稅制第八章土地增值稅

第三章土地增值稅

第一節(jié)概述第二節(jié)征稅范圍、納稅人、稅率第三節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算第五節(jié)減免稅優(yōu)惠第六節(jié)申報(bào)和繳納第一節(jié)概述

一、概念

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。第一節(jié)概述

二、特點(diǎn)（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象（二）征稅面比較廣（三）采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額（四）實(shí)行超率累進(jìn)稅率（五）實(shí)行按次征收第二節(jié)征稅范圍、納稅人和稅率

一、征稅范圍土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。（一）征稅范圍的一般規(guī)定1.土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。2.土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。土地增值稅是對(duì)國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。（一）征稅范圍的一般規(guī)定3.土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。

（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。（二）具體規(guī)定有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營1凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的征2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的征3.投資聯(lián)營企業(yè)將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓征4.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)投資到投資聯(lián)營企業(yè)暫免有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍2.合作建房1.建成后自用，暫免2.建成后轉(zhuǎn)讓（包括合作建房雙方之間的轉(zhuǎn)讓）征3.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免4房地產(chǎn)交換1.單位之間換房征2.個(gè)人之間互換自住房免征5.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債征6.出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）7.房地產(chǎn)評(píng)估增值不征（無收入）8.國家收回房地產(chǎn)權(quán)不征9.轉(zhuǎn)讓、抵押、置換征【例題·單選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收土地增值稅的是（）。

A.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)

B.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)

C.抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)

D.通過民政部門贈(zèng)送給社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)

【答案】C【例題·多選題】下列行為中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的有（）。

A.將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬的

B.由雙方合作建房后分配自用的

C.以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的

D.被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)的

E.以房地產(chǎn)作價(jià)入股投資房地產(chǎn)開發(fā)公司的

【答案】CE二、納稅人《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個(gè)人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國公民等?！纠}·單選題】下列各項(xiàng)中，不屬于土地增值稅納稅人的是（）。

A.與國有企業(yè)換房的外資企業(yè)

B.合作建房后出售房產(chǎn)的合作企業(yè)

C.轉(zhuǎn)讓辦公樓的事業(yè)單位

D.繼承房產(chǎn)的子女

【答案】D三、稅率土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1

不超過50%的部分3002超過50%～100%的部分4053超過100%～200%部分50154超過200%的部分6035【例題·單選題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入5000萬元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額4200萬元，則適用稅率為（）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%【答案】A【解析】增值稅扣除項(xiàng)目金額比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，適用第一級(jí)稅率，即30%。

第三節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額第三節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定一、收入額的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。第三節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定二、扣除項(xiàng)目及其金額（一）新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣5項(xiàng)1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用之和。其中，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有三種形式：（一）新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；（2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；（3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。（一）新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）前期工程費(fèi)（3）建筑安裝工程費(fèi)（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）公共配套設(shè)施費(fèi)（6）開發(fā)間接費(fèi)用（一）新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。對(duì)于利息支出，分兩種情況確定扣除：（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）對(duì)于利息支出，分兩種情況確定扣除：（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算中還須注意兩個(gè)問題：第一：利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；

第二：對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。（一）新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。其中：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除。對(duì)于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，故計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除?！纠}·單選題】按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，下列各項(xiàng)目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（）。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城建稅和印花稅

B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加

C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城建稅和個(gè)人所得稅

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和印花稅

【答案】B（一）新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。（二）舊房及建筑物扣除項(xiàng)目為1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。（三）轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行開發(fā)的土地使用權(quán)1.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金?！纠}·多選題】計(jì)算土地增值稅時(shí)，下列費(fèi)用準(zhǔn)予從收入總額中扣除的有（）。

A.建房貸款超期支付的利息

B.開發(fā)小區(qū)的排污費(fèi)、綠化費(fèi)

C.出售舊房過程中的評(píng)估費(fèi)用

D.出售商品房時(shí)辦理登記的手續(xù)費(fèi)

E.按照有關(guān)規(guī)定計(jì)入房?jī)r(jià)向購買者收取的代收費(fèi)用【答案】BCDE【解析】對(duì)于超過貸款期限的利息部分不得扣除；開發(fā)小區(qū)的排污費(fèi)、綠化費(fèi)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除；出售商品房時(shí)辦理登記的手續(xù)費(fèi)屬于轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的費(fèi)用，可以扣除。

三、評(píng)估價(jià)格辦法及有關(guān)規(guī)定所謂評(píng)估價(jià)格，指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。這種評(píng)估價(jià)格亦須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，扣除項(xiàng)目的金額：三、評(píng)估價(jià)格辦法及有關(guān)規(guī)定（一）出售舊房及建筑物的；（二）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（三）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的?！纠}·多選題】下列項(xiàng)目中，計(jì)征土地增值稅時(shí)需要用評(píng)估價(jià)格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目金額的包括（）。

