業(yè)管理概論與法規(guī)-第一章物業(yè)管理概述

物業(yè)管理概論與法規(guī)《物業(yè)管理概論》《物業(yè)管理法規(guī)》第一章物業(yè)管理概述第一節(jié)

物業(yè)與物業(yè)管理第二節(jié)

物業(yè)管理的基本內(nèi)容第三節(jié)

物業(yè)前期管理第四節(jié)

物業(yè)管理法第五節(jié)

物業(yè)管理法律關(guān)系第六節(jié)

物業(yè)管理法的地位、作用與物業(yè)管理法律規(guī)范的表現(xiàn)形式一、

物業(yè)與物業(yè)管理(一)

物業(yè)(二)

物業(yè)管理(一)

物業(yè)“物業(yè)”一詞，在不同的國(guó)家和地區(qū)，有不同的含義。我國(guó)目前所說的“物業(yè)”來源于香港地區(qū)方言“Real

Property”或“RealEstate”，在香港，主要指單元性房地產(chǎn)。我國(guó)內(nèi)地，有關(guān)“物業(yè)”的概念大致相同，但是在具體表述上有細(xì)微的差別。有關(guān)物業(yè)的表述建設(shè)部房地產(chǎn)司：物業(yè)定義為已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：本條例所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地。有關(guān)物業(yè)的表述《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》：住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施?！督K省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》：本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并投入使用的住宅區(qū)各類房屋及公共設(shè)備、公用設(shè)施、附屬場(chǎng)地等。物業(yè)的概念物業(yè)主要包括以下三個(gè)方面：已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物；與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施；相關(guān)的場(chǎng)地。物業(yè)的定義：是指房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)的性質(zhì)1.物業(yè)的自然屬性二元性：土地與建筑物有限性：土地有限差異性和多樣性：土地的優(yōu)劣，建筑物功能、位置、技術(shù)條件固定性：物業(yè)的空間不可移動(dòng)性耐久性：土地不可毀滅，但建筑物可滅失或逐漸損耗配套性：配套設(shè)施可滿足不同需要物業(yè)的性質(zhì)物業(yè)的社會(huì)屬性稀缺性：物業(yè)的供給與需求商品性保值、增值性易受政策的調(diào)控性交易的契據(jù)性(二)

物業(yè)管理簡(jiǎn)單的說，就是人們對(duì)物業(yè)的管理活動(dòng)廣義：是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)。狹義：即一般只限于對(duì)該樓宇進(jìn)行管理服務(wù)。(二)

物業(yè)管理建設(shè)部頒布施行的《城市新建小區(qū)管理辦法》對(duì)“住宅小區(qū)管理”作了相當(dāng)于物業(yè)管理的定義的解釋；《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了物業(yè)管理的內(nèi)容；(二)

物業(yè)管理《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》也對(duì)物業(yè)管理作了定義；但是有的地方在制定地方性法規(guī)或政府規(guī)章時(shí)則回避了對(duì)物業(yè)管理的定義。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)來看，物業(yè)管理的范圍將是越來越寬，因此，應(yīng)從廣義上來做出：物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行專業(yè)化的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，并提供相關(guān)的服務(wù)。(二)

物業(yè)管理·

物業(yè)管理定義中的內(nèi)涵：物業(yè)管理是業(yè)主及物業(yè)使用人、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)等多個(gè)責(zé)任主體的共同活動(dòng)。各責(zé)任主體在物業(yè)管理活動(dòng)中依法享有各自的權(quán)利，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的法定義務(wù)與責(zé)任。必須依照法律法規(guī)的規(guī)定以及合同約定，從事物業(yè)管理活動(dòng)。(二)

物業(yè)管理物業(yè)管理的范圍是指一個(gè)特定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)的共同部分和共同事務(wù)。物業(yè)管理所提供的產(chǎn)品是服務(wù)。這種服務(wù)能夠使物業(yè)處于一種正常的使用狀態(tài)，滿足物業(yè)的使用功能，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命是物業(yè)保值、增值的重要因素。物業(yè)管理對(duì)公共秩序的作用是提供協(xié)助性管理服務(wù)，屬于安全防范性質(zhì)。(二)

