物業(yè)發(fā)展建議

物業(yè)開展建議之理論與實踐研究整理ppt理論篇——從經(jīng)驗分享的角度提煉觀點〔僅供探討〕物業(yè)開展建議是什么？物業(yè)開展建議寫什么？物業(yè)開展建議怎么寫？2整理ppt物業(yè)開展建議是什么？房地產(chǎn)籌劃項目策劃營銷策劃市場策劃投資策劃設計策劃銷售策劃形象策劃廣告策劃物業(yè)發(fā)展建議——介于市場策劃與設計策劃的中間形態(tài)3整理ppt物業(yè)開展建議——在市場分析、工程分析、工程定位根底之上，對房地產(chǎn)工程的設計進行設想和構(gòu)思，為規(guī)劃及建筑設計師進行工程設計時提供指導性意見，以便進行工程規(guī)劃設計和建筑設計的創(chuàng)造性過程。物業(yè)開展建議是什么？目的：1、向開展商形象的闡述工程具象；2、向設計師提供工程意向與指標；3、客品對位工作的“落地〞。重要性：1、專業(yè)博取信任，與開展商達成共識；2、市場屬性指導建筑屬性；3、市場觀點在產(chǎn)品上的表達。4整理ppt一、把握工程總體規(guī)劃理念〔宏觀〕物業(yè)開展建議寫什么？1、地塊價值分析定類3、分期開發(fā)策略制定2、地塊用途分析定類4、開發(fā)主題引用籌劃地形、景觀、交通、地質(zhì)各開發(fā)期的發(fā)展策略與戰(zhàn)略目標、位置及規(guī)模、產(chǎn)品線產(chǎn)品、規(guī)劃、景觀組團布局、產(chǎn)品分區(qū)、規(guī)劃主題、景觀主題、特色配套文化5整理ppt二、對產(chǎn)品概念進行規(guī)劃設計〔中觀〕規(guī)劃概念設計規(guī)劃依據(jù)規(guī)劃內(nèi)容根據(jù)地塊、地形、地貌確定建筑物通路、景觀的大致布局根據(jù)項目發(fā)展需要確定道路的功能布局根據(jù)項目周邊環(huán)境，結(jié)合項目地塊、地形確定商業(yè)、公建、居住區(qū)的位置根據(jù)項目發(fā)展需要確定項目停車方式、停車位比例、停車場的主入口位置結(jié)合目標客戶群初步確定公建的具體分布及服務半徑景觀概念設計根據(jù)項目地塊、地形、項目發(fā)展初步確定項目景觀主題根據(jù)景觀主題初步確定項目景觀設計的關(guān)鍵內(nèi)容，如景觀脈絡、景觀節(jié)點等物業(yè)開展建議寫什么？6整理ppt1、分解產(chǎn)品設計研究步驟：確定單體設計要求：依據(jù)產(chǎn)品理念，確定不同建筑類型的單體設計要求，提出對建筑風格、外立面處理、色調(diào)搭配組合等方面的設計意見。制定戶型的面積配比和空間設計要求：依據(jù)對市場各物業(yè)的戶型研究分析，結(jié)合工程定位、客戶需求，制定戶型的面積配比和空間設計要求。進行公建配套設施的功能分布設計：依據(jù)工程周邊資源、結(jié)合工程定位客戶需求。三、提供權(quán)威的產(chǎn)品設計建議〔微觀〕物業(yè)開展建議寫什么？項目設計布局：總體規(guī)劃設計、建筑單體設計、景觀設計2、推導產(chǎn)品設計建議模型：目標客戶群生活特征項目自身資源項目開發(fā)背景7整理ppt3、提供產(chǎn)品設計方案建議：產(chǎn)品設計是概念設計的進一步深化，主要包括以下6個方面，其中戶型設計、建筑設計、園林景觀規(guī)劃最為關(guān)鍵。設計元素具體內(nèi)容土地開發(fā)總平面規(guī)劃堅持市場化與適度超前的原則交通道路規(guī)劃包括小區(qū)內(nèi)交通道路規(guī)劃和小區(qū)連接外部道路規(guī)劃戶型設計戶型比例配置戶型面積比例戶型設計的特色建筑設計外立面設計建議整體風格設計組團規(guī)劃設計園林景觀規(guī)劃綠化面積的確定景觀主題的提煉景觀特色的營造智能化系統(tǒng)適度超前的設計差異化及特色營造菜單式選擇與成本控制物業(yè)開展建議寫什么？