文案必備-戶型專題

戶型圖(⊙o⊙)如何學(xué)會(huì)？世聯(lián)行無錫企劃組內(nèi)部培訓(xùn)課件系列·戶型圖專題《上》·僅供內(nèi)部交流第一章、戶型家配圖的種類第二章、新手必須學(xué)會(huì)看戶型圖符號第三章、分析戶型圖的基礎(chǔ)切入點(diǎn)第四章、評判好戶型的幾大標(biāo)準(zhǔn)第五章、關(guān)于戶型的相關(guān)基礎(chǔ)風(fēng)水知識第六章、如何正確認(rèn)識戶型的優(yōu)劣勢第七章、市場上流行的戶型解讀課件目錄第一章戶型家配圖的種類最原始-黑白線稿最常見-電腦繪彩圖、手繪圖最直觀-三維家配圖無錫中海鳳凰熙岸無錫金輝梁溪原著第二章戶型圖常出現(xiàn)符號篇大門扇形，代表推開的動(dòng)作以及范圍窗戶

（三條細(xì)密橫線是“玻璃”的意思）

可以分為普通窗戶、飄窗，落地窗等等。衣柜一般是個(gè)矩形，里面一格格的。天井一般呈矩形向室外凸起。色塊表示全贈(zèng)送和抬高。承重墻黑色實(shí)心墻體部分。非承重墻淺色或空心墻體部分。僅用于間隔空間用。最外圍的涉及外立面的承重墻也不能輕易改動(dòng)。陽臺普遍與客廳或廚房連接，前者屬于生活陽臺，專供晾衣服用；后者一般用作儲物功能。進(jìn)深在2.5米內(nèi)一般按半贈(zèng)送處理。若客廳陽臺和生活陽臺正好相對，也就是我們常說的“對流”。戶型案例：綠地波士頓公館4室2廳面積約為：135M2空調(diào)用矩形框里AC表示,或者矩形里面打叉畫杠或斜杠。第三章分析戶型圖的基礎(chǔ)切入點(diǎn)住宅戶型的“八大”使用功能起居。就餐。廚衛(wèi)。就寢。儲藏。工作。學(xué)習(xí)。休閑。住宅戶型的“三類”空間公共空間：起居室（客廳）。餐廳。陽臺私密空間：臥室。書房。衣帽間。主臥衛(wèi)生間服務(wù)空間：廚房。公共衛(wèi)生間。工人房。儲藏室。工作陽臺。第一課第二課：市場上對于戶型的一般關(guān)注點(diǎn)客廳：方正好用（面積、家具布置、布局等）主臥室：合理（面積、采光）、私密性餐廳：相對獨(dú)立、通風(fēng)采光廚房：寬敞實(shí)用、有服務(wù)陽臺衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性、通風(fēng)次臥室：做書房、客房適宜陽臺：生活性陽臺的實(shí)用，觀賞性陽臺的休閑注：在戶型評價(jià)時(shí)，要尊重市場需求，并據(jù)此有重點(diǎn)、有層次、有步驟的逐一加以評價(jià)。第四章、評判好戶型的N大標(biāo)準(zhǔn)1、戶型方正方正戶型不僅利于家具擺放提高實(shí)用面積，也符合中國人的消費(fèi)心理。反之，異形戶型空間利用率低，不方便家具擺放。風(fēng)水不佳，潛在影響住戶情緒。五洲國際·銀河城1室1廳面積約為：66M2五洲國際·銀河城1室2廳面積約為：89M2金匱大觀5室2廳面積約為：267M22、南北通透定義：南北通透戶型，一般是以客廳貫穿南北形成一條直接，戶型南北均設(shè)有陽臺或者窗，空氣能在空間中對流。南北通透再結(jié)合全明空間，室內(nèi)不僅亮堂，通風(fēng)性能更是達(dá)到極致。