農(nóng)村房屋及宅基地相關(guān)問題分析

農(nóng)村房屋及宅基地相關(guān)問題分析

1精選ppt第一局部：農(nóng)村宅基地使用權(quán)相關(guān)問題一、宅基地使用權(quán)及其糾紛范圍二、農(nóng)村宅基地及其地上房屋權(quán)屬糾紛的處理標(biāo)準(zhǔn)三、農(nóng)村宅基地的拆遷補(bǔ)償處理標(biāo)準(zhǔn)四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承及其處理標(biāo)準(zhǔn)五、農(nóng)村宅基地的抵押糾紛的處理標(biāo)準(zhǔn)六、農(nóng)村宅基地租賃糾紛的處理標(biāo)準(zhǔn)2精選ppt一、宅基地使用權(quán)及其糾紛范圍〔一〕宅基地使用權(quán)的根本界定從廣義上講，宅基地使用權(quán)包括農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。其中的農(nóng)村宅基地使用權(quán)，那么是指集體經(jīng)濟(jì)組織成員向村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)提出申請(qǐng)，村民代表大會(huì)或村民大會(huì)討論通過后，經(jīng)鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)而取得的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)多以歷史原因形成，是指城鎮(zhèn)居民基于對(duì)建筑在國(guó)有土地上的房屋擁有所有權(quán)〔通常稱之為私房所有權(quán)〕而取得的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)。從狹義上講，宅基地使用權(quán)特指農(nóng)村宅基地使用權(quán)。?物權(quán)法?對(duì)宅基地使用權(quán)作了專門的規(guī)定，并將宅基地使用權(quán)歸屬于用益物權(quán)的范疇。?物權(quán)法?第153條規(guī)定宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用?土地管理法?等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。3精選ppt〔二〕農(nóng)村宅基地使用權(quán)的內(nèi)容1．農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體確定標(biāo)準(zhǔn)。通常情況下，宅基地使用權(quán)主體以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員為主，但也不排除局部非集體經(jīng)濟(jì)組織成員。比方，隨著城鄉(xiāng)人口流動(dòng)的加快，原集體經(jīng)濟(jì)組織成員定居城鎮(zhèn)，喪失了組織成員的資格，但在原宅基地上房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變化時(shí)，其仍享有原宅基地使用權(quán)。還有局部非農(nóng)業(yè)人員通過繼承宅基地上的房屋，在被繼承房屋未撤除前，對(duì)房屋所占宅基地也享有使用權(quán)。更有一些省份，根據(jù)各自實(shí)際情況，在貫徹?土地管理法?過程中自行制定了實(shí)施方法，規(guī)定特殊情況下，局部非集體經(jīng)濟(jì)組織成員經(jīng)法定審批程序，也可取得宅基地使用權(quán)。4精選ppt〔二〕農(nóng)村宅基地使用權(quán)的內(nèi)容2．關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的客體確定標(biāo)準(zhǔn)。宅基地必須是符合村、鎮(zhèn)規(guī)劃的集體所有的土地。村集體經(jīng)濟(jì)組織按〔鄉(xiāng)〕鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，將其所有的空閑地分配給本組織成員，建設(shè)部?關(guān)于貫徹〔國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定〕的通知?規(guī)定：“新批村鎮(zhèn)宅基地必須位于村莊，集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，并符合村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃的安排。凡沒有制定村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃或宅基地申請(qǐng)與村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃不符的，一律不得辦理許可手續(xù)。〞具體面積由省、自治區(qū)、直轄市統(tǒng)一核定。5精選ppt〔二〕農(nóng)村宅基地使用權(quán)的內(nèi)容3．關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)人的權(quán)利。使用權(quán)人可在宅基地上建造房屋和其他建筑物、構(gòu)筑物，并在房前屋后種植花草樹木，宅基地上附著物的所有權(quán)均歸宅基地使用權(quán)人所有。宅基地所有權(quán)盡管屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織，但并不意味著該組織可不受限制地隨時(shí)收回宅基地，宅基地使用權(quán)具有長(zhǎng)期性、永久性，非有法律規(guī)定的情形，村集體經(jīng)濟(jì)組織不得收回。?土地管理法?第65條規(guī)定：“有以下情形之一，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)：(1)為鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的；(2)不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的；(3)因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。依照前款第1項(xiàng)規(guī)定收回農(nóng)民集體所有的土地的，對(duì)土地使用人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。〞如村集體經(jīng)濟(jì)組織確實(shí)因重新規(guī)劃土地用途經(jīng)審批需收回宅基地，那么必須對(duì)原使用權(quán)人給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。6精選ppt〔二〕農(nóng)村宅基地使用權(quán)的內(nèi)容4．關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)人的義務(wù)。使用權(quán)人須按既定用途使用宅墓地，不得隨意轉(zhuǎn)讓、抵押，不得超面積占用宅基地。宅基地使用權(quán)的設(shè)置是為了保障農(nóng)民最根本的居住需求。?土地管理法?第62條第4款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。〞國(guó)土資源部?關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見?亦規(guī)定：農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不得批準(zhǔn)。農(nóng)村村民宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)超過規(guī)定占用宅基地的，按不同的時(shí)間段，有不同的處理：在1982年2月國(guó)務(wù)院?村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例?發(fā)布之前已超面積占用宅基地的，在該條例之后未經(jīng)拆遷、改建、翻建的，可以按實(shí)際使用面積核定宅基地使用權(quán)；在該條例發(fā)布后超面積占用宅基地的，該補(bǔ)辦手續(xù)的補(bǔ)辦手續(xù)，該罰款的罰款，該沒收的沒收，按處理后實(shí)際使用面積確定宅基地使用權(quán)。7精選ppt〔二〕農(nóng)村宅基地使用權(quán)的內(nèi)容5．宅基地使用權(quán)的取得分為原始取得和繼受取得。原始取得，是指本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過申請(qǐng)，由村民代表大會(huì)或村民大會(huì)討論通過后，經(jīng)鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕人民政府審核，縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)取得宅基地使用權(quán)。繼受取得，是指使用權(quán)人通過取得宅基地上房屋的所有權(quán)而取得宅基地使用權(quán)，如繼承、買賣。8精選ppt〔二〕農(nóng)村宅基地使用權(quán)的內(nèi)容6．關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的消滅。農(nóng)村宅基地使用權(quán)因以下原因而消滅：(1)宅基地的收回與調(diào)整，即土地所有權(quán)人根據(jù)城鎮(zhèn)或者鄉(xiāng)村的開展規(guī)劃，可以收回或者調(diào)整宅基地，土地所有權(quán)人收回宅基地的，應(yīng)當(dāng)另行批準(zhǔn)相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，以保證居民的生活需要。(2)宅基地的征收，即國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，可以征收宅基地，并就宅基地上的建筑物給予相應(yīng)的補(bǔ)償，宅基地被征收后，經(jīng)原宅基地使用權(quán)人申請(qǐng)，土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)另行給予相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。(3)宅基地使用權(quán)的拋棄，宅基地使用權(quán)人拋棄宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)新的宅基地使用權(quán)。(4)宅基地的滅失，此種情況下，根據(jù)?物權(quán)法?第154條的規(guī)定，宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅，對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。(5)宅基地長(zhǎng)期閑置，此時(shí)土地所有權(quán)人有權(quán)收回宅基地，從而導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的消滅。9精選ppt〔三〕農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得與擁有的根本要求作為我國(guó)特有的物權(quán)種類，宅基地使用權(quán)的取得與擁有均有其特殊的要求，主要要求是農(nóng)村宅基地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。由于宅基地使用權(quán)具有社會(huì)福利性，農(nóng)村村民基于特定的身份關(guān)系無償從土地所有權(quán)人處一次性取得宅基地的使用權(quán)，宅基地的具體面積由省級(jí)政府規(guī)定。所以說宅基地使用權(quán)是我國(guó)專門針對(duì)農(nóng)村居民設(shè)定的一項(xiàng)具有社會(huì)保障功能的權(quán)利，它保證了農(nóng)村居民人人擁有最根本的生活資料，居有定所。正因?yàn)樵摍?quán)利是無償取得，具有福利性，所以其主體有特別的限定。國(guó)務(wù)院?關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定?規(guī)定：禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。國(guó)土資源部在?關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見?中亦規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。10精選ppt〔四〕農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以成員權(quán)理論為依據(jù)，以形成較為固定的生產(chǎn)、生活，并依法登記所在地常住戶口作為判斷取得和喪失集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格形式要件，以是否需要本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)村土地為根本生活保障為實(shí)質(zhì)要件，綜合考慮農(nóng)村土地對(duì)未喪失集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人所具有的唯一且有力的根本生活保障功能。11精選ppt〔四〕農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確定農(nóng)村集體成員的資格，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以下三個(gè)原那么：1．必須為農(nóng)村居民提供最根本的生活保障。2．哪塊土地為農(nóng)村居民提供最根本的生存保障，他〔她〕就是擁有該塊土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。3．農(nóng)村居民只能在一個(gè)農(nóng)民集體內(nèi)享有成員的權(quán)利，不能同時(shí)享有兩個(gè)或者多個(gè)集體成員的權(quán)利。12精選ppt1．出生時(shí)，父母雙方或者一方是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者因?yàn)榛橐?、收養(yǎng)以及國(guó)防建設(shè)或者其他政策性遷入等原因，在集體經(jīng)濟(jì)組織所在地生產(chǎn)、生活并依法登記了常住戶口的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其具有該集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格?！菜摹侈r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)13精選ppt