8整理ppt物業(yè)開展建議怎么寫？整體規(guī)劃住宅設計外部形象：立面內(nèi)部空間：戶型景觀設計園林、綠地、廣場、道路、設施……其他建筑單體設計商業(yè)、會所、幼兒園……產(chǎn)品布局、空間組織、道路組織、景觀組織整體規(guī)劃產(chǎn)品形象戶型設計園林景觀配套設施DIS系統(tǒng)……從定位主導、策略主導、體系主導、問題主導等方式當中，以利于清晰、簡潔的表達為根本原那么，撰寫報告內(nèi)容。通常按照六個子系統(tǒng)歸納工程物業(yè)開展建議：9整理ppt實踐篇建筑形態(tài)建議戶型面積與配比建議總平面規(guī)劃設計建議建筑設計建議環(huán)境景觀設計建議工程配套建議物業(yè)管理建議——以振業(yè)城3#地塊為案例，從實操角度為物業(yè)開展建議的撰寫擬定模板。10整理ppt建筑形態(tài)建議——方法與說明說明：建筑形態(tài)作為開展建議當中最首要確定因素，與前期分析與定位緊密聯(lián)系，直觀上決定了工程未來屬性。方法：工程定位指導運用工程根本指標，各方面因素作修正與支撐，確定價值最大化的工程建筑形態(tài)。11整理ppt建筑形態(tài)建議——一期定位深圳最具人居價值的大城別墅

——華南首席，超低密度3A生態(tài)住區(qū)別墅、洋房12整理ppt建筑形態(tài)建議——二期定位龍崗首席別墅大邸

——上東央?yún)^(qū)，新軌道，3A別墅別墅、高層、洋房13整理ppt建筑形態(tài)建議——3#地塊定位?3#地塊作為工程收官之作，承載著質(zhì)的飛躍的歷史使命！————定位的進一步拔升是為必然14整理ppt建筑形態(tài)建議——3#地塊根本指標占地面積:約4.3萬㎡建筑面積:11.6萬㎡幼兒園建面:2342㎡容積率:約為2.7地塊平整，有少量坡度地塊示意圖地塊實景圖15整理ppt建筑形態(tài)建議——根本指標下的建筑形態(tài)研究從根本指標看，工程有如下幾種建筑形態(tài)組合的可能：組合分析典型樓盤高層利于打造低密度，均好型社區(qū)。東方尊峪高層+小高層小高層與高層市場認知差異較小，增加建筑密度，降低社區(qū)檔次。城市山林高層+多層多層占地要求高，導致小區(qū)建筑密度高，居住舒適度及品質(zhì)降低；多層為社區(qū)尖端建筑形態(tài)，但在3#地塊的建筑排布上難以實現(xiàn)價值。卓越維港16整理ppt建筑形態(tài)建議——建筑形態(tài)建議確定通過如上分析，綜合以下幾點營銷視角的思考：工程南面振業(yè)城二期及西面大山地高層的影響；3#地塊的景觀資源劣勢；與工程一期、二期建筑形態(tài)的差異化考慮?！卷椖孔钸m宜建造:“低密度的高層高尚社區(qū)”

定位高端建筑形態(tài)17整理ppt模板擬定——建筑形態(tài)建議Step1.工程定位的針對性再說明Step2.工程根本指標羅列與分析Step3.綜合考慮確定建筑形態(tài)18整理ppt戶型面積與配比建議——方法與說明說明：戶型面積與配比是同樣與前期分析與定位緊密聯(lián)系的工程關(guān)鍵因素，緊隨建筑形態(tài)確實定而確定。方法：通過對目標客戶群的意向分析、市場供求關(guān)系及其變化趨勢、政策及區(qū)域開展機遇、分期開發(fā)策略等因素的綜合分析確定戶型面積與配比。