深圳軟件產(chǎn)業(yè)基地考察報告

占地面積12.3萬㎡總建筑面積61.9萬㎡容積率4.34分項面積指標研發(fā)辦公37.5萬㎡租：22.5萬㎡售：15萬㎡商業(yè)（全售）1.42萬㎡宿舍（全售）5.86萬㎡食堂（全租）0.378萬㎡建筑形態(tài)18棟2-28層單體停車位3784個進度計劃項目已于2012年6月全面封頂，計劃2013年8月竣工，2013年3月對外銷售工程概況復(fù)合型·綜合性工程進度方案工程進度方案工程已于2023年6月全面封頂，方案2023年8月全面竣工。租售方案2023年3月，工程一期銷售辦公物業(yè)推出。工程定位形象定位：深圳灣·62萬㎡軟件產(chǎn)業(yè)新高地功能定位：集研發(fā)辦公、商業(yè)、公寓等多功能為一體產(chǎn)業(yè)定位：深圳軟件及信息效勞業(yè)專業(yè)化效勞的產(chǎn)業(yè)基地客戶定位定向租售：初創(chuàng)型、成長型、成熟型軟件、信息及配套效勞等相關(guān)企業(yè)。嚴把準入門檻，企業(yè)入園須符合以下條款之一：NO.1軟件及信息效勞相關(guān)行業(yè)NO.2國家高新技術(shù)企業(yè)認證NO.3國內(nèi)外知名企業(yè)價格定位科技園紅本物業(yè)，相對科技園其他銷售物業(yè)價格較高：在售研發(fā)辦公物業(yè)高層3.6-3.8萬元/㎡

小高層3.4-3.5萬元/㎡

簽訂意向書享99折優(yōu)惠，簽訂意向書20個工作日以內(nèi)轉(zhuǎn)簽合同，享折上99折優(yōu)惠。產(chǎn)品體系國內(nèi)領(lǐng)先深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地辦公研發(fā)支撐平臺配套平臺三個產(chǎn)品體系成長性中小企業(yè)發(fā)展平臺（辦公研發(fā)與SOHO辦公）公共技術(shù)服務(wù)平臺中介服務(wù)平臺金融服務(wù)平臺宿舍配套商業(yè)食堂以辦公研發(fā)為核心以提供公共服務(wù)平臺為支撐以生活商務(wù)配套為保障七個功能產(chǎn)品2B2A2C1A1B5A5B5C1C765D5E4C4D34A4B研發(fā)辦公：1、2棟C座、4、5棟6層以上出售，其余持有公寓：2棟A座持有，2棟B座局部銷售商業(yè)：待定產(chǎn)品概況公寓高端金融效勞區(qū)產(chǎn)品效勞平臺綜合配套效勞區(qū)產(chǎn)品類型戶型面積目標客戶商務(wù)SOHO36-77㎡軟件、信息服務(wù)及其他相關(guān)行業(yè)內(nèi)的微小企業(yè)、小企業(yè)資本平臺200-600㎡軟件、信息服務(wù)及其他相關(guān)行業(yè)內(nèi)的中小企業(yè)商務(wù)專屬700-1000㎡軟件、信息服務(wù)及其他相關(guān)行業(yè)內(nèi)的中型企業(yè)企業(yè)總部1000-2000㎡軟件、信息服務(wù)及其他相關(guān)行業(yè)內(nèi)的總部企業(yè)企業(yè)環(huán)球中心2000㎡以上研發(fā)辦公——研發(fā)辦公戶型多元產(chǎn)品組合，36-1500㎡自由分割組合靈動空間：產(chǎn)品分析——研發(fā)辦公大堂&電梯間首層大堂、標準層中庭、空中大堂，南區(qū)商務(wù)電梯間3.5米寬，公共空間尺度闊綽。產(chǎn)品分析——研發(fā)辦公標準層標準層1500-1900㎡，方正實用，層高高達4米，采用全四面、三面采光設(shè)計，挑高陽臺。產(chǎn)品分析——研發(fā)辦公硬件配置126部通力電梯，單部載重1000-1600kg，最高運行速度2.5m/s。電梯間：美觀天花、大理石拼接地板、不銹鋼扶手產(chǎn)品分析——研發(fā)辦公硬件配置全LOW-E玻璃幕墻采用內(nèi)凹式單元幕墻和穿孔鋁板幕墻，最大程度減少陽光直射，增加采光面積，實現(xiàn)建筑的自然通風。中央空調(diào)系統(tǒng)建筑設(shè)備管理系統(tǒng)公共平安系統(tǒng)產(chǎn)品分析——配套公寓58600㎡頂配公寓，40-101㎡單房至三房，比肩頂級公寓的設(shè)計標準，為園區(qū)企業(yè)及員工提供完善居住配套。產(chǎn)品分析——街區(qū)商業(yè)14200㎡首層全開放式商業(yè)街布局，大型商旅餐廳、各式特色風味美食、咖啡、書吧、書店、情調(diào)酒吧、總裁俱樂部等完善的業(yè)態(tài)，一站式生活效勞，彌補科技園南區(qū)生活和效勞配套少缺憾。產(chǎn)品亮點——連廊式設(shè)計首層和6層騎樓式設(shè)計2-6層整體連廊設(shè)計產(chǎn)品亮點——生態(tài)園區(qū)外部：東側(cè)緊鄰科技公園

