酒店開發(fā)定位及財務(wù)可行性研究框架

酒店開發(fā)定位及財務(wù)可行性研究框架1

導(dǎo)言1.1

報告編制過程說明1.2

報告編制參考資料說明1.3

項目（指酒店＋其他業(yè)態(tài)整體，下同）所在城市簡介1.4

項目開發(fā)公司簡介1.5

項目基本資料簡介2

萬科三亞國際康體養(yǎng)生中心項目整體開發(fā)戰(zhàn)略分析（結(jié)合甲方現(xiàn)有規(guī)劃）2.1

項目整體定位分析2.2

項目中各業(yè)態(tài)定位及配置分析2.3

項目中各業(yè)態(tài)互動關(guān)系分析2.4

項目中各業(yè)態(tài)開發(fā)次序分析2.5

對項目整體開發(fā)方案建議3

項目中酒店板塊開發(fā)戰(zhàn)略分析3.1

項目整體開發(fā)戰(zhàn)略對酒店板塊開發(fā)戰(zhàn)略影響3.2

酒店板塊整體定位分析3.3

酒店與項目其它業(yè)態(tài)互動關(guān)系分析3.4

酒店開發(fā)數(shù)量及用地規(guī)模分析建議3.5

酒店選址分析建議3.6

酒店交通要求分析3.7

酒店開發(fā)類型分析s3.8

酒店開發(fā)檔次分析3.9

酒店開發(fā)時間和次序分析3.10

酒店開發(fā)模式分析3.11

酒店可能的運營模式分析3.12

對項目總體規(guī)劃設(shè)計的其他建議3.13

可能的酒店開發(fā)投資及收益初算4

首個酒店地理位置分析4.1

項目地點及周邊環(huán)境簡介4.2

項目所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析

包括區(qū)域定位、產(chǎn)業(yè)特征等，應(yīng)包括目前現(xiàn)狀（已建設(shè)項目）和發(fā)展趨勢（未來規(guī)劃項目）4.3

項目交通便捷度分析

包括高速、港口、內(nèi)外交通等現(xiàn)狀和規(guī)劃4.4

項目物理能見度和市場能見度分析4.5

項目主要客源市場需求臨近度分析

包括商務(wù)、會議、政府、休閑旅游、團體等4.6

項目地理位置優(yōu)劣勢分析5

競爭市場同類型酒店發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析5.1

競爭市場同類型酒店發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析

包括對三亞五星級酒店、會議度假酒店現(xiàn)有項目總體情況及詳細(xì)設(shè)備設(shè)施情況、酒店與其它項目產(chǎn)品結(jié)合情況等的總結(jié)。5.2

競爭市場同類型酒店經(jīng)營狀況調(diào)查及分析

包括對三亞五星級酒店、會議度假酒店的歷史經(jīng)營情況分析（平均房價、出租率、客房收益）、客源市場需求特點、季節(jié)性、波動性、大事件影響等分析。

包括對三亞五星級酒店、會議度假酒店的主要管理公司（自營、國際品牌等）、盈利模式（主要收入和利潤來源）、經(jīng)營策略、市場競爭策略的概括性分析。5.3

競爭市場同類型酒店客源市場調(diào)查及分析

包括三亞五星級酒店、會議度假酒店的客源市場需求分類分析（商務(wù)、會議、政府、內(nèi)部需求、度假、旅游、團體、散客）6

競爭市場同類型酒店發(fā)展趨勢分析6.1

競爭市場供給狀況發(fā)展分析

對三亞以及周邊區(qū)域五星級酒店、會議度假酒店等可能具有競爭關(guān)系的新增供給情況的總體描述。6.2

競爭市場需求狀況發(fā)展分析

對項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、周邊企業(yè)入駐情況、人口發(fā)展情況，會議、度假、商務(wù)等需求的發(fā)展前景分析，這些都將影響本項目需求的數(shù)量和特點。6.3

