中國公共政策第15章住房政策

公共事業(yè)管理概論〔第二版〕21世紀(jì)公共管理系列教材第15章住房政策重點(diǎn)問題●住房政策的內(nèi)涵、性質(zhì)與特點(diǎn)●我國住房政策演變的階段劃分●經(jīng)濟(jì)適用住房政策的演變●廉租住房政策的演變●我國住房政策存在的主要問題●我國住房政策的調(diào)整與完善中國公共政策

21世紀(jì)公共管理系列教材15.1住房政策概述15.1.1住房政策的內(nèi)涵公共事業(yè)管理概論〔第二版〕21世紀(jì)公共管理系列教材住房保障制度是國家依據(jù)法律規(guī)定，通過國民收入再分配，保障居民根本居住水平的一種制度。它是一種在住房領(lǐng)域內(nèi)實(shí)行的社會(huì)保障制度，其實(shí)質(zhì)是政府利用國家和社會(huì)的力量，通過行政手段為中低收入家庭提供適當(dāng)住房，以解決他們的住房問題。住房保障政策也被稱為公共住房政策〔publichousingpolicy〕，一般是指國家對(duì)住房保障供給、需求和生產(chǎn)系統(tǒng)的干預(yù)、調(diào)節(jié)的手段和措施。中國公共政策

21世紀(jì)公共管理系列教材15.1.2住房政策的性質(zhì)公共事業(yè)管理概論〔第二版〕21世紀(jì)公共管理系列教材住房政策的性質(zhì)政策目標(biāo)的公平性

目標(biāo)群體的明確性

政策執(zhí)行的靈活性

責(zé)任主體的單一性

性質(zhì)中國公共政策

21世紀(jì)公共管理系列教材15.1.2住房政策的性質(zhì)15.1.3住房政策的特點(diǎn)公共事業(yè)管理概論〔第二版〕21世紀(jì)公共管理系列教材一二三四管理機(jī)制逐步統(tǒng)一

保障層次漸進(jìn)多樣配套政策逐步完善

政策框架日趨完善

中國公共政策

21世紀(jì)公共管理系列教材15.2我國住房政策的演變15.2.1我國住房政策演變的四個(gè)階段1.完全的福利分房〔1949—1979年〕這一階段的根本特征是：〔1〕住房完全由政府統(tǒng)一供給?！?〕住房的需求主體為企事業(yè)單位?！?〕住房無償分配，采取低租金政策。住房作為福利，以實(shí)物形式分配給職工，不得轉(zhuǎn)讓。由于建房投入資金受到國家財(cái)力的限制，所建住房的面積、數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市居民的住房需求。中國公共政策

21世紀(jì)公共管理系列教材15.2.1我國住房政策演變的四個(gè)階段2.福利分房為主，試點(diǎn)商品房開發(fā)為輔〔1980—1998年〕第一階段〔1980—1987年〕：試點(diǎn)階段第二階段〔1988—1993年〕：全面實(shí)施的起步階段第三階段〔1994—1997年〕：深化階段第四階段〔1998年〕：實(shí)物福利分房的終結(jié)3.住房供給市場(chǎng)化〔1998—2004年〕4.保障性住房制度的回歸〔2005年至今〕中國公共政策

21世紀(jì)公共管理系列教材15.2.1我國住房政策演變的四個(gè)階段住房分配制度的改革包括三方面內(nèi)容：〔1〕在住房分配原那么上，將以往各種住房補(bǔ)貼由暗補(bǔ)〔低租金、福利性〕改為明補(bǔ)〔公積金、發(fā)放住房基金或住房有價(jià)證券等〕，并依據(jù)按勞分配原那么納入工資中。這樣，住房工資增加后，個(gè)人購房和租房的支付能力提高，就可以同步調(diào)整住房的租售比價(jià)。〔2〕在住房分配渠道上，從政府和企業(yè)的行政性實(shí)物住房分配，改為通過市場(chǎng)流通渠道調(diào)節(jié)職工的住房需求，從而使政府和企業(yè)與住房的開發(fā)、建設(shè)、管理環(huán)節(jié)脫鉤，為培育商品化房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造條件?！?〕在住房分配定位上，以“住房是重要的民生問題〞為目標(biāo)，大力推行保障性住房政策，改善居民的根本居住條件，提高住房福利水平。中國公共政策

