某寫(xiě)字樓地塊投資分析報(bào)告

xxxx地塊投資分析報(bào)告2024P17觀音山寫(xiě)字樓地塊投資分析報(bào)告第一章：宏觀分析第二章：寫(xiě)字樓市場(chǎng)第三章：地塊分析第四章：工程定位第五章：投資分析地塊規(guī)劃出讓條件區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)地塊環(huán)境分析地塊SWOT分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)板塊分析寫(xiě)字樓土地市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)分析開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售方案本錢(qián)估算起拍價(jià)效益分析投標(biāo)報(bào)價(jià)分析投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)分析風(fēng)險(xiǎn)分析匯報(bào)內(nèi)容框架客群定位形象定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位宏觀經(jīng)濟(jì)分析廈門(mén)經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀政策分析廈門(mén)政策環(huán)境1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2廈門(mén)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析3宏觀政策環(huán)境分析4廈門(mén)政策環(huán)境分析第一章：宏觀環(huán)境分析全國(guó)經(jīng)濟(jì)保持快速開(kāi)展，二季度經(jīng)濟(jì)增速回落，房地產(chǎn)宏調(diào)影響整體經(jīng)濟(jì)開(kāi)始顯現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)啟示：今年第二季度全國(guó)GDP增長(zhǎng)率為10.3%；比第一季度下降1.6%；改變了聯(lián)系四季度增速上升的開(kāi)展軌跡。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響經(jīng)濟(jì)開(kāi)展速度開(kāi)始顯現(xiàn)；因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能在執(zhí)行力度與保經(jīng)濟(jì)之間尋找平衡。貨幣供給量保持較高水平，流動(dòng)性過(guò)剩和通脹壓力依然存在上半年新增貨幣供給量為4.84萬(wàn)億元，超過(guò)2024年的一半，到達(dá)全年貨幣供給預(yù)估值〔7.5萬(wàn)億〕的65%。因此，下半年貨幣供給量可能逐步下降；廣義貨幣與狹義貨幣余額呈現(xiàn)逐月增長(zhǎng)趨勢(shì)；適度寬松貨幣政策得以表達(dá)，流動(dòng)性過(guò)剩依然存在。在流動(dòng)性過(guò)剩和通脹預(yù)期作用下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可能再次面臨失效。宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升通道，受房地產(chǎn)調(diào)控影響，7月份CPI、PPI及PMI同時(shí)回落宏觀經(jīng)濟(jì)CPI和PPI從2024年1月開(kāi)始一直保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，6月CPI、PPI增長(zhǎng)率雙雙回落；7月CPI再度上升，到達(dá)一年來(lái)的最高點(diǎn)；PPI回落明顯；PMI連續(xù)4各月下滑，7月PMI下降到51.2%，創(chuàng)下了17個(gè)月的新低，房地產(chǎn)調(diào)控、信貸控制效果已得到表達(dá)；CPI、PPI、PMI數(shù)據(jù)反映上半年全國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展總體較好，房地產(chǎn)調(diào)控已對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。廈門(mén)市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，第三產(chǎn)業(yè)占比50.3%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理廈門(mén)GDP近年保持了約16%的增長(zhǎng)速度；受金融危機(jī)的影響，2024年增速為為歷史新低；2024年，廈門(mén)第一產(chǎn)業(yè)增加值21億元，增長(zhǎng)1.1%，第二產(chǎn)業(yè)增加值785.9億元，增長(zhǎng)3.5%，第三產(chǎn)業(yè)增加值816.2億元，增長(zhǎng)14.3%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為：1.3：48.4：50.3，與2024年〔1.4：52.4：46.2〕相比，第二產(chǎn)業(yè)比重下降4.0個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重上升4.1個(gè)百分點(diǎn)廈門(mén)三次產(chǎn)業(yè)比以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主，效勞業(yè)開(kāi)展水平較國(guó)內(nèi)興旺城市仍有一定差距，較福建省主要城市那么處于領(lǐng)先地位小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定開(kāi)展高速開(kāi)展廈門(mén)經(jīng)濟(jì)城市居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出持續(xù)增長(zhǎng)，城市居民生活富裕購(gòu)置能力強(qiáng)廈門(mén)城市居民人均可支配收入保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，2024年已到達(dá)26131元。比08年增長(zhǎng)9.1％；廈門(mén)城市居民2024年人均消費(fèi)性支出17990元同比上年增長(zhǎng)5.1%；2024年廈門(mén)市城市居民家庭的恩格爾系數(shù)為39.8%，處于富裕階段。