南京酒店式公寓案例研究36px

南京酒店式公寓案例研究南京潤創(chuàng)置業(yè)投資參謀2021/12/18酒店式公寓解讀1酒店式公寓客戶特征2南京酒店式公寓市場情況3南京酒店式公寓典型案例41酒店式公寓解讀1、酒店式公寓的概念酒店式公寓解讀Part1

酒店式公寓概念最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其短期休憩居住的物業(yè)。由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”。起源意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是在亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。它是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價(jià)格的長期住宅。概念嚴(yán)格的說目前市場上幾乎絕大多數(shù)所謂的“酒店式公寓〞均是“仿冒品〞，多為提供高檔物業(yè)效勞的精裝小戶型住宅，其實(shí)質(zhì)與“酒店式公寓〞存在著本質(zhì)的區(qū)別。2、酒店式公寓的特點(diǎn)酒店式公寓解讀Part1酒店式公寓是位于大型商圈內(nèi)，所處位置交通便利；有統(tǒng)一的裝修風(fēng)格，配置全套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店效勞系統(tǒng)；集中解決就餐、健身、會(huì)客、休閑等功能，大多配有會(huì)所；聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理的公寓；對資金的需求上，因其為小面積戶型，單價(jià)高、總價(jià)低；生活配套設(shè)施齊全3、酒店式公寓與傳統(tǒng)酒店、公寓的區(qū)別酒店式公寓解讀Part1與傳統(tǒng)酒店比較：最本質(zhì)的區(qū)別在于酒店式公寓可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營；酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，而效勞更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)效勞外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式效勞，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸。與普通公寓比較：統(tǒng)一裝修，統(tǒng)一對外經(jīng)營；效勞周到；租金獲利比一般公寓要大。酒店式公寓集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能為一體，具有“自用〞和“投資〞兩大成效。4、酒店式公寓必須具備的條件酒店式公寓解讀Part1硬性指標(biāo)商業(yè)CBD需求——成熟商圈對酒店服務(wù)式公寓的目標(biāo)消費(fèi)群體有著聚集效應(yīng)。交通需求——便捷的交通和低廉的交通成本，是客戶考慮酒店式公寓的重要因素。生活配套需求——日常生活使用的能源包括水電、煤氣、熱力這些能源。軟裝配套裝修標(biāo)準(zhǔn)——要求按照星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修；物業(yè)管理——要求按照酒店物業(yè)進(jìn)行管理；經(jīng)營服務(wù)——要求按照酒店模式進(jìn)行經(jīng)營；企業(yè)實(shí)力、經(jīng)營管理水平是關(guān)鍵。