天津某恒大XX玻璃廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

CompanyDocumentnumber：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998CompanyDocumentnumber：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998天津恒大恒大萬(wàn)科玻璃廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告??天津萬(wàn)科玻璃廠項(xiàng)目?可行性研究報(bào)告???????????????????天津萬(wàn)科興業(yè)(集團(tuán))有限公司二零零壹年八月?目錄第一章項(xiàng)目決策背景1.內(nèi)部因素2.外部因素第二章項(xiàng)目概述1.項(xiàng)目區(qū)位及用地2.項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀3.項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套4.項(xiàng)目周邊環(huán)境5.項(xiàng)目市政配套分析6.土地價(jià)格第三章項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析2.項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3.總體評(píng)價(jià)第四章市場(chǎng)研究1.區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況2.區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征3.整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素4.目標(biāo)客戶(hù)、產(chǎn)品及價(jià)格定位第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1.初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路2.規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析第六章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃1.開(kāi)發(fā)機(jī)遇2.開(kāi)發(fā)周期安排3.銷(xiāo)售周期安排第七章投資收益分析1.成本預(yù)測(cè)2.稅務(wù)分析3.經(jīng)濟(jì)效益分析4.項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)第八章可行性結(jié)論1.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)2.項(xiàng)目劣勢(shì)3.結(jié)論及建議??????第一章項(xiàng)目決策背景?一.內(nèi)部因素1.天津萬(wàn)科公司項(xiàng)目布局萬(wàn)科自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)了城市花園、萬(wàn)科中心大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園、萬(wàn)科新城等項(xiàng)目，其中城市花園、萬(wàn)科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬(wàn)平方米，萬(wàn)科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬(wàn)平方米。世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，天津萬(wàn)科的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。反觀天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開(kāi)發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，萬(wàn)科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。萬(wàn)科自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹(shù)立起第一品牌的形象。萬(wàn)科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域。所以萬(wàn)科有能力，也應(yīng)該去開(kāi)發(fā)天津的其他市場(chǎng)，讓萬(wàn)科物業(yè)深入天津每個(gè)角落。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項(xiàng)目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項(xiàng)目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項(xiàng)目，其中玻璃廠項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟的項(xiàng)目，該項(xiàng)目正好填補(bǔ)了萬(wàn)科在城市南部無(wú)項(xiàng)目的空白。2.天津萬(wàn)科公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：目前天津公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)科花園新城（含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目）、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷(xiāo)售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。新城項(xiàng)目自98年開(kāi)盤(pán)以來(lái)熱銷(xiāo)天津市，成為天津公司的主要利潤(rùn)支柱，但到2002年后新城項(xiàng)目基本開(kāi)發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模大，是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷(xiāo)房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤(rùn)支柱，是一個(gè)追求穩(wěn)定開(kāi)發(fā)有節(jié)奏銷(xiāo)售為目的的項(xiàng)目。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃要求，天津公司必須再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有3-5個(gè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和萬(wàn)科產(chǎn)品在天津的市場(chǎng)影響力。在目前市場(chǎng)呼喚萬(wàn)科的大好形勢(shì)下，天津萬(wàn)科應(yīng)充分利用萬(wàn)科天津地產(chǎn)先鋒的社會(huì)地位和市場(chǎng)影響力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，讓萬(wàn)科品牌深入到每個(gè)天津人心中。玻璃廠項(xiàng)目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂(lè)觀，可作為公司主要利潤(rùn)來(lái)源，可以作為重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。天津公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布:花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場(chǎng)花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場(chǎng)城市花園都市花園萬(wàn)科中心玻璃廠項(xiàng)目.天鋼項(xiàng)目津塘路項(xiàng)目張貴莊路項(xiàng)目麗苑項(xiàng)目鐵東路項(xiàng)目梅江南項(xiàng)目西橫堤項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目:已完成項(xiàng)目:在談項(xiàng)目:友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心南樓市級(jí)商業(yè)中心項(xiàng)目所在地梅江居住區(qū)二.外部因素友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心南樓市級(jí)商業(yè)中心項(xiàng)目所在地梅江居住區(qū)該項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部,行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì):①根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。②天津市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。③經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，該項(xiàng)目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤(pán)。商品房銷(xiāo)售均價(jià)明顯高于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。④規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級(jí)行政中心，現(xiàn)有市級(jí)行政中心南遷，南部土地升值潛力大。⑤沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級(jí)商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂(lè)大型超市等全國(guó)聞名的商業(yè)設(shè)施。⑥項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的業(yè)主出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便。⑦項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積192公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升。?所有以上各種因素，為萬(wàn)科在此地塊建設(shè)一個(gè)高檔居住社區(qū)提供一個(gè)良好外部環(huán)境。????????第二章項(xiàng)目概述?一.宗地區(qū)位及用地1.項(xiàng)目區(qū)位該宗地位于天津市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約3公里,距離南樓市級(jí)商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級(jí)行政中心約5公里。?