南京酒店式公寓案例研究

南京酒店式公寓案例研究南京潤創(chuàng)置業(yè)投資顧問有限公司2013/12/182023/12/81酒店式公寓解讀1酒店式公寓客戶特征2南京酒店式公寓市場情況3南京酒店式公寓典型案例41酒店式公寓解讀2023/12/831、酒店式公寓的概念酒店式公寓解讀Part1

酒店式公寓概念最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其短期休憩居住的物業(yè)。由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”。起源意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是在亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。它是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價(jià)格的長期住宅。概念嚴(yán)格的說目前市場上幾乎絕大多數(shù)所謂的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多為提供高檔物業(yè)服務(wù)的精裝小戶型住宅，其實(shí)質(zhì)與“酒店式公寓”存在著本質(zhì)的區(qū)別。2023/12/842、酒店式公寓的特點(diǎn)酒店式公寓解讀Part1酒店式公寓是位于大型商圈內(nèi)，所處位置交通便利；有統(tǒng)一的裝修風(fēng)格，配置全套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)；集中解決就餐、健身、會(huì)客、休閑等功能，大多配有會(huì)所；聘請(qǐng)專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理的公寓；

對(duì)資金的需求上，因其為小面積戶型，單價(jià)高、總價(jià)低；生活配套設(shè)施齊全2023/12/853、酒店式公寓與傳統(tǒng)酒店、公寓的區(qū)別酒店式公寓解讀Part1與傳統(tǒng)酒店比較：

