山東臨沂市場情況分析報告

市場報告山東。臨沂2013年10月人口2006年-2011年臨沂人口總量穩(wěn)定增長。2011年全市戶籍人口達(dá)1081萬人，其中三區(qū)（蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)）人口達(dá)216.17萬人，占比20%。其中，河?xùn)|區(qū)人口約61萬人，占三區(qū)（蘭山區(qū)，羅莊區(qū)，河?xùn)|區(qū)）31.8%，排名第二。占全市比例5.99%，排名倒數(shù)第三。備注：數(shù)據(jù)源于2007年統(tǒng)計110萬人91萬人99萬人63萬人98萬人61萬人89萬人43萬人縣城人口基數(shù)大于市區(qū)人口。河?xùn)|區(qū)能直接輻射的縣城：莒南縣99萬人，臨沭縣63萬人，加上河?xùn)|區(qū)人口占全市比例21.9%。蘭山區(qū)能直接輻射的縣城：費縣92萬人，平邑縣99萬人，蒙陰縣53萬人，加上蘭山區(qū)人口占全市比例32.7%。羅莊區(qū)較能輻射的縣城：蒼山縣118萬人，郯縣98萬人加上羅莊區(qū)人口占全市比例25.4%。53萬人99萬人92萬人118萬人小結(jié)：臨沂人口基數(shù)穩(wěn)健增長，無人口外流現(xiàn)象，城區(qū)人口基數(shù)小于縣城人口基數(shù)，河?xùn)|區(qū)人口在市區(qū)三區(qū)中排名第二，地緣輻射率排名第二。一級市場臨沂市區(qū)按規(guī)劃分為六大片區(qū)：1.北城新區(qū)2.蘭山區(qū)3.河?xùn)|區(qū)4.經(jīng)濟開發(fā)區(qū)5.羅莊區(qū)6.高新技術(shù)開發(fā)區(qū)2013年1-8月，土地供應(yīng)共計98宗，供應(yīng)面積450.97萬㎡，面積同比上漲12.6%。2012年計劃供應(yīng)面積705.93萬㎡，實際完成率91.86%。各區(qū)域供應(yīng)最大為北城新區(qū)占比27%，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)第二占比24%，河?xùn)|區(qū)27.92萬㎡，占比6%，六區(qū)排名倒數(shù)第一。土地供應(yīng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)由2012年108萬㎡占比17%上升至占比24%。河?xùn)|區(qū)供應(yīng)6%，依舊低迷土地成交2013年1-8月，土地成交79宗，面積307.83萬㎡，同比下降0.64%，各區(qū)域供應(yīng)最大為北城新區(qū)占比27%，河?xùn)|區(qū)45.56萬㎡（2012年15萬㎡），占比15%（2012年占比3%），成交量六區(qū)排名第四。河?xùn)|區(qū)成交量同比上漲203%。土地價格2013年1-8月，臨沂土地均價103.3萬元/畝，同比增長16%，河?xùn)|區(qū)土地均價78萬元/畝，同比上漲29%。比六區(qū)均價低24.5%。河?xùn)|區(qū)均價六區(qū)排名第三。樓面地價2013年1-8月，臨沂樓面地價626.83元/㎡，同比上漲26%，河?xùn)|區(qū)531元/㎡，同比上漲0.38%，比六區(qū)均價低15.3%。河?xùn)|區(qū)樓面價排名第四。小結(jié)2013年1-8月土地供應(yīng)450萬㎡，同比上漲12.6%，河?xùn)|區(qū)供應(yīng)27.92萬㎡，供應(yīng)最少；土地成交307萬㎡，同比下降0.64%，河?xùn)|區(qū)45.56萬㎡，成交量大增約30萬㎡，12%土地均價103.3萬元/畝，同比增長16%，河?xùn)|區(qū)土地均價78萬元/畝，同比上漲29%。樓面地價626.83元/㎡，同比上漲26%，河?xùn)|區(qū)，531元/㎡，同比上漲0.38%，————河?xùn)|區(qū)，在未來幾年內(nèi)土地供應(yīng)量有可能上漲，土地均價可能上漲。二級市場未來商品房供應(yīng)量2013年1-8月成交的土地在未來幾年內(nèi)形成約1376萬㎡的潛在商品房供應(yīng)量。北城新區(qū)822.81萬㎡，55%供應(yīng)量最大蘭山區(qū)235.34萬㎡，18%排第二羅莊區(qū)158.98萬㎡，11%排第三河?xùn)|區(qū)34.51萬㎡，4%排第五未來河?xùn)|區(qū)潛在商品房供應(yīng)量少。未來商品房可供應(yīng)量1376萬㎡÷2012年去化量366萬㎡=3.7年臨沂房地產(chǎn)住宅市場銷售周期壓力不大銷售周期住宅供銷關(guān)系2013年1-8月，臨沂市共推出269.83萬㎡，銷售254.21萬㎡，市場基本面較好。住宅穩(wěn)定持續(xù)供應(yīng)，成交量持續(xù)增高，市場較為熱觀。臨沂新一輪的銷售熱潮將被激發(fā)2013年上半年成交171.49萬㎡2012年上半年成交102.46萬㎡÷=2.67倍臨沂12年上半年與13年成交面積同比成交均價商業(yè)均價約為2.6萬元/㎡，2013年同比上漲7.15%寫字樓均價約為5600元/㎡，2013年同比下降1.47%單身公寓均價約為4900元/㎡，2013年同比上漲9.7%別墅均價約為9500元/㎡，2013年同比上漲16.7%臨沂房產(chǎn)價格趨漲，住宅類價格上漲幅度較高，商業(yè)類價格上漲幅度較低。