基督教大樓可行性研究報(bào)告

第一章總論一、工程總體說明〔一〕工程名稱：益陽市基督教信義大樓〔二〕工程建設(shè)地區(qū)及地點(diǎn)：益陽市康富北路東側(cè)，華天大酒店北側(cè)〔三〕工程承辦單位：益陽市基督教協(xié)會(huì)單位性質(zhì)：社團(tuán)法人代表：尹建輝〔四〕工程主管部門：益陽市民族宗教事務(wù)局〔五〕工程投資方：益陽市基督教協(xié)會(huì)〔六〕工程投資及其建設(shè)年限工程總投資約980萬元人民幣，其中新增固定資產(chǎn)投資980萬元,建設(shè)期為1年，即2023年1月至2023年12月?！财摺吵挟?dāng)工程可行性分析工作單位單位名稱：湖南智埔工程咨詢法人代表：顏躍進(jìn)〔八〕工程可行性編制協(xié)作單位益陽市民族宗教事務(wù)局益陽市建設(shè)局益陽市開展和改革委員會(huì)益陽市國(guó)土資源局益陽市環(huán)境保護(hù)局〔九〕工程可行性分析編制依據(jù)1、關(guān)于編制“益陽市基督教信義大樓工程可行性研究報(bào)告〞的設(shè)計(jì)任務(wù)委托書。2、《湖南省宗教事務(wù)條例》3、湖南省人民政府批轉(zhuǎn)省宗教事務(wù)處、省建委等單位《關(guān)于落實(shí)宗教團(tuán)體房產(chǎn)政策等問題的意見》4、益陽市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展“十一五〞規(guī)劃5、益陽市人民政府、益陽市開展和改革委員會(huì)工程相關(guān)批文和有關(guān)文件及指導(dǎo)意見6、《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)〔第三版〕》〔建設(shè)部〕7、《投資工程可行性研究指南》8、益陽縣志9、《益陽市城市總體規(guī)劃》10、《益陽市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃》11、工程相關(guān)地形圖、設(shè)計(jì)資料及勘察資料〔十〕可行性研究中采用的主要設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)1、《民用建筑設(shè)計(jì)通那么》GB50532-20052、《辦公建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ67-20063、《汽車庫建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ100-984、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-20055、《建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》〔GB50016-2006〕6、《建筑結(jié)構(gòu)荷載標(biāo)準(zhǔn)》〔GBJ9-87〕7、《室外給水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》〔GBJl3-86〕8、《室外排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》〔GBJl4-87〕9、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》〔GB8978-1996〕10、《建筑給水排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》〔GBJl5-88〕二、工程建設(shè)的背景和必要性(一)工程建設(shè)背景1、益陽市宗教歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)益陽市是全省宗教工作重點(diǎn)市。全市有佛教、道教、伊斯蘭教、天主教、基督教五大宗教。佛教：東晉教武帝康元年〔公元373年〕傳入益陽，先后有禪宗派惠遠(yuǎn)、廣慧禪師和印度高僧不如密陀來益?zhèn)鹘蹋⒔ㄓ袟妓?、西峰寺、龍牙寺。目前，全市有佛教團(tuán)體5個(gè)，寺院105處，固定處所104處，居士340500余人。盛名遠(yuǎn)播的白鹿寺為唐元和年間由名相裴休監(jiān)工建造，是湖南省重點(diǎn)寺院。道教：晉司徒魏舒之女魏華存從南岳到益陽結(jié)廬修道，誦經(jīng)宏道，標(biāo)志著道教正式傳入我市。目前，全市有道教團(tuán)體2個(gè)，宮觀17處，固定處所3處，信徒約78000人。伊斯蘭教：伊斯蘭教于明朝初期進(jìn)入益陽，回維將士奉命南征，并有隨軍阿訇，后在桃江、益陽等地置田屯墾，使伊斯蘭教得以傳布。目前，全市有伊斯蘭教團(tuán)體2個(gè)，清真寺3處，信徒約9000人。天主教：清光緒初年〔公元1875－1879年〕天主教常德教區(qū)派西班牙神甫到沅江市傳教，并在臺(tái)公塘永豐村設(shè)講道所，其后又在瓊湖古城修建教堂。至1949年，全市共有教會(huì)分堂55所，開設(shè)天主教學(xué)校8所，天主教醫(yī)院和診所8所，天主教徒2600人。建國(guó)以后，中國(guó)天主教實(shí)行獨(dú)立自主的辦教方針。1952年，益陽外籍神職人員陸續(xù)撤離回國(guó)，原有教徒大多數(shù)皆參加了“三自〞愛國(guó)活動(dòng)。目前，全市有天主教團(tuán)體5個(gè)，神職人員2人，登記開放的教堂與祈禱所34處，受洗教徒25600多人?；浇蹋河?840年鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)后傳入益陽，前后有美國(guó)、瑞典、英國(guó)、法國(guó)、加拿大、意大利、挪威、芬蘭等20多個(gè)國(guó)家的20多個(gè)差會(huì)在益陽活動(dòng)。來益陽所傳的基督教屬于新教，有四個(gè)教會(huì)：一、循道公會(huì)，初建時(shí)稱倫敦會(huì)，隸屬英國(guó)差會(huì)管轄；二、中華信義會(huì)，其組織系統(tǒng)俱歸挪威差會(huì)統(tǒng)管，后成立湘中信義會(huì)，轄管長(zhǎng)沙、寧鄉(xiāng)、益陽〔五馬坊〕、桃花侖、沅江、安化、東坪、新化等8個(gè)公會(huì)，每個(gè)公會(huì)又轄十余個(gè)區(qū)會(huì)與分會(huì).；三、基督復(fù)臨安息日會(huì),隸屬美國(guó)差會(huì)。四、真耶穌教會(huì)，真耶穌教會(huì)遠(yuǎn)系一種土教，多由國(guó)人自辦，民國(guó)8年〔1919〕益陽循道公會(huì)教徒陳溪庭，退出循道公會(huì)創(chuàng)辦。目前，全市有基督教團(tuán)體12個(gè)，基督教堂138處，固定處所92處，信徒約212500人。2、基督教對(duì)益陽歷史奉獻(xiàn)益陽的基督教是在鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)六十年以后進(jìn)來的，所處的這個(gè)時(shí)間，那么屬于中國(guó)歷史轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)刻，就象梁?jiǎn)⒊?dāng)時(shí)新詩所描述的那樣，變法者的鮮血，染紅了天邊的彩霞，迎來了二十世紀(jì)中華黎明的曙光。益陽的基督教就正是在這種歷史大背景下落戶的益陽。其中的“中華信義會(huì)〞對(duì)益陽的影響和改造最大。自然，這四個(gè)教會(huì)也數(shù)“中華信義會(huì)〞的規(guī)模最大，人數(shù)也最多，教會(huì)下設(shè)的四個(gè)教堂：慈善堂，樂善堂，同善堂，從善堂。這些堂的機(jī)構(gòu)內(nèi)又再設(shè)具體的公益工程，如育嬰院和瞽目院等。此時(shí)的益陽，正處在大碼頭商業(yè)水運(yùn)文化開展的鼎盛時(shí)期，“銀益陽〞、“大碼頭〞的贊譽(yù)名稱正被國(guó)內(nèi)工商界一致認(rèn)可肯定。但一個(gè)最大的缺陷就是，十五里麻石街，有著“九宮十八廟〞，到處都是店鋪門面的老益陽城區(qū)，居然沒有一所像樣的學(xué)校，或者說，整個(gè)老益陽城沒有一所現(xiàn)代教育的學(xué)校，這不能不說是一種嚴(yán)重的缺失。當(dāng)然，對(duì)于益陽城市的這種文化缺失他們自然旁觀者清，在傳播教義的同時(shí)，具體開展了這個(gè)城市的精神建設(shè)拯救工作，首先便是從教育開始，這是提高當(dāng)?shù)厝丝谒刭|(zhì)的工作，先后建成和完善了信義小學(xué)、信義中學(xué)、信義大學(xué)。其次是從醫(yī)療著手，這是保障當(dāng)?shù)厣眢w素質(zhì)的工作，一座具有現(xiàn)代醫(yī)學(xué)理念的信義醫(yī)院落成，首次在益陽引進(jìn)了西醫(yī)。再次是傳播和實(shí)踐基督教義，這是拯救人們靈魂的工作，信義教堂、育嬰堂和瞽目院先后建成并開展工作。把中國(guó)傳統(tǒng)的積德行善道德扶助實(shí)施。再再次是開展現(xiàn)代信息的交流，第一次在益陽人的思維概念中打進(jìn)了“電信局〞這個(gè)名詞，以至當(dāng)時(shí)的益陽人解釋起來，都只能用順風(fēng)耳和千里目這樣的神話去理解。而這些，都是挪威基督教在一個(gè)多世紀(jì)之前創(chuàng)辦的。

