物流園區(qū)發(fā)展?fàn)顩r及標(biāo)桿園區(qū)分析

太東集團(tuán)2023年上半年運(yùn)營(yíng)分析報(bào)告運(yùn)營(yíng)管理中心2023.7一、物流園區(qū)開(kāi)展情況分析目錄中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)物流學(xué)會(huì)于2023年對(duì)全國(guó)物流園區(qū)〔基地〕開(kāi)展情況進(jìn)行了第三次調(diào)查。對(duì)按照調(diào)查對(duì)象界定條件初步篩選形成的1204個(gè)物流園區(qū)根底名單逐一進(jìn)行訪問(wèn)核實(shí)，最終核實(shí)確認(rèn)的物流園區(qū)〔基地〕數(shù)量為754個(gè)，其中名稱(chēng)中包含“物流園區(qū)〞的677個(gè)，包含“物流基地〞的為59個(gè)，包含“港〞的為18個(gè)，以此形成《2023年度中國(guó)物流園區(qū)〔基地〕名錄》。1.10全國(guó)物流園區(qū)近年開(kāi)展情況經(jīng)核實(shí)，入選《2023年度中國(guó)物流園區(qū)〔基地〕名錄》的各類(lèi)物流園區(qū)共計(jì)754家。比照2006年的207家，增長(zhǎng)264%；與2023年的475家相比，增長(zhǎng)58.7%。國(guó)家“十一五〞規(guī)劃中將全國(guó)劃分為八大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的方法。即：東北經(jīng)濟(jì)區(qū)〔遼寧、吉林、黑龍江〕，北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)〔北京、天津、河北、山東〕，東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)〔上海、江蘇、浙江〕，南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)〔福建、廣東、海南〕，西南經(jīng)濟(jì)區(qū)〔云南、貴州、四川、重慶、廣西〕，西北經(jīng)濟(jì)區(qū)〔甘肅、青海、寧夏、西藏、新疆〕，黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)〔陜西、山、河南、內(nèi)蒙古〕，長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)〔湖北、湖南、江西、安徽〕。全國(guó)物流園區(qū)數(shù)量比照1.11全國(guó)八大經(jīng)濟(jì)區(qū)物流園區(qū)實(shí)際狀態(tài)從物流園區(qū)的區(qū)域分布來(lái)看，長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)最多，為139家，然后依次是北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)128家、西南經(jīng)濟(jì)區(qū)98家、黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)93家、東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)93家、南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)84家、西北經(jīng)濟(jì)區(qū)63家、東北經(jīng)濟(jì)區(qū)56家。從各經(jīng)濟(jì)區(qū)域的物流園區(qū)實(shí)際狀態(tài)看，雖然長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)的園區(qū)數(shù)量在全國(guó)躍居首位，但主要是由于其規(guī)劃園區(qū)數(shù)量眾多而引起的；西北經(jīng)濟(jì)區(qū)、西南經(jīng)濟(jì)區(qū)園區(qū)數(shù)量增長(zhǎng)快，也主要表現(xiàn)為規(guī)劃園區(qū)數(shù)量較多。而形成鮮明比照的是，北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)、東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)、南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)已經(jīng)走過(guò)了初級(jí)規(guī)劃階段，其運(yùn)營(yíng)園區(qū)數(shù)量明顯高于規(guī)劃和在建立園區(qū)數(shù)量。