廈門(mén)經(jīng)濟(jì)廈門(mén)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平、居民消費(fèi)能力以及地方政府財(cái)力等方面均領(lǐng)跑于福建省九地市廈門(mén)的經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)較小，但人均GDP遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先與福建省其他地市；是海西城市群中最具活力的城市；廈門(mén)財(cái)政收入遠(yuǎn)超福建省其他地市，城市根底設(shè)施建設(shè)速度、力度明顯，新區(qū)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程較快；廈門(mén)經(jīng)濟(jì)1-7月固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資42.33%1-7月固定資產(chǎn)投資514.59億元，比去年同期增長(zhǎng)38.3%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資217.58億元，增長(zhǎng)130.4%；進(jìn)入下半年以來(lái)房地產(chǎn)新開(kāi)工工程較多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將保持快速增長(zhǎng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重過(guò)大。1-7月房地產(chǎn)投資占全社會(huì)投資的比重為42.33%。廈門(mén)經(jīng)濟(jì)2024年1-7月份廈門(mén)經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)增長(zhǎng)1-7月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類(lèi)別GDP財(cái)政總收入地方財(cái)政收入人均居民收入金額1049.86億元316.54億元165.22億元17453元增長(zhǎng)率16.7%18.1%17.7%12.1%數(shù)據(jù)來(lái)源：廈門(mén)市統(tǒng)計(jì)局工業(yè)繼續(xù)成為全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車(chē)頭批發(fā)和零售業(yè)、效勞性行業(yè)成為三產(chǎn)增長(zhǎng)的主力政府財(cái)政支出與居民消費(fèi)支出均有較快增長(zhǎng)外貿(mào)出口實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性較快增長(zhǎng)金融存貸款較快增長(zhǎng)較好地支撐了全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)廈門(mén)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展主要特點(diǎn)廈門(mén)經(jīng)濟(jì)中央會(huì)議定調(diào)下半年經(jīng)濟(jì)工作加快推進(jìn)財(cái)稅金融房地產(chǎn)社會(huì)保障等改革；以“七要繼續(xù)〞促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快開(kāi)展；下半年堅(jiān)持搞好宏調(diào)以穩(wěn)定政策為主基調(diào)；增強(qiáng)上升向好勢(shì)頭提高增長(zhǎng)質(zhì)量效益；宏觀政策會(huì)議解讀：央行于7月30日召開(kāi)支行長(zhǎng)會(huì)議，要求落實(shí)好適度寬松的貨幣政策；保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，提高調(diào)控的針對(duì)性和靈活性。因此，下半年房地產(chǎn)信貸發(fā)放以平衡總體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)開(kāi)展為目標(biāo)。會(huì)議核心內(nèi)容：廈門(mén)市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開(kāi)展的意見(jiàn)“意見(jiàn)〞核心內(nèi)容增加普通商品住房用地規(guī)模，加快島外新城建設(shè)；取得預(yù)售許可證后，應(yīng)10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，“一房一價(jià)〞和明碼標(biāo)價(jià)制度。銷(xiāo)售價(jià)風(fēng)格整±10％以上的，應(yīng)調(diào)整預(yù)售方案，重新申報(bào)預(yù)售價(jià)格。住房信貸政策按國(guó)務(wù)院住房信貸政策執(zhí)行；廈門(mén)政策政策解讀：2024年3月廈門(mén)房?jī)r(jià)與2024年底接近，而全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)上升23—78%；因此，廈門(mén)并非房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市；廈門(mén)地方政策沒(méi)有停止第三套房貸款；廈門(mén)地方政策未限制外地戶(hù)籍購(gòu)房；兩次宏觀調(diào)控最高點(diǎn)主要城市房?jī)r(jià)比較城市2007年12月2010年3月漲幅上海117142083477.86%北京130002136864.37%杭州141912302962.28%南京6030944656.65%深圳148152119043.03%天津7056926731.34%重慶4066501923.44%廈門(mén)1169911158-4.62%全國(guó)3501470534.39%近階段廈門(mén)市獲得的政策性支持城市開(kāi)展特區(qū)擴(kuò)大到全市2024年6月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)廈門(mén)市將廈門(mén)經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)大到全市，廈門(mén)特區(qū)面積擴(kuò)大11倍。中央支持特區(qū)開(kāi)展2024年9月6日特區(qū)30周年慶典上，胡錦濤強(qiáng)調(diào)中央將一如既往地支持經(jīng)濟(jì)特區(qū)大膽探索，先行先試，發(fā)揮作用。體制創(chuàng)新試點(diǎn)中國(guó)效勞外包示范城市跨境貿(mào)易結(jié)算試點(diǎn)城市“三網(wǎng)融合〞試點(diǎn)城市國(guó)家創(chuàng)新型試點(diǎn)城市國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)工作示范城市城市建設(shè)重點(diǎn)：全面推進(jìn)島內(nèi)外一體化建設(shè)島外新城建設(shè)島內(nèi)優(yōu)化提升四大新城：集美新城、海滄新城、翔安南部新城、同安濱海新城建設(shè)面積：240平方公里建設(shè)目標(biāo)：一流現(xiàn)代化國(guó)際性濱海新城