如果這些公益事業(yè)起到的只是為益陽人的日常生活效勞，那么，信義小學(xué)、信義中學(xué)、信義大學(xué)所實(shí)施的教育卻是確有成效的為益陽的開展效勞了。益陽信義中學(xué)，在上世紀(jì)初創(chuàng)辦以后，當(dāng)時(shí)無論從教學(xué)的理念，學(xué)習(xí)的方法以及所學(xué)習(xí)的內(nèi)容，都優(yōu)秀和超前于國(guó)內(nèi)同行業(yè)的學(xué)校，這所學(xué)校，雖處于國(guó)內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)文化的邊緣地區(qū)，可這所學(xué)校走出去的學(xué)子，其知識(shí)見解一點(diǎn)都不比大城市差，也是這所學(xué)校，培養(yǎng)和造就了當(dāng)時(shí)國(guó)家和人類最優(yōu)秀的人才，像周揚(yáng)、周立波、錢歌川，林凡、莫硬豐、何鳳山......尤其是何鳳山，在二十一世紀(jì)初被全世界敬仰為國(guó)際義人，受到各國(guó)政府和人民的稱頌和瞻仰。3、基督教在益陽傳播活動(dòng)基督教教義都是相同的，即三大說：上帝創(chuàng)世說，原罪救贖說，天堂地獄說。并且都是依照這個(gè)教義的遞延順序解釋《圣經(jīng)》和傳播教義，到中國(guó)來之后，依照中國(guó)文化之現(xiàn)狀作出調(diào)整，分別把二、三教義作為首要教義在中國(guó)取得立足地位，并以此為主。1949年7月底，湘中信義會(huì)于解放軍進(jìn)城之前在益陽傳教的原外籍人員撤離益陽城區(qū)。這次撤走大局部后，余下的處理遺留事物的外籍和已取得外籍的人員，1951年5月在長(zhǎng)沙基督教抗美援朝“三自〞(即自治、自養(yǎng)、自傳)革新運(yùn)動(dòng)訪問團(tuán)的幫助下合并，舉行代表大會(huì)，成立益陽地區(qū)組織。1983年10月，益陽縣組建“基督教‘三自’愛國(guó)會(huì)籌備小組〞選舉組長(zhǎng)曾博盈、副組長(zhǎng)鐘慨然。教務(wù)活動(dòng)重新開展，縣內(nèi)信教開展到297人。1986～1987年，又先后分別成立了“益陽縣基督教牌口集會(huì)點(diǎn)〞和“益陽縣基督教新市渡集會(huì)點(diǎn)〞和“益陽縣基督教蘭溪集會(huì)點(diǎn)〞，從此，基督教徒均已開展正常的宗教活動(dòng)。在黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)下，1997年元月益陽市基督教協(xié)會(huì)成立,協(xié)會(huì)團(tuán)結(jié)全市基督教徒,熱愛社會(huì)主義祖國(guó),遵守國(guó)家憲法、法律、法規(guī)和政策，積極參與中國(guó)特色社會(huì)主義社會(huì)建設(shè)的社會(huì)組織，辦公地設(shè)在益陽市資江東路閘門巷1號(hào)。益陽市基督教協(xié)會(huì)在益陽市民族宗教事務(wù)局領(lǐng)導(dǎo)下，管理有序、制度完備、規(guī)章清晰，堅(jiān)持民主決策。本著自治、自養(yǎng)、自傳，獨(dú)立自主自辦教會(huì)的原那么，關(guān)愛社會(huì)，效勞人群，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，團(tuán)結(jié)和帶著全市所有基督徒走愛國(guó)愛教、榮神益人的道路，引導(dǎo)全市基督徒為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)發(fā)揮積極作用，使益陽基督教與社會(huì)主義社會(huì)相適應(yīng)?！捕彻こ探ㄔO(shè)的必要性1、基督教協(xié)會(huì)自身開展需求基督教協(xié)會(huì)自成立以來，辦公用房位于益陽市資江東路閘門巷1號(hào)。該辦公用房建造年代久遠(yuǎn)，所處位置偏僻，交通不便，面積狹小，目前該建筑已經(jīng)嚴(yán)重老化，整體結(jié)構(gòu)變形，用電線路老化，存在平安隱患，該辦公用房已無修繕、改造價(jià)值。隨著益陽市基督教社會(huì)效勞工作的深入開展，教會(huì)工作人員增加，教務(wù)工作繁忙，該辦公用房已無法滿足協(xié)會(huì)正常辦公的需要。為了提高協(xié)會(huì)辦公效率，使基督教更好效勞于社會(huì)，迫切需要選址另建辦公用房。2、落實(shí)宗教政策，實(shí)現(xiàn)宗教自養(yǎng)的需要“自治、自養(yǎng)、自傳〞，是新中國(guó)成立后在我國(guó)基督教界愛國(guó)人士的建議下提出的宗教政策。它充分表達(dá)了我國(guó)宗教實(shí)行的獨(dú)立、自主、自辦的方針，反映了我國(guó)宗教界反對(duì)任何外來勢(shì)力支配和干預(yù)內(nèi)部事務(wù)的愿望，有利于切實(shí)保障我國(guó)公民的宗教信仰自由。也是中外宗教平等交流、友好合作的重要條件。天主教和基督教傳入我國(guó)，是同西方殖民主義、帝國(guó)主義的對(duì)華侵略緊密聯(lián)系在一起的。在舊中國(guó)，天主教和基督教完全被國(guó)外的宗教勢(shì)力所控制，這是舊中國(guó)半殖民地半封建社會(huì)性質(zhì)的一種表現(xiàn)。早在19世紀(jì)20年代，中國(guó)天主教和基督教中的一些有識(shí)之士就提出了中國(guó)教會(huì)“自治、自養(yǎng)、自傳〞的要求，但這一要求在舊中國(guó)是根本無法實(shí)現(xiàn)的。新中國(guó)的成立，為中國(guó)宗教擺脫西方殖民主義、帝國(guó)主義的控制，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立自主創(chuàng)造了條件。于是，中國(guó)的基督教界發(fā)起了“自治、自養(yǎng)、自傳〞運(yùn)動(dòng)。1950年，我國(guó)基督教界愛國(guó)人士發(fā)表《中國(guó)基督教在新中國(guó)建設(shè)中努力的途徑》宣言，提出了兩條根本方針：一是以最大的努力及有效的方法，使群眾認(rèn)識(shí)過去帝國(guó)主義利用基督教的事實(shí)，肅清基督教內(nèi)部的帝國(guó)主義影響，警惕帝國(guó)主義利用宗教培養(yǎng)反動(dòng)力量的陰謀；二是培養(yǎng)廣闊教徒愛國(guó)民主的精神和自尊自信的心理，加速實(shí)現(xiàn)中國(guó)教會(huì)的“自治、自養(yǎng)、自傳〞。在中國(guó)基督教界開展“三自〞愛國(guó)運(yùn)動(dòng)的同時(shí)，我國(guó)基督教也開始了獨(dú)立自主自辦教會(huì)運(yùn)動(dòng)。1950年11月，四川省的500余名天主教教徒聯(lián)名發(fā)表《廣元天主教自立革新運(yùn)動(dòng)宣言》。該宣言提出：“基于愛祖國(guó)、愛人民的立場(chǎng)，堅(jiān)決與帝國(guó)主義割斷各方面的關(guān)系〞，“自力更生，建立自治、自養(yǎng)、自傳的新教會(huì)〞。宗教自養(yǎng)經(jīng)濟(jì)作為一種特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形式，發(fā)揮著特殊的經(jīng)濟(jì)功能，在各宗教內(nèi)部蘊(yùn)涵有深層次宗教經(jīng)濟(jì)倫理思想，宗教經(jīng)濟(jì)倫理觀，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)倫理思想具有正面負(fù)面的雙重性，克服其負(fù)面性，挖掘發(fā)揮其正面，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)倫理思想有著重要意義。一百年前，社會(huì)學(xué)大師馬克斯.韋伯在其里程碑著作《新教倫理與資本主義精神》一書中，曾深刻論述基督新教倫理，在標(biāo)準(zhǔn)人的經(jīng)濟(jì)行為，調(diào)整人的經(jīng)濟(jì)心態(tài)，使之適應(yīng)資本主義經(jīng)濟(jì)生活方面所起的作用，勤奮，忠誠(chéng)，敬業(yè)精神促進(jìn)了歐美經(jīng)濟(jì)，讓人們從中看到了隱藏在制度背后的巨大精神力量。我國(guó)五大宗教歷經(jīng)千年的開展，有著豐富的經(jīng)濟(jì)倫理思想，佛內(nèi)禪宗有“一日不做，一日不食〞的理念，鼓勵(lì)人的自食其力，以辛勤勞動(dòng)來養(yǎng)活自己。伊斯蘭文化中有不少關(guān)于經(jīng)濟(jì)行為準(zhǔn)那么的格言，如“真主準(zhǔn)許買賣，而靜止重利〞主張?jiān)诤戏ü降母咨线M(jìn)行交易，倡導(dǎo)“不揮霍，又不吝嗇，謹(jǐn)守中道〞的適度生活消費(fèi)方式。在一個(gè)片面強(qiáng)調(diào)競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，爾我詐，唯利是圖，奢侈浪費(fèi)，物欲橫流的商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，發(fā)揮宗教經(jīng)濟(jì)倫理思想老實(shí)守信，勤勞敬業(yè)，合法經(jīng)營(yíng)。節(jié)儉生活等觀念。通過宗教組織的自養(yǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和億萬信教群眾的影響，對(duì)浮化商業(yè)社會(huì)的不良風(fēng)氣，促進(jìn)社會(huì)主義和諧經(jīng)濟(jì)的建設(shè)有著深遠(yuǎn)的意義。宗教在實(shí)現(xiàn)自養(yǎng)的根底上，從事社會(huì)效勞的實(shí)踐，是建設(shè)和諧社會(huì)一支重要的力量，可彌補(bǔ)國(guó)家政府在社會(huì)效勞方面的某些缺乏，宗教團(tuán)體不以盈利為目的，比起市場(chǎng)化的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，其社會(huì)效勞在管理上更人性化，比起政府的強(qiáng)制管理，其社會(huì)效勞更具有靈活性，因而更容易為信教群眾所接受。我國(guó)各宗教自古就有扶危濟(jì)困，利益人群，效勞社會(huì)的優(yōu)良傳統(tǒng)。如佛教主張“慈悲濟(jì)世，利于眾生〞道教主張“齊同慈祥，濟(jì)世利人〞，伊斯蘭教主張“兩世吉慶〞，天主教，基督教主張“作光作鹽，榮神益人〞等等。改革開放以來，我國(guó)各宗教隨著自養(yǎng)能力的日益增強(qiáng)，發(fā)揚(yáng)優(yōu)良傳統(tǒng)，積極開展社會(huì)慈善公益事業(yè)。