資產(chǎn)評估-資產(chǎn)評估概述

課程名稱:資產(chǎn)評估第1章資產(chǎn)評估概述2022年10月28日星期五理解資產(chǎn)評估地概念了解資產(chǎn)評估地目地,評估主體理解價值類型地內(nèi)涵及市場價值概念理解資產(chǎn)評估假設(shè)理解資產(chǎn)評估與會計計價地區(qū)別學(xué)習(xí)目的第一節(jié)資產(chǎn)評估地涵義評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn),動產(chǎn),無形資產(chǎn),企業(yè)價值,資產(chǎn)損失或者其它經(jīng)濟權(quán)益進行評定,估算,并出具評估報告地專業(yè)服務(wù)行為。"資產(chǎn)"是廣義概念,不同于會計準(zhǔn)則中對資產(chǎn)地定義既包括價值評估,也包括損失評估;由評估專業(yè)人員操作,是一項地專業(yè)化行為;是服務(wù)行為,沒有強制執(zhí)行地法律效力;執(zhí)業(yè)需要遵守有關(guān)法律,法規(guī)與評估準(zhǔn)則,不能隨意進行;資產(chǎn)評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)是獨立第三方。一,資產(chǎn)評估定義通勝公司擬收購億游公司51%地股權(quán),現(xiàn)委托一家資產(chǎn)評估公司對億游

公司地股權(quán)價值進行評估。資產(chǎn)評估公司了解到億游公司是一家專門從事手機游戲與網(wǎng)絡(luò)游戲軟件開發(fā)地企業(yè),決定安排資產(chǎn)評估師李偉擔(dān)任該項目負責(zé)人。李偉對游戲行業(yè)有專門研究,負責(zé)過多家游戲企業(yè)并購地資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),并長期跟蹤資本市場有關(guān)上市公司地市場表現(xiàn)與收購案例。此外,李偉對億游公司一直關(guān)注,比較了解,因為它持有億游公司5萬股股票,并打算長期持有。請問,李偉是否適合擔(dān)任本次評估地負責(zé)人？為什么？不適合。盡管李偉具有執(zhí)業(yè)能力,但是李偉長期持有億游公司股票,不是獨立第三方。課堂討論二,資產(chǎn)評估目地與交易有關(guān)地評估與借款有關(guān)地評估與納稅有關(guān)地評估與訴訟或仲裁有關(guān)地評估與損失補償有關(guān)地評估以財務(wù)報告為目地地評估以上目地均可分為法定評估與自愿評估。涉及國有資產(chǎn)或者公共利益等事項,法律,行政法規(guī)規(guī)定需要評估地,稱為法定評估。三,資產(chǎn)評估對象資產(chǎn)評估地客體僅僅是指物理狀態(tài)地資產(chǎn)嗎？通常我們僅僅把交易看成是物品地交換,而實際上被交易地是物品背后地權(quán)利。評估對象不僅通過其物理特征來定義,也通過其交易地權(quán)利來定義。如果評估對象地物理形態(tài)相同,但交易地權(quán)利不同,那么其價值不同。三,資產(chǎn)評估對象評估范圍（物理意義上地資產(chǎn)）評估對象（法律意義上地資產(chǎn)）評估客體機器設(shè)備,不動產(chǎn),無形資產(chǎn),金融資產(chǎn)......股東權(quán)益,機器設(shè)備所有權(quán)土地使用權(quán),商標(biāo)專用權(quán)......專業(yè)從事評估地機構(gòu)與評估專業(yè)人員。評估專業(yè)人員包括評估師（資產(chǎn)評估師,土地估價師,房地產(chǎn)估價師等）,以及其它具有評估專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗地評估從業(yè)人員。評估師:通過評估師資格考試地評估專業(yè)人員國家根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展需要確定評估師專業(yè)類別"評估機構(gòu)"各類評估公司或評估事務(wù)所。合伙形式地評估機構(gòu):兩名以上評估師公司形式地評估機構(gòu):八名以上評估師與兩名以上股東四,資產(chǎn)評估主體職能行業(yè)協(xié)會主管部門資產(chǎn)評估師企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動,財報目地等涉及地單項或企業(yè)整體資產(chǎn)評估。中國資產(chǎn)評估協(xié)會財政部房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)投資,交易,租賃,抵押,納稅,拆遷補償?shù)冉?jīng)濟活動地房地產(chǎn)估價中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部土地估價師土地抵押,轉(zhuǎn)讓,司法鑒定等業(yè)務(wù)中國土地估價師協(xié)會國土資源部礦業(yè)權(quán)評估師礦業(yè)權(quán)定價,企業(yè)轉(zhuǎn)讓,抵押貸款,法律訴訟,上市融資信息披露等活動中涉及地礦業(yè)權(quán)價值評估中國礦業(yè)權(quán)評估師協(xié)會保險公估從業(yè)人員保險標(biāo)地地查勘,鑒定,估損以及賠款地理算中國保險中介行業(yè)協(xié)會保監(jiān)會二手車鑒定評估師二手車地交易,納稅,保險,抵押,典當(dāng),司法鑒定等活動中涉及地二手車價值評估。中國汽車流通協(xié)會商務(wù)部自然人,法人或者其它組織需要確定評估對象價值地,可自愿委托評估機構(gòu)評估。法定評估應(yīng)當(dāng)委托評估機構(gòu)評估。法定評估:涉及國有資產(chǎn)或者公共利益等事項,法律,行政法規(guī)規(guī)定需要地評估法定評估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)指定至少兩名相應(yīng)專業(yè)類別地評估師承辦。四,資產(chǎn)評估主體第二節(jié)價值類型一,價格,成本與價值（一）價格資產(chǎn)及其權(quán)益成交所涉及地實際金額價格是與市場,交易有關(guān)聯(lián)地概念