2、外嫁女如果出嫁后，其戶口仍然留在原集體，在娘家沒有遷出，一般可以認(rèn)定為原集體的成員。如果原集體土地被征收后，其可以要求分得其作為該集體成員應(yīng)得的補(bǔ)償款。但是，如果出嫁后一直在丈夫家生活，實(shí)際上就是丈夫家的土地而不是娘家的土地為其提供最根本的生存保障時(shí)，應(yīng)該認(rèn)定她是丈夫所在集體的成員，而不是戶口所在地集體的成員。如果丈夫家的土地被征收后，其應(yīng)該作為丈夫所在集體的成員參與土地補(bǔ)償款的分配，而不能因?yàn)槠鋺艨谶€在娘家，就認(rèn)定其不是丈夫所在集體的成員。離婚后，即使婦女回到了娘家，如果該婦女仍然由原丈夫家的土地為其提供根本生存保障，那么該婦女仍然是原丈夫家所在集體的成員。喪偶的情況也一樣。〔四〕農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)14精選ppt

3．農(nóng)村子女考上大學(xué)后，一般都要將戶口遷出。但在他們被錄用為國(guó)家公務(wù)員之前，或者國(guó)家為其提供最根本的生存保障之前，不能因?yàn)槠鋺艨诓辉谠w，就認(rèn)為其不是原集體成員，因?yàn)檫@時(shí)還是農(nóng)村的土地為其提供最根本的生存保障。

4．農(nóng)村子女當(dāng)兵后，一般也要將戶口遷出。即使其轉(zhuǎn)為義務(wù)兵中的初級(jí)士官，也不能因?yàn)槠鋺艨诓辉谠w，就認(rèn)為其不是原集體成員，因?yàn)檫@時(shí)還是農(nóng)村的土地為其提供最根本的生存保障，除非后來國(guó)家為其提供了最根本的生存保障。

5．農(nóng)村外出務(wù)工、經(jīng)商人員，由于仍然是農(nóng)村的土地為其提供最根本的生存保障，因此，他們?nèi)匀皇窃摷w的成員。

6．農(nóng)村的村民服刑的，其仍然是該農(nóng)村集體的成員。

〔四〕農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)15精選ppt7．“空掛戶〞人員。所謂“空掛戶〞是指有關(guān)人員將戶口遷入本集體經(jīng)濟(jì)組織的目的，并不是要在本集體經(jīng)濟(jì)組織生產(chǎn)、生活，而是出于利益驅(qū)動(dòng)和其他各種原因，需要將戶口掛在本集體經(jīng)濟(jì)組織的一種現(xiàn)象。由于“空掛戶〞僅遷入戶口，并不需要該集體經(jīng)濟(jì)組織為其提供最根本的生存保障，遷入戶口的人員也未與集體經(jīng)濟(jì)組織的其他成員形成較為固定并具有延續(xù)性的聯(lián)系，所以宜認(rèn)定“空掛戶〞不是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。

8．回鄉(xiāng)養(yǎng)退人員。雖然這些人將戶口遷到了本集體經(jīng)濟(jì)組織，但由于國(guó)家已經(jīng)為其提供了最根本的生存保障，所以其并不是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員?！菜摹侈r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)16精選ppt二、農(nóng)村宅基地及其上房屋權(quán)屬糾紛的處理標(biāo)準(zhǔn)〔一〕農(nóng)村宅基地及宅基地上房屋權(quán)屬糾紛的受理標(biāo)準(zhǔn)司法實(shí)踐中，宅基地糾紛多見于由審批機(jī)關(guān)違法審批引發(fā)的糾紛、爭(zhēng)占宅基地以外的集體空閑地引發(fā)的糾紛、私下調(diào)換宅基地引發(fā)的糾紛以及因界址不明引發(fā)的糾紛，上述糾紛均涉及宅基地所有權(quán)屬或使用權(quán)屬確實(shí)認(rèn)，不可以直接訴至法院。因?yàn)檎厮袡?quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議所涉問題的政策性很強(qiáng)，與行政管理密切相關(guān)，為保證這些糾紛能夠迅速、妥善處理，?土地管理法?第16條規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以在接到處理決定通知起30日內(nèi)，向人民法院起訴。〞17精選ppt〔二〕農(nóng)村宅基地權(quán)屬糾紛的處理原那么1．“地隨房走〞、“房隨地走〞的原那么在農(nóng)村宅基地權(quán)屬糾紛案件中的應(yīng)用房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致時(shí)，確權(quán)之訴在民事審判中一般存在兩種原那么：“地隨房走〞、“房隨地走〞?！暗仉S房走〞原那么淵源于最高人民法院?民事政策意見?，認(rèn)為公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時(shí)，該房屋宅基地的使用權(quán)應(yīng)隨房屋所有權(quán)一起轉(zhuǎn)歸新房主使用；1990年建設(shè)部?城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行方法?規(guī)定：城市房屋的產(chǎn)權(quán)與該房屋占用土地的使用權(quán)實(shí)行權(quán)利人一致的原那么，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，不得別離；房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，該房屋占用土地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)轉(zhuǎn)移。而“房隨地走〞原那么淵源于以下規(guī)定，國(guó)務(wù)院?城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物，其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。無論是“地隨房走〞還是“房隨地走〞，均說明在確認(rèn)相關(guān)權(quán)屬時(shí)房屋和土地的權(quán)利是不可分割的。所以，其后的?城市房地產(chǎn)管理法?回避了這兩種原那么的爭(zhēng)論，規(guī)定了房地不可別離的原那么。18精選ppt〔二〕農(nóng)村宅基地權(quán)屬糾紛的處理原那么1．“地隨房走〞、“房隨地走〞的原那么在農(nóng)村宅基地權(quán)屬糾紛案件中的應(yīng)用在處理宅基地糾紛時(shí)，首先要把握農(nóng)村宅基地使用權(quán)的社會(huì)福利性，即它的設(shè)定是為了滿足農(nóng)民最低生活需求，是農(nóng)民基于特定的身份無償取得，且只有一次性，一旦將房屋出賣、出租或贈(zèng)與他人后，就不可能再申請(qǐng)獲得宅基地。因?yàn)樗母＠?，決定了獲得該權(quán)利的主體具有特定性。究竟采用“地隨房走〞的原那么，還是“房隨地走〞的原那么，應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析。1982年?村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例?公布之前，我國(guó)對(duì)宅基使用權(quán)的審批無相應(yīng)規(guī)定，?村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例?第一次確認(rèn)“由于買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)按第14條的規(guī)定辦理申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)手續(xù)。〞此后，?土地管理法?進(jìn)一步規(guī)定了“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)〞。所以一般說來，1982年?村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例?公布之前，適用“地隨房走〞的原那么，宅基地使用權(quán)因其上房屋產(chǎn)權(quán)人的變動(dòng)而變動(dòng)，無需辦理審批手續(xù)；之后適用“房隨地走〞的原那么，只有經(jīng)審批取得宅基地使用權(quán)后，方可取得其上房屋所有權(quán)。19精選ppt〔二〕農(nóng)村宅基地權(quán)屬糾紛的處理原那么2．宅基地使用證在認(rèn)定宅基地使用權(quán)屬時(shí)的作用我國(guó)農(nóng)村的大局部地區(qū)未建立完善的房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，當(dāng)對(duì)宅基地上房屋產(chǎn)生糾紛時(shí)，局部當(dāng)事人往往憑借宅基地使用權(quán)證證實(shí)其對(duì)房屋的所有權(quán)，這其實(shí)忽略了宅基地使用權(quán)共有性的特征。在我國(guó)，宅基地使用權(quán)是以“戶〞的名義申請(qǐng)的，也是以“戶〞的名義審批的，使用證雖登記在一人名下，但宅基地使用權(quán)卻通帶是家庭共有的，所以說判斷宅基地上的房屋所有權(quán)時(shí)，除了審查宅基地使用證登記的使用人以外，還應(yīng)審查宅基地申請(qǐng)時(shí)申報(bào)的共同使用人，結(jié)合房屋的建造、演變等多種因素綜合認(rèn)定。20精選ppt〔二〕農(nóng)村宅基地權(quán)屬糾紛的處理原那么3．其他宅基地共用人未提異議，局部使用人擅自使用共用的宅基地建造房屋，應(yīng)如何確定房屋的所有權(quán)根據(jù)民法的根本精神，使用權(quán)人使用共用的宅基地時(shí)，應(yīng)該共同協(xié)商，原那么上共用的土地使用面積在共用人之間分?jǐn)??？紤]到共用人往往存在較為密切的親屬關(guān)系，故局部共用人在使用宅基地建造房屋時(shí)，其他共用人明知卻不提出異議的，視為其他共用人放棄自己享有的宅基地共同使用權(quán)，建房人在不阻礙他人和公共利益的情況下享有對(duì)房屋的所有權(quán)。事后其他共用人再以侵犯宅基地共用權(quán)為由提起侵權(quán)之訴，法院不予支持。21精選ppt〔二〕農(nóng)村宅基地權(quán)屬糾紛的處理原那么4．占用他人宅基地建房，應(yīng)如何確定房屋的所有權(quán)占用他人宅基地建房一般存在四種情形：(1)局部宅基地使用權(quán)人占用共用的宅基地建房。(2)宅基地使用權(quán)人與他人合資建房。(3)非法搶占他人的宅基地建房。(4)超出宅基地面積建房，侵犯了相鄰宅基地權(quán)益。局部宅基地使用人在其他共用人不知曉亦不同意的情況下建造房屋，其房屋所有權(quán)應(yīng)根據(jù)不同情況予以確認(rèn)：(1)如果其他共用人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員且無其他宅基地，房屋應(yīng)按宅基地使用權(quán)的面積分割或折價(jià)歸并。(2)如果其他共用人已喪失本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格或還有其他房屋的，房屋那么應(yīng)歸并建房者所有，建房者根據(jù)占用他人宅基地的面積支付相應(yīng)賠償款。這樣處理，主要是考慮實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)的社會(huì)保障功能。宅基地使用權(quán)人與他人合資建房后發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的，因涉及宅基地使用權(quán)，處理時(shí)應(yīng)先征求土地管理部門的意見，如果他人有可能取得土地使用權(quán)，那么應(yīng)先責(zé)令限期他人取得審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。