在關(guān)愛弱勢(shì)群眾，扶貧助學(xué)，捐救災(zāi)，辦敬老院，慈善診所，修橋補(bǔ)路，保護(hù)生態(tài)環(huán)境等多方面，取得了巨大的成績(jī)，宗教界社會(huì)效勞實(shí)踐，樹立宗教的良好社會(huì)形象，促進(jìn)了宗教與社會(huì)的和諧關(guān)系。宗教自養(yǎng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入，是各宗教團(tuán)體及其教職人員的主要經(jīng)濟(jì)來源，也是各宗教團(tuán)體進(jìn)行獨(dú)立自主自辦教會(huì)的根底。我市宗教自養(yǎng)事業(yè)收入主要由四局部組成：一是宗教團(tuán)體出租的房屋租金；二是宗教團(tuán)體各寺觀教堂的教務(wù)活動(dòng)收入及寺觀門票收入；三是寺觀教堂自辦的工藝品經(jīng)營(yíng)收入；四是有關(guān)團(tuán)體開展事工活動(dòng)、開辦各類培訓(xùn)班的收入。其中，宗教房產(chǎn)收入〔即出租房屋收入〕是我市宗教自養(yǎng)事業(yè)的主要收入。但是隨著近年來市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速開展，尤其是城市、市政建設(shè)步伐的不斷加快，宗教所屬房產(chǎn)不斷減少，列入拆遷的房產(chǎn)面積日益增長(zhǎng)，危房率越來越高，房產(chǎn)及租金收入日趨下降，我市宗教自養(yǎng)根底弱化趨勢(shì)越來越明顯。宗教自養(yǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)影響著上億信教群眾的思想與經(jīng)濟(jì)生活，廣闊信教群與全中國(guó)人民生活息息相關(guān)。作好宗教自養(yǎng)工作，合理利用開發(fā)宗教旅游資源，因勢(shì)利導(dǎo)，利用宗教人脈資源招商引資，為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效勞，發(fā)揮宗教經(jīng)濟(jì)倫理中的精華局部，引導(dǎo)宗教界從事社會(huì)公益效勞，調(diào)動(dòng)宗教自養(yǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一切積極因素，對(duì)宗教自身的健康開展，抵御境外敵對(duì)勢(shì)力的滲透活動(dòng)，堅(jiān)持獨(dú)立自主自辦教會(huì)原那么有著重要積極意義。3、益陽市經(jīng)濟(jì)開展，舊城改造的需要康富路為益陽市“五縱五橫〞城市道路骨架中的南北干道，工程區(qū)所位置在康富北路段，距益陽大道約120米，本地段是益陽城區(qū)中心區(qū)域和康富路商業(yè)區(qū)的中心。目前工程區(qū)域內(nèi)為桃花侖村集體所有土地，臨街建筑為搭建一層臨時(shí)建筑，建筑質(zhì)量及小環(huán)境差，影響康富路整體城市形象，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值被極大的隱藏，沒有表達(dá)中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。進(jìn)行工程建設(shè)后，區(qū)域內(nèi)環(huán)境將極大改善，與華天大酒店、步步高百貨、步步高超市形成整體，康富路商業(yè)中心地位進(jìn)一步彰顯，可以促進(jìn)周邊商業(yè)用房、寫字樓、酒店、以及高檔住宅的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的重新發(fā)現(xiàn)和回歸。因此本工程的建設(shè)是完全必要的，勢(shì)在必行的。三、可行性研究的范圍與內(nèi)容根據(jù)益陽市商業(yè)開展的根本情況，著重對(duì)工程區(qū)域位置、商業(yè)及業(yè)態(tài)布局、居民消費(fèi)特征、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)開展趨勢(shì)等狀況對(duì)工程市場(chǎng)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)，結(jié)合交通運(yùn)輸、根底設(shè)施、自然條件、工程設(shè)計(jì)方案、環(huán)境影響、基建投資、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等方面進(jìn)行研究，為本項(xiàng)決策提供依據(jù)。研究的重點(diǎn)為：1、市場(chǎng)預(yù)測(cè)和工程規(guī)模：本工程投資估算980萬元,固定資產(chǎn)投資980萬元，對(duì)資金籌措、投資效益和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析研究；2、工程選址：對(duì)工程的建設(shè)區(qū)位、建設(shè)條件的研究，確定工程建設(shè)的可靠性；3、工程技術(shù)方案：對(duì)規(guī)劃建筑方案、節(jié)能施工組織、設(shè)備選型的研究。充分利用國(guó)內(nèi)成熟技術(shù)，確保工程的順利實(shí)施；4、環(huán)保：對(duì)該工程的環(huán)保影響進(jìn)行研究。5、消防平安；5、工程建設(shè)進(jìn)度安排；6、投資估算和資金籌措；7、工程保障措施；8、工程財(cái)務(wù)分析；9、工程綜合評(píng)價(jià)結(jié)論。在重點(diǎn)研究市場(chǎng)、資金、效益等根底上，同時(shí)要結(jié)合益陽市基督教協(xié)會(huì)的實(shí)際與工程周邊地區(qū)的情況，予以綜合分析；另外也對(duì)其工程相關(guān)的問題，例如今后招商策略、宗教用品開發(fā)利用等也進(jìn)行了綜合分析與研究，本研究力求實(shí)事求是，準(zhǔn)確可靠，并對(duì)提出的技術(shù)方案、資金使用方案、工程實(shí)施方案、管理方案進(jìn)行論述和說明，盡量到達(dá)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益并重的要求。第二章工程市場(chǎng)分析一、益陽市國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展現(xiàn)狀及市場(chǎng)潛力國(guó)民經(jīng)濟(jì)加速開展，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。2023年，全市生產(chǎn)總值接近600億元，到達(dá)591.6億元，增長(zhǎng)13%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值142.89億元，增長(zhǎng)6.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值223.30億元，增長(zhǎng)21.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值225.43億元,增長(zhǎng)9.5%。按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值為14071元，增長(zhǎng)12.4%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的25.4：36.2：38.4改變?yōu)?4.2：37.7：38.1，其中第二產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和城鎮(zhèn)化取得新進(jìn)展。工業(yè)保持較快增長(zhǎng)，全部工業(yè)增加值增長(zhǎng)21.2%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率為52.9%，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)6.9個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)增加值占GDP的比重到達(dá)33.8%，比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)。全年完成農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)值160億元，實(shí)現(xiàn)增加值30億元。全市有國(guó)家級(jí)龍頭企業(yè)3個(gè)，省級(jí)龍頭企業(yè)24個(gè)，享受省級(jí)龍頭企業(yè)待遇的2個(gè)，市級(jí)龍頭企業(yè)193個(gè)，享受市級(jí)龍頭企業(yè)待遇的11個(gè)。農(nóng)民組織化程度不斷提高，農(nóng)民專業(yè)合作組織開展到788個(gè)。2023年城市化率為41.5%，比上年提高1.75個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收支穩(wěn)步增長(zhǎng)。全年財(cái)政總收入34.07億元，比上年增長(zhǎng)13.3%，其中地方財(cái)政收入20.60億元，比上年增長(zhǎng)11.4%；全年財(cái)政支出94.94億元，增長(zhǎng)25.8%。財(cái)政總收入占GDP的比重為5.8%，比上年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；稅收占財(cái)政總收入的比重為80.32%，比上年提高3.5個(gè)百分點(diǎn)。投資高位運(yùn)行。2023年，全市固定資產(chǎn)投資延續(xù)了近幾年來的高增長(zhǎng)，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資353.31億元，比上年增長(zhǎng)36.8%。