2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法通關(guān)題庫(附答案)

2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法

通關(guān)題庫（附答案）

單選題（共80題）

1、在依法判定的估價對象使用權(quán)利方面，應(yīng)以（）為依據(jù)。

A.相關(guān)合同

B.法律、法規(guī)、政策

C.土地用途管制

D.國家的價格政策

【答案】C

2、下列關(guān)于“整體觀念”的內(nèi)容敘述不正確的是

A.人自身是一個統(tǒng)一的整體

B.人與自然環(huán)境是一個統(tǒng)一整體

C.自然環(huán)境是一個有機整體

D.人與社會環(huán)境是一個統(tǒng)一整體

【答案】C

3、下列哪項不屬于氣機失調(diào)

A.氣滯

B.氣逆

C.氣脫

D.氣虛

【答案】D

4、房地產(chǎn)估價報告中估價師聲明的內(nèi)容不包括（）o

A.估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證

B.估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證

C.估價師對其勤勉盡責估價的承諾和保證

D.估價師對估價結(jié)果成立條件的提示和說明

【答案】D

5、某宗房地產(chǎn)交易中，合同約定成交價格為2500元/m2,交易稅費

均由賣方負擔。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳

納有關(guān)稅費；買方按正常價格的3%繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的

正常成交價格最接近于（）元加2。

A.2427

B.2500

C.2575

D.2632

【答案】A

6、在房屋征收中，評估期房的價值應(yīng)以（）為準。

A.與被征收房屋價值評估時點一致

B.房屋的實際狀況

C.評估人員的專業(yè)判斷

D.評估人員的現(xiàn)場勘察結(jié)果

【答案】A

7、某宗房地產(chǎn)的交易總價款為80萬元，其中首期付款為20%,余

款于半年后和一年后分期平均支付。假設(shè)季利率為1.2%,則在成交

日期時一次付清的價格為（）萬元。

A.50

B.79.43

C.78.87

D.77.75

【答案】D

8、收益法是以（）為基礎(chǔ)的。

A.定期原理

B.平衡原理

C.替代原理

D.預期原理

【答案】D

9、“三通一平”一般是指某區(qū)域具備了（）等設(shè)施以及場地平

整。

A.水通、氣通、電通

B.路通、水通、電通

C.路通、水通、氣通

D.路通、電通、氣通

【答案】B

10、某辦公樓的建筑面積為20000m2,土地面積為10000m2,土地已

取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價格為5200

元/m2,土地重新購置價格為4800元/m2,建筑物重置價格為3200

元/m2,建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%,建筑物折舊總額為

()萬元。

A.800

B.878

C.896

D.1129

【答案】A

11、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導向求取估價對象的價值。

A.預期未來收益

B.預期收益能力

C.預期價格高低

D.預期價格漲落

【答案】A

12、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價地位的是（）。

A.《物權(quán)法》

B.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

C.《國有土地上房屋征收與補償條例》

D.《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》

【答案】B

13、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。

A.路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地

產(chǎn)價格形成的替代原理

B.路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價

C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較

整齊

D.路線價法是在特定的街道上設(shè)定標準臨街寬度，從中選取若干標

準臨街宗地求其平均價格

【答案】D

14、下列說法不正確的是

A.七情內(nèi)傷，即喜、怒、憂、思、悲、恐、驚七種情志活動

B.情志過激、持續(xù)不斷，則臟腑精氣陰陽失調(diào)、首先傷心神，再傷

他臟，發(fā)為情志病

C.七情損傷相應(yīng)之臟—過怒傷肝、過喜傷心、過思傷脾、過悲傷

肺、過恐傷腎

D.七情首先影響心神——情志之傷，雖五臟各有所屬，然求其所由,

則無不從心而發(fā)