目前購房者對于南北通透的共同理解是，戶型南北面均為樓棟外墻，實(shí)現(xiàn)南北對吹穿堂風(fēng)的效果。值得一提的是，并不是所有的南北開窗戶型都是真正南北通透的。為何要南北通透？南北通透的戶型，通風(fēng)和采光較好；空氣流動(dòng)快，保證了實(shí)時(shí)的新鮮空氣，室內(nèi)不不易造成有害菌集群；從建筑風(fēng)水學(xué)來說，為大吉。戶型進(jìn)深過長，嚴(yán)重影響采光陽臺一般進(jìn)深1.5—1.8米，超過2米，影響采光2、南北通透-真正通透案例真正南北通透戶型南北雙陽臺直線相對；三面陽臺，270°全明設(shè)計(jì)2、南北通透-通透案例通透戶型，邊套位置，南北均開窗新城香溢紫郡的84平米4房戶型點(diǎn)評：這是無錫市面上典型的邊套小戶，進(jìn)深長，兩開間朝南為主，屬于真正意義上的南北通透戶型。優(yōu)點(diǎn)：84平米邊套戶型，四房設(shè)計(jì)，大量的偷面積使得戶型非常實(shí)用，一方面滿足了經(jīng)濟(jì)條件不佳但人口較多的購房者的需求，另一方面將來如做出租，多房格局收益也相對較高。戶型三面通風(fēng)，近全明設(shè)計(jì)。缺點(diǎn)：進(jìn)深較長，中間部分采光不佳，容易形成灰空間。2、南北通透-不通透案例南面開窗、北面不開窗系列梧桐水岸85㎡戶型點(diǎn)評：北面不通透系列由于北面均為承重墻，只能依靠南面通風(fēng)。夏天尚能感受到習(xí)習(xí)涼風(fēng)，冬季就較為憋悶了但此戶型在北面不開窗的基礎(chǔ)上做了改良，南面有廚房、客廳和雙臥設(shè)計(jì)了開窗，大大彌補(bǔ)了北面不通透的缺陷，且雙臥室均連接陽臺的小戶型在無錫市場上還是比較少見的。此類戶型在北面不通透系列中性價(jià)比較高。2、南北通透-不通透案例并非所有的南北開窗都是通透戶型！樓層平面圖點(diǎn)評：南北均開窗，從戶型圖上看是南北通透，對吹穿堂風(fēng)的類型。實(shí)則為中間套，由于電梯井的存在，北墻不是直接的外墻，最多也就只能通過管道井通風(fēng)。紅豆香江豪庭的88平戶型圖3、功能布局合理動(dòng)靜分區(qū)活動(dòng)區(qū)和休息區(qū)分開動(dòng)區(qū)客廳、餐廳、廚房、娛樂健身用房、共用景觀陽臺和花園等客廳、餐廳和廚房——應(yīng)靠近入戶門設(shè)置，減少動(dòng)線靜區(qū)臥室、書房、專用陽臺和花園動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間衛(wèi)生間——方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷動(dòng)靜分區(qū)布局對比客房的布局影響到動(dòng)靜分區(qū)動(dòng)靜布局分離靜區(qū)動(dòng)區(qū)3、功能布局合理功能設(shè)置人性化有無南陽臺-晾曬空間①生活陽臺-有無預(yù)留洗衣機(jī)位置②有無雜物放置空間——獨(dú)立的儲藏間③衛(wèi)生間同步使用——盥洗臺、如廁去、洗浴區(qū)三段式衛(wèi)生間、干濕分離④①②③③空間獨(dú)立客廳開口不宜過多，要有兩面