武漢2017年房地產(chǎn)市場半年報

武漢2017年房地產(chǎn)市場月報——“四限”時代，“面包面粉”供不應(yīng)求，政策難言放松武漢世聯(lián)行市場研究中心2017.7世聯(lián)君匯領(lǐng)跑中國不動產(chǎn)交易全鏈條服務(wù)□新房代理交易□電商交易□二手房交易□世聯(lián)金融□紅璞公寓□松塔裝修世聯(lián)興業(yè)前期開發(fā)咨詢＆中后期資產(chǎn)管理□區(qū)域開發(fā)□城市更新□產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)□旅游地產(chǎn)□軌道交通□專題研究□地產(chǎn)開發(fā)□綜合體服務(wù)□資產(chǎn)管理專注于房地產(chǎn)前端土地研究專業(yè)的房地產(chǎn)中后端市場服務(wù)24年歷程+72家子公司+1站式服務(wù)平臺全鏈條綜合服務(wù)商前期咨詢、銷售代理、資產(chǎn)管理的全方位與專業(yè)化服務(wù)代理銷售＆助力銷售的多樣化服務(wù)市場回顧政策武漢土地市場武漢商品房市場武漢市場展望目錄Part1

市場回顧

在上海剛剛宣布“要拿地，只能租，不能賣”之后，廣州發(fā)布《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》，曝出大消息：租購?fù)瑱?quán)。這條堪稱中國住房租賃史上具有里程碑意義的措施，究竟意味著什么？做大租賃需求市場，租售同權(quán)。不管是承租人子女，還是學(xué)區(qū)房子女，統(tǒng)統(tǒng)就近入學(xué)，享同等權(quán)利。做大租賃供應(yīng)市場，鼓勵供應(yīng)主體多元化。允許商業(yè)用房改租賃住房，土地年限不變，水，電，氣通通按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；鼓勵城中村做好安防，統(tǒng)一出租。減稅，干租賃就減稅。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)，機構(gòu)和個人，落實稅收優(yōu)惠政策支持。增加住房公積金對租賃住房的支持力度。凡是租賃提取公積金，從以前每月提取不超過上年度平均月工資的60%，提高到80%。市場回顧回顧一：“租購?fù)瑱?quán)”承租人子女就近入學(xué)中國自貿(mào)區(qū)分布2013年8月22日中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)成為中國首個自貿(mào)區(qū)2014年12月12日2016年8月31日中國（廣東）自由貿(mào)易試驗區(qū)、中國（天津）自由貿(mào)易試驗區(qū)、中國（福建）自由貿(mào)易試驗區(qū)中國（遼寧）自由貿(mào)易試驗區(qū)、中國（浙江）自由貿(mào)易試驗區(qū)、中國（河南）自由貿(mào)易試驗區(qū)、中國（湖北）自由貿(mào)易試驗區(qū)、中國（重慶）自由貿(mào)易試驗區(qū)、中國（四川）自由貿(mào)易試驗區(qū)、中國（陜西）自由貿(mào)易試驗區(qū)自由貿(mào)易區(qū)通常指兩個以上的國家或地區(qū)，通過簽訂自由貿(mào)易協(xié)定，相互取消絕大部分貨物的關(guān)稅和非關(guān)稅壁壘，取消絕大多數(shù)服務(wù)部

門的市場準(zhǔn)入限制，開放投資，從而促進商品、服務(wù)和資本、技術(shù)、人員等生產(chǎn)要素的自由流動，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，促進共同發(fā)展。也是

通常所稱的“境內(nèi)關(guān)外”的特殊區(qū)域。第一批第二批第三批分布特征：由沿海向中部城市擴張市場回顧回顧二：湖北等7個省市入選全國第三批自貿(mào)區(qū)市場回顧回顧三：武漢長江新城規(guī)劃初步敲定年內(nèi)選址出臺進展：近日，長江日報記者從僑商僑智助推武漢發(fā)展大會上獲悉，武漢長江新城規(guī)劃建設(shè)又有新進展，具體選址將于近期公布。選址規(guī)模：近期起步區(qū)30平方公里左右，中期發(fā)展區(qū)100平方公里左右，遠期控制區(qū)500平方公里左右。定位：屆時將形成“四鎮(zhèn)”新格局，再造一個新武漢。根據(jù)規(guī)劃，長江新城的總的目標(biāo)定位和要求是：堅持世界眼光、國際標(biāo)準(zhǔn)、中國特色、高點定位，打造高效高新產(chǎn)業(yè)集聚的創(chuàng)新名城以超前理念，世界眼光打造代表城市發(fā)展最高成就的展示區(qū)，全球未來城市的樣板重點圍繞主城區(qū)長江段，集中展示長江文化、生態(tài)特色、發(fā)展成就和文明，打造世界級城市中軸文明景觀帶長江新城長江主軸市場回顧回顧四：西四環(huán)通車武漢正式邁入四環(huán)時代環(huán)線全長途經(jīng)建成時間內(nèi)環(huán)

