中國公共政策第15章住房政策

公共事業(yè)管理概論〔第二版〕21世紀公共管理系列教材第15章住房政策重點問題●住房政策的內(nèi)涵、性質(zhì)與特點●我國住房政策演變的階段劃分●經(jīng)濟適用住房政策的演變●廉租住房政策的演變●我國住房政策存在的主要問題●我國住房政策的調(diào)整與完善中國公共政策

21世紀公共管理系列教材15.1住房政策概述15.1.1住房政策的內(nèi)涵公共事業(yè)管理概論〔第二版〕21世紀公共管理系列教材住房保障制度是國家依據(jù)法律規(guī)定，通過國民收入再分配，保障居民根本居住水平的一種制度。它是一種在住房領(lǐng)域內(nèi)實行的社會保障制度，其實質(zhì)是政府利用國家和社會的力量，通過行政手段為中低收入家庭提供適當住房，以解決他們的住房問題。住房保障政策也被稱為公共住房政策〔publichousingpolicy〕，一般是指國家對住房保障供給、需求和生產(chǎn)系統(tǒng)的干預(yù)、調(diào)節(jié)的手段和措施。中國公共政策

21世紀公共管理系列教材15.1.2住房政策的性質(zhì)公共事業(yè)管理概論〔第二版〕21世紀公共管理系列教材住房政策的性質(zhì)政策目標的公平性

目標群體的明確性

政策執(zhí)行的靈活性

責(zé)任主體的單一性

性質(zhì)中國公共政策

21世紀公共管理系列教材15.1.2住房政策的性質(zhì)15.1.3住房政策的特點公共事業(yè)管理概論〔第二版〕21世紀公共管理系列教材一二三四管理機制逐步統(tǒng)一

保障層次漸進多樣配套政策逐步完善

政策框架日趨完善

中國公共政策

21世紀公共管理系列教材15.2我國住房政策的演變15.2.1我國住房政策演變的四個階段1.完全的福利分房〔1949—1979年〕這一階段的根本特征是：〔1〕住房完全由政府統(tǒng)一供給?！?〕住房的需求主體為企事業(yè)單位。〔3〕住房無償分配，采取低租金政策。住房作為福利，以實物形式分配給職工，不得轉(zhuǎn)讓。由于建房投入資金受到國家財力的限制，所建住房的面積、數(shù)量遠遠不能滿足城市居民的住房需求。中國公共政策

21世紀公共管理系列教材15.2.1我國住房政策演變的四個階段2.福利分房為主，試點商品房開發(fā)為輔〔1980—1998年〕第一階段〔1980—1987年〕：試點階段第二階段〔1988—1993年〕：全面實施的起步階段第三階段〔1994—1997年〕：深化階段第四階段〔1998年〕：實物福利分房的終結(jié)3.住房供給市場化〔1998—2004年〕4.保障性住房制度的回歸〔2005年至今〕中國公共政策

21世紀公共管理系列教材15.2.1我國住房政策演變的四個階段住房分配制度的改革包括三方面內(nèi)容：〔1〕在住房分配原那么上，將以往各種住房補貼由暗補〔低租金、福利性〕改為明補〔公積金、發(fā)放住房基金或住房有價證券等〕，并依據(jù)按勞分配原那么納入工資中。這樣，住房工資增加后，個人購房和租房的支付能力提高，就可以同步調(diào)整住房的租售比價?！?〕在住房分配渠道上，從政府和企業(yè)的行政性實物住房分配，改為通過市場流通渠道調(diào)節(jié)職工的住房需求，從而使政府和企業(yè)與住房的開發(fā)、建設(shè)、管理環(huán)節(jié)脫鉤，為培育商品化房地產(chǎn)市場創(chuàng)造條件?！?〕在住房分配定位上，以“住房是重要的民生問題〞為目標，大力推行保障性住房政策，改善居民的根本居住條件，提高住房福利水平。中國公共政策

