中原地產(chǎn)-園康置業(yè)·木蓮路項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告（下）

園康置業(yè)·木蓮路工程定位及物業(yè)開(kāi)展建議報(bào)告〔下〕【湖南中原事業(yè)七部出品】2021.07——謹(jǐn)呈湖南園康置業(yè)投資城市總體規(guī)劃：新一輪千萬(wàn)級(jí)大都市規(guī)劃開(kāi)展戰(zhàn)略下，長(zhǎng)沙將迎來(lái)巨大開(kāi)展契機(jī)，并將加快實(shí)現(xiàn)中部崛起，邁入國(guó)內(nèi)一線城市的戰(zhàn)略目標(biāo)長(zhǎng)沙規(guī)劃建設(shè)千萬(wàn)級(jí)人口大都市東南部CBD：東塘商圈；火車站商圈輻射及規(guī)劃開(kāi)展中的武廣新城；城市CLD區(qū)域：以北辰為城市遷移的居住新中心，配合商貿(mào)、文化為根本開(kāi)展方向河西CBD和CLD：濱江國(guó)際新城CBD，梅溪湖國(guó)際社區(qū)CLD規(guī)劃區(qū)范圍擴(kuò)大至4960平方公里規(guī)劃區(qū)范圍由2893平方公里擴(kuò)大至4960平方公里；中心城區(qū)承載629萬(wàn)人口，總面積1200平方公里；優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)：河西將建CBD開(kāi)展“一軸兩帶〞城市空間結(jié)構(gòu)“一主兩次六組團(tuán)〞

升級(jí)城市綜合交通體系：提出五大綜合交通樞紐；長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)建設(shè)。長(zhǎng)株潭融城中心：以省政府、暮云板塊為開(kāi)展核心，融城中心逐漸形成。城市交通規(guī)劃：五大綜合型交通樞紐，提質(zhì)提速城市開(kāi)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展提供了新動(dòng)力。〔地鐵、過(guò)江隧道、滬昆高鐵、城際輕軌、航空港〕五大綜合交通樞紐：黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)、長(zhǎng)沙高鐵南站、長(zhǎng)沙火車站、金橋城際鐵路站、霞凝貨運(yùn)。優(yōu)化了鐵路、公路、水運(yùn)、軌道、城市道路等五大綜合交通網(wǎng)絡(luò)。航空方面：規(guī)劃了黃花機(jī)場(chǎng)向東開(kāi)展的空間。鐵路方面：落實(shí)了武廣高鐵、滬昆高鐵、“3+5〞城際鐵路等重大鐵路設(shè)施的站線空間位置，規(guī)劃預(yù)留了長(zhǎng)渝和至海峽西岸的鐵路大通道。公共交通：規(guī)劃了與城市空間拓展相匹配的“米“字型構(gòu)架，2021年規(guī)劃地鐵線路6條，總長(zhǎng)約230公里。道路方面：重點(diǎn)強(qiáng)化了快速路網(wǎng)和跨湘江的過(guò)江通道。提出了與區(qū)域高速公路對(duì)接的“五縱五橫〞快速路網(wǎng)骨架，湘江過(guò)江通道除已建和在建的10個(gè)外，還規(guī)劃預(yù)留了10個(gè)。宏觀開(kāi)展小結(jié)：城市化水平的高速推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的強(qiáng)勁支撐，城市交通提質(zhì)，帶來(lái)長(zhǎng)沙開(kāi)展的大飛躍，為本案的開(kāi)展提供了大環(huán)境利好與夯實(shí)的經(jīng)濟(jì)根底，本案也將迎來(lái)住宅、商業(yè)、綜合體市場(chǎng)開(kāi)展的大機(jī)遇?！皣?guó)八條〞掀起調(diào)控序幕2021年1月26號(hào)新“國(guó)八條〞政策更嚴(yán)，涉及范圍更廣，它的出現(xiàn)標(biāo)志著第三輪調(diào)控大幕開(kāi)啟。信貸政策空前趨緊2021年5月前政府5次調(diào)整利率，信貸手段增強(qiáng)，中央抑制通脹，開(kāi)發(fā)貸趨緊，個(gè)人房貸從嚴(yán)，使得開(kāi)展商“巧婦難為無(wú)米之炊〞。商品房?jī)r(jià)格透明化商品房?jī)r(jià)格透明化，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，打擊囤房，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)運(yùn)作壓力加大。國(guó)家第三輪調(diào)控開(kāi)啟，金融信貸政策緊縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀！長(zhǎng)沙限購(gòu)令內(nèi)容明細(xì)表戶籍類別擁有住房套數(shù)小于或等于90㎡大于90㎡環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭無(wú)能買一套不限1能買一套不限≥2不能買不限非環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭有居住證無(wú)能買一套不限≥1不能買不限無(wú)居住證無(wú)不能買不限≥1不能買不限本次限購(gòu)令的整體特征：以家庭為單位：均以家庭為單位，區(qū)分長(zhǎng)株潭戶籍與外地戶籍。限小不限大：在產(chǎn)品方面，以90平米為界限，90平米〔含〕以下的戶型受到限制，90平米以上的戶型不在限制范圍內(nèi)。限內(nèi)不限外：在區(qū)域方面，只在市內(nèi)五區(qū)實(shí)行限購(gòu)，未涉及長(zhǎng)望瀏寧四縣城。限新不限舊：本次限購(gòu)未涉及二手房，僅針對(duì)新建商品房市場(chǎng)。長(zhǎng)沙限購(gòu)令“溫柔〞落地，限小不限大、限內(nèi)不限外、限新不限舊，政策鼓勵(lì)購(gòu)置大戶型，且政策只限住宅不限商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展將會(huì)迎來(lái)新的開(kāi)展契機(jī)內(nèi)五區(qū)整體供給走勢(shì)：2021年1-6月供給量同比下跌近兩成，環(huán)比下跌四成，其中雨花區(qū)供給領(lǐng)先，投資與開(kāi)展價(jià)值仍然深受市場(chǎng)認(rèn)同1-6月，內(nèi)五區(qū)新建商品房住宅供給502.11萬(wàn)方，同比跌幅為16%。圖：11年6月長(zhǎng)沙各區(qū)商品房、住宅供給量餅圖09-11年6月長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建商品房及住宅供給量(單位：萬(wàn)方)雨花區(qū)新建商品房供給33.51萬(wàn)方，占內(nèi)五區(qū)供給總量的34%，供給量居內(nèi)五區(qū)第一；其中住宅32.77萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)47%，增長(zhǎng)近五成。09-11年6月新建商品房及住宅成交情況(單位：萬(wàn)方)11年5月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品房、住宅成交量2021年1-6月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品房成交為628.05萬(wàn)方，同比跌幅為8.4%。自09年以來(lái)，半年度的成交率一直較高，且平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，因此供給缺乏是導(dǎo)致上半年成交下跌的主要原因，而非政策帶來(lái)的觀望影響。6月，雨花區(qū)新建商品房成交依舊居首位，達(dá)33.61萬(wàn)方，環(huán)比下跌11.69%，成交量連續(xù)兩個(gè)月下跌。其中住宅成交量為29.39萬(wàn)方，環(huán)比下跌11.56%。2021年1-6月，新建商品房成交量同比、環(huán)比微幅下跌。5月，成交下跌將近一層，主要受供給缺乏導(dǎo)致成交下降，政策并非影響因素1-6月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析：60-90平米戶型依然是內(nèi)五區(qū)成交的首要戶型，144平米以上房源累計(jì)供銷比逐月減少，供不應(yīng)求充分凸顯2021年1-6月，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建商品房住宅供給套均面積為112.86平米，同比縮小1.46%。從供銷比來(lái)看，1-6月累計(jì)供銷比與1-5月累計(jì)供銷比略高。60-90平米戶型備案銷售量占比28.09%，說(shuō)明6月該套型依舊為成交首要戶型。結(jié)合5、6月供求比來(lái)看，五類產(chǎn)品中，60平米以下和144平米以上戶型供銷比呈小幅下降趨勢(shì)，說(shuō)明6月份這兩種套型供給量的增長(zhǎng)幅度小于銷量增長(zhǎng)幅度，90-120平米套型供銷比逐月增加。本月，90平米以下戶型供給占比為35.02%，環(huán)比上月減少2個(gè)點(diǎn)，比去年同期減少1.32個(gè)百分點(diǎn)。從供給趨勢(shì)來(lái)看，2021年1-3月，60-90平米戶型供求比逐月縮小，近三個(gè)月逐漸擴(kuò)大，6月份供求比大于1〔1月0.88，2月0.27，3月0.17，4月0.93，5月1.1〕，說(shuō)明本月該套型供略過(guò)于求。近三個(gè)月來(lái)，144平米以上的戶型供求比逐月減少〔1月0.65，2月0.11，3月1.4，4月0.77，5月0.23〕，說(shuō)明該套型供不應(yīng)求，去化增加速度快于供給增加速度。