內(nèi)部：立體綠化景觀系統(tǒng)地面綠化

架空層綠化

屋頂花園6F空中花園4-5F空中連廊

復(fù)合型中庭系統(tǒng)配套亮點——綜合效勞體系四重效勞平臺聯(lián)袂中國電信、中國移動、中國聯(lián)通及國家超級計算深圳中心，為園區(qū)企業(yè)提供高性能計算、云計算、信息平安、軟硬件檢測、軟件協(xié)同開發(fā)、大數(shù)據(jù)儲存等共性技術(shù)效勞。公共技術(shù)效勞平臺依托深圳市軟件行業(yè)協(xié)會、國家知識產(chǎn)權(quán)局深圳代辦處及人才交流中心，打造集知識產(chǎn)權(quán)、咨詢規(guī)劃、人才培養(yǎng)三大主要核心功能于一體的一站式管理效勞。整合金融資源，借助高新投、中小擔豐富的金融業(yè)務(wù)，為科技產(chǎn)業(yè)開展提供強大的金融資本，促進科技進步和科技成果轉(zhuǎn)化。搭建商務(wù)配套、學習培訓、郵政物流、生活效勞、互動交流平臺，滿足高科技企業(yè)員工的工作、生活和學習的需求。企業(yè)管理效勞平臺科技金融效勞平臺人文社區(qū)交流平臺銷售動態(tài)研發(fā)物業(yè)開盤勁銷約5.7萬㎡，銷售比例達40%，資金回籠20億元

當前持續(xù)銷售中，小戶型分割有限，以大戶型及整層分割為主。營銷策略——開盤前擴大知名度。關(guān)鍵事件——NO.12023.10.13深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地奠基暨深圳軟件園“三平臺一聯(lián)盟〞工程啟動儀式NO.22023.11.17深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地新聞發(fā)布會暨授牌儀式營銷策略——開盤時提升美譽度。關(guān)鍵事件——NO.12023.03.28盛大開盤儀式深圳市科技創(chuàng)新委、南山區(qū)政府、市建筑公務(wù)屬、投資推廣署、軟件行業(yè)協(xié)會、各大銀行高管等各級領(lǐng)導(dǎo)出席了開盤儀式。營銷策略——開盤后稀缺、逼定銷售策略。營銷手段——NO.1嚴把準入門檻，遵循定向銷售準那么NO.2嚴格銷控，制造稀缺表象NO.3