其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資280.49億元，比上年增長(zhǎng)44.7%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資72.82億元，增長(zhǎng)13.1%。城鎮(zhèn)居民生活水平持續(xù)提高。抽樣調(diào)查顯示，2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13802元，比上年增加1354元，增長(zhǎng)10.9%。人均消費(fèi)支出10275元，比上年增加893元，增長(zhǎng)9.5%。人均家庭總收入中，工薪收入8791元，增加775元；經(jīng)營(yíng)凈收入2344元，增加367元；財(cái)產(chǎn)性收入293元，增加45元；轉(zhuǎn)移性收入3022元，增加438元。消費(fèi)八大支出全面增長(zhǎng)。其中：食品支出增長(zhǎng)6.2%，衣著支出增長(zhǎng)13.6%，居住支出增長(zhǎng)11.2%；家庭設(shè)備用品及效勞支出增長(zhǎng)12.1%，醫(yī)療保健支出增長(zhǎng)4.3%，交通和通信支出增長(zhǎng)15.5%，雜項(xiàng)商品和效勞支出增長(zhǎng)47.7%,教育文化娛樂效勞支出增長(zhǎng)5.4%。由于食品價(jià)格上漲和食品消費(fèi)支出的增加，恩格爾系數(shù)為39.3%。2023年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)35.31平方米，比上年增加0.72平方米。市場(chǎng)物價(jià)穩(wěn)定。2023年益陽市物價(jià)平穩(wěn)，無大漲大跌現(xiàn)象，全年消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為99.7，較上年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，非食品價(jià)格下降1.2%。八大類消費(fèi)品呈“三升五降〞態(tài)勢(shì)，其中食品價(jià)格上漲2%，居住類價(jià)格上漲0.6％，家庭設(shè)備用品及維修效勞上漲0.2%；煙酒及用品類價(jià)格下降0.1%，衣著類下降4.5％，醫(yī)療保健和個(gè)人用品類下降1.3％，交通和通信類下降1.6％，娛樂教育文化用品及效勞類下降1.1％。消費(fèi)市場(chǎng)繁榮活潑。2023年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額223.1億元，增長(zhǎng)18.7%。分地域看，城市消費(fèi)品零售額89.9億元，縣及縣以下零售額133.2億元，分別增長(zhǎng)19.1%和18.4%。分行業(yè)看，批發(fā)零售業(yè)零售額195.1億元，增長(zhǎng)18.9%；住宿餐飲業(yè)24.7億元，增長(zhǎng)17.9%；其他行業(yè)3.3億元，增長(zhǎng)16%。全市限額以上貿(mào)易企業(yè)零售額33.4億元，增長(zhǎng)18.9%，占貿(mào)易業(yè)的比重為15%。經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展中存在的主要問題是：經(jīng)濟(jì)總量仍然偏小，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不優(yōu)；工業(yè)化水平低、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式粗放；財(cái)政收支矛盾加劇，支出壓力大;創(chuàng)業(yè)氣氛不濃厚，民間投資不活潑;小城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、管理嚴(yán)重滯后;統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展難度較大，開展環(huán)境有待進(jìn)一步優(yōu)化。二、益陽市商業(yè)開展現(xiàn)狀益陽市由橋南和橋北兩區(qū)域組成，橋北為老城屬于資陽區(qū)，橋南是傳統(tǒng)商業(yè)與新興商業(yè)的結(jié)合地，是城市未來開展和突進(jìn)的區(qū)域。一般城市都有一個(gè)核心商圈，由一至幾個(gè)具有悠久歷史的主力百貨、超市、步行街以及假設(shè)干專賣店構(gòu)成，是商業(yè)最繁華。人流最密集之處，一般是中心區(qū)的十宇路口或廣場(chǎng)，核心商圈就是以此中心半徑約2公里范圍的商業(yè)區(qū)。但目前益陽尚無明顯的核心商圈，只有次級(jí)商圈，商業(yè)同心現(xiàn)象不明顯。益陽次級(jí)商圈包括資陽商圈、桃花侖商圈、赫山商圈和康富商圈。其中本工程所屬康富商圈位于康富路與益陽大道交匯處，以步步高百貨、步步高超市、華天大酒店為核心，并輻射周邊2公里半范圍，是益陽未來新興的中央商圈，也是未來益陽市城市中心區(qū)，與桃花侖一帶的傳統(tǒng)老商業(yè)形成比照。這個(gè)區(qū)域內(nèi)坐落著大量的市政機(jī)關(guān)單位，更有步步高百貨、華天大酒店、福中福商業(yè)城、銀色現(xiàn)代城、新一佳和大桃路休閑娛樂圈組成龐大的商業(yè)圈，體量愈60萬平米，還有一些品牌中西餐飲店如金牛角王、湘西部落、巷上咖啡，以及領(lǐng)跑健身俱樂部、SK美發(fā)形象店、音樂魔方KTV等文化娛樂設(shè)施。康富路一般租金水平是90-100元/m2.月，但靠近步步高百貨一段租金在120-150元/m2月，是整個(gè)城市租金最貴的地方，轉(zhuǎn)讓費(fèi)10萬，主力鋪面積30m2左右。工程區(qū)商業(yè)布局現(xiàn)狀示意圖三、益陽市商業(yè)地產(chǎn)開展規(guī)劃益陽市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃中提出城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)應(yīng)立足益陽，效勞于湘中北環(huán)洞庭湖地區(qū)，逐步融合于長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈，并與“泛珠三角〞接軌。到2023年，構(gòu)筑重點(diǎn)突出、規(guī)模適度、結(jié)構(gòu)合理、功能完善、暢通靈活、開放高效的大商貿(mào)、大流通、大市場(chǎng)的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局和商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，成為效勞功能完善，既能夠引導(dǎo)和滿足消費(fèi)，又能夠創(chuàng)造、擴(kuò)大消費(fèi)的區(qū)域性“購(gòu)物天堂〞。并應(yīng)當(dāng)初步形成以商業(yè)為核心的實(shí)體網(wǎng)絡(luò)和以電子商務(wù)為主的虛擬網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合的零售商業(yè)與效勞業(yè)體系，根本上奠定以信息業(yè)為支撐的現(xiàn)代商業(yè)根本框架?？傮w上到達(dá)或接近中國(guó)中等興旺城市商業(yè)水平。總量預(yù)測(cè)：預(yù)測(cè)城區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額年平均增長(zhǎng)10%，2023年應(yīng)到達(dá)68.856億元，2023年應(yīng)到達(dá)108.72億元，占全市當(dāng)年GDP的比例必須到達(dá)15%-20%。營(yíng)業(yè)面積規(guī)模：參照同類城市標(biāo)準(zhǔn)及本市商業(yè)營(yíng)業(yè)面積現(xiàn)狀，確定到2023年，益陽城區(qū)人均〔常住人口和暫住半年以上的人口〕占有商業(yè)營(yíng)業(yè)面積為1.0-1.5m2，城區(qū)營(yíng)業(yè)總面積必須控制在100萬m2以下。結(jié)構(gòu)目標(biāo)：舊城區(qū)必須以調(diào)整、改造、提高為主，控制總量，合理配置，提高質(zhì)量，走內(nèi)涵開展道路；商業(yè)零售營(yíng)業(yè)面積宜根本保持現(xiàn)有根底水平，適度調(diào)整?？芍攸c(diǎn)開展舊城以外新建城區(qū)和居住區(qū)。堅(jiān)持特色經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)集聚，突出規(guī)模的原那么，逐步形成“重點(diǎn)突出，層次清楚，結(jié)構(gòu)清晰〞的商業(yè)布局結(jié)構(gòu)。城區(qū)商業(yè)布局:規(guī)劃將益陽市城區(qū)商業(yè)體系分為城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)〔社區(qū)〕商業(yè)、街坊商業(yè)、新城商業(yè)中心、批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃區(qū)六大類。益陽市城市商業(yè)中心由桃花侖商業(yè)中心與梓山商務(wù)中心組成。西起康富路，東抵龍洲路，北臨桃花侖路，南靠梓山路，以桃花侖路與大桃路為中心，是以集商貿(mào)、金融、體育、文化娛樂、購(gòu)物及效勞為一體的現(xiàn)代化多功能城市中心區(qū)，是全市商業(yè)最繁華地段和居民購(gòu)物的主要場(chǎng)所。它效勞于整個(gè)益陽市區(qū)，客流量應(yīng)在30萬人次以上。