花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場(chǎng)城市花園都市花園萬(wàn)科中心宗地位置.內(nèi)環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場(chǎng)城市花園都市花園萬(wàn)科中心宗地位置.內(nèi)環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)???????????????????????????項(xiàng)目所在地項(xiàng)目區(qū)位圖項(xiàng)目所在地??2.項(xiàng)目用地該項(xiàng)目宗地為國(guó)有土地，毛地面積約525畝,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見(jiàn)下表：名稱(chēng)面積(萬(wàn)平米)折算成畝數(shù)毛地面積525其中市政代征地(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地)94可建設(shè)用地面積431其中區(qū)內(nèi)配套用地（含小學(xué)及幼兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用地）41凈住宅用地面積391可建設(shè)用地用地率82%凈住宅用地率74%住宅地塊住宅地塊2住宅地塊1住宅地塊3住宅地塊4教育用地配套公建用地3.項(xiàng)目地塊內(nèi)各種用地政府控制性規(guī)劃指標(biāo):序號(hào)用地性質(zhì)用地面積(萬(wàn)平米)容積率建筑密度(%)建筑限高(M)綠地率(%)1住宅地塊13050402住宅地塊23080403住宅地塊33050404住宅地塊4303040524班小學(xué)及15班幼兒園用地2525406儲(chǔ)蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地505020二.宗地現(xiàn)狀1.四至范圍:東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。2.地勢(shì)狀況項(xiàng)目用地主要為天津玻璃廠的廠區(qū),地勢(shì)平坦,場(chǎng)地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。3.地上物現(xiàn)狀地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶(hù)42間房)。廠區(qū)內(nèi)綠化樹(shù)木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行拆除或保留）。4.空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（有無(wú)變電站、換熱站等設(shè)施）（1）項(xiàng)目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒(méi)有橫穿廠區(qū)市政的管線。（2）項(xiàng)目用地內(nèi)沒(méi)有需要保留的文物等設(shè)施。（3）項(xiàng)目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專(zhuān)用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。（4）項(xiàng)目用地西側(cè)有一個(gè)40平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)無(wú)影響。（5）項(xiàng)目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的2口熱水井（在地?zé)徂k有登記），出水溫度50℃左右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留,可為項(xiàng)目提供一部分熱水。5.地質(zhì)情況場(chǎng)地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50年歷史，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。廠內(nèi)植被玻璃廠正門(mén)??廠區(qū)正門(mén)廠區(qū)植被廠區(qū)車(chē)間廠區(qū)鐵路衛(wèi)津河和南部水面照片三.項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1.周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套配套設(shè)施分類(lèi)名稱(chēng)教育設(shè)施電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無(wú)商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施無(wú)市場(chǎng)珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城天津汽配城交通設(shè)施門(mén)前有去大港區(qū)628、659公交線路，距項(xiàng)目1公里處有96、954路終點(diǎn)站文化設(shè)施無(wú)體育設(shè)施無(wú)總的來(lái)說(shuō)，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項(xiàng)目提供服務(wù)，該項(xiàng)目在規(guī)劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。2.宗地周邊3000米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線):公用設(shè)施種類(lèi)公用設(shè)施名稱(chēng)教育設(shè)施大學(xué)：天津財(cái)經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院高中校：北師大天津附中（市重點(diǎn)）、第四中學(xué)（市重點(diǎn)）、南樓中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）醫(yī)療設(shè)施天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級(jí)甲等）大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場(chǎng)、南樓商場(chǎng)、南樓家樂(lè)購(gòu)物中心一店及二店、河西商場(chǎng)、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施天津日?qǐng)?bào)大廈、河西圖書(shū)大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國(guó)展中心、天津禮堂體育設(shè)施河西體育場(chǎng)大型公園天津樂(lè)園大型賓館天津賓館（三星）、迎賓館、樂(lè)園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（二星）、長(zhǎng)青溫泉賓館、大型商住樓鋼管大廈、萬(wàn)順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日?qǐng)?bào)大廈綜合分析，從該項(xiàng)目沿主干路網(wǎng)乘車(chē)20分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個(gè)中心，一是南樓市級(jí)商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級(jí)行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項(xiàng)目服務(wù)。?四.項(xiàng)目周邊環(huán)境1.現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū),公路兩側(cè)工廠林立，90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來(lái)的部分工廠企業(yè),由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構(gòu)件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動(dòng)了該區(qū)域的住宅市場(chǎng)；市級(jí)迎賓線友誼南路的建成通車(chē)和梅江居住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，拆遷了原來(lái)的許多工廠和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。正開(kāi)發(fā)住宅區(qū)域尖山住宅片區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來(lái)看，仍有天津油氈廠、天津無(wú)縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢(shì)所在，但可隨著政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。正開(kāi)發(fā)住宅區(qū)域尖山住宅片區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地已建成住宅區(qū)宗地南樓市級(jí)商業(yè)中心友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心梅江居住區(qū)項(xiàng)目所在地

已建成住宅區(qū)宗地南樓市級(jí)商業(yè)中心友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心梅江居住區(qū)項(xiàng)目所在地????2.項(xiàng)目宗地周邊情況該項(xiàng)目宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對(duì)該項(xiàng)目的環(huán)境有一定的積極影響。項(xiàng)目宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng),規(guī)劃為居住用地,順馳集團(tuán)已與其簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。項(xiàng)目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉(cāng)庫(kù)和天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)部分用地,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),屬于梅江南居住區(qū)的一部分,該項(xiàng)目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔----衛(wèi)津河,基本上形成一個(gè)大的居住片區(qū)。衛(wèi)津河已由原來(lái)的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項(xiàng)目周邊環(huán)境有了根本性的改善。項(xiàng)目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為天津玻璃廠用地，后被附近村民占用，現(xiàn)以被天津玻璃廠收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。西側(cè)衛(wèi)津河北側(cè)順馳開(kāi)發(fā)地塊??