31公里鸚鵡洲大橋—津水路—中山路—友誼大道—長江二橋—解放大道—航空路—月湖橋—江城大道—動物園路—馬鸚路鸚鵡洲大橋—二七長江大橋—江漢二橋及發(fā)展大道—水東路—東湖路—珞獅北路—珞獅南路—雄楚大街—墨水湖北路—龍陽大道等圍合而成1995年二環(huán)

48公里2015年三環(huán)

88公里白沙洲大橋和天興洲大橋圍合而成2010年四環(huán)沌口長江大橋、青山長江大橋圍合143公里188公

途經(jīng)京珠高速東西湖紅羽村、江夏豹里

澥鎮(zhèn)、陽邏長江公路大橋2020年前全線通車外環(huán)2007年武漢市長萬勇提出：武漢市要打造“暢通二環(huán)、提升三環(huán)、建成四環(huán)、東擴外環(huán)，新建5條以上放射性道路，打造環(huán)射成網(wǎng)、循環(huán)連通的‘五環(huán)十八射’快速路網(wǎng)體系青山長江大橋：已開工，計劃2

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9年建成東四環(huán)：已評審，計劃2

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9年建成四環(huán)線東段北四環(huán)：已開工，計劃2

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9年建成西四環(huán)：2

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7年上半年已建成沌口長江大橋：已開工，計劃2

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7年建成南四環(huán)：已開工，計劃2

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7年建成2016年10月后政策逐漸轉(zhuǎn)變《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，首套房貸利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；擁有1套住房并已結(jié)清貸款，再次申請購買執(zhí)行首套房貸政策；未執(zhí)行限購的城市，對擁有2套及以上住房并結(jié)清貸款的，放開多套房貸。2014年“9.30”

2015年“3.30”《中國人民銀行住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，支持居民家庭購買普通自住房。對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例為不低于40%...《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)

營行為維護房地產(chǎn)市場秩序的通知》，凈化房地產(chǎn)市

場環(huán)境，維護房地產(chǎn)市場秩序，保護消費者合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在此之前20多個城市收緊了限購、限貸政策。2016年“10.10”堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，綜合運用

金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建

立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落。要在宏觀上管

住貨幣，微觀信貸要支持合理自住購房，嚴格限制信

貸流向投資投機性購房。2017年中央經(jīng)濟工作會議市場回顧回顧五：中央政策定調(diào)-2016年10月政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，2017年市場調(diào)控定調(diào)為繼續(xù)收緊限購限貸限價限精戶籍限購2套，非戶籍限1套，限購涉及除漢南、蔡甸、新洲、部分黃陂、部分東西湖之外的區(qū)域首套首付比例30%，二套首付比例50%，二套及以上非普通商品房首付70%武漢老盤加推房價一律不能漲原則上不能高于去年10月武漢新盤首開開盤價格不能高于周邊售價低于1萬，全裝修不高于2000

；售價1—1.5萬，全裝修不高于2500；售價1.5—2萬，全裝修不高于3000；售價2—2.5萬，全裝修不高于3500；售價2.5—3萬，全裝修不高于4000；售價3萬以上，全裝修不高于5000市場回顧回顧六：武漢進入“四限”時代，住房政策相較2010、2011年調(diào)控力度加強，手段更為全面，對市場產(chǎn)生較明顯沖擊市場回顧回顧七：因供應(yīng)緊張，上半年武漢住宅銷售火爆，逾百盤開盤日數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)監(jiān)測市場回顧回顧八：成交兩極分化，豪宅及剛需剛改產(chǎn)品市場表現(xiàn)火爆第一梯隊單價3萬第二梯隊單價2-2.5萬/㎡第三梯隊單價1.5萬/㎡以下頂級豪宅，市場表現(xiàn)較好典型項目：華僑城純水岸、萬達御湖世家，泛海國際蕓海園高端改善型，市場表現(xiàn)一般典型項目：中建御景新城、萬科翡翠玖璽、萬科主場、興華尚都國際純剛需型，市場表現(xiàn)火爆，開盤即售罄典型項目：保利清能西海岸、保利上城、恒大龍城Part2

