【地產研報素材】2021鄭州鞏義喜慶愛情小鎮(zhèn)項目產業(yè)運營策劃方案-110正式版

百合佳緣集團項目組地區(qū)發(fā)展現狀分析項目定位B端供給分析雅居樂地區(qū)發(fā)展現狀鞏義，位于中原城市群的“金十字”幾何中心，區(qū)位條件和經濟基礎非常優(yōu)越當下，中原地區(qū)在經濟區(qū)、城市群、大都市區(qū)、國家中心城市等一系列國家級戰(zhàn)略加持下，逐漸成為全國第四經濟增長極；·當下，中原地區(qū)在經濟區(qū)、城市群、大都市區(qū)、國家中心城市等一系列國家級戰(zhàn)略加持下，逐漸成為全國第四經濟增長極；·鞏義市，位于鄭洛經濟走廊重要節(jié)點，東拓西聯、南來北往，借勢融入發(fā)展新格局，打造中原國家中心城市副中心。新風口經濟發(fā)展基礎良好·鞏義市東距鄭州82km,西距洛陽76km,鄭西高鐵、隴海鐵路等均在市內設站，未來鄭州1經濟發(fā)展基礎良好交通便捷，區(qū)位條件優(yōu)越；總人口約83萬，GDP總量815.57億元，同比增長8.1%,排名全市前三，位列全國百強縣66名，是全國文明城市、國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、河南省文明城市。曾被評為中國最具幸福感城市。壓雅居樂地區(qū)發(fā)展現狀·鞏義市明確全域旅游“一心兩翼”發(fā)展規(guī)劃，依托河洛文化打造伊洛河歷史文化休閑帶，擺脫原本單純的產業(yè)經濟屬性，實現工業(yè)轉型升級。鞏義市年接待旅游數量突破1258萬人次，旅游綜合收入達到53.96億元，擁有康百萬、偃月古城等知名景點，資源稟賦優(yōu)質，建設宜居宜業(yè)宜游的新鞏義勢在必行。景點級別河體文化浮戲山雪花洞康百萬莊園楊樹溝竹林長壽山景區(qū)資雅居樂眾多名企先后進入鞏義興起投資熱潮，特色小鎮(zhèn)遍地開花，多達30余個，計劃總投資2230億·從民安第一個簽約開發(fā)明月文化養(yǎng)生小鎮(zhèn)起，到鑫苑輕資產合作共生集團開發(fā)青龍山小鎮(zhèn)，短短14個月里，已有融創(chuàng)、正商、藍城、榮盛、祝福、雅居樂，共計8家一線及本土房企簽約鞏義特色小鎮(zhèn)開發(fā)?！さ厣℃?zhèn)開發(fā)也存在一些問題，項目主題雷同化，且與鄭州大都市區(qū)資源合作深度不夠，基建、制度融洽方面尚不成熟。全國三大莊園之一，中原三大官宅之一、全國重點文物保護單位，國家4A級旅游施源第業(yè)態(tài)為一體閱方來積喜店，h白色的變化旅游度假區(qū)造4A級旅游景區(qū)鞏義市部分特色小鎮(zhèn)情況小鎮(zhèn)名稱文物局上海放揚投資能源慈云小鎮(zhèn)融創(chuàng)融創(chuàng)同元集團中原文化&中原健康養(yǎng)生服務公司正商婚禮堂·喜慶產業(yè)，是為處于家庭生命周期中新婚階段人婚禮堂·喜慶產業(yè)，是為處于家庭生命周期中新婚階段人群提供系列產品和全面服務的各種行業(yè)的集合。消效化饋體驗消費內容雅居樂喜慶行業(yè)研究行業(yè)定義行業(yè)定義基地公寓…婚禮婚禮慶典婚后蜜月以婚前準備、婚禮慶典、婚后蜜月三大核心環(huán)節(jié)帶動多維度市場需求，70多個關聯行業(yè)相互鏈接，形成以喜慶消費產品和服務為核心的行業(yè)集群主題餐飲易前婚婚禮策劃!婚宴預訂煙酒糖茶|婚車租賃家紡月嫂理財·整形美容、麗人美妝、婚前派對、金婚銀婚、求婚策劃、婚前檢查、婚禮喜帖、微電影拍攝、媽媽禮服、情侶寫真、孕雅居樂喜慶行業(yè)研究喜慶行業(yè)市場紅利巨大，預計未來幾年年復合增長率將超過20%,三年后市場規(guī)模將超過3萬億元·每年涉及15億人次：最近五年，平均每年都有和雙方父母共6人高度參與，直接覆蓋人口6000多萬；如果按平均每場婚禮有150人參加，1100萬場婚禮會有15億人參加。10萬元，喜慶市場年度規(guī)模超過1萬億，受中產階級崛起和消費升級的刺激市場規(guī)模還將繼續(xù)·潛婚規(guī)模龐大：我國20-59歲人群中，單身人口超2億，20-35歲青年人占了近80%,90后適齡單身人數首次超過80后，城市首次超過農村，相比歐美近90%左右新婚夫婦選擇婚慶旅游，中國67.66%婚戀旅游度假市場巨大的可開發(fā)空間個性化婚戀服務需求旺盛：90后更加追求個性化、定制化，遍成長，中端市場規(guī)模得到穩(wěn)固和擴大。市場大市場大剛需高消費關注度高單位(對數)區(qū)域結婚登(對)鄭州單位(對數)區(qū)域結婚登(對)鄭州洛陽焦作鞏義鄭州注冊公司(家)1年內1-2年2-3年3-5年10年以上雅居樂區(qū)域行業(yè)市場分析市場規(guī)模：河南省人口數位居全國前三，婚戀市場規(guī)模穩(wěn)居第一，人口紅利猶在，本地市場潛力巨大·河南省常住人口9559.13萬，結婚登記人數排名第一達80萬對，其中鄭州、洛陽、焦作和鞏義占據市場總份額約21%,隨著鄭州大都市區(qū)的不斷發(fā)展，市場規(guī)?？