商貿(mào)中心可行性研究報告

1 21.1項目概況 21.2項目編制依據(jù) 21.3項目編制原則 3 3第2章項目背景及條件 42.1項目背景 42.2建設(shè)條件 8第3章項目建設(shè)內(nèi)容 9第4章項目工程設(shè)計方案 94.1設(shè)計依據(jù) 94.2設(shè)計理念 4.3建筑設(shè)計 第6章項目抗震設(shè)計 第8章項目實施進度 第9章項目投資估算 9.1開發(fā)成本估算 9.2總投資 第11章結(jié)論與建議 2鶴峰縣商貿(mào)綜合體建設(shè)項目建議書1.1項目概況1、項目名稱：鶴峰縣商貿(mào)綜合體建設(shè)項目。2、建設(shè)地點：鶴峰縣容美鎮(zhèn)新莊古城區(qū)(龍王廟)。5、項目建設(shè)占地面積30畝，建筑占地面積2000m2,建筑面積12000平方米。6、建設(shè)投資：項目建設(shè)投資32780萬元，其中：固定資產(chǎn)投資：29780萬元；流動資金：3000萬元。8、項目建設(shè)期：3年(2013年-2015年)。1.2項目編制依據(jù)31.3項目編制原則1、貫徹“超前性”與“務(wù)實性”相結(jié)合的原則，結(jié)合規(guī)劃學(xué)科的最新理念，設(shè)計有鮮明的時代性和前瞻性的商貿(mào)綜合體，設(shè)計體現(xiàn)新理念、新手法，使用新材料、新工藝，以高起點達到高標準、高水2、遵循“以人為本”的原則，強調(diào)商貿(mào)環(huán)境與建筑的共存融合，以提高商貿(mào)環(huán)境質(zhì)量和建設(shè)舒適安逸的人文商貿(mào)空間為目標，滿足商貿(mào)綜合體的商業(yè)性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊全、交通便攜、環(huán)境優(yōu)雅的現(xiàn)代商貿(mào)綜合區(qū)。3、強化“現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)”概念，體現(xiàn)現(xiàn)代新型城鎮(zhèn)商貿(mào)區(qū)的精神內(nèi)涵，以建設(shè)商貿(mào)文化智能型小區(qū)為目標，時代與發(fā)展綜合兼顧，滿足居民在知識經(jīng)濟時代的全新需求。3、堅持“可持續(xù)發(fā)展”的原則，注重商貿(mào)綜合體建設(shè)與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合。通過社區(qū)的營運，將可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想貫徹于規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、市場營銷和物業(yè)管理中。本項目符合鶴峰社會經(jīng)濟發(fā)展的總體要求，符合當前推進城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展方向。從項目的成本、效益指標分析可以看出，本項目的靜態(tài)經(jīng)濟效益良好，社會效益明顯，項目建設(shè)完全能達到預(yù)期目的。因此，項目開發(fā)切實可行。42.1項目背景鶴峰縣位于東經(jīng)110度與北緯30度，國土面積2886平方公里，全縣轄7鄉(xiāng)2鎮(zhèn)1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和1個自然保護區(qū)。即鐵爐、五里、燕子、下坪、鄔陽、中營、太平等7個鄉(xiāng)，容美、走馬等2個建制鎮(zhèn)及鶴峰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、木林子自然保護區(qū)，205行政村、4個居民委員會，1364個村民小組。2011年末，全縣總?cè)丝?22578人。其中，城鎮(zhèn)人口7.09萬人，占32%。鄉(xiāng)村人口15.06萬人，占68%。以土家族、苗族、白族、蒙古族為主的少數(shù)人口13.8萬人，占62.3%?？h內(nèi)農(nóng)作物種植面積十分廣闊，農(nóng)副產(chǎn)品和自然經(jīng)濟作物十分豐富，是湖北省反季節(jié)蔬菜的重要基地縣，又是湖北省的茶葉大縣，更是恩施州重要的中藥材出產(chǎn)地。