政策武漢政策政策后的市場走勢2016

.08

2016

.08

2016

.08

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2016

.10新廣告法加強市場監(jiān)督，強化商品房預(yù)售管理，打擊市場亂象重啟限貸，二套房認貸從嚴，首付上調(diào)重啟限購，首套房首付3成2016年年初開始，多項政策利好出臺，全面推進去庫存，引發(fā)武漢樓市熱度瘋漲2016四季度開始，多項調(diào)控出臺，抑制房價過熱，促進市場理性發(fā)展中共中央政治局會議：分城調(diào)控去庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；習(xí)近平主席：房子是用來住的，不是用來炒的；2016經(jīng)濟工作會議：抑制房地產(chǎn)泡沫，加快出臺房地產(chǎn)長效調(diào)控機制。推出全裝修限價新規(guī)銷售監(jiān)管加強備案價漲幅限制首套房首付2

.5

成

限購升級，外

限購范圍升級，二套五成

地人限兩年社保

熱門遠城區(qū)納入限購范圍2016

.10

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.11

2016

.11

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2017

.04

2017

.05不接受精裝備案新一輪專項整治，打擊開發(fā)商違法行為武漢政策2016年下半年以來調(diào)控政策逐步加碼，目前武漢處于有史以來樓市政策最嚴苛的四限時代：限購、限貸、限價、限精裝時間

事件

要點明細取得預(yù)售證10日內(nèi)，必須開盤2

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6

年8

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銷售監(jiān)管加強2

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7年4月2

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6年8月新廣告法敏感字眼不得宣傳，禁止等2

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6年8月限價每年備案價漲幅不得超過12%，每個月限漲1%2

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6年9月首付提升二套及以上商業(yè)住房貸款提升至40%2

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0月首付提升首套首付比例25%，二套首付比例50%2

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0月首付再次加碼首套首付30%，二套首付50%，144平以上7成，二套以上需全款2

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1月限購主城區(qū)全面限購，外地戶籍購房需滿2年社保2

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1月不接受精裝備案房管局僅接受毛坯備案，精裝修需另簽委托協(xié)議2

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6年1

2月限購加碼遠城區(qū)加入限購啟動新一輪專項整治打擊強制推商貸、捆綁搭售、囤積房源等違法行為2

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7年5月調(diào)整貸款利率、精裝修限價首套不低于基準(zhǔn)利率，二套上浮15%，精裝修與房價設(shè)置價格指導(dǎo)區(qū)間武漢政策因市場火爆迫使政策收緊頻繁，今年的調(diào)整力度主要在于控價及場整頓，最高標(biāo)準(zhǔn)不超過5000元/平方米精裝修限價武漢首創(chuàng)裝修規(guī)范先例，裝修房將根據(jù)房屋備案價執(zhí)行分段指導(dǎo)申請預(yù)售環(huán)節(jié)—預(yù)售備案時明確是否為全裝修房，并就接受裝修價格指導(dǎo)、制作樣板房和公示并嚴格執(zhí)行裝修標(biāo)準(zhǔn)等做出書面承諾；開發(fā)商拿到預(yù)售許可證后，應(yīng)接受并配合房管部門對樣板房、裝修標(biāo)準(zhǔn)和裝修合同（協(xié)議）公示情況進行查驗。銷售環(huán)節(jié)—開發(fā)商需現(xiàn)場公開展示全裝修樣板房，明確交付內(nèi)容和范圍，并按照明碼標(biāo)價的規(guī)定，公示裝修價格、標(biāo)準(zhǔn)、主要材料和設(shè)備的品牌、型號、房屋裝修合同（協(xié)議）樣本；不得另行委托第三方簽訂裝修協(xié)議，裝修協(xié)議應(yīng)包括房屋交付標(biāo)準(zhǔn)、裝修價格、裝修主要材料及設(shè)備品牌型號、維修責(zé)任和糾紛處理方式等內(nèi)容。售價低于1萬1-1.5萬1.5-2萬2-2.5萬2.5-3萬3萬以上全裝修價不高于2千不高于2千5不高于3千不高于3千5不高于4千不高于5千重點整治措施如下：1.新開樓盤房價一律不能漲。對于不接受備案指導(dǎo)價的樓盤項目，3個月內(nèi)對其重新定價備案不予復(fù)議，暫緩發(fā)放預(yù)售許可證。2.需10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源，嚴查捂盤惜售、囤積房源;3.在標(biāo)價和公示的收費之外加價，另行收取未予標(biāo)明的費用;4.以捆綁搭售或附加條件，迫使購房人接受其他商品或者服務(wù)（車位/精裝修）；5.發(fā)布虛假房源信息和廣告宣傳，營造市場供不應(yīng)求的假象;捏造或者散布漲價、政策變化等謠言，惡意炒作、哄抬房價，擾亂市場秩序;6.未取得預(yù)售許可證或不符合商品房銷售條件的開發(fā)項目，自行或委托第三方電商

