長(zhǎng)沙湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目前期策劃課件

長(zhǎng)沙湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目前期策劃2019年5月由于近期國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策頻繁出臺(tái),市場(chǎng)觀望態(tài)度持續(xù),總體呈現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不僅要實(shí)現(xiàn)在政策和市場(chǎng)上的突圍,更要取得現(xiàn)金回流和銷售利潤(rùn)的突破。本提案將從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略層面出發(fā),為集中解決這一核心問(wèn)題對(duì)項(xiàng)目定位、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略作出深入的解析。為節(jié)省寶貴的時(shí)間,本提案內(nèi)容只抓重點(diǎn)、難點(diǎn),重在策略,希望能對(duì)本項(xiàng)目定位開(kāi)發(fā)有所啟發(fā)。三個(gè)同題放起如何看待當(dāng)前的形勢(shì),對(duì)項(xiàng)目有哪些錯(cuò)鑒宏觀政策層面、城市宏觀發(fā)展如何,項(xiàng)目區(qū)城發(fā)展如何,區(qū)域的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了哪些影響。項(xiàng)目地塊區(qū)域未來(lái)發(fā)展如何研判,以及對(duì)本項(xiàng)目將產(chǎn)生哪些影響?關(guān)鍵詞:新政解讀、新南城板塊、紅星商圈、環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園二、如何看待不成熟區(qū)臧與高容積率產(chǎn)品之間的矛盾?項(xiàng)目位于一個(gè)目前擁對(duì)不成熟區(qū)域,屬高容積率中等規(guī)模樓盤(pán),高容積率決定了地塊必須集約用地開(kāi)發(fā)高層,開(kāi)發(fā)成本不低,一定程度上提高置業(yè)門(mén)檻,歷地塊價(jià)值度目前不高,區(qū)域(群購(gòu)買(mǎi)力有限,如何看待這一矛盾關(guān)鍵詞:項(xiàng)目屬性界定、高容積率、價(jià)值重新審視三、項(xiàng)目整盤(pán)如何定俊?項(xiàng)目總體量中等,且商業(yè)比重過(guò)大,從表面上看無(wú)明顯的特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)。這樣的一個(gè)項(xiàng)目該如何定位(形象定位、產(chǎn)品定位、客群定位),如何讓客戶快速認(rèn)知項(xiàng)目,并從認(rèn)知到偏愛(ài)項(xiàng)目。如何制定科學(xué)的開(kāi)發(fā)策略,把握有利市機(jī),最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流與銷售利潤(rùn)的最大化?關(guān)鍵詞:SWoT分析、案例分析、方向研判、開(kāi)發(fā)策略帶著這些主要問(wèn)題我們作深入的分析和思考。項(xiàng)目環(huán)境解讀「1、樓市新政核心闡述2019.929中央政府在銀行信貸、土地增值稅、保障性住房建設(shè)等多方面再下調(diào)控重手,主要涵蓋限購(gòu)、信貸、稅收、供給、監(jiān)管等方面,從多方面調(diào)控房?jī)r(jià)2019.1.26國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)八條”,進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控201934長(zhǎng)沙出臺(tái)了本地特色的限購(gòu)細(xì)則,3.31又出臺(tái)了限漲目標(biāo)2019.3.22,國(guó)家發(fā)改委再發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》,要求5月1日起實(shí)行一房一標(biāo)近期中央和地方政府為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,政策出臺(tái)頻率和嚴(yán)厲程度視為歷史之最,對(duì)2019年及今后房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)平添了許多不確定因素,近期核心新政有以下幾條、首套:自住房且套型建筑面積90m以上的家庭,首付款不低于30%。2、二套:首付款不得低于60%,利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。3、三套:商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放貸款。4、外地購(gòu)房:在長(zhǎng)沙市區(qū)已擁有2套含以上住房的家庭、擁有套含以上住房的外地家庭,不能提供本市居住證的外地家庭,暫停在本市主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)90平方米含以下新建商品住房。啟示:政策發(fā)布之頻繁表明政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心很強(qiáng),但這并不是說(shuō)政府要扼殺行業(yè),而更多的是為了促進(jìn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。德思勤的市場(chǎng)觀點(diǎn)是:短期冷靜、抑投寬剛、總體平穩(wěn)發(fā)展。2、樓市新政重點(diǎn)解讀政策解讀這套政策“組合拳”包括:差別化房貸、契稅調(diào)整、市場(chǎng)監(jiān)管、限購(gòu)令、開(kāi)發(fā)企業(yè)監(jiān)管、一房一價(jià),總體劍指當(dāng)前房市存在的幾個(gè)最突出矛盾,具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)針對(duì)性,對(duì)長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō),雖然長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)并不高,但其他大城市的房?jī)r(jià)上漲受到制約會(huì)對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)消費(fèi)者造成降價(jià)預(yù)期,再加上支撐房地產(chǎn)的主力—投資性購(gòu)房需求的衰減,將對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售速度帶來(lái)嚴(yán)重挑戰(zhàn),對(duì)溢價(jià)利潤(rùn)帶來(lái)嚴(yán)重侵蝕,我們必須提前應(yīng)對(duì)。出于國(guó)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的偏愛(ài),風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的中小戶型、臨街商鋪面臨市場(chǎng)形式相對(duì)較好。啟示:就全國(guó)而言,一線城市價(jià)格以及成交量均急劇下降,而二、三線城市則繼續(xù)上演最后的瘋狂;就長(zhǎng)沙而言,短期進(jìn)入相持階段、價(jià)格堅(jiān)挺,但未來(lái)幾個(gè)月商品房成交量勢(shì)必呈下滑的趨勢(shì),房?jī)r(jià)的走勢(shì)取決