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文檔簡介

1第一章、項目基本情況分析 6第二章、前期物業(yè)服務標準及服務質量 9 第一節(jié)、本項目物業(yè)管理服務重難點分析 40第四章、物業(yè)管理服務工作計劃及思路 43第五章、秩序維護服務方案 第一節(jié)安全及消防管理模式 第二節(jié)交接班制度 第三節(jié)安全管理器械管理制度 第四節(jié)門崗服務 第五節(jié)巡邏服務 第六節(jié)監(jiān)控作業(yè) 第七節(jié)消防管理服務 第一節(jié)設施設備的管理模式 第二節(jié)安全管理規(guī)定 第三節(jié)交接班管理規(guī)定 第四節(jié)機電設備管理規(guī)定 第五節(jié)機電工具管理規(guī)定 第六節(jié)發(fā)電機房管理規(guī)定 第七節(jié)發(fā)電機維護保養(yǎng) 2第八節(jié)發(fā)電機運行操作 第九節(jié)供配電房管理規(guī)定 第十節(jié)配電房設備設備維護保養(yǎng) 第十一節(jié)配電房設備運行操作 第十二節(jié)水泵房管理規(guī)定 第十三節(jié)供水系統(tǒng)維護保養(yǎng) 第十四節(jié)供水系統(tǒng)操作 第十五節(jié)電梯安全操作 第十六節(jié)電梯故障維修 第十七節(jié)強弱電系統(tǒng)管理規(guī)定 第十八節(jié)弱電系統(tǒng)故障檢查 第十九節(jié)弱電系統(tǒng)維護保養(yǎng) 第二十節(jié)設備巡查內容及標準 第二十一節(jié)設備、設施維護保養(yǎng)標準 第二十二節(jié)共用設施維護保養(yǎng)標準 第二十三節(jié)電梯系統(tǒng)維護方案 第二十四節(jié)消防系統(tǒng)維護方案 第七章、環(huán)境衛(wèi)生保潔管理服務方案 第一節(jié)清潔管理模式 第二節(jié)崗位職責 第三節(jié)清潔機械的操作、保養(yǎng) 第四節(jié)樓宇保潔 第五節(jié)外環(huán)境公共區(qū)域保潔 第六節(jié)地下停車場保潔 3第七節(jié)垃圾的收集與處理 第八節(jié)大理石打蠟 第九節(jié)石材晶面處理 202第十一節(jié)保潔服務標準 208第十二節(jié)垃圾分類服務方案 222第八章、綠化管理服務方案 228 228 234第三節(jié)綠化養(yǎng)護控制規(guī)程 第四節(jié)綠化服務工作重點和措施 第九章、業(yè)主管理服務及接待服務方案 第一節(jié)客戶服務接待中心職能 第二節(jié)客服中心值班制度 第三節(jié)業(yè)主投訴處理 第四節(jié)報修服務 259第五節(jié)服務標準 第十章、物業(yè)檔案管理方案 277第一節(jié)檔案資料管理方案 第二節(jié)住戶檔案管理 282第十二章、配合甲方驗收及接管項目后的承接查驗服務方案 第十三章、住宅物業(yè)的交房服務方案 第十四章、開展配套車位分配服務方案 4第十五章、社區(qū)文化娛樂活動服務方案 294第一節(jié)社區(qū)文化活動建設原則 294第二節(jié)社區(qū)文化活動計劃 第三節(jié)工作流程、工作內容與質量要求 第四節(jié)社區(qū)文化活動目標效果 299第五節(jié)無償便民服務 第十六章、空置房屋的看管服務方案 300第十七章、節(jié)電、節(jié)水、節(jié)能、降耗和各項創(chuàng)建服務方案 304第一節(jié)節(jié)能降耗與物業(yè)管理服務一體化設計思路 304 第十八章、物業(yè)服務培訓方案 311第一節(jié)我公司物業(yè)員工培訓分類 312第二節(jié)培訓措施 第三節(jié)培訓計劃 第十九章、工具設備物資裝備服裝等配備情況 / 第二十章、突發(fā)事件處置預案 347第一節(jié)、消防事故緊急處理預案 347第二節(jié)、防疫應急預案 第三節(jié)、爆炸事件處理預案 358第四節(jié)、打架斗毆事件處理預案 358第五節(jié)、盜竊事件處理預案 第六節(jié)、搶劫的應急預案 3605 360 361 363 366 6其中,XX地塊房屋(共計3棟)的地上總建筑面積為:XXm2,住屋(共計8棟)的地上總建筑面積為:XXXm2,住宅XXX1m2XX7套,配屋(共計2棟)的地上總建筑面積為:XXXm2,住宅XXXm2163套,配套非機動車位XX個,商業(yè)物業(yè)XXXm2;XX地塊房屋(共計13棟)的地計7棟)的地上總建筑面積為:XXXm2,住宅X終交付后實測數(shù)為準)項目全部住宅業(yè)主為草海片區(qū)建設開發(fā)征地拆遷的回遷安置戶,商業(yè)及未售產權車位業(yè)主為昆明道恒房地產地塊(具體面積以實際委托為準)。7限于住宅、商業(yè)、車位及配套公共空間、道路、設施設備等)。服務內服務、環(huán)境衛(wèi)生保潔管理服務、業(yè)主的管理1.物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備(包括但不限于樓走廊通道、門廳)的維修、養(yǎng)護和管理;2.房屋建筑本體共用設施設備(包括但不限于電梯及設備、二次供系統(tǒng)、共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙道、共用照明、天線、配電系統(tǒng)、樓內消防設施設備等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務;3.本物業(yè)規(guī)劃區(qū)域內屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施(包括但不限渠、池、井及井蓋、綠化、路燈、自行車房棚、停車場)的維修、養(yǎng)護4.本物業(yè)規(guī)劃區(qū)域內的屬物業(yè)管理的配套服務設施的維修、養(yǎng)護和5.本物業(yè)管理區(qū)域內公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運;6.本物業(yè)管理區(qū)域內交通、車輛行駛及停泊的管理及相關設施的維815.供水、供電、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內對相關9(一)秩序維護服務1、區(qū)域內秩序維護24小時值班,按照招標人的要求,對外來人2、小區(qū)主要出入口或住宅一樓大廳值班:根據(jù)招標人有關管理制排查,做好記錄,發(fā)現(xiàn)問題,及時上報。熟悉消防器材的使用,遇到火3、消防、監(jiān)控值班:小區(qū)內設消防監(jiān)控值班室,負責監(jiān)控室24小時值班并認真填寫值班記錄。值班人員必須持證上崗,并熟悉消防報警及監(jiān)控錄相設備的基本操作功能,做到會操作使用、會排除一般故障,有情況及時報告,做好各種突發(fā)事件的預防4、地下停車場的安全、秩序維護管理。按照招標人車輛停放管理5、車輛停放及時開關電動門,確保車輛有序通行。熟悉本小區(qū)內對外來車輛做好停車引導。自行車、電動車要6、如因人員疏于管理發(fā)生被盜、財產損失等,由我公司承擔責任(二)設施設備運行維護維修管理服務進行電梯檢測,維保費用、年檢費用及合格證費用由2、高壓配電設備、高壓配電室等,我公司負責高壓設備日常運行管理、運行記錄、配電室衛(wèi)生清潔、電纜溝清理、配電室安全、雙向電源轉換、操作工具管理及其他日常事務。高電壓設備每兩年檢測一次,3、消防系統(tǒng),配電室為氣體滅火系統(tǒng),其他區(qū)域為水噴淋滅火系統(tǒng),甲方確保移交時系統(tǒng)正常。移交后我公司負責日常值班、巡檢、記錄巡檢結果、消除故障記錄及其他日常維修,發(fā)現(xiàn)問題及時匯報。同時4、給排水系統(tǒng),保證給排水系統(tǒng)設備的正常運行及維護和日常運5、弱電系統(tǒng),項目內自控系統(tǒng),安防監(jiān)控系統(tǒng),智能集成系統(tǒng),廣播系統(tǒng),音響系統(tǒng),消防報警系統(tǒng),電梯對講系統(tǒng)等的日常使用及維行檢測,保證設施完好,系統(tǒng)有效、安全。檢測費用7、節(jié)能管理,根據(jù)相關文件精神,協(xié)助完成年度節(jié)能任務,完成公共設施及區(qū)域發(fā)生的水、電費繳納,主要設備的智能控制管理以及其8、物業(yè)管理范圍內公共區(qū)域的水、電、排污等設備的小額零星維9、因違規(guī)操作造成工傷事故或設備損毀,由我公司承擔并賠償相(三)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務1、每天清掃小區(qū)內公共區(qū)域地面,擦拭樓梯扶手、垃圾箱(桶)、保持墻壁無浮灰、蜘蛛網(wǎng)、污跡,保持各樓層門窗干凈,保持公共廁所內衛(wèi)生清潔無異味,便池、水池、地面、管道無放現(xiàn)象。