平臺、機構(gòu)，以認籌、預(yù)訂、吸納會員、購買基金或者理財產(chǎn)品等方式向購房人收取購房定金、預(yù)訂款等費用，借機抬高房價;7.采取返本銷售或者變相返本銷售、售后包租或者變相售后包租等方式預(yù)售商品房;8.強制推行商業(yè)貸款，拖延、阻撓購房人辦理公積金貸款。房管局專項整治全面展開專項整治活動，同時武漢新開樓盤房價一律不能漲，原則上不能高于去年10月均價2014.4武漢調(diào)整公積金政策2014.7武漢首次放開限購2014.9武漢限購全面解除限貸松綁2015.3首付比例下降2015.9首付比例下降2016.1首付比例下降至2成2016.8嚴懲捂盤惜售2016.10首付比例上調(diào)至3成2016.11限購限貸2016.12限購加碼

遠城區(qū)限購2017.4限制精裝修價格政策后的市場走勢新政后市場表現(xiàn)出價穩(wěn)量跌：限價的出臺遏制了房價快速上漲，而成交量的下滑是由于供應(yīng)減少的影響數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)Part3

武漢土地市場土地成交土地價格分區(qū)域成交地價TOP10地塊之最土地成交上半年土地成交面積710萬方，成交金額746億，成交額處于高位2017年上半年武漢土地成交面積710萬方，成交金額746億，成交情況處于高位。成交結(jié)構(gòu)，住宅性質(zhì)土地占比40%、商辦性質(zhì)土地占比10%、工業(yè)性質(zhì)土地占比49%。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)土地價格復(fù)地、遠洋、中信泰富等巨型體量舊改項目的高地價成交，使得上半年住宅樓面均價首次破“6”，達歷史峰值2017年上半年住宅性質(zhì)土地整體均價6125元/㎡，多個巨無霸城中村地塊的相繼成交拉升了上半年住宅土地的整體均價。住宅性質(zhì)地價中，江漢地價最高達到19095元/㎡。商辦性質(zhì)地價中，江岸地價最高達到7498元/㎡數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)分區(qū)域成交上半年土地成交多集中在蔡甸、東西湖、黃陂及東湖高新等四環(huán)內(nèi)外區(qū)域各區(qū)域成交中，東湖高新土地成交量最高達到63.9萬方，且以三環(huán)外的光谷東南土地成交為主。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)樓面地價(元/㎡)19095.215183.9710555.29838.719326.659278.598456.958277.898101.391江漢區(qū)青年路與雪松路交匯處東至上河街，南至沿河大道，西至多福家電市場，北至漢正街東至寶慶街，南至沿河大道，西至上河街，北至漢水街硚口區(qū)古田路與古畫路交匯處江漢住宅、商服用地15000028642812.32%中海2硚口住宅、商服用地5275308010005.39%復(fù)地3硚口住宅、商服用地4737005000000%復(fù)地4硚口住宅1860001830008.61%電建5歸元寺北路以南，國博大道以北，鸚鵡大道以西歸元寺路以東歸元片B包東西湖區(qū)徑河街金北一路南、張柏路西江岸區(qū)二七沿江商務(wù)核心區(qū)北片，東至沿江大道，南至規(guī)劃206號路，西至解放大道，北至規(guī)劃201號路漢陽大道以南，國博大道以北，鸚鵡大道以西，肖家灣路以東歸元片A包漢陽住宅、商服、公園與綠地、街巷、公共設(shè)施8079007535000%遠洋6東西湖住宅、商服用地17675016399940.04%電建7江岸住宅、商服、文體娛樂、科教、公園與綠地用地11730009920000%中信泰富8漢陽住宅、商服、科教、公園與綠地住宅、商服、公園綠地、文體娛樂用地9018007465000%遠洋9江岸區(qū)二七沿江商務(wù)核心區(qū)南二片江岸4024003260000%國華人壽保險上半年地價TOP10單價TOP10均為綜合性質(zhì)用地，過萬地塊僅三宗，其中中海青年路地塊榮登上半年單價地王今年調(diào)控加碼后，政府有意給土地市場降溫，一次報價等規(guī)則相繼出臺，限地價意圖明顯。福建三遠蔡甸地塊方式：招拍掛金科大洲村地塊方式：招拍掛北京華僑城五里墩地塊方式：合作康橋光谷地塊方式：招拍掛五礦盤龍城地塊方式：招拍掛南山三盤環(huán)龍線城地塊方式：招拍掛中民投蔡甸地塊方式：P