限購(gòu)令對(duì)大戶型成交量的影響充分凸顯。表：2021年1-6月長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)各類產(chǎn)品供銷情況戶型供（套）比例銷（套）比例供-銷（套）供銷比≤60㎡31008.49%713814.22%-40380.4360-90㎡969126.53%1410228.09%-44110.6990-120㎡1065029.15%1051020.94%1401.01120-144㎡789521.61%1052420.97%-26290.75＞144㎡519314.22%792015.78%-27270.66合計(jì)36529100.00%50194100.00%-136650.732021年5月，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)住宅價(jià)格為5021元/平米，與10年同期相比上漲8.61%；環(huán)比下跌9.19%。2021年5月-2021年5月，開(kāi)福區(qū)各月成交均價(jià)波動(dòng)幅度較大。2021年5月，大幅下跌，為4037元/平米，下跌38.62%。其他四區(qū)均呈波動(dòng)上漲態(tài)勢(shì)，其中岳麓區(qū)增長(zhǎng)幅度最小。10年5月-11年5月各區(qū)成交均價(jià)：開(kāi)福區(qū)波動(dòng)幅度最大，岳麓區(qū)增長(zhǎng)幅度最小。2021年5月，天心區(qū)新建商品房住宅居首位。2021年1-5月各區(qū)價(jià)格情況：內(nèi)五區(qū)住宅成交均價(jià)為5273元/平米，開(kāi)福區(qū)和芙蓉區(qū)的成交均價(jià)高于五區(qū)平均水平。天心區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)低于平均水平。開(kāi)展?jié)摿θ匀痪薮?021年1-5月，內(nèi)五區(qū)新建商品房住宅成交均價(jià)5273元/平米。其中，開(kāi)福區(qū)和芙蓉區(qū)的成交均價(jià)高于五區(qū)平均水平。天心區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)低于平均水平。與1-4月相比，雨花區(qū)、岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)、天心區(qū)1-5月成交均價(jià)均有上漲，開(kāi)福區(qū)成交均價(jià)有所下跌。1、開(kāi)福區(qū)1-5月新建商品房住宅成交均價(jià)5808元/平米，連續(xù)兩個(gè)月居內(nèi)五區(qū)之首。開(kāi)福區(qū)住宅成交均價(jià)一直領(lǐng)跑內(nèi)五區(qū)。5月，福樂(lè)香江錦城、北辰三角洲等高價(jià)工程開(kāi)盤(pán)，一定程度拉高成交價(jià)格。2、前5個(gè)月，芙蓉區(qū)新建商品房住宅成交均價(jià)5505元/平米，位居第二。該區(qū)域中心板塊高價(jià)樓盤(pán)較多。區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)數(shù)較少，5月，開(kāi)盤(pán)的兩個(gè)工程中，鑫科明珠為新盤(pán)面市，成交均價(jià)6300元/平米。3、岳麓區(qū)成交均價(jià)一直在5000元/平米左右徘徊，預(yù)計(jì)隨著世貿(mào)、綠地、奧克斯等開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，高價(jià)工程開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)成交均價(jià)會(huì)有所上浮。資料來(lái)源：長(zhǎng)沙房地局政務(wù)網(wǎng)中原地產(chǎn)研究中心分析整理11年1-5月長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商品房住宅成交價(jià)格柱狀圖09-11年5月內(nèi)五區(qū)新建商品房、住宅供銷比整體來(lái)看，新建商品房及住宅供銷比呈現(xiàn)大幅波動(dòng)態(tài)勢(shì)。2021年-2021年5月共29個(gè)月中，新建商品房及其住宅供銷比大于1的月份有8個(gè)，分別是2021年4月、9月、10月，2021年2月、4月、8月、9月、10月，大多為“金九銀十〞供給、成交活潑期，大量房源集中放量。其中，有4個(gè)月的供銷比小于0.5，分別是2021年2月、8月，2021年3月，2021年2月，均為傳統(tǒng)春節(jié)或成交淡季，供給放緩，供給增長(zhǎng)速度慢于成交增長(zhǎng)速度。2021年，新建商品房、住宅供銷比均小于1，市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，近4個(gè)月以來(lái)，供銷比呈上漲走勢(shì)，供給陸續(xù)放量，滿足客戶購(gòu)房需求。09-11年5月新建商品房、住宅供銷比：2021年，新建商品房、住宅供銷比均小于1，市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，近4個(gè)月以來(lái)，供銷比呈上漲走勢(shì)，市場(chǎng)整體走勢(shì)不慍不火房地產(chǎn)與信貸政策緊縮對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)影響甚微，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控將為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展帶來(lái)契機(jī)12021年1-6月供給量同比下跌近兩成，環(huán)比下跌四成，其中雨花區(qū)供給領(lǐng)先，投資與開(kāi)展價(jià)值仍然深受市場(chǎng)認(rèn)同22021年1-6月，新建商品房成交量同比、環(huán)比微幅下跌。5月，成交下跌將近一層，主要受供給缺乏導(dǎo)致成交下降，政策并非影響因素32021年5月全市住宅均價(jià)為5021元/㎡，同比上漲8.61%，環(huán)比下跌9.19%；1~5月全市住宅成交均價(jià)5273元/㎡，雨花區(qū)住宅成交均價(jià)為5194元/㎡，低于整體均價(jià)，增值潛力明顯4房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)：在層層逼緊政策下，住宅市場(chǎng)供給、成交出現(xiàn)短期曲折中前行，價(jià)格維穩(wěn)，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)開(kāi)展熱潮。本案將承受“一半是海水，一半是火焰的〞考驗(yàn)2021~2021年5月，長(zhǎng)沙市場(chǎng)總體供銷比小于1，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，后市潛力大5區(qū)域住宅競(jìng)品分析Part1.1湘府十城——南城生態(tài)宜居型有氧社區(qū)占地6.5萬(wàn)㎡總建面22萬(wàn)㎡物業(yè)形態(tài)小高層、高層共10棟容積率3.0綠化率42%外立面風(fēng)格現(xiàn)代主義均價(jià)6500元/㎡總套數(shù)1841套車位數(shù)860開(kāi)發(fā)商湖南先偉集團(tuán)項(xiàng)目特色“靠山藏山，園中有園”。小區(qū)內(nèi)部有2萬(wàn)平米社區(qū)山體公園，外部鄰近天際嶺公園，景觀價(jià)值突出，同時(shí)產(chǎn)品性價(jià)比高整體規(guī)劃及戶型配比：規(guī)劃為兩期，共10棟，1841套；物業(yè)以小高、高層為主，在售一期，共5棟，產(chǎn)品線豐富，以80-170平的兩/三/四房為主，共758套13465987綜合樓幼兒園2一期10一期戶型配比戶型面積㎡總套數(shù)占比存量銷售率兩房78~10018052%5668%三房121~1253610%1461%四房140~17013238%132未推在售待售已售兩房〔78.94㎡〕三房〔121.3㎡〕戶型特點(diǎn)：普遍帶入戶花園及超大景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，10%以上的贈(zèng)送面積凸顯出高性價(jià)比，空間靈動(dòng)，戶型有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)景觀陽(yáng)臺(tái)入戶花園景觀陽(yáng)臺(tái)入戶花園兩房特點(diǎn)：帶入戶花園3.9米寬景觀陽(yáng)臺(tái)廚房設(shè)在邊角，油污影響小三房特點(diǎn)：4.8米超寬入戶花園主臥帶景觀陽(yáng)臺(tái)，表達(dá)尊貴感設(shè)有儲(chǔ)藏室景觀賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：2萬(wàn)平內(nèi)部山地公園景觀，極具風(fēng)韻與意境的中式風(fēng)情園林打造，鄰近2000畝天際嶺國(guó)家森林公園，生態(tài)景觀價(jià)值與宜居性均較高，賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)突出內(nèi)部園林景觀為中式風(fēng)情，極具中國(guó)傳統(tǒng)建筑特色，亭臺(tái)、奇石、小橋流水等，傳承了中式文脈的意蘊(yùn)與情結(jié)，為工程增色不少，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的差異化亮點(diǎn)工程配套賣點(diǎn)：帶有幼