21世紀公共管理系列教材15.2.2經(jīng)濟適用住房政策的演變經(jīng)濟適用住房具有不同于一般商品房的特殊性：一是宏觀指導(dǎo)，分級決策，享受政府的扶持政策，具有政府行為；二是土地行政劃撥，建設(shè)用地通過行政劃撥，免收土地出讓金，大局部稅費減免，享受低息優(yōu)惠貸款等；三是價格管制，售價實行政府指導(dǎo)價，按保本微利原那么確定；四是經(jīng)濟適用住房為不完全產(chǎn)權(quán)商品房，其再轉(zhuǎn)讓受到一定限制。我國自1998年全面推行經(jīng)濟適用房政策以來，經(jīng)濟適用房的建設(shè)保障了中低收入家庭居民的購房利益，為中低收入居民住房困難問題的解決提供了可能性，同時也推動了中國房地產(chǎn)業(yè)的開展，優(yōu)化了房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，對房價上漲也起到一定的抑制作用，并對通過住宅建設(shè)拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮了積極的作用。中國公共政策

21世紀公共管理系列教材15.2.3廉租住房政策的演變廉租住房的特點主要有以下幾點：一是供給對象確實定性，即住房困難的最低收入家庭；二是實施方式的固定性，即配租；三是廉租房的租金標準遠遠低于市場租金，且租金水平受政府的嚴格控制；四是廉租房不允許進入二手房市場，也絕對禁止轉(zhuǎn)租。

中國公共政策

21世紀公共管理系列教材15.2.3廉租住房政策的演變?yōu)榱诉M一步增加廉租房的建設(shè)資金，財政部于2007年10月發(fā)布?廉租住房保障資金管理方法?的通知〔財綜［2007］64號〕，規(guī)定“從土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的資金〞，進一步標準了廉租住房保障資金管理，提高保障資金使用效益。該方法已于2021年1月1日起開始實施。可見，廉租房政策出臺10年來，隨著其制度的不斷健全，而隨之日趨完善。中國公共政策

21世紀公共管理系列教材15.2.4住房公積金政策的引入住房公積金制度是一種強制性的住房儲蓄制度，職工及單位必須按職工工資的一定比例向職工的公積金賬戶存款，增加職工的住房資金積累。公積金制度的保障性，首先表達在通過住房公積金的積累增強自我保障能力；其次表達在資金的使用上，公積金管理機構(gòu)用歸集的資金向公積金繳存者提供利率優(yōu)惠的購房融資，在減輕居民還貸壓力的同時，增強了中低收入居民的購房能力。公積金制度正在我國住房政策改革過程中健康快速開展，它無疑對轉(zhuǎn)變住房分配體制、住房資金的積累和促進住房建設(shè)起到了積極的推動作用。中國公共政策

21世紀公共管理系列教材15.3我國住房政策存在的主要問題分析15.3.1住房公積金政策效率低下缺乏專業(yè)化管理管理工作不標準制度覆蓋面不高，且繳存差距較大中國公共政策

21世紀公共管理系列教材15.3我國住房政策存在的主要問題分析15.3.2經(jīng)濟適用房保障功能受損經(jīng)濟適用房建設(shè)標準失控，對中低收入家庭形成擠出效應(yīng)經(jīng)濟適用房銷售對象失控，有悖制度保障屬性政府對經(jīng)濟適用房價格監(jiān)控失靈，“經(jīng)濟性〞嚴重削弱造成財政補貼利益的流失增加政府的調(diào)控本錢中國公共政策

21世紀公共管理系列教材15.3.3廉租房建設(shè)嚴重滯后受制于資金瓶頸

廉租對象難以甄別

廉租房房源短缺

廉租房政策適用范圍窄

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21世紀公共管理系列教材15.4我國住房政策的調(diào)整與完善15.4.1明確政府在住房保障中的責(zé)任1.政府應(yīng)回歸公益身份，承擔(dān)相應(yīng)的財政責(zé)任2.政府的干預(yù)應(yīng)集中在中等偏低和低收入群體3.加強與住房保障相關(guān)的法律法規(guī)體系的建設(shè)中國公共政策