P

P上半年新晉品牌房企2016年品牌房企蜂擁進入武漢，2017年持續(xù)擴張拿地，其中金科五礦、康橋等房企通過各種途徑于武漢拿地半年之最半年總價“地王”：遠洋——150億元遠洋以150億總價競得歸元寺A\B包綜合地塊，折合樓面價8277—9326元/㎡。半年“單價”地王：中?！?9095元/㎡中海以總價26.4億元、樓面價19095元/㎡，溢價率12%拿下青年路商住地塊，刷新武今年上半年最高單價紀(jì)錄，也創(chuàng)下江漢片區(qū)單價地王。P（2017）033、034號地塊位于漢陽大道以南，國博大道以北，鸚鵡大道以西，肖家灣路以東的歸元片，其中P（2017）033號成交樓面價為

8277元/平米，P（2017）034號成交樓面價為9326元/平米。規(guī)劃有2棟150米塔樓、4棟100米塔樓及多棟超高層住宅，至少引入1家世界500強總部或區(qū)域總部和3家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)區(qū)域總部。地塊點評：漢陽濱江的發(fā)展一直不溫不火，一度處于價格洼地，但2017年以來，隨著中建三局房地產(chǎn)公司成功并購漢陽濱江核心地塊，遠洋成功落戶歸元文化區(qū)，百萬方翠微片改造即將開建，以及碧桂園濱江地塊的報建，漢陽的規(guī)劃將逐步兌現(xiàn)，開啟濱江豪宅的新時代。熱門地塊遠洋150億底價拿下歸元寺片P(2017)033、034號地塊中海以28.64億的總價競得青年路P(2016)151號地塊，建面15萬方地價19095元/㎡P（2016）118號地塊位于江漢區(qū)青年路與雪松路交匯處的商住地，地塊起始價255000萬元，加價3.1億，最終被北京鑫景通達置業(yè)有限公司競得，其實際控股人為中海。周邊來看，地塊緊鄰環(huán)貿(mào)ICC，也是江漢區(qū)的核心地段。周邊不乏武漢廣電中心、招銀大廈、新世界百貨、泛海CBD等商業(yè)中心，辦公、商務(wù)氛

圍濃厚。地塊點評：1）繼月湖橋項目和萬錦江城早早售罄后，中海在武漢已蟄伏多年，再次拿地勢在必得2）19095元/㎡的地價已是江漢區(qū)的地王項目，目前區(qū)域項目均價20000—

30000元/㎡，未來入市有壓力。熱門地塊土地市場小結(jié)土地成交2017年上半年武漢土地成交面積710萬方，成交金額746億，成交情況處于高位。成交結(jié)構(gòu)，住宅性質(zhì)土地占比40%、商辦性質(zhì)土地占比10%、工業(yè)性質(zhì)土地占比49%。土地價格復(fù)地、遠洋、中信泰富等巨無霸體量舊改項目的高地價成交，使得上半年住宅樓面均價首次破“6”，達歷史值。成交區(qū)域上半年土地成交多集中在蔡甸、東西湖、黃陂及東湖高新等四環(huán)內(nèi)外區(qū)域。地價Top10單價TOP10均為綜合性質(zhì)用地，且過萬地塊僅三宗，其中中海青年路地塊榮登上半年單價地王。Part4