對(duì)取得批準(zhǔn)的，可依據(jù)具體情況對(duì)房屋或是分割，或是歸并；未取得批準(zhǔn)的，根據(jù)“房地一致〞原那么，應(yīng)將房屋歸并宅基地使用人所有，宅基地使用人支付相應(yīng)對(duì)價(jià)。22精選ppt〔二〕農(nóng)村宅基地權(quán)屬糾紛的處理原那么4．占用他人宅基地建房，應(yīng)如何確定房屋的所有權(quán)在他人宅基地上建房后產(chǎn)生房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的，一般應(yīng)判令房屋歸宅基地使用權(quán)人所有，該使用權(quán)人支付相應(yīng)對(duì)價(jià)。這屬于民法理論添附中附合的表現(xiàn)形式。所謂附合，是指一所有人的物附著于或結(jié)合于他所有人的物之上而形成新的財(cái)產(chǎn)，非經(jīng)拆毀新形成的物不能將兩者分開或者需消耗巨資才能將兩者分開。房屋與土地的附合實(shí)際上是不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合，在我國(guó)，房屋的建造必須經(jīng)過一定的程序?qū)徟⒁匀〉猛恋厥褂脵?quán)為條件。如果沒有取得土地使用權(quán)，那么不能取得房屋的所有權(quán)，所以在我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)以及其后公布的物權(quán)法中均沒有不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合的相關(guān)規(guī)定，這種情形應(yīng)比照適用動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合的規(guī)定，“房隨地走〞。此外，司法實(shí)踐中，占用他人宅基地建房的還有一種比較特殊的情景，就是侵占相鄰人小局部宅基地〔比方只有幾十厘米，甚至只有幾厘米〕建造房屋。房屋已建成，撤除、分割只會(huì)對(duì)房屋價(jià)值帶來更為嚴(yán)重的損失，歸并又顯失公平，不撤除、不分割、不歸并又會(huì)侵害他人的使用權(quán)。針對(duì)這種情況，一般應(yīng)認(rèn)定侵權(quán)，待房屋更新時(shí)退出多占的宅基地，在沒有退出之前，侵占人對(duì)被侵占人承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償責(zé)任。23精選ppt〔二〕農(nóng)村宅基地權(quán)屬糾紛的處理原那么5．未變更使用權(quán)登記，私下互換宅基地發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)如何確認(rèn)宅基地使用人一些村民出于各種原因私下互換宅基地但未變更使用權(quán)登記便蓋房，發(fā)生糾紛后，法院仍應(yīng)根據(jù)使用權(quán)登記證上的使用人認(rèn)定為各自宅基地合法的使用人，因?yàn)榛Q人雖擁有合法的宅基地使用權(quán)，但按?土地管理法?的有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)屬變更必須向土地管理部門辦理變更手續(xù)，否那么互換無效。在辦理相關(guān)案件時(shí)，一方面向雙方當(dāng)事人指出行為的違法性，另一方面因?yàn)榛Q宅基地的使用人均已在其上建造房屋，為防止雙方再為房屋所有權(quán)發(fā)生訟爭(zhēng)，本著節(jié)約訴訟本錢的精神，允許當(dāng)事人在一定期限內(nèi)去土地管理部門辦理權(quán)屬變更登記。需要注意的是，宅基地使用權(quán)是以“戶〞的名義申請(qǐng)的，也是以“戶〞的名義審批的，所有戶內(nèi)登記人均是宅基地的共同使用權(quán)人。處理宅基地糾紛時(shí)，在訴訟主體審查時(shí)要防止遺漏24精選ppt〔二〕農(nóng)村宅基地權(quán)屬糾紛的處理原那么6．村民在自家宅基地范圍內(nèi)翻建正房時(shí)，未依法辦理翻建審批手續(xù),現(xiàn)家庭成員訴至法院，要求對(duì)正房進(jìn)行分割。法院能否以房屋翻建未依法辦理審批手續(xù)為由，認(rèn)為該類房屋不屬于合法財(cái)產(chǎn)，而裁定不予受理？如果受理，判決分配的是房屋的所有權(quán)還是居住使用權(quán)？在自家宅基地內(nèi)翻建房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)過行政審批,未經(jīng)審批建造的房屋屬于審批手續(xù)存在瑕疵的建筑。認(rèn)定該類房屋是否合法財(cái)產(chǎn)屬于行政機(jī)關(guān)職權(quán)，不屬于法院的職能范圍，法院需要處理的范圍僅限于民事爭(zhēng)議局部，不得裁定不予受理。未辦理審批手續(xù)而建造的房屋作為一種客觀存在的財(cái)產(chǎn)形態(tài)，在行政機(jī)關(guān)未對(duì)其作出是否合法的決定之前，法院無權(quán)對(duì)其所有權(quán)進(jìn)行分割。但鑒于該類房屋亦存在自然物權(quán)，能夠?yàn)闄?quán)利人占有、使用、收益，本著?物權(quán)法?“定分止?fàn)帯⑽锉M其用〞的根本精神，原那么上應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)其使用權(quán)的權(quán)利歸屬做出處理。但是法院的處理不能對(duì)抗日后行政機(jī)關(guān)對(duì)該房屋作出是否合法的決定的效力。25精選ppt〔二〕農(nóng)村宅基地權(quán)屬糾紛的處理原那么7.未成年人與其他家庭成員以一戶的名義，即作為申請(qǐng)宅基地的人口數(shù)之一共同取得宅基地使用權(quán)或房屋建設(shè)審批許可，其父母等人出資建造的行為，能否視為包括未成年人在內(nèi)的一戶農(nóng)村村民的共同投資，該未成年人是否屬于宅基地使用權(quán)人之一，應(yīng)否對(duì)所建房屋享有共同所有權(quán)？根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，未成年人可以享有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，未成年人與父母屬于“一戶〞，應(yīng)當(dāng)屬于宅基地使用權(quán)人之一，但由于其未實(shí)際出資參與建造房屋，故僅對(duì)該房屋有權(quán)居住使用，而非該房屋的所有權(quán)人之一。在將來的拆遷利益分配案件中，從保護(hù)未成年人利益的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)分給其宅基地使用權(quán)所對(duì)應(yīng)的區(qū)位補(bǔ)償款，但不能因此取得被拆遷房屋相對(duì)應(yīng)的重置成新價(jià)等拆遷利益。8．宅基地使用權(quán)原那么上屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有，已經(jīng)另行取得宅基地的子女或已經(jīng)非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的子女在老人宅基地上翻建和新建房屋的，并不當(dāng)然取得了宅基地使用權(quán)。在拆遷時(shí)，相應(yīng)的土地使用權(quán)補(bǔ)償仍應(yīng)歸老人所有。26精選ppt三、農(nóng)村宅基地的拆遷補(bǔ)償處理標(biāo)準(zhǔn)?物權(quán)法?第42條第2款、第3款規(guī)定：征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益；征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。對(duì)于繼受方式取得宅基地房屋所有權(quán)的人如何分配拆遷補(bǔ)償款，應(yīng)依不同情形作出不同處理：1．如果宅基地使用權(quán)人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，無其他宅基地的，其條件與無償取得宅基地使用權(quán)的條件相符，征地拆遷時(shí)，可獲得與原始取得宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶相同的補(bǔ)償、安置權(quán)利。27精選ppt三、農(nóng)村宅基地的拆遷補(bǔ)償處理標(biāo)準(zhǔn)2．如果宅基地使用權(quán)人不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其宅基地使用權(quán)是基于房屋的存在而存在的，原國(guó)家土地管理局?確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的假設(shè)干規(guī)定?第45～49條列明五類因房屋存在而享有宅基地使用權(quán)的情況，并在第51條規(guī)定：“按照本規(guī)定第四十五條至第四十九條的規(guī)定確認(rèn)農(nóng)村居民宅基地集體土地建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過局部退還集體。〞征地拆遷時(shí)，根據(jù)1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布的?土地管理法實(shí)施條例?規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有，土地的補(bǔ)償款由集體組織獲得，宅基地使用權(quán)人只能獲得宅基地房屋的房款補(bǔ)償。關(guān)于外嫁女是否可以可以有宅基地使用權(quán)的拆遷利益的問題。婦女嫁人并不一定不能獲得拆遷補(bǔ)償利益。判斷婦女能否獲得拆遷宅基地的補(bǔ)償利益的決定性因素就是婦女對(duì)這塊宅基地是否享有權(quán)利。對(duì)此，有兩個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：第一是婦女依然屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，二是婦女嫁人之后沒有另行審批宅基地。滿足上述兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，即使婦女嫁人也可以享有宅基地使用權(quán)的拆遷利益。28精選ppt三、農(nóng)村宅基地的拆遷補(bǔ)償處理標(biāo)準(zhǔn)原告并非原拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人，戶口亦不在此地，但與被拆遷人有親屬關(guān)系，由于在拆遷前暫時(shí)居住于原拆遷房屋內(nèi)，基于家庭成員身份被計(jì)入實(shí)際居住人口之列，在拆遷協(xié)議中并未明確列出被安置人的情況下，原告起訴主張對(duì)其中一套安置房屋有權(quán)居住使用，如何處理？應(yīng)首先應(yīng)密切結(jié)合當(dāng)?shù)夭疬w政策，對(duì)被安置人口予以明確，如果原告被確定為被安置人之一，那么有權(quán)分得拆遷利益，并主張居住使用權(quán)益，即使房少人多，無法支持其居住使用的相關(guān)權(quán)益，亦應(yīng)當(dāng)就此給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；如果原告僅是實(shí)際居住人，但并非被拆遷安置人，那么應(yīng)查明所購(gòu)安置房屋的面積、價(jià)格等與實(shí)際居住人口是否有關(guān)。如果無關(guān)，那么對(duì)其就安置房屋主張居住使用的相關(guān)權(quán)益，不予支持。如果安置房屋的面積、價(jià)格考慮了實(shí)際居住人口數(shù)量這一因素，可就此因素適當(dāng)給予原告一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。29精選ppt三、農(nóng)村宅基地的拆遷補(bǔ)償處理標(biāo)準(zhǔn)案例：蒲某與丁甲、江某、丁乙分家析產(chǎn)糾紛案丁甲與江某系夫妻關(guān)系，丁乙系二人之子，蒲某系丁甲之母。丁甲、江某二人于婚姻存續(xù)期間取得并翻建平房?jī)砷g，蒲某、丁乙未參與該房屋的取得、建設(shè)。蒲某原不在該房屋處居住，于2003年后搬至此處與丁甲、江某、丁乙共同居住至該房屋拆遷。2006年該房屋拆遷，丁甲與市政市容管理委員會(huì)簽訂拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議載明：實(shí)際居住人口包括丁甲、江某、丁乙、蒲某4人。此后丁甲以自己與江某二人名義申請(qǐng)購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房，與開發(fā)公司簽訂?經(jīng)濟(jì)適用房拆遷定向購(gòu)房協(xié)議書?，購(gòu)置1號(hào)房屋，房款由丁甲支付?，F(xiàn)1號(hào)房屋已交付，由丁甲、江某、丁乙共同居住，蒲某未在1號(hào)房屋處居住。該房屋尚未辦理所有權(quán)登記?，F(xiàn)蒲某要求確認(rèn)其與丁甲、江某、丁乙對(duì)1號(hào)房屋共同享有居住使用的權(quán)利。庭審中，蒲某堅(jiān)持主張對(duì)涉案房屋的居住使用權(quán)利，不考慮接受經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。經(jīng)法院向市政市容管理委員會(huì)調(diào)查，該單位復(fù)函稱“丁甲系該拆遷工程中被拆遷人。該工程采取貨幣補(bǔ)償方式，相關(guān)補(bǔ)償款、補(bǔ)助費(fèi)與實(shí)際居住人口數(shù)量無關(guān)?？紤]到該工程被拆遷房屋面積普遍過小，且居住人員大多為困難職工等實(shí)際情況，區(qū)人民政府協(xié)調(diào)了經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)提供給該工程中的被拆遷人，作為獎(jiǎng)勵(lì)由被拆遷人自愿選擇是否購(gòu)置，丁甲所購(gòu)置的房屋面積是根據(jù)拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議中的實(shí)際居住人口數(shù)量確定，但所購(gòu)置房屋價(jià)格與原拆遷房屋面積、居住人口無關(guān)。〞30精選ppt三、農(nóng)村宅基地的拆遷補(bǔ)償處理標(biāo)準(zhǔn)案例：蒲某與丁甲、江某、丁乙分家析產(chǎn)糾紛案