A.出售新房屋及建筑物的

B.出售舊房屋及建筑物的

C.虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的

D.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的

E.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

【答案】BCE【例題·單選題】出售舊房及建筑物計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，其扣除項(xiàng)目金額中的舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格應(yīng)按（）計(jì)算。

A.賬載余額

B.重置成本

C.賬載原值乘以成新折扣率

D.重置成本價(jià)乘以成新折扣率【答案】D【解析】舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。

第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法.計(jì)算步驟：（一）確定扣除項(xiàng)目（二）計(jì)算增值額

增值額＝收入額－扣除項(xiàng)目金額（三）計(jì)算增值率增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%（四）確定適用稅率依據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。（五）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。【答案】（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)未及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（萬元）（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬元（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%加計(jì)扣除額＝（1000＋3000）×20%＝800（萬元）（6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（萬元）（7）增值額＝10000－6005＝3995（萬元）（8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%（9）應(yīng)納稅額＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（萬元）【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2007年開發(fā)商品房對(duì)外出售，具體情況如下（公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%、教育費(fèi)附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰（已記入公司“管理費(fèi)用”中）、企業(yè)所得稅稅率33%）1.按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4000萬元；2.支付取得土地使用權(quán)的金額800萬元；3.開發(fā)成本費(fèi)用1500萬元；4.開發(fā)費(fèi)用250萬元（當(dāng)?shù)卣?guī)定開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%）。公司計(jì)算應(yīng)繳納的有關(guān)稅金如下：（1）應(yīng)繳納營業(yè)稅＝4000×5%＝200（萬元）（2）應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝200×7%＝14（萬元）（3）應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝200×3%＝6（萬元）（4）應(yīng)繳納印花稅＝4000×0.5‰＝2（萬元）（5）應(yīng)繳納土地增值稅：①扣除項(xiàng)目金額＝800＋1500＋250＋222＋（800＋1500）×20%＝3232（萬元）②增值額＝4000－3232＝768（萬元）③增值率＝768÷3232×100%≈24%④應(yīng)繳納土地增值稅＝768×30%－3232×0＝230.4（萬元）（6）應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝（4000－3232－230.4）×33%＝177.408（萬元）要求：1.根據(jù)上述核算資料，分析公司計(jì)算應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)是否正確？錯(cuò)在何處？2.核定該公司應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)是多少？【答案】分析處理如下：1.公司自行計(jì)算應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得稅錯(cuò)誤。（1）計(jì)算土地增值額時(shí)，其開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計(jì)算扣除，而企業(yè)按照實(shí)際數(shù)扣除。（2）按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的印花稅，應(yīng)記入其“管理費(fèi)用”賬戶中，計(jì)算土地增值額時(shí)不再單獨(dú)扣除。如果轉(zhuǎn)讓時(shí)印花稅未記入其“管理費(fèi)用”，可做扣除。（3）公司在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，扣除金額中含有計(jì)算土地增值額時(shí)的加計(jì)扣除金額，加計(jì)扣除金額允許作為計(jì)算土地增值額時(shí)的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目中沒有該項(xiàng)規(guī)定。【答案】2.核定應(yīng)繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅如下：①扣除項(xiàng)目金額＝800＋1500＋（800＋1500）×10%＋220＋（800＋1500）×20%＝3210（萬元）②增值額＝4000－3210＝790（萬元）③增值率＝790÷3210×100%≈25%④應(yīng)繳納土地增值稅＝790×30%－3210×0＝237（萬元）（2）企業(yè)所得稅：①應(yīng)納稅所得額＝4000－800－1500－250－220－237＝993（萬元）②應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝993×33%＝327.69（萬元）【例題·計(jì)算題】某市內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，有關(guān)經(jīng)營情況如下：（1）該項(xiàng)目商品房全部銷售，取得銷售收入4000萬元，并簽訂了銷售合同。（2）簽訂土地購買合同，支付與該項(xiàng)目相關(guān)的土地使用權(quán)價(jià)款600萬元，相關(guān)稅費(fèi)50萬元。（3）發(fā)生土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)200萬元，前期工程費(fèi)100萬元，支付工程價(jià)款750萬元，基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費(fèi)150萬元，開發(fā)間接費(fèi)用60萬元。（4）發(fā)生銷售費(fèi)用100萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用60萬元，管理費(fèi)用80萬元。（5）該房地產(chǎn)開發(fā)公司不能按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?，?dāng)?shù)卣?guī)定的開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%。根據(jù)上述資料和稅法相關(guān)規(guī)定，回答下列問題：1.該房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年應(yīng)繳納印花稅（）萬元。

A.1.38

B.1.50

C.2.18

D.2.30【答案】D【解析】該房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年應(yīng)繳納印花稅＝4000×0.5‰＋600×0.5‰＝2.30（萬元）2.該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的稅金和附加為（）萬元。A.220B.222.65C.225D.230.6【答案】A【解析】該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的稅金及附加＝4000×5%×（1＋7%＋3%）＝220（萬元）3.該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除土地使用費(fèi)、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、其他扣除項(xiàng)目金額（）萬元。