物業(yè)管理物業(yè)管理的必要性業(yè)主住戶的要求提高樓宇興建漸具規(guī)模物業(yè)設(shè)備先進(jìn)地產(chǎn)發(fā)展的需要生產(chǎn)發(fā)展的需要物業(yè)管理的發(fā)展史1.起源：·

起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，當(dāng)時(shí)有一名叫奧克維亞·希爾的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行

為的管理辦法，出乎預(yù)料地收到了良好

效果，不僅改善了居住環(huán)境，而且還使

業(yè)主承租人的關(guān)系由原來的對(duì)立變得友

善起來，首開物業(yè)管理之河。物業(yè)管理的發(fā)展史2.物業(yè)管理在中國(guó)的發(fā)展：·

（1）1981年3月10日，中國(guó)第一家專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)---深圳市物業(yè)管理企業(yè)成立。（2）1990年深圳市在新開發(fā)的蓮花二村住宅小區(qū)進(jìn)行了全方位的物業(yè)管理試點(diǎn)。1992年該小區(qū)被評(píng)為全國(guó)模范文明住宅小區(qū)。物業(yè)管理的發(fā)展史1993年3月26日--30日，建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司在番禺、深圳召開的一次較高層次的全國(guó)房屋管理高級(jí)研討會(huì)，第一次確立了將物業(yè)管理作為我國(guó)房屋管理走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新模式與新體制。會(huì)議的結(jié)論：我國(guó)必須走專業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理之路。1994年3月23日，建設(shè)部頒發(fā)第33號(hào)令：《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。物業(yè)管理的發(fā)展史1994年6月18日，我國(guó)第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布，開創(chuàng)新興行業(yè)—物業(yè)管理。2000年中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在北京成立。2001年1月，物業(yè)管理被寫進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展綱要。物業(yè)管理的發(fā)展史2003年6月8日，我國(guó)第一部物業(yè)管理法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布并于2003年9月1日起執(zhí)行。2007年3月16日，我國(guó)第一部物業(yè)管理法《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》頒布并于2007年10月1日?qǐng)?zhí)行。我國(guó)香港特別行政區(qū)的物業(yè)管理·

香港物業(yè)管理的基本內(nèi)容如下：①定期保養(yǎng)維修；②投保；③防止非法更改大廈用途；④清潔和保安；⑤改善樓宇設(shè)施；⑥控制管理費(fèi)開支；⑦執(zhí)行“大廈公共契約”；⑧注意社區(qū)發(fā)展。香港的物業(yè)管理收費(fèi)主要是采用酬金制。物業(yè)管理行業(yè)特征社會(huì)化專業(yè)化企業(yè)化·

市場(chǎng)化物業(yè)管理活動(dòng)的特點(diǎn)全天候服務(wù)無形與有形的結(jié)合生產(chǎn)和消費(fèi)的同時(shí)性易逝性業(yè)主導(dǎo)向型差異性物業(yè)服務(wù)和住用人的不可分割性不可儲(chǔ)存性第二節(jié)

物業(yè)管理的基本內(nèi)容一、房屋修繕管理二、物業(yè)公用設(shè)備、設(shè)施的管理三、環(huán)境管理四、安全防范管理五、公眾管理六、檔案管理七、社區(qū)文化·

修繕責(zé)任的劃分：新建房屋，自每幢房屋竣工驗(yàn)收之日起，在規(guī)定的保質(zhì)期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋

質(zhì)量保修?？⒐を?yàn)收與業(yè)主入住的時(shí)間差，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。保質(zhì)期滿后，由業(yè)主承擔(dān)修繕責(zé)任，并承擔(dān)修繕費(fèi)用。凡屬使用不當(dāng)或人為造成的房屋損壞，由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。一、房屋修繕管理·