最本質(zhì)的區(qū)別在于酒店式公寓可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營；酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸。與普通公寓比較：統(tǒng)一裝修，統(tǒng)一對(duì)外經(jīng)營；服務(wù)周到；租金獲利比一般公寓要大。酒店式公寓集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能為一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。2023/12/864、酒店式公寓必須具備的條件酒店式公寓解讀Part1硬性指標(biāo)商業(yè)CBD需求——成熟商圈對(duì)酒店服務(wù)式公寓的目標(biāo)消費(fèi)群體有著聚集效應(yīng)。交通需求——便捷的交通和低廉的交通成本，是客戶考慮酒店式公寓的重要因素。生活配套需求——日常生活使用的能源包括水電、煤氣、熱力這些能源。軟裝配套裝修標(biāo)準(zhǔn)——要求按照星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修；物業(yè)管理——要求按照酒店物業(yè)進(jìn)行管理；經(jīng)營服務(wù)——要求按照酒店模式進(jìn)行經(jīng)營；企業(yè)實(shí)力、經(jīng)營管理水平是關(guān)鍵。2023/12/872酒店式公寓客戶特征2023/12/881、酒店式公寓客戶類型酒店式公寓客戶特征Part2核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶核心客戶寫字樓的商務(wù)人士，海內(nèi)外常駐機(jī)構(gòu)的管理人員和技術(shù)人員；長期出國的生意人（即外籍工作者）重要客戶區(qū)域范圍內(nèi)的中高級(jí)管理階層、高級(jí)白領(lǐng)；投資客游離客戶經(jīng)常出入該城市的商務(wù)人士，正在度長假的家庭偶得客戶國內(nèi)外投資客，追求時(shí)尚的普通階層2023/12/892、酒店式公寓客戶購買目的分析酒店式公寓客戶特征Part2自主性客戶關(guān)注點(diǎn)景觀資源舒適感身份感投資客戶關(guān)注點(diǎn)升值潛力（回報(bào)率）開發(fā)商的品牌（品牌風(fēng)險(xiǎn)）未來市場的客戶量（市場風(fēng)險(xiǎn)）2023/12/8103南京酒店式公寓市場情況2023/12/8111、南京酒店式公寓分布南京酒店式公寓市場情況Part3南京的酒店式公寓集中分布在南京兩大核心商圈：新街口—長江路—鼓樓商圈夫子廟—雨花臺(tái)商圈除此，河西、紅山等近年新崛起的商圈也有部分酒店式公寓分布。南京酒店式公寓分布在目前土地價(jià)值最高，高端商務(wù)人群最集中的區(qū)域，再次證明了酒店式公寓對(duì)地段和客戶的天生偏好。2023/12/8122、南京酒店式公寓市場供應(yīng)與體量分析南京酒店式公寓市場情況Part3從供應(yīng)體量上看，酒店式公寓大多屬于小盤項(xiàng)目，在售項(xiàng)目中41%以上的建面都在10萬平米以下，部分稍大體量的項(xiàng)目中也都包括了一定的商業(yè)和寫字樓面積。目前南京市場總體可售面積不到50萬㎡，后期即將上市供應(yīng)量越有40萬㎡左右，后期酒店式公寓市場的競爭將不斷加劇。2023/12/8133、南京酒店式公寓容積率分析南京酒店式公寓市場情況Part3容積率在4以上的項(xiàng)目有6個(gè)，占南京酒店式公寓的35%,容積率2以上的項(xiàng)目11個(gè)，占總體的64%，這和酒店式公寓的地段位置規(guī)劃有直接的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)回報(bào)，對(duì)舒適性的要求不是特別高。2023/12/8144、南京酒店式公寓建筑形式分析南京酒店式公寓市場情況Part3南京酒店式公寓建筑以高層和小高層為主，也有部分多層、超高層，且外立面多為具有公建特征的玻璃幕墻，成為有特色的區(qū)域地標(biāo)性建筑是所有酒店式公寓項(xiàng)目的夢想。2023/12/8155、南京酒店式公寓裝修情況分析南京酒店式公寓市場情況Part3南京酒店式公寓精裝和毛坯比例各占一半，但是酒店式公寓的性質(zhì)和特征決定了精裝修應(yīng)該是項(xiàng)目定位的必要條件之一，對(duì)提升項(xiàng)目整體品質(zhì)和銷售利潤有很重要的作用。所以南京目前的酒店式公寓在裝修方面還不夠規(guī)范。2023/12/8166、南京酒店式公寓物業(yè)管理形式分析南京酒店式公寓市場情況Part3南京酒店式公寓物業(yè)費(fèi)目前最高的7元，最低的1.8，絕大數(shù)在2.5元以上。物業(yè)服務(wù)水平是酒店式公寓的重要指標(biāo)，目前南京宣稱“酒店式”的公寓，物業(yè)管理水平良莠不齊，真正達(dá)到星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的不多。2023/12/8177、南京酒店式公寓產(chǎn)權(quán)年限分析南京酒店式公寓市場情況Part3目前在售酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)年限，絕大多數(shù)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)為40年，其次是65年，70年的項(xiàng)目只有兩個(gè)。酒店式公寓的客戶對(duì)產(chǎn)權(quán)年限區(qū)別并不是非常的敏感，這部分客群最關(guān)心的還是位置和項(xiàng)目的品質(zhì)以及未來升值的空間。2023/12/8188、南京酒店式公寓銷售均價(jià)分析南京酒店式公寓市場情況Part3從在售酒店式公寓的均價(jià)來看，目前普遍的價(jià)格水平在12000元/平米至18000元/平米之間，但此類項(xiàng)目受地段影響非常明顯，新街口蘇寧生活廣場、中城國際廣場因?yàn)轱@著的區(qū)位優(yōu)勢均價(jià)已經(jīng)分別站在了39000元/平米和32000元/平米的高位。2023/12/8199、南京酒店式公寓價(jià)格增長情況分析南京酒店式公寓市場情況Part3占據(jù)好的地段的酒店式公寓價(jià)格基本持續(xù)上揚(yáng)，最高溢價(jià)達(dá)到50%，但是個(gè)別區(qū)位不好，地段較為便宜的項(xiàng)目出于低溢價(jià)甚至是零溢價(jià)水平。由此可見酒店式公寓是否有良好的溢價(jià)能力，除了受市場總體供求和政策影響外，良好的地段起著至關(guān)重要的作用。2023/12/82010、南京酒店式公寓銷售情況分析南京酒店式公寓市場情況Part3總體來說南京酒店式公寓的銷售情況并不是特別理想，金域中央廣場因其較低的單價(jià)和總價(jià)，以及良好的區(qū)位地段，目前已經(jīng)售罄，另外愛琴公寓今年1月份開拍，已趨于售罄，而與此同時(shí)地段、區(qū)位較好的新街口蘇寧生活廣場因期過高的單價(jià)和總價(jià)，銷售情況不太理想。2023/12/82111、南京酒店式公寓主力戶型分析南京酒店式公寓市場情況Part3南京目前的酒店式公寓主力戶型在40—60平米之間，主流戶型是一室一廳。不少的酒店式公寓都采用了幾梯幾十戶的集中式電梯設(shè)置，電梯的運(yùn)載負(fù)荷極高。大回廊式高密度的平面布局，不僅造成使用率低于普通住宅，同時(shí)也使物業(yè)的識(shí)別性、私密性較差，這也對(duì)高端客戶的選擇有直接影響。2023/12/82212、南京酒店式公寓主力總價(jià)分析南京酒店式公寓市場情況Part3406080100120金域中央廣場蘇寧名都匯曉莊國際廣場精銳SOHO首創(chuàng)天邁國際紫荊國際公寓金牛湖度假中心愛秦公寓藍(lán)岸live新街口蘇寧中商萬豪140160中城國際廣場凱潤廣場20目前南京市酒店式公寓的主力總價(jià)區(qū)間在60——100萬之間，是百萬元以下投資者的樂園，不同樓盤在這個(gè)區(qū)間的集中度很高,這也從價(jià)格層面說明酒店式公寓產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢十分明顯。2023/12/82313、南京酒店式公寓配套商業(yè)分析分析南京酒店式公寓市場情況Part3目前在售酒店式公寓幾乎都是綜合體項(xiàng)目，除了公寓之外還有大量的集中商業(yè)，最少也會(huì)有一定體量的底商，這對(duì)未來項(xiàng)目整體投資環(huán)境的提升有很大作用，但一般來說在銷售公寓時(shí)商業(yè)的業(yè)態(tài)和經(jīng)營方式都還沒有確定，很難對(duì)客戶的選擇產(chǎn)生決定性影響。2023/12/824總結(jié)目前南京酒店式公寓進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展階段，投資客開始對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)、區(qū)位、經(jīng)營方式、回報(bào)率進(jìn)行綜合的分析。一般來說，受房地產(chǎn)大勢的影響，單價(jià)的不斷攀升使大多數(shù)項(xiàng)目中的小面積低總價(jià)銷量快，基本去化都在80%以上，而剩余的多是相對(duì)面積較大的戶型，總體來說區(qū)位地段好、小戶型、總價(jià)低的酒店式公寓去化速度更快。隨著青奧會(huì)的臨近，南京對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施巨大投入的效果也逐漸顯現(xiàn)，商務(wù)環(huán)境的不斷完善使酒店式公寓產(chǎn)品迎來了難得的新發(fā)展期。但如何保證打造項(xiàng)目優(yōu)良的品質(zhì)被高端人群接受，必須要在物業(yè)管理和整體環(huán)境配套環(huán)節(jié)多下功夫。254南京酒店式公寓典型案例2023/12/826項(xiàng)目基本情況地理位置：淮海路68號(hào)（淮海路與洪武北路交叉口）開發(fā)商：蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司物業(yè)顧問：高力國際物業(yè)總占地面積：9243㎡總建筑面積：130533㎡容積率：7.46綠化率：30.01%總套數(shù)：公寓365戶soho62套。物業(yè)類型：住宅、寫字樓、公寓新街口蘇寧生活廣場項(xiàng)目定位為蘇寧全球第一生活廣場，是涵蓋精裝酒店式公寓-蘇寧雅悅、甲級(jí)寫字樓、蘇寧EXPO超級(jí)店、四星級(jí)法國諾富特酒店、精致餐飲、娛樂休閑六大高端業(yè)態(tài)為一體的城市綜合體。2023/12/827新街口蘇寧生活廣場項(xiàng)目配套情況餐飲：新街口商圈金融：招商銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等等超市：沃爾瑪學(xué)校：游府西街小學(xué)（學(xué)區(qū)）、三中（學(xué)區(qū)）休閑：沃爾瑪、新街口國際影城賣場：萊迪、大洋、新百、中央等大型購物中心項(xiàng)目地處新街口淮海路68號(hào)，毗鄰沃爾瑪、新街口國際影城、多家銀行等生活配套，同時(shí)毗鄰大洋百貨、中央商場、新百等成熟商業(yè)，享有新街口所有核心資源。2023/12/828新街口蘇寧生活廣場項(xiàng)目戶型特色——一房戶型戶型：A