完整的墻方正開闊要留出擺放家具的完整空間，實(shí)用的布局長寬比不應(yīng)失調(diào)進(jìn)深與面寬之比不應(yīng)大于2：1入口設(shè)玄關(guān)住宅內(nèi)外的過渡空間，避免廳內(nèi)被外人一目了然，保障私密性點(diǎn)評：客廳開口過多，使很多面積浪費(fèi)成為交通面積4、空間尺度合理客廳餐廳廚房臥室衛(wèi)生間陽臺4、空間尺度合理相對獨(dú)立至少有兩面墻夾一角與客廳既有關(guān)系又有分隔與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨(dú)立成區(qū)客廳餐廳廚房臥室衛(wèi)生間陽臺點(diǎn)評：客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎無法利用，廚房開門位置使客廳家具無法擺放。4、空間尺度合理客廳餐廳廚房臥室衛(wèi)生間陽臺靠近餐廳西廚可與餐廳結(jié)合距離大門不能太遠(yuǎn)直接對外采光采風(fēng)有一定長度的臺面擺放電器、煤氣灶、水槽等設(shè)備廚廁最好不要緊鄰最好帶一工作陽臺點(diǎn)評：工作陽臺既可減少廚房的油煙味，又可增加空間的通透性，而不算面積的設(shè)備平臺則增加了實(shí)際使用面積，復(fù)合式廚房等空間細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)也是可圈可點(diǎn)。4、空間尺度合理客廳餐廳廚房臥室衛(wèi)生間陽臺主臥明顯大于次臥，南向朝向，比客廳的朝向要求更甚大戶型的主臥最好帶獨(dú)立衛(wèi)生間和步入式衣帽間，確保私密性，最好布置的深一些次臥面積宜大于10平方米，面寬盡量保證在3米以上融科玖瑞尚城帶獨(dú)立衛(wèi)生間和衣帽間的主臥4、空間尺度合理客廳餐廳廚房臥室衛(wèi)生間陽臺應(yīng)有明窗通風(fēng)和采光公共衛(wèi)生間做到干濕分離僅有一個(gè)衛(wèi)生間的時(shí)候，要離主臥近些，避免不必要的穿堂越室點(diǎn)評：創(chuàng)新設(shè)計(jì)，浴室雙開門兩用，節(jié)約面積4、空間尺度合理客廳餐廳廚房臥室衛(wèi)生間陽臺保證客廳有良好的視野和采光，也是一個(gè)家最有情致的地方功能陽臺陽臺最好朝南與客廳相連，不要設(shè)在主臥，以免因?yàn)樯钪械牧酪滦蓍e等經(jīng)過主人的臥室，影響主人休息工作陽臺一般設(shè)置在北面，與廚房結(jié)合，做儲物使用無錫華府天地，南北雙陽臺設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)優(yōu)越第五章關(guān)于戶型的相關(guān)基礎(chǔ)風(fēng)水常識5、關(guān)于戶型的相關(guān)基礎(chǔ)風(fēng)水常識B戶型大門直對電梯門，A戶型大門直對消防樓梯門，在銷售中可能會(huì)引起講究風(fēng)水客戶的不認(rèn)同。門：大門針對電梯或是樓梯是犯沖大門口直對長走廊是沖煞大門不能針對廁門廁所的門不與廚房的門相對其他門盡量不相對未設(shè)玄關(guān)，大門直對主人房門（私密性不理想）。