房屋的最低保修期限：A.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使

用年限。B.屋面防水工程、衛(wèi)生間防水、外墻面防滲漏，5年。C.供熱、供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖（冷）期。

D.電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝，2年。

E.裝修工程，2年。F.其他項(xiàng)目的保修期由建設(shè)單位與施工單位約定。一、房屋修繕管理物業(yè)公用設(shè)備、設(shè)施是對(duì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類共用設(shè)備、設(shè)施的簡(jiǎn)稱，包括房屋建筑物內(nèi)和室外的設(shè)施設(shè)備，它是物業(yè)的重要組成部分。物業(yè)公用設(shè)備、設(shè)施的管理是對(duì)物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的使用、日常使用、日常維護(hù)、維修與更新的管理，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作和重要工作之一。二、物業(yè)公用設(shè)備、設(shè)施的管理運(yùn)行管理。操作、開關(guān)機(jī)、運(yùn)行記錄、運(yùn)行監(jiān)控、巡視檢查、抄表計(jì)量以及相關(guān)規(guī)程制定。維修保養(yǎng)。保養(yǎng)、維修、測(cè)試、更換、改善。安全管理。檔案資料的管理。原始資料收集、維修、保養(yǎng)及技術(shù)改造的記錄的保存。節(jié)能降耗。降低運(yùn)行成本，提高運(yùn)行效率。采購(gòu)計(jì)劃和備品配件的管理。工具、器械和儀器儀表的管理。1.物業(yè)公用設(shè)備、設(shè)施的管理的內(nèi)容·

安全至上、保證運(yùn)行、計(jì)劃保養(yǎng)、依法管理、節(jié)能降耗、分工細(xì)致、專業(yè)化管理2.物業(yè)公用設(shè)備、設(shè)施的管理的重點(diǎn)三、環(huán)境管理環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)境綠化管理消殺管理（1）環(huán)境衛(wèi)生管理的內(nèi)涵。目的：凈化環(huán)境，提高環(huán)境效益?！?/p>

物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行定點(diǎn)、定時(shí)、定人的日常清掃，進(jìn)行廢棄物的收

集和清運(yùn)，并依照管理規(guī)定對(duì)業(yè)主、物業(yè)

使用人進(jìn)行宣傳教育、管理和監(jiān)督，通過

清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性的服務(wù)，維持公共區(qū)域的衛(wèi)生，以提高環(huán)境效益。1.環(huán)境衛(wèi)生管理（2）環(huán)境衛(wèi)生管理的范圍。樓宇內(nèi)的共用部位，指樓宇內(nèi)從底層（含地下）到頂樓的天臺(tái)的所有共用部位，包括樓宇外墻、樓梯、走廊、大廳、天臺(tái)、小區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所、地下停車場(chǎng)、架空層、公用衛(wèi)生間和電梯間等。物業(yè)管理區(qū)域的共用場(chǎng)地，指物業(yè)轄區(qū)內(nèi)周圍的道路、綠化帶、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所等所有的共用場(chǎng)地。生活垃圾的清運(yùn)，包括化糞池、排污管道的定期清理、疏通等。廣義的環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)還包括物業(yè)周圍的“三廢”處理。1.環(huán)境衛(wèi)生管理（3）環(huán)境衛(wèi)生管理的基本要求。五定：定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。1.環(huán)境衛(wèi)生管理（1）環(huán)境綠化管理的內(nèi)涵。對(duì)園林綠地的完善和對(duì)已有綠地的養(yǎng)護(hù)（2）綠化的相關(guān)概念綠地率=小區(qū)內(nèi)綠地用地面積/小區(qū)總用地面積×100%綠化覆蓋率=綠地覆蓋面積/小區(qū)內(nèi)總用地面積×100%人均公共綠地面積=小區(qū)公共綠地面積/小區(qū)內(nèi)居住總?cè)丝?.環(huán)境綠化管理環(huán)境綠化的完善。適用、經(jīng)濟(jì)、美觀，常綠、?；ā⒊Ｏ憔G化管理與養(yǎng)護(hù)。2.環(huán)境綠化管理保安管理交通秩序管理消防管理四、安全防范管理（1）保安管理的內(nèi)容：門衛(wèi)、守護(hù)和巡邏門衛(wèi)：控制人員和車輛進(jìn)出，對(duì)外來人員驗(yàn)證登記，外出物品檢查，維護(hù)附近區(qū)域秩序，防止安全事件發(fā)生。守護(hù)：對(duì)特定目標(biāo)和重要目標(biāo)實(shí)行實(shí)地看護(hù)和守衛(wèi)。巡邏：在一定區(qū)域內(nèi)有計(jì)劃地巡回檢查，發(fā)現(xiàn)排除不安全因素，處理各種違法或違章行為。1、保安管理（2）保安管理的具體做法