功能定位：應(yīng)積極提高商業(yè)聚集度，大力開展商業(yè)業(yè)態(tài)，加快培育商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)層次；可適應(yīng)結(jié)合地下設(shè)施的開發(fā)利用，拓延經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，逐步形成以新業(yè)態(tài)為主的現(xiàn)代化商業(yè)中心。四、益陽市商業(yè)地產(chǎn)開展趨勢(shì)1、商業(yè)地產(chǎn)從粗放型經(jīng)營(yíng)向?qū)I(yè)化、精細(xì)化方向開展，形成以主流商家為導(dǎo)向的商業(yè)地產(chǎn)新格局。2、商圈建設(shè)步伐加快，充分發(fā)揮中心商業(yè)區(qū)輻射和帶動(dòng)作用，著力打造特色鮮明的商業(yè)街，鼓勵(lì)賓館、商務(wù)、會(huì)展業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。在現(xiàn)有商業(yè)布局根底上，打造集生態(tài)、文化、休閑、購(gòu)物為一體的多功能商業(yè)街。3、街區(qū)商業(yè)升級(jí)換代加快，業(yè)態(tài)多樣化。在中心商業(yè)區(qū)輻射帶動(dòng)下，加強(qiáng)涵蓋休閑、購(gòu)物、康樂、餐飲、汽車美容等多種業(yè)態(tài)的主題街區(qū)建設(shè)，配套大型超市、中心廣場(chǎng)、休閑綠地等，為周邊消費(fèi)人群提供豐富商業(yè)配套，促進(jìn)街區(qū)商業(yè)升級(jí)換代。4、商業(yè)地產(chǎn)銷售、租賃價(jià)格將進(jìn)一步區(qū)域平穩(wěn)。隨著益陽市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步開展，人均收入的持續(xù)增長(zhǎng)，未來消費(fèi)市場(chǎng)還將有一個(gè)較長(zhǎng)的平穩(wěn)開展期，在土地本錢提高、中心城區(qū)改造、建筑本錢增加、品質(zhì)和綜合配套提升等因素帶動(dòng)下，商品地產(chǎn)銷售、租賃價(jià)格將保持平穩(wěn)上揚(yáng)的趨勢(shì)。五、工程SWOT分析S〔優(yōu)勢(shì)〕■主城中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；■位于康富路商業(yè)圈核心，商業(yè)氣氛濃厚，人氣聚集力強(qiáng)；■城市快速干道，路網(wǎng)興旺，交通便利；■鄰近中心城區(qū)成熟生活密集區(qū)，人文環(huán)境好。W〔劣勢(shì)〕■工程車位數(shù)量略有缺乏，較難滿足后期需求；■用地面積較小，建設(shè)規(guī)模?。弧鼍o鄰的用地北側(cè)街坊路未建成，影響工程形象；■緊鄰城市干道，噪音、尾氣污染較大。O〔時(shí)機(jī)〕■益陽市城市中心區(qū)域土地稀缺，未來同質(zhì)物業(yè)上市量有限；■康富路商業(yè)圈輻射范圍不斷擴(kuò)大，檔次提升；■商鋪行情整體走高，主城中心商鋪關(guān)注度提高。T〔威脅〕■現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)上市同質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈；■區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)工程包裝宣傳好，規(guī)模優(yōu)于本工程；■整體租金較高，市場(chǎng)接受度存在風(fēng)險(xiǎn)。六、工程市場(chǎng)定位分析及策略益陽市四大商圈零散分布，各自成團(tuán)，但因交通和舊城的限制，難以有更大的開展空間。無法繼續(xù)提升檔次，形成核心商圈，雖然人氣鼎沸、生意旺盛，但受消費(fèi)群體限制，均為中低檔商品，消費(fèi)總額不高。商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，沒有錯(cuò)開定位，導(dǎo)致普遍生意-般。只有臨街一些品牌商店生意較好。益陽居民人均收入與消費(fèi)力偏低，制約商業(yè)的開展，各大商圈主攻中低檔產(chǎn)品，而益陽的高端消費(fèi)群體那么流向長(zhǎng)沙，約有17億每年，占總數(shù)的14%。，這一群體未得到滿足。步步高百貨現(xiàn)暫時(shí)彌補(bǔ)了這一空白，但因規(guī)模偏小、品牌集中度低等因素，仍然有大量外流?？蹈槐甭放R街現(xiàn)有臨街商鋪除華天大酒店外均由歷史建筑改造而成，分割面積過小，不適宜作為高端品牌經(jīng)銷。通過分析發(fā)現(xiàn)益陽目前傳統(tǒng)零售商業(yè)普遍中低檔次，體量較大，市場(chǎng)將近飽和，高端零售市場(chǎng)有一定空間，但市場(chǎng)還不完善。本工程以差異化、業(yè)態(tài)互補(bǔ)為指導(dǎo)思想進(jìn)行運(yùn)作，定位于開展特色經(jīng)營(yíng)，系列專賣與特種商業(yè)專賣，目標(biāo)人群以追求高端時(shí)尚，具有較高消費(fèi)力的中青年為主，重點(diǎn)選擇服裝針織產(chǎn)品并逐步形成專賣連鎖經(jīng)營(yíng)體系。在商業(yè)品牌上應(yīng)該盡量選擇國(guó)內(nèi)外某些領(lǐng)域知名企業(yè)、知名品牌。有特色的商品和效勞工程。并和步步高百貨形成互補(bǔ)。在市場(chǎng)策略上，推廣籌劃應(yīng)該面對(duì)高水準(zhǔn)的眾多時(shí)機(jī)的篩選，范圍上要廣，區(qū)域可先外后內(nèi)，即首先去吸引在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上領(lǐng)先的企業(yè)和品牌，再選擇具有當(dāng)?shù)靥厣纳唐芳靶凇Ｖ攸c(diǎn)介紹工程所在地消費(fèi)環(huán)境、本工程的經(jīng)營(yíng)定位、工程的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、管理模式等合作商關(guān)心的實(shí)際問題，使合作商對(duì)工程有全面、深入的了解，便于進(jìn)一步接觸洽談合作。工程推廣籌劃的形式采用立體交叉的方式進(jìn)行，可以通過新聞發(fā)布會(huì)、報(bào)紙雜志、播送電視、協(xié)會(huì)自身活動(dòng)等靈活多樣的方式，盡量擴(kuò)大影響。第三章工程建設(shè)條件一、工程場(chǎng)址本工程所在地位于益陽市赫山區(qū)內(nèi)，康富北路東側(cè)，與步步高隔路相對(duì)，南接華天大酒店，西臨街坊路，總用地面積4543平方米，地處益陽市城中心地段，地勢(shì)平坦，現(xiàn)有建筑已撤除?？蹈槐甭窞橐骊柺心媳毕蚋傻?，地理位置優(yōu)越，交通便利。區(qū)位優(yōu)勢(shì)十清楚顯。工程區(qū)周圍無有毒、有害工廠污染。電力、通信、城建、水利等根底設(shè)施條件較好，水電供給有保證，通訊設(shè)施齊備。該工程屬于新建，符合益陽市城市總體規(guī)劃。二、自然條件益陽地處湘中偏北、資水下游、洞庭湖南沿，地貌形態(tài)多種多樣，山、丘、崗、平、湖俱全，以山丘和平原為主體，山間樹木茂密，以自然次生林為主，森林覆蓋率為28%。益陽市位于東經(jīng)112°19′，北緯28°37′，屬亞熱帶氣候，區(qū)域四季清楚、氣候溫暖、濕潤(rùn)、雨量充分，按當(dāng)?shù)貧庀蟛块T提供的資料、場(chǎng)址所在地自然條件要素如下：溫度：年平均溫度16.6℃最冷月平均氣溫 3.1℃最熱月平均氣溫 29.5℃極端最低氣溫 -15.5℃極端最熱氣溫43.6℃濕度：最冷月平均相對(duì)濕度 73%最熱月平均相對(duì)濕度82%降雨量：年均降雨量1566mm日最大降雨量 204.2mm氣壓：夏季大氣壓 1003.8MB冬季大氣壓 1028.3MB風(fēng)：夏季平均風(fēng)速 3.0m/s冬季平均風(fēng)速2.3m/s水文、地質(zhì)和地震資料：本工程建設(shè)標(biāo)高在40米以上，而益陽的防汛水位為34.5米，警戒水位35.5米，歷年最高洪水位39.49米，高于益陽市最高洪水位，無洪水隱患。場(chǎng)地地面標(biāo)高大、地下水出露不顯著，地表為第四紀(jì)沖積層覆蓋，其巖性主要為黃土質(zhì)亞粘土，其次為粘土，局部有淤泥質(zhì)夾層，地基承載力在120～150kPa。工程區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦，土質(zhì)結(jié)構(gòu)致密，強(qiáng)度中等，工程地質(zhì)條件較好，對(duì)工程建設(shè)無不良影響。根據(jù)《中國(guó)地震區(qū)度區(qū)劃圖》益陽市地震根本烈度為6度，人防等級(jí)為三類重點(diǎn)城市。三、工程區(qū)根底配套設(shè)施條件1、道路建設(shè)地所在區(qū)域有主干道康富北路通過，建設(shè)場(chǎng)地臨城市道路,道路為質(zhì)量較高的瀝青混凝土路面，交通便利。2、供電建設(shè)地所處區(qū)域由益陽市供電局供電，骨干輸電線路35kV，除線路檢修外一般不停電，供電保證率在98%以上，供電狀況較優(yōu)。3、供水建設(shè)地所處區(qū)域由益陽市自來水公司供水，主干道兩側(cè)主供水管徑500mm，供水保證率在98%以上，供水狀況較優(yōu)。4、排水建設(shè)地排水體制為雨污分流制，主要道路兩側(cè)主排水管徑1000mm，雨污水排入市政排水管網(wǎng)。遇連續(xù)大雨后，區(qū)域內(nèi)地面僅有少量積水，排水狀況較優(yōu)。5、電訊建設(shè)地屬益陽市電信局市話效勞范圍，交換方式為數(shù)字程控式，區(qū)域內(nèi)目前的裝機(jī)容量完全可以滿足正常經(jīng)營(yíng)、生活需要。四、三大材料來源及供給鋼材：需求量較大，質(zhì)量要求高，需有方案地向有關(guān)廠家或部門定貨。水泥：赫山區(qū)水泥工業(yè)興旺，大型水泥企業(yè)生產(chǎn)的高標(biāo)號(hào)水泥質(zhì)量穩(wěn)定可靠，數(shù)量上也能滿足工程所需。