典型的”葫蘆“戶型，私隱性較差。5、關(guān)于戶型的相關(guān)基礎(chǔ)風(fēng)水常識主衛(wèi)門直沖主臥床不妥。5、關(guān)于戶型的相關(guān)基礎(chǔ)風(fēng)水常識房：

”橫梁壓頂“不利廚：門對灶犯門沖煞廁：大門對廁所門兇論5、關(guān)于戶型的相關(guān)基礎(chǔ)風(fēng)水常識在建筑設(shè)計(jì)中設(shè)置玄關(guān)，自然解決”門沖“的問題。解決辦法：在裝修時(shí)設(shè)置玄關(guān)。點(diǎn)評：入戶門斜對衛(wèi)浴不太好，進(jìn)門就能看到嬰兒房，私密性差。嬰兒房、書房5、關(guān)于戶型的相關(guān)基礎(chǔ)風(fēng)水常識在裝修時(shí)改變布局。5、關(guān)于戶型的相關(guān)基礎(chǔ)風(fēng)水常識第六章如何正確認(rèn)識戶型的優(yōu)劣勢戶型分析原則“沒有不好的戶型，只有不適合的客戶。沒有最好的戶型，只有最適合市場的戶型?！盠型經(jīng)典整體廚房：遵循典型操作習(xí)慣，空間充足、流暢省力。約4.3米的客廳面寬：與傳統(tǒng)戶型約3.6米面寬相比，更顯得大氣通透。預(yù)留三房套內(nèi)布局：房間功能隨心設(shè)置，居家款客、子女成長、個(gè)人愛好，盡享無限可能。三分離式衛(wèi)生間：淋浴間、盥洗室、廁所間各主其事，多人可同步使用，保證隱私互不干擾。上海萬科金色里程廚房位置布置于戶型正中，對于臥室起居室有影響，采光？三房的客廳面寬3.6？餐廳擁擠兩個(gè)房間均較小，布局尷尬與主臥距離遠(yuǎn)，實(shí)際使用的不方便，個(gè)人喜好90平方米三房，緊湊，經(jīng)濟(jì)實(shí)用四進(jìn)深設(shè)計(jì)，動(dòng)線重疊，采光、通風(fēng)問題首次、首改、青年、一家三口。典型戶型案例分析典型戶型案例分析上海金地灣流域89平方米罕見全朝南戶型，3個(gè)景觀花廳次臥設(shè)計(jì)約6米陽臺，創(chuàng)意生活空間L型操作臺面連續(xù)無缺，嘗鮮生活通風(fēng)采光問題典型的中間套兩房產(chǎn)品廚房實(shí)際使用不便實(shí)際使用功能不大次臥、廚房、衛(wèi)生間很暗餐廳位置尷尬首次、青年。相對的低總價(jià)和贈(zèng)送的面積。典型戶型案例分析優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，便于布置各類家具。動(dòng)靜分區(qū)，起居方便。建筑面積156平方米典型戶型案例分析缺點(diǎn)：臥室面積分配不合理：在臥室的面積配備上，通常主臥應(yīng)加大，而小臥室常用來做老人房/客房/書房。該戶型三個(gè)臥室面積相當(dāng)，且將主臥室布置在北向，大大降低了主臥的舒適度。交通面積過于浪費(fèi)：接近客廳面積1/4至1/5的區(qū)域都被長長的過道占去?？蛷d有效使用面積大大降低了。餐廳采光不理想：餐廳采光較差，不利于營造舒適的就餐環(huán)境。衛(wèi)生間不采光：雖然做到了次衛(wèi)干濕分離，但公共衛(wèi)生間潔具擺放不合理。主衛(wèi)、次衛(wèi)均為黑房，通風(fēng)采光不良。廚房到餐廳動(dòng)線不理想：廚房與餐廳距離較大，使室內(nèi)動(dòng)線過于冗長。主衛(wèi)布局不合理：主臥室和衛(wèi)生間（尤其是衛(wèi)生間的門）的關(guān)系不理想，風(fēng)水上通常忌諱坐廁對床。無獨(dú)立儲藏空間：在156平方米的戶型內(nèi)，沒有考慮到獨(dú)立的儲藏空間，沒有考慮到戶型的實(shí)用性。戶型點(diǎn)評：這是一套不成功的戶型。雖然有156平方米的建筑面積，卻顯不出寬裕。布局不緊湊，導(dǎo)致整體使用效率大大降低。其中，客廳過道過于浪費(fèi)面積。臥室面積分配不理想。衛(wèi)生間為”黑房“是主要問題。建筑面積156平方米都是兩房兩廳,都是南北通透哪個(gè)更好呢？都是兩房兩廳,都是南北通透哪個(gè)更好呢？如何正確認(rèn)識戶型和市場的關(guān)系兩房70平方米？90平方米？110平方米？三房90平方米？130平方米？170平方米？你心目中的兩房有多大，三房又有多大？如何正確認(rèn)識戶型和市場的關(guān)系客戶的需求的不同，導(dǎo)致定位不同定位不同，導(dǎo)致戶型不同上海書香公寓點(diǎn)評：187平方米的復(fù)式，只有2個(gè)臥室？如何正確認(rèn)識戶型和市場的關(guān)系分析：書香公寓位于同濟(jì)大學(xué)南面，與大學(xué)一路之隔，并且周圍還有復(fù)旦、上外等高校云集，前期證明了大部分客戶為學(xué)校老師，因此在設(shè)計(jì)中降低了臥室的功能，而注重了家庭室和多功能房的設(shè)計(jì)。貼合市場的，就是好戶型！