法院認(rèn)為：涉案房屋系對(duì)丁甲、江某原有房屋進(jìn)行騰退的獎(jiǎng)勵(lì)而得，蒲某僅是基于家庭成員的身份在拆遷前居住于被拆遷房屋內(nèi)而被計(jì)入實(shí)際居住人口之列，其既對(duì)被拆遷房屋不享有產(chǎn)權(quán)，又未對(duì)購(gòu)置涉案房屋出資，因此，蒲某主張對(duì)涉案房屋享有居住使用的權(quán)利，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。但鑒于涉案房屋的面積考慮了拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議中實(shí)際居住人口數(shù)量這一因素，蒲某可就此權(quán)益另行主張相關(guān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。〞31精選ppt三、農(nóng)村宅基地的拆遷補(bǔ)償處理標(biāo)準(zhǔn)案例：朱康培與張雪娟、朱北鈺、張世國(guó)分家析產(chǎn)糾紛案原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：朱康培訴訟請(qǐng)求中家具家電補(bǔ)償款、分割共同存款、車輛補(bǔ)償款均與分家析產(chǎn)無關(guān)，法院不予處理，如有爭(zhēng)議，朱康培可另行起訴。關(guān)于90號(hào)院拆遷利益，根據(jù)法院查明的事實(shí)，朱康培對(duì)房屋購(gòu)置時(shí)間、購(gòu)置金額均不清楚，朱康培提交的浴池收入等亦發(fā)生在張世國(guó)為張雪娟申請(qǐng)遷戶之后，且根據(jù)房屋內(nèi)居住的歷史沿革、戶口的變遷等情況，法院認(rèn)為該房屋系張世國(guó)購(gòu)置，由張世國(guó)贈(zèng)與張雪娟個(gè)人所有，另由于朱康培未提交證據(jù)證明其對(duì)90號(hào)院內(nèi)房屋進(jìn)行過翻建，故拆遷安置補(bǔ)償款中被拆遷騰退房屋的評(píng)估補(bǔ)償費(fèi)及城鄉(xiāng)一體化配合獎(jiǎng)中無朱康培份額；工程配合獎(jiǎng)、提前搬家獎(jiǎng)、過渡補(bǔ)助費(fèi)、限期搬家獎(jiǎng)系按戶發(fā)放，而朱康培戶口不在90號(hào)院，不符合認(rèn)定戶的標(biāo)準(zhǔn)，故亦無朱康培份額；規(guī)定期限拆遷騰退獎(jiǎng)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)助費(fèi)系按人發(fā)放，包含朱康培份額，且張雪娟、朱北鈺同意支付，法院不持異議。關(guān)于朱康培主張的位于北京市朝陽(yáng)區(qū)金盞嘉園C區(qū)4號(hào)樓2單元1101號(hào)房屋歸其所有，因其在拆遷過程中的購(gòu)房指標(biāo)小于主張房屋面積，且涉案房屋尚未取得所有權(quán)證書，故朱康培現(xiàn)主張所有權(quán)法院暫不予以支持。32精選ppt三、農(nóng)村宅基地的拆遷補(bǔ)償處理標(biāo)準(zhǔn)案例：朱康培與張雪娟、朱北鈺、張世國(guó)分家析產(chǎn)糾紛案二審法院認(rèn)為：當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)缺乏以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。關(guān)于90號(hào)院，朱康培上訴主張系張世國(guó)在張雪娟婚后贈(zèng)與張雪娟、朱康培夫婦，但其并未提交充分證據(jù)予以證明，本院難以采信。故原審法院根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，綜合考慮90號(hào)院的歷史沿革、戶口變遷等情況，認(rèn)定該房屋系張世國(guó)購(gòu)置，由張世國(guó)贈(zèng)與張雪娟個(gè)人所有，并無不當(dāng)。關(guān)于90號(hào)院的拆遷利益，因朱康培未提交證據(jù)證明其對(duì)90號(hào)院內(nèi)房屋進(jìn)行過翻建，故拆遷騰退補(bǔ)償款中被拆遷騰退房屋的評(píng)估補(bǔ)償費(fèi)及城鄉(xiāng)一體化配合獎(jiǎng)中無朱康培份額；因朱康培戶口不在90號(hào)院，不符合認(rèn)定戶的標(biāo)準(zhǔn)，故朱康培只能分得拆遷騰退補(bǔ)償款中按人發(fā)放的款項(xiàng)，原審法院據(jù)此判決張雪娟、朱北鈺給付朱康培規(guī)定期限拆遷騰退獎(jiǎng)三萬(wàn)元、周轉(zhuǎn)補(bǔ)助費(fèi)一萬(wàn)九千二百元，并無不當(dāng)，本院予以維持。關(guān)于朱康培主張位于北京市朝陽(yáng)區(qū)金盞嘉園C區(qū)4號(hào)樓2單元1101號(hào)房屋歸其所有的訴請(qǐng)，因其在拆遷過程中的購(gòu)房指標(biāo)小于主張房屋的面積，且涉案房屋尚未取得所有權(quán)證書，故朱康培的該項(xiàng)主張本院暫不予以支持。另，朱康培要求分割家具家電補(bǔ)償款、共同存款、車輛補(bǔ)償款的訴訟請(qǐng)求均與分家析產(chǎn)無關(guān)，本院不予處理，如有爭(zhēng)議，朱康培可另行主張。33精選ppt三、農(nóng)村宅基地的拆遷補(bǔ)償處理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于農(nóng)村中房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移標(biāo)準(zhǔn)問題，由于農(nóng)村房屋本身并不具有房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之間不需要辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間就不易確定。對(duì)于宅基地使用權(quán)證的變更登記，鑒于父母與子女之間的親屬關(guān)系，父母將房屋贈(zèng)與給子女很少變更宅基地使用權(quán)證，此時(shí)假設(shè)依然按照房屋產(chǎn)權(quán)變更登記作為房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)未免過于苛刻，否那么子女配偶一方的利益將得不到合法的保護(hù)，因此，應(yīng)結(jié)合農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的具體實(shí)際情況，可將受贈(zèng)子女的入住以及子女戶口的遷入作為認(rèn)定房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)由村委會(huì)出具產(chǎn)權(quán)變更的證明，用以證明不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移。34精選ppt四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承及其處理標(biāo)準(zhǔn)宅基地使用權(quán)的人身依附性還決定了該權(quán)利不得繼承。繼承人盡管可以根據(jù)“地隨房走〞的原那么，通過對(duì)坐落宅基地上房屋的繼承，進(jìn)而取得對(duì)宅基地的“繼承〞，但這種繼承是有條件的，如果所繼承的房屋不復(fù)存在，繼承人也就喪失對(duì)宅基地的使用權(quán)。公民有繼承財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，繼承財(cái)產(chǎn)的范圍設(shè)定為遺產(chǎn)，即公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。農(nóng)村宅基地的使用權(quán)具有很強(qiáng)的人身依附性，其取得的前提是使用人必須具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格，所以它不能在個(gè)體之間自行流轉(zhuǎn)。此外，宅基地使用權(quán)的設(shè)立是為保障農(nóng)民有最根本的居住條件，“一戶只能擁有一處宅基地〞，如果允許繼承，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致宅基地的無限擴(kuò)大，背離“一戶只能擁有一處宅基地〞的原那么。但村集體組織不得以宅基地不能繼承為借口，強(qiáng)行收回宅基地。因?yàn)檎厥褂脵?quán)人死亡后，其繼承人按法律規(guī)定可以繼承宅基地上房屋，原國(guó)有土地管理局?確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的假設(shè)干規(guī)定?第49條規(guī)定：繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。35精選ppt四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承及其處理標(biāo)準(zhǔn)繼承人對(duì)宅基地使用權(quán)的取得是基于“地隨房走〞原那么的運(yùn)用，而不是淵源于“繼承〞。這種使用權(quán)的行使是受其上房屋所有權(quán)歸屬的限制，被繼承的房屋一旦被撤除或坍塌，繼承人即喪失對(duì)宅基地的使用權(quán)?！胺卡暡淮嬖诹耍褂脵?quán)也不復(fù)存在。老人在世時(shí)對(duì)老房進(jìn)行過翻建，死亡后發(fā)生拆遷，其子女主張共同繼承房屋的拆遷利益的，如何處理？處理此類案件的根本前提：建造在宅基地上的農(nóng)村房屋可依法繼承，但宅基地使用權(quán)不可繼承。理由：鑒于農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的身份屬性，按照“一戶一宅〞原那么，宅基地使用權(quán)一般登記在戶主名下，由家庭成員共同使用，當(dāng)一戶出現(xiàn)人口減少，宅基地仍是由一戶中剩余的成員共同使用。老人去世后，與老人構(gòu)成共居關(guān)系的子女，作為宅基地使用權(quán)人有權(quán)單獨(dú)享有拆遷獲得的宅基地區(qū)位補(bǔ)償款，此款項(xiàng)不應(yīng)作為遺產(chǎn)進(jìn)行繼承。36精選ppt四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承及其處理標(biāo)準(zhǔn)宅基地上房屋的繼承應(yīng)當(dāng)區(qū)分被繼承人有共居子女與無共居子女區(qū)分對(duì)待。此處所指的共居子女需具備以下三個(gè)要件：1.與父母共同居住生活；2.為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員；3.未另行分配其他宅基地。拆遷利益分割原那么：1、無共居子女的，在分割拆遷利益時(shí)，對(duì)于宅基地區(qū)位補(bǔ)償和地上物的拆遷補(bǔ)償，各繼承人按照繼承法的相關(guān)規(guī)定予以分割。2、有共居子女的，原房屋及院落拆遷時(shí)，共居子女作為宅基地使用權(quán)人之一，有權(quán)單獨(dú)獲得宅基地區(qū)位補(bǔ)償，對(duì)于因“地上物〞而獲得的拆遷補(bǔ)償利益，那么依照繼承法的相關(guān)規(guī)定在各繼承人之間予以分割。相對(duì)應(yīng)的，農(nóng)村宅基地房屋的拆遷補(bǔ)償一般分為房屋補(bǔ)償和宅基地使用權(quán)補(bǔ)償。37精選ppt四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承及其處理標(biāo)準(zhǔn)首先，基于“地〞的補(bǔ)償。鑒于農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的身份屬性，且按戶計(jì)算。當(dāng)一戶出現(xiàn)人口減少，宅基地仍是由一戶中剩余的成員共同使用，基于宅基地使用權(quán)取得的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)由該戶剩余的成員共同所有。