善?；·近年來，鄭州市每年結婚人數維持在7.8萬對以上，每年新增含婚慶服務公司數量平均約700家以上，可見喜慶行業(yè)市場蛋糕吸引力諾丁山金夫人花好有圓酒居蜜匠婚禮小井婚禮拉菲莊園丹尼斯杉杉奧特萊斯數據來源：民政局數據來源：天眼查百合佳緣集團調研鄭州市喜慶行業(yè)各門類代表商家雅居樂區(qū)域喜慶行業(yè)消費整體水平不高，客單價略高，市場需求及消費承載力空間巨大。區(qū)域消費市場調研區(qū)域消費趨勢·婚宴場地包括婚禮會館、酒店、特色餐廳(到婚喜啦有300多家，大眾點評596家，婚禮紀80家左右),餐標普遍集中在1200—3500宴元之間，與場地密切相關，鄭東新區(qū)普遍高于其他地區(qū)婚禮·目前婚禮策劃分為固定套系與個性化定制，市策劃場中知名婚禮策劃企業(yè)較少，服務質量參差不齊，集中在10000—30000元之間，不包含攝影攝像等務愛妃堡調研得知，鄭州婚宴市場每年訂定制化婚禮比例逐步提高，對婚禮個性化、儀式感等需求越來越多。鄭州同類別城市如武漢、成都等，目前婚宴餐標在1500—2700之間，略高于鄭州市場.鄭州諾丁山在鄭州4家店，完全不需要線上推廣，全靠老客戶拉動新客戶，客源數量源源不斷。愛妃堡婚禮堂目前已做到婚慶一站式服務，未來仍繼續(xù)拓展業(yè)務范圍，增加攝影基地、旅拍等功能，打通喜慶一站式服務。拉菲莊園內，攝影基地與婚宴場地兼?zhèn)?，已成為鄭州市場上一站式空間載體雛形。在同類別城市中偏低，未來仍有較大增長空間將成為商家青睞的方向13以鄭州領先的愛妃堡婚禮堂為例；公司在鄭州共擁有3個婚禮堂含10個婚宴廳，屬于河南地區(qū)婚慶行業(yè)龍頭企業(yè)，每個廳每年承辦100場婚慶，每年約計1000場，相對于每年近8萬左右的新增婚慶人群，市場份額不到2%。等服務 景景u目前鞏義市婚慶行業(yè)在空間上可分為宋陵公園片區(qū)(老城)與石河片區(qū)(新城),老城片區(qū)相較于新現獎站衣、娜漾婚紗雅居樂區(qū)域行業(yè)市場分析00綜合分析：本項目應采取差異化發(fā)展策略，做出亮點，打造新穎、獨特的喜慶氛圍與場景，營造與眾不同的喜慶體驗，小鎮(zhèn)方能一鳴驚人，長久持續(xù)。未來，項目一方面要面對鞏義本地剛需，更重要的是吸引周邊鄭洛焦乃至全國客群。鞏義市整體喜慶行業(yè)消費水平一般，基于現階段鞏義市婚慶產業(yè)發(fā)展現狀及問題，鞏義喜慶市場急需專業(yè)型婚慶空間載體，滿足C端客戶所需。河南省人口紅利優(yōu)勢鞏義旅游業(yè)發(fā)展勢頭較好區(qū)位交通優(yōu)勢，金十字優(yōu)勢業(yè)態(tài)類型與周邊差異化發(fā)展形成產業(yè)發(fā)展集聚化發(fā)展目前項目地塊發(fā)展不成熟，周邊無成熟配套鄭州已有成熟的喜慶項目單一載體，吸引鄭州人有困難-分析城脅城脅中原城市群政策紅利鞏義全域旅游機遇幸福產業(yè)發(fā)展機遇鄭州東部中牟婚戀小鎮(zhèn)即將建設，產生直接競爭鞏義近些年批復的文旅小鎮(zhèn)數量很多，會對項目產生競爭關系戰(zhàn)略定位東方維羅納國際喜慶祖庭，休附娛樂愛城國際喜慶祖庭國際喜慶祖庭休閑娛樂愛城休閑娛樂愛城維羅納“維羅納”位于阿爾卑斯山南麓的一座歷史悠久的意大維羅納稱為“愛之城”,莎士比亞筆下的羅密歐與朱麗葉的浪漫愛情故事就發(fā)生在這里。雅居樂項目定位|形象定位形象定位——國際喜慶產業(yè)生態(tài)圈國際喜慶產業(yè)生態(tài)圈喜慶娛樂強化喜慶產業(yè)休閑娛樂依托喜慶服務聚集喜慶行調休閑旅游新勝地主題商務新空間費幸福產業(yè)新高地發(fā)展產業(yè)發(fā)展體系未來在東方維羅納的戰(zhàn)略定位指導下，喜慶小鎮(zhèn)將打造以喜慶產業(yè)為核心、帶動2大產業(yè)集群、拓展N個產業(yè)發(fā)展方向的產業(yè)發(fā)展體系——1個核心產業(yè)即喜慶產業(yè)針對從婚戀、婚慶、蜜月、紀念日等家庭全年齡段人群需求，構建覆蓋從相遇——相識——相知——相戀——相許——相守等喜慶行業(yè)完整生命服務鏈，重點發(fā)展婚戀交友平臺、求婚儀式、婚紗攝影基地、婚禮堂等業(yè)態(tài)，成為全球知名的喜慶浪漫場景帶入婚戀休閑娛樂體驗雅居樂項目定位|產業(yè)發(fā)展體系|2個產業(yè)集群產業(yè)發(fā)展體系——2個產業(yè)集群未來喜慶小鎮(zhèn)將以喜慶產業(yè)為核心，促進和帶動喜慶休閑產業(yè)與喜慶商務等2大產業(yè)集群發(fā)展。