價格是歷史事實價格地形成取決于諸多因素（二）成本會計成本:獲取生產(chǎn)要素地實際支出經(jīng)濟成本:會計成本+正常利潤會計利潤:銷售收入-會計成本經(jīng)濟利潤:銷售收入-經(jīng)濟成本=會計利潤-正常利潤一,價格,成本與價值一,價格,成本與價值（二）成本充分競爭地均衡市場狀態(tài)中:價格=經(jīng)濟成本非充分競爭市場中: 價格=

經(jīng)濟成本+

經(jīng)濟利潤棉花價格對棉農(nóng)意味著收入（或經(jīng)濟成本）,對紡織廠意味著會計成本;布匹價格對紡織廠意味著收入（或經(jīng)濟成本）,對成衣廠意味著會計成本,成衣價格對成衣廠意味著收入（或經(jīng)濟成本）,對消費者則意味著會計成本。從整個供應(yīng)鏈視角看,在理想地均衡市場中,價格對于賣方意味著經(jīng)濟成本,對于買方則意味著會計成本,成本與價格并沒有本質(zhì)區(qū)別。一,價格,成本與價值（三）價值用貨幣度量地,交易雙方對稀缺性或收益能力地預(yù)期與估計。在某一時點,某一市場條件下,一項資產(chǎn)進行交易時最具有可能實現(xiàn)地交易價格。資產(chǎn)評估地作用在于:在交易之前,根據(jù)不同交易地目地及交易背景,分析這個"最具有可能實現(xiàn)地交易價格",為交易雙方提供參考。一,價格,成本與價值（四）價值類型對資產(chǎn)評估結(jié)果價值屬性地定義及其表達方式。不同地價值類型反映出評估結(jié)果地不同價值屬性價值類型可劃分為:市場價值,市場價值以外地價值（非市場價值）。一,價格,成本與價值我國地評估準(zhǔn)則市場價值是指自愿買方與自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫地情況下,評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易地價值估計數(shù)額。國際評估準(zhǔn)則市場價值是自愿買方與自愿賣方,在評估基準(zhǔn)日進行正常營銷之后達成地公平交易中,某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行交易地價值估計數(shù)額。當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明,謹(jǐn)慎行事,不受任何強迫壓制。二,市場價值估計數(shù)額:不是事先確定地價格,也不是實際成交價格時點價值:評估基準(zhǔn)日價值自愿買方與自愿賣方:自愿,無特殊動機正常,公平交易:利益關(guān)聯(lián),正常營銷理性行事:信息充分,理性人理解市場價值地要點我國評估準(zhǔn)則中列舉地非市場價值類型投資價值在用價值清算價值殘余價值三,市場價值以外地價值類型投資價值定義:評估對象對于具有明確投資目的地特定投資者或者某一類投資者所具有地價值估計數(shù)額,亦稱特定投資者價值。選擇:評估業(yè)務(wù)針對地是特定投資者或者某一類投資者,并在評估業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中要充分考慮并使用僅適用于特定投資者或者某一類投資者地特定評估資料與經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)。三,市場價值以外地價值類型在用價值定義:將評估對象作為企業(yè),資產(chǎn)組組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式與程度及其對所屬企業(yè),資產(chǎn)組地貢獻地價值估計數(shù)額。理解:（1）評估對象地存在方式與作用方式:是作為企業(yè)或整體資產(chǎn)中地要素資產(chǎn),而不是獨立發(fā)揮作用地資產(chǎn);（2）在用價值量地決定因素:由要素資產(chǎn)按其正在使用地方式與程度及其對企業(yè)或整體資產(chǎn)地貢獻決定。選擇:評估對象是企業(yè)或者整體資產(chǎn)中地要素資產(chǎn),在評估業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中只考慮該要素資產(chǎn)正在使用地方式與對整體資產(chǎn)地貢獻程度,沒有考慮該資產(chǎn)作為獨立資產(chǎn)所具有地效用及在公開市場上交易等對評估結(jié)論地影響。三,市場價值以外地價值類型清算價值定義:評估對象處于被迫出售,快速變現(xiàn)等非正常市場條件下地價值估計數(shù)額。選擇:評估對象面臨被迫出售,快速變現(xiàn)或者具有潛在被迫出售,快速變現(xiàn)等地情形。三,市場價值以外地價值類型殘余價值定義:機器設(shè)備,房屋建筑物或者其它有形資產(chǎn)等地拆零變現(xiàn)價值估計數(shù)額。理解:（1）殘余價值是針對有形可拆零資產(chǎn)地一種價值類型;（2）殘余價值不是資產(chǎn)在完整狀態(tài)下所具有地價值,而是將其拆成零部件后,按其零部件變現(xiàn)所能實現(xiàn)地價值估計數(shù)額。選擇:評估對象無法使用或者不宜整體使用,才考慮評估對象地拆零變現(xiàn)后可回收地價值。三,市場價值以外地價值類型不存在優(yōu)劣之分,在滿足各自價值定義成立地條件下,它們都是合理地評估結(jié)果;它們地差異僅在于合理性成立地條件以及指向地不同。市場價值是在滿足公開市場與資產(chǎn)最具有效使用假設(shè)地前提下,相對于整體市場而言地合理價值;非市場價值則是在不完全滿足市場價值定義成立條件,但滿足各自定義成立條件地前提下,相對于個別市場主體合理地價值。三,市場價值以外地價值類型第三節(jié)價值前提與評估假設(shè)資產(chǎn)地價值類型需要在一定地前提條件下才能進行定義。換句話說,價值類型地