19整理ppt戶型面積與配比建議——決策因素1、目標客戶群意向分析——大戶型、改善居住質(zhì)量2、政策及區(qū)域開展機遇——不受90/70限制、關(guān)內(nèi)土地稀缺3、市場供給趨勢——別墅絕跡、純大戶社區(qū)稀缺4、分期開發(fā)策略影響——與二期高層產(chǎn)品的差異化決策戶型面積與配比20整理ppt戶型面積與配比建議——面積及配比確定戶型面積區(qū)間（㎡）面積比例套數(shù)比例三房130——16013%20%四房180——22045%50%五房240——40042%30%合計——100%100%主力戶型：180—220㎡四房次主力戶型：240—400㎡五房（除少量頂層復式在400㎡左右外，其余均為240—280㎡）補充戶型：130——160㎡三房為提升產(chǎn)品附加值，建議標準層高為3.2—3.3m21整理ppt模板擬定——戶型面積與配比建議Step1.對戶型面積與配比的決策因素分析Step2.綜合考慮確定戶型面積與配比22整理ppt總平面規(guī)劃設計建議——方法與說明說明：總平面規(guī)劃設計是對工程各功能布局的統(tǒng)籌安排，決定了工程未來的品質(zhì)感與舒適度。方法：從工程后期營銷視角出發(fā)，擬定規(guī)劃設計原那么，在原那么范圍內(nèi)確定總平面規(guī)劃設計建議。23整理ppt總平面規(guī)劃設計建議——外部環(huán)境分析東側(cè)為廠房，未來規(guī)劃為阿波羅眼鏡工業(yè)園，對居住環(huán)境有負面影響。西側(cè)為大山地、西南側(cè)為振業(yè)城一、二期社區(qū)，可作為本案的外借景觀。北側(cè)為原生山地，規(guī)劃為居住區(qū)，近北是水官高速，北向可遠望山景、雁田水庫和體育新城。南臨規(guī)劃中的紅棉路〔商業(yè)街〕與公交總站，正南是梧桐花園和梧桐路，可遠望梧桐山主峰。24整理ppt總平面規(guī)劃設計建議——營銷思考及原那么設定延續(xù)工程3A住宅小區(qū)形象迎合目標客戶群需求躲避風險與競爭實現(xiàn)價值最大化〔利潤與品牌〕基于營銷視角的思考：生態(tài)節(jié)能原則科技優(yōu)先原則以人為本原則功能布局合理性原則景觀均好性原則規(guī)避項目開發(fā)負面因素影響原則創(chuàng)新及成本效益原則地塊價值最大化原則基于營銷思考的原則設定：25整理ppt總平面規(guī)劃設計建議——規(guī)劃設計及功能布局會所兩梯兩戶兩梯三戶幼兒園中央綠化園景規(guī)劃設計及功能布局說明：1、工程地塊狹長——從中間一分為二，分成南北兩區(qū)，南北區(qū)相對獨立，私享各自獨立園林景觀。2、沉著積率利用角度——240㎡以上大戶型設為兩梯兩戶板式，其余戶型設為兩梯三戶板式。3、從地塊景觀、朝向、噪音、對視等因素考慮——地塊西側(cè)建筑布局采用全東南朝向，視線通透，且與社區(qū)景觀相融合；地塊東側(cè)建筑布局采用西南朝向，防止東面影響。4、從配套設施功能角度——會所設在社區(qū)中央，幼兒園設在東南角。26整理ppt總平面規(guī)劃設計建議——交通體系交通體系說明：1、人車分流設計；2、主入口設在南北區(qū)分界處，利于業(yè)主進出與統(tǒng)一管理。小區(qū)主入口車行道27整理ppt模板擬定——總平面規(guī)劃設計建議Step2.基于營銷思考的規(guī)劃設計原那么設定Step3.規(guī)劃設計、功能布局及交通體系建議確定Step1.地塊性質(zhì)及外部環(huán)境分析28整理ppt建筑設計建議——方法與說明說明：建筑是工程的核心與靈魂，承載著實現(xiàn)工程價值的終極使命。