一層為文化家庭室。彈琴、繪畫、插花等。

二層布置多功能書房，工作、會(huì)客、洽談等。如何正確認(rèn)識戶型和市場的關(guān)系點(diǎn)評：套內(nèi)面積61.2平方米，竟然做到三房？重慶阿布阿布客戶的需求的不同，導(dǎo)致定位不同定位不同，導(dǎo)致戶型不同如何正確認(rèn)識戶型和市場的關(guān)系分析：項(xiàng)目在前期的產(chǎn)品研發(fā)上就把戶型配比鎖定在了31～62㎡的小戶型社區(qū)上。產(chǎn)品研發(fā)的定位在一開始就為項(xiàng)目后期的包裝推廣奠定了基礎(chǔ)與基調(diào)，再加上開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)方面采取了各種“偷面積”的手法，因此一個(gè)小戶型、多贈(zèng)送、巧布局的戶型空間也就初具雛形了。符合定位的，就是好戶型！如何正確認(rèn)識戶型和市場的關(guān)系當(dāng)客戶的需求起了變化，戶型不能大改的情況下：多用間可滿足不同年齡階段、不同家庭結(jié)構(gòu)的需求如何正確認(rèn)識戶型和市場的關(guān)系當(dāng)客戶的需求起了變化，戶型不能大改的情況下：多用間可適應(yīng)不同人群、不同愛好的功能需求戶型與地域的關(guān)系香港有千呎豪宅的說法，1000平方呎有多大？90+平方米而已

地域性是由于各地區(qū)人們生活習(xí)慣不同而對戶型有著不同的要求。以萬通城為例，很多人覺得99平方米的兩房還是小，可是在深圳、上海很多人會(huì)不理解，90平方米以上的房子為什么不做三房，為何要如此浪費(fèi)。戶型與朝向的關(guān)系廣東以北住宅：向北房終年無陽光

選擇向南房是購房前提廣東住宅（北回歸線以南）：向南房冬日有陽光，夏日無陽光向北房冬日無陽光，夏日有陽光

選擇南向房可以冬暖夏涼香港住宅：寸土寸金、空調(diào)調(diào)溫，港島景觀

朝向不講究三亞住宅：以海景為主要賣點(diǎn)

朝向不講究，海景最重要點(diǎn)評：V字型結(jié)構(gòu)，保證每戶實(shí)現(xiàn)180°海景。三亞國際公館戶型評價(jià)的五大維度總結(jié)一。項(xiàng)目定位客群選擇戶型整體調(diào)性、大致戶型產(chǎn)品線二。得房率實(shí)用性三。功能布局合理通風(fēng)采光、動(dòng)靜分區(qū)、功能設(shè)置、空間感受四?？臻g尺度舒適面積比例，各功能間比例五。市場檢驗(yàn)客群需求市場接受度、差異化、根據(jù)客戶需求的個(gè)性化設(shè)置第七章市場上流行戶型解讀上海保利葉上海建筑面積約72平米上海萬科四季花城建筑面積約90平米上海金地未未來建筑面積約83平米控制總價(jià)，減小面積若不通過贈(zèng)送面積增加使用空間，會(huì)導(dǎo)致空間局促上海保利葉上海建筑面積約55平米上海鉑金華府建筑面積約63平米復(fù)式空間，動(dòng)靜分區(qū)更明確。上衛(wèi)生間不便。更