舊城舊村改造：曾厝、西郭、將軍祠、鐘宅等片區(qū)改造啟動(dòng)；綜合體建設(shè)：萬(wàn)達(dá)城市綜合體和觀音山、五緣灣等東部商務(wù)區(qū)建設(shè)全面推進(jìn)；2024年8月廈門(mén)市委提出，要加快推進(jìn)島內(nèi)外一體化建設(shè)，提升島內(nèi)、拓展島外、一體開(kāi)展。2024年初，胡錦濤總書(shū)記視察廈門(mén)時(shí)要求“規(guī)劃一體化、根底設(shè)施建設(shè)一體化、根本公共效勞一體化〞。城市開(kāi)展宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)快速上升，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，增長(zhǎng)速度下降；廈門(mén)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展速度全面恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨向合理；房地產(chǎn)調(diào)控政策處于短期內(nèi)難以放松，但持續(xù)性受市場(chǎng)質(zhì)疑；廈門(mén)地方政策總體比較溫和；“特區(qū)擴(kuò)大〞、“島內(nèi)外一體化〞等將進(jìn)一步推動(dòng)城市開(kāi)展；1寫(xiě)字樓市場(chǎng)板塊分析2寫(xiě)字樓土地市場(chǎng)分析3寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)分析4寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)分析第二章：寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析廈門(mén)島商務(wù)區(qū)分布與分類(lèi)鷺江道-思北商務(wù)中心湖濱南商務(wù)區(qū)濱北商務(wù)區(qū)蓮坂商務(wù)區(qū)觀音山-軟件園商務(wù)區(qū)五緣灣-湖里高新園商務(wù)區(qū)湖里商務(wù)區(qū)江頭商務(wù)區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)是廈門(mén)最成熟商務(wù)區(qū)，高端寫(xiě)字樓集中；聚集了眾多的廈門(mén)知名企業(yè)跨國(guó)企業(yè)辦事處，周邊商業(yè)興旺，政務(wù)集中，交通便利。中部商務(wù)區(qū)中部商務(wù)區(qū)是市場(chǎng)化形成的商務(wù)區(qū)，以中檔寫(xiě)字樓為主，入住企業(yè)大多為中小型企業(yè)；周邊商業(yè)興旺，人流量眾多，交通便利。新建商務(wù)區(qū)新建商務(wù)區(qū)以政府為導(dǎo)向，集中開(kāi)發(fā)建設(shè)的全新商務(wù)區(qū)；以高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，進(jìn)駐企業(yè)主要包括大型企業(yè)總部、高新技術(shù)型企業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)等。寫(xiě)字樓板塊分析各大板塊商務(wù)區(qū)特點(diǎn)分析傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)公共交通興旺，商務(wù)氣氛濃厚，是廈門(mén)高級(jí)寫(xiě)字樓的集中區(qū)。該區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓較多如銀行中心、國(guó)際銀行大廈、第一廣場(chǎng)等，租金水平為90-150元/㎡/月。主要客戶(hù)為金融機(jī)構(gòu)、機(jī)關(guān)單位、大型企業(yè)、外企駐廈辦事機(jī)構(gòu)等，企業(yè)規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)。中部商務(wù)區(qū)該區(qū)域辦公環(huán)境較差且區(qū)域輻射能力有限。主要客戶(hù)為物流及外貿(mào)企業(yè)，但客戶(hù)流動(dòng)性大。地處廈門(mén)核心區(qū)，城市環(huán)境成型，商務(wù)配套好。該區(qū)域?qū)懽謽菙?shù)量眾多，但寫(xiě)字樓檔次差異較大，租金水平集中在40-60元/㎡/月。新建商務(wù)區(qū)地處廈門(mén)環(huán)島路沿線，景觀優(yōu)勢(shì)明顯；商業(yè)氣氛較差，周邊配套有待完善。該區(qū)域?qū)懽謽菙?shù)量較多，整體品質(zhì)較高，租金集中在30-70元/㎡/月。觀音山是以總部類(lèi)企業(yè)為主、五緣灣以建安、商貿(mào)、企業(yè)結(jié)算中心及其他現(xiàn)代效勞業(yè)為主；軟件園二期以電子信息、軟件設(shè)計(jì)為主。寫(xiě)字樓板塊分析觀音山商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心已出讓地塊列表寫(xiě)字樓土地市場(chǎng)海景地塊出讓樓面價(jià)為4700-5900元/㎡,其它地塊出讓樓面地價(jià)為2000元/㎡左右；觀音山辦公用地的地價(jià)總體相對(duì)穩(wěn)定；地塊編號(hào)地塊用途士地位置成交時(shí)間