武漢商品房市場企業(yè)TOP10住宅TOP10商品房商品住房庫存周期寫字樓商業(yè)銷售十強均為品牌房企，累計市場占有率高達30%，行業(yè)聚合度高企業(yè)TOP10排名企業(yè)成交套數(shù)(套)成交面積(萬方)成交金額(億元)市場占有率1保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司650260.016467.775.6%2綠地控股集團股份有限公司517754.886952.404.3%3萬科企業(yè)股份有限公司324732.710745.473.8%4中國恒大集團431344.911243.193.6%5湖北福星科技股份有限公司363931.063934.282.8%6金地(集團)股份有限公司230620.854231.572.6%7碧桂園控股有限公司290824.996826.522.2%8湖北清能地產(chǎn)集團有限公司267726.919325.552.1%9武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團有限公司325226.558523.952.0%10保利置業(yè)集團有限公司222619.825520.751.7%數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)單盤持續(xù)火爆，從主城區(qū)到四環(huán)，日光成為常態(tài)。均價9000—12000元/㎡樓盤是市場主流住宅TOP10排名項目名稱區(qū)域成交套數(shù)(套)成交面積(萬方)成交均價(元/㎡)成交金額(億元)1綠地國際理想城東湖高新184922.291022322.792保利清能西海岸江夏219722.26917720.423保利上城洪山188117.921024818.374長投綠城蘭園江夏172418.24985817.985保利香頌漢陽123512.441397017.386綠地香樹花城青山171117.74906016.077保利新武昌洪山157915.381043916.058江南花山郡江夏166918.25764213.959華潤翡翠城硚口102411.041235713.6410藍光林肯公園硚口97310.931191813.02數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)住宅調(diào)控，商辦投資項目有所復(fù)蘇，品牌口碑較高的綜合體受益商辦成交排行榜2017年上半年寫字樓成交金額

TOP5排名 項目2017年上半年商業(yè)成交金額TOP52017年上半年公寓成交金額TOP51泛海國際中心成交金額（億）13.91排名1項目武漢中央文化區(qū)成交金額（億）4.44排名1項目碧桂園泰富城成交金額（億）8.019.302金地雄楚1號3.622福星惠譽榜YOUNG6.626.623武漢白貿(mào)城3.193武漢客廳3.284.054頂琇國際城2.914聚誠怡江大廈3.012鳳凰國際3福星惠譽4世紀(jì)江尚中心5武漢中央文化區(qū)3.555舵落口門業(yè)大市場2.885新城陽光國際廣場2.79數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)2017年上半年武漢市商品房銷售面積1196萬方，同比下降29.2%；銷售金額1208億，同比下降23.1%；成交均價10103元/㎡，同比上漲9.2%。武漢商品房銷售面積下滑近3成，均價上漲9.2%商品房數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)供求比為0.87，從去年下半年至今市場表現(xiàn)出持續(xù)的供不應(yīng)求2017年上半年商品住宅供應(yīng)面積866萬方，同比下降22.3%；銷售面積995萬方，同比下降58.6%，今年以來武漢持續(xù)處于供不應(yīng)求的態(tài)勢，目前的供需比僅為0.87。商品住房供求數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)商品住房數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)武漢商住房銷售面積受供應(yīng)制約大幅下降，均價維穩(wěn)；2017年上半年受供應(yīng)量下滑影響，成交金額僅928億，同比大幅下滑35%；均價9331元/㎡，同比增加3%，政府限制備案價上漲，房價繼續(xù)維穩(wěn)；各區(qū)域普遍供貨斷檔嚴重，漢陽、江夏、洪山供應(yīng)相較充足且成交活躍區(qū)域供應(yīng)，2017年上半年江夏、東湖高新、漢陽分別新增供應(yīng)111.7萬方、109.1萬方、95.79萬方排名前三。區(qū)域銷量，漢陽、江夏、洪山分別以124.7萬方、111.7萬方、96.82萬方排名前三。區(qū)域供銷走勢數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)經(jīng)歷去年下半年的房價普漲后，房價再上平臺；今年以來的限價使得房價漲幅維穩(wěn)區(qū)域價格走勢區(qū)域2017年上半年均價（元/㎡）江岸20994江漢18582硚口17247漢陽15297武昌21318洪山17330青山15902東西湖12963江夏12061黃陂9504蔡甸8454新洲6138漢南7576數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)庫存周期武漢去庫存周期僅需4.7月，對比2016年銷售額去化周期僅需2.8延續(xù)去年下半年以來的低去庫存周期全市787.674.7江漢102.6819.02江岸82.537.02硚口63.515.67漢陽58.792.83武昌59.412.32洪山55.43.43青山20.682.51黃陂58.993.72東西湖46.064.96東湖高新79.315.02武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)27.385.08東湖風(fēng)景10.6263.88江夏56.733.05蔡甸15.961.58漢南12.171.94新洲37.466.29數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)受住宅市場火熱傳導(dǎo)，不限購不限價產(chǎn)品：寫字樓產(chǎn)品成交量價創(chuàng)新高2017年上半年寫字樓成交面積159萬方，同比增長138%，成交量創(chuàng)歷史新高；今年住宅市場的火熱傳導(dǎo)至寫字樓市場，給其發(fā)展創(chuàng)造了機會；成交均價為12099元/㎡，同比上漲12.3%。寫字樓成交數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)2017年上半年商業(yè)成交量120萬方，同比漲幅136%，商業(yè)性質(zhì)的公寓產(chǎn)品成交貢獻比大。成交均價17404元/㎡，同比上漲16.7%商業(yè)成交數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)排行企業(yè)TOP