如果是共居子女，老人去世后，宅基地使用權(quán)并不發(fā)生繼承，共居子女與老人作為一戶，應(yīng)當(dāng)享有宅基地使用權(quán)，拆遷時(shí)相應(yīng)的宅基地使用權(quán)補(bǔ)償不應(yīng)當(dāng)按照繼承處理；如果不是共居子女，該戶亦無其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或雖有其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在他處已取得宅基地使用權(quán)的，該宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款一般由該戶房屋原權(quán)利人的繼承人取得，但集體經(jīng)濟(jì)組織明確表示反對(duì)的除外。38精選ppt四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承及其處理標(biāo)準(zhǔn)其次，“地上物〞的補(bǔ)償。地上物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)歸屬于房屋權(quán)利人，房屋原權(quán)利人已經(jīng)死亡的，拆遷補(bǔ)償款可依繼承關(guān)系進(jìn)行處理。參與出資出力的無其他宅基地的農(nóng)村共居子女與老人作為一戶，是宅基地使用權(quán)人之一，按照所翻建的房屋情況，可取得局部地上物的所有權(quán)，在分割地上物補(bǔ)償款時(shí)應(yīng)當(dāng)首先析出其相應(yīng)的份額，再分割繼承局部；其他城鎮(zhèn)子女及非共居農(nóng)村子女，僅能就老人所有的房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的拆遷利益進(jìn)行繼承，如果在翻建房屋中出資出力的，應(yīng)認(rèn)定為幫助行為，并不能取得局部地上物的所有權(quán)，但可在繼承法律關(guān)系下適當(dāng)予以補(bǔ)償。39精選ppt四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承及其處理標(biāo)準(zhǔn)案例：張甲、張乙、張丙、張丁、楊某、張丹與張戊法定繼承糾紛老張夫妻生有子女依次為張甲、張立、張乙、張戊、張丙，居住于21號(hào)院內(nèi)的房屋。張甲、張乙、張丙及張立結(jié)婚后均相繼離開此地。老張夫妻先后于1988年、2021年死亡。張立與楊某系夫妻，生有子女為張丁、張丹，居住在同村另一處宅基地，1997年11月25日張立因病死亡。21號(hào)院原有北房三間，南房三間。2002年4月，村民委員會(huì)對(duì)本村村民申請(qǐng)翻建危房的情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)，確定由申請(qǐng)翻建房屋的村民嚴(yán)格按照村危房翻建位置圖標(biāo)注的位置進(jìn)行翻建。張戊作為申請(qǐng)人，也在村、鎮(zhèn)同意危房翻建的范圍之內(nèi)，明確張戊對(duì)21號(hào)院內(nèi)北房75平方米、西房15平方米進(jìn)行翻建。事實(shí)上，張戊在2000年父親老張去世前就已經(jīng)提出翻建危房的申請(qǐng)并已經(jīng)實(shí)際開工翻建北房四間、新建西房二間。2004年春，經(jīng)村委會(huì)同意，張戊將21號(hào)院內(nèi)的危舊南房三間翻建成北房四間。訴訟中，張甲、張乙及張丙認(rèn)為，2000年，張戊與父親老張共同對(duì)21號(hào)院的北房及西房進(jìn)行翻建，而且三人均出資2000元用于危房的翻建。但三人均未舉證證明。21號(hào)院的房屋在土儲(chǔ)中心拆遷的范圍內(nèi)，就拆遷事宜，張戊已經(jīng)與該中心簽訂相關(guān)協(xié)議。協(xié)議中確定的被拆遷人為張戊，認(rèn)定的人口為三人，分別是張戊、姚紅〔張戊之妻〕及張勝偉〔張戊之子〕；確認(rèn)張戊搬遷后，給付張戊騰退房屋補(bǔ)償款及騰退補(bǔ)助費(fèi)2044190元。現(xiàn)21號(hào)院的房屋已經(jīng)被撤除，張甲、張乙、張丙、張丁、楊某、張丹訴至法院，要求分割房屋拆遷補(bǔ)償款。40精選ppt四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承及其處理標(biāo)準(zhǔn)案例：張甲、張乙、張丙、張丁、楊某、張丹與張戊法定繼承糾紛法院認(rèn)為：根據(jù)查明的事實(shí)，21號(hào)院內(nèi)的房屋均系張戊以自己的名義，經(jīng)村委會(huì)批準(zhǔn)同意，由其將原有的危舊房屋撤除，重新翻建而成。該事實(shí)已經(jīng)形成多年，張甲、張乙、張丙、楊某、張丹、張丁在此期間均未提出異議，故應(yīng)視為張戊取得21號(hào)院內(nèi)新建房屋的所有權(quán)。張甲、張乙、張丙、楊某、張丹、張丁以21號(hào)院內(nèi)房屋的翻建，系父親老張與張戊共同完成，且在翻建北房及西房時(shí)，張甲、張乙、張丙每人出資2000元的主張，但未提供相應(yīng)證據(jù)佐證，故該主張法院不予采信。據(jù)此，張甲、張乙、張丙、楊某、張丹、張丁要求分割上述房屋拆遷補(bǔ)償款的請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。41精選ppt四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承及其處理標(biāo)準(zhǔn)案例：陳甲、陳乙、陳丙、陳丁與陳戊法定繼承糾紛案老陳夫妻共育子女七人，長(zhǎng)女陳娥，次女陳榮，三女陳甲，四女陳乙，五女陳丙，子陳戊，六女陳丁。老陳夫妻于1999年死亡。涉案的5號(hào)院落已被拆遷，2021年7月25日，陳戊作為被拆遷人與拆遷人某開發(fā)總公司簽訂?拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議?，該院落合法建筑面積為641.95平方米，陳戊得拆遷補(bǔ)償款3241638元,其中，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)1155510元、房屋重置成新價(jià)515221元、裝修和附屬物作價(jià)943667元、其他補(bǔ)償費(fèi)157611元、搬家補(bǔ)助費(fèi)9629元、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)2000元、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)408000元、工程配合獎(jiǎng)50000元。2021年8月2日，雙方另簽訂補(bǔ)充協(xié)議，陳戊選購(gòu)安置樓房7套，建筑面積661.5平方米，購(gòu)房款總價(jià)1606275元，未選擇棄樓。5號(hào)院拆遷時(shí)該院分成兩個(gè)院落，即北院和南院，北院有北房5間、東西廂房各1間、南房一大間、院中房；南院有北房4間、南倒座房3間、東房5間、封的廊子、西門樓1間、院中房；北院和南院的二層均為彩鋼結(jié)構(gòu)的房屋。其中北院北房5間是上世紀(jì)八十年代老陳夫妻所建，北院的西廂房1間系1999年陳戊撤除舊西廂房2間所翻建，翻建前的舊西廂房2間亦是老陳夫妻于上世紀(jì)八十年代與北房同時(shí)所建；北院和南院的其他房屋均系陳戊2001年以后陸續(xù)所新建。另查，根據(jù)拆遷政策，放棄選購(gòu)安置樓房，選擇棄樓的被拆遷人，按合法建筑面積每平方米另補(bǔ)償4600元作為棄樓款。陳戊假設(shè)放棄選擇安置樓房，可獲得棄樓款2952970元。5號(hào)院宅基地使用證登記在陳戊名下。訴訟中，陳娥、陳榮出具書面意見，表示放棄繼承其父母的遺產(chǎn)；根據(jù)拆遷材料及雙方當(dāng)事人確實(shí)認(rèn)，被拆遷的北院北房5間建筑面積為122.1平方米，評(píng)估作價(jià)金額為89011元；西廂房建筑面積10.53平方米，評(píng)估作價(jià)金額為6581元。現(xiàn)陳甲、陳乙、陳丙、陳丁訴至法院，要求分割拆遷補(bǔ)償利益。42精選ppt四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承及其處理標(biāo)準(zhǔn)案例：陳甲、陳乙、陳丙、陳丁與陳戊法定繼承糾紛案法院認(rèn)為：5號(hào)院北院的北房5間系被繼承人老陳夫妻所建，應(yīng)屬二人所有；北院的西廂房系陳戊撤除舊西廂房2間所翻建，該舊房2間系老陳夫妻所建，屬二人所有，拆舊翻新后，舊西廂房2間的價(jià)值亦轉(zhuǎn)化至新西廂房中，故北院的西廂房應(yīng)屬老陳夫妻和陳戊共有；5號(hào)院中的其他房屋是陳戊陸續(xù)建造，應(yīng)屬陳戊所有。老陳夫妻死亡后，其財(cái)產(chǎn)應(yīng)作為遺產(chǎn)由其繼承人陳娥、陳榮、陳甲、陳乙、陳丙、陳戊、陳丁繼承，鑒于陳娥、陳榮已表示放棄繼承，故老陳夫妻的遺產(chǎn)由陳甲、陳乙、陳丙、陳丁、陳戊繼承。陳戊主張其對(duì)北院北房的建設(shè)亦有出資，未提供證據(jù)，法院不予采信；根據(jù)陳戊拆舊翻新的建房情況，法院酌情確定老陳在5號(hào)西廂房中所占份額為房屋作價(jià)的50％。鑒于5號(hào)院已被拆遷，陳甲、陳乙、陳丙、陳丁要求繼承老陳夫妻的遺產(chǎn)，分割拆遷補(bǔ)償利益，法院予以支持。對(duì)拆遷補(bǔ)償款中的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)及棄樓款、北院北房5間及西廂房的作價(jià)應(yīng)予以分割，其他房屋及附屬物裝修系陳戊所建設(shè)，不應(yīng)予以分割，其他補(bǔ)償工程涉及對(duì)被拆遷人陳戊配合拆遷工作的各種獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助等，不屬老陳夫妻遺產(chǎn)范疇，不宜分割。對(duì)于補(bǔ)償款的分割問題，北院北房5間及西廂房的作價(jià)按照各自所占房屋份額的比例分割，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)及棄樓款按照各自所占房屋面積份額與總建筑面積的比例分割。43精選ppt四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承及其處理標(biāo)準(zhǔn)案例1949年哥哥與弟弟分家時(shí)，各分得了懷柔區(qū)某村的平房?jī)砷g。隨后哥哥搬至唐山居住生活，戶口亦遷走。哥哥去世后，其子即本案原告繼承了兩間平房。80年代村里規(guī)劃修路，占用了兄弟倆的四間平房，并在他處另給了四間房的建房批示。因原告戶口已不在本村，不能作為建房的申請(qǐng)人，故當(dāng)時(shí)四間房的建房批示均登記的申請(qǐng)人系弟媳婦即本案被告。隨后原告出資建平房?jī)砷g，并一直占用至今?，F(xiàn)面臨拆遷，原、被揭發(fā)生爭(zhēng)議，原告將被告訴至法院，要求確認(rèn)上述兩間房屋歸其所有。1、哥哥戶口遷走后，是否享受宅基地使用權(quán)以及宅基地上房屋所有權(quán)？根據(jù)?中華人民共和國(guó)土地管理法?第八條規(guī)定：“農(nóng)村宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有〞、第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。〞哥哥因其戶口遷出，作為原集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格消滅，對(duì)原宅基地不再具有占有和使用的權(quán)利。但由于宅基地上的房屋尚可使用，作為一種財(cái)產(chǎn)，哥哥依然享有房屋的所有權(quán)。44精選ppt四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承及其處理標(biāo)準(zhǔn)2、哥哥的繼承人是否可依法繼承房屋所有權(quán)？根據(jù)?繼承法?第三條“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括：〔一〕公民的收入；〔二〕公民的房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品；〔三〕公民的林木、牲畜和家禽；〔四〕公民的文物、圖書資料；〔五〕法律允許公民所有的生產(chǎn)資料；〔六〕公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；〔七〕公民的其他合法財(cái)產(chǎn)。〞公民的房屋屬于個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，按照繼承法是可以繼承的。因而不管農(nóng)村村民或是城市戶口的公民，都可以繼承。衍生問題：假設(shè)哥哥未將戶口遷出，其子作為城鎮(zhèn)居民，是否可繼承房屋所有權(quán)以及宅基地使用權(quán)？根據(jù)?繼承法?，公民的房屋屬于個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，其子可以繼承。但是根據(jù)?土地管理法?，城市公民不能取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)。因此，城市公民只能繼承農(nóng)村宅基地上的房屋，而對(duì)支撐此房屋的宅基地是不可以作為遺產(chǎn)繼承的。45精選ppt四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承及其處理標(biāo)準(zhǔn)3、本案出資建房及實(shí)際使用的均是原告，但當(dāng)時(shí)建房批示的申請(qǐng)人是被告，即批示的建房申請(qǐng)人與實(shí)際出資建房人不一致時(shí)，房產(chǎn)的歸屬應(yīng)如何處理？