面積(平方米)成交價(jià)（萬(wàn)元)成交樓面價(jià)（元）受讓人土地建筑2005G10辦公商業(yè)觀音山商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心2005-12-891539352342439001246開(kāi)元國(guó)投2006G07辦公商業(yè)觀音山商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心2006-4-822725102260204001995柯希平2007G18辦公商業(yè)觀音山商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心2007-6-8819134400203005901悅城(廈門(mén))投資2009P01辦公觀音山商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心2009-12-23865826000123004731福建達(dá)利食品2009P02辦公觀音山商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心2009-12-23877525500127004980福建柒牌集團(tuán)2010P06辦公觀音山商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心2010-4-853452930063202157通達(dá)集團(tuán)2010P07辦公觀音山商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心2010-4-848582505055802228泰龍電力集團(tuán)2009G30辦公商業(yè)觀音山商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心2009-12-81685092530170801846開(kāi)元國(guó)投廈門(mén)近年來(lái)其它片區(qū)主要寫(xiě)字樓用地出讓列表寫(xiě)字樓土地市場(chǎng)地塊編號(hào)地塊用途士地位置成交時(shí)間面積(平方米)成交價(jià)萬(wàn)元成交樓面價(jià)受讓人土地建筑2007G01商業(yè)、辦公園山南路以南，古龍花園以北2007-2-81490951600207004012聯(lián)發(fā)集團(tuán)/禾豐建設(shè)2007TG01辦公、研發(fā)、試驗(yàn)環(huán)東海域科技園區(qū)中部，濱海大道以西2007-6-8229168425400468001100廈門(mén)火炬集團(tuán)2007G25辦公、研發(fā)、試驗(yàn)湖里高新技術(shù)園2007-6-8128247299600453401513廈門(mén)天地開(kāi)發(fā)建設(shè)2008G24辦公湖里高新技術(shù)園片區(qū)2008-8-878581650033002000三六一度2008G18辦公、商業(yè)湖濱南路北側(cè)，后埭溪路西側(cè)2008-12-8670236000126323509廈門(mén)海晟2009G01辦公五緣灣本浦路和泗水道交叉口西南側(cè)2009-4-879953548086002424吳英才2009G13辦公、停車(chē)庫(kù)思明區(qū)鷺江道2009-8-8577636000191505319惠揚(yáng)房地產(chǎn)2009G18辦公湖里高新技術(shù)園2009-9-84732946520902208廈門(mén)市大嘉合富置業(yè)2009G38辦公湖里高新技術(shù)園2009-10-877001712037702202大盛行擔(dān)保2009G39辦公湖里高新技術(shù)園2009-10-871091438031702204恒輝商貿(mào)T2009G02辦公同安北辰山南側(cè)，北山村北側(cè)2009-12-886077861106870798廈門(mén)國(guó)際銀行2010P04辦公湖里高新技術(shù)園2010-4-856911252030102404新捷創(chuàng)工貿(mào)2010P05辦公湖里高新技術(shù)園2010-4-8174483490083802401信誠(chéng)集團(tuán)（香港）2010JP03辦公、商業(yè)集美新城中洲路與杏林灣路交叉口東南側(cè)2010-8-8158253182071002231趙龍民T2010P01辦公、商業(yè)同安北辰山南側(cè)、北山村北側(cè)2010-8-8138420983009270943廈門(mén)國(guó)際銀行寫(xiě)字樓土地市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓土地市場(chǎng)廈門(mén)寫(xiě)字樓用地從2024年開(kāi)始批量出讓?zhuān)?9年到達(dá)頂峰；1寫(xiě)字樓用地成片區(qū)規(guī)劃，塑造不同的商務(wù)集中區(qū)；2新建商務(wù)集中區(qū)由政府帶動(dòng)，規(guī)?；ㄔO(shè)，讓利銷(xiāo)售模式普遍；3新建商務(wù)區(qū)主要包括觀音山、軟件園二期、五緣灣運(yùn)營(yíng)中等；4觀音山商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓土地出讓樓面價(jià)海景地塊約為5000元/㎡；5觀音山商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓土地出讓樓面價(jià)非海景地塊約為2000元/㎡；6寫(xiě)字樓供銷(xiāo)分析寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)2024年以前廈門(mén)寫(xiě)字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期保持銷(xiāo)售量大于供給量；是寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的低潮期，市場(chǎng)處于消化存量過(guò)程。