砂石：益陽市區(qū)內(nèi)資江砂石資源充足，質(zhì)量及數(shù)量均能滿足工程施工的要求。第四章工程技術(shù)方案一、工程規(guī)模及設(shè)計(jì)原那么本工程主要包括新建辦公商業(yè)綜合樓8226m2,地下車庫1705m2,內(nèi)部道路及綠化、給排水、電力工程，主體建筑7層，其中一層商業(yè)面積1230m2，，2~7層辦公面積6996m2。設(shè)計(jì)原那么：本工程工程為一般民用建筑，設(shè)計(jì)合理使用年限50年，設(shè)計(jì)應(yīng)嚴(yán)格遵照國(guó)家公布的各項(xiàng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及益陽市有關(guān)城市規(guī)劃、消防和交通要求，并按照設(shè)計(jì)任務(wù)書所確定的條件進(jìn)行設(shè)計(jì)。充分考慮工程的建設(shè)目標(biāo)、功能、用途及建設(shè)基地的地形地勢(shì)、周邊環(huán)境等因素，建設(shè)一座集商業(yè)、辦公為一體的功能齊全、結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套的綜合性大樓。二、工程建設(shè)布局本工程平面布局應(yīng)以滿足商業(yè)辦公綜合功能要求，交通設(shè)計(jì)以人車分流、互不干擾、使用便利并滿足消防部門有關(guān)要求為原那么。結(jié)合建筑基地周邊道路及交通情況，擬將車行出入口布置在北側(cè)街坊路，商業(yè)人行出入口沿康富路布置，建筑臨康富路適當(dāng)后退以形成小型入口廣場(chǎng)。三、主體〔改為建筑工程比擬好〕工程設(shè)計(jì)〔一〕、設(shè)計(jì)依據(jù)根據(jù)國(guó)家有關(guān)給建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基地現(xiàn)狀條件以及工程建設(shè)單位關(guān)于本工程建筑方面的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。1、《民用建筑設(shè)計(jì)通那么》GB50532-20052、《辦公建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ67-20063、《汽車庫建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ100-984、《建筑結(jié)構(gòu)荷載標(biāo)準(zhǔn)》〔GBJ9-8750009-2001〕〔二〕、建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格以現(xiàn)代式建筑風(fēng)格為主，建筑層數(shù)為〔地上〕7層，建筑物〔平面〕布置為L(zhǎng)型，具有良好的日照、通風(fēng)和采光條件，建筑外觀設(shè)計(jì)在滿足功能要求的前提下力求豐富多彩。立面塑造在強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一的根底上力求表達(dá)地主特色與現(xiàn)代精神相結(jié)合的建筑風(fēng)格，通過屋頂、檐口、窗臺(tái)、過道、長(zhǎng)廊、建筑入口的處理，以及色彩的合理搭配與運(yùn)用，形成富有個(gè)性的建筑體，做到建筑內(nèi)容與建筑形式的高度真正統(tǒng)一。〔這一塊包括平面布局、立面造型以及空間處理和一些細(xì)部的處理〕〔三〕、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)建筑的要求及地質(zhì)條件確定根底結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)采用框架結(jié)構(gòu)，根底、樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。〔這一塊主要是結(jié)構(gòu)選型的問題，可以確定一些結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)參數(shù)，比方一些荷載取值，建筑抗震設(shè)防要求距路邊距離〔m〕52050100TSP濃度〔mg/m3〕不灑水10.142.891.150.86灑水2.011.400.680.602、攪拌揚(yáng)塵：根據(jù)類比調(diào)查，混凝土現(xiàn)場(chǎng)攪拌周邊150m范圍內(nèi)可明顯受到揚(yáng)塵污染，在風(fēng)速為1.2m/s時(shí)，拌合機(jī)下風(fēng)向50m處空氣中TSP超過二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)近9倍；150m處TSP仍超過二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)1倍。為降低環(huán)境污染，本工程采用購(gòu)置預(yù)拌混凝土，不得進(jìn)行混凝土現(xiàn)場(chǎng)攪拌，以減少粉塵、揚(yáng)塵污染。3、場(chǎng)地?fù)P塵：堆放場(chǎng)地風(fēng)吹揚(yáng)塵的影響范圍一般在100m以內(nèi)。施工階段，對(duì)易散失沖刷的物料〔石灰、水泥等〕不應(yīng)露天堆放，而應(yīng)加蓋篷布或庫內(nèi)堆放，并對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)外圍鋪以也應(yīng)該加強(qiáng)管理，采取各種措施，防止在運(yùn)輸途中發(fā)生跑、冒、漏、滴。如果采取以上措施，那么施工揚(yáng)塵對(duì)周圍環(huán)境的影響可降至最小。對(duì)于施工過程中不可防止的運(yùn)輸車輛引起的揚(yáng)塵，將通知加強(qiáng)施工管理，如采取對(duì)進(jìn)場(chǎng)道路進(jìn)行硬化、圍擋作業(yè)、建洗車臺(tái)，及時(shí)清掃路面并及時(shí)灑水等措施，進(jìn)一步控制其揚(yáng)塵的產(chǎn)生量。如此對(duì)周邊環(huán)境空氣影響較小。4、廢氣污染：施工機(jī)械、車輛排放的氮氧化物、一氧化碳和碳?xì)浠衔锏瓤偭坎淮?，且施工區(qū)域地形開闊，空氣流動(dòng)條件較好，有利于污染物的擴(kuò)散，故不會(huì)對(duì)周圍空氣環(huán)境產(chǎn)生明顯影響?！捕场⑹┕C(jī)械噪音與振動(dòng)影響1、機(jī)械噪聲：工程施工使用的機(jī)械設(shè)備在作業(yè)過程中，由于碰撞、磨擦及振動(dòng)而產(chǎn)生噪聲，其聲級(jí)約在85dB～102dB(A)范圍內(nèi)，根據(jù)噪聲的無指向性點(diǎn)聲源的幾何發(fā)散衰減的根本公式計(jì)算可知，距聲源50m處，噪聲即降到70dB(A)以下，施工場(chǎng)界的噪聲可滿足GB12523-90《建筑施工場(chǎng)地噪聲限值》晝間85dB的要求；距聲源250m處，噪聲即降到55dB〔A〕以下，根本滿足GB3096-93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》1類標(biāo)準(zhǔn)晝間55dB(A)的要求，因施工噪聲尤其是施工車輛行駛噪聲對(duì)周圍居民區(qū)等敏感目標(biāo)影響較大，可能造成周圍有居民點(diǎn)等多個(gè)敏感目標(biāo)聲環(huán)境不同程度超標(biāo)。在施工過程中應(yīng)對(duì)施工機(jī)械和施工車輛產(chǎn)生的噪聲必須采取控制措施。2、振動(dòng)影響：主要來自樁根底施工和其他施工機(jī)械振動(dòng)。樁根底施工的振動(dòng)具有短暫性的特點(diǎn)，隨著施工結(jié)束，其影響也將隨之消失。對(duì)于其他施工機(jī)械作業(yè)產(chǎn)生的振動(dòng)影響，由于其振動(dòng)源強(qiáng)較小，因此不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生明顯振動(dòng)影響?！踩?、施工固體廢棄物影響：固體廢棄物主要是施工所產(chǎn)生的建筑垃圾、施工棄渣和施工人員生活垃圾。施工產(chǎn)生的固體廢棄物，如不及時(shí)清運(yùn)，隨意傾倒將會(huì)產(chǎn)生大量揚(yáng)塵，同時(shí)也會(huì)影響周圍的景觀環(huán)境。施工期間的生活垃圾產(chǎn)生量不大，但假設(shè)不合理收集、也會(huì)造成施工區(qū)域及周圍水體和土壤受到污染，影響環(huán)境衛(wèi)生。固體廢棄物用半封閉自卸車運(yùn)走，同城市固體廢棄物一起處理，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成影響。〔四〕、施工廢水及施工期生活污水施工期對(duì)水環(huán)境的污染主要來自于施工場(chǎng)地物料堆放和生產(chǎn)廢水等施工環(huán)節(jié)。此外工程施工會(huì)產(chǎn)生一定量的施工人員生活污水，假設(shè)任意排放，也會(huì)對(duì)工程周圍水體造成不同程度的污染影響?！参濉?、運(yùn)營(yíng)期噪聲影響運(yùn)營(yíng)期噪聲主要來自空調(diào)風(fēng)機(jī)及商業(yè)場(chǎng)地其它電子設(shè)備，建議空調(diào)均選用優(yōu)質(zhì)低噪型，同時(shí)室內(nèi)采用隔音良好的材料，可以將噪聲控制在允許范圍內(nèi)?！擦?、生活污水影響運(yùn)營(yíng)期排水系統(tǒng)采用雨污分流制，生活污水先經(jīng)過處理后到達(dá)國(guó)家排放標(biāo)準(zhǔn)后排入市政排水管。在基地設(shè)置污水池采用二級(jí)生化處理法，污水處理后可用來綠化用水。本工程廢水不會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染?！财摺?