住宅精裝修行業(yè)分析報告

住宅精裝修行業(yè)分析報告一、我國目前精裝修住宅的占比還較低 2二、政策大力扶持，指明行業(yè)發(fā)展方向 4三、開發(fā)商審時度勢，精裝修供給逐步增加 6四、消費升級時代，剛需購房提升精裝修需求 7我國建筑裝飾行業(yè)自2005年起步入快速發(fā)展時期，據(jù)中國建筑裝飾協(xié)會統(tǒng)計，“十一五”期間裝飾行業(yè)年工程產值由2005年的1.15萬億元，上升至2010年的2.1萬億元，總體增長82.6%，年均復合增速12.8%；2011年工程產值已經突破2.35萬億元，同比增長約12%。預計到2015年該產值將能夠達到3.8萬億元。其中，公共建筑裝飾（包括住宅開發(fā)建設中的整體樓盤裝修）產值在“十一五”期間的年均復合增速達到14.9%，遠高于住宅裝飾（單個家庭獨立裝修）產值11.5%的增速。預計到2015年，公共建筑裝飾的產值將達到2.6萬億元，年均增速18.8%；住宅裝飾的產值將達到1.2萬億元，年均增速4.8%。單個家庭獨立裝修的市場空間將持續(xù)被整體樓盤精裝修業(yè)務所擠占。一、我國目前精裝修住宅的占比還較低從房屋的裝修情況來看，我國的住宅可以分為毛坯房和精裝修房。毛坯房即未經裝修的房屋；精裝修房根據(jù)建設部制定的《商品住宅裝修一次到位實施導則》的定義是指在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝并完成粉刷，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成的房屋。目前，主要發(fā)達國家住宅市場上已經基本沒有毛坯房，同時各國在裝修及驗收標準、施工合同細則和糾紛解決機制等方面均作出了較為詳細的規(guī)定，充分保護購房者的利益。綜合來看，發(fā)達國家精裝修住宅的比例平均在80%以上，而我國遠遠沒有達到該水平。我們統(tǒng)計了2011年主要城市新開樓盤的情況，一線發(fā)達城市如北京、上海、廣州的精裝住宅占比也只有30%左右。我們在之前的深度報告《房地產平穩(wěn)之時恰住宅精裝修突破之機》中曾詳細分析過出現(xiàn)這種情況的原因，核心因素主要有三點：一是房地產行業(yè)的非理性高速增長導致了住宅市場在發(fā)展中重量不重質；二是過去的購房需求中投資性購房需求占比較大對精裝修住宅形成抑制；三是消費普及時期居民的消費水平偏低。我們認為，隨著房地產市場非理性繁榮時代的結束，多方面的因素將會促使住宅精裝修市場迎來突破發(fā)展的時機，政策、供給、需求將是其中最主要的影響因素。二、政策大力扶持，指明行業(yè)發(fā)展方向自1999年起，中央政府即開始逐步出臺政策推動住宅精裝修業(yè)務的發(fā)展，但迄今為止仍未有全國性的精裝修標準和強制性條款出臺。不過這種情況可能會在下半年有所改變，今年3月住建部住宅產業(yè)化促進中心技術開發(fā)處處長、《住宅室內裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》主編葉明透露，國家強制標準《住宅室內裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》已完成送審，有望年內出臺。標準的內容分為20章，不但包含墻面、地面、防水層、門窗等分項驗收規(guī)范，還包含廚衛(wèi)精裝修驗收規(guī)范。該國家標準的出臺將有助于規(guī)范當前良莠不齊的精裝修市場，打消購房者對精裝修房的疑慮，對于規(guī)范化運作、工程質量優(yōu)異的大型裝飾企業(yè)是顯著利好。各級地方政府也陸續(xù)出臺過眾多政策，對于住宅精裝修的推動目標提出過比較具體的規(guī)劃，但由于缺乏硬性約束，多數(shù)規(guī)劃目標都沒有能夠實現(xiàn)。今年5月8日，揚州市公布關于購房獎勵的政策，對個人新購買的精裝修房，給予4-6‰的獎勵。5月20日，住建部官員明確表示，揚州新政是針對住宅產業(yè)化進行的積極有益的探索，應當予以支持和肯定。揚州新政得到住建部首肯，無疑是對精裝修行業(yè)的巨大鼓舞，在房地產市場調控不松動的大背景下，該新政將激勵房地產開發(fā)商將更多資源投入精裝修樓盤。三、開發(fā)商審時度勢，精裝修供給逐步增加過去幾年在房地產市場非理性高速增長的情況下，住宅項目始終供不應求，其核心競爭力主要表現(xiàn)為樓盤的地理位置和相對價格。此時對于房地產開發(fā)商而言，盡量縮短工程周期、提高資金周轉率以實現(xiàn)更多的房屋供給便成為首要目標，因此大多數(shù)開發(fā)商選擇了以毛坯房的形式直接出售。但是從2011年以來，國家加大了以限購、限貸、限價為核心的地產調控政策，時至今日也沒有明顯的松動跡象，房地產市場的非理性繁榮時代已經過去。今后房地產市場的競爭將集中于住宅的性價比，此時精裝修住宅的價值和優(yōu)勢將會凸顯出來。從實際銷售情況來看，精裝修樓盤雖然增加了開發(fā)成本，但仍然能使開發(fā)商獲得可觀溢價，我們統(tǒng)計了北京、上海、武漢、長沙四地在2011年開盤的幾個代表性精裝修住宅項目，對比同區(qū)域毛坯房售價，扣掉裝修費用后，開發(fā)商可獲得10-20%的溢價。因此，從經濟效益來看，開發(fā)商有足夠的動力加大精裝修樓盤的開發(fā)力度。四、消費升級時代，剛需購房提升精裝修需求我國目前仍處于城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段，假若每年城鎮(zhèn)化率提升1%（過去10年平均1.36%），每年將有超過2000萬人口從農村涌入城市，這將創(chuàng)造住宅市場最大的剛性需求。隨著房地產限購、限貸政策的持續(xù)，投資性購房需求將被有效遏制，因此投資性購房需求占比將不斷下降，過去精裝修住宅被多數(shù)投資性購房者排斥的狀況將得到轉變。同一地理位置和樓盤，精裝修房的價格要高于毛坯房的價格，正因如此，我國目前大部分精裝修房都出現(xiàn)在較為高檔的樓盤，這對居民的消費能