10均為品牌房企，累計市場占有率達30%，行業(yè)聚集度高；住宅TOP

10：單盤銷售持續(xù)火爆，從主城區(qū)到四環(huán)，日光成為態(tài)。均價9000—12000元/㎡樓盤是市場主流。商辦：住宅調(diào)控后商辦投資項目有所復(fù)蘇:，品牌口碑較高的綜合體受益大。商品住房受供應(yīng)量下滑影響，上半年成交隨之下滑；均價方面，政府限制備案價上漲，房價繼續(xù)維穩(wěn)。2017年上半年武漢商品住宅銷售金928億，同比下降35.1%；銷售均價9331元/㎡，同比增加3.0%。住宅去庫存武漢去庫存周期僅需4.7月，對比去年銷售額去化周期僅需2.8月，延續(xù)去年下半年以來的低去庫存周期寫字樓住宅市場的火熱傳導(dǎo)，不受限購限價影響的寫字樓成交量價再創(chuàng)新高，2017年上半年寫字樓成交面積159萬方，同比增長138%，交量創(chuàng)歷史新高；今年住宅市場的火熱傳導(dǎo)至寫字樓市場，給其發(fā)展創(chuàng)造了機會。成交均價為12099元/㎡，同比上漲12.3%商業(yè)2017年上半年商業(yè)成交量120萬方，同比漲幅136%，商業(yè)性質(zhì)的公寓產(chǎn)品成交貢獻比大。成交均價17404元/㎡，同比上漲16.7%商品房市場小結(jié)2017年上半年全國樓市迎來“史上最嚴”的政策調(diào)控，