兒園及高檔會(huì)所，宜居價(jià)值較好，2700米商業(yè)街區(qū)彌補(bǔ)了區(qū)域配套的缺乏幼兒園2700米風(fēng)情商業(yè)街高檔會(huì)所內(nèi)部配套：大型幼兒園高檔會(huì)所2700米風(fēng)情商業(yè)街工程優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析臨湘府路，貨車通行較多，受噪音影響較大；周邊生活、市政配套匱乏；景觀價(jià)值突出：中式風(fēng)情園林，2萬(wàn)㎡山體公園，2000畝森林公園；產(chǎn)品線豐富，贈(zèng)送面積多，空間靈動(dòng)，性價(jià)比高，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)突出；自帶商業(yè)配套，增強(qiáng)業(yè)主信心鑫天·御景灣——毗鄰圭塘河風(fēng)光帶的多園林景觀組團(tuán)社區(qū)占地6.9萬(wàn)㎡總建面23萬(wàn)㎡物業(yè)形態(tài)高層共13棟容積率3.5綠化率53%外立面風(fēng)格現(xiàn)代主義均價(jià)6300元/㎡總套數(shù)1686套車位數(shù)1180開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙鑫天置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目特色采用“一帶、四區(qū)、多節(jié)點(diǎn)”的景觀格局，貫穿小區(qū)南北的中心景觀帶，構(gòu)筑“香堤四賞”園林概念整體規(guī)劃及戶型配比：規(guī)劃為兩期，共13棟，1686套，物業(yè)以高層為主，在售一期，共9棟，產(chǎn)品比較全面，涵蓋50~158平的一/二/三/四房，共1075套1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#在售待售一期戶型配比戶型面積㎡總套數(shù)占比存量銷售率一房5020018%2687%二房87~9157556%21562%三房117~13225024%12650%四房158.5502%2354%一期戶型特點(diǎn)：得房率較低，缺乏80%；贈(zèng)送面積相對(duì)較少，其中一房近10㎡入戶花園及二房的7米超寬景觀陽(yáng)臺(tái)是產(chǎn)品的最大賣點(diǎn)一房〔50㎡〕二房〔88㎡〕三房〔132㎡〕四房〔158㎡〕入戶花園陽(yáng)臺(tái)入戶花園陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)飄窗陽(yáng)臺(tái)景觀賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：貫穿小區(qū)南北的中心水系景觀帶，銜接四大園林園林組團(tuán)，構(gòu)筑極具品質(zhì)感的“香堤四賞〞概念園林，融合東南亞熱帶風(fēng)情，極大升華了工程品質(zhì)感內(nèi)部園林景觀為東南亞風(fēng)情，極具特色的原生態(tài)香樟林融合東南亞風(fēng)情水系，再配以廊架、景觀亭、木棧道、假山跌水等各個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)，打造奢華的皇家園林水榭——香堤四賞，極大升華了工程品質(zhì)感工程優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析排布整齊但對(duì)視嚴(yán)重得房率較低，缺乏80%當(dāng)前生活配套并不完善由四大園林組團(tuán)構(gòu)成的“香堤四賞〞概念園林是工程主要賣點(diǎn)工程綠化率高達(dá)53%，相對(duì)較有優(yōu)勢(shì)局部戶型帶有入戶花園及超寬景觀陽(yáng)臺(tái)工程毗鄰規(guī)劃中的圭塘河風(fēng)光帶廣場(chǎng)，規(guī)劃完成后，將是一大亮點(diǎn)城南故事——以中小戶為主的“內(nèi)陸型〞高層住宅社區(qū)占地3.9萬(wàn)㎡總建面16.9萬(wàn)㎡物業(yè)形態(tài)高層共7棟容積率3.5綠化率42%外立面風(fēng)格現(xiàn)代主義均價(jià)6300元/㎡總套數(shù)1238套車位數(shù)1180開(kāi)發(fā)商湖南樂(lè)萬(wàn)邦地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目特色主流贈(zèng)送路線，商住樓，遠(yuǎn)離城市主干道，屬于“內(nèi)陸型”項(xiàng)目1#2#3#4#5#6#7#整體規(guī)劃及戶型配比：工程分2期開(kāi)發(fā)，共7棟，1238套，物業(yè)以高層為主，在售1期第二批次產(chǎn)品，共2棟，以89~133平的緊湊型二/三/四房為主，共217套在售待售已售本批次戶型配比戶型面積㎡總套數(shù)占比存量銷售率兩房89~9215572%6578%三房1253114%777%四房1333114%0100%第2批次戶型特點(diǎn)：多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)是最大特點(diǎn)，便于通風(fēng)、采光，贈(zèng)送面積較多兩房〔89㎡〕三房〔125㎡〕四房〔133㎡〕陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)兩房特點(diǎn)：多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，采光好餐廳設(shè)在門(mén)口，影響檔次三房特點(diǎn)：多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，采光好功能分區(qū)明顯，動(dòng)靜別離四房特點(diǎn)：多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，采光好戶型緊湊近21㎡超闊綽客廳，盡顯豪華景觀賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：工程園林為現(xiàn)代風(fēng)格；融合多元素現(xiàn)代文化，配以曲徑通幽的小區(qū)環(huán)境，頗具情趣及時(shí)尚感園林特色：多種情趣小品的完美演繹珍貴樹(shù)種布迪椰子、華盛頓棕櫚、銀杏樹(shù)，凸顯尊貴性豐富多彩的植物群落現(xiàn)代時(shí)尚的水景配套賣點(diǎn)：設(shè)有臨街商業(yè)及幼兒園，生活更加便捷，增強(qiáng)了業(yè)主置業(yè)信心臨街商業(yè)小區(qū)幼兒園效果圖工程優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析不臨城市主干道，“內(nèi)陸型〞工程交通道路不興旺，出行不便周邊多為矮舊建筑，形象不佳多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，便于通風(fēng)、采光贈(zèng)送面積較多點(diǎn)板結(jié)合的高梯戶比，宜居價(jià)值高內(nèi)部配有會(huì)所及幼兒園，并規(guī)劃有一定街鋪，自有配套較好融科東南?！灾行暮＞盀楹诵?，“海洋文化軸〞和“休閑商業(yè)軸〞有序串聯(lián)，共同締造山海相依的濱海度假情景住區(qū)。占地430畝總建面80萬(wàn)㎡物業(yè)形態(tài)小高層、高層、商業(yè)街，共39棟容積率2.8綠化率40%外立面風(fēng)格現(xiàn)代主義均價(jià)7800元/㎡總套數(shù)5704套車位數(shù)3493開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目特色濱海度假情景住區(qū)，布局1500多米長(zhǎng)的沙灘海岸、3600平米帶狀水景、1800平米沙灘泳池、1200平米無(wú)邊界泳池、百余種亞熱帶珍稀樹(shù)種、大型露天濱海運(yùn)動(dòng)場(chǎng)以及高層瞰海住宅。整體規(guī)劃及戶型配比：工程分3期開(kāi)發(fā)，共39棟，5704套，1期2424套，當(dāng)前在售4棟，其余根本售罄，剩余戶型以大面積三房、四房為主，共442戶在售4棟戶型配比戶型面積㎡總套數(shù)占比存量銷售率三房127~16813631%6651%四房159~20230669%26013%1期剩余4棟三房〔137㎡〕四房〔159㎡〕戶型特點(diǎn)：帶有書(shū)房、入戶花園，可改為臥室，超寬景觀陽(yáng)臺(tái)、多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，寬敞明亮，贈(zèng)送面積較高，性價(jià)比高入戶花園入戶花園陽(yáng)臺(tái)景觀陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)景觀陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)書(shū)房書(shū)房三房特點(diǎn)：多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，采光好帶有書(shū)房、入戶花園，可改為臥室，贈(zèng)送面積多四房特點(diǎn)：多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，采光好超寬景觀陽(yáng)臺(tái)，美景盡收眼底陽(yáng)光書(shū)房設(shè)計(jì)工程特色：豪華中心園林水岸景觀，打造東南亞風(fēng)情海岸沙灘生活情調(diào)，奢華品質(zhì)得到市場(chǎng)高度認(rèn)可建筑風(fēng)格：東南亞風(fēng)格園林景觀：1500多米沙灘海岸+3600平米帶狀水景+1800平米中央海景+百余種亞熱帶珍稀樹(shù)種+景