商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要特征研究

伴隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中較為特殊的一類,近年來正日益受到人們的關(guān)注。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)的住宅項目開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā),以期獲得相對較高的投資收益,商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目之間的競爭日顯激烈。政府部門也認(rèn)識到商業(yè)設(shè)施對城市發(fā)展的輻射帶動作用,不斷采取措施推動商貿(mào)流通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。首先概述房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點,在此基礎(chǔ)上從多個角度對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目具有的主要特征進(jìn)行闡述,力求進(jìn)行一定深度的探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點

房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動,它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營,直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產(chǎn)和社會服務(wù)所需房屋的建設(shè),以及土地的開發(fā),為社會生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的對象,房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點概括如下:

1、地理位置的固定性

土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用,均具有不可變動的地理位置,在開發(fā)項目時必須考慮到地區(qū)差異,考慮到就地開發(fā)土地,就地建房,就地經(jīng)營銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。

2、建設(shè)投資大

房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè),開發(fā)一個項目往往需要投入大量資金,對開發(fā)商的資金實力有很高的要求。

3、開發(fā)周期長

土地及建筑物作為項目開發(fā)的內(nèi)容,一般體量較大,工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性,有相應(yīng)的時間要求。另外,項目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜,也影響著項目開發(fā)周期。完成一個開發(fā)項目一般需要1—3年甚至更長的時間。

4、受國家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控

房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動,涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程,事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國計民生,必須也只能通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項目立項開始,房地產(chǎn)項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策,服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設(shè)法規(guī),房地產(chǎn)售價受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。

5、建設(shè)環(huán)節(jié)多

這與項目開發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點直接相關(guān)。從我國現(xiàn)行管理體制來看,參與房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的部門很多。一個房地產(chǎn)項目的全部開發(fā)過程涉及到計劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門,項目建設(shè)環(huán)節(jié)多,而且各環(huán)節(jié)不可或缺。

6、多源資金籌措

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大,開發(fā)周期長,項目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運(yùn)作,大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。

7、資金周轉(zhuǎn)慢

從房地產(chǎn)項目前期工作開始,到項目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實現(xiàn)資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產(chǎn)項目的投資回收時間較長,資金周轉(zhuǎn)慢。

8、項目投資即為項目成本費用

房地產(chǎn)項目投資與一般工業(yè)建設(shè)項目投資有一個顯著的區(qū)別,即一般工業(yè)項目是先投資,再生產(chǎn)產(chǎn)品,而房地產(chǎn)項目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此,房地產(chǎn)項目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費用之和(自營自用情況暫不考慮)。房地產(chǎn)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營資金兩大部分,在項目財務(wù)評價時與項目的總成本費用存在一定的對應(yīng)關(guān)系。

9、人員要求高社會發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費水平等存在很大的差異,從而影響項目可達(dá)到的市場目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù),在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實就反映了不同城市或地區(qū)的消費市場容量水平。項目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項目運(yùn)營所可能面對的主要消費群體的總體狀況,包括消費需求和消費能力,對項目發(fā)展影響巨大。

一個城市或地區(qū)選定后,就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進(jìn)行購物時,店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時,店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項目的場址一旦確定,就無法更改,若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者,經(jīng)營商戶自然就不會前來承租或購買物業(yè),也就無法實現(xiàn)項目收益。優(yōu)越的項目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優(yōu)勢的重要途徑。

3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性

對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說,潛在的直接顧客(即經(jīng)營商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個體經(jīng)營戶等不同的經(jīng)營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機(jī)構(gòu),既有外資、國資,也有民企、個人。各經(jīng)營商戶的經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營特色存在很大的差異,相應(yīng)對物業(yè)的需求呈個性化。同時,商業(yè)房地產(chǎn)項目還要面對廣大的終端消費者,這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此,若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶(如果有,項目的開發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營商戶的需求進(jìn)行,也可稱之為定制),項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。

另外,在已基本設(shè)定市場目標(biāo)前提下,商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)劃更加追求整體性,體現(xiàn)在項目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出,盡可能避免單打獨斗、零散開發(fā)、零散租售,否則會破壞整個商業(yè)項目的完整性、協(xié)調(diào)性及對外形象。

考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項目具有公共服務(wù)的特點,在具體規(guī)劃設(shè)計中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計,強(qiáng)調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用,確保商業(yè)運(yùn)營所要求的大規(guī)模人流、實物流、資金流、信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

4、經(jīng)營方式的多樣性

不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式,商業(yè)房地產(chǎn)項目采用的經(jīng)營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上,大中型商業(yè)房地產(chǎn)項目很少采用直接銷售,而以混合型運(yùn)營居多。此外,項目是由開發(fā)商投資建設(shè),租售的對象可以是直接經(jīng)營的商戶,也可能是本身不經(jīng)營而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者,這里面的經(jīng)營方式又有很大的靈活性。

經(jīng)營方式的多樣性使得經(jīng)營方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益,還是通過出售獲得一次性回報,以及各經(jīng)營方式如何有機(jī)組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營能力、市場接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外,擬定經(jīng)營方案下的財務(wù)收益也存在很大的不確定性。

5、資產(chǎn)經(jīng)營的長效性

商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后,不再僅有物業(yè)管理,更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營。對于開發(fā)商來說,住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實現(xiàn)增值(銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束),而商業(yè)房地產(chǎn)項目具有長期經(jīng)營的市場需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報,在長期經(jīng)營中實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了,可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求,如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實現(xiàn)經(jīng)常性回報、增強(qiáng)融資能力等,并能以此固定資產(chǎn)作為更多機(jī)會發(fā)展的基礎(chǔ),形成企業(yè)核心競爭力。商業(yè)房地產(chǎn)項目在資產(chǎn)經(jīng)營這方面具有獨特的優(yōu)勢,也正基于此,項目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢,取得一定的經(jīng)濟(jì)收益,還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運(yùn)營成功。

6、高風(fēng)險性

總體而言,商業(yè)房地產(chǎn)項目相對于其它一些房地產(chǎn)項目的投資回報較高。但是,商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后,項目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費對象,項目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項目運(yùn)營收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營銷策略,還取決于區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平?；谏虡I(yè)本身競爭的激烈性,商業(yè)房地產(chǎn)項目之間的競爭十分激烈,投資風(fēng)險相對較高。

7、可促進(jìn)城市功能提升,產(chǎn)生良好的社會效益

城區(qū)形成和再發(fā)展是以復(fù)雜和綜合的因素為動因。一個城市新區(qū)的形成,必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素以及包括商業(yè)網(wǎng)點在內(nèi)的服務(wù)因素等諸多條件支撐。一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點作為城市功能的必要條件和外在反映,不僅可以滿足人們居住生活需求,還能促進(jìn)人口集聚和資源流動,催化城市新區(qū)的建成。成功的商業(yè)房地產(chǎn)項