目前我國(guó)物流園區(qū)布局已經(jīng)發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化，其中較為明顯的就是東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)以及南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的園區(qū)數(shù)量與2023年相比有所下降。區(qū)域運(yùn)營(yíng)在建規(guī)劃合計(jì)北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)88355128長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)403168139東北經(jīng)濟(jì)區(qū)2623756東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)65141493黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)35471193南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)5225683西北經(jīng)濟(jì)區(qū)14252564西南經(jīng)濟(jì)區(qū)28412998合計(jì)3482411657541.12全國(guó)物流園區(qū)實(shí)際狀態(tài)比照調(diào)查顯示，全國(guó)754家物流園區(qū)中，運(yùn)營(yíng)的348家，占46%；在建的241家，占32%；規(guī)劃的165家，占22%。物流園區(qū)地理分布的變化既受外在經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，又有園區(qū)自身調(diào)整的原因。2023年全球金融危機(jī)后，我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)、空間轉(zhuǎn)移速度加快。為充分利用中西部地區(qū)資源優(yōu)勢(shì)，東南沿海地區(qū)大量生產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，客觀上對(duì)物流效勞提出了新的需求。另外，經(jīng)濟(jì)相對(duì)興旺的沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)，局部地方政府開(kāi)始考慮園區(qū)開(kāi)展的階段性特點(diǎn)，通過(guò)政策引導(dǎo)和市場(chǎng)機(jī)制，推進(jìn)物流園區(qū)的優(yōu)勝劣汰、優(yōu)化整合、效勞和價(jià)值提升，使得園區(qū)數(shù)量有所下降。全國(guó)物流園區(qū)實(shí)際狀態(tài)全國(guó)物流園區(qū)實(shí)際狀態(tài)比照1.2物流園區(qū)建設(shè)周期、主要收入來(lái)源問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，有50%的物流園區(qū)建設(shè)周期為1-3年，11%的物流園區(qū)建設(shè)周期為1年以?xún)?nèi)，總體上處于合理狀態(tài)。問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，從全國(guó)來(lái)看，庫(kù)房/貨場(chǎng)租金、辦公樓租金仍然是物流園區(qū)的主要收入來(lái)源，排在前兩位；也有局部園區(qū)依靠土地增值、稅收優(yōu)惠、國(guó)家扶持資金等。可喜的是，各種增值效勞收入已經(jīng)開(kāi)始成為物流園區(qū)重要的收入來(lái)源。調(diào)查顯示，物流園區(qū)開(kāi)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開(kāi)展階段和水平具有明顯的關(guān)聯(lián)性。從地域來(lái)看，內(nèi)陸地區(qū)物流園區(qū)的開(kāi)展還處于初創(chuàng)期，表現(xiàn)明顯的土地招商特征，收入主要來(lái)源于庫(kù)房/貨場(chǎng)租金、辦公樓租金等。而在經(jīng)濟(jì)興旺的沿海地區(qū)，物流園區(qū)的開(kāi)展表現(xiàn)出明顯的效勞創(chuàng)新和管理創(chuàng)新特征，更多收入來(lái)源于產(chǎn)業(yè)融合、產(chǎn)業(yè)鏈延伸等增值效勞。物流園區(qū)建設(shè)周期主要收入來(lái)源1.3物流園區(qū)地理位置特點(diǎn)及吸引企業(yè)入駐的主要原因問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，多數(shù)園區(qū)依托交通要道和運(yùn)輸方式進(jìn)行布局。內(nèi)陸地區(qū)的物流園區(qū)多靠近高速公路和國(guó)道布局；工業(yè)園區(qū)已成為物流園區(qū)選址的重要考慮因素，反映出園區(qū)建設(shè)者對(duì)市場(chǎng)需求的關(guān)注。