營造水上主題樂圓等業(yè)態(tài)，形成喜慶休閑產業(yè)集群喜慶休閑產業(yè)核心產業(yè)功能喜慶產業(yè)產業(yè)發(fā)展體系——N個產業(yè)方向針對從婚戀、婚慶、蜜月、紀念日等家庭全年齡段人群需求，構建覆蓋從相遇相識相知相戀相許相守等喜慶行業(yè)完整生命服務鏈，重點發(fā)展婚戀交友平臺、求婚儀式、婚紗攝影基地、婚禮堂等業(yè)態(tài)，成為全球知名的喜慶服務集聚區(qū)。雅居樂項目定位|客群定位在小鎮(zhèn)——喜喜生命周期客群定位——喜慶客群、親子家庭客群、商務客群、都市休閑人群四大類因喜慶行業(yè)涵蓋喜慶服務發(fā)生的全生命周期，包含相遇—相識—相知—相戀—相許—相守等喜慶各階段，因此喜慶小鎮(zhèn)吸引的客群主要包含家庭生活各年齡段，分為四大類：鄭州大鄭州大中原城市群中原城市群n河南省常住人口9559.13萬，結婚登記人n婚戀消費市場紅利巨大，關聯70多個相關行業(yè)，已逐步形成令人矚目的喜慶行業(yè)產業(yè)鏈，萬億級市場規(guī)聯飾件喜慶客群針對喜慶客群對喜慶行業(yè)全流程服務的需求、以及現階務，吸引鄭州大都市區(qū)、中原城市群、乃至國內外喜慶賓至如歸的喜慶服務紀念日夫婦體驗的紀念雅居樂項目定位|客群定位親子家庭客群 可引入差異化發(fā)展理念，實現搶占市場的目的。老君山一雞冠洞旅游區(qū)老君山一雞冠洞旅游區(qū)龍門石窟重渡溝關山廟龍華歡樂園洛陽白云山地區(qū)客群來此通行時間長。濟源焦作鞏義市以平均每個家庭1.2個孩子計算，共計293萬個親子家庭，則攜孩子出游的用戶數量高達123萬個家庭，涉及430萬人(途牛數據顯示，假期攜孩子出游的用戶比例高達42%,且大多為“2大1小”和祖孫同游的“4大1小”,平均出游比例為愛Baby智慧兒童樂園鄭州海洋館丹尼斯百貨世紀歡樂園愛Baby智慧兒童樂園鄭州海洋館丹尼斯百貨世紀歡樂園小王子主題樂園小王子主題樂園鄭州市區(qū)兒童娛樂項目集中于東部且多數為刺激性、互動性差的業(yè)態(tài)鄭州市區(qū)兒童娛樂項目集中于東部且多數為刺激性、互動性差的業(yè)態(tài)，監(jiān)護人參與度低焦作65.3萬人陽旅游的親子家庭，形鞏義當地室內樂園比較傳統、品牌知名度、輻射范圍小，娛樂為主，缺乏教育元素融入。親子家庭客群-未來，親子家庭游會越來越多地和文化、科技、教育等新需求、新業(yè)態(tài)融合發(fā)展。樂、培訓、體驗等);針對家長，參與、體驗、互動性強雅居樂項目定位|客群定位還存在大量的都市休閑需求。元)洛陽710.122835從國際經驗來看，當一個國家和地區(qū)人均GDP超過5000美元時，旅游需求就會成熟的休閑度假旅游經濟，休閑需求和消費能力日益增強并出現多元化趨勢。觀光旅游為主十大都市休閑客源市場包括上海、北京、武漢、廣州、鄭速發(fā)展中，市場具有較大的顛覆與創(chuàng)新。 n核心客源：鞏義及鄭州都市休閑客源n次要客源：洛陽與焦作等地休閑客源n邊緣客源：中原城市群休閑娛樂客源都市休閑客群鄭州本地熱門景區(qū)為歷史文化、主題樂園類，缺乏有影響力的喜慶文化項目，鞏義項目可以填補當地市場空缺。景區(qū)名稱級別類別黃河風景名勝區(qū)自然風景中岳景區(qū)主題樂園世紀歡樂園鄭州方特歡樂世界鄭州綠博園豐樂葵園農業(yè)旅游嵩山少林寺景區(qū)歷史文化康百萬莊園嵩陽書院二七紀念塔地標景觀中原福塔(家)共計(家)共計283021年內41701-2年40503-5年680410年以上2934數量(家)共計1年內1-2年2-3年3-5年5-10年10年以上人，平均每家公司為5人左右。其中，鄭州市婚慶公司為6200家左右，僅鄭州婚慶企業(yè)涉及3.1萬人，每年仍以750家的速共計1年內1-2年2-3年3-5年5-10年10年以上雅居樂項目定位|客群定位商務客群n核心客源：大鄭州區(qū)域喜慶B端企業(yè)n次要客源：中原城市群喜慶B端企業(yè)n邊緣客源：全國各地喜慶B端企業(yè)小鎮(zhèn)即樂園，統一風格，宜居宜業(yè)宜游明確喜慶發(fā)展核心，以佛羅倫薩建筑風格為載體，強調小鎮(zhèn)樂園化和業(yè)態(tài)景點化，將小鎮(zhèn)本身打造成為喜慶產業(yè)發(fā)展新磁極，成為宜居宜業(yè)宜游的全國標桿。的的殊線整為化喜慶行業(yè)帶動幸福文旅生活通過喜慶行業(yè)打通縱向產業(yè)鏈上下游，且豐富橫向業(yè)態(tài)布局與產品形態(tài)，打造喜慶產業(yè)多維度復合型產業(yè)鏈，形成中原城市群乃至全國的喜慶幸福生活產業(yè)高地實施步驟實施步驟時間1年起步小鎮(zhèn)首開區(qū)建設全面推進并基本建成，奠定小鎮(zhèn)景區(qū)化建設風格總基調，同時喜慶產業(yè)發(fā)展取3年成形環(huán)愛情湖部分基本建設完成，帶動2大產業(yè)集群取得明顯成效，基本形成1+N產業(yè)方向布局，基本以喜慶行業(yè)為核心、以文化旅游為特色，成為休閑娛5年成功形成具有國際影響力的喜慶小鎮(zhèn)，喜慶產業(yè)生態(tài)圈基本形成，同時喜慶小鎮(zhèn)品牌建設和宣傳在國內外取得重打造景區(qū)化城市環(huán)境【環(huán)境宣居引領升級功能業(yè)功能業(yè)態(tài)構思雅居樂功能業(yè)態(tài)構建C端安橋安橋雅居樂功能業(yè)態(tài)構建|業(yè)態(tài)構建功能分區(qū)布局喜慶小鎮(zhèn)主要圍繞喜慶產業(yè)全生命周期服務，打造以相遇為起點，以永恒之禮為核心，涵蓋伊洛之戀、幸福之家等休閑服務，配套B端企業(yè)商務服務，吸引4類人群，形成五大功能區(qū)，打造全國領先的喜慶主題小鎮(zhèn)。