武漢也迎來“四限時代”同時房企拿地難、客戶買房難，房價溢價難隨著目前的調(diào)控未有放松跡象，行業(yè)又頓生迷茫。

下半年抑或未來走向何方？新形勢下房企的戰(zhàn)略方向應(yīng)該如何選擇？金融去杠桿化加劇，房貸產(chǎn)品利率上浮，全款購房未來或?qū)⒊蔀閯荩克伎家皇滋?、二套房利率于基?zhǔn)之上全線上浮2017年上半年武漢全款購房實例：1、華發(fā)外灘首府：開盤內(nèi)兩周內(nèi)必須一次性付清全款2、中建文華星城：開盤要求全款一次性付清3、保利新武昌：前期剩余的20多套源，優(yōu)先全款客戶購買。思考二全國先例，上海推出租賃住房用地，整體持有租賃限制出售，武未來是否跟進？從上海規(guī)土局獲悉，近期掛牌出讓的2幅地塊的土地用途都顯示是“租賃住房”，是上海公開土地市場上未曾出現(xiàn)過的新土地用途。公告中稱，該地塊土地用途為租賃住房，所建物業(yè)嚴格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租，不得出售。受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運營。此次上海土地出讓，可以看做是對去年底中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的一種市場化探索。思考三一二線城市拿地難，品牌房企拿地外溢至三、四線城市？2017.7.7——恒大以5635元元/㎡競下宜昌單價地王2017.6.29——新城控股6.27億競得孝感百畝商住用地2017.6.30——當(dāng)代置業(yè)與金島合作開發(fā)荊州項目思考四武漢四環(huán)時代正式到來，四環(huán)輻射區(qū)域迎來新發(fā)展？2016年二環(huán)內(nèi)土地成交占比13%，占比減少3%，出讓土地主要為商服用地；二三環(huán)成交占比49%，占比增長2%，仍為土地成交主力；三環(huán)外成交占比38%，占比增長1%，四環(huán)內(nèi)外出讓土地占比會越來越高。2017年上半年土地出讓主要集中于四環(huán)附近的光谷東、光谷南、東西湖、蔡甸、江夏等區(qū)域。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)思考五2017年下半年始，豪宅供應(yīng)爆發(fā)式增長，如何實現(xiàn)差異化致勝？武漢天地萬達御湖世家華僑城純水岸泛海國際居住區(qū)世紀(jì)江尚越秀金融匯華發(fā)中城薈武漢天地華發(fā)中城薈武漢天地武漢從2016年開始豪宅數(shù)量增加，隨著地王以及產(chǎn)品升級，2018年進入豪宅爆發(fā)年。豪宅打造，除了常規(guī)的依托絕版資源，打造超越市場主流的極致化產(chǎn)品，實現(xiàn)更高溢價的思路，未來更要考慮市場環(huán)境因素，特別是對于未來能出現(xiàn)的市場繼續(xù)收緊，控面積控總價博溢價顯得尤為重要。2016

年始，武漢豪宅數(shù)量增加，2017

年下半年武漢豪宅供應(yīng)將爆發(fā)天地云廷二期華發(fā)外灘首府聯(lián)投中心融創(chuàng)中心復(fù)地東湖國際八期華僑城新地塊正榮光谷項目……2013

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年以后控面積成為上海豪宅主流趨勢化特征，代表項目：華僑城蘇河灣、凱德茂名公館等北京產(chǎn)品呈現(xiàn)單套面積適度控制的趨勢，代表項目：遠洋萬和公館、龍湖西宸原著思考六改善型需求不斷增長及二孩政策放開帶來的戶型的更迭，未來住項目定位，是否全三、四房產(chǎn)品打造?數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)系統(tǒng)100㎡以上占比34%100㎡以上占比43%武漢歷年戶型成交結(jié)構(gòu)變化2房2+1房3房3+1房4房4+1房中小戶別墅經(jīng)濟型三口經(jīng)濟型三口享受型三口享受型三口享受型四口享受型四口經(jīng)濟型四口經(jīng)濟型四口享受型三口+老人享受型三口+老人經(jīng)濟型四口+老人經(jīng)濟型經(jīng)濟型經(jīng)濟型經(jīng)濟型享受型三口三口四口四口四口+老人+老人+老人+老人+老人隨著中國全面二孩的放開，中國家庭住宅面積將再一步擴大，《中國民生發(fā)展報告》顯示，目前中國家庭平均住房面積為

116.4㎡。面臨三房不夠住，四房僅剛好的真實局面。未來可以預(yù)見，全能四房將迎來全新增長。思考七限價限精裝政策出臺后，下半年會出現(xiàn)“降價盤”？政府通過控制備案價格穩(wěn)定房價，眾多毛坯項目跟風(fēng)式采取疊加精裝修的方式尋求溢價不失為良策，但精裝限價的出臺，特別是對于擅長產(chǎn)品打造的項目而言只能做毛坯出售抑或降低裝修產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)而出現(xiàn)“降價”。項目開盤時間區(qū)域首日去化成交均價備案價精裝修部分報價對比新規(guī)超標(biāo)越秀國際金融匯3.26江漢100%34000290005000中城悅城3.18江漢61%24500180006500千禧城4.2硚口71%2100015500—178003800—6000正榮府紐賓凱漢CITY國際社區(qū)碧桂園海昌天瀾4.16東西湖95%140001100030005002.1500萬0以時代新世界4.6硚口97%25600216004500上5豪00宅龍悅?cè)A府（洋房）4.16東湖高新100%27800218006000項2目500以及熱點剛3需500板塊約部300分0項目受5.8漢陽100%15500125003000影5響00較1.10