在被問(wèn)及物流園吸引企業(yè)入駐的主要原因時(shí)，交通方便成為首選因素，其它依次是園區(qū)品牌好、配套設(shè)施齊全、效勞質(zhì)量高、優(yōu)惠條件充分、方便交易、租金廉價(jià)等。物流園區(qū)地理位置特點(diǎn)吸引企業(yè)入駐的主要原因1.41物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)度情況從建設(shè)進(jìn)度來(lái)看，78%的園區(qū)建設(shè)能按方案進(jìn)行；22%的園區(qū)建設(shè)出現(xiàn)滯后現(xiàn)象，主要原因是土地審批和資金問(wèn)題。物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)度建設(shè)滯后原因1.42物流園區(qū)占地及建設(shè)投資規(guī)模問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，從占地規(guī)模來(lái)看，物流園區(qū)占地以0.1-1平方公里〔150畝—1500畝〕居多，占46%。需要特別說(shuō)明的是，許多地方出于招商引資的需要，會(huì)有意無(wú)意地夸大園區(qū)占地面積。多數(shù)園區(qū)招商材料中講的所謂“規(guī)劃面積〞，其實(shí)僅僅只是設(shè)想。按照目前的土地使用政策，這種設(shè)想的“規(guī)劃〞很難實(shí)現(xiàn)，但極易給外界造成物流園區(qū)圈占土地的印象。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有一家“規(guī)劃面積〞為十幾平方公里的物流園區(qū)，實(shí)際占地還不到1000畝。從物流園區(qū)建設(shè)投資規(guī)模來(lái)看，以1-10億元為主，占到44%。物流園區(qū)占地規(guī)模建設(shè)投資規(guī)模1.51物流園區(qū)的業(yè)務(wù)定位依據(jù)《物流園區(qū)分類(lèi)與根本要求》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給出的物流園區(qū)類(lèi)型，問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果說(shuō)明，綜合效勞型物流園區(qū)數(shù)量最多，占69%；其余依次是商貿(mào)效勞型物流區(qū)占15%，貨運(yùn)效勞型物流園區(qū)占11%，生產(chǎn)效勞型物流園區(qū)占5%。與2023年調(diào)查相比，綜合效勞型物流園區(qū)仍占主流，但商貿(mào)效勞型物流園區(qū)近年來(lái)受到較多關(guān)注。在重大需求發(fā)生改變的形勢(shì)下，物流園區(qū)專(zhuān)業(yè)化效勞的提升成為未來(lái)重點(diǎn)開(kāi)展方向。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速開(kāi)展，社會(huì)分工日益深化，專(zhuān)業(yè)化物流效勞綜合本錢(qián)更低、配送效率更高，更加貼近客戶(hù)需求，已成為現(xiàn)代物流開(kāi)展的方向。專(zhuān)業(yè)化物流的開(kāi)展會(huì)動(dòng)物流園區(qū)向?qū)I(yè)化領(lǐng)域滲透?？梢灶A(yù)見(jiàn)，物流園區(qū)專(zhuān)業(yè)化開(kāi)展將會(huì)成為趨勢(shì)，特別是依托諸如鋼鐵、汽車(chē)、家電、電子、食品冷鏈等產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的物流園區(qū)將會(huì)依靠穩(wěn)定的市場(chǎng)需求，得到快速開(kāi)展。1.52物流園區(qū)主要業(yè)務(wù)功能、流轉(zhuǎn)主要商品從園區(qū)主要業(yè)務(wù)功能來(lái)看，雖然倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)功能仍占主導(dǎo)地位，但是加工、交易、轉(zhuǎn)運(yùn)、報(bào)關(guān)以及金融物流等效勞開(kāi)展迅速。園區(qū)商品流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出品種多、效勞領(lǐng)域廣、綜合性強(qiáng)的特點(diǎn)。在典型園區(qū)訪談中發(fā)現(xiàn)，局部運(yùn)營(yíng)物流園區(qū)正在不斷尋求效勞創(chuàng)新。例如，開(kāi)始推動(dòng)基于產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)的效勞創(chuàng)新，包括物流與商貿(mào)業(yè)、與制造業(yè)的聯(lián)動(dòng)開(kāi)展；基于產(chǎn)業(yè)融合的效勞創(chuàng)新，包括物流與金融、物流與電子商務(wù)的效勞融合；基于多式聯(lián)運(yùn)的效勞創(chuàng)新，如保稅物流、口岸物流的拓展效勞。