地地者信心摘書影水光男祥親子家庭晴雅居樂功能業(yè)態(tài)構建|業(yè)態(tài)構建企業(yè)商務區(qū)流與主導消費-商務配套功能區(qū)功能業(yè)態(tài)構建小鎮(zhèn)客廳博物館水光秀宴會中心(B)情書影院宴會中心(B)體驗式商業(yè)綜合奧特萊斯 首開形象展示區(qū)——喜慶形象展示，引流區(qū)區(qū)紅色字體為核心業(yè)態(tài)雅居樂功能業(yè)態(tài)構建項目落位說明雅居樂功能業(yè)態(tài)構建項目落位說明功能分區(qū)建筑面積(m2)落位說明首開形象展示區(qū)房溢價，為周邊景區(qū)游客提供餐飲、商業(yè)、住宿配套服達小型劇場、特色酒吧及特色餐飲，有機串聯起來，營造出多0愛情電影院體驗，制造時尚潮流和文化傳播，主要輻射中高端客核心婚慶產業(yè)區(qū)愛情公寓配套婚禮堂做婚嫁產品零售，建立多快好省的體系中心禮堂與外景攝影基地形成聯動親子家庭消費區(qū)自然、藝術、人文融為一體的商業(yè)定位兒童培訓套親子游樂園小型動物園企業(yè)商務區(qū)不具備優(yōu)勢的資源景觀并且污水處理廠，所園區(qū)管理中心@首開示范區(qū)結合現階段主題休閑旅游新時代背景下@首開示范區(qū)結合現階段主題休閑旅游新時代背景下1、功能業(yè)態(tài)布局——首開示范區(qū)首開區(qū)位于8號地塊，是小鎮(zhèn)喜慶產業(yè)展示中心和形象展示空和休閑娛樂調性，增強地區(qū)政府與投資者信心。功能地塊編號原規(guī)劃業(yè)態(tài)建筑面積式建議說明首開區(qū)歐式風情餐飲商街銷售商業(yè)：19000m2餐飲：9518m2;愛情主題公園政府投資建設，雅居樂運營宴會中心(A)先租后售小鎮(zhèn)客廳自持預計5-6年售樓業(yè)務完成轉為高端民宿售樓中心自持預計5-6年售樓業(yè)務完成改為高端民宿物業(yè)模式占比業(yè)態(tài)占比力。題群鄭休閑娛樂功能的不提供潮玩樂活的州區(qū)域城市承載能N售業(yè)態(tài)81.4%n先租后售雅居樂功能業(yè)態(tài)構建|業(yè)態(tài)構建(1)浪漫主題公園0面積：占地面積約5萬平米。0功能定位：婚紗照、情侶寫真、親子照等，滿足各類客群的外景拍攝需求，填補當地外景攝影基地空缺。操作建議：需與政府進一步溝通，可尋求在鞏義市四河一庫景觀提升工程改造的基礎上，政府進行投資建設，我方進行日常看管維護，將喜慶小鎮(zhèn)周邊主題雅居樂功能業(yè)態(tài)構建|業(yè)態(tài)構建(2)小鎮(zhèn)客廳(3)售樓中心后期應用建議——售樓中心后期可考慮配套高端民宿功能。后期應用建議——小鎮(zhèn)客廳后期可考慮做兩個宴會廳，中間為公共區(qū)域。(4)佛羅倫薩商業(yè)街愛情文創(chuàng)產品、情侶定制品時尚零售、中高端零售婚戀科技體驗、時尚體驗、新品發(fā)布平臺主題餐飲、連鎖餐飲、地區(qū)特色餐飲6歐式情侶餐飲游船、咖啡、快銷餐品EQ\*jc3\*hps21\o\al(\s\up7(水光秀),情書)EQ\*jc3\*hps21\o\al(\s\up6(0),06歐式情侶餐飲游船、咖啡、快銷餐品EQ\*jc3\*hps21\o\al(\s\up7(水光秀),情書)EQ\*jc3\*hps21\o\al(\s\up6(0),0)EQ\*jc3\*hps21\o\al(\s\up7(自),租)EQ\*jc3\*hps21\o\al(\s\up7(持),后)EQ\*jc3\*hps21\o\al(\s\up7(產),產)EQ\*jc3\*hps21\o\al(\s\up7(業(yè)),業(yè))EQ\*jc3\*hps21\o\al(\s\up7(幕光影),光影秀)一是休閑娛樂業(yè)態(tài)，極具人氣，吸引鄭洛焦等地都500商業(yè)雅居樂功能業(yè)態(tài)構建|業(yè)態(tài)構建編號編號建議型說明愛情主題餐飲娛樂6000銷售型餐飲、情侶餐飲、音樂餐廳花藝餐廳、特色餐飲；高檔酒店先租后售住宿60間客房先租后售市休閑客群日常來此休閑娛樂。