臨沂市場小結(jié)：臨沂住宅推出269.83萬㎡，去化254.21萬㎡，供銷關(guān)系穩(wěn)健，市場基本面較為熱觀臨沂銷售周期壓力不大，市場以住宅為主導(dǎo)，新一輪銷售熱潮將被激發(fā)河?xùn)|工業(yè)園區(qū)河?xùn)|主中心區(qū)國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南片次中心沂河景觀資源：河?xùn)|片區(qū)依托優(yōu)質(zhì)的沂河河景資源，景觀資源優(yōu)越。產(chǎn)品特征：以中低檔普通住宅為主，從2011年開始，隨著品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，產(chǎn)品逐漸豐富，洋房、別墅等產(chǎn)品大量出現(xiàn)，開發(fā)檔次得到了提高。區(qū)域配套：生活、教育等基礎(chǔ)配套不齊全，區(qū)域發(fā)展明顯落后于主城區(qū)?？蛻籼卣鳎阂员镜鼐用窈途趴h經(jīng)濟實力有限的年輕人為主，但隨著臨沂市房價的高漲及產(chǎn)品的多樣化，河?xùn)|片區(qū)開始受到市區(qū)及其他區(qū)域客戶的關(guān)注。區(qū)域職能：以居住、旅游、商貿(mào)、物流、加工制造業(yè)為主的城市綜合區(qū)。區(qū)域開發(fā)特征：以河為軸，臨河發(fā)展，中心集聚，南北延展。項目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長。河?xùn)|板塊房地產(chǎn)開發(fā)以河為軸、臨河發(fā)展，南北延展跨度大，但市政配套不完善，住宅以中低檔普通住宅為主區(qū)域特征項目名稱在售產(chǎn)品建筑面積（萬㎡）價格（元/㎡）主力戶型帝景灣高層224100120-140㎡三室三江領(lǐng)秀多層304200100-145㎡三室豪森華府多層303450107-125㎡三室銀橋金居多層一期12310096-142㎡三室冠亞星城多層、小高層120340088-100㎡兩室120-150㎡三室東華花園多層26320095-120㎡三室中科印象高層26260078-112㎡兩室105-133㎡三室幸福小鎮(zhèn)多層20300080㎡兩室90㎡三室東華花園林莊御園冠亞星城帝景灣河?xùn)|區(qū)以普通多層產(chǎn)品和高層、小高層為主在售項目河?xùn)|板塊住宅以緊湊型產(chǎn)品為主，主力戶型是70-100㎡的兩室和100-140㎡的三室，以總價低的優(yōu)勢吸引首次置業(yè)的年輕人戶型分析成交均價2012年全市均價4770元/㎡，較2011年上漲8.68%，2012年1-8月全市均價4448元/㎡，2013年1-8月全市均價4686元/㎡，同比上漲5.2%河?xùn)|區(qū)2012年1-8月均價3918元/㎡，2013年1-8月均價4266元/㎡，同比上漲8.86%河?xùn)|區(qū)2013年均價4266元/㎡，上漲速度超過全市均價上漲速度。供銷情況河?xùn)|區(qū)供應(yīng)量44.14萬㎡，2012年新增供應(yīng)27.34萬㎡，新增全區(qū)第四。成交38.44萬㎡，占比14%，全區(qū)第三。河?xùn)|區(qū)新增供應(yīng)少，成交量高，該區(qū)有潛在銷售空間?？蛻舴治隹蛻舴诸愃急壤蛻裘枋霰镜乜蛻?0%主要是河?xùn)|本地居民、個體經(jīng)營者、河?xùn)|區(qū)公務(wù)員等，這部分人群多為改善型置業(yè)。外地客戶外地10%浙江，江蘇等來臨沂經(jīng)商和來臨沂工作的人群，用于自住和投資，多選擇沿濱河片區(qū)檔次稍高的檔次稍高的樓盤，比如日月城、冠亞星城、福布斯灣等。本市其他區(qū)域30%隨著經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的招商，企業(yè)的職工增多，在河?xùn)|置業(yè)的其他區(qū)域年輕人所占比例增大，比如九縣、蘭山區(qū)等。河?xùn)|板塊客戶來源本地客戶60％河?xùn)|本地居民、個體經(jīng)營者、河?xùn)|區(qū)公務(wù)員等多改善置業(yè)外地客戶40％外地商人、企業(yè)高管九縣及其他區(qū)域職工婚房、投資、自住河?xùn)|區(qū)客戶開始向多源化轉(zhuǎn)變，外地來河?xùn)|購房的人群增多，升至40%，主要是價格和工作地點的原因河?xùn)|區(qū)小結(jié)：河?xùn)|區(qū)以普通多層產(chǎn)品和高層、小高層為主，主力戶型是70-100㎡的兩室和100-140㎡的三室，河?xùn)|區(qū)2013年均價4266元/㎡，上漲速度超過全市均價上漲速度，2012年去化38.44萬㎡，全區(qū)排名第二，目前存量約34.51萬㎡，以低總價吸引首次置業(yè)的年輕人，本地客戶為主占比60%，————河?xùn)|區(qū)新增供應(yīng)量少，成交熱觀，房價與成交仍有上漲空間。總結(jié)：一級市場：臨沂市土地供應(yīng)加大450萬㎡，河?xùn)|區(qū)供應(yīng)最少27.92萬㎡，2013臨沂市土地成