A.來訪人員接待管理B.物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生刑事或治安案件的處理C.控制中心的管理

D.物資放行管理1、保安管理交通秩序管理的內(nèi)容：車輛管理、交通管理和道路管理停車場(chǎng)管理A明確停車場(chǎng)管理流程B明確固定車位和臨時(shí)車位C交通標(biāo)識(shí)規(guī)范D車場(chǎng)巡查管理員工作重點(diǎn)2.交通秩序管理消防管理的主要任務(wù)和內(nèi)容：消防宣傳與教育、消防監(jiān)控報(bào)警中心的日常治辦與管理、消防設(shè)備的管理與維護(hù)、消防安全檢查、消防檔案管理。高層建筑物消防管理的重點(diǎn)

A.防火分隔。B.做好安全疏散的準(zhǔn)備工作。

C.設(shè)置自動(dòng)報(bào)警設(shè)施。D.設(shè)置火災(zāi)事故照明和疏散標(biāo)志。3.消防管理法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容（相關(guān)的法規(guī)文件）物業(yè)的使用和維護(hù)。裝修管理物業(yè)管理企業(yè)規(guī)定的內(nèi)容（各項(xiàng)管理規(guī)定）業(yè)主之間約定的內(nèi)容五、公眾管理物業(yè)建設(shè)、竣工檔案業(yè)主檔案物業(yè)管理過程的記錄六、檔案管理開展社區(qū)文化活動(dòng)的意義：營(yíng)造和睦、融洽氣氛，加強(qiáng)溝通，化解矛盾。增強(qiáng)業(yè)主榮譽(yù)感，制造名牌效應(yīng)，提高品牌檔次，塑造品牌形象。原則：娛樂性、宣傳價(jià)值、群眾參與性、時(shí)間安全公共文體設(shè)施的管理七、社區(qū)文化第三節(jié)物業(yè)前期管理一、物業(yè)管理的早期介入二、物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作三、物業(yè)管理的啟動(dòng)·

所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)項(xiàng)目的理想、決策、可行

性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、設(shè)備安

裝階段就參與和介入，從有利于今后物

業(yè)管理運(yùn)作的角度對(duì)物業(yè)的造型、功能

設(shè)置、樓宇檔次、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、施工安裝質(zhì)量、

竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意

見，把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)，確保物業(yè)的設(shè)計(jì)、建造和安裝質(zhì)量。一、物業(yè)管理的早期介入物管企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員編制、 招聘、培訓(xùn)物業(yè)管理規(guī)章制度的制定物業(yè)租售的策劃及代理二、物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作物業(yè)的接管驗(yàn)收

物業(yè)管理的接管驗(yàn)收標(biāo)志著物業(yè)管

理的全面正式啟動(dòng)，它包括新建物業(yè)和原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。

新建物業(yè)的接管驗(yàn)收是政府有關(guān)部門和建設(shè)單位在對(duì)施工單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的技術(shù)資料的交接和物業(yè)的再驗(yàn)收。三、物業(yè)管理的啟動(dòng)·