A.2301

B.2303.65

C.2483

D.2685【答案】C【解析】準(zhǔn)予扣除土地使用費(fèi)＝600＋50＝650（萬元）準(zhǔn)予扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本＝200＋100＋750＋150＋60＝1260（萬元）準(zhǔn)予扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（650＋1260）×10%＝191（萬元）準(zhǔn)予扣除“其他扣除項(xiàng)目金額”＝（650＋1260）×20%＝382（萬元）該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除土地使用費(fèi)、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、其他扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝650＋1260＋191＋382＝2483（萬元）4.該房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年應(yīng)繳納土地增值稅（）萬元。

A.389.1

B.394.5

C.678.54

D.679.6【答案】A【解析】收入總額＝4000（萬元）準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目合計(jì)＝220＋2483＝2703（萬元）增值額＝4000－2703＝1297（萬元）增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%＝1297÷2703×100%＝47.98%，適用稅率30%。應(yīng)納土地增值稅＝1297×30%＝389.1（萬元）

二、出售舊房應(yīng)納稅額的計(jì)算方法計(jì)算步驟：（一）計(jì)算評(píng)估價(jià)格（二）匯集扣除項(xiàng)目金額（三）計(jì)算增值率（四）依據(jù)增值稅率確定適用稅率（五）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)【教材例題】某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為7成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)計(jì)27.5萬元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土增值稅額?！敬鸢浮浚?）評(píng)估價(jià)格＝600×70%＝420（萬元）（2）允許扣除的稅金27.5萬元（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝420＋27.5＝447.5（萬元）（4）增值額＝500－447.5＝52.5（萬元）（5）增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%

（6）應(yīng)納稅額＝52.5×30%＝15.75（萬元）三、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂Ｈ舭创宿k法難以計(jì)算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。三、特殊售房方式?yīng)納稅額的計(jì)算方法按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，

計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額的計(jì)算公式為：

扣除項(xiàng)目金額＝扣除項(xiàng)目的總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）

【例題·計(jì)算題】某專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)，2008年有關(guān)經(jīng)營情況如下：（1）以2800萬元購得非耕地40000平方米的土地使用權(quán)用于開發(fā)寫字樓和商品房，合同記載土地使用權(quán)為60年。（2）第一期工程（“三通一平”和第一棟寫字樓開發(fā)）于11月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”費(fèi)用400萬元和寫字樓建造費(fèi)用7200萬元。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。（3）到12月31日為止對(duì)外銷售寫字樓50000平方米，共計(jì)收入16000萬元；其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)資產(chǎn)作辦公用。（4）在售房、租房等過程中發(fā)生銷售費(fèi)用1500萬元；發(fā)生管理費(fèi)用900萬元。（5）售房繳納的營業(yè)稅800萬元；出租房繳納的營業(yè)稅1.05萬元。計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目合計(jì)金額?！敬鸢浮浚?）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額＝2800×（12000÷40000）×（50000÷60000）＝700（萬元）（2）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本金額＝400×（12000÷40000）×（50000÷60000）＋7200×（50000÷60000）＝6100（萬元）（3）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用金額＝（700＋6100）×10%＝680（萬元）（4）銷售房屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅＝800萬元（5）其他項(xiàng)目金額＝（700＋6100）×20%＝1360（萬元）（6）扣除項(xiàng)目合計(jì)＝700＋6100＋680＋800＋1360＝9640（萬元）第五節(jié)減免稅優(yōu)惠一、一般減免稅規(guī)定（一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，予以免稅。增值率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。（二）因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。（三）新增：2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人銷售住房一律免征收土地增值稅。（四）新增：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的免稅政策?！纠}·多選題】計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，判定普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)有（）。

A.建筑容積率在1.0以上

B.實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)1.2倍以下

C.建筑覆蓋率在1.0以上

D.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和的20%

E.單套建筑面積在120平方米以下【答案】ABE【解析】普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下；允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。二、特殊減免稅規(guī)定第六節(jié)申報(bào)和繳納一、申報(bào)納稅程序根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。一、申報(bào)納稅程序（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司納稅人應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)公司以外的其他納稅人

這類納稅人應(yīng)自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)?！纠}·單選題】根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)自（），向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

A.簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)

B.簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起10日內(nèi)

C.有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)之日起7日內(nèi)

D.有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)之日起l0日內(nèi)

【答案】A二、納稅時(shí)間和繳納方法（一）以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的（二）以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的（三）項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

三、納稅地點(diǎn)土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。所謂“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。（一）納稅人是法人的當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地同在一地時(shí)，可在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不在一地，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。（二）納稅人是自然人的當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地同一地時(shí)，應(yīng)在其住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地不在一地，則在房地產(chǎn)坐落地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅一、申報(bào)納稅程序四、相關(guān)責(zé)任與義務(wù)（了解）五、進(jìn)一步做好土地增值稅的征管工作（了解）六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（掌握）六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（一）土地增值稅的清算單位（二）土地增值稅的清算條件：（1）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款