全年農(nóng)作物播種面積47.58千公頃，其中糧食作物種植面積24.64千公頃，占總播種面積的51.8%,經(jīng)濟作物種植面積22.94千公頃，占總播種面積的48.2%。糧食總產(chǎn)達到9.3萬噸，農(nóng)村居民人均達到490公斤；牲豬出欄23萬頭，農(nóng)村居民人均1.2頭，農(nóng)業(yè)內(nèi)部形成了茶葉、煙葉、箬葉、蔬菜、畜牧等5大為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入過億元的產(chǎn)業(yè)。茶葉面積17.8萬為畝，產(chǎn)量1.51萬噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入1.52億元；煙葉面積8萬畝，產(chǎn)量1.01萬噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入1.35億元；箬葉采摘面積30萬畝，產(chǎn)量1.1萬噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入1.12億；商品疏菜面積6.3萬畝，產(chǎn)量12萬噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)5金收入0.96億元；出售商品豬9.6萬頭，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入1.1億以山野菜、高山蔬菜、茶葉、釀酒等綠色食品加工業(yè)產(chǎn)值達到6.25億元，占農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)比重為80%,其中薇菜產(chǎn)量500噸，居全國第一；茶葉產(chǎn)量1.2萬噸，列全省前茅。以箬葉、厚樸葉等為原料的綠色包裝加工業(yè)產(chǎn)值達到1.3億元，占農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)比重為21%,其中箬葉產(chǎn)能1.1萬噸，成為全國綠色包裝第一縣?？h內(nèi)有農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)180多家，總資產(chǎn)5億元，總產(chǎn)能6億元。規(guī)模以上加工企業(yè)22家，總資產(chǎn)4.8億元，從業(yè)人員3300人，2008年實現(xiàn)產(chǎn)值4.3億元。其中產(chǎn)值過億元的企業(yè)一家(長友公司),5000萬至1億元的企業(yè)1家(白果茶廠),1000至5000萬元14家，500至1000萬元的企業(yè)5家。被列入國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)1家，列入省級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企3家，列入州級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)4家；產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)擁有資產(chǎn)總額近3.5億元，占全縣規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)總資產(chǎn)比重為70%,2009年實現(xiàn)銷售收入3.7億元，占規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)銷售收入比重為59%。截至2010年底，全縣農(nóng)產(chǎn)品商標注冊108件，占全縣注冊商標的57.75%。在注冊商標總數(shù)中，實際使用的商標有83件，使用率為44.38%,實際使用農(nóng)產(chǎn)品商標73件，占實際使用注冊商標的87.9%,在農(nóng)產(chǎn)品商標中，農(nóng)產(chǎn)品加工品牌注冊商標有37件。其中榮獲省著名商標的有湖北長友現(xiàn)代農(nóng)業(yè)股份有限公司“長友”商標、鶴峰縣翠泉茶業(yè)有限公司“翠泉”商標、鶴峰縣騎龍茶業(yè)有限公司“騎龍”商標、鶴峰縣白果茶廠“白果”商6標。獲州知名商標的有八峰藥化股份有限公司“八峰”商標和“土王宮”商標、鶴峰縣金陽特色農(nóng)產(chǎn)品有限公司“鑫豐”商標、湖北省鶴峰縣葛仙米開發(fā)有限公司“葛仙米”商標。