公用設施用具完好無人為損壞,保潔用品擺放整齊有序。2、袋裝化垃圾清運、門前三包:對小區(qū)內垃圾每天進行清除、外對垃圾箱每天清刷,做到箱體清潔無污跡、無4、清潔員和清潔領班負責對客服中心/管理處內外進行日常清潔和隨時保潔,要求辦公室內外無垃圾雜物、地面、桌椅、墻壁、門窗、指示牌等無積塵、污漬。客服中心/管理處內桌椅、用具、綠植等擺放整齊,設施設備保持功能正常,有完整真實的5、公共區(qū)域內的洗手間要求定期清掃及巡查,洗手液、擦手紙充足,大、小便池內無污物,衛(wèi)生間其他設施完好,各洗手間有相應的保(四)綠化管理服務1、綠化所用設施設備及工具不少于8種以上;2、綠化所用化肥、農藥種類在10種以上;4、喬、灌木、攀緣植物每年修剪三次以上,喬、灌木樹冠完整,6.指定區(qū)域內的盆栽植物每天清潔一次,及時去除雜草7.指定區(qū)域內的盆栽植物及時施肥、澆水、防病殺時補齊,長勢不好的苗木定時移到室外或有陽光處進行養(yǎng)護,待長勢穩(wěn)(一)本項目物業(yè)管理服務總體要求1.招標人提供條件。招標人免費提供項目內規(guī)2.我公司承擔責任。物業(yè)管理服務的開辦費、運營費及其他費用由我公司自行負責,物業(yè)管理服務人員的交通、食宿、培訓等由我公司自行解決。在履行合同期間,屬于我公司原因所致的所有安全責任由我公司完全負責承擔,由于我公司原因發(fā)生的設施設備損壞或丟失等由我公部門最低1項目經理145歲以下2年以上物業(yè)管理工作經歷2管理綜合管理服務人員45歲以下大專及以上學歷,3年及以3共用設施工程維修維護人員45歲以下中專及以上學歷,持相應專業(yè)的上崗證,3年及以上物業(yè)水、電、設備維修等相關工作經驗,專業(yè)維修人員60%以上持證上崗。4維護秩序維護人員45歲以下中專及以上學歷,持保安證及提供無犯罪記錄證明,其中消控室人員還需持有消防中控室監(jiān)管員或建(構)筑物消防員資格證,1年以上工作經驗,實行三班倒8小時工作制,另外須有輪休排班。5服務環(huán)境衛(wèi)生清潔人員50歲以下中專及以上學歷,提供無犯罪記錄證明,其中特殊崗位清潔養(yǎng)護人員需持有石材養(yǎng)護工證、有害生物防治員證等,1年以上工作經驗。6管理綠化管理人員40歲以下中專及以上學歷,提供無犯罪記錄證明,1年以上工作經驗。合計2.管理服務總體要求。按照安全有序、運行正常、干凈整潔、節(jié)能環(huán)保、特色景觀、保障有力、管理規(guī)范、服務滿意的總體要求和物業(yè)管理相關規(guī)定實施物管服務,確保提供一個安全、有序、舒適、整潔、高2.1進駐要求:中標單位在合同簽訂后14天內需確保開展項目服務(1)全力推行物業(yè)質量管理和質量標準體系,對管理服務的內容致、嚴謹、規(guī)范、文明、和諧、用心服務,全力做好管理服務,創(chuàng)造一個安全、莊嚴、寧靜、干凈、整潔、優(yōu)雅、和諧、生態(tài)的小區(qū)環(huán)境。(2)加強政治、業(yè)務素質教育和內部管理,嚴格遵守各項規(guī)定,(3)高度重視并加強組織好管理人員各項業(yè)務技能學習培訓,不(4)積極主動加強溝通聯(lián)系,多渠道征詢和聽取意見,不斷總結和改進工作,使招標人對物業(yè)管理服務的年度滿意率在95%以上。(5)全力協(xié)助招標人共同做好該項目的節(jié)電、節(jié)水、節(jié)能、降耗(6)本項目主要物業(yè)管理服務人員專職為該項目服務,不兼職,主要管理人員需要更換或補充時,及時上報招標人同意后方可更換或補(7)本項目管理服務人員常駐項目,其中:項目經理保證每周在項目工作不少于5天,管理人員保證每周在項目工作不少于5天,其他人員保證每周工作時間不少于5天;保持各崗位全天24小時有人在崗值班或通訊暢通,保證能隨叫隨到及時處置(8)所需工作人員由我公司自行確定聘用,妥善處理好雙方的勞等糾紛,與招標人無關,招標人不承擔任何責任。保證本項目所聘用人(9)根據(jù)管理服務要求,每月對工作中存在的問題認真進行自檢(11)本項目負責人每月參加招標人組織的檢查考核,如果缺席將加強日常安全巡查,盡力杜絕一切安全事故的發(fā)生。若發(fā)生安全事故,包括:業(yè)主投訴及意見檔案、安全管理記錄檔案、設備運行記錄檔案、理企業(yè)必須運用計算機管理,所有檔案要求做到保存完整,管理完善,(二)物業(yè)管理服務主要標準與技術要求(一)秩序維護管理服務工作要求1.秩序維護管理目標2.秩序維護管理內容和任務(1)公共安全管理:做好該小區(qū)內部安保、維穩(wěn)和反恐、信訪工(2)消防安全管理:做好小區(qū)內及周邊防火、滅火及抵御自然災(3)交通安全管理:維護小區(qū)內車輛交通及車輛停放、車輛出入(4)保密安全管理:保守小區(qū)內各項工作秘密,防止業(yè)主的個人3.秩序維護服務標準與要求3.1安保崗位服務規(guī)范及職責身財產安全。安防監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時值班監(jiān)控,對違法違紀行為及時處理。加強停車場、車輛安全與交通管理管理。由于安保服務不到位造成財產與設施損失的,我公司承擔相應的3.2日常管理(1)嚴格按照本項目《物業(yè)管理服務要求及標準表》做好管理服(2)以安全管理為主要服務內容,穿著統(tǒng)一制服,嚴格履行崗位(3)按照管理內容編制檢查表,每日進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題,及時(4)接受招標人對安保崗位的服務質量抽查,發(fā)現(xiàn)問題,及時整(5)除我公司自行對服務人員的培訓外,如有需要接受招標人的(6)所有崗位建立崗位責任制與運作程序、工作質量標準,并接(7)接受相關行業(yè)主管單位的檢查、指導、監(jiān)督和管理。(8)制定各類應急預案,并培訓相關人員達到相關要求。(9)安保流動崗、固定崗、巡更點、巡更路線、巡更次數(shù)等日常(10)做好安全保衛(wèi)工作的書面記錄和檔案資料管理。(11)負責值班室、衛(wèi)生間及周邊公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔。3.3安保具體要求(1)管理區(qū)域制定安全防范制度,保證24小時值班及巡邏安全防范。設根據(jù)小區(qū)主要出入口設置固定門崗專人值守,24小時值班(不允許有脫崗現(xiàn)象,崗位上單次超過5分鐘無人值守的即判定為脫崗),采(2)門衛(wèi)和各出入口嚴格執(zhí)行好“四項進入制度”,即:小區(qū)內(3)對來訪人員提供指引服務,態(tài)度須和藹。善于發(fā)現(xiàn)隱患和可(4)巡邏人員按規(guī)定時間和線路電子巡更,巡視率達100%,頻率不低于1次/3小時,發(fā)現(xiàn)問題能及時處置,并做好巡邏記錄。(5)監(jiān)控系統(tǒng)設立24小時監(jiān)控值班崗(不允許有脫崗現(xiàn)象),全(6)密切注意監(jiān)控屏幕情況,發(fā)現(xiàn)可疑情況定點錄像,在大廳、樓梯、樓面及要害部發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤(7)值班人員嚴守秘密,嚴禁泄漏本物業(yè)監(jiān)控點等安保方面的詳(8)流動崗人員按線路巡邏,保持高度警覺,發(fā)現(xiàn)可疑情況立即報告,發(fā)現(xiàn)衣冠不整者和其他閑雜人員要求離開或(9)維持門口交通秩序,指揮和疏導進出車輛,引導要及時,手(10)建立健全來訪制度,監(jiān)控中心密切注意所有重要區(qū)域的即時(11)監(jiān)控中心密切注意各方面動態(tài),遇有異常情況發(fā)生時,協(xié)助(12)在有特殊活動事項時,除提前做好一切準備工作外,重點加強事前的巡視檢查力度,監(jiān)控中心注意一切動態(tài),增加外部警戒和內部(13)制止一切群體性事件,防止暴力事件發(fā)生,同時充分利用功不得與業(yè)主或群眾發(fā)表議論或言論,不得無故產生沖突,不影響其他區(qū)(14)消防管理工作必須常抓不懈,通過各種形式,加強員工的消防意識和技能培訓,安保人員熟練掌握消防知識和操作要領對項目內消防栓、水帶、滅火器進行定期檢查(15)車輛憑車輛管理系統(tǒng)錄入車牌出入,車輛在停車場必須按規(guī)定位置有序停放整齊。非業(yè)主或長租車輛憑車輛管理系統(tǒng)錄入車牌進出停放(除特殊情況外)。實行24小時值班巡邏制度,定時對停車場進(16)控制好出入口,防止無關人員、車輛進入,貨車進行開箱檢查。發(fā)生交通事故時,立即保護和控制現(xiàn)場,防止車輛堵塞現(xiàn)象發(fā)生。