以新業(yè)態(tài)帶動(dòng)物流園區(qū)功能升級(jí)和效勞提升的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。主要業(yè)務(wù)功能流轉(zhuǎn)主要商品1.6影響物流園區(qū)利潤(rùn)的因素、開(kāi)展阻力問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果說(shuō)明，運(yùn)營(yíng)本錢(qián)的變動(dòng)、物流有效需求缺乏、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈是影響物流園區(qū)盈利水平的主要因素。調(diào)查顯示，物流園區(qū)用地問(wèn)題是制約我國(guó)物流園區(qū)開(kāi)展的最大瓶頸之一。用地政策是物流園區(qū)最希望得到的扶持政策，在沿海經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)尤為突出。征地困難成為我國(guó)物流園區(qū)開(kāi)展過(guò)程中遇到的最大阻力，而缺乏物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)優(yōu)惠政策成為緊隨其后的阻力和困難。目前影響園區(qū)利潤(rùn)的主要因素開(kāi)展過(guò)程中遇到的阻力及困難1.7物流園區(qū)土地、租金價(jià)格水平近年來(lái)，與土地相關(guān)的各種本錢(qián)均有明顯提升，導(dǎo)致物流園區(qū)開(kāi)展過(guò)程中經(jīng)營(yíng)本錢(qián)不斷提高。問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果說(shuō)明，在有數(shù)據(jù)反響的園區(qū)中，物流用地價(jià)格超過(guò)50萬(wàn)元/畝的比例到達(dá)20%以上。而與之形成鮮明比照的是，物流園區(qū)倉(cāng)庫(kù)租金價(jià)格普遍偏低，每月每平方米租金缺乏20元的比例超過(guò)60%。這樣，迫使很多物流園區(qū)不得不在維持物流運(yùn)作之外想方法。物流園區(qū)土地價(jià)格倉(cāng)庫(kù)租金價(jià)格單位：平方米/月1.8物流園區(qū)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵影響因素問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，目前影響企業(yè)入駐以及園區(qū)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的因素大多與體制政策環(huán)境有關(guān)。有影響物流園區(qū)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵因素中，政策法規(guī)體系建設(shè)、標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)兩項(xiàng)指標(biāo)分別排在前兩位。而在當(dāng)?shù)卣o園區(qū)或入駐企業(yè)獲得較大收益的政策選項(xiàng)中，簡(jiǎn)化行政監(jiān)管和審批手續(xù)排在第一位，甚至高于稅收返還支持、用地政策優(yōu)惠、用電優(yōu)惠、融資優(yōu)惠、加大信貸等直接關(guān)系園區(qū)經(jīng)濟(jì)效益的政策措施。影響物流園區(qū)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵因素當(dāng)?shù)卣o園區(qū)或入駐企業(yè)獲得較大收益的政策二、物流園區(qū)模式及問(wèn)題建議目錄2.0國(guó)內(nèi)外局部物流園區(qū)國(guó)家物流園區(qū)概況主要物流園區(qū)名稱(chēng)德國(guó)已規(guī)劃40個(gè)物流中心其中，20多個(gè)物流中心建成并投入使用，部分基地占地在100公頃以上。不萊梅的貨運(yùn)村、圖林根物流基地。荷蘭14個(gè)物流基地，平均占地44.8公頃。鹿特丹海港物流園區(qū)、阿母斯特丹契福爾機(jī)場(chǎng)物流園區(qū)。法國(guó)約10個(gè)大型物流園區(qū)。北部哈佛港物流園區(qū)、馬賽港物流園區(qū)、戴高樂(lè)機(jī)場(chǎng)物流園區(qū)日本22個(gè)大規(guī)模的物流基地，平均占地74公頃。東京和平島、葛西，板橋和足立四大流通基地、東京鐵路貨物集散中心。中國(guó)從目前中國(guó)已建正建或已規(guī)劃的近100個(gè)物流園區(qū)來(lái)看，我國(guó)的物流園區(qū)面積普遍較大。