系列1二是滿足大鄭州區(qū)域對婚戀、約會等需求，形成喜物業(yè)模式占比業(yè)態(tài)占比濱水文旅休閑區(qū)圍繞曼德勒湖，打造伊洛之戀，賦銷售業(yè)態(tài)(mz)予強浪漫、強休閑基調，旨在為來此生活、工作、學習74.34%等人群提供一個同步大城市繁華的潮玩樂活之地，n先租后售打造集25.66%54.73.02餐飲8200休閑、消費、社交等場所于一體的休閑娛樂聚集2%%商業(yè)14500地。地。帶來顯著客流(1)水光秀合作資源·4-10月份開啟共10個月1.5萬人雅居樂功能業(yè)態(tài)構建|業(yè)態(tài)構建外部：互動體驗、光影創(chuàng)新媒體空間內部：超感影院+互動+智能+360°沉浸式體驗布局建議：建議設計在中央廣場、商業(yè)街入口，起到吸布局建議：建議設計在中央廣場、商業(yè)街入口，起到吸外立面為光電幕墻體量350合作方：良辰文旅/利亞德等良辰文旅是北辰實業(yè)集團旗下集投資、建設、管理、運50—7O人投資金額：800萬(3)米蘭風情街：3、功3、功能業(yè)態(tài)布局——核心婚慶產業(yè)區(qū)核心婚慶產業(yè)區(qū)主要是吸引地區(qū)乃至全國的喜慶需求服務人群，形成可持續(xù)、不間斷的喜慶消費。核心婚慶產業(yè)區(qū)圍繞曼德勒湖，旨在打造浪漫喜慶核心產業(yè)，通過可視化、可觸摸、可感知、可體驗、可升華的喜慶消費業(yè)態(tài)與消費場景，為前來的喜慶需求人群提供編號建議類型說明婚禮庭院街銷售先租后售先租后售在宿約50間客房銷售中小型餐飲，約3-5家中心禮堂中心禮堂自持卡、婚紗攝影等愛情博物館自持各地婚俗展示等主題酒店先租后售住宿愛情主題酒店自持宴會中心：9200室內攝影基地：9000佛羅倫薩商業(yè)街區(qū)幸福長廊宴會中心B自持婚禮庭院佛羅倫薩商業(yè)街區(qū)愛情公寓：10000愛情公寓銷售愛情主題藝術公寓 銷售業(yè)態(tài)先租后售雅居樂功能業(yè)態(tài)構建|業(yè)態(tài)構建(1)中心禮堂建筑面積500m?左右n定位——西式禮堂，喜慶小鎮(zhèn)地標網紅打卡、婚紗照拍攝等多種功能n運營模式——建議自持自營。投資大約500萬元左右，日常內部開放，打造小若有需要，可出租給宴會中心、攝影基地、社會企業(yè)等用于舉辦婚禮儀式、婚紗攝影、企業(yè)團建如果你想談戀愛了，要來中心禮堂!如果你有喜事，更要來中心禮堂!(2)宴會中心議商演、主題活動、會議會展、招待晚宴、舞會、婚攝取景為一體的多功議商演、主題活動、會議會展、招待晚宴、舞會、婚攝取景為一體的多功n聯動：聯動周邊中心教堂婚禮、戶外草宴會中心運營模式宴會中心推薦合作資源運營商簽定10年租約，前5年收取運營商4折租金，待宴會中心，大概50個宴會廳州共有3個宴會中心，·艾菲爾。目前在上海有2個宴會中心，大概10個宴會廳。管理大概16個宴會廳n首開區(qū)8號地塊宴會中心推薦鄭州本地運營商愛妃n二批次15號地塊宴會中心推薦全國一線運營商，可給與項目充足時間與一線運營商進行溝通協同合作模式，充分論證可行性等，有助于彼此取得滿意結果。編號功能區(qū)面積概算(m2)單個面積數量面積說明功能說明婚慶中心4950與宴會廳比例大型宴會為主，節(jié)假日主題活動，音樂劇等多功能娛樂大空間。大宴會廳層高至少7米以上，要求無柱。隔斷自由分割，最小空間5后明顯位置，應能讓參加宴會的所有人看見，但舞臺不能干擾客人動線和服務動的自然采光和值得欣賞的室外景色。3婚慶展示區(qū)37515%一站式籌婚內容，婚禮服務多品類展示。設置公用洽談區(qū)5宴會辦公室和銷售洽談區(qū)分開兩個區(qū)域，內區(qū)為辦公室，外區(qū)為VIP治談區(qū)，設置小圓桌，沙發(fā)，可供銷售人員10--15平米的辦公建筑面積7衣帽間753%衣帽間設在門廳入口處，隨時為客人提供存儲衣帽服8間應配置高級家具等設施和專用的洗手間。按照婚宴容量(人均2m2)的2.5%計算人數(親友團),每人3平方米計算面積，最低不低于40m29音響和燈光控制室的活動情況，以保證宴會廳內使用中的聲像效果10家具倉庫25010%宴會廳附近應設有一定容量的家具儲藏室，存放不用或暫時閑置的座椅。11道具倉庫37515%宴會廳附近設置婚慶道具倉庫，用于儲存常用婚慶道具。倉庫做夾層，單層高4m.公攤面積(通道、消防樓梯等)雅居樂功能業(yè)態(tài)構建|業(yè)態(tài)構建(3)婚品商業(yè)街：定位：提供新人結婚用品一站式采購中心，各種婚禮策劃、婚紗攝影、婚紗禮服、婚品百貨及其他結婚類產品和服務，形成多檔次互補的多功能復合業(yè)態(tài)，滿足各類喜慶人群需求?；槠钒儇涃徫镄蓍e婚品商購物休閑婚品商街選取位置較好的2595mz品零售主力店招商，進而帶動剩余10000m?進行銷售。