(18)嚴格控制外來人員在小區(qū)內的錄音、錄像、照相,對一切可(21)如有施工維修工程,對施工人員經過嚴格審查后發(fā)放臨時出(24)配備專職車輛協(xié)管員,對停車場、車輛進行安全與管理,保(25)按照相關規(guī)定,做好項目大門、側門、地下室門等的開閉管(26)配合有關部門做好小區(qū)安全保衛(wèi)工作,制訂和完善各類設備(27)服從、及時落實招標人的合理管理服務要求,完成招標人交4.人員配備和素質要求4.1我公司按照工作要求,結合自身實際,配置人員不得少于招標文件要求的人員數(shù)量。所有安保人員男性身高要求170厘米以上,女性160厘米以上,五官端正,要求初中及以上水平,年齡20歲-45歲之間,持有保安證、無不良行為及違法犯罪記錄。如需更換安保人員時,4.2安保人員不兼職,專職為項目服務,負責安全保衛(wèi)管理。4.4上崗時佩戴統(tǒng)一標志,按要求穿戴統(tǒng)一制服,儀容儀表規(guī)范整4.5遵規(guī)守紀,愛崗敬業(yè),虛心學習,訓練有素,認真負責,耐心5.管理服務方式管理服務方式為重包。安保人員服裝及所需的裝備、器械、設備、對講機、物品、培訓費、管理服務費等全部由(二)設施設備運行維護維修管理服務工作要求按照設施設備管理規(guī)范,通過物業(yè)管理服務人員認真檢查、維護、2.設施設備運行維護維修管理內容和任務(3)消防控制管理:保證該項目消防設備狀態(tài)良好、運行正常、(4)機房泵房管理:保證各個機房泵房的安全和良好運行環(huán)境條件,避免出現(xiàn)人為破壞和設備非常規(guī)損壞,保(5)監(jiān)控安防系統(tǒng)管理:經常性檢查監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)性(6)電梯管理:積極主動協(xié)調和配合電梯維保公司做好電梯維保工作,發(fā)現(xiàn)問題,及時準確處理,消除安全隱患,保證電梯安全運行。燒水器、烘手器、消毒柜、海報機、鎖具和室外電燈、景觀燈的維護維(8)各出入大門管理:保證電動伸縮門、空降門、卷簾門、防火3.設施設備運行維護維修管理標準與要求(1)嚴格按照本項目《物業(yè)管理服務要求及標準表》做好管理服(2)負責范圍內各設施設備系統(tǒng)的運行操作、日常巡視、定期檢(3)熟悉掌握各設施設備的功能作用、操作程序、使用方法、故障解決方案。根據(jù)各設施設備的規(guī)范的使用說明書,編寫制定出重出、通俗易懂、簡便實用的操作手冊,張貼在設運行方案,定期分析并加以調整,確保設備在最佳的狀態(tài)運行。(4)制定各設備系統(tǒng)的故障應急外圍方案,并定期組織演練,逐(5)做好物業(yè)檔案資料的建立和保管及有關設備維修的臺帳管理,(6)負責相關設備機房鑰匙和機房內各類設備設施的安全管理,(7)負責公共部位的共用設施設備、電器等(如燒水器、烘手器、路燈等)管理服務及維修保養(yǎng)。(8)供水、供電、通訊、網(wǎng)絡等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內對相(9)按照甲方的委托,負責配合電梯、消防、供電、供水、防雷(10)接受相關行業(yè)主管單位的檢查、指導、監(jiān)督和管理。(11)做好設施設備維護維修工作的書面記錄和檔案資料管理。3.2具體要求(1)建立健全設備物業(yè)管理制度,明確各種崗位工作標準,并制(2)設備圖紙、檔案資料管理完善、收集齊全,分類清晰;建立(3)設備機房環(huán)境衛(wèi)生整潔干凈,物品擺放有序。機房內嚴禁吸(4)落實設備安全運行、崗位責任制;分工明確,定期巡檢和維天24小時技術與人員保障,確保隨時處置各類突發(fā)情況。(5)嚴格24小時值班值勤制度,設立服務電話,接受物業(yè)管理服及時處理,有回訪制度和記錄。有用戶投訴和服務要求時,應在10-15分鐘時間內向相關部門發(fā)出工作通知單,對于投訴應在一個工作日內電話或書面或上門回復客戶處理進展情況。投訴率不超過2%,處理率和(6)物管人員和專業(yè)技術人員持證上崗,著裝規(guī)范,佩戴標志明顯,服務規(guī)范,作風嚴謹。全體員工在管理服務期間,必須儀容整潔、(7)加強對設施設備、用品等的日常工作檢查巡查,發(fā)現(xiàn)問題和接到問題修理通知后要及時想辦法處理或更換,確保安全解決問題,并(8)每月底向甲方提交設備管理服務運行情況工作報告。(9)按檔案管理的要求,將設備管理服務的有關資料分類管理,(10)嚴格按規(guī)范做好設備管理服務,確保各類設備系統(tǒng)完好率達到100%,確保正常安全使用。(11)落實設備管理服務合同,兌現(xiàn)設備維修服務承諾。保證維修質量,減少返修,并有回訪記錄。在接到維修通知后,應在30分鐘內到在現(xiàn)場,維修及時率應保證達到100%。(12)出現(xiàn)電梯困人時,接報后10分鐘內到現(xiàn)場,30分鐘內安全(13)保持員工隊伍相對穩(wěn)定,調動技術骨干,提前告知甲方。按招、投標文件崗位配置配足員工,不擅自減少。經抽查,發(fā)現(xiàn)員工數(shù)減少的,甲方有權按實際減少的人數(shù)扣除相應的人均管理服務費并解除合(14)對各類消防設施、器材每月檢查、測試一次,并將檢查、測(15)進一步做好各類設備管理臺帳,記錄各類維修材料損耗及流(16)積極開展節(jié)能降耗工作,每月提供能耗數(shù)據(jù)分析報告,提出(17)保管好甲方移交的所有工程設備圖紙,因我公司原因遺失圖(18)在設備管理過程中,不隨意更改原系統(tǒng)設備在使用、控制或(19)確保正常供電供水,嚴格限停水電審批權限,遇有計劃限停水電,應按規(guī)定及時通知管理機關。制訂給排水事故應急處理方案。發(fā)生滲水事故,維修人員須在10分鐘內到現(xiàn)場搶修,杜絕大面積跑水、(20)貫徹落實招標人對景觀設施等設備系統(tǒng)的管理使用要求。(21)保證避雷設備完好、有效、安全,按規(guī)定進行試驗并出具檢(23)服從、及時落實招標人的合理管理服務要求,完成招標人交4.人員配備和素質要求4.1我公司按照工作要求,結合自身實際,配置人員不得少于招標文件要求的人員數(shù)量,須具有培訓合格證或相關專業(yè)上崗證,無不良行4.2設備管理服務技術人員不兼職,專職為該項目服務,負責項目體健康,形象好、素質高、服務優(yōu);二是訓練有素,專業(yè)過硬,具備相能積極主動認真學習并熟練掌握各項設施設備管理使用及故障排除技4.4經常接受相關專業(yè)培訓教育,不斷提高學習管理服務技能、水平和質量,認真、細心、用心、耐心、提前管理,確保設備在最佳的狀4.5上崗時佩戴統(tǒng)一標志,按要求穿戴統(tǒng)一制服,儀容儀表規(guī)范整4.6遵規(guī)守紀,愛崗敬業(yè),虛心學習,訓練有素,認真負責,積極4.7依規(guī)管理,文明服務,禮貌待人,不得發(fā)生與服務對象爭吵、4.8保養(yǎng)好常備必要的檢測儀器、工具用具、設備和備件備品5.管理服務方式管理服務方式為清包。設施設備日常操作、運行、檢修、清潔、維護、保養(yǎng)、保管及服務人員服裝、培訓費和管理服務費、公共區(qū)域內發(fā)(三)環(huán)境衛(wèi)生保潔管理服務工作要求1.環(huán)境衛(wèi)生保潔服務范圍(1)小區(qū)大樓內公共部位:包括大廳、玻璃門、玻璃圍欄、電梯及電梯廳、會議室、接待室、四班子接待室、(2)室外公共部位:包括門廳、柱子、樓梯、游道、車道、人行道、廣場、景觀水池、停車場、大門、門衛(wèi)室、衛(wèi)生間、圍欄、路燈、(3)其它工作:負責范圍內的垃圾清理并倒入指定垃圾箱,對垃圾進行分類回收,適當范圍內的新增保潔管理服務,重大節(jié)日、重要活2.1日常管理(1)嚴格按照本項目《物業(yè)管理服務要求及標準表》做好管理服(2)有用戶投訴和服務要求時,應在15分鐘時間內向相關部門發(fā)處理進展情況。投訴率2%以內,處理率和回訪率100%。(3)全體員工在管理服務期間,必須儀容整潔、儀表端正、禮儀(4)每日對所管轄區(qū)域進行巡查檢查,發(fā)現(xiàn)問題并及時解決,有(5)每月底向甲方提交保潔管理服務運行情況工作報告。(6)按檔案管理的要求,將保潔管理服務的有關資料分類管理,(7)遇有重大活動和節(jié)日,要根據(jù)要求進行全面或重點部位的清(8)在指定時間完成消滅蚊蟲、蒼蠅、蟑螂等工作,做到干凈徹底。(9)根據(jù)季節(jié)轉換特點,主動做好保潔調整工作。(10)確立工作過程中的明確目標并具有可追溯性。(11)健全具有可操作性的管理服務程序文件。(12)接受相關行業(yè)主管單位的檢查、指導、監(jiān)督和管理。(13)做好環(huán)境保潔服務工作的書面記錄和檔案資料管理。2.2具體要求(1)公共部位保潔隨時打掃,保持空氣清新,室內外整潔衛(wèi)生,做到地面、墻壁、頂面、設施清潔及窗明幾凈。配有清潔機、拋光機、(2)保潔間:隨時打掃保潔,保持潔具、墻面、地面、頂面、臺面、玻璃、燒水器、烘手器等室內設施的清潔、無異門窗、燒水器、烘手器等室內設施的清潔、無異味、無積水。