觀交通組織：實(shí)現(xiàn)完全人車分流售樓部：臨主干道香樟路，交通便捷；全玻璃幕墻結(jié)構(gòu)，造型獨(dú)特新穎，極富吸引力；“海洋之心〞售樓部為融科東南海點(diǎn)睛之作，極具海居風(fēng)情配套設(shè)施：金色梯田幼兒園、楓樹(shù)山小學(xué)等配套均臨路設(shè)置；沿沙灘海岸設(shè)計(jì)風(fēng)情商業(yè)街；中央海景與沙灘排球、網(wǎng)球場(chǎng)，籃球場(chǎng)、足球場(chǎng)；加勒比風(fēng)情商業(yè)街楓樹(shù)山小學(xué)三期“海洋之心”售樓部籃球場(chǎng)金色梯田幼兒園中央海景沙灘排球場(chǎng)一期足球場(chǎng)二期中央“海〞主題園林景觀示意無(wú)敵現(xiàn)場(chǎng)展示之售樓部/園林超現(xiàn)代主義售樓部：海洋之心1500噸三亞細(xì)沙打造海岸沙灘生活區(qū)透明的售樓部?jī)?nèi)景郁郁蔥蔥的實(shí)景園林體驗(yàn)區(qū)工程優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析地勢(shì)較低，排水是隱患當(dāng)前周邊環(huán)境仍不成熟戶型偏大，總價(jià)高，客群受限制極具奢華的東南亞風(fēng)情“中央海景主題型水景園林深受客戶追捧戶型贈(zèng)送面積高，超寬景觀陽(yáng)臺(tái)、書(shū)房、入戶花園都是產(chǎn)品推售亮點(diǎn)產(chǎn)品展示非常到位，襯托了工程整體品質(zhì)感內(nèi)部規(guī)劃有商業(yè)配套及學(xué)校，給足業(yè)主信心萬(wàn)科金域華府——屬性轉(zhuǎn)化，商業(yè)變公寓，完成價(jià)值的跨越式提升占地26萬(wàn)㎡總建面56萬(wàn)㎡物業(yè)形態(tài)小高層、高層、商業(yè)街，共20棟容積率3.0綠化率35.15%外立面風(fēng)格新古典主義均價(jià)8500~9000元/㎡（含1500元/㎡精裝）總套數(shù)3159套車位數(shù)1330開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙領(lǐng)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（萬(wàn)科集團(tuán)）項(xiàng)目特色萬(wàn)科地產(chǎn)武廣片區(qū)鼎力之作，首創(chuàng)“十字形”建筑，點(diǎn)陣式布局，規(guī)劃有獨(dú)立體驗(yàn)街區(qū)；精裝商業(yè)屬性公寓，受到市場(chǎng)追捧，自首次開(kāi)盤(pán)以來(lái)，價(jià)格持續(xù)飆升整體規(guī)劃及戶型配比：工程分2期開(kāi)發(fā)，共20棟，3159套，當(dāng)前在售2期2棟，以68~92平的緊湊二房、三房為主，共498戶1期已售罄14#15#16#17#18#19#20#在售待售已售當(dāng)前在售戶型配比戶型面積㎡總套數(shù)占比存量銷售率二房68~7221243%212——三房86~9228657%286——萬(wàn)科首創(chuàng)“十字形〞建筑，基于點(diǎn)式布局和45°偏轉(zhuǎn)，樓棟之間無(wú)正向相對(duì)，戶戶朝南，戶戶向陽(yáng)，得房率較高一期產(chǎn)品一期產(chǎn)品兩房〔68㎡〕三房〔90㎡〕空中花園陽(yáng)臺(tái)飄窗書(shū)房飄窗空中花園飄窗陽(yáng)臺(tái)戶型特點(diǎn)：緊湊可變戶型；帶入戶花園、書(shū)房，可改為臥室，大飄窗；贈(zèng)送面積較多兩房特點(diǎn)：戶型緊湊，實(shí)用性強(qiáng)帶空中花園，可改為臥室大飄窗設(shè)計(jì)三房特點(diǎn)：陽(yáng)光書(shū)房、空中花園可改為臥室戶型緊湊，贈(zèng)送面積多大飄窗設(shè)計(jì)，采光條件好景觀賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：新中式園林風(fēng)格，將傳統(tǒng)文化融于現(xiàn)代闊景設(shè)計(jì)之中，研磨時(shí)光，渾然天成，滲透著深厚的文化底蘊(yùn)，凸顯工程氣質(zhì)五大傳統(tǒng)元素與現(xiàn)代時(shí)尚的體驗(yàn)感融合，更顯風(fēng)格清新：如意紋高鐵燈柱古典鏤窗式裝飾柱凹凸嵌套式庭院廣場(chǎng)馬賽克藍(lán)色系泳池多層次植被小生態(tài)商業(yè)總建筑面積1.25萬(wàn)㎡30-80㎡獨(dú)立鋪，100㎡街區(qū)商鋪，500-3000㎡左右整體商鋪可以不同程度的滿足投資，自營(yíng)需求。商業(yè)規(guī)劃：獨(dú)立商鋪、街區(qū)商鋪、整體商鋪涵蓋30~3000㎡各面積段，適應(yīng)不同需求工程優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析區(qū)域仍待開(kāi)展成熟臨街馬路比較嘈雜綠化率相對(duì)較低品牌開(kāi)發(fā)商首創(chuàng)“十字形〞建筑，無(wú)對(duì)視，戶戶朝南商業(yè)屬性公寓不限購(gòu)，不限貸規(guī)劃有商業(yè)街，彌補(bǔ)配套缺陷緊湊戶型，空中花園、書(shū)房可改為臥室，大飄窗、超寬陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送面積多，采光、通風(fēng)好住宅競(jìng)品小結(jié)：市場(chǎng)均價(jià)主要集中在6300~6800元/㎡；以緊湊兩房銷售量最高；未來(lái)市場(chǎng)三房競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈項(xiàng)目名稱均價(jià)戶型面積區(qū)間總套數(shù)存量銷售率總計(jì)湘府十城6500元/㎡二房78~1001805668%一房總戶數(shù)200三房121~125361461%面積區(qū)間50四房140~170132132——存量26鑫天御景灣6300元/㎡一房502002687%銷售率87%二房87~9157521562%二房總戶數(shù)1122三房117面積區(qū)間68~100四房158.5502354%存量548城南故事6800元/㎡二房89~921556578%銷售率52%三房12531777%三房總戶數(shù)739四房133310100%面積區(qū)間86~168融科東南海7800元/㎡三房127~1681366651%存量499四房159~20230626013%銷售率69%萬(wàn)科金域華府8750元/㎡二房68~72212212——四房總戶數(shù)519三房86~92286286——銷售率20%注：未開(kāi)盤(pán)房源不計(jì)銷售率區(qū)域綜合體分析Part1.2南城綜合體分布：市場(chǎng)體量超過(guò)520萬(wàn)㎡，南城迎來(lái)“綜合體〞時(shí)代，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)劇烈萬(wàn)科·金域華府〔46萬(wàn)㎡〕上海喜盈門(mén)〔45萬(wàn)㎡〕本案五礦·萬(wàn)境長(zhǎng)洲〔160萬(wàn)㎡〕華悅城〔45萬(wàn)㎡〕德思勤城市廣場(chǎng)〔145萬(wàn)㎡〕奧林匹克花園〔82萬(wàn)㎡〕區(qū)域典型綜合體工程——德思勤城市廣場(chǎng)：紅星商圈新引擎，百萬(wàn)級(jí)城市綜合體，是未來(lái)南城核心驅(qū)動(dòng)力之一，將大幅提升南城商業(yè)氣氛工程根本信息規(guī)劃占地面積:30萬(wàn)平方米規(guī)劃建筑面積:145萬(wàn)平方米工程包括大型商業(yè)中心、國(guó)際五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、淘寶城、主題商業(yè)街、電視直播大廳、環(huán)球影視城、國(guó)際學(xué)校、高檔公寓等諸多業(yè)態(tài)集高檔購(gòu)物、時(shí)尚淘寶、商務(wù)辦公、金融、政務(wù)、會(huì)務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、教育、居住等十大功能于一體規(guī)劃容積率：4.83奠基啟動(dòng)：2021年9月12日德思勤城市廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合：包含五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、大型集中商業(yè)、高檔公寓、環(huán)球影視城、地下主題商業(yè)街等多種物業(yè)，是當(dāng)前紅星商圈最高檔商業(yè)綜合體工程包括大型商業(yè)中心、國(guó)際五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、淘寶城、主題商業(yè)街、電視直播大廳、環(huán)球影視城、國(guó)際學(xué)校、高檔公寓等諸多業(yè)態(tài)；業(yè)態(tài)：集高檔購(gòu)物、時(shí)尚淘寶、商務(wù)辦公、金融、政務(wù)、會(huì)務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、教育、居住等十大功能于一體。工程建成后，將成為長(zhǎng)株潭千萬(wàn)級(jí)城市群的商業(yè)中心、娛樂(lè)文化中心和長(zhǎng)株潭商務(wù)金融中心，并且，作為紅星商圈的核心工程，將帶動(dòng)紅星商圈整體定位的提升和雨花區(qū)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，成為中部的消費(fèi)中心。德思勤產(chǎn)品規(guī)劃：共50棟，商業(yè)體量約56萬(wàn)㎡，地下面積高達(dá)近99萬(wàn)㎡，地上產(chǎn)品多為大型集中商業(yè)、公寓及酒店寫(xiě)字樓，地下規(guī)劃為大型主題街區(qū)區(qū)域典型綜合體工程——上海喜盈門(mén)：45萬(wàn)平米城市綜合體工程，21萬(wàn)方大體量商業(yè)；規(guī)劃中的生態(tài)商業(yè)區(qū)；主要輻射工程周邊區(qū)域，以高檔家具建材和高檔消費(fèi)型商業(yè)為主喜盈門(mén)城市廣場(chǎng)所屬商圈：雨花紅星商圈交通情況：工程位于長(zhǎng)沙萬(wàn)家麗路與木蓮沖路的交匯處。占地面積:6.5萬(wàn)平方米