目前最大的是深圳平湖物流基地占地約16平方公里。以深圳平湖物流基地、深圳機(jī)場(chǎng)物流園區(qū)為代表的深圳八大物流基地、包括上海外高橋物流基地、上海國(guó)際航空物流基地、上海桃浦物流基地在內(nèi)的上海五大物流基地、杭州傳化物流基地、寧波現(xiàn)代商貿(mào)物流園區(qū)、以無(wú)錫綜合物流園區(qū)為代表的無(wú)錫三大物流基地等等。2.1國(guó)內(nèi)外物流園區(qū)建設(shè)模式比較國(guó)別德國(guó)日本中國(guó)建設(shè)模式聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃；州政府扶植建設(shè)；企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)。政府統(tǒng)一規(guī)劃集資；行業(yè)協(xié)會(huì)組織集資；企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)政府統(tǒng)一規(guī)劃、投資；在政府的指導(dǎo)下，企業(yè)自行投資規(guī)劃、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理；企業(yè)自行投資規(guī)劃。資金來(lái)源各級(jí)政府直接出資為主，信用貸款和企業(yè)投資為補(bǔ)充政府低息貸款、生地的買(mǎi)賣(mài)差價(jià)各級(jí)政府出資、銀行貸款；企業(yè)（包括外資企業(yè)）自籌資金、政府貸款?；毓芾頇C(jī)構(gòu)公益組織管理和有限公司管理兩種方式。（后者為主）如不萊梅“貨運(yùn)村”的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)公司、圖林根物流基地的管理有限公司基地企業(yè)組成聯(lián)合會(huì)（組織）進(jìn)行管理，如頃神團(tuán)地倉(cāng)庫(kù)事業(yè)協(xié)同組合、坂神流通中心運(yùn)輸事業(yè)協(xié)同組合和坂神批發(fā)團(tuán)地振興株式會(huì)社三家組成的神流通中心協(xié)同組合聯(lián)合會(huì)進(jìn)行管理政府成立相應(yīng)管理部門(mén)進(jìn)行管理；出資方設(shè)立子公司來(lái)進(jìn)行管理，如傳化集團(tuán)設(shè)立的傳化物流基地代表園區(qū)（基地）不來(lái)梅的“貨運(yùn)村”東京和平島、葛西，板橋和足立四大流通基地上海外高橋物流基地；上海國(guó)際航空物流基地等；杭州傳化物流基地；武漢“萬(wàn)商云集”商貿(mào)園2.2國(guó)內(nèi)局部物流園區(qū)建設(shè)及投資規(guī)模園區(qū)名稱(chēng)規(guī)劃面積（萬(wàn)平方米）投資或幾乎投資規(guī)模（億元）注釋北京物流港462.5110預(yù)計(jì)投資北京通州馬駒橋物流產(chǎn)業(yè)園60810.5平湖物流基地1600計(jì)劃引資1600億元大連國(guó)際物流園項(xiàng)目35010重慶萬(wàn)州物流園80025深圳航空港物流園11615合肥現(xiàn)代物流園9527.42上海吳淞國(guó)際物流園區(qū)75011.5一期投資深圳機(jī)場(chǎng)航空物流園區(qū)11616南京港龍?zhí)段锪鲌@7582一期投資北京西南綜合物流基地33.3100預(yù)計(jì)投資傳化物流基地37.33煙臺(tái)物流園126北京華通物流園區(qū)394.3預(yù)計(jì)投入天津市物流貨運(yùn)中心12.81.4初創(chuàng)期的盈利模式：發(fā)揮地理優(yōu)勢(shì)，提供倉(cāng)儲(chǔ)、多式聯(lián)運(yùn)等物流效勞；成長(zhǎng)期的盈利模式：適應(yīng)物流國(guó)際化的需要，大力開(kāi)展保稅物流；成熟期的盈利模式：提供具有貨物中轉(zhuǎn)站特色的增值效勞初創(chuàng)期的盈利模式：重點(diǎn)爭(zhēng)取少數(shù)幾個(gè)大型客戶(hù)以積累資金和經(jīng)驗(yàn)；成長(zhǎng)期的盈利模式：建設(shè)物流信息交易中心，開(kāi)展物流配載業(yè)務(wù)；成熟期的盈利模式：代客戶(hù)進(jìn)行供給鏈管理初創(chuàng)期的盈利模式：利用現(xiàn)有設(shè)施，改建專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)；成長(zhǎng)期的盈利模式：開(kāi)展專(zhuān)賣(mài)，開(kāi)展品牌特許經(jīng)營(yíng)；成熟期的盈利模式：提供增值效勞，開(kāi)展流通加工初創(chuàng)期的盈利模式：建設(shè)貨物集散中心和信息交易中心，從場(chǎng)地出租費(fèi)和貨運(yùn)交易費(fèi)中盈利成長(zhǎng)期的盈利模式：建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)配送中心和流通加工中心，為客戶(hù)提供個(gè)性化的效勞；成熟期的盈利模式：開(kāi)展物流培訓(xùn)和電子商務(wù)等業(yè)務(wù)，從增值效勞中創(chuàng)收轉(zhuǎn)運(yùn)型物流園區(qū)的盈利模式倉(cāng)儲(chǔ)配送型物流園區(qū)的盈利模式