遇有人數(shù)較多時,要安排專人重點負責相應衛(wèi)生間的打掃保潔,保證達到標準。(4)樓道:隨時打掃保潔,保持地面、墻壁、頂棚的潔凈,無雜物,無污痕,無塵掛,清潔光亮;燈罩內無灰塵;走道四角及踢腳線保(6)垃圾筒擺設整齊、清潔干凈,垃圾箱內套上垃圾袋,及時清(7)樓內墻面及走道設施、門框、通風口等保持干凈清潔。(8)所有會議室、接待室要每天清掃保潔和開窗通風,保持室內(9)室外每天清掃,保持院落干凈整潔衛(wèi)生,地面、管道、立柱(10)清潔、保潔區(qū)內實行全天12小時保潔制,垃圾日產日清并按要求倒入指定位置,衛(wèi)生設施齊全、完好率99%,對損壞的衛(wèi)生設施(12)管理人員培訓合格率及組織人員參加培訓取證率100%。(13)清潔、保潔率100%,達到最清潔標準和創(chuàng)衛(wèi)標準。(14)必須誠信履行《投標文件》中的“管理體制承諾”和人員崗(15)保持員工隊伍相對穩(wěn)定,調動技術骨干,須經招標人同意。當理由,招標人有權在次月扣除我公司相應的人均管理服務費并解除合(16)必須制定回訪制度,每月回訪一次,聽取意見,改進工作。(17)必須使衛(wèi)生保潔管理服務程序化,使衛(wèi)生保潔過程有全程記(19)每年至少清洗一次供水水箱,保證水質衛(wèi)生達標,清洗及檢(20)每年至少清淘兩次化糞池,保證清潔衛(wèi)生,清掏費用由我公(21)景觀水池每年至少清淘一次,并換盆移栽睡蓮,按要求適時換水、清洗、消毒,適時清除睡蓮的枯黃葉子、花枝及雜質等,達到水池干凈、水清、無異味、無漂浮物,清洗費用由(22)必須服從、及時落實招標人的合理管理服務要求。(23)完成招標人交辦的其他合理服務工作。3.人員配備和素質要求3.1我公司按照工作要求,結合自身實際配置人員但不得少于招標3.2環(huán)境衛(wèi)生保潔人員不兼職,必須專職為該項目服務,負責該項3.3環(huán)境衛(wèi)生保潔人員以中青年女性為主,50歲以下身體健康,須3.4上崗時佩戴統(tǒng)一標志,按要求穿戴統(tǒng)一制服,儀容儀表規(guī)范整3.5遵規(guī)守紀,愛崗敬業(yè),虛心學習,訓練有素,認真負責,耐心3.8常備必要的清掃保潔工具、用具、用品并經常性管理好,保證使用性能合規(guī)高效、安全可靠,不能對人身安全和物品安全造成影響。4.管理服務方式管理服務方式為重包。保潔人員服裝和所需的保潔設備裝備、工具用具、所需物品(保潔用水、電、低值易耗品、清潔用品、垃圾袋等)及管理服務費等全部由我公司承擔。保潔人員附表:該項目物業(yè)管理服務工作要求及主要標準表項目1、設置管理處,辦公地點不少于500平方米且固定,業(yè)主檔案實行電子化辦公管2、管理人員60%以上持證上崗,管理人員人均管理建筑面積在10000平方米以下;3、對業(yè)主或非業(yè)主使用人投訴回復處理時間不超過8小時;4、業(yè)主家訪服務率不低于80%;5、每年一次問卷調查,業(yè)主對管理人員服務態(tài)度滿意率不低于80%;6、積極開展各類社區(qū)活動,每年組織業(yè)主或非業(yè)主使用1、小區(qū)設有專門的監(jiān)控中心;2、秩序維護人員人均服務建筑面積為8000平方米(或150戶)以下;3、秩序維護項目做到門崗值守、門崗服務、巡邏輛服務、治安聯(lián)防、消防演習八個項目以上;4、技術防范設施做到周界有紅外線監(jiān)控、樓宇對講、智能門5、維護秩序人員每隔二小時到指定區(qū)域巡邏一次;6、建立對外來人員進入物業(yè)區(qū)進行詢問和登記制度;7、對居住滿一年的業(yè)主或非業(yè)主使用人,熟悉率達到90%以上;8、車倆行駛有規(guī)定線路,停車場內配置道閘和錄像系統(tǒng)專職人員24小時巡視和協(xié)助停車事宜;停車場24小1.服務時間:門衛(wèi)保安24小時值班看守,當值站崗時不倚不靠、立崗值勤時間為上午8:10-8:40,11:50-12:20,下午13:50-14:10,17:50-18:3.外來車輛及外來人員:外來車輛和外來人員實行登記準許進入制度,禁止無關5.值班室清潔:保持值班室、衛(wèi)生間及周邊環(huán)境整2.禁止利用監(jiān)控設備做與工作無關的事情,如玩游戲或下載3.維護好監(jiān)控設備,保障設備的良好運行和數(shù)5.監(jiān)控記錄:保持完整的監(jiān)控記錄,每天定期檢查,3.夜間:對辦公室門窗及樓道進行必要的安全檢查,關閉各樓道內不必要的電燈和用電設備。按時開啟報警及其他有關設施,并在夜間不定時巡更,巡更次數(shù)不少于4.消防巡查:消防設施完好無損,定期檢查,發(fā)現(xiàn)問題及5.應急響應:接到火警或其他警情特殊情況后2分鐘內到達現(xiàn)場并報中心領導與警方,協(xié)助采取有關措施控制現(xiàn)場。用設備設施日常運行、養(yǎng)護、2、專業(yè)維修人員60%以上持證上崗;3、各類設施設備完好率達到98%以上;4、區(qū)域內照明系統(tǒng)的完好率達到98%以上;5、加強消防系統(tǒng)的檢查保養(yǎng),巡查,消防泵啟動試壓每年不少于二次;6、加強對電梯的保養(yǎng),單臺電梯的年故障率不超過五次;7、供水設施年故障率不超過五次;8、每年停水、停電故障率不超過五次;3.定期巡視檢查消防設施設備,包括消防控制設備、自動噴淋設備、消防栓箱、1、清潔衛(wèi)生人員人均服務建筑面積為8000平方米以下;2、100%樓道、停車場、道路、綠地等公共場所干凈、污物、無陳舊性垃圾,地面垃圾滯留不超過2小時;不少于一次,表面光亮、無污跡;大堂地面拋光打蠟或晶面研磨每月不少于一次;4、各類設施設備干凈光亮;5、房屋建筑外墻面明亮如新;6、滅蚊、滅鼠、滅蒼蠅、滅蟑螂等消殺工作每月不少于四次;面1次以上,全天巡回保潔,達到地面干凈明亮,無灰塵、無污跡、無垃圾、無水漬、2.每日擦拭公共部位(如門廳柱子、大廳玻璃及玻璃門、電梯廳、墻面、防火門、味、無損壞。全天保潔,衛(wèi)生檢查達標。7.重大節(jié)日、重要活動按要求全面清掃、沖洗、保潔。8.負責門衛(wèi)值班室及周邊的環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔,配合1、小區(qū)綠化率在45%以上,每平方米綠化每月費用約0.62元;2、綠化所用設施設備及工具不少于8種以上;3、綠化所用化肥、農藥種類在10種以上;4、草坪長勢良好,修剪整齊,保持常綠,基本無雜草;5、喬、灌木、攀緣植物每年修剪三次以上,喬、灌木樹冠完整,形態(tài)優(yōu)美,花、灌木開花結果,各種植物生長茂盛,無枯枝、缺枝;6、自建專門名貴花卉、樹木苗圃。1.指定區(qū)域內的盆栽植物每天清潔一次,及時去除雜草、殘花、殘葉,達到無灰2.指定區(qū)域內的盆栽植物及時施肥、澆水、防病殺蟲,發(fā)現(xiàn)枯死及時補齊,長勢不好的苗木定時移到室外或有陽光處進行養(yǎng)護,待長勢穩(wěn)定后再補回原位。死苗及長應按照當?shù)刈≌飿I(yè)服務標準提供服務,不得低于基本等級規(guī)范要求。5.3前期物業(yè)服務質量標準5.3.1房屋外觀:外觀完好、整潔;5.3.2設備運行:正常,規(guī)范操作,完善保養(yǎng),保證設備的正常運5.3.3房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護:建立完善的維修、養(yǎng)護制度,規(guī)范操作,做好相關記錄,保證投訴回訪處理率達100%;5.3.4公共環(huán)境:全天候全方位保持整潔衛(wèi)生,嚴格管理,無亂設5.3.5綠化:公共綠化無破壞,專人負責,修剪及時,整齊美觀;5.3.6交通秩序:安全有序;5.3.7保安:實行24小時安保巡查制,重點部位定人定崗,監(jiān)控中心24小時值守,做好安全防范工作;5.3.8急修:急修及時率達95%以上;小修:及時,快捷,保證質5.3.9根據(jù)甲方每年開展業(yè)主滿意度調查,業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意程度達到優(yōu)第三章、本項目物業(yè)管理服務重難點分析及解決措施第一節(jié)、本項目物業(yè)管理服務重難點分析1、本項目服務范圍較廣,主要包括范圍內的住宅、商業(yè)、車位及配合開展配套車位分配以及遇重大檢查或任務需要等不同管理情況時2、物業(yè)工作質量直接影響到的形象,因此,項目實施期間,我公司將重點控制服務范圍、操作規(guī)程、質量標準和工具、耗材的使用,根據(jù)采購人需求和作業(yè)性質,科學制定物業(yè)管理規(guī)范,并嚴格按照物業(yè)管3、服務人員作為工作人員的一部分,其言談舉止直接影響整個的形象,具備一定的禮儀禮貌知識,體現(xiàn)整體文明素質。