原告繼承的房屋因村里規(guī)劃修路占用后，原告已經(jīng)無權(quán)再使用任何宅基地，但基于公平原那么，村里另外劃給兩間房的宅基地用于其新建住房，基于此，原告對(duì)于該新建住房所占用的宅基地?zé)o使用權(quán)。由于新建住房是原告出資并實(shí)際使用，且該房屋可視為對(duì)原繼承房屋的一種補(bǔ)償，故原告有權(quán)使用現(xiàn)房屋。但由于原告無宅基地使用權(quán)，無權(quán)申請(qǐng)宅基地，該房屋實(shí)際登記的申請(qǐng)人為本案被告，故而實(shí)踐中確認(rèn)該房屋原告享有的是使用權(quán)還是所有權(quán)有所爭(zhēng)議。根據(jù)公平原那么，訴爭(zhēng)房屋系原告合法繼承房屋后被村建所占應(yīng)得的補(bǔ)償，因此，該房屋性質(zhì)上可視為原繼承房屋，可以享有涉案房屋所有權(quán)，基于房屋所有權(quán)而繼續(xù)使用宅基地，但不得翻建、改建、擴(kuò)建等，待房屋處于不可居住狀態(tài)時(shí)，宅基地由集體組織收回。46精選ppt四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承及其處理標(biāo)準(zhǔn)4、值得討論的問題：假設(shè)該處房屋涉及拆遷，該2間涉訴房屋所占宅基地的區(qū)位補(bǔ)償款應(yīng)由誰(shuí)取得？根據(jù)第三個(gè)問題分析，原告只有房屋所有權(quán)，那么區(qū)位補(bǔ)償款不應(yīng)由其取得。被告作為建房批示申請(qǐng)人，似應(yīng)有該地塊的宅基地使用權(quán)，但從歷史延續(xù)來看，由被告申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的目的在于使原告可取得因村里施工占用原繼承房屋的替代補(bǔ)償，被告實(shí)際應(yīng)有的宅基地只是繼承本案中弟弟房產(chǎn)所得的另兩間房的宅基地使用權(quán)。我個(gè)人意見認(rèn)為如集體經(jīng)濟(jì)組織不反對(duì)，那么涉案2間房屋所占宅基地的區(qū)位補(bǔ)償款可由原告取得。47精選ppt四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承及其處理標(biāo)準(zhǔn)本案涉及的法律、法規(guī)及政策〔一〕北京市國(guó)土資源局關(guān)于繼承農(nóng)村房屋取得相應(yīng)宅基地使用權(quán)等有關(guān)問題的復(fù)函〔京國(guó)土法函〔2021〕1551號(hào)〕北京市高級(jí)人民法院：貴院關(guān)于城市居民繼承農(nóng)村房屋是否取得宅基地使用權(quán)等問題的函收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)函復(fù)如下：一、1987年1月1日起施行的?土地管理法?第41條規(guī)定：城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。根據(jù)1991年2月1日起施行的?土地管理法實(shí)施條例?第27條規(guī)定，回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回家鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞，需要使用集體所有的土地建住宅的，由縣級(jí)或鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)。1999年1月1日起施行的新?土地管理法?第62條規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，其用地由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。1995年5月1日施行的原國(guó)家土地管理局?確認(rèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)的假設(shè)干規(guī)定?第49條規(guī)定，繼承房屋取得的宅基地，可以確定集體建設(shè)用地使用權(quán)。據(jù)此，當(dāng)事人經(jīng)依法批準(zhǔn)取得宅基地建造房屋，其繼承人依法繼承宅基地上的房屋，包括了被繼承人家庭成員中非農(nóng)業(yè)戶口的成員。48精選ppt四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的繼承及其處理標(biāo)準(zhǔn)二、1987年1月1日起施行的?土地管理法?第30條規(guī)定，國(guó)家建設(shè)征用土地的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，屬于個(gè)人的附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)付給本人。1999年1月1日起施行的?土地管理法實(shí)施條例?第26條規(guī)定：土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。2003年8月1日施行的?北京市集體土地房屋拆遷管理方法?〔市政府124號(hào)令〕第14條規(guī)定：拆遷宅基地上房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。補(bǔ)償款按照被撤除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償?shù)模辉龠M(jìn)行房屋安置或者另行審批宅基地。據(jù)此，因國(guó)家建設(shè)征地拆遷，宅基地上的房屋拆遷補(bǔ)償款支付給被拆遷人，即宅基地房屋的所有權(quán)人。通過繼承房屋享有宅基地使用權(quán)的，其拆遷補(bǔ)償款分配問題，應(yīng)由房屋所有權(quán)人和共有權(quán)人按照約定分配，沒有約定且協(xié)商不成的可以通過司法途徑解決，具體分配數(shù)額可根據(jù)房屋共有比例計(jì)算。特此函復(fù)。北京市國(guó)土資源局二○○九年十一月二十五日49精選ppt五、農(nóng)村宅基地的抵押糾紛的處理標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)?擔(dān)保法?第37條第2項(xiàng)的規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押。?物權(quán)法?第184條第2項(xiàng)也規(guī)定，宅基地不得抵押。因此，在現(xiàn)階段，不得以農(nóng)村宅基地使用權(quán)設(shè)定抵押，否那么也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定相關(guān)抵押合同無效。50精選ppt六、農(nóng)村宅基地租賃糾紛的處理標(biāo)準(zhǔn)宅基地使用權(quán)能否出租，法律和有關(guān)政策并無具體的規(guī)定，但是基于宅基地使用權(quán)是供農(nóng)民建造房屋及其附屬設(shè)施之用，原那么上宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)出租。鑒于?土地管理法?規(guī)定農(nóng)村村民可以將房屋出租，因出租并不發(fā)生房屋所有人和土地使用權(quán)人主體的改變，在不違反法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定的宅基地使用權(quán)用途的情況下，可以認(rèn)定農(nóng)民出租房屋的行為有效，但因出租人無住房而要求解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。51精選ppt第二局部：農(nóng)村房屋買賣合同相關(guān)問題分析農(nóng)村房屋，是指集體經(jīng)濟(jì)組織成員基于特定身份，無償從本集體經(jīng)濟(jì)組織取得宅基地后，在宅基地上建造的建筑物。?土地管理法?第62條第2款規(guī)定：“農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。〞農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。因此判斷農(nóng)村房屋的取得，一是要求房屋的權(quán)利人為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，二是從本集體經(jīng)濟(jì)組織取得宅基地。農(nóng)村房屋與城市房屋所承載的土地物質(zhì)功能不同。農(nóng)村房屋的宅基地是農(nóng)村村民無償取得的，具有社會(huì)福利性，“一戶只能擁有二處宅基地〞。受宅基地的影響，農(nóng)村房屋亦具有社會(huì)福利性，農(nóng)村村民建房的目的是為了保證最根本的居住，一旦將原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后，就無法再取得宅基地。而且宅基地是農(nóng)村村民基于特定的集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份無償取得的，具有人身依附性。受宅基地的影響，農(nóng)村房屋亦具有人身依附性。城市居民嚴(yán)禁購(gòu)置農(nóng)村房屋。國(guó)務(wù)院<關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定?規(guī)定：禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。國(guó)土資源部?關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見?中亦明確：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置的和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。通過原始取得方式取得農(nóng)村房屋所有權(quán)的主體只能是集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員。集體經(jīng)濟(jì)組織成員基于宅基地的使用權(quán)，取得農(nóng)村房屋的建造權(quán)，進(jìn)而取得農(nóng)村房屋的所有權(quán)。當(dāng)然，集體經(jīng)濟(jì)組織成員喪失組織成員身份后，仍對(duì)房屋享有所有權(quán)；非組織成員通過繼承亦能取得被繼承房屋的所有權(quán)，從而成為農(nóng)村房屋所有權(quán)主體的特例。原國(guó)家土地管理局?確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的假設(shè)干規(guī)定?：“非農(nóng)業(yè)戶口居民〔含華僑〕原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。〞“繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。〞52精選ppt第二局部：農(nóng)村房屋買賣合同相關(guān)問題分析一、關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定，成為農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)問題?！惨弧炒_定農(nóng)村房屋買賣合同效力的法律依據(jù)處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛，首要問題是認(rèn)定合同的效力。由于農(nóng)村房屋買賣合同與其他合同在本質(zhì)上是一致的，所以在確認(rèn)合同效力時(shí)可以適用?合同法?總那么關(guān)于確定合同效力的一般性規(guī)定。另外，由于農(nóng)村房屋買賣涉及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的管理，所以有關(guān)房屋及土地管理的法律及行政法規(guī)也是確認(rèn)合同效力的依據(jù)之一。其中，如?土地管理法?第62條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地；農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。該條規(guī)定目前是審理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件中涉及合同效力認(rèn)定的最根本依據(jù)。根據(jù)?土地管理法?的此條規(guī)定可以得出這樣的結(jié)論：農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有村民身份性，村民基于其身份隸屬而享有居住地福利，從所在村無償分配取得此項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)宅基地還涉及農(nóng)村社會(huì)公共利益；國(guó)家限制農(nóng)村宅基地的用地及轉(zhuǎn)讓，主要是限制宅基地使用權(quán)的取得與受讓，相關(guān)地方法規(guī)、規(guī)章對(duì)人均用地設(shè)定了一定的條件，具備條件才能有資格取得宅基地使用權(quán)；宅基地使用權(quán)須經(jīng)土地主管部門審批取得，即公權(quán)審查用地人村民身份性所要求的法定用地條件，符合條件者才能取得宅基地使用權(quán)；農(nóng)村房屋雖然作為私有財(cái)產(chǎn)可由房主享有所有權(quán)，進(jìn)行自由處分，但是基于不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性，房屋權(quán)利受制于宅基地權(quán)利，農(nóng)村房屋買賣涉及宅基地的轉(zhuǎn)讓，其效力也取決于能否經(jīng)政府審批許可而使受讓方取得宅基地使用權(quán)。