流通加工型物流園區(qū)的盈利模式綜合型物流園區(qū)的盈利模式2.3我國(guó)物流園區(qū)的主要盈利模式2.4我國(guó)物流園區(qū)目前存在的問(wèn)題當(dāng)前國(guó)內(nèi)物流園區(qū)建設(shè)單純的為物流而物流，盲目開(kāi)展物流園區(qū)，重圈地、輕物流，空置率達(dá)60%。一些園區(qū)建設(shè)缺乏科學(xué)規(guī)劃、倉(cāng)促上馬，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展缺乏有效銜接。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是與區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展規(guī)劃銜接不夠，對(duì)實(shí)際物流需求了解不清楚，導(dǎo)致園區(qū)開(kāi)展定位不明確，占地面積偏大，盈利模式不清晰；二是與交通運(yùn)輸規(guī)劃缺乏有效銜接，導(dǎo)致交通線路銜接不暢、運(yùn)輸效率低下、中轉(zhuǎn)聯(lián)運(yùn)難以實(shí)現(xiàn)；三是與城市建設(shè)規(guī)劃、行業(yè)資源配置等缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，導(dǎo)致物流資源閑置、利用不平衡，運(yùn)輸和配送車(chē)輛流量、流向不平衡等現(xiàn)象。這些現(xiàn)象的存在，嚴(yán)重影響了物流園區(qū)的生存和開(kāi)展。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，局部物流園區(qū)在論述建設(shè)理由時(shí)，往往列舉三大優(yōu)勢(shì)：區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯、物流需求市場(chǎng)空間巨大、政策與根底條件優(yōu)越，但缺乏對(duì)實(shí)際物流需求的市場(chǎng)調(diào)研，僅憑一些宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就完成了園區(qū)可行性論證，導(dǎo)致物流園區(qū)功能布局和設(shè)計(jì)缺乏區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色，園區(qū)效勞輻射區(qū)域重疊、效勞同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。2.5我國(guó)物流園區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的開(kāi)展建議〔1〕規(guī)劃建設(shè)應(yīng)明確戰(zhàn)略定位：我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展迅速，市場(chǎng)環(huán)境變化很快，而園區(qū)建設(shè)的根底設(shè)施性質(zhì)決定了其建設(shè)和回報(bào)周期長(zhǎng)、初始投資大的特點(diǎn)。因此，園區(qū)規(guī)劃建設(shè)一定要有科學(xué)預(yù)測(cè)，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的可變性應(yīng)有提前預(yù)判。應(yīng)特別加強(qiáng)實(shí)地調(diào)研，重視區(qū)域性產(chǎn)業(yè)布局、全國(guó)性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的分析以及交通運(yùn)輸體系建設(shè)引發(fā)的格局變化。同時(shí)，應(yīng)站在全國(guó)或區(qū)域的角度，加強(qiáng)物流園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)分析。在此根底上，根據(jù)效勞對(duì)象的需求，明確園區(qū)功能定位，培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成園區(qū)開(kāi)展和效勞特色?！?〕招商開(kāi)展應(yīng)增強(qiáng)效勞意識(shí)：效勞客戶(hù)、滿(mǎn)足客戶(hù)需求是物流園區(qū)開(kāi)展的第一要?jiǎng)?wù)。