廠區(qū)西側(cè)剛修建完畢的衛(wèi)津河南側(cè)在建道路梅江南開(kāi)發(fā)用地3.周邊近期及遠(yuǎn)期規(guī)劃對(duì)周邊環(huán)境的主要影響（1）該項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時(shí)起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴(kuò)寬改造工程即將完成，跨海河大橋計(jì)劃2001年開(kāi)始修建，2002年年底通車(chē)。（2）解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保留現(xiàn)狀水面，在項(xiàng)目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的好處可謂多多。（3）本項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，為該項(xiàng)目的定位和提升檔次會(huì)有非常積極的意義。（4）目前項(xiàng)目門(mén)前有去大港區(qū)628、659公交線路，距項(xiàng)目1公里處有96、954路終點(diǎn)站，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后，該2路公交線會(huì)很方便延伸到項(xiàng)目門(mén)前設(shè)置站點(diǎn)，并可引進(jìn)其他線路，方便項(xiàng)目業(yè)主出行。五.市政配套1.道路情況現(xiàn)狀情況：目前本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條----解放南路,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬30米。項(xiàng)目南側(cè)的40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項(xiàng)目又多了一條出行路線。規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。項(xiàng)目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃30米道路，通過(guò)譚江道將該項(xiàng)目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。2.市政管線配套情況總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下：給水：在解放南路有φ800的輸水管，可從中引出配水管為該項(xiàng)目提供水源。排水：在該項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過(guò)該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過(guò)廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的DN500入珠江道干管,遠(yuǎn)期在項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過(guò)污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水處理廠。電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿(mǎn)足項(xiàng)目需要,還需通過(guò)上述電站提供增容。通訊：該項(xiàng)目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有12孔電信電纜。燃?xì)猓簹庠礊樘烊粴?，在解放南路有?00的中壓天然氣管道，為項(xiàng)目氣源源頭。供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位時(shí)由政府供熱部門(mén)提供臨時(shí)鍋爐房供熱。六.土地價(jià)格1.補(bǔ)償費(fèi)用:①與土地方的補(bǔ)償價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可建設(shè)用地價(jià)格相同?？山ㄔO(shè)用地中,住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價(jià)格相同,即總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬(wàn)元（以萬(wàn)元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。②另補(bǔ)償原開(kāi)發(fā)商1000萬(wàn)元作為退出的補(bǔ)償。③合計(jì)毛地補(bǔ)償費(fèi)用為23470萬(wàn)元，即45萬(wàn)元/畝，折到住宅用地為60萬(wàn)元/畝。2.土地出讓金:①出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬(wàn)M2出讓面積,實(shí)際成本測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬(wàn)M2出讓面積(含學(xué)校等非營(yíng)業(yè)性公建用地面積)。兩者相差10萬(wàn)M2。②出讓金總額:污染企業(yè)外遷項(xiàng)目可享受按土地評(píng)估值7%收取出讓金，本項(xiàng)目成本測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積計(jì)算約為1960萬(wàn)元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬(wàn)元,可節(jié)省560萬(wàn)元。（列表說(shuō)明上述問(wèn)題）3．周邊地價(jià)的比較：①與梅江地價(jià)的比較：梅江拍賣(mài)價(jià)為1248元/平方米（樓面地價(jià)），該地價(jià)中為含市政配套的熟地價(jià)，容積率在左右，推算其可用地地價(jià)為萬(wàn)元/畝。玻璃廠項(xiàng)目可用地地價(jià)（含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用）為萬(wàn)元/畝。兩者同比，梅江高出萬(wàn)元/畝，同時(shí)，梅江為安居項(xiàng)目，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣(mài)項(xiàng)目，地價(jià)支付時(shí)間急促。②與項(xiàng)目用地北側(cè)順馳地塊比較：據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為53萬(wàn)元，折到住宅用地為66萬(wàn)元/畝，玻璃廠項(xiàng)目毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為45萬(wàn)元，折到住宅用地為60萬(wàn)元/畝。綜合分析該項(xiàng)目地價(jià)比較接近市場(chǎng)價(jià)位，能為我方接受。第三章法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析?一.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1.項(xiàng)目用地現(xiàn)狀①土地所有權(quán)歸屬:國(guó)有用地②土地使用權(quán)歸屬：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司③土地的他項(xiàng)權(quán)益:沒(méi)有④土地的用途:工業(yè)用地⑤項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的文件:天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國(guó)用(97更1)字第101號(hào)國(guó)有土地使用證2.項(xiàng)目用地規(guī)劃①項(xiàng)目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地②規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（10-01-01）控制性詳細(xì)規(guī)劃3.已取得的政府文件：目前尚未辦理項(xiàng)目的任何手續(xù)。3.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估（1）取得土地使用權(quán)程序①萬(wàn)科與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。②去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。③去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。（2）取得土地使用權(quán)需要的工作日一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后60個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國(guó)有土地使用證。詳細(xì)說(shuō)明（3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制土地方新廠址剛選定，還未開(kāi)工建設(shè)，其能否按時(shí)搬遷，起決于新廠的建設(shè)進(jìn)度，這是風(fēng)險(xiǎn)所在。風(fēng)險(xiǎn)控制：土地方保證按時(shí)交地，同時(shí)在合同中約定每筆付款與立項(xiàng)、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同時(shí)約定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方的損失。4.政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（1）項(xiàng)目周邊的梅江居住區(qū)剛開(kāi)始啟動(dòng)，新開(kāi)工面積在30萬(wàn)平米左右，是由政府組織實(shí)施的項(xiàng)目，該項(xiàng)目上馬一定會(huì)對(duì)梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會(huì)控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項(xiàng)目會(huì)被推遲立項(xiàng)，不能馬上開(kāi)發(fā)，由于政府政策的原因，該項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過(guò)多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問(wèn)題。（2）政府對(duì)污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對(duì)利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的5-7%收取，但該項(xiàng)目能否順利按7%執(zhí)行，是一個(gè)待定因素。我們分析，如果沒(méi)有大的政策變化，應(yīng)能實(shí)施，同時(shí)在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費(fèi)用。二.項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.合作方介紹：土地方為天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國(guó)營(yíng)企業(yè)，以生產(chǎn)銷(xiāo)售玻璃為主營(yíng)業(yè)務(wù)，全廠職工3000余人。