建筑面積:45萬(wàn)平方米工程優(yōu)勢(shì)：工程占地面積6.5萬(wàn)，位于圭塘河生態(tài)購(gòu)物商業(yè)區(qū)中，以喜盈門(mén)高檔家具建材廣場(chǎng)為主，集合高檔百貨、大型超市、商業(yè)步行街、大型電影院、寫(xiě)字樓、酒店等為一體，將成為未來(lái)紅星商圈的又一個(gè)大型商業(yè)中心。區(qū)域典型綜合體工程——五礦·萬(wàn)境長(zhǎng)洲,緊挨圭塘河風(fēng)光帶的160萬(wàn)㎡綜合體大盤(pán)，住宅體量約80萬(wàn)㎡，商業(yè)體量約58萬(wàn)㎡，住宅先行開(kāi)發(fā)工程區(qū)位圖工程規(guī)劃示意圖工程特色：有機(jī)結(jié)合的六大物業(yè)，創(chuàng)新的“無(wú)邊界〞、“混搭式〞概念六大生活系統(tǒng)于一體的“有機(jī)集成系統(tǒng)生活城〞有機(jī)生態(tài)科技住宅〔LEED住宅〕創(chuàng)意式教育〔教育實(shí)踐補(bǔ)給〕互動(dòng)式生態(tài)河無(wú)邊界寫(xiě)字樓酒店〔寫(xiě)字樓酒店無(wú)邊界泛會(huì)所〕全家庭公園〔慶典廣場(chǎng)全功能活動(dòng)區(qū)〕混搭式SHOPPINGPARK區(qū)域典型綜合體工程——華悅城，紅星商圈45萬(wàn)㎡全生活城市聚落，商業(yè)體量為30萬(wàn)㎡，前期規(guī)劃有8棟住宅先行入市，預(yù)計(jì)2021年11月開(kāi)盤(pán)工程區(qū)位圖工程主要技術(shù)指標(biāo)用地性質(zhì)：商業(yè)、住宅總用地：130畝，一期55.35畝總建面：450000㎡〔含地下停車位〕一期建筑面積：150000㎡二期商業(yè)面積：300000㎡綠地率：40%容積率〔一期〕：3.56工程效果圖規(guī)劃信息：后期規(guī)劃有酒店、寫(xiě)字樓，能為一期住宅局部提供了強(qiáng)大的商業(yè)配套與溢價(jià)支撐，整體形成具備多元功能的綜合體工程一期二期一期二期工程二期規(guī)劃有商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)業(yè)態(tài)，總建面將到達(dá)30萬(wàn)㎡，占整個(gè)工程的66.67%，商業(yè)占比相當(dāng)之高。集住宅、公寓、酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)等多種物業(yè)積聚的全功能都市綜合體，將為工程一期提供更強(qiáng)的溢價(jià)支撐工程戶型分析：戶型以緊湊三房為主，同時(shí)涵蓋公寓、兩房產(chǎn)品,屬市場(chǎng)主流產(chǎn)品，易于去化，但同質(zhì)嚴(yán)重,推售產(chǎn)品組合較單一工程戶型配比及分布戶型面積套數(shù)比例一房4912510.88%兩房74-9126923.41%三房99.8-13788076.59%合計(jì)49-1371149100.00%長(zhǎng)沙宏觀商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展分析工程區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展分析區(qū)域典型商業(yè)街區(qū)工程分析校園商業(yè)特點(diǎn)專題研究分析第一階〔06年前〕傳統(tǒng)商業(yè)開(kāi)展期長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展階段：長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展已進(jìn)入品牌化、規(guī)?；?、高度聚合化的開(kāi)展階段，綜合體已成為市場(chǎng)最具標(biāo)志性的開(kāi)展模式與形態(tài)代表物業(yè)：王府井、平和堂、步行街、春天百貨主要特征：以傳統(tǒng)零售商業(yè)為主體，街鋪為主要商業(yè)形態(tài)，較單一第二階段〔06-08年〕：新興商業(yè)萌發(fā)期第三階段〔09—11年〕：綜合體崛起時(shí)代主要特征：新興商業(yè)萌發(fā)Shoppingmall形式出現(xiàn)代表物業(yè)：上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)主要特征：商業(yè)形態(tài)升級(jí)，綜合體興起代表物業(yè)：泊富國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)、第六都、保利南湖廣場(chǎng)、九龍倉(cāng)、華遠(yuǎn)金外灘、徳思勤城市廣場(chǎng)長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展現(xiàn)狀：商業(yè)結(jié)構(gòu)日趨完善，新興商業(yè)形態(tài)漸占主導(dǎo)，高端商業(yè)供給增多，但布局過(guò)于集中，競(jìng)爭(zhēng)趨于同質(zhì)化和白熱化商業(yè)結(jié)構(gòu)日趨完善，但商業(yè)布局過(guò)于集中市場(chǎng)上已具備購(gòu)物中心、百貨、大型綜合性超市、專業(yè)市場(chǎng)、大型SHOPPINGMALL等物業(yè)形態(tài)，且較為豐富，但主要集中在五一商圈，雖然吸附力強(qiáng)，但競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化，利潤(rùn)低。新興商業(yè)形態(tài)占據(jù)主導(dǎo)，綜合體是寵兒隨著城市高速開(kāi)展，新興商業(yè)形態(tài)涌現(xiàn)，綜合體作為新興商業(yè)形態(tài)的最高表現(xiàn)形式已成為熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)形態(tài)，華遠(yuǎn)金外灘、保利南湖廣場(chǎng)、運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)等紛紛搶灘，未來(lái)綜合體將是市場(chǎng)開(kāi)展主流趨勢(shì)長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展格局：“1+2+6〞商圈分布格局，新興商圈不斷崛起，開(kāi)展格局日漸完善和平衡溁灣鎮(zhèn)商圈伍家?guī)X商圈東塘商圈新紅星商圈火車站商圈五一商圈市級(jí)商業(yè)中心五一商圈市級(jí)商業(yè)副中心溁灣鎮(zhèn)商圈星沙商圈區(qū)域級(jí)商業(yè)中心伍家?guī)X商圈火車站商圈東塘商圈新紅星商圈武廣商圈新興商業(yè)中心雨花亭商業(yè)副心西站商業(yè)副心星沙商業(yè)副心武廣商圈星沙商圈持續(xù)增長(zhǎng)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額，充分說(shuō)明了居民消費(fèi)力與消費(fèi)需求的不斷提升，商業(yè)市場(chǎng)還將有更大的開(kāi)展空間與夯實(shí)的經(jīng)濟(jì)根底2021年，長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額到達(dá)了1812.08億元，環(huán)比增長(zhǎng)20%，充分說(shuō)明了居民消費(fèi)力與消費(fèi)需求的不斷增長(zhǎng)，商業(yè)開(kāi)展空間較大；連續(xù)四年保持年均20%左右的增長(zhǎng)，說(shuō)明長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)不僅有了更大的開(kāi)展空間還有更夯實(shí)的經(jīng)濟(jì)根底。開(kāi)展現(xiàn)狀商業(yè)格局消費(fèi)能力開(kāi)展階段長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展已進(jìn)入品牌化、規(guī)模化、高度聚合化的開(kāi)展階段，綜合體已成為市場(chǎng)最具標(biāo)志性的開(kāi)展模式與形態(tài)商業(yè)結(jié)構(gòu)日趨完善，新興商業(yè)形態(tài)漸占主導(dǎo)，高端商業(yè)供給增多，但布局過(guò)于集中，競(jìng)爭(zhēng)趨于同質(zhì)化和白熱化“1+2+6〞商圈分布格局，新興商圈不斷崛起，開(kāi)展格局日漸完善和平衡持續(xù)增長(zhǎng)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額，充分說(shuō)明了居民消費(fèi)力與消費(fèi)需求的不斷提升，商業(yè)市場(chǎng)還將有更大的開(kāi)展空間與夯實(shí)的經(jīng)濟(jì)根底宏觀商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展小結(jié)隨著城市開(kāi)展的提速，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入綜合體高速開(kāi)展期，消費(fèi)能力的不斷提升以及城市商業(yè)格局的進(jìn)一步均衡為本案的商業(yè)開(kāi)展提供了更有利的、更夯實(shí)的市場(chǎng)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)開(kāi)展根底。