示意圖：施工單位開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位物業(yè)管理企業(yè)竣工驗(yàn)收新物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收，由物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗(yàn)收小組進(jìn)行，其主要作用：明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主利益。

C.為日后管理工作創(chuàng)造優(yōu)良的條件。入住手續(xù)的辦理入住資料的準(zhǔn)備：入住時(shí)簽署的法律文書，向業(yè)主遞

交的文件，入住后需使用的文件(包括入住通知書，

入住手續(xù)書，收樓須知，繳款通知書，用戶登記表)；入住辦理：預(yù)先策劃，組織接待，驗(yàn)房交鑰匙。裝修管理

C.安全防范2.業(yè)主或物業(yè)使用人的入住管理A.房屋所有權(quán)備案根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，房屋的所有權(quán)人應(yīng)按照城市房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的所有權(quán)證規(guī)定的范圍行使權(quán)力，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)管理就是使房屋的所有權(quán)人的權(quán)利得到保障，并承擔(dān)所有應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。3.房屋所有權(quán)備案和檔案資料的建立物業(yè)中的公共設(shè)施和房屋的公共部位，是全體房屋所有權(quán)人的共有財(cái)產(chǎn)，其維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)應(yīng)由共有人按房屋所有權(quán)份額比例

分擔(dān)。為準(zhǔn)確界定每個(gè)房屋所有權(quán)人擁有房屋的所有權(quán)的范圍和比例，維護(hù)其合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)建立房屋所有權(quán)備案制度。房屋所有權(quán)備案是實(shí)施物業(yè)管理前必須做

好的一項(xiàng)重要工作。B.檔案資料的建立檔案資料包括業(yè)主或物業(yè)使用人的單個(gè)資料和該物業(yè)的技術(shù)資料，其中物業(yè)的技術(shù)資料在接管驗(yàn)收時(shí)已由開發(fā)建筑單位移交物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)分專業(yè)、分類別進(jìn)行整理、歸檔。業(yè)主或物業(yè)使用人的檔案資料，應(yīng)在其入住時(shí)及以后一段時(shí)間逐步建立起來。檔案資料應(yīng)設(shè)專人管理，主要有收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。完善的檔案資料是做好物業(yè)管理工作的前提。3.房屋所有權(quán)備案和檔案資料的建立·當(dāng)物業(yè)銷售和業(yè)主入住達(dá)到50%或以上時(shí)，應(yīng)在政府主管部門指導(dǎo)下適時(shí)召開首次業(yè)主大會(huì)，制定和通過有關(guān)業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。至此，物業(yè)管理運(yùn)作就從全面啟運(yùn)階段轉(zhuǎn)向日常運(yùn)作階段。4.業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)的成立第四節(jié)

物業(yè)管理法一、物業(yè)管理法的概念二、物業(yè)管理法的調(diào)整對(duì)象一、物業(yè)管理法的概念物業(yè)管理法主要是以特定的活動(dòng)或行業(yè)為規(guī)范內(nèi)容而構(gòu)成的，表現(xiàn)為物業(yè)管理法律、物業(yè)管理行政法規(guī)和部門規(guī)章，以及地方性物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章?！拔飿I(yè)管理法規(guī)”一詞作為法學(xué)概念，有廣義和狹義兩種定義或兩種理解。狹義上講，我國(guó)于2007年才有專門的物業(yè)管理法律《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》。廣義上講，除包括狹義上的范圍外，凡是憲法、經(jīng)濟(jì)法、民法等各部門法律中有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)及物業(yè)管理關(guān)系的法律規(guī)范，都屬于物業(yè)管理的范疇。本書采用廣義的概念。二、物業(yè)管理法的調(diào)整對(duì)象什么叫物業(yè)管理法的調(diào)整對(duì)象？物業(yè)管理活動(dòng)中的行政管理關(guān)系物業(yè)管理活動(dòng)中的民事關(guān)系1、物業(yè)管理活動(dòng)中的行政管理關(guān)系·