、生活垃圾影響運(yùn)營(yíng)期生活垃圾主要來商業(yè)及辦公廢棄品，按要求分布設(shè)置垃圾分類收集點(diǎn)，確保垃圾的存放和及時(shí)轉(zhuǎn)運(yùn)?！舶恕场⑼＼噲?chǎng)及室內(nèi)空氣質(zhì)量地下停車場(chǎng)空間較密閉，汽車尾氣污染較重，可通過設(shè)置排煙豎井機(jī)械通風(fēng)方式排出室外。商業(yè)賣場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所人員密集，流動(dòng)性大；倉(cāng)庫內(nèi)局部貨物儲(chǔ)存時(shí)間長(zhǎng)久會(huì)產(chǎn)生異味。根據(jù)不同用房的不同功能，定期或不定期采用自然或機(jī)械方式通風(fēng)。同時(shí)，對(duì)建筑及裝修材料的選用應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)室內(nèi)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。采取有關(guān)措施后可以保證室內(nèi)空氣質(zhì)量。三、環(huán)境保護(hù)措施〔一〕、在施工過程中，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和省有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法律、法規(guī)的規(guī)定，采取措施將施工現(xiàn)場(chǎng)的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、振動(dòng)、噪聲等污染和危害控制在法律、法規(guī)及施工管理規(guī)定的范圍內(nèi)。具體采取以下措施：1、妥善處理泥漿水，未經(jīng)處理不得直接排入城市排水設(shè)施和河流；2、不在施工現(xiàn)場(chǎng)熔融瀝青或者燃燒油氈、油漆以及其它會(huì)產(chǎn)生有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；3、使用密封式的圈筒處理高空廢棄物；4、采取有效措施控制施工中的揚(yáng)塵；5、禁止將有毒有害廢棄物用作土方回填；6、對(duì)產(chǎn)生噪聲、振動(dòng)的施工機(jī)械，采取限時(shí)施工等有效措施，減輕危害?！捕场⒃谠O(shè)計(jì)和有關(guān)設(shè)備的使用時(shí)采取以下措施：1、采用分流制排水系統(tǒng)，利用隔油池、化糞池以及專業(yè)污水處理系統(tǒng)，使排水到達(dá)國(guó)家污水排放標(biāo)準(zhǔn)；2、各空調(diào)、通風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)墻、門、窗做吸音隔聲處理；3、所有空調(diào)系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)，其風(fēng)管上均設(shè)消聲器；4、選用的主要設(shè)備要求噪音低，運(yùn)行振動(dòng)??；所有帶振源的設(shè)備，如風(fēng)機(jī)、空調(diào)機(jī)組等設(shè)減振基座或減振吊架；與設(shè)備連接的接管上加設(shè)柔性減振軟接頭；空調(diào)機(jī)組內(nèi)離心風(fēng)機(jī)設(shè)置彈簧減震器；主體建筑周圍環(huán)境及各室內(nèi)房間需到達(dá)GB3096-93噪聲標(biāo)準(zhǔn)要求；5、空調(diào)水系統(tǒng)均使用軟化水；6、建筑內(nèi)隔斷采用輕質(zhì)隔墻、輕鋼龍骨石膏板等，盡可能少采用木材或?qū)θ梭w健康有不良影響的材料?！踩场⑦\(yùn)營(yíng)期環(huán)保措施1、對(duì)有噪聲設(shè)備嚴(yán)格要求安裝減噪設(shè)施。嚴(yán)格禁止噪音大又無措施消除的設(shè)施進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)。2、生活污水應(yīng)處理達(dá)標(biāo)后排入市政管道。3、地下停車場(chǎng)產(chǎn)生的廢氣通過排煙豎井排出室外。4、在基地廣場(chǎng)及其它空地處種植樹木、草坪，進(jìn)行綠化，以凈化空氣，保護(hù)環(huán)境。四、環(huán)保評(píng)價(jià)結(jié)論工程所在地區(qū)環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良，工程建成后污染物將嚴(yán)格控制，廢氣、污水達(dá)標(biāo)排放，無有毒物質(zhì)產(chǎn)生，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染，因此，工程在環(huán)保方面是可行的。第六章消防與生產(chǎn)平安一、消防平安〔一〕、設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑設(shè)施防火方案》GBJ16-87《爆炸和火災(zāi)危害場(chǎng)所電器平安規(guī)程〔試行〕》〔1987〕《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GBJ140-90。〔二〕、火災(zāi)危險(xiǎn)性分析本工程的地下建筑耐火等級(jí)為一級(jí)，地上建筑耐火等級(jí)為二級(jí)?！踩?、消防方案1、總體布局滿足防火標(biāo)準(zhǔn)要求，設(shè)計(jì)環(huán)形消防通道，在緊急情況下也可與外部交通連接。2、主要建構(gòu)筑物之間的距離滿足消防間距要求，保證消防車輛暢通無阻。3、配備完善的水消防設(shè)施，包括消防管網(wǎng)、消防水小池和消防栓，由專人定期檢查，保證消防設(shè)施及供水系統(tǒng)良好。4、根據(jù)場(chǎng)所的火災(zāi)危險(xiǎn)性類別，配備足夠數(shù)量的滅火器具，用于撲救初期火災(zāi)。二、生產(chǎn)平安為貫徹“平安第一，預(yù)防為主〞的方針，確保工程實(shí)施符合職業(yè)平安的要求，保障勞動(dòng)者在勞動(dòng)過程中的平安和健康，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，本工程勞動(dòng)平安設(shè)計(jì)必須到達(dá)有關(guān)要求。〔一〕、機(jī)械設(shè)備平安主要涉及起重機(jī)的平安性問題。塔吊是現(xiàn)代工業(yè)與民用建筑的主要施工機(jī)械之一。特別是在高層建筑施工中，塔吊起升高度和工作幅度的性能優(yōu)勢(shì)，使其被廣泛應(yīng)用。而高層塔吊安裝、使用、撤除的平安技術(shù)管理要求極高，稍有不慎，極易造成惡性事故，為了保證塔吊在使用期間的平安，在塔吊使用中，按塔吊使用管理專項(xiàng)方案要求進(jìn)行操作和管理，加強(qiáng)大型設(shè)備用電平安管理，嚴(yán)格按塔吊機(jī)械操作規(guī)程進(jìn)行操作和管理，加強(qiáng)使用期間的保養(yǎng)及維修。是施工現(xiàn)場(chǎng)平安活動(dòng)的主要內(nèi)容，崗位人員要按工程部管理制度履行好自己的職責(zé)，本方案與施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電有關(guān)塔吊使用平安用電條款配套使用，塔吊使用時(shí)及時(shí)做好操作人員的上崗前的培訓(xùn)和技術(shù)交底工作。(二)、施工現(xiàn)場(chǎng)平安施工現(xiàn)場(chǎng)必須設(shè)置封閉圍擋，沿街主干道圍擋高度不低于2米，次干道圍擋高度不低于1.8米。圍擋材料根據(jù)平安可靠性可以使用磚砌材料或壓型鋼板，圍擋應(yīng)嚴(yán)密、牢固、整齊美觀，外立面應(yīng)平直、頂邊要水平，圍擋頂部不得搭設(shè)其他設(shè)施，磚砌圍擋頂部應(yīng)做壓頂，〔三〕、施工用電平安所有施工配電箱必須是制式化，符合標(biāo)準(zhǔn)材質(zhì)要求，并有生產(chǎn)許可證企業(yè)生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化配電箱?？偱漤氃O(shè)置獨(dú)立配電房，“二配箱、末配箱〞應(yīng)有固定磚砌“墩臺(tái)〞并粉刷，要有可靠的防雨設(shè)施，施工現(xiàn)場(chǎng)施工用電電纜要地下鋪設(shè)。第七章工程建設(shè)期與進(jìn)度安排一、工程建設(shè)期本工程建設(shè)周期分為個(gè)三階段：建設(shè)前期階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段，預(yù)計(jì)工程建設(shè)周期為1年。1、第一階段：建設(shè)前期階段2023年1月完成工程可行性研究報(bào)告2、第二階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段2023年2月完成初步設(shè)計(jì)2023年2月完成施工圖設(shè)計(jì)3、第三階段：施工階段2023年3月完成施工招投標(biāo)、工程開工2023年12月工程竣工驗(yàn)收交付使用二、方案實(shí)施進(jìn)度表時(shí)間工程2023年123456789101112立項(xiàng)與可研工程設(shè)計(jì)土建施工裝修工程配套工程安裝調(diào)試與運(yùn)營(yíng)第八章工程建設(shè)的保障措施一、政策支持保障措施益陽市為進(jìn)一步團(tuán)結(jié)廣闊宗教團(tuán)體參與社會(huì)主義社會(huì)的建設(shè)，落實(shí)“自治、自養(yǎng)、自傳〞國(guó)家宗教開展政策，制定了鼓勵(lì)和扶持宗教自養(yǎng)工程的措施，引導(dǎo)宗教團(tuán)體以多種形式參與經(jīng)濟(jì)建設(shè)。