區(qū)域商業(yè)開(kāi)展分析:隨著武廣片區(qū)的高速開(kāi)展、南城融城腳步的加速，商圈升級(jí)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，區(qū)域新紅星商圈、武廣商圈的迅速崛起將驅(qū)動(dòng)南城整體開(kāi)展，本案將有時(shí)機(jī)與兩大商圈實(shí)現(xiàn)共贏開(kāi)展本案東塘商圈武廣商圈新紅星商圈：良好的開(kāi)展前景、絕對(duì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、巨大的升值潛力毋庸置疑，紅星商業(yè)中心在未來(lái)長(zhǎng)株潭三市融城后，將激發(fā)其更大的潛力，作為將來(lái)財(cái)富與人氣齊聚的南長(zhǎng)沙復(fù)合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟(jì)圈，重點(diǎn)將放在開(kāi)展品牌餐飲、酒店業(yè)。本案屬于新紅星商圈，未來(lái)可借勢(shì)迅速開(kāi)展。新紅星商圈武廣商圈：武廣商圈位于雨花區(qū)東部，是長(zhǎng)沙市即將崛起的新商圈和正在建設(shè)的東大門(mén)。按照城市規(guī)劃要求，開(kāi)發(fā)建設(shè)高檔精品樓宇，適宜商務(wù)酒店、通訊、綜合超市、品牌專賣、餐飲娛樂(lè)等業(yè)態(tài)工程入駐，構(gòu)建省會(huì)長(zhǎng)沙市現(xiàn)代交通樞紐和新型商業(yè)中心，以滿足各界人士出行、商務(wù)交流的需求。未來(lái)商圈將開(kāi)展成為大東城核心商圈之一。3分鐘車程10分鐘車程區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析：商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲、服飾、零售等低端業(yè)態(tài)為主，缺乏中高端業(yè)態(tài)與休閑娛樂(lè)型業(yè)態(tài)專業(yè)市場(chǎng)街鋪集中式商業(yè)街區(qū)物業(yè)形態(tài)涵蓋了專業(yè)市場(chǎng)、街鋪、集中式商業(yè)、街區(qū)等；業(yè)態(tài)豐富，但整體檔次不高，以餐飲、服飾、零售等低端業(yè)態(tài)為主，缺乏中高端業(yè)態(tài)與休閑娛樂(lè)型業(yè)態(tài)；代表物業(yè)業(yè)態(tài)類型寶馬家居市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)香頌國(guó)際裙樓集中式商業(yè)街區(qū)加加大商業(yè)街、橙子498街區(qū)街鋪臨街商業(yè)韶山南路香樟路鐵道學(xué)院中心醫(yī)院寶馬家居廣場(chǎng)香頌國(guó)際裙樓加加大商業(yè)街洞井路中南林業(yè)科技大學(xué)民政學(xué)院環(huán)保科技學(xué)院湖南交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院調(diào)研區(qū)域商業(yè)分布情況服飾餐飲飾品化裝品銀行零售醫(yī)藥通信美容美發(fā)娛樂(lè)酒店家居其他車軒汽車效勞中心專業(yè)市場(chǎng)步步高肯德基專業(yè)布市井圭路區(qū)域商業(yè)消費(fèi)群體分析——超過(guò)4萬(wàn)的周邊居民消費(fèi)群體，消費(fèi)能力強(qiáng)勁，商業(yè)開(kāi)展前景與潛力看好住宅區(qū)名稱居民人數(shù)南苑花園700左右湖南紡織品進(jìn)出口服裝實(shí)業(yè)有限公司宿舍220左右南園小區(qū)5000左右鐵四院宿舍700左右新華印刷廠宿舍2000左右三湘小區(qū)4000左右富綠山莊1500左右上海城9545（預(yù)計(jì)未來(lái)入住人口）恒盛世家4900（預(yù)計(jì)未來(lái)入住人口）他城（包括安置房）6000（預(yù)計(jì)未來(lái)入住人口）華銀南苑1179（預(yù)計(jì)未來(lái)入住人口）金鳳灘家園984左右林之苑1800左右路橋社區(qū)7000左右合計(jì)44128數(shù)據(jù)所示，南城區(qū)域目前的人口有超過(guò)40萬(wàn)之多，而且隨著省政府南遷、南城地塊的升級(jí)換代，以及長(zhǎng)株潭城市群特區(qū)的設(shè)立，將使南城房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)進(jìn)入新的高潮、在未來(lái)幾年內(nèi)區(qū)域人口將還會(huì)以較高的速度增長(zhǎng)?？梢?jiàn)區(qū)域的消費(fèi)潛力是相當(dāng)之巨大，尤其現(xiàn)階段區(qū)域正處于效勞性商業(yè)較為貧乏與商業(yè)結(jié)構(gòu)和形態(tài)都極之不平衡的情況下，未來(lái)幾年內(nèi)區(qū)域的商業(yè)開(kāi)展是充滿前景的。橙子498街區(qū)——個(gè)性庭院式?校園成長(zhǎng)型商業(yè)街區(qū)建筑面積2.8萬(wàn)平米項(xiàng)目結(jié)構(gòu)庭院式內(nèi)街、外街、多層裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲、服飾、飾品、美容美發(fā)、網(wǎng)絡(luò)、零售、化妝品、娛樂(lè)、醫(yī)藥等主力店步步高超市、肯德基、華萊士、網(wǎng)絡(luò)會(huì)所商鋪面積5-60平米租金水平2.5-15元/平米·天經(jīng)營(yíng)狀況良好項(xiàng)目特色分內(nèi)外街區(qū)，擁有2000平米中心庭院廣場(chǎng)，業(yè)態(tài)年輕和時(shí)尚化，富有個(gè)性，整體打造具有校園青春氣息街區(qū)業(yè)態(tài)較全，整體檔次中等水平，主要滿足校園消費(fèi)群體的根本需求為主，服飾與餐飲是兩大主力業(yè)態(tài)，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)缺乏街區(qū)業(yè)態(tài)：以服飾和餐飲業(yè)態(tài)為主，分別到達(dá)27、17家，涵蓋多種符合校園消費(fèi)群體消費(fèi)習(xí)慣和需求的業(yè)態(tài)，但休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)相對(duì)缺乏，僅KTV和網(wǎng)絡(luò)會(huì)所兩種商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量/家餐飲17娛樂(lè)2網(wǎng)絡(luò)2服飾27超市1飾品2美容美發(fā)2化妝品4婚紗攝影1賓館2鮮花1保健品1醫(yī)藥1眼鏡1通信1零售2圖文印刷2主力店:步步高超市、橙子KTV、網(wǎng)絡(luò)會(huì)所、華萊士等主力店的引進(jìn)，推動(dòng)了街區(qū)商業(yè)的開(kāi)展，在人流的有效聚集上起到不可無(wú)視的重要作用租金與商鋪面積：外街租金在8-15元/平米，內(nèi)街租金在2.5-13元/㎡·天，1F商鋪面積在5-45平，2F商鋪面積200-500平，一層租金延校園內(nèi)部向外部遞減，遞減幅度較小租金與商鋪面積：外街租金在8-15元/平米，內(nèi)街租金在2.5-13元/㎡·天，1F商鋪面積在5-45平，2F商鋪面積200-500平，一層租金延校園內(nèi)部向外部遞減，遞減幅度較小租金與商鋪面積：外街租金在8-15元/平米，內(nèi)街租金在2.5-13元/㎡·天，1F商鋪面積在5-45平，2F商鋪面積200-500平，一層租金延校園內(nèi)部向外部遞減，遞減幅度較小續(xù)表橙子498街區(qū)分析小結(jié)街區(qū)打造上富有特色，內(nèi)部2000平庭院式廣場(chǎng)設(shè)計(jì)，易于聚集人氣引進(jìn)的主力店較成功，對(duì)于聚集人流起到重要作用業(yè)態(tài)的規(guī)劃上具有針對(duì)性，契合了校園消費(fèi)族群的消費(fèi)習(xí)慣和承受能力缺乏對(duì)娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)的打造，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與開(kāi)展不均衡優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)加加大商業(yè)街——5.5萬(wàn)平特色商業(yè)步行街建筑面積5.5萬(wàn)平米項(xiàng)目結(jié)構(gòu)商業(yè)步行街、公寓、住宅、寫(xiě)字樓商業(yè)業(yè)態(tài)服飾、餐飲、娛樂(lè)、美容美發(fā)、醫(yī)藥、珠寶、零售等主力店銘悅KTV、加加網(wǎng)吧、上島咖啡商鋪面積15-64平米租金水平1.4-4.2元/㎡?天經(jīng)營(yíng)狀況較差項(xiàng)目特色東西向商業(yè)步行街，區(qū)域僅有的一條商業(yè)步行街，設(shè)置有休閑設(shè)施業(yè)態(tài)豐富但較雜亂，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，同質(zhì)化率高，且整體檔次較低端，導(dǎo)致商業(yè)街目前仍處于半死不活狀態(tài)街區(qū)業(yè)態(tài)：以服飾態(tài)為主，多達(dá)37家，其他業(yè)態(tài)雖多，但很雜亂，醫(yī)藥、美容美發(fā)、電器等業(yè)態(tài)均存在，整體檔次較低，可見(jiàn)步行街的業(yè)態(tài)缺乏科學(xué)的規(guī)劃，無(wú)法形成聚集效應(yīng)和強(qiáng)有力的市場(chǎng)發(fā)聲，僅能夠滿足周邊居民的日常生活需求。