【答案】A

15、（）由委托人和估價目的雙重決定。

A.估價要素

B.估價時點

C.估價對象

D.價值類型

【答案】C

16、市場狀況修正實際上是房地產(chǎn)市場狀況修正，經(jīng)過了市場狀況

修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在（）o

A.價值時點的價格

B.正常情況下的價格

C.客觀情況下的價格

D.現(xiàn)實情況下的價格

【答案】A

17、某在建工程按正常建設(shè)進度建設(shè)1年后停工，停工半年后基坑

進水，現(xiàn)人民法院強制拍賣該在建工程，預計拍賣處置正常期限為

0.5年，之后處理基坑進水、清淤、協(xié)調(diào)施工約需0.25年。經(jīng)市場

調(diào)查，類似開發(fā)項目正常建設(shè)期為2.5年，開發(fā)完成后的市場價格

為5000元/m2。折現(xiàn)率為10%,用動態(tài)分析法估價時，開發(fā)完成后

的市場價格的現(xiàn)值為（）元/m2。

A.3939.93

B.4034.93

C.4132.23

D.4231.87

【答案】B

18、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度，能

夠確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟學原理是（）o

A.收益遞增原理

B.收益遞減原理

C.最佳效益原理

D.適合原理

【答案】D

19、某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。

該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年，同期市場凈租金為

65萬元/年，報酬率為7%,該承租人權(quán)益價值為（）萬元。

A.39.36

B.45.00

C.131.22

D.170.58

【答案】A

20、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導向求取估價對象的價值。

A.預期未來收益

B.預期收益能力

C.預期價格高低

D.預期價格漲落

【答案】A

21、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中位置因素的是

（）o

A.朝向

B.樓層

C.方位

D.交通條件

【答案】D

22、估算估價對象為某個商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期，通過市場

法得到了類似商品房的建設(shè)期為36個月，該在建工程的正常建設(shè)期

為24個月，則后續(xù)建設(shè)期為（）個月。

A.36

B.24

C.16

D.12

【答案】D

23、對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是（）。

A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間

B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間

C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間

D.剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和的時間

【答案】B

24、胃熱的形成原因為

A.邪熱犯胃

B.嗜食辛辣

C.肝膽之火，橫逆犯胃

D.以上均是

【答案】D

25、某建筑物的建筑面積為120m2,該建筑物的有效年齡為8年，

年折舊額為1800元，其重置成本為800元/m2,用直線法計算該建

筑物的成新率為（）o

A.15%

B.44%

C.56%

D.85%

【答案】D

26、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導向求取估價對象的價值。

A.市場交易價格

B.預期收益能力

C.開發(fā)建設(shè)成本

D.未來收益大小

【答案】B

27、使住宅房地產(chǎn)價格明顯上升的是（）。

A.中等收入者收入提高

B.高收入者收入增加

C.低收入者收入增加

D.居民收入提高

【答案】A

28、（）是隨著時間的推移而減少的；

A.原始價值

B.賬面價值

C.市場價值

D.投資價值

【答案】B

29、不同的注冊房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同

一價值時點下的評估值可能有所不同，主要原因是（）o

A.掌握的估價信息不同

B.遵循的估價原則不同

C.履行的估價程序不同

D.估價對象的狀況不同

【答案】A

30、路線價法主要適用于（）。

A.城市街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價

B.舊建筑物的估價

C.新建筑物的估價

D.拆遷房屋的估價

【答案】A

31、估價資料保存的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價

及管理工作。保存估價資料的主要作用不包括（）o

A.有助于估價機構(gòu)和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績

B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛

C.有助于保持估價機構(gòu)工作的連續(xù)性

D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)進行資質(zhì)審查和考核

【答案】C

32、薛雪的著作是

A.《溫病條辨》

B.《濕熱條辨》

C.《溫熱論》

D.《脾胃論》

【答案】B

33、對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值

最大的一般是（）O

A.謹慎價值

B.市場價值

C.殘余價值

D.快速變現(xiàn)價值

【答案】B

34、亞當斯密是古典經(jīng)濟學最著名的代表、古典經(jīng)濟學理論體系的

建立者，于1776年出版了著名的（）。

A.《賦稅論》

B.《國民財富的性質(zhì)和原因的研究》

C.《資本論》

D.《政治經(jīng)濟學原理》

【答案】B

35、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方合同約定成交價格為2385元/m2,

買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由

賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%,應(yīng)由買方繳納的稅費為正

常成交價格的3.9%o若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由

賣方負擔，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)