合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項(xiàng)目后必須協(xié)助萬(wàn)科公司與土地方的合作并保證萬(wàn)科按其原有合作條件與土地方合作。2.合作方式（1）合作方式萬(wàn)科一次性買(mǎi)斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開(kāi)發(fā)。（2）操作方式萬(wàn)科與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。萬(wàn)科公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。3.主要合作條件（1）與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價(jià)款及付款進(jìn)度①土地價(jià)款：總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬(wàn)元（以萬(wàn)元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。②付款計(jì)劃：a.雙方簽訂協(xié)議后一周內(nèi)萬(wàn)科公司支付給土地方5000萬(wàn)元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶(hù)。然后萬(wàn)科公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng),如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成,該筆款如數(shù)退回給萬(wàn)科公司。b.萬(wàn)科公司與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同后，由公證處將5000萬(wàn)元存入土地方指定的帳戶(hù)，如果此時(shí)一期約300畝開(kāi)發(fā)用地還未提供給萬(wàn)科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。c.在萬(wàn)科公司與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同后一年內(nèi)分四次支付10000萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)，每3個(gè)月付四分之一（即2500萬(wàn)元）。d.在土地方將全部開(kāi)發(fā)用地按要求交給萬(wàn)科公司后一年內(nèi)分兩次付清余款，每6個(gè)月付余款的50%，萬(wàn)元。③土地方的主要工作a.負(fù)責(zé)在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開(kāi)發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬(wàn)科公司使用。b.拆遷內(nèi)容包括：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時(shí)保證現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地平整。c.負(fù)責(zé)出具辦理項(xiàng)目手續(xù)的全部文件、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。d.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)提供該項(xiàng)目臨時(shí)用水、臨時(shí)用電。e.配合萬(wàn)科公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。f.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問(wèn)題，在保證萬(wàn)科公司合法開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中不受因土地方的責(zé)任干擾。g.積極協(xié)助萬(wàn)科公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，協(xié)助萬(wàn)科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的7%以下，低于7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,萬(wàn)科拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司補(bǔ)償價(jià)款和付款計(jì)劃①補(bǔ)償價(jià)款：總額為1000萬(wàn)元，補(bǔ)償價(jià)款包括合作方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開(kāi)發(fā)的損失補(bǔ)償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。②付款計(jì)劃：a.在項(xiàng)目立項(xiàng)后同時(shí)土地方將首期約300畝地按要求拆遷完成交給萬(wàn)科公司使用后一周內(nèi)，萬(wàn)科公司支付300萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)。b.在萬(wàn)科公司與市土地局簽訂國(guó)有土地出讓合同及同時(shí)土地出讓金總額降到宗地評(píng)估值的7%以下后一周內(nèi)，萬(wàn)科公司支付300萬(wàn)元。c.在土地方將其余剩余土地全部按要求拆遷完后交給萬(wàn)科公司使用后一周內(nèi)支付200萬(wàn)元。d.余額200萬(wàn)元在上述第三次付款后1年內(nèi)分兩次付清。③合作方的主要工作：a.負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證萬(wàn)科公司與土地方按照其原來(lái)與土地方簽定的條款順利簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。b.負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開(kāi)發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬(wàn)科公司使用。c.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬(wàn)科公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。d.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問(wèn)題，在保證萬(wàn)科公司合法開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中不受干擾。e.積極協(xié)助萬(wàn)科公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬(wàn)科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的7%以下。4.合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（1）合作背景：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn),同時(shí)該公司也想通過(guò)建設(shè)新廠擴(kuò)大規(guī)模和進(jìn)行技術(shù)改造,增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司簽定了土地開(kāi)發(fā)意向書(shū),通過(guò)談判,香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司同意退出該項(xiàng)目,前提是我司承諾1000萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi),在此情況下,萬(wàn)科直接與土地方進(jìn)行合作。（2）土地使用年限：原為行政劃撥土地，無(wú)使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。（3）土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無(wú)法律糾紛。（4）土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營(yíng)良好的國(guó)營(yíng)企業(yè)，信任等級(jí)較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險(xiǎn)。（5）付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計(jì)劃可看出，基本每筆付款都對(duì)應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險(xiǎn)。（6）其他與土地政策相關(guān)規(guī)定：a.工業(yè)東移企業(yè)及污染企業(yè)搬遷征用農(nóng)田，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營(yíng)業(yè)稅和所得稅，作為國(guó)有資本金投入。b.是為支持污染企業(yè)工業(yè)東移，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。c.利用原污染企業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的5-7%收取。三.總體評(píng)價(jià)該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡(jiǎn)單，我司與土地方直接簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議，然后在市土地局辦理協(xié)議出讓?zhuān)献黠L(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。???????????????????第四章市場(chǎng)研究?一.區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況：1.區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)述：圖一：區(qū)域市場(chǎng)范圍界定(紫色板塊)該項(xiàng)目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線公里。區(qū)域市場(chǎng)范圍界定在整個(gè)河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為萬(wàn)人，比90年增加了萬(wàn)人。2000年該區(qū)域市場(chǎng)住宅累計(jì)供應(yīng)量為萬(wàn)平米，當(dāng)年銷(xiāo)量萬(wàn)平米，市場(chǎng)基本處于平衡狀態(tài)。圖一：區(qū)域市場(chǎng)范圍界定(紫色板塊)河西區(qū)

