商品房買賣交房、辦證訴訟時效案例

商品房買賣交房、辦證與訴訟時效的適用重慶渝新律師事務(wù)所

2012-09-05

\o"查看此作者所有的文章"\t"/Fuction/2012-09/_blank"王大偉案例：1996年8月，劉某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂數(shù)份《房屋買賣合同》，購買其公司開發(fā)修建的商場1樓6間門面。合同約定：劉某應(yīng)于同年10月30前付清260萬元房款，如逾期未付，則開發(fā)商有權(quán)解除終止合同，已付房款不返還，交房期為同年11月25日。合同簽訂后，劉某僅向開發(fā)商支付了部分房款，因工程延誤，交房期限屆滿時，房屋不符合交房條件。1998年12月15日，房屋經(jīng)竣工驗收并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，符合交房條件，因劉某未付清房款，開發(fā)商未交房，也未通知劉某解除終止合同。同時，劉某租賃了商場其它樓層經(jīng)營，拖欠開發(fā)商房屋租金一直未付。以后，劉某未對開發(fā)商提出交房、辦證的要求，雙方對《房屋買賣合同》是否繼續(xù)履行未有任何意思表示。2009年9月，劉某一紙訴狀將開發(fā)商訴至法院，請求法院判令被告按合同約定交房、辦理房地產(chǎn)權(quán)證書，并承擔房屋占用費300多萬元。法院開庭審理中，被告提出合同約定的交房期屆滿已超過二年，其交房、辦證的請求已超過訴訟時效期間，劉某的請求不應(yīng)得到法律的主張。為此，合議庭對商品房買賣交房、辦證是否適用訴訟時效的規(guī)定產(chǎn)生不同的理解。一是關(guān)于買受人在約定交房期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房是否超過訴訟時效期間的問題，有兩種意見：

第一種意見認為，買受人主張出賣人交付房屋的請求權(quán)應(yīng)在兩年訴訟時效期間內(nèi)行使，超過兩年訴訟時效期間請求出賣人交房的，因其怠于行使權(quán)利的狀態(tài)經(jīng)過訴訟時效期間喪失勝訴權(quán)。第二種意見認為，買受人在約定交房期間屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房的不能一律簡單地認定為已超過訴訟時效，而應(yīng)區(qū)分出賣人在約定交房期限是否具備交房條件分別進行處理。二是關(guān)于買受人在合同約定期限屆滿之日起超過兩年才請求出賣人辦理所有權(quán)變更登記，是否超過訴訟時效期間的問題，也有兩種意見：第一種意見，出賣人所承當?shù)闹鹘o付義務(wù)為轉(zhuǎn)移房屋的占有，更為重要的是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。如果出賣人僅向買受人履行交付房屋的義務(wù)，未在合同規(guī)定的期限屆滿時辦理房屋所有權(quán)證的，系沒有履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)這個最重要的主給付義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，訴訟時效期間應(yīng)該起算。因此買受人未在出賣人違約之日起兩年內(nèi)請求辦理房屋所有權(quán)證的，因超過訴訟時效期間而喪失勝訴權(quán)。第二種意見，房屋已經(jīng)交付的，買受人在約定辦理房屋所有權(quán)證期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人為其辦理房屋所有權(quán)證的應(yīng)予支持。因此，本案中，涉及兩大疑難的法律問題。一是買受人在約定交房期限屆滿之日起，超過兩年請求出賣人交房是否超過訴訟時效期間。二是買受人在約定辦理房屋所有權(quán)證期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人為其辦理房屋所有權(quán)證是否得到法律的支持。要解決這兩大疑難問題，必須弄清交房、辦證的法律關(guān)系的性質(zhì)。外”。顯然，我國《物權(quán)法》采取登記生效主義為不動產(chǎn)物權(quán)變動的原則，房屋作為不動產(chǎn)，從登記時才發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律事實。二買受人請求辦證的法律關(guān)系性質(zhì)。實踐上，買受人請求出賣人辦證的目的就是為了轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，從而實現(xiàn)簽訂房屋買賣合同的目的。轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的惟一途徑就是辦理房屋權(quán)屬登記，只有將房屋登記在買受人名下，才能實現(xiàn)房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。買受人請求出賣人辦證有分為兩種情況，一種是出賣人逾期交房，更談不上辦證。對于這種情況，買受人只能按照合同的約定或法律規(guī)定，追究出賣人的違約責任，其請求權(quán)屬于債權(quán)請求權(quán)，超過訴訟時效期間的，出賣人仍可提出抗辯。另一種情況是出賣人已將房屋交付給買受人，買受人已實際占有和控制了房屋，這種情況符合《物權(quán)法》中占有的規(guī)定。《物權(quán)法》設(shè)立占有的意義就在于：占有是一種法律事實，占有是行為正當性的一種推定，占有作為所有權(quán)權(quán)能的一部分，是法律賦予當事人合法行使的民事權(quán)利。出賣人將房屋交付給買受人以及買受人接受交付的房屋并實際占有使用的事實，足以表明出賣人有真心轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的意思表示。買受人請求出賣人辦證，其目的就是為了完成房屋的權(quán)屬登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證書，實現(xiàn)具有完全排他權(quán)利的所有權(quán)。因此，買受人請求辦證的請求權(quán)不同于一般的債權(quán)請求權(quán)，是一種具有物權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)。在弄清交房、辦證的法律關(guān)系的性質(zhì)的基礎(chǔ)上，具體分析本案的案件事實，不難看出以下二點：一是劉某于1996年8月與出賣人簽訂的房屋買賣合同中約定的交房期為同年11月25日，自1998年12月15日，房屋符合交房條件之日起至買受人于2009年9月提起民事訴訟之日止，在長達11年的時間里，買受人未向出賣人提出任何形式的交房、辦證的請求。二是由于買受人未付清房款，出賣人也未交房房屋，買受人未對房屋實現(xiàn)占有。按照前述的觀點，房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)法律關(guān)系適用訴訟時效期間的規(guī)定，自1998年12月15日，房屋符合交房條件之日起，出賣人未交付房屋，買受人即已知曉其權(quán)利受到侵害，訴訟時效期間開始起算，買受人最遲應(yīng)在2000年12月14日前向出賣人提出交房的請求，但買受人一直遲延于2009年9月才提起訴訟，已超過訴訟時效期間長達近9年之久，出賣人完全有理由提出訴訟時效屆滿的抗