土地一級開發(fā)流程

一、概念和意義實施土地一級開發(fā)前的所有準備工作，是進行土地一級開發(fā)、二級開發(fā)的基礎和前提第一部分前一級開發(fā)第一部分前一級開發(fā)二、主要工作內(nèi)容（一）尋找合適的宗地。（二）與土地原所有權人（或使用權人）達成合作意向。（三）為土地一級開發(fā)進行經(jīng)濟、技術準備。

1、控制性詳細規(guī)劃2、土地一級開發(fā)實施方案第一部分前一級開發(fā)三、特點：周期長、風險大辛莊項目前一級開發(fā)長達三年：2006年5月獲得地塊信息2006年10月簽訂合作協(xié)議2009年5月取得一級開發(fā)授權有些項目甚至面臨不得不退出一級開發(fā)的窘境一、概念對宗地進行開發(fā)和整理，使經(jīng)營性用地達到國有土地使用權出讓條件，即“生地”變“熟地”第二部分土地一級開發(fā)第二部分土地一級開發(fā)二、歷史背景與政策演變1、經(jīng)營性用地出讓方式變革：協(xié)議出讓→公開市場交易。國土部：2002年7月1日起施行《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》（國土資源部令第11號）北京市：《關于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權協(xié)議出讓的有關規(guī)定》（京政辦發(fā)[2002]33號），但三種情況仍可協(xié)議出讓：1、綠化隔離帶項目；2、小城鎮(zhèn)建設項目；3、危舊房改造項目?！?·31”大限：協(xié)議出讓制度真正退出歷史舞臺2004年3月30日《國土資源部關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國土資發(fā)[2004]71號）2004年8月9日《北京市處理經(jīng)營性用地歷史遺留問題的政策界定標準》（京政辦發(fā)[2004]48號）第二部分土地一級開發(fā)二、歷史背景與政策演變2、北京市土地整理開發(fā)相關政策2002年1月31日《北京市人民政府批轉市國土房管局關于加強國有土地資產(chǎn)管理建立土地儲備制度意見的通知》（京政發(fā)[2002]4號），成立北京市土地整理儲備中心2005年8月1日《關于印發(fā)北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法的通知》（京國土市

[2005]540號），規(guī)定須以招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)2008年下半年以來，除特殊項目外，北京市土地一級開發(fā)主體均為儲備中心及其區(qū)縣分中心，但可通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)作為實施主體第二部分土地一級開發(fā)土地開發(fā)整理：征地、拆遷、市政基礎設施建設三、開發(fā)模式和流程（一）基本流程取得一級開發(fā)授權經(jīng)營性用地完成入市交易以一級開發(fā)為跳板，以取得國有土地使用權為最終目標流程圖第二部分土地一級開發(fā)1、一級開發(fā)授權批復編制《一級開發(fā)實施方案》《一級開發(fā)實施方案審批表》專家會審查聯(lián)席會審批市國土資源局核發(fā)一級開發(fā)授權批復區(qū)國土分局、區(qū)政府審核簽章國土局內(nèi)部審核儲備機構作為實施主體開發(fā)企業(yè)作為實施主體三、開發(fā)模式和流程（二）重點環(huán)節(jié)第二部分土地一級開發(fā)規(guī)劃意見書建設項目用地預審項目項目建議書（代可研）或項目申請報告市發(fā)改委立項批復場地影響評價交通影響評價環(huán)境影響評價地質災害評估三、開發(fā)模式和流程（二）重點環(huán)節(jié)2、一級開發(fā)立項批復第二部分土地一級開發(fā)（二）重點環(huán)節(jié)3、集體土地征收（農(nóng)用地轉用）釘樁成果土地確權圖斑核實征地補償協(xié)議（村民代表大會表決）林地征占用耕地占補一書四方案勘界技術報告三、開發(fā)模式和流程征地批復征地結案建設用地批準書第二部分土地一級開發(fā)一級開發(fā)成本一級開發(fā)建設補償費綜合地價入市交易底價土地成交價政府收益一級開發(fā)利潤及稅費四、公開市場交易土地出讓價格構成溢價前期工程費征地、拆遷、市政基礎設施費財務費用二級開發(fā)主要工作流程（公開市場交易取得土地使用權）建設用地規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證商品房預售許可證建設工程規(guī)劃許可證國有土地使用證開發(fā)貸款預測備案工程檔案登記人防設計方案審查“五證”計劃任務出讓合同變更簽訂國有土地使用權出讓合同項目核準第三部分土