河西區(qū)?該區(qū)域市場(chǎng)的基本特征表現(xiàn)如下：1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場(chǎng)目前正處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。2）從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場(chǎng)發(fā)展的較為成熟且市場(chǎng)容量相對(duì)較大。3）區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場(chǎng)空間較為廣闊。4)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早的區(qū)域市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)，對(duì)于區(qū)外市場(chǎng)的輻射力強(qiáng)。宗地5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)天津地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提升。宗地2.區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況銷(xiāo)售量：該區(qū)域市場(chǎng)的銷(xiāo)售量一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，尤其是2000年的增長(zhǎng)幅度最大，與99年同比增長(zhǎng)了61%。?銷(xiāo)售量與上市量的比較：目前河西區(qū)區(qū)域市場(chǎng)基本處于供銷(xiāo)平衡狀態(tài)。????平均單價(jià)走勢(shì)：河西區(qū)的平均單價(jià)一直在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。?二.區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征：區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況：價(jià)格空間主要產(chǎn)品類(lèi)型供應(yīng)比例2500以下多層25%2500—3500多層、小高層50%3500—4000多層、小高層15%4000以上多層、小高層、別墅10%各檔次產(chǎn)品2001年上半年需求狀況：由上述可見(jiàn)，如忽略統(tǒng)計(jì)誤差，河西市場(chǎng)基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間?！魠^(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品的集合特征：河西市場(chǎng)產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場(chǎng)內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類(lèi)型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無(wú)明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下幾類(lèi)：(1)低于2500元/平方米：該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開(kāi)發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶(hù)和實(shí)力較弱的外遷戶(hù)的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模（m2）建筑形式綠化率均價(jià)（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）瑞江花園（一期）整體40萬(wàn)多層35%240070-90（兩室）金海灣20萬(wàn)多層30%248090-100（兩室）榮華園3萬(wàn)多層36%230080-90（兩室）(2)2500—3500元/平米：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對(duì)主力產(chǎn)品地位。此類(lèi)產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類(lèi)物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶(hù)型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢(shì)不足。且該類(lèi)物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開(kāi)發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模（m2）發(fā)售資源建筑形式容積率均價(jià)（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率順馳名都15萬(wàn)15萬(wàn)多層小高層2800100-120基本售磬名都新園10萬(wàn)10萬(wàn)多層250090-100（兩室）120-125（三室）75%(3)3500—4000元/平米該檔次產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)基本分為兩大類(lèi)，一類(lèi)為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)較少，依仗地理優(yōu)勢(shì)躋身于該空間市場(chǎng)；另一類(lèi)為：跳出局部區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）建筑形式容積率均價(jià)（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率世紀(jì)城22萬(wàn)20萬(wàn)多層小高層1．293600100（兩室）140（三室）70%芳水園萬(wàn)約2萬(wàn)多層小高層3800120-15015%藍(lán)水假期萬(wàn)內(nèi)認(rèn)期萬(wàn)多層小高層0．93900140-16020%(4)4000元/平米此類(lèi)產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)的，同時(shí)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上追求深度，比較注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類(lèi)產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目。?項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）產(chǎn)品形式均價(jià)（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率泰達(dá)園9萬(wàn)9萬(wàn)多層高層4200110120-13075%羅馬花園5萬(wàn)2萬(wàn)多小高層高層5300150(兩室)70%世紀(jì)城3.區(qū)域內(nèi)個(gè)案狀況：世紀(jì)城名都新園藍(lán)水假期個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖：名都新園藍(lán)水假期云水園宗地云水園宗地該項(xiàng)目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶(hù)型集中在100平方米（兩室）以及140（平米）三室。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容）該項(xiàng)目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實(shí)力公司的手筆。該項(xiàng)目一直以高科技的“H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’H’一族”?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品單一，項(xiàng)目主要依靠科技運(yùn)用后的“八大優(yōu)勢(shì)”為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，同時(shí)，今年6月，美國(guó)易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣(mài)點(diǎn)，促進(jìn)了銷(xiāo)售。3．2梅江-藍(lán)水假期：藍(lán)水假期以小高層(9-12層)、多層（4-5層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價(jià)值。該項(xiàng)目70%的住戶(hù)可看到水景，且每戶(hù)窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。產(chǎn)品面積偏大，主力戶(hù)型在140-160之間，戶(hù)型并無(wú)創(chuàng)新，同市場(chǎng)有很大趨同性。產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場(chǎng)門(mén)前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認(rèn)購(gòu)卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶(hù)的消費(fèi)趨向?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，最市場(chǎng)炒做的很熱，但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、策劃方面并無(wú)突破性的拓展。3．3云水園：該項(xiàng)目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國(guó)際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢(shì)，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱(chēng)。別墅分為240、280平方米兩種，均價(jià)約在5300元/平米左右。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容）該項(xiàng)目于99年11月即開(kāi)盤(pán)發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項(xiàng)目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語(yǔ)吸引客戶(hù)，但其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，經(jīng)過(guò)1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過(guò)半，公寓的銷(xiāo)售更是僅售出60%?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購(gòu)房升值為主導(dǎo)賣(mài)點(diǎn)，并期望借助梅江的建設(shè)來(lái)完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢(shì)推小勢(shì)的做法。3．4明都新園：該項(xiàng)目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以90平米兩室為主力。在同檔次產(chǎn)品中，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏?，?xiàng)目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶(hù)。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容）總結(jié)：該項(xiàng)目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。?三、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素：受政府啟動(dòng)“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動(dòng)力，在該區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ?xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，梅江及梅江南的發(fā)展對(duì)天玻項(xiàng)目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。梅江生態(tài)居住區(qū)（一）梅江總體狀況分析：1、總體規(guī)劃：該居住區(qū)整體規(guī)劃占地公頃，總建筑面積萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積15612萬(wàn)平方米，公建萬(wàn)平方米。整個(gè)居住區(qū)共劃分為15個(gè)居住小區(qū)和2個(gè)公建區(qū)?？?cè)莘e率為，綠化綠35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達(dá)到40%以上。??2、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為1#－6#地，規(guī)劃占地公頃，總建筑面積萬(wàn)平方米，其中住宅萬(wàn)平方米，公建萬(wàn)平方米，水面公頃。今年起步建設(shè)萬(wàn)建筑平方米，年底竣工30萬(wàn)建筑平方米，預(yù)計(jì)明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到2005年，整個(gè)梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。3、配套：智能化：1）專(zhuān)用10兆寬帶網(wǎng)線入戶(hù)。2）6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來(lái)水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過(guò)梅江卡自動(dòng)收繳費(fèi)用。3）通過(guò)梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供全方面的信息服務(wù)。4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過(guò)門(mén)磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動(dòng)和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實(shí)現(xiàn)安全報(bào)警。高新建材：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料新技術(shù)：中水、直飲水、自來(lái)水三水直接入戶(hù)，垃圾無(wú)害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。（二）重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析：1、梅江項(xiàng)目與天波項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比：優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻規(guī)劃用地13．6萬(wàn)m212．53萬(wàn)m235．02萬(wàn)m2總建筑面積12．9萬(wàn)m211．9萬(wàn)m225．01萬(wàn)m2樓面地價(jià)1248元/m21248元/m2地點(diǎn)友誼路延長(zhǎng)線友誼路延長(zhǎng)線解放南路開(kāi)發(fā)商順馳投資華夏經(jīng)濟(jì)房萬(wàn)科計(jì)劃投資交通路況好,出行便利路況好,出行便利配套公建小學(xué)、派出所-小學(xué)配套設(shè)施三水入戶(hù)、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)三水入戶(hù)、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)容積率0．9（含水面）0．95（含水面）水面公頃公頃綠化率58．5湖景綠化率31．55%53%湖景綠化率工程進(jìn)度2002年10月底交工2002年8月底交工可售面積79-205m270-240m2主力面積130-160m2120-150m2主力總價(jià)50-62萬(wàn)元45-57萬(wàn)元熱銷(xiāo)面積130（小三室）120-產(chǎn)品對(duì)比：優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻平均單價(jià)3900元/m23800元/m2元/m2戶(hù)型配比多層（4層半）：65%高層(9-12層)：30%別墅（未開(kāi)發(fā)）：5%多層；70%高層：30%多層：小高層：聯(lián)排別墅：面積配比多層（4層半）：高層(9-12層)：別墅（未開(kāi)發(fā)）：多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：價(jià)格多層：起價(jià)3400小高層、高層：起價(jià)3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：主力戶(hù)型130-160120-150?2、梅江南：梅江南規(guī)劃可用地是公頃，規(guī)劃保留水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于22%，其中建筑面積約在130萬(wàn)平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75%左右，每戶(hù)平均面積約為120平方米。（以上數(shù)據(jù)摘自《天津日?qǐng)?bào)》）規(guī)劃部門(mén)對(duì)梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開(kāi)發(fā)的一個(gè)生態(tài)、超前型和智能化的21世紀(jì)康居社區(qū)?，F(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目即云水園，國(guó)際老人村就坐落于該項(xiàng)目。優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)云水園天玻規(guī)劃用地萬(wàn)m235．02萬(wàn)m2總建筑面積萬(wàn)m225．01萬(wàn)m2樓面地價(jià)地點(diǎn)友誼南路與潭江道交口解放南路開(kāi)發(fā)商津興地產(chǎn)交通距離外環(huán)線不足1公里,有上外環(huán)的出入口配套公建國(guó)際康體中心（國(guó)際老人村）小學(xué)配套設(shè)施地?zé)釡厝?、三水入?hù)、安防系統(tǒng)容積率1綠化率38%工程進(jìn)度2001年12月底交工可售面積118-280m2主力面積118m2主力總價(jià)41萬(wàn)元（公寓）110萬(wàn)元（別墅）熱銷(xiāo)面積118m2-產(chǎn)品對(duì)比：優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)云水園天玻平均單價(jià)2450元/m22950元/m2元/m2戶(hù)型配比多層（4層半）：70%高層(9層)：20%別墅（層）：10%多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4層半）：118m2高層(9-12層)：160m2別墅（未開(kāi)發(fā)）：220m2多層：小高層：聯(lián)排別墅：價(jià)格多層：起價(jià)3120小高層：起價(jià)3400別墅：起價(jià)5000元/平方米多層：3800起價(jià)小高層：3300起價(jià)聯(lián)排別墅：4800起價(jià)主力戶(hù)型118m23、梅江、梅江南總體特點(diǎn)分析:（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長(zhǎng)線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對(duì)天玻項(xiàng)目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。（2）梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導(dǎo)向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)和商家開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，致使項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場(chǎng)的圈子，形成了自身的價(jià)格發(fā)展體系。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)。梅江居住區(qū)作為第一個(gè)大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運(yùn)用，使得購(gòu)房者的觀念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場(chǎng)培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實(shí)力客群，同時(shí)，大戶(hù)型產(chǎn)品的集中開(kāi)發(fā)，又形成了改善型消費(fèi)較為集中的市場(chǎng)特征。（4）加劇了該區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在沒(méi)有強(qiáng)大外因刺激的情況下，市場(chǎng)各檔次的需求量基本是相對(duì)恒定的，而占地192公頃的梅江居住區(qū)的陸續(xù)開(kāi)發(fā)，將搶占大量中高檔消費(fèi)個(gè)體。?四.區(qū)域目標(biāo)市場(chǎng)客層研究和市場(chǎng)定位1.目標(biāo)市場(chǎng)客層特征：該區(qū)域客戶(hù)基本分為三類(lèi)：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類(lèi)人群由于已具備改善型住房，故具備對(duì)住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。上述條件相對(duì)都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤(pán)，故該類(lèi)人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤(pán)，且其中一部分人群購(gòu)房為投資目的。