整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為（）元/m2。

A.2139

B.2146

C.2651

D.2659

【答案】D

36、下列會導致房地產(chǎn)的價格偏高的情況是（）。

A.政府協(xié)議出讓土地

B.購買相鄰房地產(chǎn)

C.賣方不了解行情

D.設(shè)立抵押的房地產(chǎn)

【答案】B

37、間接比較的判定，某可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀

況，價格低2%；而估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價

格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（）的情形。

A.估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實例的房地產(chǎn)狀況，價格高6%

B.可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，價格低6%

C.可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071

D.可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933

【答案】C

38、某酒店5年來年均有效毛收入為420萬元，運營費用為220萬

元，去年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年

有效毛收入減少40萬元，運營費用減少25萬元，該酒店剩余收益

期為10年，假設(shè)降低后的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報酬

率為8.5%。目前該酒店房地產(chǎn)的價值減損額為（）萬元。

A.66.34

B.98.42

C.984.20

D.1213.85

【答案】B

39、常兼他邪合而傷人的是邪

A.熱

B.寒

C.風

D.火

【答案】C

40、運用路線價法估價的步驟一般分為（）。

A.劃分路線價區(qū)段一設(shè)定標準深度一調(diào)查評估路線價一制作價格修

正率表一計算臨街各宗土地的價格

B.劃分路線價區(qū)段一設(shè)定標準深度一選取標準臨街宗地一調(diào)查評估

路線價一制作價格修正率表一計算臨街各宗土地的價格

C.調(diào)查評估路線價一劃分路線價區(qū)段一設(shè)定標準深度一選取標準臨

街宗地一制作價格修正率表一計算臨街各宗土地的價格

D.選取標準臨街宗地一劃分路線價區(qū)段一設(shè)定標準深度一調(diào)查評估

路線價一制作價格修正率表一計算臨街各宗土地的價格

【答案】B

41、成本法是求取估價對象（）的重新購建成本，然后扣除折舊,

以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

A.在估價時點時

B.在交易時

C.在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時

D.在建造完成時

【答案】A

42、下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型是（）。

A.出租的房地產(chǎn)

B.自用的房地產(chǎn)

C.餐飲的房地產(chǎn)

D.自營的房地產(chǎn)

【答案】C

43、陰維脈與任脈在相會于

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.兩眼下部的中央

【答案】C

44、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%,

應(yīng)由買方繳納的稅費為正常負擔下的價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易

中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2,買賣中涉及的稅費均

由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買

方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整

后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。

A.2020.80

B.2214.28

C.2336.45

D.2447.37

【答案】B

45、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品

住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用

途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的市場價值，則應(yīng)按（）進

行評估。

A.工業(yè)廠房

B.工業(yè)用地

C.商品住宅

D.商住用地

【答案】D

46、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同，面積相等，位置相

鄰，但由于（）不同，價值也會有所不同，而且差異可能很大。

A.區(qū)域規(guī)劃

B.臨街狀況

C.周圍環(huán)境

D.地形地勢

【答案】B

47、在經(jīng)濟學范疇的價值中，房地產(chǎn)估價通常所講的價值是指（）。

A.使用價值

B.交換價值

C.理論價值

D.評估價值

【答案】B

48、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是

（）o

A.有租約限制下的價值

B.共有房地產(chǎn)的價值

C.無租約限制下的價值

D.承租人權(quán)益的價值

【答案】D

49、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時

點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)