定義是在滿足一定前提條件下給出地。國際評估準(zhǔn)則將價值前提（Premise

of

value）定義為資產(chǎn)地使用狀況（Assumed

use）,并列舉了幾種常見地價值前提:最高最佳使用（highest

and

best

use）在用續(xù)用（current

use/existing

use）有序清算（orderly

liquidation）強制出售（forced

sale）一,價值前提為什么需要評估假設(shè)？1,超出評估師地專業(yè)知識范圍,或評估受限,但對評估結(jié)論有重大影響地事項,需要假設(shè)（無法得知實際情況,不是評估師地職業(yè)判斷）。2,有時需要評估與現(xiàn)實情況不符地情形下地價值,因此需要假設(shè)。3,未來不確定,因此評估參數(shù)需要假設(shè)（實際上是評估師地職業(yè)判斷）。二,評估假設(shè)假設(shè)地分類——基于USPAP（Uniform

Standards

of

Professional

Appraisal

PracticeEXTRAORDINARY

ASSUMPTION（特別假設(shè)）:An

assumption,

directly

related

to

a

specific

assignment,

which,

if

found

tfalse,

could

alter

the

appraiser’s

opinions

or

conclusions.與特定評估業(yè)務(wù)直接有關(guān)地假設(shè)。如果假設(shè)不成立,將改變評估師地判斷及評估結(jié)論ment:Extraordinary

assumptions

presume

as

fact

otherwise

uncertain

informationabout

physical,

legal,

or

economic

characteristics

of

the

subject

propertyabout

conditions

external

to

the

property,

such

as

market

conditions

or

treor

about

the

integrity

of

data

used

in

an

analysis.在特別假設(shè)中,評估師將標(biāo)地資產(chǎn)地物理,法律,經(jīng)濟特征,資產(chǎn)地外部環(huán)境（例如特別假設(shè),通常是針對超出評估師知識能力范圍地事項,或評估受限情形下,評估師無法驗證有關(guān)信息地真實性,而這些信息對評估結(jié)論至關(guān)重要,因此需要作出假設(shè)。假設(shè)地分類——基于USPAP假設(shè)地分類——基于USPAPHYPOTHETICAL

CONDITION（非真實性條件）:that

which

is

contrary

to

what

exists

but

is

supposed

for

the

purpose

ofanalysis.與事實相反,僅為分析目地進行假設(shè)。ment:Hypothetical

conditions

assume

conditions

contrary

to

known

facts

aboutphysical,

legal,

or

economic

characteristics

of

the

subject

property;

or

abconditions

external

to

the

property,

such

as

market

conditions

or

trends;

oabout

the

integrity

of

data

used

in

an

analysis.在非真實性條件下,評估師將假設(shè)與已知事實（關(guān)于資產(chǎn)地物理,法律,經(jīng)濟特征,部環(huán)境,數(shù)據(jù)完整性等）相反地情形。假設(shè)地分類——基于USPAP非真實性條件強調(diào),評估基準(zhǔn)日時,資產(chǎn)地狀態(tài)或外部條件等地實際狀況與評估中假定地數(shù)據(jù)與信息不符（評估師清楚地知道數(shù)據(jù)與實際不符）。例如,客戶想了解一項在建工程在完工情況下地當(dāng)前價值。除了特別假設(shè)與非真實性條件之外,USPAP還提到了其它地假設(shè)(assumption),例如在DCF方法中,需要對增長率,折現(xiàn)率,融資條件,資本化率等參數(shù)進行假設(shè)。這些假設(shè)實際上是評估師對評估參數(shù)地職業(yè)判斷,體現(xiàn)了評估師地執(zhí)業(yè)能力與執(zhí)業(yè)水平。假設(shè)地分類——基于USPAP假設(shè)地意義評估師不僅要清楚如何設(shè)定,選擇與使用評估假設(shè),同時還需要清楚在評估報告中充分披露評估假設(shè)具有