方法：從工程后期營銷視角出發(fā)，對有利于實現(xiàn)價值最大化的建筑風格、平面與戶型設計及各細部特征提出建議。29整理ppt建筑設計建議——風格與外立面選取原那么1.延續(xù)前期建筑風格，符合工程整體形象：西班牙〔一期〕——南加州〔二期〕——？〔3#地塊〕2.切合工程定位，實現(xiàn)價值支撐：高端、高層、高尚3.與周邊環(huán)境〔自然、非自然〕的有機融合：大山地：現(xiàn)代歐式信義錦繡：現(xiàn)代簡約4.切合目標客戶群意向：穩(wěn)重、享樂、追求、面子風格與外立面30整理ppt建筑設計建議——風格與外立面建議歐式經(jīng)典風格

——質(zhì)感、內(nèi)斂、沉穩(wěn)、高貴氣質(zhì)31整理ppt戶型設計上引進創(chuàng)新，充分考慮受市場歡送的新元素；戶型注重實用性、平安性、靈活性、可變性和經(jīng)濟性，戶型設計緊湊，功能齊全，結(jié)構(gòu)合理；室內(nèi)動線設計合理、干濕、潔污分區(qū)，爭取做到全明處理，增強采光；大戶型放在景觀良好的位置，視野開闊，有助于銷售；局部戶型采用夾層和頂層假復式的特色；有條件的大戶單位設玄關(guān)和衣帽間；客廳設置落地大玻璃窗連接陽臺，臥室用轉(zhuǎn)角飄窗，即擴大了觀景視野，又美化了建筑形態(tài)，浴室設置大凸窗；每戶都作生活陽臺和觀景陽臺，生活陽臺作封閉處理；在空間布局合理的情況下，適當增加儲物室或保姆間；廚房油煙統(tǒng)一煙道處理，空調(diào)機位考慮隱蔽處理；預留洗衣機位置，與洗手區(qū)或生活陽臺相結(jié)合；廁門不要朝廳，衛(wèi)生間干濕別離，公共衛(wèi)生間洗手區(qū)與入廁區(qū)分開；為提升產(chǎn)品附加值，建議將層高提高到3.2m—3.3m。建筑設計建議——平面與戶型設計原那么平面與戶型32整理ppt建筑設計建議——平面與戶型130——160㎡平面與戶型建議33整理ppt建筑設計建議——平面與戶型180——220㎡平面與戶型建議34整理ppt建筑設計建議——平面與戶型240——280㎡平面與戶型建議35整理ppt建筑設計建議——平面與戶型400㎡復式平面與戶型建議36整理ppt建筑設計建議——平面與戶型陽光浴室入戶陽臺多陽臺設計戶型附加值建議：37整理ppt建筑設計建議——建筑附加值建議

天棚輻射溫度調(diào)節(jié)技術(shù)全置換健康新風

同層后排水技術(shù)中空玻璃百葉窗“Ｓｔｏ〞外墻外保溫體系高分子防水卷材中水回收利用高性能混凝土節(jié)能保溫裝飾磚中央真空洗塵系統(tǒng)建筑內(nèi)部噪音防止系統(tǒng)38整理ppt模板擬定——建筑設計建議Step2.平面與戶型建議Step3.建筑附加值建議Step1.基于營銷的建筑設計原那么及原那么下的風格與外立面設定39整理ppt環(huán)境景觀設計建議——方法與說明說明：環(huán)境景觀設計是在工程總體規(guī)劃思路的根底之上，根據(jù)各功能的劃分、住宅組團特點所營造的環(huán)境景觀藝術(shù)設計。方法：根據(jù)工程定位擬定設計原那么，在原那么下確定環(huán)境景觀風格并進行整體及細部的打造。40整理ppt環(huán)境景觀設計建議——設計原那么豐富：打造多功能園林組團；通透：首層局部架空，設計園林景觀；舒適：低覆蓋率，高綠化率；均好：房房有景，戶戶環(huán)景；立體：地面植物與空中花園的完美結(jié)合；層次：通過有上下層次的植物的合理搭配，形成錯落有致的園林景觀；實用：既可欣賞，又可親近；方便：方便物業(yè)管理，便于保養(yǎng)；借景：充分借用梧桐山景、雁田水庫、大山地、振業(yè)城前期等景觀。環(huán)境景觀風格41整理ppt環(huán)境景觀設計建議——風格新古典主義風格