通過引入有效機制、科學的管理手段、成熟的運作模式,環(huán)境衛(wèi)生及安保項目的管理,4、如此系統(tǒng)的綜合項目前所未有,物業(yè)管理服務是一個挑戰(zhàn),因特點的可行、實效又具有市場前瞻性的營運(1)應急性表現(xiàn)在上級領導的檢查接待,重要客人的來訪招待以(2)臨時性表面在正常工作日程或計劃以外的臨時任務,重大檢(3)突發(fā)性表現(xiàn)在事前無法預料的群眾上訪,自然災害的突然發(fā)(4)服務工作的性質,對提供服務的單位提出了更高的要求,提供物業(yè)服務的單位,應當了解和熟悉物業(yè)的事先制訂的應急方案有條不紊地處理;如接第二節(jié)、本項目特有的物業(yè)管理方式模式為基石,建立優(yōu)秀管理服務體系。在本項目推行的管理模式如下:8S管理由日本企業(yè)的5S擴展而來,是現(xiàn)代企業(yè)管理行之有效的現(xiàn)場管理理念和方法,其作用是提高效率,保證序,預防為主,保證安全,其實質是一種執(zhí)行性的文化,是實現(xiàn)現(xiàn)場精細化管理的基礎和管理平臺。我司將在本項目1、整理(SEIRI)——將工作場所的任何物品區(qū)分為有必要和沒有必要的,除了有必要的留下來,其他的都消除掉。目的:騰出空間,置整齊加以標示。目的:工作場所一目了然,消除尋找物品的時3、清掃(SEISO)——將工作場所內看得見與看不見的地方清掃干凈,4、清潔(SEIKETSU)——維持上面3S成果。保持良好的優(yōu)雅的生產工作環(huán)境,環(huán)境影響心情、環(huán)境影響精神、環(huán)境影響工作,塑造企培養(yǎng)積極主動的精神(自主性、習慣性)。目的:培養(yǎng)有好習慣,念,防范于未然。目的:建立安全生產的環(huán)境,所有的工作應建8、服務(SERVICE)——標準化、正規(guī)化、規(guī)范化是提高服務質量和效率的根本保證。目的:使客戶從感官上認可我們的正規(guī),認可我管理方式之二:觸點管理“觸點”是指客戶在與物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生聯(lián)系過程中的一切溝通與它既是針對性和實效性強的管理方法,也是提升客戶價值、產品價值和加強關鍵觸點管理,并從客戶感知的角度出發(fā)將服務觸點分為三個大類 (視覺觸點、聽覺觸點、情感觸點),共20個服務觸點。通過優(yōu)化與客戶的各個接觸點(服務現(xiàn)場、服務人員、服務資料等)、產品、服務及一系列感受(視覺、語氣、氛圍、細致親情關懷等),提升客戶服務營造人與人、人與自然相和諧的溫暖項目為重要手段,為服務客戶提供工作。通過一系列標準化建設工作,為整個集團公司的快速、穩(wěn)健發(fā)展提供了依托,是集團夯實服務品質、實現(xiàn)客戶滿意的最根本保障。準化管理手冊》,構建了集通用基礎、服務保障以及服務提供為一體的通過標準化建設完善服務規(guī)范與流程,形成書面體系標準,進一步強化員工服務意識和責任意識,形成具有較高素質的服務隊伍。同時標準化建設也有效促進了集團服務品質建設,提升了服務品牌,確保經濟性化服務為基石的物業(yè)管理模式,并通過對管理服務流程的持續(xù)改善。同時,我們大膽設想,運用文化感召力滲入日常的管理和服務之中。我●尊貴:倡導人性化服務、彰顯業(yè)主尊貴?!癜踩簞?chuàng)造安全、便利的居住環(huán)境和有序的公共秩序?!袷孢m:創(chuàng)造悠閑、安靜、安全的居住環(huán)境。快捷:根據(jù)用戶服務要求和投訴問題,及時采取行動,時刻關注用基于我公司物業(yè)成熟、豐富、實用的各層次營運機制、管理制度和●導入“三大管理體系”,實施標準化物業(yè)管理臺●實行24小時安全保衛(wèi)管理,確保小區(qū)住戶和業(yè)主的安全●致力于共用設施、設備的循環(huán)改進,實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值●實施“精細化”管理,用細節(jié)成就完美的管理者、工程技術人員,建立一支服務意識強、專業(yè)知識精、員工形象美、執(zhí)行法規(guī)嚴、領導班子硬的高素質管理隊伍。我們將始終堅持博采眾長、持續(xù)創(chuàng)新,持之以恒開展系統(tǒng)有效的培訓工作,樹立“時時想著業(yè)主,事事為著業(yè)主”的觀念,在工作中>定員、定崗、定編、定崗位工作標準>科學培訓、量化考核措施之二:導入“三大管理體系”,實施標準化物業(yè)管理物業(yè)管理的質量管理體系是一種從管理模式向服務模式進化的體本項目物業(yè)管理服務過程中,將全面導入IS09001質量管理體系、1、導入IS09001質量管理體系,實施規(guī)范、高效的物業(yè)管理IS09001質量管理體系的關注焦點是用戶的需求,我們通過在本項始的循環(huán)。同時強調“全員、全程、全效”,在管理過程中的各部門、2、導入IS014001環(huán)境管理體系,營造安靜、環(huán)保、綠色的居住環(huán)境面導入IS014001環(huán)境管理體系,通過對小區(qū)園業(yè)主生活過程中污染的產生進行預防,對污染達到不排、少排污染物,使小區(qū)形成清新、自然、環(huán)保的居住氛圍。并按照IS014000標準的要求,降低原材料和能源的消耗,提高廢棄物品的再利用水平,節(jié)約資源的使用量,降低管理成本>通過“創(chuàng)建美好環(huán)境,提高生活質量”等系列活動,促進每個使用人都自覺熱愛和保護小區(qū)內的環(huán)境。另外,我們還將加大力度,節(jié)約小區(qū)的能源消耗,制定設備經濟運行方案。同時杜絕供水設備設施的跑、冒、滴、漏和電氣設備用電浪費等現(xiàn)象,在維護維修過程中,避免水、電的損耗,同時,向業(yè)主進行節(jié)水、節(jié)電的宣傳,提將“酒店式管家”精品物業(yè)管理模式帶入本以滿意之外的驚喜。一方面要從業(yè)主(住戶)的角度看問題,業(yè)主(住戶)需要什么樣的服務,我們就提供什么樣的服務;另一方面我們也肩負了打造一個高度的與國內高端樓盤接軌的品質大盤的使命,這就是我們提出的新的物業(yè)管理概念和思想。我公司物業(yè)堅持“業(yè)主滿意是我們孜孜不倦的追求”的服務目標,超前挖掘客戶的潛在需求,滿足小區(qū)業(yè)主(住戶)深層次的物質和精神需要,使業(yè)主(住戶)真正體會完美的服務及精湛的管理。業(yè)主(住戶)想到的我們一定做到,業(yè)主(住戶)方式,為客戶提供最尊貴的上善服務,彰顯每一位客戶在本小區(qū)居家的處理平臺將物業(yè)公司的日常管理服務的事項通過網(wǎng)絡向業(yè)主(住戶)公布并接受檢查監(jiān)督,通過網(wǎng)絡系統(tǒng)接收業(yè)主(住戶)的服務需求或服務質疑,加強與業(yè)主(住戶)之間的溝通交流,并對業(yè)主(住戶)服務需求和咨詢中心也是信息指揮調度中心,執(zhí)行所有信息輸入輸出,各崗位的協(xié)調、物業(yè)服務中心專門設立客戶服務中心,作為我們面對客戶的唯一的電話、面談等多種形式提出需求信息,“一站式”客戶服務中心可根據(jù)客戶的需求信息、協(xié)調、調度物業(yè)服務中心各個職能部門和作業(yè)層面的措施之五:實行24小時安全保衛(wèi)管理,確保小區(qū)住戶和業(yè)主的安全小區(qū)的治安狀況是業(yè)主們首要關注的問題,安全保衛(wèi)工作的好壞,上強調多重結合,即流動崗與固定崗相結合、全面防范與重點防范相結合、整裝與便裝相結合、白天寬松與夜晚嚴密相結合。實行24小時監(jiān)控、巡邏,有效處理突發(fā)事件。在“技防”上,運用監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、可視對講、紅外線感應等智能化保安設施、設備,確保小區(qū)的治安防范萬無一失。在“物防”上,從物業(yè)管理使用的專業(yè)角度,完善小區(qū)物業(yè)管理的一個重要內容就是房屋建筑、公共設施、設備的管理和維護,公共設施、設備運行狀態(tài)的良好程度將直接影響業(yè)主(住戶)的驗和專業(yè)技術,對其進行持續(xù)的循環(huán)改進和功設施、設備的集中監(jiān)控和一體化管理,最終實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。措施之七:實施“精細化”管理,用細節(jié)成就完美“天下難事必作于易,天下大事必作于細”,無論是個人的前途還行業(yè),提供的不是一個簡單的、易量化的商品,而是通過過程來體現(xiàn)的服務,所以物業(yè)管理更是細節(jié)的管理,這既節(jié)做起,實實在在地從小處著眼,在服務中于細微處見功夫,通過優(yōu)質客戶是稀缺的資源,永記1%的工作失誤將會給客戶帶來100%的不滿;“大事做于細,偉業(yè)始于先”是我公司物業(yè)的管理文化,我公司物業(yè)的進步就是依靠大量精益求精的細節(jié)管理,我們更會將這種管理文化不折不扣地融入到本項目的每一項服務之中,時刻展示我公司物業(yè)用細節(jié)鑄措施之八:運用差異化管理策略,贏得市場與客戶的長期忠誠物業(yè)管理的差異化定位就是為顧客提供與行業(yè)競爭對手不同的服務與服務水平。