為在所發(fā)生的時間段的（）o

A.期初

B.期中

C.期末

D.任意階段

【答案】B

50、手三陽經(jīng)行于

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.腋下

【答案】A

51、哪個臟腑的功能影響舌的功能

A.腎

B.心

C.肝

D.脾

【答案】B

52、下列哪一位是“金元四大家”

A.吳鞠通

B.葉天士

C.薛生白

D.劉完素

【答案】D

53、運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法估價時，無需做的是（）。

A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入

C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生

D.估算投資利息和開發(fā)利潤

【答案】D

54、“陰者，藏精而起亟也；陽者，衛(wèi)外而為固也”說明了

A.陰陽互根

B.陰陽互用

C.陰陽對立制約

D.陰陽相互轉(zhuǎn)化

【答案】B

55、房地產(chǎn)估價委托合同的內(nèi)容可以不包括（）。

A.估價服務(wù)費

B.估價目的

C.估價委托書

D.委托人的協(xié)助義務(wù)

【答案】C

56、房地產(chǎn)的（）對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨有的。

A.權(quán)益和區(qū)位

B.權(quán)益

C.實物和權(quán)益

D.區(qū)位

【答案】D

57、某幢電梯已落后的辦公樓，重建價格為2500萬元，該功能落后

電梯的重置成本為40萬元，已計提折舊36萬元，拆除費用為2萬

元，可回收的殘值為5萬元，現(xiàn)安裝新的功能先進的電梯需要120

萬元，該新的功能先進的電梯假設(shè)在重置建造辦公樓時一同安裝只

需要100萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為

()萬元。

A.21

B.27

C.2473

D.2479

【答案】D

58、一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是

()o

A.上升

B.下降

C.保持相對穩(wěn)定

D.先上升后下降

【答案】A

59、運用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格，選取的可比實例建

成時間與估價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期

與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導致每多使用一年價格

下降設(shè)，如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產(chǎn)狀

況調(diào)整系數(shù)為()o

A.100/101

B.100/100

C.100/99

D.100/98

【答案】A

60、由房地產(chǎn)凈收益求取房地產(chǎn)價值的公式屬于凈收益與（）相

匹配的內(nèi)容。

A.資本化率

B.實際報酬率

C.名義報酬率

D.自有資金報酬率

【答案】A

61、在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，“城市化”屬于（）。

A.社會因素

B.環(huán)境因素

C.人口因素

D.行政因素

【答案】A

62、某工業(yè)用地總面積為3000m2,容積率為0.5,樓面地價為1000

元/加?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0,相應(yīng)的樓

面地價為1500元/m2。該改變用途理論上應(yīng)補地價為（）萬元。

A.500

B.525

C.600

D.1650

【答案】D

63、下列敘述反映“陽陽偏盛”的是

A.“重寒則熱，重熱則寒"

B.“陽虛則外寒，陰虛則內(nèi)熱”

C.“陰勝則陽病，陽勝則陰病”

D.“陰陽離決，精氣乃絕"