——渾厚、大氣、簡潔、高貴氣質(zhì)42整理ppt環(huán)境景觀設計建議——整體打造整體均好，相對集中。以中央遠景為核心圈，向外延展綠化，形成連續(xù)的兩個組團。中央園景廣場綠化——與大山地會所廣場、振業(yè)城二期入口呼應，突顯振業(yè)城整體性。社區(qū)外環(huán)景觀社區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀43整理ppt環(huán)境景觀設計建議——細部打造質(zhì)感強烈的雕塑小品架空層綠化入口處表達豪宅身份44整理ppt模板擬定——環(huán)境景觀設計建議Step2.原那么下的風格設定Step3.整體及細部的打造Step1.基于工程整體定位的環(huán)境景觀設計原那么45整理ppt工程配套建議——方法與說明說明：根據(jù)?城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準?，工程需配建能夠滿足小區(qū)業(yè)主物質(zhì)與文化生活的的配套設施，主要包括學?！哺鶕?jù)小區(qū)規(guī)模及周邊教育配套而定〕、會所等。方法：根據(jù)國家法規(guī)與工程需要確定各功能配套，進而打造與工程形象匹配的品質(zhì)檔次。46整理ppt會所是居住生活的延伸空間，其不僅要滿足住戶的娛樂、社交及休閑的需要，也要滿足住戶身份的要求，根據(jù)工程定位與目標客戶群消費需求確定會所規(guī)模、布置位置、功能及檔次。工程配套建議——會所設計原那么：結(jié)合工程資源和市場競爭優(yōu)勢，方便主要使用者的要求；表達品質(zhì)感，與物業(yè)檔次相匹配；具備可經(jīng)營性，有利于后期對外經(jīng)營；周邊社會商業(yè)效勞的配套要求；區(qū)域高檔豪宅會所調(diào)研——由物業(yè)或開發(fā)商經(jīng)營管理，純配套性質(zhì)，依賴于開發(fā)商的持續(xù)投入，自身盈利性較差。會所建議47整理ppt工程配套建議——會所直接引入高端俱樂部——匹配工程形象，兼顧后期運營鴻藝會

高檔私人會所； 由澳門著名商業(yè)娛樂巨頭何鴻于2002年創(chuàng)辦，專門從事開發(fā)營銷和管理高尚私人會所，目前擁有1500名會員；輸出管理型，專注于管理。合作模式為前期咨詢顧問，建立管理運營模式，市場推廣。或者：名流會 中國最大的商業(yè)會所運營商；中國首家為社會精英量身定制的專業(yè)會所機構(gòu)；中國專業(yè)會所機構(gòu)中首家通過瑞士ISO9001:2000質(zhì)量認證；細分功能、定位清晰，會所品牌成系列，覆蓋較廣，高端品牌為尊爵會、百富會；豐富全面的合作模式，可參與會所管理全過程。48整理ppt工程配套建議——幼兒園定位：建議采用雙語教學模式；生源：業(yè)主子女適齡自動入學，適當吸收其他生員；規(guī)模：設6-8個班，建筑面積約800㎡，教學區(qū)設上下兩層；設施：幼兒室外游戲場地配置兒童游樂設施；設計：幼兒園建筑設計除童趣、活潑等風格要求外，同時要兼顧工程整體形象的一致性。49整理ppt模板擬定——工程配套建議Step2.各功能配套的打造Step1.基于國家法規(guī)與工程需要的各功能配套設定50整理ppt物業(yè)管理建議——方法與說明說明：物業(yè)管理是工程軟性展示的重要組成局部，高端客戶尤為重視。方法：根據(jù)目標客戶群的需求及工程形象檔次，對物業(yè)管理的模式、內(nèi)容及特色〔競爭優(yōu)勢〕上提出建議。