2024年寫(xiě)字樓供給量大幅度提高，到達(dá)45萬(wàn)平米的歷史最高值；當(dāng)年市場(chǎng)銷(xiāo)售量?jī)H為17萬(wàn)平米，供銷(xiāo)嚴(yán)重失衡。2024年、2024年市場(chǎng)供給量都大于銷(xiāo)售量，寫(xiě)字樓市場(chǎng)依然比較低迷。今年上半年寫(xiě)字樓供給量約10萬(wàn)平米，銷(xiāo)售量為17.7萬(wàn)平米，供銷(xiāo)比為0.56.寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià)波動(dòng)比較大，島內(nèi)市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓售價(jià)為14000-18000元/㎡，成熟區(qū)海景寫(xiě)字樓售價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/㎡。寫(xiě)字樓供給量較大，供給渠道廣項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置建筑面積(㎡)開(kāi)發(fā)商第一廣場(chǎng)鷺江道、環(huán)島路、市府大道交匯處80000廈門(mén)大洲集團(tuán)觀音山營(yíng)動(dòng)中心軟件園以北，塔埔小區(qū)安置房以南3710000開(kāi)元國(guó)投2005G04金尚路以東枋湖南路以北40000個(gè)人2006G02江頭臺(tái)灣街東側(cè)，明發(fā)豪庭北側(cè)35000廈門(mén)天地開(kāi)發(fā)建設(shè)港務(wù)國(guó)際油輪城疏港路西側(cè)，東渡冷凍廠南側(cè)，62000廈門(mén)港務(wù)集團(tuán)嘉蓮商務(wù)中心誼愛(ài)路、蓮花五村商圈內(nèi)13590開(kāi)元國(guó)投金山財(cái)富廣場(chǎng)湖里高新技術(shù)園區(qū)75000湖里高新技術(shù)園區(qū)五緣灣商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心五緣灣五通商務(wù)區(qū)內(nèi)400000五緣灣開(kāi)發(fā)建設(shè)指揮部海峽明珠廣場(chǎng)環(huán)島路以西軟件園以北47450廈門(mén)海峽明珠投資開(kāi)發(fā)大唐寫(xiě)智樓湖里大道與嘉禾路交界處18054大唐世家哈曼尼廣場(chǎng)湖里大道與長(zhǎng)岸路的十字路口處48936華鴻國(guó)際有限公司合計(jì)4559210政府大力扶持寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)建設(shè)，供給量激增；寫(xiě)字樓供給集中于觀音山片區(qū)、五緣灣運(yùn)營(yíng)中心、湖里高新技術(shù)園、杏林灣運(yùn)營(yíng)中心等；商業(yè)化開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓以大型集團(tuán)企業(yè)自建為主，市場(chǎng)化銷(xiāo)售較少；局部寫(xiě)字樓工程開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向住宅使用功能；寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)各區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚脚c進(jìn)駐企業(yè)類(lèi)型區(qū)域主要路段主力租金（元/㎡/月）主要進(jìn)駐企業(yè)中心商務(wù)區(qū)湖濱北路80-120金融、政府事業(yè)單位、保險(xiǎn)湖濱南路60-100電子信息、廣告企劃、貿(mào)易、金融鷺江道-思北90-150金融、物流、船務(wù)、石油、外企中部商務(wù)區(qū)江頭40-60建筑工程、裝修設(shè)計(jì)及建材類(lèi)為主湖里35-55物流、貿(mào)易、工業(yè)廠家新建商務(wù)區(qū)五緣灣運(yùn)營(yíng)中心40-70建安、商貿(mào)、企業(yè)結(jié)算中心軟件園二期25-40軟件設(shè)計(jì)、動(dòng)漫等信息類(lèi)企業(yè)觀音山40-60國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)、商貿(mào)、企業(yè)結(jié)算中心等寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)高檔、低檔寫(xiě)字樓出租率較高，中檔出租率較低寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)廈門(mén)市傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，中心區(qū)的銀行中心、國(guó)際銀行中心等高端寫(xiě)字樓出租率根本到達(dá)100%，大多數(shù)寫(xiě)字樓出租率為95％以上。中檔價(jià)位寫(xiě)字樓出租率比較低，約為70-90%；東部新建寫(xiě)字樓已經(jīng)吸引了大量新型企業(yè)，觀音山、軟件園二期已根本到達(dá)滿(mǎn)租。