53精選ppt第二局部：農(nóng)村房屋買賣合同相關(guān)問題分析〔一〕確定農(nóng)村房屋買賣合同效力的法律依據(jù)從司法實(shí)踐的角度來看，確立農(nóng)村房買賣合同無效為原那么已經(jīng)被實(shí)務(wù)界與理論界認(rèn)可，但是認(rèn)定合同無效的理由卻并不十分充足。從現(xiàn)有的觀點(diǎn)來看，有違反國(guó)家政策說，即認(rèn)為?民法通那么?第6條規(guī)定:“民事活動(dòng)必須遵守法律,法律沒有規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策。〞對(duì)于集體土地上的宅基地使用權(quán)的買賣問題,包括?物權(quán)法?在內(nèi)的現(xiàn)行法律均沒有明確規(guī)定,故應(yīng)適用國(guó)家有關(guān)政策的規(guī)定進(jìn)行裁判。有“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定說〞，主張城鎮(zhèn)居民購(gòu)置農(nóng)村房屋的合同為無效者,最主要的理由就是該合同違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,故應(yīng)依?合同法?第52條第5項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)定無效?！皳p害社會(huì)公共利益說〞，該說認(rèn)為?合同法?第52條第4項(xiàng)規(guī)定:“損害社會(huì)公共利益〞的合同無效。54精選ppt第二局部：農(nóng)村房屋買賣合同相關(guān)問題分析〔二〕關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定的具體標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力，無論是在理論界還是實(shí)務(wù)界，爭(zhēng)論均頗為劇烈。但多數(shù)人認(rèn)為，在農(nóng)村房屋買賣合同關(guān)系中，買受人是否符合農(nóng)村宅基地的用地條件，直接影響到宅基地能否過戶即買受人能否申請(qǐng)獲準(zhǔn)而取得宅基地的使用權(quán)，也關(guān)系到合同是否可以實(shí)際履行，同時(shí)也直接影響到合同效力的認(rèn)定。農(nóng)村房屋買賣合同的效力取決于能否經(jīng)政府審批許可而使受讓方取得宅基地使用權(quán)，所以也是一種需經(jīng)批準(zhǔn)而生效的合同。如果政府主管部門審批準(zhǔn)許，那么此屬于行政許可，買受人因此而取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，那么房屋買賣合同即有效；如果政策主管部門不予批準(zhǔn)，那么不能認(rèn)定房屋買賣合同的效力。但是，在法院審理相關(guān)房屋買賣民事糾紛案件中，對(duì)買受人是否符合申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的用地條件能否進(jìn)行直接審查，那么涉及到了民事審判權(quán)與行政許可權(quán)之間的關(guān)系處理問題。因此在司法實(shí)踐中可以按以下原那么操作：1．法院經(jīng)審理認(rèn)為買受人明顯不符合法定的取得宅基地使用權(quán)條件的，那么可以直接認(rèn)定房屋買賣合同無效。2．法院經(jīng)審理后初步查明，買受人符合或者可能符合法定的用地條件，那么依據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)或者依職權(quán)查證的方式，征詢有關(guān)土地主管機(jī)關(guān)的意見，如其明確表示可以批準(zhǔn)買受人取得宅基地使用權(quán)的，相當(dāng)于土地管理部門審查許可買受人用地，那么可以確認(rèn)相關(guān)的房屋買賣合同有效。3．如果經(jīng)征詢土地管理部門，但是土地管理部門不作明確的答復(fù)，可以確認(rèn)相應(yīng)的房屋買賣合同不生效，但不作合同無效的處理，可以告知相關(guān)當(dāng)事人特別是買受人向土地管理部門申請(qǐng)用地，待其獲得批準(zhǔn)后可以再次訴訟確認(rèn)房屋買賣合同的效力。55精選ppt第二局部：農(nóng)村房屋買賣合同相關(guān)問題分析〔二〕關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定的具體標(biāo)準(zhǔn)1．關(guān)于城市居民購(gòu)置農(nóng)民宅基地上房屋買賣合同的效力認(rèn)定。從目前的法律規(guī)定來看，比較明確的規(guī)定也即爭(zhēng)議較大的文件為1999年國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)辦發(fā)[1999]第39號(hào)?關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知?，其中第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)置的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。雖然目前對(duì)此通知還有不同的意見，但是多數(shù)人還是認(rèn)為，目前對(duì)城市居民作為買受人購(gòu)置農(nóng)村宅基地上的房屋的房屋買賣合同仍然應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效。其理由是：(1)農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地使用權(quán)主體的變更。國(guó)務(wù)院辦公廳上述?關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知?、國(guó)務(wù)院2004年?關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定?、國(guó)土資源部2004年?關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見?中均明確：宅基地使用權(quán)的取得人應(yīng)當(dāng)是取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購(gòu)置宅基地上的農(nóng)村房屋。盡管上述通知、意見、規(guī)定不屬于法律、行政法規(guī)的范疇，但它們是相關(guān)職能部門行使職權(quán)的準(zhǔn)那么和標(biāo)準(zhǔn)。法院在審理案件中應(yīng)予以參照。因此在現(xiàn)有法律、行政法規(guī)體系不夠完善的情況下，上述文件和通知是對(duì)現(xiàn)有的法律缺位的彌補(bǔ)。上述文件雖然不是法律與行政法規(guī)，但也應(yīng)當(dāng)參照?qǐng)?zhí)行，作為明文下發(fā)的禁止性規(guī)定，不能否認(rèn)其效力。?物權(quán)法?第153條也規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。56精選ppt第二局部：農(nóng)村房屋買賣合同相關(guān)問題分析〔二〕關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定的具體標(biāo)準(zhǔn)(2)確認(rèn)合同無效比確認(rèn)合同有效更能得到順利地執(zhí)行。如果認(rèn)為合同內(nèi)容只有違背法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定方可認(rèn)定無效，而判決農(nóng)村房屋買賣合同有效的話，必然導(dǎo)致依法取得所有權(quán)的房屋所有權(quán)人無法在國(guó)土部門辦理土地使用權(quán)證的后果，判決無法執(zhí)行，造成農(nóng)村房地產(chǎn)秩序的混亂。(3)此種房屋的買賣侵犯了集體經(jīng)濟(jì)組織及其他組織成員的公共利益。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，宅基地使用權(quán)有福利性和人身依附性的特性。宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，只能放棄，由集體經(jīng)濟(jì)組織收回以備再分配給其他需要宅基地的成員，具有社會(huì)公益性。如果允許集體經(jīng)濟(jì)組織成員自由處分農(nóng)村房屋所有權(quán)，根據(jù)“房地一致〞的原那么，對(duì)其隸屬的集體經(jīng)濟(jì)組織以及同一集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員，甚至整個(gè)社會(huì)而言，公共利益必然受到侵犯。57精選ppt第二局部：農(nóng)村房屋買賣合同相關(guān)問題分析〔二〕關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定的具體標(biāo)準(zhǔn)2．外村農(nóng)民購(gòu)置本村宅基地上房屋的合同效力認(rèn)定。集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地辦企業(yè)或者建住房，但不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，因此集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在法律上是被禁止的，農(nóng)民之間的宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，而且即使本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間的轉(zhuǎn)讓也應(yīng)當(dāng)經(jīng)過法定審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)方能有效，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民房屋買賣應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。3．關(guān)于宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓的審批權(quán)限確實(shí)定標(biāo)準(zhǔn)。1982年的?村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例?第14條規(guī)定農(nóng)村社員，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑，建房需要宅基地的，應(yīng)向所在生產(chǎn)隊(duì)申請(qǐng)，經(jīng)社員大會(huì)討論通過，生產(chǎn)大隊(duì)審核同意，報(bào)公社管理委員會(huì)批準(zhǔn)；確實(shí)需要占用耕地、園地的，必須報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。批準(zhǔn)后，由批準(zhǔn)機(jī)關(guān)發(fā)給宅基地使用證明。第15條規(guī)定由于買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)按第14條的規(guī)定辦理申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)手續(xù)。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律假設(shè)干問題的意見〔１９８４年〕規(guī)定第６０條規(guī)定村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國(guó)務(wù)院?村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例?中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)處理。58精選ppt第二局部：農(nóng)村房屋買賣合同相關(guān)問題分析〔二〕關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定的具體標(biāo)準(zhǔn)1986年的?中華人民共和國(guó)土地管理法?第38條規(guī)定：農(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)。第41條規(guī)定城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。1999年?土地管理法?第62條那么修改為：農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。1999年的?國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知?