針對(duì)本工程，在土地、工程審批、稅費(fèi)減免上大力支持為本工程的建設(shè)提供了強(qiáng)有力的政策支持措施。二、資金籌措和資金保障〔一〕資金籌措本工程總投資980萬元人民幣，固定資產(chǎn)投資980萬元。其中資金以自有資金500萬元為主，信徒奉獻(xiàn)資金200萬元，社會(huì)籌資約280萬元?！捕迟Y金保障益陽市協(xié)會(huì)信義大樓工程建設(shè)資金的籌措渠道主要有教會(huì)自有資金、信徒奉獻(xiàn)資金和社會(huì)籌資。目前工程資金已全部到位，因工程投資較大，要建立相應(yīng)的制約、檢查和監(jiān)督機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行資金綜合財(cái)務(wù)室統(tǒng)一管理制度，資金審批實(shí)行工程總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，基地建設(shè)資金使用做到合理分配，?？顚Ｓ茫こ探ㄔO(shè)實(shí)行先驗(yàn)收合格前方可報(bào)帳、撥付的報(bào)帳制。確保建設(shè)的順利進(jìn)行。三、工程建設(shè)保障措施益陽市基督教信義大樓建設(shè)工程工程施工執(zhí)行招標(biāo)制，施工單位依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件，選擇合理的施工方案，經(jīng)工程建設(shè)單位同意前方可施工，配備專業(yè)管理人員，負(fù)責(zé)工程建設(shè)規(guī)劃的實(shí)施，生產(chǎn)組織和經(jīng)營(yíng)管理等工作。工程管理應(yīng)嚴(yán)格履行國(guó)家根本建設(shè)工程管理程序標(biāo)準(zhǔn)，采取工程管理體系，實(shí)行按規(guī)劃立項(xiàng)，按工程管理，按設(shè)計(jì)施工，按效益考核，工程建設(shè)要依據(jù)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行，工程完成后及時(shí)組織檢查驗(yàn)收，以確保建設(shè)的進(jìn)度和工程的質(zhì)量到達(dá)要求。第九章投資估算一、投資估算編制依據(jù)1、《湖南省建筑工程概算定額》；2、益陽市對(duì)建筑安裝工程的有關(guān)規(guī)定；3、益陽市基督教協(xié)會(huì)提供的工程相關(guān)資料。二、投資估算說明1、益陽基督教信義大樓總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)〔含設(shè)備費(fèi)〕、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)等。2、根據(jù)工程建設(shè)方案，建筑工程費(fèi)根據(jù)益陽市的實(shí)際情況估算，工程裝飾、給排水、電氣、消防及輔助設(shè)施工程按每平方米190元估算。2、本工程所需設(shè)備包括電梯、空調(diào)、辦公用具、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等有關(guān)設(shè)備設(shè)施，除電梯外其它設(shè)備由建設(shè)單位另行采購(gòu)，購(gòu)置費(fèi)不計(jì)入投資。3、本工程為宗教自用及自養(yǎng)用房，按有關(guān)政策享受城建、教育附加、消防設(shè)施建設(shè)等費(fèi)用的減免。三、投資估算〔一〕、土地費(fèi)用本工程的土地為劃撥土地，根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，益陽基督教信義大樓工程土地補(bǔ)償費(fèi)8.17萬元、其它補(bǔ)償費(fèi)8.62萬元、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)25.41萬元，總計(jì)42.2萬元。〔二〕、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括：前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)及“三通一平〞等土地開發(fā)工程費(fèi)支出，按建筑安裝工程費(fèi)的2%左右計(jì)算?！踩?、建筑安裝工程費(fèi)表9-1建筑安裝工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目投資額規(guī)劃建筑面積單位價(jià)格備注〔萬元〕〔㎡〕〔元〕一地上建筑1商業(yè)用房98.401230800框架結(jié)構(gòu)2辦公用房426.756996610框架結(jié)構(gòu)二地下建筑161.971705950含根底工程三配套公用工程156.298226190四設(shè)備22.54電梯合計(jì)865.964.管理費(fèi)管理費(fèi)用是指開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理工程工程的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，本工程估算按建筑安裝工程費(fèi)的2%計(jì)取。5.財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為利息和利息外的各種費(fèi)用，本工程資金來源根本為自有資金，財(cái)務(wù)費(fèi)用為0。6、其它費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等，本工程估算按建安工程費(fèi)的1%計(jì)取。7、不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材〞價(jià)格變動(dòng)，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見因素，一般以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的2%—7%估算，本工程以3%為計(jì)算基數(shù)。四、固定資產(chǎn)投資總額構(gòu)成本工程全部工程固定資產(chǎn)投資總額為980萬元，其中：土地、工程及設(shè)備費(fèi)用916.35萬元，占固定資產(chǎn)投資總額的93.5%；工程建設(shè)其它費(fèi)用35.11萬元，占固定資產(chǎn)投資總額的2.5%；不可預(yù)見費(fèi)28.54萬元，占固定資產(chǎn)投資總額的3%。表9-2投資估算表單位:萬元序號(hào)工程名稱金額備注1土地征用補(bǔ)償拆遷費(fèi)42.202前期工程費(fèi)17.323建筑安裝工程費(fèi)865.96含設(shè)備4管理費(fèi)17.325財(cái)務(wù)費(fèi)用06其它費(fèi)用8.667不可預(yù)見費(fèi)28.54總投資980第十章財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)確定計(jì)算期為16年〔包括建設(shè)期1年〕。一、營(yíng)業(yè)收入估算1、商鋪?zhàn)饨鹗杖虢Y(jié)合目前周邊區(qū)域內(nèi)商鋪?zhàn)饨鹚?，確定本工程商鋪正常單位面積〔平方米〕租金按100元/月計(jì)算，正常年租金收入為147.6萬元。2、辦公樓租金收入除協(xié)會(huì)自用外，可提供局部辦公室供商業(yè)配套辦公及中小公司業(yè)務(wù)辦公租用，按益陽市目前商務(wù)辦公租金水平，確定本工程辦公正常單位面積〔平方米〕租金按25元/月計(jì)算，按可提供辦公面積3000平米計(jì)算，正常年租金收入為90萬元。3、地下停車位停車費(fèi)收入工程設(shè)計(jì)地下停車位40個(gè)，除協(xié)會(huì)自用外，可提供對(duì)外停車效勞車位30個(gè)，按目前益陽市標(biāo)準(zhǔn)停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5元/車次，車位周轉(zhuǎn)頻率2～3次/天，正常年停車費(fèi)收入約12萬元。二、營(yíng)業(yè)稅及附加本工程營(yíng)業(yè)收入主要稅包括營(yíng)業(yè)稅及附加〔城市維護(hù)稅、教育附加〕，房產(chǎn)稅、印花稅，按有關(guān)宗教自養(yǎng)稅收政策進(jìn)行估算。1、營(yíng)業(yè)稅及附加按相關(guān)政策，營(yíng)業(yè)稅及附加〔城市維護(hù)稅、教育附加〕按營(yíng)業(yè)收入5.5%計(jì)算。2、房產(chǎn)稅按相關(guān)政策，宗教自用與自養(yǎng)經(jīng)營(yíng)性用房產(chǎn)免除房產(chǎn)稅3、印花稅按相關(guān)政策，印花稅按合同租賃價(jià)0.1%表10-1營(yíng)業(yè)收入及稅收估算表序號(hào)指標(biāo)單位數(shù)量單價(jià)(元)金額(萬元)備注一營(yíng)業(yè)收入249.61商鋪?zhàn)饨鹗杖雖21230100/月147.62辦公樓租金收入m2300025/月902.1停車費(fèi)收入個(gè)305/車次12二稅收13.98營(yíng)業(yè)稅收及附加13.735.5%房產(chǎn)稅免印花稅0.25合同租賃價(jià)0.1%三、總本錢費(fèi)用估算本工程本工程總本錢費(fèi)用主要依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)〔第二版〕》進(jìn)行估算?？偙惧X費(fèi)用估算包括管理費(fèi)、房屋設(shè)備維修費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其它費(fèi)用等。1、管理費(fèi)參照商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)本錢占營(yíng)業(yè)收入的比例，考慮到宗教自養(yǎng)經(jīng)營(yíng)