主力店:缺少人氣型主力店的進(jìn)駐，市場(chǎng)吸附力和人流聚集能力薄弱，是導(dǎo)致其商業(yè)運(yùn)營(yíng)較失敗的重要原因工程引進(jìn)的主力店僅加加大網(wǎng)吧、上島咖啡、銘悅KTV等，沒(méi)有大型超市或百貨類主力店，加上交通上的不便利，使工程難以形成大量的有效人流，商業(yè)價(jià)值難以提升租金與商鋪面積：租金在元/㎡?天左右，至西向東沿街商鋪?zhàn)饨鹚匠示徤膽B(tài)勢(shì)，越靠近街區(qū)主入口，租金相對(duì)更高。租金與商鋪面積：租金在元/㎡?天左右，至西向東沿街商鋪?zhàn)饨鹚匠示徤膽B(tài)勢(shì)，越靠近街區(qū)主入口，租金相對(duì)更高續(xù)表租金與商鋪面積：租金在元/㎡?天左右，至西向東沿街商鋪?zhàn)饨鹚匠示徤膽B(tài)勢(shì)，越靠近街區(qū)主入口，租金相對(duì)更高加加大商業(yè)街區(qū)分析小結(jié)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)內(nèi)部人流動(dòng)線過(guò)長(zhǎng)，商業(yè)價(jià)值受影響；外部人流動(dòng)線單一，受交通限制人流難以聚集；缺乏大型人氣主力店進(jìn)駐，商業(yè)吸附力弱；業(yè)態(tài)缺乏科學(xué)規(guī)劃，雜亂無(wú)序地段優(yōu)勢(shì)突出周邊有較好的校園商業(yè)資源周邊居民區(qū)聚集香頌國(guó)際—聚集型·社區(qū)級(jí)商業(yè)中心建筑面積約2.2萬(wàn)平方米項(xiàng)目結(jié)構(gòu)三層裙樓集中商業(yè)、外街商鋪商業(yè)業(yè)態(tài)以零售、服飾為主，業(yè)態(tài)豐富，檔次較高。主力店家樂(lè)福、屈臣氏、肯德基、哈特波波、仟吉西餅等

商鋪面積15-144平租金水平8.5-20元/平米·天經(jīng)營(yíng)狀況良好項(xiàng)目特色三層集中式商業(yè)，一層為中型賣場(chǎng)，二樓三樓有家樂(lè)福超市及部分商鋪，整體檔次較好業(yè)態(tài)分布結(jié)構(gòu)合理，業(yè)態(tài)形式豐富，檔次屬中高端，區(qū)域輻射性強(qiáng)，根本滿足周邊各類需求。但缺乏娛樂(lè)、休閑業(yè)態(tài)，輻射力在半徑1公里范圍內(nèi)服飾餐飲醫(yī)藥化妝珠寶零售眼鏡家居通信箱包照相清潔美容鐘表飾品32103214333211217主力店：引進(jìn)了家樂(lè)福、肯德基、屈臣氏主力店，極大促進(jìn)了賣場(chǎng)人氣和人流量的提升，增強(qiáng)了商業(yè)輻射力，是其成為社區(qū)級(jí)商業(yè)中心的重要支撐租金與商鋪面積：1F租金在8.5-20元/平米，2F租金在2.5-14元/㎡·天，3F租金在1.2-17元/㎡·天。商鋪面積在15-144平米不等由此可見(jiàn)，受2F-3F的家樂(lè)福超市影響，2F與3F超市出入口范圍租金相對(duì)較高，層級(jí)差價(jià)不明顯。而遠(yuǎn)離超市出入口范圍商鋪那么層級(jí)差價(jià)明顯，整體經(jīng)營(yíng)狀況較好香頌國(guó)際分析小結(jié)街區(qū)占據(jù)黃金丁字路口，地段優(yōu)勢(shì)突出，人流易于聚集；缺乏對(duì)娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)的打造，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不均衡開(kāi)展模式單一，存在功能性缺失，難以開(kāi)展為區(qū)域級(jí)中心優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)大型主力店進(jìn)駐，商業(yè)輻射力大大增強(qiáng)；標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)效勞營(yíng)造了良好的商場(chǎng)氣氛；業(yè)態(tài)規(guī)劃完善，有專業(yè)經(jīng)營(yíng)公司管理，整體檔次較好。區(qū)域商業(yè)消費(fèi)群體分析——校園消費(fèi)群體基數(shù)大，資源豐富，是本案商業(yè)消費(fèi)主力軍學(xué)校名稱教師人數(shù)學(xué)生人數(shù)中南林業(yè)科技大學(xué)181040000長(zhǎng)沙市商貿(mào)旅游學(xué)院3164000湖南交通職業(yè)技術(shù)學(xué)校6006411湖南民政學(xué)院16012000省委黨校420…湖南女子大學(xué)320多3000湖南廣播電視大學(xué)600多9000湖南經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院2008000湖南省林科院266…湖南省農(nóng)業(yè)機(jī)械研究所237…長(zhǎng)沙民政職業(yè)技術(shù)學(xué)院66113459中南鐵道學(xué)院170010000合計(jì)646787627總計(jì)10萬(wàn)人左右由表中可看出，本案周邊固定人口達(dá)10萬(wàn)左右，其中中南林業(yè)科技大學(xué)、湖南播送電視大學(xué)、鐵道學(xué)院、湖南民政學(xué)院、長(zhǎng)沙女子大學(xué)等多所高等院校在本案周邊，師生人數(shù)達(dá)10萬(wàn)人左右，是本案的商業(yè)主流消費(fèi)群體。隨著學(xué)生消費(fèi)水平的不斷提高，將為本案的商業(yè)開(kāi)展打下良好的客源根底。校園商業(yè)業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)自發(fā)形成，以滿足日常需求為主，整體檔次較低端，以餐飲、服飾、飾品等業(yè)態(tài)為主，娛樂(lè)型業(yè)態(tài)較少，本案在商業(yè)打造上可考慮彌補(bǔ)這一空白學(xué)校名稱業(yè)態(tài)組合中南林業(yè)科技大學(xué)網(wǎng)吧、書(shū)店、餐館、美容美發(fā)、小型超市、通訊、精品飾品、水果及鮮花店、音像店、藥房等。其中餐館最多，比例達(dá)35%左右。鐵道學(xué)院餐飲、網(wǎng)吧、書(shū)店、文具、美容美發(fā)、音像、皮鞋店、精品、飾品店、銀行、診所、藥房、超市及便利店、水果、鮮花、雜貨零售及批發(fā)、眼鏡店、通訊、品牌運(yùn)動(dòng)用品湖南交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院婚紗、立馬電動(dòng)車、餐館、招待所、門(mén)診部、聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、煙酒商行、超市、理發(fā)店、網(wǎng)吧、復(fù)印店等長(zhǎng)沙商貿(mào)旅游學(xué)院招待所、超市、飯店、歌廳休閑、發(fā)藝店，其中：餐館和歌廳休閑的店子較多湖南林業(yè)科學(xué)院打印店，餐館、網(wǎng)吧、賓館、發(fā)藝店、超市、藥房、精品店、電信、花店。其中，網(wǎng)吧和發(fā)藝店所占比率較大民政學(xué)院打印店，餐館、網(wǎng)吧、門(mén)診、美發(fā)店、超市、藥房、精品店、電信、花店。其中，餐飲、精品店、網(wǎng)吧、門(mén)診、藥店等較多。湖南女子大學(xué)網(wǎng)吧、眼鏡店、美發(fā)店、超市、藥房、精品店、服裝、其中，餐飲、機(jī)械器材等較多。高校商業(yè)業(yè)態(tài)主要由餐飲、網(wǎng)吧、超市、飾品、通信、鮮花、水果店、美容美發(fā)、藥店、雜貨店、音像書(shū)籍、服飾等組成。對(duì)于學(xué)生消費(fèi)頻率較高的小型KTV、電視吧、小型招待所或賓館、銀行、游戲廳等業(yè)態(tài)那么比較少，且檔次較低。本案可考慮彌補(bǔ)這一空缺學(xué)校名稱平均租金水平（元/㎡·天）中南林業(yè)科技大學(xué)12鐵道學(xué)院11湖南交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院5民政學(xué)院10環(huán)?？萍紝W(xué)院8湖南女子大學(xué)5本案周邊高校商業(yè)的租金水平相差較大，最高的平均租金達(dá)12元/㎡·天，最低的在5元/㎡·天，主流租金水平在8~10元/㎡·天左右，其中鐵道學(xué)院和中南林業(yè)科技大學(xué)租金水平較高，達(dá)11-12元/㎡·天左右。民政學(xué)院周邊的租金也到達(dá)了10元/㎡·天，地段、校園人流出入口是造成租金水平差異的重要因素。校園商業(yè)租金分析：租金根本在5-12元/㎡·天左右，地段、校園人流出入口等因素的不同造成了租金水平的差異性，林科大、鐵道、民政三校周邊租金水平最高〔元/㎡·天〕日常消費(fèi)行為主要在校園周邊發(fā)生，定向型消費(fèi)一般在步行街、金滿地等專業(yè)商業(yè)街區(qū)，校園商業(yè)消費(fèi)力在持續(xù)提升中校園群體消費(fèi)特點(diǎn)：日常消費(fèi)主要集中在校園周邊，娛樂(lè)、休閑等消費(fèi)行為會(huì)選擇在步行街、金滿地等商業(yè)街區(qū)，校園消費(fèi)力在持續(xù)提升中，待挖掘潛力巨大消費(fèi)地點(diǎn)消費(fèi)特征消費(fèi)力學(xué)校周邊、香樟路口家樂(lè)?