面積：47㎡房型：一房朝向：東南該戶型在樓盤房間數(shù)：66套該戶型房間總價(jià)范圍：160-482萬戶型優(yōu)勢：1.房型分割較合理，布局緊湊，功能劃分明確2.內(nèi)部動(dòng)線布局合理3.可觀內(nèi)部中央景觀，視線好4.儲(chǔ)物間設(shè)計(jì)，增加空間實(shí)用性戶型：B

面積：93㎡房型：一房朝向：東南該戶型在樓盤房間數(shù)：33套該戶型房間總價(jià)范圍：160-482萬戶型優(yōu)勢：1.動(dòng)線清晰，功能劃分明確2.房型分割較合理，布局緊湊，功能劃分明確3.內(nèi)部動(dòng)線布局合理4.面寬、進(jìn)深比例關(guān)系好2023/12/829新街口蘇寧生活廣場項(xiàng)目戶型特色——一房戶型戶型：C

面積：56㎡房型：一房朝向：東南該戶型在樓盤房間數(shù)：55套該戶型房間總價(jià)范圍：160-482萬戶型優(yōu)勢：1.動(dòng)線清晰，功能劃分明確2.客廳開間較大，活動(dòng)空間充足3.餐廚聯(lián)接，可打造敞開式廚房，節(jié)省空間，簡潔時(shí)尚4.內(nèi)部動(dòng)線布局合理5.面寬、進(jìn)深比例關(guān)系好戶型：D

面積：68㎡房型：一房朝向：東南該戶型在樓盤房間數(shù)：33套該戶型房間總價(jià)范圍：160-482萬戶型優(yōu)勢：1.動(dòng)線清晰，功能劃分明確2.房型分割較合理，布局緊湊，功能劃分明確3.內(nèi)部動(dòng)線布局合理4.面寬、進(jìn)深比例關(guān)系好2023/12/830新街口蘇寧生活廣場項(xiàng)目戶型特色——二房戶型戶型：L

面積：132㎡房型：二房房朝向：東南該戶型在樓盤房間數(shù)：14套該戶型房間總價(jià)范圍：160-482萬戶型優(yōu)勢：1.動(dòng)線清晰，功能劃分明確2.廚房與臥室相隔較遠(yuǎn)，減少油煙影響3.中間套，有效降低街道干擾4.客廳開間較大，活動(dòng)空間充足戶型：M

面積：139㎡房型：二房朝向：東南該戶型在樓盤房間數(shù)：28套該戶型房間總價(jià)范圍：160-482萬戶型優(yōu)勢：1.動(dòng)線清晰，功能劃分明確2.房型分割較合理，布局緊湊，