21世紀(jì)公共管理系列教材15.2.2經(jīng)濟(jì)適用住房政策的演變經(jīng)濟(jì)適用住房具有不同于一般商品房的特殊性：一是宏觀指導(dǎo)，分級(jí)決策，享受政府的扶持政策，具有政府行為；二是土地行政劃撥，建設(shè)用地通過行政劃撥，免收土地出讓金，大局部稅費(fèi)減免，享受低息優(yōu)惠貸款等；三是價(jià)格管制，售價(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原那么確定；四是經(jīng)濟(jì)適用住房為不完全產(chǎn)權(quán)商品房，其再轉(zhuǎn)讓受到一定限制。我國自1998年全面推行經(jīng)濟(jì)適用房政策以來，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)保障了中低收入家庭居民的購房利益，為中低收入居民住房困難問題的解決提供了可能性，同時(shí)也推動(dòng)了中國房地產(chǎn)業(yè)的開展，優(yōu)化了房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，對(duì)房價(jià)上漲也起到一定的抑制作用，并對(duì)通過住宅建設(shè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了積極的作用。中國公共政策

21世紀(jì)公共管理系列教材15.2.3廉租住房政策的演變廉租住房的特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：一是供給對(duì)象確實(shí)定性，即住房困難的最低收入家庭；二是實(shí)施方式的固定性，即配租；三是廉租房的租金標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金，且租金水平受政府的嚴(yán)格控制；四是廉租房不允許進(jìn)入二手房市場(chǎng)，也絕對(duì)禁止轉(zhuǎn)租。

中國公共政策

21世紀(jì)公共管理系列教材15.2.3廉租住房政策的演變?yōu)榱诉M(jìn)一步增加廉租房的建設(shè)資金，財(cái)政部于2007年10月發(fā)布?廉租住房保障資金管理方法?的通知〔財(cái)綜［2007］64號(hào)〕，規(guī)定“從土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的資金〞，進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)了廉租住房保障資金管理，提高保障資金使用效益。該方法已于2021年1月1日起開始實(shí)施?？梢?，廉租房政策出臺(tái)10年來，隨著其制度的不斷健全，而隨之日趨完善。中國公共政策

21世紀(jì)公共管理系列教材15.2.4住房公積金政策的引入住房公積金制度是一種強(qiáng)制性的住房儲(chǔ)蓄制度，職工及單位必須按職工工資的一定比例向職工的公積金賬戶存款，增加職工的住房資金積累。公積金制度的保障性，首先表達(dá)在通過住房公積金的積累增強(qiáng)自我保障能力；其次表達(dá)在資金的使用上，公積金管理機(jī)構(gòu)用歸集的資金向公積金繳存者提供利率優(yōu)惠的購房融資，在減輕居民還貸壓力的同時(shí)，增強(qiáng)了中低收入居民的購房能力。公積金制度正在我國住房政策改革過程中健康快速開展，它無疑對(duì)轉(zhuǎn)變住房分配體制、住房資金的積累和促進(jìn)住房建設(shè)起到了積極的推動(dòng)作用。中國公共政策

21世紀(jì)公共管理系列教材15.3我國住房政策存在的主要問題分析15.3.1住房公積金政策效率低下缺乏專業(yè)化管理管理工作不標(biāo)準(zhǔn)制度覆蓋面不高，且繳存差距較大中國公共政策

21世紀(jì)公共管理系列教材15.3我國住房政策存在的主要問題分析15.3.2經(jīng)濟(jì)適用房保障功能受損經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)失控，對(duì)中低收入家庭形成擠出效應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房銷售對(duì)象失控，有悖制度保障屬性政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格監(jiān)控失靈，“經(jīng)濟(jì)性〞嚴(yán)重削弱造成財(cái)政補(bǔ)貼利益的流失增加政府的調(diào)控本錢中國公共政策

21世紀(jì)公共管理系列教材15.3.3廉租房建設(shè)嚴(yán)重滯后受制于資金瓶頸

廉租對(duì)象難以甄別

廉租房房源短缺

廉租房政策適用范圍窄

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21世紀(jì)公共管理系列教材15.4我國住房政策的調(diào)整與完善15.4.1明確政府在住房保障中的責(zé)任1.政府應(yīng)回歸公益身份，承擔(dān)相應(yīng)的財(cái)政責(zé)任2.政府的干預(yù)應(yīng)集中在中等偏低和低收入群體3.加強(qiáng)與住房保障相關(guān)的法律法規(guī)體系的建設(shè)中國公共政策