追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶(hù)：此類(lèi)客戶(hù)以購(gòu)置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購(gòu)房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類(lèi)客戶(hù)消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶(hù)：此類(lèi)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力較弱，同時(shí)又對(duì)河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價(jià)格相對(duì)較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類(lèi)人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。此類(lèi)人群購(gòu)房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點(diǎn)、環(huán)境等其它因素。2.本案目標(biāo)人群特征本案目標(biāo)人群來(lái)源于全市各個(gè)區(qū)，基本以河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)客戶(hù)為主。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對(duì)小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個(gè)檔次。3.確定目標(biāo)客戶(hù)客戶(hù)主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。客戶(hù)輔助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶(hù)。4.產(chǎn)品及價(jià)格定位：綜合上述分析，建議本項(xiàng)目的建筑形式為多層，住宅容積率建議定在左右。??????????????第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)?一.初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1.總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路擬借鑒萬(wàn)科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在天津市南部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置優(yōu)秀的住宅戶(hù)型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合合理的市政設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多層住宅類(lèi)型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿(mǎn)足“以人為本”的居住理念。2.產(chǎn)品特征以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú)立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類(lèi)型的住宅產(chǎn)品。并以小高層來(lái)提高項(xiàng)目容積率。3.充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國(guó)家二級(jí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。4.本項(xiàng)目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開(kāi)發(fā)方向以及銷(xiāo)售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。但在現(xiàn)階段也存在著熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。基于梅江及梅江南區(qū)域的外部環(huán)境和市場(chǎng)情況，以及萬(wàn)科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢(shì)，考慮借鑒萬(wàn)科新城的成功經(jīng)驗(yàn)，在該地區(qū)開(kāi)發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項(xiàng)目，具有良好的市場(chǎng)前景。5.玻璃廠項(xiàng)目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河——衛(wèi)津河，北側(cè)為城市規(guī)劃道路，東臨城市主干道——解放南路，交通十分便利。由于臨近未來(lái)大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項(xiàng)目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園。部分配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當(dāng)前可利用的配套資源較為缺乏。該項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹(shù)木，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動(dòng)該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為萬(wàn)科占領(lǐng)天津市區(qū)重要的住宅市場(chǎng)——南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響。二.規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1.項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃有一小學(xué),該小學(xué)不單純?yōu)樵擁?xiàng)目服務(wù),而是為總個(gè)控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù),由于項(xiàng)目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國(guó)際學(xué)校距離本項(xiàng)目較近,本項(xiàng)目?jī)?nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè),我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校,但目前未確定,在規(guī)劃時(shí)仍考慮建設(shè),同時(shí)合作方表示他們出面來(lái)調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費(fèi)用。2.該項(xiàng)目目前只有政府做的控制性規(guī)劃，在做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來(lái)說(shuō)項(xiàng)目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過(guò)政府規(guī)劃的上限。3.我司擬規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：①總用地面積:萬(wàn)平方米其中:市政待征地:萬(wàn)平方米居住用地:萬(wàn)平方米②總建筑面積:萬(wàn)平方米居住用地容積率:其中:非營(yíng)業(yè)性公建：萬(wàn)平方米營(yíng)業(yè)性公建：萬(wàn)平方米住宅總建筑面積：萬(wàn)平方米住宅容積率:③住宅建設(shè)用地:萬(wàn)平方米。產(chǎn)品:四層---五層半花園洋房50%聯(lián)排別墅40%小高層10%4.我司擬定住宅容積率為左右，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。5.項(xiàng)目宗地比較規(guī)整，朝向南偏東15。左右，屬黃金朝向。東至市政干道——解放南路，需退綠化隔離帶50米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶10米；西至市政景觀河——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶20米；南至市政規(guī)劃路。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢(shì)平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符。總體來(lái)講場(chǎng)地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。6.居住區(qū)主要出入口沿規(guī)劃路和紅旗南路設(shè)置,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。7.由于該項(xiàng)目周邊的開(kāi)發(fā)緩慢，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，規(guī)劃配套公建面積約萬(wàn)平米，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂(lè)設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營(yíng)業(yè)性公建。8.通過(guò)對(duì)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)及梅江、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤(pán)對(duì)照分析，表明我司擬在玻璃廠項(xiàng)目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場(chǎng)迎合點(diǎn)，具有很強(qiáng)的可操作性。????????????????第六章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃?一.開(kāi)發(fā)機(jī)遇：1.根據(jù)天津公司2001年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，需要有新的項(xiàng)目上馬，提供利潤(rùn)支持，以保證完成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。2.該項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目梅江生態(tài)居住區(qū)已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)，但大氣候還未形成，該項(xiàng)目如果今年開(kāi)發(fā)將具有優(yōu)勢(shì)。3.該項(xiàng)目地價(jià)支付壓力較大，不適合做儲(chǔ)備項(xiàng)目。鑒于以上幾點(diǎn)，計(jì)劃2002年開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)可在2002年初開(kāi)工。?二.開(kāi)發(fā)周期安排：玻璃廠項(xiàng)目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，項(xiàng)目總建筑面積為萬(wàn)平米,其中住宅面積約萬(wàn)平米，配套非營(yíng)業(yè)性公建面積萬(wàn)平米，考慮配套的學(xué)校約1萬(wàn)平米由合作方建設(shè),我司建設(shè)約萬(wàn)平米的非營(yíng)業(yè)性公建,可銷(xiāo)售住宅面積約萬(wàn)平米。