珠寶鉆石婚嫁商業(yè)街合作資源140座直營禮堂140多年專業(yè)服務經驗160萬對服務新人140座直營禮堂140多年專業(yè)服務經驗160萬對服務新人安徽六安康橋婚紗小鎮(zhèn)康橋婚紗小鎮(zhèn)最終將建設成一個集研發(fā)生產、展示銷售、婚慶服務、休閑觀光于一體的婚紗產業(yè)特色產業(yè)園。虎丘婚絲城國內規(guī)模最大的結婚產業(yè)鏈一站式、多功能、情景式綜合體國內規(guī)模最大的結婚產業(yè)鏈一站式、多功能、情景式綜合體新人采購婚紗禮服及結婚用品的首選圣地蘇州虎丘占據國內婚紗禮服一級批發(fā)市場70%的市場份額1國際頂級服裝設計師11953年創(chuàng)立1120個全球據點EQ\*jc3\*hps30\o\al(\s\up8(百),baih)EQ\*jc3\*hps26\o\al(\s\up7(紀),ua)EQ\*jc3\*hps26\o\al(\s\up7(佳),nc)EQ\*jc3\*hps26\o\al(\s\up7(案),om)一對一VIP實體婚戀服務覆蓋全國百余城市全國300多家店面年營業(yè)額2.3億每年服務新人5000多對主營婚紗禮服及婚品設計、定制及銷售。自2017年創(chuàng)立至今，為胡可、鐘麗緹、謝娜、李小璐、董璇等明星打造高級定專業(yè)執(zhí)行團隊保障(4)愛情博物館建筑面積約1000平米。雅居樂功能業(yè)態(tài)構建|業(yè)態(tài)構建(5)婚紗攝影基地紗攝影、情侶寫真拍攝、兒童主題拍攝、影視拍攝及多種拍攝形態(tài)為一體的室內藝術空間功能分區(qū)：歐式區(qū)、韓式區(qū)、中式區(qū)等，同時具備網紅攝影區(qū)、兒童攝影區(qū)功能：為喜慶小鎮(zhèn)吸引大量客流人群，促進婚品、商業(yè)等其他消費配套：接待區(qū)、化妝區(qū)、禮服區(qū)。與浪漫主題公園、湖邊草坪等形成內外景拍攝聯動其中包含婚紗攝影、兒童攝影基地、網建筑面積約4093m2。其中包含婚紗攝影、兒童攝影基地、網紅攝影區(qū)等三個部分瓶湖邊章坪雅居樂功能業(yè)態(tài)構建|業(yè)態(tài)構建攝影基地(含愛情博物館)面積測算表編號攝影基地(含愛情博物館)面積測算表編號功能區(qū)面積概算面積說明(與拍攝區(qū)比例)功能說明攝影基地(含愛情博物館)1場景區(qū)2前臺區(qū)域1具備前臺接待、收銀等功能3公共化妝間54VIP化妝間8出租給VIP商家，存放禮服，接待客人，化妝5公用洗手間84≤100座時設男大便器1個，小便器1個，女大便器1個；>100座時每100座增設男大或小便器1個，女大便器1個6工作人員洗手間17禮服區(qū)1每對新人共8套服裝，每套服裝空間20cm,50%新人選擇租用服裝。禮服區(qū)面積8兒童服裝區(qū)1每個兒童共4套服裝，每套服裝空間10cm,80%兒童選擇租用服裝。禮服區(qū)面積9公用面積辦公區(qū)雅居樂功能業(yè)態(tài)構建|業(yè)態(tài)構建約16.3萬對，12%市場占有率進行計算，每年拍攝數量約2萬對，按照小鎮(zhèn)每年整體客流量預估300萬人，根據設置的網紅打開區(qū)面積，則每年拍攝數量約為2萬鄭州、洛陽、焦作總人口數量2047萬人，預計12歲以下兒童數量約為196萬人，拍攝需求比例鄭州區(qū)域本地攝影基地品牌，如拉菲莊園、馬賽莊園等。因其為本地運營方，容易接受招商租賃這種形式。建議將愛情博物館與婚紗攝影基地合并打包出租給攝影基地合作運營商，與運營商簽定10年租約，前2年免受租金，待3年左右運營商運營回本后，再收取正常租金。攝影基地推薦合作資源4、功能業(yè)態(tài)布局——親子家庭消費區(qū)玩、樂、教全系業(yè)態(tài)，給孩子童話集市般的快樂體驗與學習體驗),親子家庭消費區(qū)是小鎮(zhèn)吸引親子家庭客流與刺激消費編號建議類型說明喜慶大數據中心藝術工坊銷售商業(yè)綜合體銷售住宿奧特萊斯：53000m2運動中心先租后售家庭消費親子游樂園先租后售寓教于樂、親子樂園兒童培訓銷售小型動物園先租后售先租后售銷售(1)商業(yè)綜合體(2)親子樂園內容：玩具反斗城、兒童游樂園、親子餐廳、兒童體驗、功能：緊鄰教育用地，為旅游客群及本地居住人群提供完(3)運動場館內容：室內射擊場、籃球場、卡丁車館、羽毛球館、乒乓球館、瑜伽、健身等等企業(yè)商務區(qū)旨在為鞏義喜慶產業(yè)企業(yè)打造一個高端便捷、輕松愉悅、在本土生活方式的氛圍中開展商務辦公、產業(yè)會談等現代要求，涵蓋企業(yè)孵化、行業(yè)培訓、喜慶產品研發(fā)、喜慶行業(yè)大數據中心、產業(yè)交流中心等功能，助力入駐企業(yè)商家快速發(fā)展壯大。