明確規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)置的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。從目前引起訴訟的農(nóng)村房屋買賣合同中所反映出來的問題是，對(duì)于當(dāng)事人之間的房屋買賣行為有經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確認(rèn)的，也有的是經(jīng)村委會(huì)確認(rèn)的，也有當(dāng)事人之間自行簽訂合同轉(zhuǎn)讓的。整體上處于一種無序的混亂狀態(tài)，對(duì)于鄉(xiāng)、村兩級(jí)確實(shí)認(rèn)行為的效力認(rèn)定，也是審理此類案件中的爭(zhēng)議問題。一般認(rèn)為，雖然修訂前后的?土地管理法?僅對(duì)農(nóng)村村民建住宅用地的審批作了規(guī)定，而未對(duì)宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓行為的審批作出規(guī)定，但是從?土地管理法?中有關(guān)審批權(quán)限規(guī)定的變化來看，可以反映出國(guó)家對(duì)集體土地管理趨向更加嚴(yán)格的傾向。但現(xiàn)在有些判決不管時(shí)間和具體情況，只要城鎮(zhèn)居民、外村農(nóng)民購(gòu)置農(nóng)村房屋的就一律認(rèn)定無效。但當(dāng)時(shí)的法律對(duì)此并無禁止，比方1988年?土地管理法?第41條還允許城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅可以依法使用集體所有的土地，所以用現(xiàn)在的法律判令當(dāng)年的合同無效就不太妥當(dāng)了。我個(gè)人意見傾向于認(rèn)為根據(jù)上述相關(guān)法律規(guī)定及法無溯及力之原那么，還需分段分別處理：對(duì)于1982年之前的買賣農(nóng)村房合同，因法律沒有明確規(guī)定禁止條件，也沒有規(guī)定宅基地上的使用權(quán)審批手續(xù)，城鎮(zhèn)人、農(nóng)村人買房可認(rèn)定為有效；對(duì)于1982年至1986年期間城鎮(zhèn)人、農(nóng)村人買房如宅基地使用權(quán)經(jīng)過村、鄉(xiāng)兩級(jí)審批，農(nóng)村房買賣合同有效；1987年至1999年期間，城鎮(zhèn)居民買房如宅基地使用權(quán)經(jīng)過村、鄉(xiāng)、縣三級(jí)審批批準(zhǔn)，可認(rèn)定為有效，農(nóng)村農(nóng)民買房如宅基地使用權(quán)經(jīng)過村、鄉(xiāng)二級(jí)審批批準(zhǔn)，可認(rèn)定為有效；對(duì)于1999年以后城鎮(zhèn)居民買房的原那么上都應(yīng)無效，除非成為本集體組織成員，農(nóng)村農(nóng)民買房如宅基地使用權(quán)經(jīng)過村、鄉(xiāng)、縣三級(jí)審批批準(zhǔn)的，方可認(rèn)定為有效。59精選ppt第二局部：農(nóng)村房屋買賣合同相關(guān)問題分析案例：劉發(fā)學(xué)與茹家洪、張廣勤農(nóng)村房屋買賣合同糾紛茹家洪〔曾用名茹家乃〕系北京市順義區(qū)南法信鎮(zhèn)東海洪村村民，為農(nóng)業(yè)戶口。張廣勤系北京市大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)博興九路21號(hào)院7號(hào)樓1單元1701號(hào)居民，為非農(nóng)業(yè)戶口。劉發(fā)學(xué)系安徽省宿州市蕭縣黃口鎮(zhèn)邵莊行政村常莊自然村20號(hào)村民，為農(nóng)業(yè)戶口。劉發(fā)學(xué)、張廣勤認(rèn)可戶籍未遷入過北京市順義區(qū)南法信鎮(zhèn)東海洪村。茹家洪之父茹喬〔已故〕在北京市順義區(qū)南法信鎮(zhèn)東海洪村原有宅院一處，該宅院位于北京市順義區(qū)南法信鎮(zhèn)東海洪村3街3巷10號(hào)。1993年9月7日，原順義縣土地管理局為涉訴宅院處宅基地頒發(fā)?集體土地建設(shè)用地使用證?，登記的土地使用者為茹喬。茹喬共生育二子，長(zhǎng)子茹家洪、次子茹家鼎〔已故〕。茹家鼎與張曼麗系夫妻關(guān)系，二人生育子女三人，長(zhǎng)女茹立新、次女茹立萍、長(zhǎng)子茹岳。經(jīng)法院向茹家鼎的全部法定繼承人詢問，該四人均表示茹家鼎去世時(shí)未留有遺囑，如涉訴宅院內(nèi)有茹家鼎應(yīng)繼承之份額，該四人均表示放棄，涉訴宅院的全部權(quán)利由茹家洪主張，如法院認(rèn)定茹家洪與張廣勤簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，均同意涉訴宅院實(shí)際占有人將涉訴宅院及其內(nèi)建筑物騰退給茹家洪。60精選ppt第二局部：農(nóng)村房屋買賣合同相關(guān)問題分析案例：劉發(fā)學(xué)與茹家洪、張廣勤農(nóng)村房屋買賣合同糾紛1998年7月5日，茹家洪與張廣勤達(dá)成協(xié)議，約定茹家洪將涉訴宅院的房屋及院落賣與張廣勤。1998年8月10日，張廣勤按照計(jì)稅金額10000元繳納買賣契稅400元，并取得了北京市財(cái)政局頒發(fā)的?北京市房屋契證?。按照雙方約定，茹家洪將涉訴宅院及?集體土地建設(shè)用地使用證?交付張廣勤，張廣勤給付茹家洪相應(yīng)價(jià)款。庭審中，茹家洪認(rèn)可1998年7月5日與張廣勤簽訂協(xié)議后收取張廣勤2.5萬(wàn)元購(gòu)房款，后雙方另寫了一份買賣房屋草契，并由茹家洪簽名，同時(shí)加蓋了順義縣南法信鄉(xiāng)東海洪村村民委員會(huì)的公章，隨后到當(dāng)時(shí)的順義縣南法信鄉(xiāng)人民政府土地規(guī)劃科蓋章確認(rèn)，并辦理了?北京市房屋契證?，為了少繳納契稅，所以計(jì)稅金額填報(bào)的是1萬(wàn)元。2005年，張廣勤又將涉訴宅院的房屋及院落賣與劉發(fā)學(xué)，并將涉訴宅院及?集體土地建設(shè)用地使用證?交付劉發(fā)學(xué)，劉發(fā)學(xué)給付張廣勤相應(yīng)價(jià)款。此后，劉發(fā)學(xué)使用涉訴宅院至今，并在其使用過程中涉訴宅院內(nèi)的房屋及院落進(jìn)行了改擴(kuò)建。關(guān)于涉訴宅院內(nèi)房屋建設(shè)情況，茹家洪表示在1998年之前涉訴宅院內(nèi)有北正房五間，屬于祖產(chǎn)，西廂房?jī)砷g是茹喬與茹家洪共同建設(shè)的；張廣勤認(rèn)可其購(gòu)置時(shí)涉訴宅院內(nèi)確實(shí)存在北正房五間及西廂房?jī)砷g，其購(gòu)置后將包括院墻在內(nèi)的全部建筑物撤除，新建正房三大間，并建有圍墻、鍋爐房、廁所、門樓、化糞池及一局部路面硬化；劉發(fā)學(xué)認(rèn)可其購(gòu)置時(shí)涉訴宅院的情況如張廣勤所述，其購(gòu)置后對(duì)正房三大間沒有翻建及裝修，撤除院墻及門樓后新建了東西廂房各五間并裝修，在正房后搭建了彩鋼房，將地面全部換成地瓷，將天井上部搭建玻璃建成陽(yáng)光房。審理中，經(jīng)法院釋明，劉發(fā)學(xué)、張廣勤堅(jiān)持茹家洪與張廣勤及張廣勤與劉發(fā)學(xué)達(dá)成的房屋買賣協(xié)議有效，要求在本案中對(duì)涉訴房屋買賣合同效力進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)本案涉及的購(gòu)房款及損失問題，劉發(fā)學(xué)、張廣勤不要求一并解決，保存訴訟的權(quán)利。61精選ppt第二局部：農(nóng)村房屋買賣合同相關(guān)問題分析案例：劉發(fā)學(xué)與茹家洪、張廣勤農(nóng)村房屋買賣合同糾紛原審法院認(rèn)為：農(nóng)村宅基地屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，該集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有宅基地使用權(quán)。本案中，茹家洪與張廣勤雖然達(dá)成了農(nóng)村房屋買賣協(xié)議，但因張廣勤并非北京市順義區(qū)南法信鎮(zhèn)東海洪村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，該協(xié)議違反了國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。對(duì)于張廣勤主張?jiān)摲课葙I賣已在有關(guān)部門繳納相關(guān)稅費(fèi)，故該買賣關(guān)系有效的辯白意見，因茹家洪與張廣勤并未辦理土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)，張廣勤所提供的證據(jù)只能證明房屋交易的事實(shí)，不能證明該房屋買賣關(guān)系合法有效，故對(duì)其該意見，法院不予采納，故茹家洪與張廣勤之間達(dá)成的農(nóng)村房屋買賣協(xié)議應(yīng)屬無效。同理，因劉發(fā)學(xué)亦非北京市順義區(qū)南法信鎮(zhèn)東海洪村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，其與張廣勤達(dá)成了農(nóng)村房屋買賣協(xié)議亦應(yīng)屬無效。房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，雙方應(yīng)將從對(duì)方處取得的財(cái)產(chǎn)返還給對(duì)方。在茹喬、茹家鼎已故及茹家鼎全部法定繼承人均同意將涉訴宅院及其內(nèi)房屋騰退給茹家洪的情況下，對(duì)于茹家洪要求確認(rèn)買賣合同無效，返還涉訴房屋及院落的請(qǐng)求，法院予以支持。至于因合同無效導(dǎo)致劉發(fā)學(xué)、張廣勤的經(jīng)濟(jì)損失，因劉發(fā)學(xué)、張廣勤保存訴權(quán)，故本案不作處理。62精選ppt第二局部：農(nóng)村房屋買賣合同相關(guān)問題分析案例：劉發(fā)學(xué)與茹家洪、張廣勤農(nóng)村房屋買賣合同糾紛二審法院認(rèn)為：宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。本案中，張廣勤系城鎮(zhèn)居民，為非農(nóng)業(yè)戶口，并非北京市順義區(qū)南法信鎮(zhèn)東海洪村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，張廣勤與茹家洪簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同雖經(jīng)村、鄉(xiāng)兩級(jí)相關(guān)部門同意，但未經(jīng)縣級(jí)政府部門審批同意；劉發(fā)學(xué)雖系農(nóng)業(yè)戶口，但亦非北京市順義區(qū)南法信鎮(zhèn)東海洪村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且其與張廣勤簽訂的農(nóng)村房買賣合同未經(jīng)任何政府部門審批同意，故上述兩份農(nóng)村房買賣合同違反了相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬無效。合同無效后應(yīng)當(dāng)相互返還。因經(jīng)原審法院釋明，劉發(fā)學(xué)、張廣勤對(duì)因房屋買賣合同無效涉及的購(gòu)房款及損失問題不要求一并解決，故原審法院根據(jù)本案實(shí)際情況判令上述兩份合同無效，劉發(fā)學(xué)將涉案宅院及房屋騰退返還給茹家洪，對(duì)因房屋買賣合同無效導(dǎo)致的損失問題不予處理，劉發(fā)學(xué)、張廣勤對(duì)此可另行解決，認(rèn)定事實(shí)和適用法律并無不當(dāng)。關(guān)于劉發(fā)學(xué)上訴主張的1999年1月1日前國(guó)家沒有任何法律法規(guī)禁止村以外的人購(gòu)置房屋及原審法院越過對(duì)與本案有關(guān)的行政行為合法性的處理而直接認(rèn)定合同無效屬于違法的問題，因1982年的?村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例?第15條規(guī)定由于買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)辦理相應(yīng)的申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)手續(xù)；1986年的?中華人民共和國(guó)土地管理法?第41條規(guī)定城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，而本案中張廣勤與茹家洪簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同雖經(jīng)村、鄉(xiāng)兩級(jí)相關(guān)部門同意，但未經(jīng)縣級(jí)政府部門審批同意，違反了上述法律規(guī)定，故本院對(duì)劉發(fā)學(xué)該項(xiàng)上訴意見不予采信。63精選ppt第二局部：農(nóng)村房屋買賣合同相關(guān)問題分析4．關(guān)于未生效農(nóng)村房屋買賣合同的補(bǔ)正問題。最高人民法院?合同法解釋〔一〕?第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。〞由此，我們可以推定法律