2酒店式公寓客戶特征1、酒店式公寓客戶類型酒店式公寓客戶特征Part2核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶核心客戶寫字樓的商務(wù)人士，海內(nèi)外常駐機(jī)構(gòu)的管理人員和技術(shù)人員；長期出國的生意人〔即外籍工作者〕重要客戶區(qū)域范圍內(nèi)的中高級(jí)管理階層、高級(jí)白領(lǐng)；投資客游離客戶經(jīng)常出入該城市的商務(wù)人士，正在度長假的家庭偶得客戶國內(nèi)外投資客，追求時(shí)尚的普通階層2、酒店式公寓客戶購置目的分析酒店式公寓客戶特征Part2自主性客戶關(guān)注點(diǎn)景觀資源舒適感身份感投資客戶關(guān)注點(diǎn)升值潛力〔回報(bào)率〕開發(fā)商的品牌〔品牌風(fēng)險(xiǎn)〕未來市場的客戶量〔市場風(fēng)險(xiǎn)〕3南京酒店式公寓市場情況1、南京酒店式公寓分布南京酒店式公寓市場情況Part3南京的酒店式公寓集中分布在南京兩大核心商圈：新街口—長江路—鼓樓商圈夫子廟—雨花臺(tái)商圈除此，河西、紅山等近年新崛起的商圈也有局部酒店式公寓分布。南京酒店式公寓分布在目前土地價(jià)值最高，高端商務(wù)人群最集中的區(qū)域，再次證明了酒店式公寓對地段和客戶的天生偏好。2、南京酒店式公寓市場供給與體量分析南京酒店式公寓市場情況Part3名稱建面（㎡）1凱潤廣場2100002中城國際廣場1495003中商萬豪1200004新街口蘇寧生活廣場1305335長江會(huì)259076藍(lán)岸live科技青年街區(qū)689527愛秦公寓58915.98金牛湖度假中心870009南京常發(fā)廣場領(lǐng)域21271610紫荊國際公寓8698711首創(chuàng)天邁國際廣場15000012明發(fā)新城中心39996713精銳SOHO1050014曉莊國際廣場11048415蘇寧名都匯4638216熊貓中央廣場40000017金域中央廣場220000從供給體量上看，酒店式公寓大多屬于小盤工程，在售工程中41%以上的建面都在10萬平米以下，局部稍大體量的工程中也都包括了一定的商業(yè)和寫字樓面積。目前南京市場總體可售面積不到50萬㎡，后期即將上市供給量越有40萬㎡左右，后期酒店式公寓市場的競爭將不斷加劇。3、南京酒店式公寓容積率分析南京酒店式公寓市場情況Part3名稱容積率1凱潤廣場2.982中城國際廣場4.463中商萬豪28.44新街口蘇寧生活廣場7.465長江會(huì)—6藍(lán)岸live科技青年街區(qū)1.87愛秦公寓1.08金牛湖度假中心0.329南京常發(fā)廣場領(lǐng)域310紫荊國際公寓—11首創(chuàng)天邁國際廣場2.512明發(fā)新城中心4.98713精銳SOHO3.514曉莊國際廣場4.515蘇寧名都匯1.616熊貓中央廣場4.017金域中央廣場2.0容積率在4以上的工程有6個(gè)，占南京酒店式公寓的35%,容積率2以上的工程11個(gè)，占總體的64%，這和酒店式公寓的地段位置規(guī)劃有直接的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)回報(bào)，對舒適性的要求不是特別高。4、南京酒店式公寓建筑形式分析南京酒店式公寓市場情況Part3名稱建筑類別1凱潤廣場高層、小高層2中城國際廣場多層、高層3中商萬豪高層、超高層4新街口蘇寧生活廣場高層5長江會(huì)高層6藍(lán)岸live科技青年街區(qū)小高層7愛秦公寓多層8金牛湖度假中心多層9南京常發(fā)廣場領(lǐng)域小高層10紫荊國際公寓小高層11首創(chuàng)天邁國際廣場高層12明發(fā)新城中心高層13精銳SOHO小高層14曉莊國際廣場高層15蘇寧名都匯小高層16熊貓中央廣場高層、小高層17金域中央廣場高層南京酒店式公寓建筑以高層和小高層為主，也有局部多層、超高層，且外立面多為具有公建特征的玻璃幕墻，成為有特色的區(qū)域地標(biāo)性建筑是所有酒店式公寓工程的夢想。5、南京酒店式公寓裝修情況分析南京酒店式公寓市場情況Part3名稱裝修情況1凱潤廣場精裝修2中城國際廣場毛坯3中商萬豪毛坯4新街口蘇寧生活廣場精裝修5長江會(huì)精裝修6藍(lán)岸live科技青年街區(qū)精裝修7愛秦公寓毛坯8金牛湖度假中心精裝修、毛坯9南京常發(fā)廣場領(lǐng)域毛坯10紫荊國際公寓精裝修11首創(chuàng)天邁國際廣場精裝修12明發(fā)新城中心毛坯13精銳SOHO精裝修14曉莊國際廣場毛坯15蘇寧名都匯毛坯16熊貓中央廣場待定17金域中央廣場毛坯、精裝南京酒店式公寓精裝和毛坯比例各占一半，但是酒店式公寓的性質(zhì)和特征決定了精裝修應(yīng)該是工程定位的必要條件之一，對提升工程整體品質(zhì)和銷售利潤有很重要的作用。所以南京目前的酒店式公寓在裝修方面還不夠標(biāo)準(zhǔn)。