營(yíng)業(yè)性公建萬(wàn)平米考慮招商或自收自支,不在開(kāi)發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn),該項(xiàng)目擬分四年開(kāi)發(fā)：1、2002年開(kāi)發(fā)7萬(wàn)平米。2、2003年開(kāi)發(fā)7萬(wàn)平米。3、2004年開(kāi)發(fā)7萬(wàn)平米。4、2005年開(kāi)發(fā)萬(wàn)平米。?三.銷(xiāo)售周期安排：2002年銷(xiāo)售6萬(wàn)平米，結(jié)算6萬(wàn)平米；2003年銷(xiāo)售8萬(wàn)平米，結(jié)算8萬(wàn)平米；2004年銷(xiāo)售7萬(wàn)平米，結(jié)算7萬(wàn)平米2005年銷(xiāo)售4萬(wàn)平米，結(jié)算4萬(wàn)平米。???第七章投資收益分析?一.成本預(yù)測(cè)依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀條件、各專(zhuān)業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實(shí)際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該項(xiàng)目總投資億元，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細(xì)構(gòu)成如下：項(xiàng)目總成本(萬(wàn)元）單位成本說(shuō)明一、土地成本31,3941,046土地方補(bǔ)償費(fèi)22,470749總用地525畝，每畝萬(wàn)元;地價(jià)中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構(gòu)筑物、各種管線\設(shè)施拆遷合作方補(bǔ)償費(fèi)1,00033與合作方初步確定。出讓金1,96065出讓面積525畝(35萬(wàn)平米)，評(píng)估價(jià)約800元/平米,應(yīng)按17%計(jì)算，應(yīng)為136元/平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到7%，計(jì)56元/平米大市政配套費(fèi)5,033168建筑面積18萬(wàn)平米*165元/平米,其中含污水26、雨水39、煤氣30、自來(lái)水25、道路及其他45元/平米交易費(fèi)472評(píng)估值的%契稅88429土地補(bǔ)償費(fèi)/出讓金/大配套之和的3%二、開(kāi)發(fā)前期費(fèi)5,205173勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1,19040報(bào)批報(bào)建費(fèi)3,752125三通一平費(fèi)1224場(chǎng)地具備道路\場(chǎng)地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水31萬(wàn)元\臨電92萬(wàn)元.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)1425臨時(shí)圍墻31萬(wàn)/臨時(shí)辦公室50(裝修)/臨時(shí)圍板61萬(wàn)三、主體工程費(fèi)28,500950新城東區(qū)多層簽約價(jià)827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項(xiàng)目按860元/平米考慮;另考慮20套樣板間500萬(wàn)、考慮提高建造檔次2200萬(wàn),折73元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)11,943398給排水系統(tǒng)費(fèi)1,89163供暖系統(tǒng)費(fèi)3,416114含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線外管網(wǎng)費(fèi)25元/平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi)40元/平米、鍋爐房征地費(fèi)17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為40元/平米；室外燃?xì)庀到y(tǒng)1,55652含氣源發(fā)展基金20元/平米、區(qū)內(nèi)工程費(fèi)28元/平米、灶表費(fèi)3元/平米；室外高低壓3,353112室外消防系統(tǒng)923室外智能系統(tǒng)67122道路及廣場(chǎng)76325新城此項(xiàng)造價(jià)約為元/平方米.綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)2037工程費(fèi)的2%。五、園林環(huán)境1,77059依設(shè)計(jì)方案的不同而不同環(huán)境設(shè)計(jì)1615環(huán)境工程總造價(jià)*10%綠化建設(shè)費(fèi)1,22041區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米建筑小品923新城此項(xiàng)造價(jià)約為元/平方米圍墻建造費(fèi)1154包括永久性圍墻、圍欄及大門(mén),約為500元/延米,本項(xiàng)目圍墻約為2300米室外照明923室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,新城此項(xiàng)造價(jià)約為元/平方米室外零星設(shè)施923各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等,新城此項(xiàng)造價(jià)約為元/平方米六、公建配套費(fèi)1,49550幼兒園2809按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費(fèi)200元/平米游泳池45015網(wǎng)球場(chǎng)753建造成本及配套物品購(gòu)置,一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場(chǎng)為40萬(wàn)兒童游樂(lè)設(shè)施2408土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施,非營(yíng)業(yè)性公建45015會(huì)所、居委會(huì)等3000平米，土建1200元/平米，設(shè)備及裝修300元/平米七、直接費(fèi)合計(jì)80,3062,677八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)80827直接成本*1%九、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1,66455監(jiān)理費(fèi)214萬(wàn)(7元/平)/行政管理費(fèi)960萬(wàn)(20萬(wàn)每月)/利息730萬(wàn)十、開(kāi)發(fā)成本82,7782,759十一、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用3,990133銷(xiāo)售收入*%十二、總投資86,7682,892?二.稅務(wù)分析天津地區(qū)通過(guò)公司爭(zhēng)取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營(yíng)業(yè)稅20%(區(qū)外項(xiàng)目均為50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營(yíng)業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計(jì)劃以住宅發(fā)展公司名義開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，但能否實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測(cè)算，按國(guó)家法定稅率考慮：1、營(yíng)業(yè)稅及附加：銷(xiāo)售收入的%；2、所得稅：稅前利潤(rùn)的33%；3、土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的3%；即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項(xiàng)目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付可能遠(yuǎn)低于33%，但從項(xiàng)目評(píng)價(jià)角度，暫不考慮該因素。三.經(jīng)濟(jì)效益分析1.項(xiàng)目總體收益情況：根據(jù)上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測(cè)算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)情況如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入3800114,000直接成本264980,306總投資289286,768稅前利潤(rùn)71621,475稅后利潤(rùn)48014,388內(nèi)部收益率%銷(xiāo)售凈利率%總投資回報(bào)率16．58%銷(xiāo)售毛利率%獲利指數(shù)資金峰值比例地價(jià)支付貼現(xiàn)比啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)各年的利潤(rùn)體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2002年2003年2004年合計(jì)結(jié)算面積（m2）100,000100,000100,000300,000單位利潤(rùn)(元/m2)480480480480利潤(rùn)(萬(wàn)元)47964796479614,3882.敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。1）成本變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）單位成本(元/m2)2,2,2,2,3,總投資86,82,78,91,95,項(xiàng)目利潤(rùn)25,29,34,21,16,稅后利潤(rùn)14,17,20,11,8,銷(xiāo)售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%%%%%2）售價(jià)變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：一、售價(jià)的影響預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)敏感系數(shù)（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）銷(xiāo)售均價(jià)(元/m2)3,8003,6103,4203,9904,180營(yíng)業(yè)收入114,000108,300102,600119,700125,400項(xiàng)目利潤(rùn)25,46520,05314,64130,87736,289稅后利潤(rùn)14,38810,7627,13618,01421,641銷(xiāo)售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%%%%%3）容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率（）容