21世紀公共管理系列教材15.4.2健全以公積金制度為中心的住房金融體系成立專門的政策性住房金融機構(gòu)提高住房公積金使用率，加大對中低收入職工住房消費的支持力度逐步擴大住房公積金覆蓋范圍制定更為合理的公積金存貸款利率，并增強基金地區(qū)間的調(diào)劑功能中國公共政策

21世紀公共管理系列教材15.4.3實現(xiàn)經(jīng)濟適用房政策的整體轉(zhuǎn)型1.經(jīng)濟適用房政策不應(yīng)取消2.經(jīng)濟適用房政策應(yīng)從“補磚頭〞轉(zhuǎn)為“補人頭〞3.完善經(jīng)濟適用房的管理中國公共政策

21世紀公共管理系列教材15.4.4盡快完善廉租住房政策1.確保廉租房房源的多渠道供給〔1〕已騰退的公有住房，一般都是使用多年、面積小、設(shè)施差的簡易房〔2〕政府出資興建的廉租房這類房源的優(yōu)點是：可以從根本上解決房源缺乏的問題，且房屋質(zhì)量較好，生活配套設(shè)置較齊全。缺點是政府的財政責(zé)任和管理責(zé)任重大?！?〕市場房源。這類房源的優(yōu)點是：有利于消化并利用現(xiàn)有存量住房資源，住房質(zhì)量較好，設(shè)施較齊全，且選擇余地大，能夠較好地滿足廉租戶的需求偏好。但問題是由于市場住房開發(fā)并不是專門針對廉租戶的，符合標準的閑置住房不一定充足。中國公共政策

21世紀公共管理系列教材15.4.4盡快完善廉租住房政策2.有效解決廉租房的融資問題廉租房本質(zhì)上是政府提供的住房準公共產(chǎn)品，其福利性決定了在資金投入上對政府的依賴性。但問題在于：第一，地方政府雖承擔(dān)了主導(dǎo)責(zé)任，但根本上處于被動地位，如果沒有嚴厲的行政約束，往往不能調(diào)動其積極性。而對于財力較弱的地區(qū)而言，還存在心有余而力缺乏的問題。第二，政策性銀行支持力度有限。中國公共政策

21世紀公共管理系列教材15.4.4盡快完善廉租住房政策3.擴大廉租房覆蓋面，建立有效的騰退機制目前廉租房主要面向城市戶籍人口中的“雙困〞戶，從構(gòu)成上說，主要有三類：一是傳統(tǒng)民政救助對象的“三無〞即無工作單位、無收入來源、無法定贍養(yǎng)人或撫養(yǎng)人，需要民政救助的社會成員。人員；二是舊城改造中的“雙困戶〞；三是國有企事業(yè)單位破產(chǎn)、下崗的職工家庭。第一類群體需要政府的長期保障，可能終身租住廉租住房。而后兩類群體屬于階段性保障，隨著家庭經(jīng)濟條件的改善，按規(guī)定必須騰退廉租住房。廉租房政策并非終身制的享受，即已經(jīng)享受廉租房的家庭，一旦不再符合“廉租準入〞標準，也應(yīng)按規(guī)那么有序騰退。騰退機制不同于準入機制，它是一種事后控制機制，管理難度更高。中國公共政策

21世紀公共管理系列教材15.4.5創(chuàng)新住房提供機制引入市場機制，建設(shè)保障性住房，是我國住房政策需要調(diào)整和重視的一個方面在創(chuàng)新住房提供機制方面，在補助的根底上引入憑單制等新機制住房政策肯定取得了一定的成就，但整個社會對其成就不約而同的無視至少說明了兩個問題：其一，住房政策的問題太多；其二，社會對住房政策的期待太高?；诖?，本章的研究重點便放在對現(xiàn)存問題的分析和政策改進的建議上，這看起來略有偏頗的寫作框架，也