6、南京酒店式公寓物業(yè)管理形式分析南京酒店式公寓市場情況Part3名稱物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)1凱潤廣場深圳市保利物業(yè)3.8元/平方米/月2中城國際廣場蘇州嘉正物業(yè)6元/㎡/月3中商萬豪嘉潤物業(yè)3.2元/平米/月4新街口蘇寧生活廣場高力國際物業(yè)7元/平方米/月5長江會(huì)仲量聯(lián)行待定6藍(lán)岸live科技青年街區(qū)世邦魏理仕物業(yè)3.4元/平米/月7愛秦公寓錦江物業(yè)待定8金牛湖度假中心南京榮達(dá)物業(yè)3元/平方米·月9南京常發(fā)廣場領(lǐng)域常發(fā)物業(yè)待定10紫荊國際公寓待定待定11首創(chuàng)天邁國際廣場地鐵物業(yè)2.9元/㎡/月12明發(fā)新城中心待定待定13精銳SOHO南京晢瑞物業(yè)2.5元/㎡/月14曉莊國際廣場深圳市保利物業(yè)2.5元/㎡/月15蘇寧名都匯蘇寧物業(yè)1.8元/平方米/月16熊貓中央廣場待定待定17金域中央廣場南京香溢物業(yè)2.5元/平米南京酒店式公寓物業(yè)費(fèi)目前最高的7元，最低的1.8，絕大數(shù)在2.5元以上。物業(yè)效勞水平是酒店式公寓的重要指標(biāo)，目前南京宣稱“酒店式〞的公寓，物業(yè)管理水平良莠不齊，真正到達(dá)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的不多。7、南京酒店式公寓產(chǎn)權(quán)年限分析南京酒店式公寓市場情況Part3名稱產(chǎn)權(quán)年限（年）1凱潤廣場652中城國際廣場403中商萬豪704新街口蘇寧生活廣場655長江會(huì)406藍(lán)岸live科技青年街區(qū)407愛秦公寓408金牛湖度假中心409南京常發(fā)廣場領(lǐng)域4010紫荊國際公寓4011首創(chuàng)天邁國際廣場4012明發(fā)新城中心未知13精銳SOHO5014曉莊國際廣場6515蘇寧名都匯4016熊貓中央廣場7017金域中央廣場40目前在售酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)年限，絕大多數(shù)工程產(chǎn)權(quán)為40年，其次是65年，70年的工程只有兩個(gè)。酒店式公寓的客戶對產(chǎn)權(quán)年限區(qū)別并不是非常的敏感，這局部客群最關(guān)心的還是位置和工程的品質(zhì)以及未來升值的空間。8、南京酒店式公寓銷售均價(jià)分析南京酒店式公寓市場情況Part3名稱銷售均價(jià)1凱潤廣場27000元/㎡2中城國際廣場32000元/㎡3中商萬豪17500元/㎡4新街口蘇寧生活廣場39000元/㎡5長江會(huì)待定6藍(lán)岸live科技青年街區(qū)12000元/㎡7愛秦公寓12000元/㎡8金牛湖度假中心15000元/㎡9南京常發(fā)廣場領(lǐng)域待定10紫荊國際公寓待定11首創(chuàng)天邁國際廣場14000元/㎡12明發(fā)新城中心未知13精銳SOHO17200元/㎡14曉莊國際廣場14000元/㎡15蘇寧名都匯14000元/㎡16熊貓中央廣場待定17金域中央廣場12500元/㎡從在售酒店式公寓的均價(jià)來看，目前普遍的價(jià)格水平在12000元/平米至18000元/平米之間，但此類工程受地段影響非常明顯，新街口蘇寧生活廣場、中城國際廣場因?yàn)轱@著的區(qū)位優(yōu)勢均價(jià)已經(jīng)分別站在了39000元/平米和32000元/平米的高位。9、南京酒店式公寓價(jià)格增長情況分析南京酒店式公寓市場情況Part3名稱開盤價(jià)現(xiàn)價(jià)漲幅1凱潤廣場（公寓部分）265004000050%2中城國際廣場250003200028%3中商萬豪130001750034%4新街口蘇寧生活廣場390003900005長江會(huì)——————6藍(lán)岸live科技青年街區(qū)11000120009%7愛秦公寓120001200008金牛湖度假中心12000130008%9南京常發(fā)廣場領(lǐng)域——————10紫荊國際公寓——————11首創(chuàng)天邁國際廣12明發(fā)新城中心——————13精銳SOHO148001720016%14曉莊國際廣場110001400027%15蘇寧名都匯100001400040%16熊貓中央廣場——————17金域中央廣據(jù)好的地段的酒店式公寓價(jià)格根本持續(xù)上揚(yáng)，最高溢價(jià)到達(dá)50%，但是個(gè)別區(qū)位不好，地段較為廉價(jià)的工程出于低溢價(jià)甚至是零溢價(jià)水平。