【答案】C

64、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元/m2,對應(yīng)的報酬

率為7%o現(xiàn)假定報酬率為9%,該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下

的價格最接近于（）元/m2。

A.3275

B.3287

C.3402

D.41375

【答案】C

65、從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是（）,即買方愿意

支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需

花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建造。

A.對照原理

B.替代原理

C.比較原理

D.最高價格原理

【答案】B

66、在房地產(chǎn)估價中，將農(nóng)地視為（）。

A.生地

B.毛地

C.熟地

D.房屋火災保險

【答案】A

67、房地產(chǎn)估價中，遵循獨立客觀公正原則的核心是估價機構(gòu)和估

價人員應(yīng)當站在（）的立場上，評估出一個對各方當事人來說都

公平合理的價值。

A.委托人

B.估價報告預期使用者

C.管理部門

D.中立

【答案】D

68、明確估價基本事項是實施估價的重要前提，實際估價中不能明

確估價事項的責任主要應(yīng)歸屬于（）o

A.估價委托人

B.估價利害關(guān)系人

C.承擔估價項目的估價師

D.估價對象的權(quán)利人

【答案】C

69、拍賣保留價由人民法院參照（）確定。

A.應(yīng)價

B.評估價

C.成交價

D.起拍價

【答案】B

70、同類房地產(chǎn)的市場價格之所以相互牽制，是因為相互間有一定

的（）o

A.互補性

B.權(quán)益差別

C.替代性

D.外部環(huán)境差異

【答案】C

71、某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2,類似商品住宅現(xiàn)房的

月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%,類似商品住宅期房的

市場價值為5000元/m2,尚需10個月才能入住，風險補償為現(xiàn)房市

場價值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場價值為（）元/成。

A.4653

B.5347

C.5352

D.5366

【答案】D

72、（）是對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)按相似性分組，并

在組內(nèi)選定標準房地產(chǎn)測算其價值，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標準房地

產(chǎn)價值調(diào)整為各宗被估價房地產(chǎn)價值。

A.假設(shè)開發(fā)法

B.標準價調(diào)整法

C.多元回歸分析法

D.損失資本化法

【答案】B

73、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權(quán)出

讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年,

則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為（）年。

A.40

B.42

C.48

D.50

【答案】C

74、某幢大廈的總建筑面積為10000m2,房地總價值為5800萬元，

其中土地總價值為3000萬元。某人購買了其中250m2,該部分的房

地價值為130萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應(yīng)占有的土

地份額為（）。

A.2.0%

B.2.24%

C.2.5%

D.4.33%

【答案】A

75、某舊住宅的重置成本為40萬元，門窗、墻面、地面等破損引起

的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型設(shè)計不好、沒有獨用衛(wèi)生間、燃氣和共

用電視天線引起的功能折舊為6萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的外

部折舊為4萬元。該舊住宅的折舊總額是（）萬元。

A.9

B.13

C.10

D.7

【答案】B

76、運用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價，采用直接成本利潤率計

算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤時，計算基數(shù)不包括（）o

A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值

B.后續(xù)的建設(shè)成本

C.后續(xù)的管理費用

D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費

【答案】C

77、某商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益在樂觀、保守和最可能情況下的估價值

分別為6萬元、4.2萬元和5.4萬元。若收益期限為30年，報酬率

為6%,無法定優(yōu)先受賠償款。則該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值為（）

萬兀O

A.57.81

B.71.58

C.74.33

D.82.59

【答案】A

78、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯誤

的是（）o

A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式

B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、

租金等

C.弄清土地區(qū)位主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性

D.弄清土地實物狀況主要是為了預測后續(xù)開發(fā)的必要支出

【答案】C

79、（）是隨著時間的推移而減少的；

A.原始價值

B.賬面價值

C.市場價值

D.投資價值

【答案】B

80、關(guān)于估價資料歸檔的說法，錯誤的是（）o

A.估價師和相關(guān)工作人員不得將估價資料據(jù)為己有或者拒不歸檔

B.估價項目來源和接洽情況記錄、估價報告、估價委托合同、實地

查勘記錄、估價報告內(nèi)部審核記錄等應(yīng)歸檔

C.估價檔案自估價報告出具之日起計算滿10年的，即可銷毀

D.估價機構(gòu)終止的，其估價報告及相關(guān)資料應(yīng)移交當?shù)亟ㄔO(shè)（房地

產(chǎn)）行政主管部門或者其指定的機構(gòu)