有14家獲QS認證，4家獲ISO9001:2000質(zhì)量體系認證，6家企業(yè)獲綠色食品認證?？h內(nèi)已經(jīng)形成各類農(nóng)產(chǎn)品基地面積123.3萬畝，占全縣國土總面積比重達到28%。全縣茶園形成面積17.8萬畝，其中無性系良種茶園面積6.3萬畝。白果民族茶廠木耳山基地獲南京瑞士生態(tài)市場研究所(IMO)有機茶認證，長友公司、翠泉公司、金陽公司、騎龍公司、龍福公司等5家企業(yè)的茶葉基地獲中國綠色食品中心認證，白果茶廠和長友公司所屬基地獲國家出口基地備案。全縣煙葉總面積8萬畝，形成了25個專業(yè)村，33個重點村，1645戶種植專業(yè)戶，烤煙專業(yè)戶戶平種植面積達到9.86畝，白肋煙專業(yè)戶戶平種植面積達到3.78畝。專業(yè)村、重點村煙葉種植面積占全縣煙葉總面積80%,總產(chǎn)量達到14.5萬擔(dān)。全縣擁有4萬擔(dān)規(guī)模的鄉(xiāng)鎮(zhèn)1個，3萬擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)2個，2萬擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)1個，1萬擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)3個；全縣50—100畝連片區(qū)58個，100—500畝連片區(qū)41個，500—1000畝連片區(qū)8個，1000畝以上連片區(qū)7個，連片總面積達3.76萬畝，占全縣總面積的60%。燕子鄉(xiāng)建立了5000畝高規(guī)格烤煙科技示范園，五里鄉(xiāng)形成了40公里煙葉種植長廊，中營鄉(xiāng)實現(xiàn)了萬畝烤煙大連片。全縣共建大棚2058個，其中塑鋼大棚448個，竹木中棚1610個，可供移栽面積占總面積的82%。漂浮育苗面積占全縣煙葉育苗面積798%,建標準化晾房4640間，農(nóng)民新購置煙葉機械295臺(套),其中，起壟機89臺，播種器25臺，剪葉機15臺，噴霧器163臺。全縣蔬菜加工原料基地面積6.3萬畝(不含薇菜、食用茵等森林蔬菜面積),其中高山蔬菜面積3.5萬畝，魔芋面積2.8萬畝。全縣林業(yè)產(chǎn)業(yè)基地總面積95萬畝，其中：日本落葉松、杉木為以主的速生豐產(chǎn)用材林基地30萬畝；以厚樸、木瓜等木本藥材為主的中藥材基地23萬畝；以板栗、柑橘、核桃等為主的干鮮果基地9.8萬畝；天然箬葉可采摘面積30萬畝，人工栽培面積0.53萬畝；香椿等森林食品基地2.5萬畝。全縣畜牧業(yè)基地按照公司化、大戶化、區(qū)域化的模式穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)已形成1個萬頭生豬養(yǎng)殖區(qū)小區(qū)(長新畜牧發(fā)展有限公司太平小區(qū)),3個3000頭生豬養(yǎng)殖小區(qū)(鶴峰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)生豬養(yǎng)殖小區(qū)、燕子鄉(xiāng)啟盛牧業(yè)生豬養(yǎng)殖小區(qū)、燕子鄉(xiāng)興旺牧業(yè)養(yǎng)殖小區(qū)),10個“150”和100個50頭以上生豬規(guī)模養(yǎng)殖大戶。2011年實現(xiàn)工業(yè)增加值108853萬元，扣除價格因素同比增長18.3%。規(guī)模工業(yè)企業(yè)發(fā)展到33家，實現(xiàn)增加值84107萬元，同比增長20.0%,實現(xiàn)產(chǎn)值256568萬元，同比增長31.6%。規(guī)模工業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入243382萬元，同比增長30.4%,工業(yè)經(jīng)濟綜合效益指數(shù)198.1%,總資產(chǎn)貢獻率10.3%,資本保值率97.7%,資產(chǎn)負債率47.1%,流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率3.54次，成本費用利潤率3.83%,產(chǎn)品銷售率97.4%,全員勞動生產(chǎn)率15.5萬元/人?？h內(nèi)有9個資質(zhì)建筑企業(yè)實現(xiàn)增加值11570萬元，占第二產(chǎn)業(yè)增8加值的9.6%。