由此可見酒店式公寓是否有良好的溢價(jià)能力，除了受市場總體供求和政策影響外，良好的地段起著至關(guān)重要的作用。10、南京酒店式公寓銷售情況分析南京酒店式公寓市場情況Part3名稱開盤時(shí)間銷售情況1凱潤廣場（公寓部分）2009-9-20銷售率67.73%2中城國際廣場2013-10-23剛開盤，銷售率銷售率1.8%3中商萬豪2007-9銷售率85.99%4新街口蘇寧生活廣場2012-6銷售率1.71%5長江會(huì)————6藍(lán)岸live科技青年街區(qū)2010-7-3銷售率82.99%7愛秦公寓2013-1-14銷售率98.66%8金牛湖度假中心2013-10-17新開盤，銷售率5.31%9南京常發(fā)廣場領(lǐng)域————10紫荊國際公寓————11首創(chuàng)天邁國際廣場2012-12-22銷售率62.02%12明發(fā)新城中心————13精銳SOHO2011-9-29——14曉莊國際廣場2010-10-30銷售率45.78%15蘇寧名都匯2012銷售率85.38%16熊貓中央廣場————17金域中央廣場2011-6-30售罄總體來說南京酒店式公寓的銷售情況并不是特別理想，金域中央廣場因其較低的單價(jià)和總價(jià)，以及良好的區(qū)位地段，目前已經(jīng)售罄，另外愛琴公寓今年1月份開拍，已趨于售罄，而與此同時(shí)地段、區(qū)位較好的新街口蘇寧生活廣場因期過高的單價(jià)和總價(jià)，銷售情況不太理想。11、南京酒店式公寓主力戶型分析南京酒店式公寓市場情況Part3名稱主力戶型1凱潤廣場（公寓部分）47㎡53㎡56㎡2中城國際廣場56㎡65㎡72㎡3中商萬豪53㎡55㎡4新街口蘇寧生活廣場47-140㎡5長江會(huì)——6藍(lán)岸live科技青年街區(qū)27㎡44㎡65㎡7愛秦公寓68㎡55㎡8金牛湖度假中心60㎡70㎡103㎡9南京常發(fā)廣場領(lǐng)域50㎡78㎡58㎡10紫荊國際公寓40——5011首創(chuàng)天邁國際廣場52㎡41㎡32㎡12明發(fā)新城中心——13精銳SOHO45㎡35㎡39㎡14曉莊國際廣場113㎡78㎡15蘇寧名都匯80㎡

42-72㎡16熊貓中央廣場——17金域中央廣場35㎡41㎡南京目前的酒店式公寓主力戶型在40—60平米之間，主流戶型是一室一廳。不少的酒店式公寓都采用了幾梯幾十戶的集中式電梯設(shè)置，電梯的運(yùn)載負(fù)荷極高。大回廊式高密度的平面布局，不僅造成使用率低于普通住宅，同時(shí)也使物業(yè)的識(shí)別性、私密性較差，這也對高端客戶的選擇有直接影響。12、南京酒店式公寓主力總價(jià)分析南京酒店式公寓市場情況Part3名稱主力總價(jià)（萬元）1凱潤廣場（公寓部分）126——1512中城國際廣場179——2303中商萬豪92——964新街口蘇寧生活廣場180——5405藍(lán)岸live科技青年街區(qū)32——786愛秦公寓66——817金牛湖度假中心90——1548紫荊國際公寓40——509首創(chuàng)天邁國際廣場44——7210精銳SOHO60——7711曉莊國際廣場109——15812蘇寧名都匯70——11213金域中央廣場43—51406080100120金域中央廣場蘇寧名都匯曉莊國際廣場精銳SOHO首創(chuàng)天邁國際紫荊國際公寓金牛湖度假中心愛秦公寓藍(lán)岸live新街口蘇寧中商萬豪140160中城國際廣場凱潤廣場20目前南京市酒店式公寓的主力總價(jià)區(qū)間在60——100萬之間，是百萬元以下投資者的樂園，不同樓盤在這個(gè)區(qū)間的集中度很高,這也從價(jià)格層面說明酒店式公寓產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢十清楚顯。