市場(chǎng)總結(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總結(jié)東部商務(wù)區(qū)強(qiáng)勁崛起，商務(wù)區(qū)由集中于中心城區(qū)向全島覆蓋；政府強(qiáng)力扶持寫(xiě)字樓工程開(kāi)發(fā)，推動(dòng)多個(gè)商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)；扶持性寫(xiě)字樓占據(jù)一定市場(chǎng)份額，市場(chǎng)化寫(xiě)字樓向多元化開(kāi)展；東部新建商務(wù)區(qū)使用率不斷提高，出租率已達(dá)較高水平；商務(wù)區(qū)向東部轉(zhuǎn)移、向全島覆蓋、向島外滲透是市場(chǎng)趨勢(shì)；1地塊規(guī)劃出讓條件2區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)3地塊環(huán)境分析4地塊SWOT分析第三章：地塊分析地塊區(qū)位與規(guī)劃定位營(yíng)運(yùn)中心簡(jiǎn)介觀音山國(guó)際商務(wù)運(yùn)營(yíng)區(qū)規(guī)劃總用地面積138.23公頃，是廈門(mén)迄今為止在建的規(guī)模最大、檔次最高的商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心區(qū)，是海峽西岸真正意義上的CBD。五大標(biāo)志建筑為鄰廈門(mén)國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際五星級(jí)酒店、國(guó)際網(wǎng)球中心、國(guó)際游艇俱樂(lè)部五個(gè)標(biāo)志性建筑為鄰，與廈門(mén)軟件園二期連接成片，形成和諧而完整的商務(wù)群整體。規(guī)劃定位集商務(wù)、展博、行政效勞、金融效勞、信息效勞、商業(yè)、旅游休閑以及生活效勞為一體。地塊區(qū)位地塊位于廈門(mén)島東部，屬觀音山營(yíng)運(yùn)中央商務(wù)區(qū)。西臨軟件園，北接塔浦安置房社區(qū)，周邊高樓林立，已具備良好商務(wù)氣氛。位處環(huán)島路西側(cè)，占據(jù)著臨二線主干道位置，既能享受出行的便利，又防止了緊臨主干道所帶來(lái)的負(fù)面影響。地塊分析地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件地塊分析項(xiàng)目2010P17地塊位置臺(tái)東路與南投路交叉口東北側(cè)土地用途辦公土地面積（公頃）0.44容積率8.62地上建筑面積（平方米）38300以下計(jì)價(jià)建筑面積（平方米）38300不同性質(zhì)建筑面積（平方米）辦公38300地塊出讓條件與初步研判地塊分析項(xiàng)目2010P17出讓方式辦公起始價(jià)6440平均樓面價(jià)（元/平方米）1401競(jìng)買(mǎi)保證金1288土地使用權(quán)出讓年限50年開(kāi)工時(shí)間合同簽訂之日起二年內(nèi)竣工時(shí)間合同簽訂之日起五年內(nèi)地塊根本屬性研判從地塊區(qū)位和用地規(guī)劃要求可以看出，本工程地塊是觀音山商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心寫(xiě)字樓用地，可以作為企業(yè)總部大廈或作為寫(xiě)字樓市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)。地塊現(xiàn)況地塊分析地塊現(xiàn)況北側(cè)塔埔安置社區(qū)東側(cè)軟件園二期交通環(huán)境地塊具備便捷的外部交通條件。片區(qū)距離高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站僅需10分鐘車(chē)程，距廈門(mén)國(guó)際會(huì)展中心也僅需3分鐘。地塊周邊骨干路網(wǎng)根本形成，公交交通較為完善，5路、512路、529路等公交車(chē)均能到達(dá)地塊周邊，出行極為便利。地塊緊鄰環(huán)島路交通主干道，交通噪音污染比較嚴(yán)重。地塊分析環(huán)島路臺(tái)東路臺(tái)南路景觀環(huán)境地塊位于環(huán)島路西側(cè)，有著優(yōu)越的海景資源優(yōu)勢(shì)，更加襯托出寫(xiě)字樓的品質(zhì)和檔次；向西遠(yuǎn)眺可望虎仔山婀娜山姿，可謂是山水景觀齊聚一身；最濃墨重彩的一筆莫過(guò)于與地塊僅有百米之遙的觀音山海濱旅游休閑地帶。2.8公里長(zhǎng)的美麗海灘，魅力無(wú)窮沙雕藝術(shù)，近在咫尺。地塊分析木柵道黃金海岸沙雕文化周邊高端配套設(shè)施會(huì)展中心香山游艇碼頭人工沙灘會(huì)議中心地塊分析周邊公共配套設(shè)施地塊周邊生活配套較為完善，多家銀行遍布地塊四周。不遠(yuǎn)處便是何厝村社區(qū)，社區(qū)內(nèi)擁有多家衛(wèi)生所、便利店、小型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，公共效勞配套設(shè)施較為完善；沿著塔埔西路往北不遠(yuǎn)處，便是觀音山音樂(lè)學(xué)?！藦B門(mén)市規(guī)模最大的中小學(xué)一體化學(xué)校；觀音山黃金沙灘與地塊僅隔環(huán)島路，擁有總長(zhǎng)2.8公里人造沙灘，一線海景辦公不再是夢(mèng)想。地塊分析周邊金融配套周邊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)觀音山音樂(lè)學(xué)校商業(yè)配套設(shè)施地塊毗鄰觀音山塔埔社區(qū)、何厝村社區(qū)，周邊多為小型便利店，周邊商業(yè)氣氛一般。沿著塔埔西路往南下，便是觀音山公寓、觀音山商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心，目前營(yíng)運(yùn)中心已有百余家知名企業(yè)入駐辦公，聚集了眾多精英人士；觀音山濱海商業(yè)街與本地塊僅有一路之遙，目前商業(yè)街開(kāi)張的商家較少，氣氛較差。地塊分析觀音山營(yíng)運(yùn)中心濱海商業(yè)街觀音山公寓地塊SWOT分析地塊分析SWOT臨近主干道，交通較便利；商務(wù)集中區(qū)域，商務(wù)配套完善；視野開(kāi)闊，山水景觀齊聚一身；片區(qū)辦公氣氛濃厚，財(cái)富集聚效應(yīng)強(qiáng)；目前周邊生活、商業(yè)等配套較差；區(qū)域政務(wù)配套設(shè)施差，商務(wù)本錢(qián)高；周邊樓盤(pán)林立，視野遮擋；人氣有待提升。