要做到人無我有、人有我新、人新我變,就必須要有創(chuàng)競爭優(yōu)勢。因此,本項目的差異化管理將從客戶需求調查和分析入手,運用CRM(客戶關系管理),挖掘出業(yè)主(住戶)的潛在需求,并根據(jù)業(yè)主(住戶)的需求,包括生活、工作、情感等方面,提供超出業(yè)主(住戶)期望的個性化、特色化服務,將“以人為本”的服務工作滲透到每一個服務產品中;不斷收集業(yè)主(住戶)在獲得服務后的信息反饋,并及時跟蹤與利用反饋信息,開展創(chuàng)新工作,主未所急、做業(yè)主之將所需”,也就是任何一件事要做到未雨綢繆,而不是亡羊補牢,服務到業(yè)主(住戶)說之前,讓服務產品的差異,在業(yè)主成不變的。隨著社會經濟和科技的發(fā)展,業(yè)主(住戶)的需求也會隨之發(fā)生變化。我們將在長期的差異化戰(zhàn)略實施過程中予以提煉、歸納、總結、創(chuàng)新,用創(chuàng)新去適應顧客需求的變化,戰(zhàn)勝對手的“跟進”,實現(xiàn)措施之九:實施品牌化戰(zhàn)略,把本項目塑造成物業(yè)管理精品項目品牌從本質上是傳遞一種信息,是一種名稱、設計以及它們之間的相互組合,而品牌又以屬性、利益、價值、文化、個性、使用者等要素為基礎而構成品牌。首先,我們通過精湛的管理,主的需求,使物業(yè)增值保值,為投資者及業(yè)主創(chuàng)造利潤和價值;其次,環(huán)境管理和樓宇形象控制,設備和公共設施的管理,治安和交通控制與引導,物業(yè)管理服務人員行為規(guī)范以及我公司物業(yè)為小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造文明、安全、舒適、環(huán)保、便捷的生活空間外,塑造小第一節(jié)安全及消防管理模式依靠先進的技術設備與工具,科學組織日常管理,精心布置重大活動的安全防范是物業(yè)管理第一要素,我們將對小區(qū)采取“四防”結合的聯(lián)防相結合,全面防范與重點防范相結合,正裝與便裝相結合,白天較區(qū)設置的各類智能監(jiān)控設施,快速反應,快速調度;聯(lián)防是和轄區(qū)派出第二節(jié)交接班制度(1)原則交接班時交班人員應注意正常履行自己的崗位職責,(2)接班前集合1)所有接班人員應于接班前15分鐘到達指定地點集合。2)接班班長集合隊伍并按《員工儀容儀表規(guī)范》的有關規(guī)定檢查員工3)接班班長點名,如有人缺勤應記錄在《班長值班記錄表》中。4)接班班長召開班前會下達工作指令,交待有關工作注意事項。5)集合過程應在5分鐘內完成。(3)工作交接1)接班班長提前10分鐘帶隊按預定路線到各崗位進行交接工作,行進2)接班人員應認真查閱上一班值班記錄,詢問上一班工作完成情況及3)如發(fā)現(xiàn)有異?;虿磺宄氖马?,應要求上一班當值人員做出解釋并記錄在《崗位值班記錄表》并繼續(xù)跟進,跟進同時將情況及時匯報4)雙方交接班人員在交接前、后須敬禮。(4)物品的交接1)雙方共同清點、檢查崗位上所有公物,如:對講機、鑰匙、工具、2)對對講機等需檢測的物品應現(xiàn)場檢測是否正常。3)如有代管的其它物品,交班人員應交代清楚,并記錄在《崗位值班記錄表》上,如未記錄清楚則出現(xiàn)問題由交4)發(fā)現(xiàn)損壞、缺失應立即向雙方班長報告,并要求上一班當值人員說(5)記錄的交接1)《崗位值班記錄表》應記錄清楚本班的數(shù)量及狀況、代管物品數(shù)量及狀況(含存放人的地址和聯(lián)系方式)、2)交班人員在交班前應整理好本班的值班記錄。3)雙方共同查閱值班記錄,接班人員如有不清楚的地方應主動詢問。4)如無異常交接班雙方在記錄《崗位值班記錄表》上簽字,如有異常應記錄清楚雙方簽字認可,如不能處理應通知雙方班長到場處理并(6)班長的交接1)崗位全部交接完畢后接班班長前往集合地點與交班班長進行交接。2)交班班長對本班的總體工作情況進行簡述,交代特別事項,雙方在1)交班班長在崗位交接清楚后集合隊伍、清點人數(shù)。2)交班班長對本班工作進行講評召開班后會。將當值情況記錄于《班3)帶回宿舍(指定地點)后解散隊伍。4)交班班長將本班收集到的業(yè)戶意見、建議、共用設施設備檢查結果環(huán)境衛(wèi)生狀況等情況提交給物業(yè)公司客戶服務中心當班人員。第三節(jié)安全管理器械管理制度一、對講機、巡更棒1)安管部負責人負責建立對講機通訊器材、巡更棒臺賬并及時更新。2)領用的對講機、巡更棒只供當值安全管理崗位使用,嚴禁用作其他4)電池充電按使用說明書進行。5)對講機、巡更棒在使用過程中一旦發(fā)現(xiàn)問題應及時匯報安管部負責6)主管/班長組織在每季度第1月全面檢查對講機1次,并作記錄在《設(1)所配警棍或自制木棍等器材只供當值崗位在緊急情況下防衛(wèi)使用,(2)非當值崗位人員嚴禁使用警棍及其他器械。(3)手電雨衣(4)手電、雨衣應存放在指定位置,擺放整齊有序。(5)嚴禁將雨衣、手電占為己有。(6)用過的雨衣要及時用干布擦拭干凈并折疊整齊放于指定位置。(7)使用完畢的手電要用干布擦拭干凈并將電池卸出。(8)損壞處理(9)對講機、巡更棒、警棍、手電、雨衣等屬正常使用損壞的,當值(10)講機、巡更棒、警棍、手電、雨衣等屬人為損壞的,經安管部負(11)屬故意應進行行政處罰并負責賠償損失。第四節(jié)門崗服務2)如忘記密碼或未帶卡幫其開門,并提醒其下次帶卡。在記錄本上記錄。非業(yè)戶A.如認識,應主動打招呼,叫出領導稱呼(如某總),放行。B.記錄在《來人來訪登記表》上。2)公司員工A.非上班時間,無特殊情況公司員工不允許進入小區(qū)。B.查驗其工作證,無誤,放行。C.記錄在《來人來訪登記表》上。3)外來人員訪問業(yè)戶A.詢問訪客姓名、被訪者姓名、住址并與業(yè)戶核實后放行;B.陪同其到樓宇對講系統(tǒng)旁詢問業(yè)戶。C.記錄在《來人來訪登記表》上。4)政府部門人員進入小區(qū)公干B.及時通知相關人員,立即通知巡邏崗安管員作好指引工作。C.在《來人來訪登記表》上記錄。5)參觀人員A.上報主管,請示物業(yè)服務中心負責人。B.得到認可后通知巡邏崗安全管理員前來帶領參觀人員到6)持“出入證”人員(如裝修、送報、送奶等)A.查驗出入證是否相符施工人員必須使用正、副證出入小區(qū)。B.在《來人來訪登記表》上記錄。二、對出入小區(qū)物品的控制(1)進入小區(qū)人員禁止攜帶煙花爆竹等易燃易爆危險物品進(2)對攜帶大量或貴重物品(例如:冰箱、洗衣機、電視機、空調機、功放音箱等)出小區(qū)的人員檢查客戶服務中心開具的《物品放行條》,必要時當班人員撥打電話客戶服務中心進一步確認《物品放行(3)核對放行條的內容與實際物品是否相符,如不到客戶服務中心重新填寫《物品放行條》,放行后應填寫《物品放行登(1)車輛進入小區(qū)前應查看車身是否有破損或劃傷痕跡(2)對于有產權車位、月租等車輛,由業(yè)主(住戶)持《車位(4)對臨時停放車輛,核對身份信息后放行,并提醒停放臨停(5)如果車輛與《車輛出入登記單》記錄不相符,應立即讓駕(6)對出租車、貨車等機動車輛出入小區(qū)必須開箱檢查,確認2)如出現(xiàn)打架、斗毆等現(xiàn)象時通知巡邏崗安全管理員或主管前2)造成不良后果的要設法留住責任人,并立即通知主管前來處3)在《崗位值班記錄表》上記錄。業(yè)戶反映意見、建議應認真傾聽并記錄在《崗位值班記錄表》,并通過對講機立即通知客戶服務中心值班人員,如內容涉及保密事項,應第五節(jié)巡邏服務巡邏崗安全管理員每天不間斷對整個責任區(qū)域巡視,對重點區(qū)域、巡邏崗按安全管理部規(guī)定的巡邏路線巡邏,并在規(guī)定地點按時在《巡邏簽到表》上簽到,正確使用電子巡更系統(tǒng)并檢查是否完好。5.1巡視檢查的內容及情況處理1)每次巡視時以手推門,如未正常關閉應及時關閉。2)如發(fā)現(xiàn)故障應通知客服人員并向主管匯報。3)在《崗位值班記錄表》中記錄。2)如室內無人,立即通知客戶服務中心與業(yè)戶聯(lián)系并守在現(xiàn)場,等待3)如發(fā)現(xiàn)門被破壞、室內有被盜竊現(xiàn)象時,通知主管并尋找適當位置4)在《崗位值班記錄表》中記錄。1)注意觀察環(huán)境,檢查外圍設備設施,發(fā)現(xiàn)可疑人員主動詢問。2)發(fā)現(xiàn)設備設施有故障應通知客戶服務中心并向主管匯報。3)在《崗位值班記錄表》中記錄。1)注意看聞,是否有煙火,是否有煤氣、燒焦等異味,如有應立即檢2)確屬消防事故則按《消防應急預案》處理并填寫《特別事件報告》3)在《崗位值班記錄表》中記錄。1)注意觀察責任區(qū)共用部位、共用設施、是否存在其他安全隱患。2)定點崗位巡查責任區(qū)共用部位、游泳池等區(qū)域是否存在其他安全隱3)將隱患記錄在《崗位值班記錄表》上并上報主管。