地塊編號原規(guī)劃業(yè)態(tài)現業(yè)態(tài)面積(m2)游客集散中心迎賓廣場生態(tài)停車場喜慶研發(fā)中心喜慶培訓中心園區(qū)管理中心合作方用地商貿一條街占比創(chuàng)客中心入駐商家喜慶產業(yè)中心定位：培訓中心、創(chuàng)業(yè)空間、協會組織聯盟、產品設計中心配套：與攝影基地和宴會中心配套人才，提建筑面積(mz)建筑面積(mz)餐飲商業(yè)住宿配套雅居樂功能業(yè)態(tài)構建|業(yè)態(tài)構建喜慶小鎮(zhèn)項目整體上物業(yè)模式以銷售為主，兼?zhèn)湎茸夂笫叟c自持模式其中，小鎮(zhèn)中商業(yè)、餐飲、公寓等業(yè)態(tài)盡可能進行售賣，涉及到喜慶核心產業(yè)發(fā)展項目，優(yōu)先考慮先租后售，爭取能夠在起型摘育喜慮慶世業(yè)展展的的同時，在項目合適階段進行出售，獲取現金流。如若產業(yè)核心業(yè)態(tài)不適合先租后售，則則卷慮詩持。項目整體物業(yè)模式占能 項目整體物業(yè)模式占能建筑畫積(m2)慶產業(yè)發(fā)展為核心，主要圍繞浪漫、休閑、娛樂、體驗等商業(yè)業(yè)態(tài)，配備中高低三檔次餐飲服務與住宿服務，成為吃住行游購娛一站式服通過設置互動愛情游戲關卡、浪漫活動等打造浪漫場景打卡地，極具告白儀式告自關未10告白關卡9告白關卡8告白關卡8幸案等青向樣雅居樂功能業(yè)態(tài)構建|故事動線|游覽動線雅居樂功能業(yè)態(tài)構建|故事動線|游覽動線功能業(yè)態(tài)構建|故事動線|動線載具百合網世已能線世已能線心之城園區(qū)內巧妙設計心形圖案的分布，進行游戲的串聯，游客收集心形圖片，通過小程序或者微博微名稱寓意參考圖片相遇區(qū)沙漏運用沙漏概念營造時間相遇，千萬年之中，沒有早一步，也沒有晚一步相識區(qū)愛情羅盤，茫茫人海中，幫你指引愛的方向，尋找到愛情的另一半水晶相知區(qū)水晶許愿池-愛情似水，砂礫在水中旋轉木馬是見證兩個相愛的人的愛情游戲，只要兩個真心相愛的人同時坐在旋轉木馬上，木馬就會載著他們到一個完美的天堂，他們的愛情就會天長地久!相許區(qū)愛情仿佛總是難以名狀，卻因那一件件永久流傳的信物得以銘記。每一枚鉆石婚戒都有屬于自己的愛情故相守區(qū)浪漫不是風花雪月，浪漫是與你相守相攜，摩天輪和風車象征著人生的圓滿和守護!p第二批次p第四批次雅居樂開發(fā)節(jié)奏n項目一批開發(fā)地塊為8號地塊，占地65.7畝，規(guī)劃建筑面積35015m2;n項目二批開發(fā)地塊3-7號、9號、15號，占地159.5畝，規(guī)劃建筑面積58388m2;n項目四批開發(fā)地塊1-2號、13-14號，占地168.2畝，規(guī)劃建筑面積101727m2。號先租后售-82自持自持小鎮(zhèn)客廳自持先租后售先租后售自持中心禮堂6先租后售自持先租后售愛情電影院先租后售高檔酒店先租后售自持愛情博物館自持地四批藝術工坊喜慶培訓中心喜慶研發(fā)中心自持園區(qū)管理中心7銷售愛情公寓28親子游樂園型動物園31童培訓雅居樂開發(fā)節(jié)奏地塊編號建筑面積建議說明·歐式風情餐飲商業(yè)·許愿廣場·城市客廳：1500·售樓中心：1000佛羅倫薩商銷售商業(yè)：19000m2;餐飲：9518m2宴會中心先租后售小鎮(zhèn)客廳自持售樓中心自持改為高端民宿慶產業(yè)鏈，打造一站式婚慶服務。涵蓋攝影基地、婚禮堂、愛情博物館等喜慶產業(yè)雅居樂開發(fā)節(jié)奏地塊編號原規(guī)劃業(yè)態(tài)建筑面積議說明先租后售先租后售約200間客房中小型餐飲，預計3-5家。中心禮堂自持等月子中心：8000愛情主題餐飲娛樂高檔酒店先租后售60間客房愛情電影院先租后售佛羅倫薩商業(yè)街區(qū)愛情博物館自持先租后售自持婚紗攝影5000;網紅打卡2000;兒童1000。6商業(yè)：8000;餐飲：60680自持自持游船、咖啡、快銷餐品婚禮堂：9200;佛羅倫薩商業(yè)街區(qū)自持雅居樂開發(fā)節(jié)奏次次原規(guī)劃業(yè)態(tài)議分項面積(m2’說明四批40000喜慶大奧特萊斯、丹尼斯；藝術工坊賓廣場生態(tài)停車場喜慶培訓中心人才培訓中心喜慶研發(fā)中心園區(qū)管理中心自持(空白)公寓：10000情侶漫步道愛情公寓愛情主題裝飾酒店情公寓：兒童培訓先租后售親子游樂園先租后售小型動物園先租后售先租后售第四批次開發(fā)婚慶產品研究中心、數據中心、配套服務設施以及兒童游樂中心，增加親子游板塊，為喜慶產業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展提供保障。建筑面積(m2)建筑面積(m2)持雅居樂開發(fā)節(jié)奏項目開發(fā)建設物業(yè)模式一批物業(yè)模式占比建筑面積(m2)建筑面積(m2)銷售自持先租后售四批物業(yè)模式占比二批物業(yè)模式占比四批物業(yè)模式占比%%■銷售■自持■長期自持建筑面積(m2)自持先租后售先租后售先租后售建筑面積(m2)雅居樂開發(fā)節(jié)奏項目開發(fā)建設業(yè)態(tài)配比一批項目注重產業(yè)完整性，吸引客流，二批項目實現產業(yè)規(guī)?