商務(wù)區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，高端商務(wù)區(qū)已形成；區(qū)域逐漸成熟，商務(wù)氣氛快速形成中區(qū)域商務(wù)價(jià)值開(kāi)始表達(dá)，增值潛力較大。寫(xiě)字樓總體供給量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈；宏觀經(jīng)濟(jì)走向的不確定性；寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售速度慢，資金回籠時(shí)間長(zhǎng)；寫(xiě)字樓價(jià)值表達(dá)較低，投資氣氛較低。1客群定位2形象定位3產(chǎn)品定位4價(jià)格定位第四章：工程定位工程定位方向工程定位發(fā)展方向中檔寫(xiě)字樓中高檔企業(yè)自用寫(xiě)字樓高端甲級(jí)寫(xiě)字樓基地條件與利用區(qū)域、基地滿(mǎn)足商務(wù)區(qū)環(huán)境支持商務(wù)區(qū)市場(chǎng)需求需求較大根據(jù)企業(yè)自身需求需求較小市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)較大無(wú)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)激烈運(yùn)作模式市場(chǎng)化銷(xiāo)售企業(yè)自用自用兼出租、出售資金回籠較快長(zhǎng)期體現(xiàn)較慢其它效益難以體現(xiàn)提高企業(yè)形象作為企業(yè)資金調(diào)節(jié)杠桿具有一定企業(yè)形象寫(xiě)字樓客群分析以獲取長(zhǎng)期租金收益與增值為目的；持有時(shí)間一般都長(zhǎng)；抵御通貨膨脹；購(gòu)置相對(duì)理性，投資經(jīng)驗(yàn)豐富。客群定位目前廈門(mén)寫(xiě)字樓租金回報(bào)水平為5%—8%，住宅租金回報(bào)水平為2%-4%。投資&自用投資回報(bào)廈門(mén)市寫(xiě)字樓的購(gòu)房客群中，投資與自用比例各占一半。自用型客戶(hù)投資型客戶(hù)廈門(mén)本地及周邊地區(qū)的中小型企業(yè)為主；企業(yè)開(kāi)展相對(duì)成熟、資金充裕，。本工程客群定位自用型客群核心客群延伸客群投資型客群客戶(hù)類(lèi)型核心客群延伸客群客群比例30—60%30—50%區(qū)域來(lái)源廈門(mén)本地企業(yè)和周邊地區(qū)具有進(jìn)入廈門(mén)意向的企業(yè)廈門(mén)及周邊為主購(gòu)房目的自用長(zhǎng)期投資為主客戶(hù)類(lèi)型中小民營(yíng)企業(yè)企業(yè)或個(gè)人戶(hù)型面積需求根據(jù)企業(yè)情況一般在1000平米以?xún)?nèi)150-300平米為主購(gòu)房誘因企業(yè)自身需求增值潛力核心關(guān)注形象與品質(zhì)投資回報(bào)客群定位觀音山商務(wù)區(qū)中高端商務(wù)大廈形象定位高端商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心濱海商務(wù)區(qū)商務(wù)配套完善外形新穎功能完善設(shè)施先進(jìn)寫(xiě)字樓價(jià)格初步預(yù)估價(jià)格定位觀音山商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心A1地塊1-3#樓，政策性寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià)為7700元/㎡；中心區(qū)新建寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格約為16000-18000元/㎡；如新景中心；東北部片區(qū)住宅功能寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格為12500-14000元/㎡；如聯(lián)發(fā)電子商城。價(jià)格預(yù)估依據(jù)：本工程寫(xiě)字樓價(jià)格預(yù)估為12500元/㎡；本工程地下車(chē)位價(jià)格預(yù)估為25萬(wàn)元/個(gè)。價(jià)格預(yù)估1開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售方案2本錢(qián)估算3收入估算4起拍價(jià)效益分析5投標(biāo)報(bào)價(jià)分析6投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)分析7風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估第五章：投資分析工程進(jìn)度方案工程進(jìn)度方案2024年上半年完成工程定位、設(shè)計(jì)審批；2024年下半年開(kāi)工，于2024年上半年完成竣工驗(yàn)收；投資分析銷(xiāo)售進(jìn)度方案主要銷(xiāo)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2024年年初實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售條件；銷(xiāo)售期為2年。投資分析類(lèi)型2012年2013年上半年下半年上半年下半年寫(xiě)字樓20%30%30%30%車(chē)庫(kù)5%15%20%35%各類(lèi)型物業(yè)銷(xiāo)售進(jìn)度方案表2024P17地塊投資估算匯總表投資分析序號(hào)項(xiàng)目總成本可售單方所占比例備注一土地成本4,717.401,231.7014.26%