是國(guó)家及其建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門同物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及有關(guān)單位之間發(fā)生的相應(yīng)的管理與被管理的關(guān)系。2、物業(yè)管理活動(dòng)中的民事關(guān)系·

是指因物業(yè)管理活動(dòng)而產(chǎn)生的國(guó)家、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、公民之間的民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。包括：2、物業(yè)管理活動(dòng)中的民事關(guān)系

在物業(yè)管理中產(chǎn)生的，合同關(guān)系、委托關(guān)系；

在物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的有關(guān)自然人的損害賠償關(guān)系；

物業(yè)交易中的買賣、租賃、權(quán)屬關(guān)系等。第五節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系一、物業(yè)管理法律關(guān)系的概念二、物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素三、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅一、物業(yè)管理法律關(guān)系的概念法律關(guān)系：法律規(guī)范調(diào)整人們行為過程中的權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系物業(yè)管理法律關(guān)系：物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理活動(dòng)的過程中所形成的特定主體間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，是物業(yè)管理法律規(guī)范在現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)生調(diào)整作用的體現(xiàn)。二、物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素法律關(guān)系的主體法律關(guān)系的內(nèi)容法律關(guān)系的客體(一)

物業(yè)管理法律關(guān)系的主體享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的人。

1.自然人個(gè)人主體，有兩類：中華人民共和國(guó)公民，外國(guó)人與無國(guó)籍人集體主體國(guó)家(二)

物業(yè)管理法律關(guān)系的客體·

權(quán)利和義務(wù)所指對(duì)象。特征：客觀性、特殊性和同一性包括：·物·非物質(zhì)財(cái)富·權(quán)利·行為結(jié)果(三)

物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體享有的權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。舉例：物業(yè)所有權(quán)、物業(yè)使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、繳納物業(yè)管理費(fèi)三、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅(一)

含義(二)

前提和條件(一)

含義物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生：簽訂物業(yè)管理合同而形成物業(yè)管理法律關(guān)系的變更：權(quán)利主體的改變權(quán)利客體的改變法律關(guān)系內(nèi)容的改變物業(yè)管理法律關(guān)系的消滅：合同的終止(二)

前提和條件前提：物業(yè)管理法律規(guī)范條件：法律事實(shí)第六節(jié)物業(yè)管理法的地位、作用與物業(yè)管理法律規(guī)范的表現(xiàn)形式物業(yè)管理法的地位和作用物業(yè)管理法律規(guī)范及其表現(xiàn)形式一、物業(yè)管理法的地位和作用物業(yè)管理法的地位物業(yè)管理法的作用(一)物業(yè)管理法的地位法律地位——>法律部門——>法律所調(diào)整的對(duì)象——>法律調(diào)整的方法由前面可知：物業(yè)管理法的調(diào)整對(duì)象是物業(yè)管理活動(dòng)中的行政管理關(guān)系和民事關(guān)系，因而：僅從物業(yè)管理公司與業(yè)主間訂立物業(yè)管理合同——民法部門(一)物業(yè)管理法的地位·

從總體來看，物業(yè)管理法側(cè)重于對(duì)物業(yè)管理行業(yè)和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的行政管理為主，更強(qiáng)調(diào)以國(guó)家意志干預(yù)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的運(yùn)行——經(jīng)濟(jì)法部門(二)物業(yè)管理法的作用是維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的需要；

是保障物業(yè)管理權(quán)利人合法權(quán)益的需要；是促進(jìn)物業(yè)管理業(yè)健康發(fā)展的需要；

能促進(jìn)住宅業(yè)、房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)管理水平的不斷提高。二、物業(yè)管理法律規(guī)范及其表現(xiàn)形式法律規(guī)范物業(yè)管理法律規(guī)范的概念和特征