21世紀(jì)公共管理系列教材15.4.2健全以公積金制度為中心的住房金融體系成立專門的政策性住房金融機(jī)構(gòu)提高住房公積金使用率，加大對(duì)中低收入職工住房消費(fèi)的支持力度逐步擴(kuò)大住房公積金覆蓋范圍制定更為合理的公積金存貸款利率，并增強(qiáng)基金地區(qū)間的調(diào)劑功能中國公共政策

21世紀(jì)公共管理系列教材15.4.3實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房政策的整體轉(zhuǎn)型1.經(jīng)濟(jì)適用房政策不應(yīng)取消2.經(jīng)濟(jì)適用房政策應(yīng)從“補(bǔ)磚頭〞轉(zhuǎn)為“補(bǔ)人頭〞3.完善經(jīng)濟(jì)適用房的管理中國公共政策

21世紀(jì)公共管理系列教材15.4.4盡快完善廉租住房政策1.確保廉租房房源的多渠道供給〔1〕已騰退的公有住房，一般都是使用多年、面積小、設(shè)施差的簡易房〔2〕政府出資興建的廉租房這類房源的優(yōu)點(diǎn)是：可以從根本上解決房源缺乏的問題，且房屋質(zhì)量較好，生活配套設(shè)置較齊全。缺點(diǎn)是政府的財(cái)政責(zé)任和管理責(zé)任重大。〔3〕市場(chǎng)房源。這類房源的優(yōu)點(diǎn)是：有利于消化并利用現(xiàn)有存量住房資源，住房質(zhì)量較好，設(shè)施較齊全，且選擇余地大，能夠較好地滿足廉租戶的需求偏好。但問題是由于市場(chǎng)住房開發(fā)并不是專門針對(duì)廉租戶的，符合標(biāo)準(zhǔn)的閑置住房不一定充足。中國公共政策

21世紀(jì)公共管理系列教材15.4.4盡快完善廉租住房政策2.有效解決廉租房的融資問題廉租房本質(zhì)上是政府提供的住房準(zhǔn)公共產(chǎn)品，其福利性決定了在資金投入上對(duì)政府的依賴性。但問題在于：第一，地方政府雖承擔(dān)了主導(dǎo)責(zé)任，但根本上處于被動(dòng)地位，如果沒有嚴(yán)厲的行政約束，往往不能調(diào)動(dòng)其積極性。而對(duì)于財(cái)力較弱的地區(qū)而言，還存在心有余而力缺乏的問題。第二，政策性銀行支持力度有限。中國公共政策

21世紀(jì)公共管理系列教材15.4.4盡快完善廉租住房政策3.擴(kuò)大廉租房覆蓋面，建立有效的騰退機(jī)制目前廉租房主要面向城市戶籍人口中的“雙困〞戶，從構(gòu)成上說，主要有三類：一是傳統(tǒng)民政救助對(duì)象的“三無〞即無工作單位、無收入來源、無法定贍養(yǎng)人或撫養(yǎng)人，需要民政救助的社會(huì)成員。人員；二是舊城改造中的“雙困戶〞；三是國有企事業(yè)單位破產(chǎn)、下崗的職工家庭。第一類群體需要政府的長期保障，可能終身租住廉租住房。而后兩類群體屬于階段性保障，隨著家庭經(jīng)濟(jì)條件的改善，按規(guī)定必須騰退廉租住房。廉租房政策并非終身制的享受，即已經(jīng)享受廉租房的家庭，一旦不再符合“廉租準(zhǔn)入〞標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)按規(guī)那么有序騰退。騰退機(jī)制不同于準(zhǔn)入機(jī)制，它是一種事后控制機(jī)制，管理難度更高。中國公共政策

21世紀(jì)公共管理系列教材15.4.5創(chuàng)新住房提供機(jī)制引入市場(chǎng)機(jī)制，建設(shè)保障性住房，是我國住房政策需要調(diào)整和重視的一個(gè)方面在創(chuàng)新住房提供機(jī)制方面，在補(bǔ)助的根底上引入憑單制等新機(jī)制住房政策肯定取得了一定的成就，但整個(gè)社會(huì)對(duì)其成就不約而同的無視至少說明了兩個(gè)問題：其一，住房政策的問題太多；其二，社會(huì)對(duì)住房政策的期待太高。基于此，本章的研究重點(diǎn)便放在對(duì)現(xiàn)存問題的分析和政策改進(jìn)的建議上，這看起來略有偏頗的寫作框架，也