51整理ppt擬定原那么：振業(yè)城一、二期業(yè)主反響——效勞不理想，費用收取合理；競爭工程物管公司及物管費用調(diào)研分析；符合以上兩點要求的物管公司性價比分析；結(jié)合工程本錢、開展商意愿的權(quán)衡。物業(yè)管理建議——物管公司及管理費物管公司建議：建議一、更換“振業(yè)物管〞為國內(nèi)知名物管公司，如長城物管等；建議二、對振業(yè)物管執(zhí)行限期整改，同時引入國際知名物管公司作參謀。物管費建議：根據(jù)物管公司品牌及效勞內(nèi)容確定；從營銷〔競爭、促銷、形象等〕視角修正；52整理ppt物業(yè)管理建議——效勞內(nèi)容及特色物業(yè)效勞內(nèi)容〔根據(jù)小區(qū)的實際需求確定物業(yè)管理的效勞內(nèi)容〕物業(yè)使用的管理及維修、養(yǎng)護；物業(yè)公共設施設備及場所的維修養(yǎng)護和管理；公共部位的清潔衛(wèi)生；公共秩序維護；紅線范圍內(nèi)的車輛行駛及停泊；社區(qū)文化建設及組織相關(guān)活動；物業(yè)及業(yè)主的檔案資料管理；小區(qū)的平安護衛(wèi)；法律法規(guī)及參謀合同規(guī)定的其它事項。物業(yè)效勞特色建立客戶效勞中心及快速反響體系建立專業(yè)的物業(yè)管理效勞團隊標準的管理制度、創(chuàng)新的效勞設計科技、智能化物業(yè)管理53整理ppt模板擬定——物業(yè)管理建議Step2.物業(yè)效勞內(nèi)容及特色建議Step1.基于工程定位與客戶需求的物管公司及費用建議54整理ppt總結(jié)在保證報告邏輯結(jié)構(gòu)完整、清晰的根底之上，對各局部作細致探究；對建筑形態(tài)、戶型面積與配比、總體規(guī)劃方面作重點研究，圍繞工程價值最大化原那么，不斷修正，得出最終建議；在建筑形態(tài)建議方面，緊扣工程定位，結(jié)合地塊根本指標，提出價值最大化的建議；在戶型面積及配比方面，緊扣市場變化趨勢，前瞻性的提出建議；在總體規(guī)劃方面，根據(jù)地塊特征及未來營銷需要，合理分區(qū)，優(yōu)先保證高價值產(chǎn)品；在建筑設計方面，緊扣市場營銷，針對性的營造利于創(chuàng)造高價值的產(chǎn)品；在景觀設計方面，緊扣工程定位，從立體、通透等10大方面圈定設計建議；在配套設施方面，創(chuàng)新性提出直接引入高端俱樂部，解決會所當前普遍存在的問題；在物業(yè)管理方面，重點根據(jù)現(xiàn)狀解決問題。55整理ppt附件一：案例借鑒撰寫模板56整理ppt土地性質(zhì)：占地面積：建筑面積：計容面積：不計容面積：容積率：綠化率：建筑密度：建筑限高：……工程根本經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標：工程地塊或?qū)嵕?JPEG總結(jié)：〔從工程根底屬性上下定義，用于借鑒案例的選定〕本工程屬于_________________的工程。案例借鑒57整理ppt案例借鑒案例選取原那么：1、案例自身條件及其限制與本案類似：用地性質(zhì)、體量、容積率、資源等；2、案例工程所處區(qū)域及其區(qū)域內(nèi)取位與本案類似；3、案例工程在前期所處市場及競爭環(huán)境與本案差異不大；4、開展商目標一致：追求高額利潤、快速套現(xiàn)、創(chuàng)造品牌等；5、案例工程所處城市不限，深圳工程盡量選擇北京、上海、香港、深圳、廣州等一線城市工程作案例參考。案例選定：案例借鑒一：XXXX工程案例借鑒二：YYYY工程案例借鑒58整理ppt案例借鑒一：XXXX工程工程自身條件及其限制：