【答案】C

多選題（共40題）

1、建筑物的功能折舊又稱精神磨損，其原因主要是（）。

A.自然環(huán)境惡化

B.消費觀念變更

C.設(shè)備陳舊落后

D.城市規(guī)劃改變E政府政策變化

【答案】BC

2、下列屬于土地使用管制的事項有（）。

A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地

B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施

C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0

D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E某

宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

【答案】AC

3、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的（）o

A.客觀收益

B.實際收益

C.有形收益

D.無形收益

E.潛在收益

【答案】ABCD

4、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有

較大差異，其可能的原因有（）。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數(shù)選取不合理

C.估價作業(yè)日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象

【答案】AB

5、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的（）o

A.獨一無二

B.壽命長久

C.供給有限

D.價值量大

E.保值增值

【答案】AD

6、估價人員平常就應(yīng)留意收集估價所需的有關(guān)資料，在估價時更應(yīng)

如此。估價所需的資料主要包括（）。

A.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

B.對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

C.同類房地產(chǎn)交易、成本、收益等資料

D.反映估價對象狀況的資料

E.本地區(qū)各種類型房地產(chǎn)的價格變化資料

【答案】ABCD

7、下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有（）o

A.市場價值

B.評估價值

C.投資價值

D.抵押價值

E.現(xiàn)狀價值

【答案】AC

8、補地價是指需要補交給政府的一筆地價或土地使用權(quán)出讓金、土

地收益等。（）是需要補地價的主要情形。

A.出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期

B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更容積率

C.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)

D.改變原土地使用權(quán)出讓時規(guī)定的用途

E.拍賣土地使用權(quán)

【答案】ABD

9、下列關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）o

A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本

E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格

【答案】BCD

10、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值進行評估時，應(yīng)遵循的估價原則有（）o

A.合法原則

B.價值時點原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹慎原則

【答案】ABC

11、收益性房地產(chǎn)包括（）o

A.餐館

B.旅店

C.加油站

D.農(nóng)地

E.未開發(fā)的土地

【答案】ABCD

12、下列（）是按承重構(gòu)件劃分的建筑物結(jié)構(gòu)類型。

A.鋼結(jié)構(gòu)

B.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

C.塑料結(jié)構(gòu)

D.磚木結(jié)構(gòu)

E.磚混結(jié)構(gòu)

【答案】ABD

13、下列關(guān)于標準價調(diào)整法的表述中，正確的有（）o

A.標準價調(diào)整法是一種批量估價方法

B.標準房地產(chǎn)必須是實際存在的

C.房地產(chǎn)分組包括分用途.分類型.分區(qū)域

D.估價范圍僅指估價的區(qū)域范圍

E.主要用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價格評估

【答案】AC

14、運用比較法進行估價的步驟包括（）o

A.收集大量交易實例

B.對選取的可比實例進行比較

C.選取一定數(shù)量的可比實例

D.對可比實例的成交價格依次進行換算、修正和調(diào)整

E.采用數(shù)學方法測算出估價對象的價值或價格

【答案】ACD

15、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括()。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】AB

16、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)需房地產(chǎn)估價,

()o

A.私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的

B.辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金

C.按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的

D.是不改變土地劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金E轉(zhuǎn)讓的房地

產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的

【答案】BD

17、關(guān)于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）o

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素

基礎(chǔ)上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而

評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相

同

E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果

【答案】AB

18、有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格，下列表述正確的有（）0

A.價值是內(nèi)在的.客觀的和相對穩(wěn)定的

B.房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值

C.房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動

D.現(xiàn)實中由于個人偏好.定價決策.無知等原因，時常發(fā)生價格背離

價值的情況

E.房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定

【答案】ABCD

19、下列情況可以采用表格形式的估價報告的有（）。

A.住宅房屋征收分戶估價報告

B.單套住宅抵押估價報告

C.為房地產(chǎn)開發(fā)商投資價值評估

D.企業(yè)破產(chǎn)評估

E.企業(yè)廠房、辦公樓抵押評估

【答案】AB

20、估價對象為一宗熟地，對其可比實例權(quán)益狀況進行調(diào)整時，應(yīng)