；疖囌尽步鹛O(píng)果〕、東塘〔大都市商業(yè)街〕、步行街、金滿地等一般的大學(xué)生一個(gè)月除了吃飯外的消費(fèi)在200-600元之間不等，主流消費(fèi)水平在300-500元之間周末：一般到金蘋(píng)果、東塘地下商業(yè)街、步行街、金滿地等地方消費(fèi)，消費(fèi)的內(nèi)容主要是服裝、鞋、精品、化裝品等。周一至周五：主要在學(xué)校周邊消費(fèi)。以餐飲、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、水果、零食、飾品類消費(fèi)需求為主。區(qū)域商業(yè)分析小結(jié)商業(yè)業(yè)態(tài)商鋪?zhàn)饨鹦@消費(fèi)特點(diǎn)商業(yè)形態(tài)街鋪和裙樓商業(yè)為主，街區(qū)、集中式商業(yè)形態(tài)較少，區(qū)域內(nèi)商業(yè)根本屬鄰里型社區(qū)商業(yè)，社區(qū)型商業(yè)中心缺失業(yè)態(tài)豐富、但整體檔次不高，同質(zhì)嚴(yán)重，且缺乏特色，也缺乏中高端商業(yè)業(yè)態(tài)校園周邊、社區(qū)商業(yè)中心周邊商業(yè)租金較高，其他區(qū)域較低，地段、人流端、焦點(diǎn)位置、周邊資源是決定區(qū)域商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩厝粘ＯM(fèi)行為主要在校園周邊發(fā)生，定向型消費(fèi)一般在步行街、金滿地等專業(yè)商業(yè)街區(qū)，校園商業(yè)消費(fèi)力在持續(xù)提升中區(qū)域缺乏特色型、社區(qū)型商業(yè)中心，本案可考慮充分利用周邊的校園資源彌補(bǔ)這一空缺；同時(shí)在商業(yè)打造上應(yīng)加強(qiáng)對(duì)定向型商業(yè)業(yè)態(tài)的打造，有效搶奪校園客戶資源，挖掘校園消費(fèi)需求。區(qū)域酒店市場(chǎng)分析：以經(jīng)濟(jì)型酒店居多，高星酒店市場(chǎng)存在空白，隨著省府片區(qū)開(kāi)展提速，商務(wù)性需求將不斷提升，酒店市場(chǎng)開(kāi)展將獲得更強(qiáng)支撐區(qū)域內(nèi)酒店達(dá)120多家，以經(jīng)濟(jì)型酒店為主，知名經(jīng)濟(jì)型酒店如7天、如家都有進(jìn)駐。高端酒店業(yè)極度匱乏，無(wú)五星級(jí)酒店進(jìn)駐此區(qū)域。區(qū)域內(nèi)酒店受周邊學(xué)校氣氛影響，以性價(jià)比較高的藝術(shù)、概念性酒店居多。隨著省府片區(qū)的開(kāi)展，商務(wù)性需求將不斷增大，區(qū)域酒店市場(chǎng)將獲得較強(qiáng)的市場(chǎng)支撐和一大酒店〔4星〕橙子酒店〔3星〕蟻巢酒店風(fēng)氣158酒店福潤(rùn)三湘酒店香樟園酒店7天連鎖酒店橙子酒店——特色主題型·文化藝術(shù)酒店星級(jí)掛牌三星級(jí)樓高7層房間數(shù)176間房間設(shè)施免費(fèi)上網(wǎng)、客廳酒吧酒店設(shè)施商務(wù)中心、健身房、會(huì)議室、KTV周邊林科大、大潤(rùn)發(fā)、家樂(lè)福、沃爾瑪、肯德基、橙子坊茶餐廳等服務(wù)早餐、叫醒服務(wù)、洗衣服務(wù)停車場(chǎng)免費(fèi)停車場(chǎng)房?jī)r(jià)200-600元/晚入住率超過(guò)50%項(xiàng)目特色首家三星級(jí)藝術(shù)主題酒店，集餐飲、客房、娛樂(lè)為一體。是林科大旁橙子498街區(qū)的主力旗艦。酒店大堂裝修奢華精致，整體檔次與配置均較高端，對(duì)酒店形象有較好的提升酒店以藝術(shù)主題為賣點(diǎn)特色，實(shí)現(xiàn)了酒店的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在區(qū)域“獨(dú)樹(shù)一幟〞，整體入住率較高，但高端的定位造成大量學(xué)生消費(fèi)群的浪費(fèi)橙子酒店分析小結(jié)酒店占據(jù)路段，地段優(yōu)勢(shì)突出，人流易于聚集；周邊環(huán)境較吵鬧，房間隔音效果差，影響住宿品質(zhì)。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)周邊配套豐富，交通便利；周邊學(xué)校眾多，文化環(huán)境較濃；網(wǎng)絡(luò)評(píng)價(jià)優(yōu)秀，生客優(yōu)先選擇度高。雖處多校之間，但偏高的價(jià)格，導(dǎo)致大量學(xué)生客源流失。和一大酒店——商務(wù)會(huì)談型酒店星級(jí)四星級(jí)樓高18層房間數(shù)300間房間設(shè)施免費(fèi)上網(wǎng)、迷你酒吧等酒店設(shè)施商務(wù)中心、多功能廳、會(huì)議室等周邊鐵道學(xué)院、沃爾瑪、服務(wù)早餐、叫醒服務(wù)、嬰兒床服務(wù)停車場(chǎng)免費(fèi)停車場(chǎng)房?jī)r(jià)280-600元/晚入住率超過(guò)50%項(xiàng)目特色雨花亭商圈范圍內(nèi)，周邊唯一四星級(jí)酒店。酒店大堂寬敞明亮，通透性強(qiáng)，吊頂及大理石墻面地板的運(yùn)用，使酒店品質(zhì)得到顯著提升。但總體缺乏設(shè)計(jì)感，稍顯呆板。酒店房間較為寬敞，無(wú)牙刷等物品提供，房間設(shè)計(jì)呆板，無(wú)創(chuàng)新。房間種類多樣，能夠滿足不同類別客戶需求。和一大酒店分析小結(jié)酒店位于雨花亭商區(qū)，地段優(yōu)勢(shì)突出，人流易于聚集；優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)周邊配套豐富，交通便利；周邊商業(yè)眾多，四星級(jí)酒店稀少，是商務(wù)人士的選擇所向。房間設(shè)計(jì)呆板，品質(zhì)一般，使整體體驗(yàn)感下降。蟻巢家庭旅館——性價(jià)比高的創(chuàng)意短租公寓星級(jí)經(jīng)濟(jì)公寓型樓層香頌國(guó)際南棟5-29層

房間數(shù)40套房間設(shè)施全自動(dòng)洗衣機(jī)、冰箱、抽油煙機(jī)、電磁爐等酒店設(shè)施無(wú)周邊香頌國(guó)際、林科大、民政學(xué)院服務(wù)叫醒服務(wù)停車場(chǎng)免費(fèi)停車場(chǎng)房?jī)r(jià)108-158元/晚2200-2700元/月入住率超過(guò)70%項(xiàng)目特色充滿個(gè)性的酒店式短租公寓酒店無(wú)直接門(mén)廳，招牌及入口不明顯，無(wú)酒店專門(mén)電梯。造成酒店品質(zhì)及檔次的降低，戶外攬客能力弱。

招牌設(shè)計(jì)感欠佳，簡(jiǎn)陋粗糙，引客能力差。

香頌國(guó)際公用電梯，方便度低。

無(wú)酒店門(mén)廳，檔次較低。房間色彩豐富，采光足，配有較完善生活設(shè)施，如冰箱、廚具、洗衣機(jī)等。價(jià)格低廉，性價(jià)比高，迎合性強(qiáng)，深受周邊學(xué)生客戶歡送。但設(shè)施細(xì)節(jié)粗糙，較為簡(jiǎn)陋。

1.8米布藝大床，兩座布藝沙發(fā)，大寫(xiě)字臺(tái)獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間液晶電視、冷暖空調(diào)、燃?xì)鉄崴?、全自?dòng)洗衣機(jī)、冰箱、抽油煙機(jī)、電磁爐、電熱水壺、電吹風(fēng)五星級(jí)床品及優(yōu)質(zhì)毛巾，維達(dá)卷紙、平價(jià)食品、一次性牙具

蟻巢酒店分析小結(jié)酒店處于兩校中心，位于香頌國(guó)際內(nèi)，人流豐富，便于客戶聚集；優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)房間寬敞，色彩艷麗，配套豐富，創(chuàng)意十足；價(jià)格低廉，性價(jià)比高。門(mén)廳過(guò)小，酒店檔次較低，無(wú)高端客戶選擇。陳設(shè)及家具粗糙簡(jiǎn)陋，降低品質(zhì)。區(qū)域無(wú)五星級(jí)酒店四星級(jí)酒店分布分散，經(jīng)營(yíng)狀況較差。三星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況良好，有一定的區(qū)域適應(yīng)力。連鎖酒店眾多，分布不均勻，品牌效應(yīng)影響客流顯著。區(qū)域五星級(jí)酒店缺失，四星級(jí)酒店因無(wú)客源支撐，經(jīng)營(yíng)慘淡。三星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況良好。經(jīng)濟(jì)型酒店繁榮。但隨南區(qū)建設(shè)，對(duì)高端酒店的需求將日益旺盛。定量問(wèn)卷樣本選擇：跨期性、長(zhǎng)時(shí)性區(qū)域已售或在售競(jìng)爭(zhēng)工程成交客戶湘府十城融科東南海萬(wàn)科金域華府城南故事80-100㎡二房123-125㎡三房有效樣本共計(jì)21份72-99㎡二房125-168㎡三房148-215㎡四房有效樣本量共計(jì)30份。27-60㎡一房86-89㎡兩房121-142㎡三房有效樣本共計(jì)100份。89-92㎡兩房125㎡三房133㎡四房有效樣本量共計(jì)30套定性訪談樣本選擇：客戶：9名〔城南故事1名、萬(wàn)科金域華府2名、湘府十城3名、融科東南海1名〕專業(yè)人士：13名〔開(kāi)展商3名、各代理公司地鋪置業(yè)參謀6名、各工程銷售經(jīng)理4名〕說(shuō)明：此次定量調(diào)研問(wèn)卷由各工程分別進(jìn)行，基于當(dāng)時(shí)成交實(shí)際數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，為一手信息來(lái)源，由于數(shù)據(jù)涉及他方機(jī)密，問(wèn)卷將不在報(bào)告中進(jìn)行展示，敬