1)檢查責任區(qū)內可目視到的各種燈具、開關、門窗、管線、閘閥、鏡頭、探頭、消防設備設施、信箱、垃圾桶、娛樂休閑設施、標識、鎖、墻體、地面、綠化、水景觀等的外觀、使用功能、狀態(tài)是否正2)發(fā)現(xiàn)問題記錄在《崗位值班記錄表》上,緊急事項應立即通知客戶3)所有問題在交接班時告知接班人員。1)檢查責任區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生是否有異常。2)檢查責任區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生是否符合標準。3)在不影響崗位工作的情況下,能夠自己揀起的垃圾要自行清理。4)不能自行處理的要及時通知客服中心人員。5)將檢查情況記錄在《崗位值班記錄表》上。1)注意觀察是否有可疑人員、違規(guī)行為及其他異常情況,發(fā)現(xiàn)問題應2)發(fā)現(xiàn)可疑人員應進行詢問或跟蹤,必要時通知其他崗位及主管協(xié)助3)發(fā)現(xiàn)違法犯罪活動立即通知主管并采取緊急處理措施。1)接到報警信號應及時趕到現(xiàn)場察看、處理并及時將現(xiàn)場情況告訴監(jiān)2)接到監(jiān)控室的消防報警時應在3分鐘內趕到現(xiàn)場察看,如需要經過大堂則要帶上1個滅火器。3)接到監(jiān)控室的紅外監(jiān)控報警時應在30秒內趕到現(xiàn)場察看。1)接到其他崗位的通知或主管的指令應立即執(zhí)行。2)見到業(yè)戶有需要幫助的應主動提供幫助。2)巡邏崗時注意車輛的車況,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關好車門窗、未上鎖需向當值主管報告處理,同時通知車主并在《崗位值班記錄表》3)發(fā)現(xiàn)無關人員或可疑人員到車庫,要及時上前詢問并做好記錄。4)若遇醉酒駕車者應立即勸阻并聯(lián)系家人,避免交通意外事故的發(fā)生,5)發(fā)現(xiàn)駕駛員在車庫內用水洗車、修理車輛(損壞不能開動除外)或第六節(jié)監(jiān)控作業(yè)6.1工作環(huán)境要求(2)值班記錄本、文件夾統(tǒng)一擺放在監(jiān)控臺中間位置,水(3)其他人員非工作需要不得進入監(jiān)控室,除監(jiān)控崗安全管理員及替不得超過15分鐘,除項目安管負責人同意或指定人員。6.2設備清潔(3)清潔設備時應注意力度適中,不得使各設備開關改變6.3設備檢測(1)交接班后由接班人員于接班后半小時內對下列各類信號進行檢測,如出現(xiàn)異常應查明原因并及時處理,無法處理應迅速上報主管,并1)監(jiān)控鏡頭是否正常運作;2)各大堂門對講是否正常運作;3)電話是否正常;4)消防聯(lián)動柜信號指示是否正常;5)煤氣報警系統(tǒng)信號指示是否正常;6)電梯三方報警系統(tǒng)信號是否正常。6.4設備操作6.5運行要求(2)如因特殊原因需暫時離崗,應先通知主管,在得到允許并有人替6.6異常情況處理1)當發(fā)現(xiàn)消防報警時應立即通知就近巡邏崗安全管理員前往核實處理。2)及時詢問現(xiàn)場情況。3)如出現(xiàn)火災立即啟動《消防應急預案》。4)及時了解處理結果并記錄在《崗位值班記錄表》上。1)當各種報警信號傳來時應通知巡邏崗安全管理員前往核實處理,當現(xiàn)場人員確定誤報后應將相關設備(鏡頭、消防報警等)恢復原狀。2)如因設備出現(xiàn)故障,應立即通知客戶服務中心人員。3)將結果記錄在《崗位值班記錄表》上。在監(jiān)控鏡頭內發(fā)現(xiàn)人員爭吵、打架、破壞設施、環(huán)境、亂丟垃圾、6.7監(jiān)控室記錄的保存、查閱(1)每盒錄像帶錄制完后,須填寫《監(jiān)控錄像帶換帶記錄表》,并在第七節(jié)消防管理服務7.1施工管理(1)任何在小區(qū)內需動火的施工工程,物業(yè)公司必須事先要求施工單位申報,辦理動火作業(yè)手續(xù),指定施工單位(2)物業(yè)公司必須要求施工單位在動火前采取切實有效的防火安全(3)施工單位動火完畢后,物業(yè)公司應督促施工單位立即清理現(xiàn)場,(4)在重點部位、危險地段(變壓器室、供配電房、停車場(庫)、發(fā)電機房和樓層動火)必須經物業(yè)公司負責人批準并做好防備工作后才1)動火前“七不”C.附近難以移動的易燃物未采取安全防范措施不動火。D.凡盛裝過油類等易燃物的容器、未經清除不動火。E.凡儲存有易燃、易爆物品場所,未經排除易燃物品的不動火。F.在高空進行焊接或切割作業(yè)時,下面的可燃物品未清理或未采取安2)動火中“四要”B.現(xiàn)場安全負責人和動火人須常注意動火情況,發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時要C.發(fā)生火災事故時,要及時撲救。3)動火后要“一清”動火人員和現(xiàn)場負責人在動火作業(yè)完成后,應徹底清理現(xiàn)場火種,7.2設備管理(1)供配電房、發(fā)電機房及其他重要機房內禁止堆放易燃(3)物業(yè)公司所有員工必須遵守國家有關消防法律法規(guī)和公司消防(4)物業(yè)公司所有員工應愛護消防設備、設施和器材。消防設備、設施管理人員應按規(guī)定定期進行維護和保養(yǎng),以7.3培訓與宣傳7.4預防工作(2)對重大安全隱患登記造冊,實行日常監(jiān)管和動態(tài)監(jiān)管,(5)做好各類新建及技改項目的消防安全審批工作,定期或不定期的7.5消防檢查1)設立消防監(jiān)控中心,并建立3級防火機構,明確各級防火2)我公司負責人為本物業(yè)消防安全第一責任人,負責消防組織機構的建立和消防工作的組織及安排,負責成立防3)安管部負責人作為第二消防責任人,負責物業(yè)消防管理工作的制定4)安全管理員作為第三消防責任人,負責消防檢查和日常管理工作。1)一級檢查由第三消防責任人實施。A.每位員工每天對本崗位、本地段消防安全情況進行1次檢查,處理自行能夠解決的不安全的因素,不能自行處理的應及時提交上級,B.安全管理員負責對小區(qū)的消防設施,消防安全情況及施工現(xiàn)場防火安全進行日常檢查,并將檢查情況記錄在《崗位值班C.安全管理員每月將消防安全情況總結后向安管部負責人匯報。2)二級檢查由安管部負責人組織實施。A.安管部負責人每月組織有關人員對轄區(qū)設備、設施、公共區(qū)域進行1B.檢查內容應包括各崗位、外包單位對消防安全工作的執(zhí)行情況、火7.6消防器材管理1)消防監(jiān)控中心A.ABC干粉滅火器及氣體滅火器2公斤的4瓶;B.消防板手2把、消防斧1把;C.消防服2套(含頭盔、消防服、消防靴);D.防毒面具4個;E.消防腰帶2條;F.消防錘1把;G.鐵撬桿4支;H.消防桶2個;I.救生繩2套;J.鐵鍬4把;K.擔架1幅。2)保安崗亭配置要求ABC干粉滅火器2-4KG的2瓶。3)設備房配置要求ABC干粉滅火器2-4KG的2瓶。4)大堂配置要求ABC干粉滅火器2-4KG的2瓶。5)地下(摩托車)車庫配置要求可按防火分區(qū)作為1個計算單元,每100平方米以內配置ABC干粉滅火器2-4公斤的2瓶。6)商鋪配置要求可按1個配置場所即為1個計算單元:商鋪可按面積每100平方米每個點配置ABC干粉滅火器4公斤的2瓶,并存放滅火器箱內;酒家廚1)消防器材由安全管理部統(tǒng)一管理。2)所有消防器材均是消防應急使用,嚴禁擅自使用。3)配置的消防器材由存放地點的值班人員進行日常管理。4)公共場地、樓層、停車場(庫)的消防器材由安管部負責人、主管/錄卡》,并將檢查情況記錄在《崗位值班記錄》。7.7滅火器操作規(guī)程5)帶電火災:指帶電物體燃燒的火災。1)按充裝滅火劑的類型劃分:2)按滅火器的重量和移動方式劃分:C.推車式滅火器。3)按加壓方式劃分:1)干粉滅火器干粉滅火器是指內部充裝干粉滅火劑的滅火器。主要適用于撲救易燃液體、可燃氣體和電氣設備的初起火災,常用于加油站、汽車庫、實驗室、變配電室、煤氣站、液化氣站、油庫、2)手提式干粉滅火器a)手提式干粉滅火器有內裝式、外置式和貯壓式3種結構:內裝式干粉滅火器由筒體、筒蓋、貯氣鋼瓶、噴射系統(tǒng)和開啟機構等部件組b)外置式干粉滅火器由筒身和外部的鋼瓶組成,筒身上裝有提柄、噴粉膠管和噴槍,筒內裝有出粉管、進氣管,鋼瓶懸掛在筒身外部,貯壓式干粉滅火器的結構簡單,壓縮氮氣與干粉共貯于滅火器筒體B.使用方法a)手提式干粉滅火器使用時,應手提滅火器的提把,迅速趕到火場,在距離起火點(根據(jù)火情)2-3m左右處,放下滅火器。b)在室外使用時注意占據(jù)上風方向。c)使用前先把滅火器上下顛倒幾次,使筒內干粉松動。手握住噴嘴,另一只手用力按下壓把,干粉便會從噴嘴噴射出來;如果使用的是外置式干粉滅火器,應一只手握住噴嘴,另一只手把e)干粉滅火器在噴粉滅火過程中應始終保持直立狀態(tài),不能橫臥或顛C.維護保養(yǎng)a)滅火器的保養(yǎng)干粉滅火器應放置在保護物體附近干燥通風和取用方便的地方。要注意防止受潮和日曬,滅火器各連接件不得松動,噴嘴塞蓋不能脫落,b)滅火器的維修和再充裝(滅火器一經開啟必須進行再充裝)。