競爭市場同類型酒店發(fā)展趨勢及潛在供給調(diào)查及分析

對三亞以及周邊區(qū)域五星級酒店、會議度假酒店等可能具有競爭關(guān)系的新增供給項目數(shù)量和設(shè)施情況整理。7

競爭市場溫泉發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展趨勢調(diào)查及分析7.1

競爭市場溫泉發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析

海南地區(qū)可參考的競爭性溫泉項目整體情況及功能設(shè)施情況調(diào)查分析7.2

競爭市場溫泉經(jīng)營狀況調(diào)查及分析

溫泉項目的收入構(gòu)成、價格、設(shè)施使用率調(diào)查及分析7.3

競爭市場溫泉客源市場調(diào)查及分析

溫泉項目的客源群體、年齡、性別、預(yù)訂方式、停留時間、消費能力等的分析7.4

競爭市場溫泉發(fā)展趨勢及潛在供給調(diào)查及分析

競爭地區(qū)潛在新增的大型溫泉項目供給情況及設(shè)施情況，結(jié)合國際先進(jìn)的溫泉發(fā)展趨勢對本項目的參考借鑒意義8

首個酒店定位分析建議8.1

酒店客源市場定位

擬建酒店商務(wù)、旅游團體、散客、政務(wù)、其它等客源類型的構(gòu)成比例8.2

酒店綜合項目定位

首個酒店在綜合項目開發(fā)戰(zhàn)略和酒店板塊開發(fā)戰(zhàn)略中的定位；要達(dá)成的目標(biāo)（酒店自身財務(wù)指標(biāo)與項目貢獻(xiàn)指標(biāo)），并提供酒店定位的幾種可選方案。8.3

酒店經(jīng)營模式定位

擬建酒店適宜采用的經(jīng)營管理模式優(yōu)劣勢分析及建議8.4

酒店競爭戰(zhàn)略定位

在不同的競爭環(huán)境下適宜采取的市場競爭策略分析8.5

酒店類型定位

進(jìn)一步明確擬建酒店的類型，確定功能和經(jīng)營方向8.6

酒店檔次定位

高端市場中進(jìn)一步區(qū)分細(xì)分市場，找準(zhǔn)明確目標(biāo)8.7

酒店規(guī)模定位

通過不同規(guī)模的酒店未來10年財務(wù)情況比較，找到最佳的酒店規(guī)模8.8

酒店客房功能定義及技術(shù)指標(biāo)

包括各種客房類型詳細(xì)的設(shè)施要求8.9

酒店餐飲功能定義及技術(shù)指標(biāo)

包括中西餐廳、包房、宴會廳、酒吧、茶吧等詳細(xì)的設(shè)施要求8.10

酒店會議功能定義及技術(shù)指標(biāo)

包括大型多功能會議廳、中小會議廳、董事會議室、貴賓接待廳等不同規(guī)模會議室設(shè)施要求8.11

酒店康樂功能定義及技術(shù)指標(biāo)

包括SPA、健身中心、娛樂中心等的設(shè)施要求8.12

酒店其它功能定義及技術(shù)指標(biāo)

包括前廳、商務(wù)中心、后勤服務(wù)、停車場、員工餐廳、員工更衣、休息區(qū)等的設(shè)施要求9

首個酒店投資估算及分析9.1

酒店建設(shè)及開業(yè)投資估算

包括建安及前期費用、內(nèi)裝修、經(jīng)營、后勤、開辦及流動資金、開辦費及流動資金準(zhǔn)備、建設(shè)期貸款利息9.2

酒店建設(shè)及開業(yè)投資敏感變動分析10

酒店開業(yè)后10年內(nèi)經(jīng)營業(yè)績預(yù)測基礎(chǔ)數(shù)據(jù)定義及分析10.1

酒店平均房價變動情況預(yù)測及分析10.2

酒店平均客房出租率變動情況預(yù)測及分析10.3

酒店餐飲、娛樂、康體、會議等平均價格及出租率變動情況預(yù)測及分析11

酒店開業(yè)后10年內(nèi)經(jīng)營業(yè)績預(yù)測及分析11.1

酒店經(jīng)營收入、成本費用及利潤預(yù)測及分析11.2

酒店經(jīng)營業(yè)績敏感分析11.3

酒店經(jīng)營盈虧平衡點預(yù)測及分析11.4

酒店經(jīng)營期現(xiàn)金流量預(yù)測及分析11.5

所得稅、折舊、貸款利息、償還貸款等對經(jīng)營業(yè)績的影響分析

12

產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營效益兌現(xiàn)產(chǎn)權(quán)酒店小業(yè)主回報可行性分析12.1

產(chǎn)權(quán)酒店銷售價格及銷售業(yè)績假定（需甲方提供）12.2

酒店開業(yè)后10年內(nèi)每年小業(yè)主回報預(yù)測及分析12.3

酒店開業(yè)后10年內(nèi)每年利用酒店經(jīng)營利潤兌現(xiàn)小業(yè)主回報敏感性分析13

酒店投資回報預(yù)測及分析13.1

酒店建設(shè)融投資方案假定13.2

項目投資