；?，四批項目完善整個產業(yè)鏈。一批業(yè)態(tài)類型占比總面積：35015m2商業(yè)分項面積(m2)二批業(yè)態(tài)類型占比總面積：58388m2分項面積(m2)住宿總面積：1配駕27m2分項面積(m2)住宿u核心業(yè)態(tài)婚宴中心A:周邊景區(qū)游客提供餐飲、商業(yè)、配套服務。一批開發(fā)項目67.5畝，建筑面積35015m?二批開發(fā)項目159.5畝，建筑面積58388mz四批開發(fā)項目168.2畝，建筑面積：101727m?u第一批物業(yè)交付后，共設置商業(yè)運營管理公司35人，其中，市場及招商工作需要前置，因此運營管理部、招商管理部及人事行政部人員所增加：市場主管+1,招商經理+2,客服+2,在第一批的基礎上增加5人，共計40人；u第四批物業(yè)交付后，業(yè)務類型以市場運營為主，招商任務有所減少，人員編制變動如下：市場+2,招商-4,物業(yè)+2,運營+2,客服+1,共計理運費總數(1人)市項商管理是(7人)(外包)(2人)行改人事部(人)司園雅居樂百合佳緣百合佳緣鞏義喜慶小鎮(zhèn)產業(yè)建設園區(qū)整體運營管理招商技術支持雅居樂招商運營策略營銷推廣活動造勢，引爆喜慶小鎮(zhèn)·引入婚戀文化節(jié)、婚戀行業(yè)高峰論壇等行業(yè)會議會展活動造勢，為地區(qū)婚戀產業(yè)發(fā)展增添動力?！ね瑫r，定期開展千人相親大會、婚紗走秀、情侶海選等主題活動，聚集地區(qū)發(fā)展人氣和名氣?！つ繕耍侯A計每年投入約250萬左右，“月月有活動、場場都精彩”。并聯合地方電影臺、地方新聞媒體、2微2短(微博、微信、抖音、快閃)等知名平臺進行病毒式傳播與宣傳，最大程度提高喜慶小鎮(zhèn)知名度。(萬元)目標客群(元)總消費(萬元)常規(guī)類題1天10萬人次12情電影(收租金)3婦女節(jié)主題白色情人節(jié)主題1天：1天內部廣告，合作媒體，自媒體，商家媒體女性人群，情侶4愚人節(jié)主題娛樂演出1天3內部廣告，合作媒體，自媒體，商家媒體5音樂節(jié)(門票)1天；1天內部廣告，合作媒體，自媒體6l種類臨建的兒童游樂園(門票)7參與1天黨政機關人群，1萬人次8商家做特色服務(場租)1天；1天1萬人次；3萬人次9中秋節(jié)主題聯合各大院校參與1天：1天國慶1天內部廣告，合作媒體，自媒體，商家媒體時尚青年人群，兒童人群1萬人次1天：2天時尚青年人群\\121.5萬人次\主題類別目標客群(元)總消費接門票分成比例10%,預計收電視廣告門戶網站自媒體100萬人次；1萬人次；以培訓為主，婚禮人交流會，行業(yè)協會，主持人培訓，策劃師培訓1天換1萬人次；1萬人次門票60分成比例10%,預估收益90萬15萬人次100'元分成比例10%,預估”時尚主題時裝秀，各主題時尚展覽中心廣場或婚禮堂承接1萬人次COSPLAY展，攝影展，藝術品鑒會，中心廣場承接1次中老年人群馬拉松賽事，騎行賽事，各類體育項比賽報名費80元分成比例10%,中心廣場，婚禮堂承接1次8中心廣場1次1萬人次收養(yǎng)活動1次小鎮(zhèn)建筑投影秀，5D全息立體燈光門票100分成比例20%,預10萬人次門票80分成比例20%,預估\103.6萬雅居樂依據百合佳緣精準的鄭州大都市區(qū)的婚戀交友數據進行喜慶小鎮(zhèn)的品牌塑造和營銷活動的定向推送。定位需求精準的匹配人群。百合佳緣集團鄭州婚戀交友會員數據賺什么錢賺什么錢雅居樂招商運營策略|經濟測算商業(yè)邏輯核心產業(yè)項目園區(qū)配套園區(qū)管理中心園區(qū)配套園區(qū)管理中心自持出租先租后售宴會中心A婚品零售主力店親子娛樂主力店做什么事水光秀做什么事情書影院投什么錢投什么錢運營成本：人工、能耗、設備維護場地出租50萬/年、廣告80萬/年運營成本：無租金收入240萬元/年，前三年免租運營成本：無租金收入885萬元/年，前兩年免租運營成本：人工、廣告、營銷活動商管物管費用退出機制建筑上充分考慮空間的靈活應用。宴會中心、攝影基地退出機制雅居樂1、經營周期為10年，年均ROI為38%,IRR值20%,預計第四年進入正常經營期年凈利潤率23%1、經營周期為10年，年均ROI為29%,IRR值18%,預計第四年進入正常經營期期年凈利潤率15%1門票收入082兒童攝影門票收入03網紅攝影門票收入4愛情博物館門銷售收入增變動成本：固定成本：稅前營業(yè)利所得稅：稅后總凈利|凈利潤率招商運營策略經濟測算資金流動周期變化(單位：元)比例111117223增長比例4所得稅：0凈利潤率收支分類資金流動周期變化(單位：元)入2入3動雅居樂招商運營策略經濟測算概述情書投資測算表面積建安成本設備成本總計28元/平米/月占合