包括的內(nèi)容有（）o

A.建筑密度

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.周邊道路交通管制狀況

【答案】ABD

21、一份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、

目錄及（）O

A.估價師聲明

B.估價假設(shè)和限制條件

C.估價特殊說明

D.估價技術(shù)報告

E.估價結(jié)果報告

【答案】ABD

22、長期趨勢法可以用于（）。

A.推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格

B.預測收益法中未來的租金、空置率等

C.市場法中對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力

E.填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

【答案】ABD

23、在房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括評估（）。

A.擬買賣的房地產(chǎn)市場價值

B.買方愿意支付的最低價

C.買方可承受的最高價

D.賣方可接受的最低價

E.賣方愿意接受的最高價

【答案】ACD

24、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用

成本法估價應(yīng)注意的內(nèi)容包括（）o

A.應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本

B.應(yīng)采用實際成本而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

【答案】ACD

25、評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應(yīng)包含在

估價對象范圍內(nèi)的有（）o

A.二次裝修時所鋪的木地板

B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備

C.嵌入式固定衣柜

D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)

E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)

【答案】CD

26、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會導致房地

產(chǎn)價格下降的有（）o

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量

E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機

【答案】AC

27、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用

成本法估價應(yīng)注意的內(nèi)容包括（）o

A.應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本

B.應(yīng)采用實際成本而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

【答案】ACD

28、比較法可用于（）的求取。

A.經(jīng)營收入

B.空置率

C.報酬率

D.土地用途

E.入住率

【答案】ABC

29、下列各項中，不屬于房地產(chǎn)價格影響因素中區(qū)域因素的有（）。

A.土地形狀

B.地形

C.城市規(guī)劃調(diào)整

D.環(huán)境狀況

E.配套設(shè)施狀況

【答案】AB

30、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，

首付款為房價的30%,余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額

支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有（）。

A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格

B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

C.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元

D.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元E該房地產(chǎn)不存在名義價格

【答案】D

31、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）

來實現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】ABCD

32、下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封

B.未進入被征收房屋內(nèi)實地勘察，估價中對其內(nèi)部狀況進行的合理

設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設(shè)其

是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可

能的容積率等指標進行的合理設(shè)定

【答案】AD

33、根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對

象的有（）o

A.土地所有權(quán)

B.依法承包的荒山的土地使用權(quán)

C.宅基地使用權(quán)

D.固有汽車加油站

E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

【答案】AC

34、下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有（）o

A.市場價值

B.評估價值

C.投資價值

D.抵押價值

E.現(xiàn)狀價值

【答案】AC

35、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有

（）o

A.企業(yè)所得稅

B.個人所得稅

C.印花稅

D增值稅

E.契稅

【答案】ABCD

36、有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格，下列表述正確的有（）0

A.價值是內(nèi)在的.客觀的和相對穩(wěn)定的

B.房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值

C.房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動

D.現(xiàn)實中由于個人偏好.定價決策.無知等原因，時常發(fā)生價格背離

價值的情況

E.房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定

【答案】ABCD

37、對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱的說法，錯誤的有（）。

A.標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱

【答案】ABC

38、假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最

佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的（）。

A.可接受性

B.保值增值性

C.現(xiàn)實社會需要程度

D.未來發(fā)展趨勢E固定性

【答案】ACD

39、下列有關(guān)房地產(chǎn)征收、征用的表述中，正確的有（）o

A.征收的實質(zhì)是強制收買

B.征用的實質(zhì)是強制使用

C.征收是一種強制的臨時使用房地產(chǎn)的行為

D.征用是所有權(quán)的改變，不返還

E.征收.征用都是無償?shù)?，不給予補償

【答案】AB

40、決定某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有（）。

A.該類房地產(chǎn)的價格水平

B.消費者的收入水平

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本

D.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來的預期

【答案】ACD

大題（共10題）

一、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的

市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實

例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月

30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于

6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元

人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于

1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人

民幣計價的市場價格。

【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積二

60m2/0.72=83.33m22）房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成分的房地

產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成分的價值=112萬元-3.5萬元=108.5萬元

可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61x16.5萬美元=109.065萬元

人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格;賣方實得金額/

（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）=109.065萬/（1-7%）=117.274

萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣

+1.2=95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民

幣為基準的，取實際成交日的匯率）

二、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有

下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年

后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期

為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在

改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來

第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2.天，可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)