物流園區(qū)需要在招商、物業(yè)效勞的根底上進(jìn)一步從區(qū)域供給鏈效勞的角度出發(fā)，整合資源、改善功能、培育園區(qū)效勞特色。應(yīng)充分重視投資環(huán)境建設(shè)，創(chuàng)新招商引資效勞模式，按照專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化、系統(tǒng)化原那么整合資源，為入駐企業(yè)提供一體化效勞，使物流園區(qū)真正成為區(qū)域物流效勞載體。〔3〕運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)推進(jìn)同生共贏：物流園區(qū)的開(kāi)展應(yīng)突出其供給鏈節(jié)點(diǎn)的屬性和物流效勞特色，以“資源整合、一站式效勞〞為指導(dǎo)思想，充分利用公共信息平臺(tái)互聯(lián)互通和資源整合作用，提高園區(qū)運(yùn)營(yíng)效率和物流效勞水平，注重發(fā)揮園區(qū)的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)和集聚效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)與入駐企業(yè)共贏的良性互動(dòng)局面。三、標(biāo)桿物流園區(qū)分析目錄廣州國(guó)際空港物流園區(qū)是國(guó)家三大國(guó)際航空物流園區(qū)之一，是廣州市重點(diǎn)扶持和開(kāi)展的國(guó)際性樞紐物流園區(qū)。園區(qū)地處廣州新白云機(jī)場(chǎng)北區(qū)，北至花都大道，西近106國(guó)道、機(jī)場(chǎng)高速公路北延線，南靠新機(jī)場(chǎng)貨運(yùn)區(qū)，東臨新機(jī)場(chǎng)北主進(jìn)場(chǎng)路，用地面積400余公頃，交通便利，地理位置優(yōu)越。園區(qū)包括綜合貨運(yùn)站、倉(cāng)儲(chǔ)、加工、包裝、快遞、配送、物流信息咨詢(xún)、第三方物流、物流增值效勞、海關(guān)、查驗(yàn)中心、檢疫、銀行、商業(yè)中心等設(shè)施，為國(guó)際、國(guó)內(nèi)航空高附加值貨物的倉(cāng)儲(chǔ)、轉(zhuǎn)運(yùn)、加工、包裝、快遞、配送、報(bào)關(guān)、保稅、信息提供全程物流效勞，大力開(kāi)展航空貨運(yùn)和航空快遞物流。3.1航空物流園區(qū)江陰長(zhǎng)江港口綜合物流園區(qū)以國(guó)家一類(lèi)對(duì)外開(kāi)放口岸――江陰港為依托，集綜合運(yùn)輸，貨物倉(cāng)儲(chǔ)，貨運(yùn)配載，裝卸搬運(yùn)，信息處理，流通加工，檢查檢疫，商務(wù)咨詢(xún)，招商引資等功能于一身，融商流、物流、信息流、資金流于一體，是長(zhǎng)江中下游地區(qū)最重要的綜合性貨運(yùn)樞紐物流中心。園區(qū)致力于成為江陰及周邊國(guó)際制造業(yè)基地的物流支撐基地，目前占地6.2平方公里，分A、B兩個(gè)區(qū)域。其中A區(qū)建立了三大市場(chǎng)：a.港口物流園區(qū)交易中心〔東區(qū)〕，這里已有200多家客商入駐，他們通過(guò)使用中心的公用碼頭和40000萬(wàn)平方米倉(cāng)庫(kù)及加工設(shè)備，進(jìn)行以鋼材為主的貿(mào)易；b.以江陰港港口集團(tuán)為中心的港口物流園區(qū)交易中心〔港區(qū)〕，目前已有近百余家客商入駐，他們利用江陰港8個(gè)萬(wàn)噸級(jí)泊位，400多畝的堆場(chǎng)和30萬(wàn)平方米的倉(cāng)庫(kù)以及完善的裝卸設(shè)備，以大宗物資交易為特色；c.江蘇華東石化物資交易市場(chǎng)，目前已有60多家經(jīng)營(yíng)石油化工產(chǎn)品的企業(yè)入駐。三大市場(chǎng)為供需雙方建立了交流、交易的平臺(tái)。隨著港口貿(mào)易的迅猛開(kāi)展，占地160畝的商貿(mào)中心已經(jīng)建成，將作為園區(qū)進(jìn)一步開(kāi)展貿(mào)易的載體。3.2港口物流園區(qū)樂(lè)從鋼鐵物流加工園區(qū)依托鋼鐵市場(chǎng)，引進(jìn)高新技術(shù)，開(kāi)展鋼鐵現(xiàn)代物流和深加工產(chǎn)區(qū)，園區(qū)占地達(dá)2000畝。2005年華南鋼網(wǎng)交易系統(tǒng)開(kāi)通，至今共有網(wǎng)上交易會(huì)員１０００多家，網(wǎng)上交易額累計(jì)達(dá)３億元，吸納會(huì)員超過(guò)1200個(gè)，每日的網(wǎng)上鋼鐵交易量到達(dá)12萬(wàn)噸。從“地?cái)偸建暤健俺惺建暯灰?，從現(xiàn)場(chǎng)看貨到電腦選貨，從傳統(tǒng)錢(qián)貨兩清到遠(yuǎn)程網(wǎng)上交易，對(duì)整個(gè)樂(lè)從鋼鐵市場(chǎng)是革命式的促進(jìn)，使其在全國(guó)的