3)推車式干粉滅火器A.構造B.使用方法a)推車式干粉滅火器一般由兩人操作。b)使用時應將滅火器迅速拉到或推到火場,在離起火點(根據(jù)情C.維護檢查a)檢查車架的轉動部件是否松動,操作是否靈活可靠。b)經常檢查干粉有無結塊現(xiàn)象,如發(fā)現(xiàn)有結塊時,應立即更換滅c)定期檢查二氧化碳氣體重量,如發(fā)現(xiàn)重量減少10%時,應立即d)檢查密封件和安全閥裝置,如發(fā)現(xiàn)事故須修復,待修好后方可e)滿5年,干粉貯罐需經2500kpa水壓試驗;二氧化碳鋼瓶經22.5Mpa的水壓試驗,合格后方可繼續(xù)使用。以后每隔2年,必須進行4)二氧化碳滅火器A.手提式二氧化碳滅火器使用方法a)手提式滅火器使用時,可手提滅火器的提把,或把滅火器扛在根部的手柄,把噴筒對準火焰,另一只手壓下壓把,二氧化碳就噴射出c)當撲救流散流體火災時,應使二氧化碳射流由近而遠向火焰噴射,如果燃燒面積較大,操作者可左右擺動噴筒,直至把火撲滅。當撲救容器內火災時,操作者應從容器上部的一側向容器內噴射,但不要使c)在室外使用時應選擇在上風方向噴射,在室外大風條件下使用d)在狹小的室內空間使用時,滅火后操作者應迅速撤離,以防被B.推車式二氧化碳滅火器推車式二氧化碳滅火器的構造與手提式二氧化碳滅火器的構造基本相同,其主要不同點在于:(1)多了一個固定和運送滅火器的推車;(2)開啟機構全采用手輪式;(3)在瓶頭閥上裝了1個安全帽。使用方法b)先把滅火器拉到或推到火場,在距起火點大約10m處停下。c)一人迅速卸下安全帽,然后逆時針方向旋轉手輪,把手輪開到最大位置。另一人則迅速取下喇叭噴筒,展開噴射軟管后,雙手緊握噴a)二氧化碳滅火器不應放置在采暖或加熱設備附近和陽光強烈照射的地方,存放溫度不宜超過42℃。b)每年檢查1次重量,手提式滅火器的年泄漏量不得大于滅火劑額定充裝量的5%或50g(取兩者中的較小者);推車式滅火器的年泄漏量不得大于滅火劑充裝量的5%。超過規(guī)定泄漏量的,應檢修后按規(guī)定c)滿5年進行1次水壓試驗,合格后方可使用。以后,每隔2年,d)滅火器一經開啟,必須重新充裝。其維修及再充裝應由專業(yè)單C.滅火器的報廢年限a)手提式化學泡沫滅火器5年。b)手提式酸堿滅火器5年。c)手提式清水滅火器6年。d)手提式干粉滅火器(貯氣瓶式)8年。e)手提貯壓式干粉滅火器10年。f)手提式滅火器10年。g)手提式二氧化碳滅火器12年。h)推車式化學泡沫滅火器8年。i)推車式干粉滅火器(貯氣瓶式)10年。j)推車貯壓式干粉滅火器12年。k)推車式滅火器10年。1)推車式二氧化碳滅火器12年。7.8火警訊號處理消防監(jiān)控中心客戶服務部區(qū)域巡邏崗現(xiàn)場確認v通知關閉電源和燃氣客服中心搶救疏散人員值班巡查(交接班檢查)√通知巡邏員速到現(xiàn)場確認現(xiàn)場巡邏員處現(xiàn)場巡邏員處理、求援,與消填寫值班記錄填寫值班記錄啟動消防設備,風機水泵作好交接班工作現(xiàn)場安全員幫助作好交接班工作清理現(xiàn)場結束消防中心以消防隊結束檢查火災原因,并寫書面報告落實整改措施7.10火警處理注意事項1)人工報警:員工看到有煙、聞到其它焦糊氣味、感覺到異常聲音或不尋常的熱度,應迅速予以重視并檢查,發(fā)現(xiàn)并確認火情后立即通知(對講呼叫、撥打熱線電話或當面通知)消防監(jiān)控中心和安全管2)火災報警監(jiān)控主機報警:報警主機發(fā)出火災報警后,消防中心值班員立即用對講機通知該報警區(qū)域最近的巡視人員趕赴現(xiàn)場進行確認。巡視人員須立即趕赴現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)并確認火情后立即通知(對講呼叫、撥打熱線電話或當面通知)消防中心和安全管理負責人。3)報警人報警時,須清楚、準確地報告報警人的姓名、身份、部門、起火地點、燃燒物質、火勢大小;另外報警人須詢問4)報警人在報警同時,應及時按動最近火災報警按鈕,并用附近的滅5)值班人員接警時要問清和記錄報警人的姓名、身份、起火的地點、燃燒的物質、火勢的大小等。并立即與安全管理負責6)安全管理負責人在得到通知后立即趕赴火災現(xiàn)場指揮。1)現(xiàn)場指揮須對火災地點、火勢、各種設備狀況進行果斷判斷,指揮2)首先要保障人員安全,命令將與戰(zhàn)斗無關人員進行快速疏散和組織3)如遇火勢較大、有蔓延趨勢、而且短時間難于消滅,須立即命令消防中心撥打110火警電話,并呼叫周邊附近物業(yè)客服中心支援。在4)消防隊戰(zhàn)士和消防車到達火災現(xiàn)場后,及時與消防隊長進行火情等5)火災撲滅后,負責指揮現(xiàn)場善后工作及現(xiàn)場保護,配合、協(xié)助消防6)火災后,負責起草火災事故報告。消防隊急救及演習所需物品發(fā)出消防演習警報√引導業(yè)主消防通道疏散到達預定集中地點解散公司報告公司第八節(jié)安保秩序服務標準序號項目崗位1管理隨時1.登記有效證件不超過60秒/3.觀察來訪人員是否有異常狀門崗2管理品遷管理物搬隨時物品(大件、貴重物品)放行,憑物業(yè)公司指定客戶中心開出物品門崗3巡邏隨時1.每2個月重新制定1次巡邏路2.巡邏人員(不包括車場巡邏人員)按規(guī)定路線,每2小時至少對所管轄區(qū)域巡邏1次;對重點區(qū)域、重點部位每小時至少巡查3.每天至少對所有樓宇梯道巡邏巡邏崗序號項目崗位4處它其情異發(fā)處它其情異突業(yè)1.發(fā)現(xiàn)盜竊、斗毆、匪警情況的2.對精神病人、醉酒者的處理;觸電事故的應急處理;突發(fā)性水浸事故處理;火警、火災的應急3.爆炸的處理;失物處理;電梯故障(困人)應變處理;管道石所有崗位5安全防范處理隨時巡邏崗6處理隨時巡邏崗序號項目崗位7路空統(tǒng)示題處路空統(tǒng)示題處閉監(jiān)系顯問的理隨隨時2.保存30天像錄資料,突發(fā)事件錄像資料保存1年以上。3.顯示畫面出現(xiàn)異常情況,中控崗安全管理員應在15秒內做監(jiān)控崗8處理隨時出現(xiàn)異常情況中控崗安全管理員應在15秒內通知相關人員并采監(jiān)控崗9設置根據(jù)工作計劃確定主管消防系管理隨時主管序號項目崗位統(tǒng)維修保養(yǎng)工作執(zhí)行標準*1.檢查水帶不發(fā)霉并交換褶邊、水喉不漏水;2.檢查閥門、閥桿上油;3.栓內清潔無異物;4.各接口無損壞,連接方便可靠、小錘配備齊全;5.檢查指示燈、試驗報警按鈕;6.消火栓無圈占。n1次1.完好無損,彈性適度;2.消防通道通暢,防火門保持關閉自如。1次1.推車式滅火器完好無損,壓力在正常范圍;2.手提式(干粉)滅火器壓力正常,取下?lián)u動幾下,防止結塊,指針指示在綠色安全區(qū)內;3.逐個檢查鉛封及操作手柄,達到穩(wěn)固良好,但不卡阻;4.抹灰除塵,貼上檢查標識;5.手感檢查每個重量,抽樣10%稱量,減輕10%需補充;6.各部位清查個數(shù),懸掛緊,急取方便;7.標識牌朝外擺放;8.離地面不低于8CM;9懸掛時捆綁結實。序號項目崗位:1次1.卷簾門外觀無破損無銹蝕,門鎖良好,開停按鈕牢固;2.受煙(溫)控,卷簾門動作正常;3.手動操作卷簾門升降、停止靈活、無卡滯、無異常聲響,上下限位開關動作正確;4.控制中心手動操作卷簾門動作正常。主管示散口示疏出指1次1.燈箱無破損;2.燈箱內外清潔無塵,燈具牢固完好;3.各按鈕功能正常;4.交流試驗指示燈正常;5.電池充放電。,系統(tǒng)1次頭外觀清潔;3.壓力表指示正常;主管序號項目崗位測器溫感1次常,單元箱線頭緊固,內外清潔;3.探測器與底座接觸安裝牢固,無缺失;4.按5%比例噴煙(加溫)驗證報警。(備注:煙感每半年1主管1次1.直觀目測:指示燈亮、且處于等待狀態(tài);2.按測試鍵:按測試主管自自系統(tǒng)半年1次1.氣瓶、閥門、管路表面完好鉛封,保險帶、安全閥完好,全面抹灰除塵;2.系統(tǒng)內每組探測器模擬報警驗證;3.拆下大力表送市計量站檢定;4.控制器面板電路顯示正常;5.球形儲氣罐壓力及控制驗證;6.噴氣滅火區(qū)的出口暢通,防火門完好;7.模擬電動主管序號項目崗位系統(tǒng)詳見標注1.信號指示正常、音量調節(jié)位置合適(周期1個月);2.各切換器、控制器轉換工作正常(周期1個月);3.各放大器音質、音量良好(周期1個月);4.各接線端子無松動、各導線完好(周期1年);5.壓帶輪主導軸,磁帶機磁頭表面無粉塵(周期半年);6.各揚聲器接線牢固、紙盒無破損(周期1年);7.主機柜內無塵(周期1年)。主管1.電源指示正常開關處于開啟或自動狀態(tài)(周期1個月);2.控制柜內部各電器觸點完好、無松動主管序號項目崗位演習于1次不少于1次2.按演習方案組織實施。主任a半年1次1、擬制宣傳方案并報批。2、制訂培訓計劃并組織實施3、抽訪業(yè)戶,跟蹤驗證,評估宣傳效果。主管序號項目崗位隨時1.安全管理員上崗

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