售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%0方案二：改擴

建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加

建筑面積17600in2；預計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管

理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣

告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可

完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的

6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,

現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年

期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地

樓面地價下降5%,居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購

買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管

理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料,

求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)

【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：(從舊廠房到批發(fā)市場)從第

2-11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年

凈租金收益=3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)

開發(fā)完成后的價值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1

+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-

2.5%)x[l-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)

11=857

2.35+0.32V1VI=12606.39（萬元）（改造期1年，出租

期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價=4500x26400-

1500x12500=10005萬元契稅=（補地價+舊廠房價值VO）x4%

=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用=1000x26400/（1

+15%）0.5=2461.81萬元營銷費用=1300.86x0.5/（1+15%）

0.75=585.71萬元舊廠房的價值V0=12606.39-10005-400.2

-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83（萬元）

三、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使

用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑

物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積

占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房

地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空置率為20%,平均每月除稅

費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%,

該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2,土地報酬率為8%,建筑物報

酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：

A=40000x0.7x（1-20%）x40xl2=1075.2（萬元）；（2）總

運營費用：C=30xl2+1075.2x8%=446.02（萬元）；（3）年凈收

益：a=A-C=1075.2-446.02=629.18（萬元）；或a=4x0.7x（1

-20%）x40xl2x（1-8%）-30x12=629.18（萬元）；（4）±

地總價：L=40000/4x2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：

aL=2100x8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（萬元）；（6）

年建筑物凈收益:aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（萬元）；

（7）建筑物總價：B=448.99/10%x[1-1/（1+10%）40-5]

=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

四、某幢寫字樓，土地面積4000吊，總建筑面積為9000吊，建成

于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目~2047

年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/

m,建筑物重建成本為3000元/吊，建筑物自然壽命為60年，有效

年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為

3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，

必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，

可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安

裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為

250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由

于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增

加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，

區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租

金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%,銀行貸款年利

率為5%,土地報酬率為8吼（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。

試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】

五、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的

市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實

例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月

30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于

6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元

人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于

1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人

民幣計價的市場價格。

【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積二

60m2/0.72=83.33m22）房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成分的房地

產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成分的價值=112萬元-3.5萬元=108.5萬元

可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61x16.5萬美元=109.065萬元

人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/

（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）=109.065萬/（1-7%）=117.274

萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣

?1.2=95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民

幣為基準的，取實際成交日的匯率）

六、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月

通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月

建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年

使用權(quán)的市場價格是500元/m2,同類建筑物重置價格是1000元/m2。

通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需

花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價

格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】

七、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10

月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸

款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期

間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成,

現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂

觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500

萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率

為8%0請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市

場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的

購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務(wù)；二是購

買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=

未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值-已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額-其

他法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值-（已抵

押貸款余額/社會一般貸款成數(shù))-其他法定優(yōu)先受償款1)2013年

10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹

慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬

元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Yx[l-1/(1+Y)

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：

V=500/8%x[l-l/(1+8%)35]=5827.28(萬元)2)求解已抵押貸款

余額先求年償還額600=A/6%x[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還

貸款余額P=81.52/6%x[l-l/(1+6%)7]=455.08(萬元)3)2013

年10月1日再次抵押價值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12

(萬元)

八、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有

下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年

后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期

為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在

改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來

第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2.天，可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)

售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%,房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴

建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加

建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管

理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣

告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可

完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的

6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,

現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年

期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地

樓面地價下降5