建筑資質(zhì)企業(yè)完成產(chǎn)值39786萬元，房屋建筑施工面積82.8萬平方米?？h內(nèi)農(nóng)村常年商品化肥施用量3.5萬噸(折純),農(nóng)村用電量4234綜上所述，建設(shè)商貿(mào)綜合服務(wù)體系對縣域經(jīng)濟發(fā)展具有很強的推2.2建設(shè)條件鶴峰縣是湖北省七個重點扶貧縣之一，是全州唯一的重點扶貧縣，政策扶持優(yōu)勢強，爭取國家政策、資金扶持的空間較大。2011年縣內(nèi)公路總里程2132公里，全年實現(xiàn)交通運輸、倉儲和郵政業(yè)增加值13830萬元，同比增長17.2%,占第三產(chǎn)業(yè)的13.3%。旅客周轉(zhuǎn)量19374萬人公里，同比增長12.2%。貨物周轉(zhuǎn)量44782萬噸公里，同比增長11.7%。客貨周轉(zhuǎn)量45751萬噸公里，同比增長9.4%。隨著恩施州“兩路”的開通，及鴉來一級公路的建設(shè)，規(guī)劃中的安-恩-張鐵路以及未來的神-張高速的建成，為商貿(mào)綜合體的快速流通提供了保障。縣城供水管道長度31公里，比上年增加3公里，全年供水總量188萬噸，其中生活用水量100萬噸?？h城年末實有鋪裝道路面積54.9萬平方米，比上年增加3.8萬平方米。具備一定的基礎(chǔ)設(shè)施配套能力。 2011年全年完成財政總收入24376萬元，其中地方一般預(yù)算收入16402萬元，稅收收入13359萬元，財政支出125198萬元。2011年年末金融機構(gòu)各項存款余額325083萬元，比年初增加59245萬元。9其中居民儲蓄存款余額195736萬元，比年初增加24925萬元。各項貸款余額212415萬元，比年初增加21051萬元。2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12929元，比上年增加1723無，增長15.4%,城鎮(zhèn)居民人均消費支出9122無。農(nóng)村居民人均純收入4116元，較上年增加783元，農(nóng)村居民人均生活費支出3707元。城鄉(xiāng)居民具有較強的消費能力。鶴峰縣城具備建設(shè)一個現(xiàn)代商貿(mào)綜合體的建設(shè)條件。第3章項目建設(shè)內(nèi)容擬建成集購物、休閑、娛樂、餐飲、停車等功能于一體的商貿(mào)綜1、征地30畝。4、停車位600個，其中：地上400個，地下200個。第4章項目工程設(shè)計方案4、建設(shè)單位提供的規(guī)劃設(shè)計文件5、項目單位提供的規(guī)劃用地紅線圖6、鶴峰縣住建局規(guī)劃設(shè)計文件4.2設(shè)計理念本項目將以如下設(shè)計理念，體現(xiàn)現(xiàn)代商貿(mào)綜合體的優(yōu)越性與示范1、強化精品設(shè)計：創(chuàng)造具有時代特色的商貿(mào)模式；2、提升科技含量：采用新材料、新技術(shù)、新設(shè)備，倡導(dǎo)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材設(shè)計；3、突出人本思想：規(guī)劃應(yīng)充分滿足人的行為模式和心理需求，建立消費者的認同感及歸屬感，創(chuàng)造多功能而非復(fù)雜化的商貿(mào)條件；4、注重環(huán)境質(zhì)量：優(yōu)化項目區(qū)內(nèi)環(huán)境，精心營造綠化景觀，合理規(guī)劃交通網(wǎng)絡(luò)，完善配套及服務(wù)設(shè)施；5、追求務(wù)實作風(fēng)：從維護消費者的權(quán)益出發(fā)，關(guān)注消費需求，對消費定位、檔次作多層次的綜合考慮。4.3建筑設(shè)計充分體現(xiàn)以人為本的精神，注重商貿(mào)綜合體的實用性、經(jīng)濟性和舒適性，于最細微處關(guān)懷用戶，力求予經(jīng)營者以最大的選擇余地。功能布局合理、空間利用得當、房間面積適中，合理適用。建筑主體造型簡潔明快，拋棄過多的裝飾。采用平坡屋頂結(jié)合豐富立面。為保護小區(qū)建筑風(fēng)格的一致性，建筑外觀顏色基本統(tǒng)一。坡屋頂采用青灰色波形瓦，外墻使用高級涂料，部分采用褐色面磚并以淺色挑線分隔。窗戶采用乳白色塑鋼窗框，并對窗臺做細部處理。以此塑造出整體、清雅又有時代感的高品位、高質(zhì)量的商業(yè)綜合大樓。隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展，資源、能源和環(huán)境問題已經(jīng)成為制約我國經(jīng)濟社會持續(xù)發(fā)展的主要瓶頸。