二前期工程費(fèi)435.54113.721.32%

三基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,399.04365.284.23%

四建安工程及配套13,216.763,450.8539.95%

六不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)451.54117.901.36%

七開(kāi)發(fā)總成本20,220.285,279.4561.11%

八期間費(fèi)用2,588.15675.767.82%

管理費(fèi)用376.2898.251.14%

財(cái)務(wù)費(fèi)用691.25180.482.09%

管理費(fèi)用1,520.63397.034.60%

九稅費(fèi)10277.212,683.3431.06%

營(yíng)業(yè)稅及附加2,813.16734.518.50%

土地增值稅7,464.051,948.8422.56%

十總投資33,085.658,638.55100.00%

2024P17收入?yún)R總表投資分析序號(hào)項(xiàng)目面積(m2)單價(jià)（元/m2）銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）備注1辦公3.8312,500.0047,875.00

2車(chē)位150250,000.002,812.5075%銷(xiāo)售率3合計(jì)

50,687.50

2024P17起拍價(jià)效益分析編號(hào)項(xiàng)目金額一銷(xiāo)售收入50,687.50二開(kāi)發(fā)成本22,808.44三營(yíng)業(yè)稅及附加2,813.16四土地增值稅7,464.05五總投資33,085.65六毛利潤(rùn)17,601.85七所得稅4,400.46八凈利潤(rùn)13,201.39九投資毛利率53.20%十投資凈利率39.90%十一銷(xiāo)售毛利率