13、南京酒店式公寓配套商業(yè)分析分析南京酒店式公寓市場情況Part3名稱商業(yè)類型體量（㎡）1凱潤廣場集中商業(yè)2100002中城國際廣場集中商業(yè)264893新街口蘇寧生活廣場集中商業(yè)1300004藍(lán)岸live科技青年街區(qū)集中商業(yè)90005愛秦公寓集中商業(yè)600006南京常發(fā)廣場領(lǐng)域集中商業(yè)+底商3001537紫荊國際公寓集中商業(yè)30008首創(chuàng)天邁國際廣場集中商業(yè)1090009精銳SOHO無——10曉莊國際廣場集中商業(yè)6000011蘇寧名都匯集中商業(yè)+底商——12金域中央廣場底商10000目前在售酒店式公寓幾乎都是綜合體工程，除了公寓之外還有大量的集中商業(yè)，最少也會(huì)有一定體量的底商，這對未來工程整體投資環(huán)境的提升有很大作用，但一般來說在銷售公寓時(shí)商業(yè)的業(yè)態(tài)和經(jīng)營方式都還沒有確定，很難對客戶的選擇產(chǎn)生決定性影響?？偨Y(jié)目前南京酒店式公寓進(jìn)入相對穩(wěn)定的開展階段，投資客開始對工程的品質(zhì)、區(qū)位、經(jīng)營方式、回報(bào)率進(jìn)行綜合的分析。一般來說，受房地產(chǎn)大勢的影響，單價(jià)的不斷攀升使大多數(shù)工程中的小面積低總價(jià)銷量快，根本去化都在80%以上，而剩余的多是相對面積較大的戶型，總體來說區(qū)位地段好、小戶型、總價(jià)低的酒店式公寓去化速度更快。隨著青奧會(huì)的臨近，南京對城市根底設(shè)施巨大投入的效果也逐漸顯現(xiàn)，商務(wù)環(huán)境的不斷完善使酒店式公寓產(chǎn)品迎來了難得的新開展期。但如何保證打造工程優(yōu)良的品質(zhì)被高端人群接受，必須要在物業(yè)管理和整體環(huán)境配套環(huán)節(jié)多下功夫。4南京酒店式公寓典型案例工程根本情況地理位置：淮海路68號(hào)〔淮海路與洪武北路交叉口〕開發(fā)商：蘇寧置業(yè)集團(tuán)物業(yè)參謀：高力國際物業(yè)總占地面積：9243㎡總建筑面積：130533㎡容積率：7.46綠化率：30.01%總套數(shù)：公寓365戶soho62套。物業(yè)類型：住宅、寫字樓、公寓新街口蘇寧生活廣場工程定位為蘇寧全球第一生活廣場，是涵蓋精裝酒店式公寓-蘇寧雅悅、甲級(jí)寫字樓、蘇寧EXPO超級(jí)店、四星級(jí)法國諾富特酒店、精致餐飲、娛樂休閑六大高端業(yè)態(tài)為一體的城市綜合體。新街口蘇寧生活廣場工程配套情況餐飲：新街口商圈金融：招商銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等等超市：沃爾瑪學(xué)校：游府西街小學(xué)〔學(xué)區(qū)〕、三中〔學(xué)區(qū)〕休閑：沃爾瑪、新街口國際影城賣場：萊迪、大洋、新百、中央等大型購物中心工程地處新街口淮海路68號(hào)，毗鄰沃爾瑪、新街口國際影城、多家銀行等生活配套，同時(shí)毗鄰大洋百貨、中央商場、新百等成熟商業(yè)，享有新街口所有核心資源。新街口蘇寧生活廣場工程戶型特色——一房戶型戶型：A

面積：47㎡房型：一房朝向：東南該戶型在樓盤房間數(shù)：66套該戶型房間總價(jià)范圍：160-482萬戶型優(yōu)勢：1.房型分割較合理，布局緊湊，功能劃清楚確2.內(nèi)部動(dòng)線布局合理3.可觀內(nèi)部中央景觀，視線好4.儲(chǔ)物間設(shè)計(jì)，增加空間實(shí)用性戶型：B

面積：93㎡房型：一房朝向：東南該戶型在樓盤房間數(shù)：33套該戶型房間總價(jià)范圍：160-482萬戶型優(yōu)勢：1.動(dòng)線清晰，功能劃清楚確2.房型分割較合理，布局緊湊，功能劃清楚確3.內(nèi)部動(dòng)線布局合理4.面寬、進(jìn)深比例關(guān)系好新街口蘇寧生活廣場工程戶型特色——一房戶型戶型：C

面積：56㎡房型：一房朝向：東南該戶型在樓盤房間數(shù)：55套該戶型房間總價(jià)范圍：160-482萬戶型優(yōu)勢：1.動(dòng)線清晰，功能劃清楚確2.客廳開間較大，活動(dòng)空間充足3.餐廚聯(lián)接，可打造敞開式廚房，節(jié)省空間，簡潔時(shí)尚4.內(nèi)部動(dòng)線布局合理5.面寬、進(jìn)深比例關(guān)系好戶型