節(jié)能降耗工作是從根本上加快建設(shè)節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的有效途徑。1、建筑總平面的布置和設(shè)計，利用冬季日照并避開冬季主導(dǎo)風(fēng)向，利用夏季自然通風(fēng)，攤位區(qū)屋頂合理布置通風(fēng)孔。建筑間及其內(nèi)部有良好的自然通風(fēng)。2、條式建筑的體型系數(shù)小于0.35,滿足節(jié)能要求。①屋面保溫材料采用聚苯保溫顆粒，厚度按計算。②外門窗根據(jù)不同窗墻面積比限制要求，外窗采用斷熱鋁合金門和窗。外門玻璃采用6厚普通平板玻璃，外窗玻璃采用5厚普通平板玻璃各朝向外窗均采用單框雙坡，空氣層20厚，衛(wèi)生間采用單窗單玻。陽臺門及落地窗開口較大部位，全部采用雙玻，門窗下部填充聚③工程塑鋼窗氣密性必須達到國家GB7101標準規(guī)定的1級抗風(fēng)抗壓性能，透性能，雨水滲透性能符合國家標準規(guī)定，滿足使用要求。④外墻采用蒸壓粉煤灰多孔磚，外保溫材料均采用30厚聚苯顆粒保溫砂漿，達到保溫節(jié)能設(shè)計要求。⑤梁、柱等冷、熱橋部位內(nèi)外保溫砂漿各拐過500,根據(jù)熱工計算，上述保溫方法均能滿足(JGJ134-2001)夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能標準規(guī)定的保溫要求。項目年耗電約為186800千瓦時第6章項目抗震設(shè)計1、結(jié)構(gòu)安全等級：二級；2、設(shè)防烈度：根據(jù)GB50223-95《建筑抗震設(shè)防分類標準》,本工程抗震設(shè)防類別為丙類，地震作用及抗震措施均按6度考慮；商業(yè)用房：2.0KN/m2共余荷載均參照荷載規(guī)范取值。環(huán)境保護是我國經(jīng)濟建設(shè)中必須遵循的一項基本國策，特別是改革開放以來，黨和政府更加重視對環(huán)境的保護工作，因此，本項目在實施過程中將嚴格執(zhí)行“三同時”制度。1、項目環(huán)保執(zhí)行標準國務(wù)院1998第25號令《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》GB3095-1996《地面水環(huán)境質(zhì)量標準》GB3838-2002《地下水環(huán)境質(zhì)量標準》GB/T14848-93《污水綜合排放標準》GB8978-1996《生活飲用水衛(wèi)生標準》GB5749-20052、污染物產(chǎn)生情況項目竣工交付使用后，主要污染物是生活污水、生活垃圾、商業(yè)垃圾等。3、污染物的治理各建筑單體的底層及樓層生活污水分別直接排至室外，經(jīng)室外相對集中設(shè)置的化糞池初步處理、餐飲污水經(jīng)隔油池處理后，由管網(wǎng)收集流注入CHWB-J地理式污水處理設(shè)置進行處理，達到排放標準排出。生活垃圾經(jīng)袋裝收集后，由環(huán)衛(wèi)所集中轉(zhuǎn)運處理。商業(yè)活動產(chǎn)生的團體廢棄物垃圾由環(huán)衛(wèi)所集中轉(zhuǎn)運處理。第8章項目實施進度本項目分為前期準備階段、項目實施階段和竣工驗收階段。項目前期準備階段，主要是項目材料編制、申報立項、土地征用、規(guī)劃設(shè)計、落實建設(shè)資金、場地準備等；項目實施階段分為三通一平、土建工程施工；工程竣工驗收。項目建設(shè)時間計劃為3年。第9章項目投資估算9.1開發(fā)成本估算(契稅：按土地出讓金的4%計算，其他補償費：按實際發(fā)生列2、前期工程費：440萬元。前期工程費包括：規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、勘探費、可行性研究、環(huán)境影響評價、臨時水電、測量放線、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費、三通一平費3、房屋開發(fā)費：18330萬元，a、建安工程費：15520萬元，b、附屬工程費：1080萬元，c、室外工程費：1730萬元。4、其它費用：320萬元。其它費用包括：其中：城建檔案、施工圖預(yù)算費、其他雜費、招標管理費、總承包管理費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)5、不可預(yù)見費：4