基于供求定理對地產(chǎn)景觀施工成本影響因素的研究

引言：我國內地的地產(chǎn)景觀伴隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，自1998年首先從珠三角地區(qū)興起，進入21世紀后，逐步在全國范圍內發(fā)展起來。地產(chǎn)景觀在這二十多年的發(fā)展中，大致經(jīng)歷了起步期、爆發(fā)期、平穩(wěn)期三個階段。自2015年地產(chǎn)景觀施工進入了平穩(wěn)期，施工涉及的各種專項費用、人工價格、材料的價格相對透明，但隨著2020年新冠疫情在全球范圍的爆發(fā)，造成原材料供應鏈的緊缺加劇，致使相關材料及人工較疫情發(fā)生前有較大幅度的上升，作者基于管理經(jīng)濟學供求關系的理論，從材料價格、人工費價格等方面，分析了地產(chǎn)項目景觀施工成本上升的主要原因，并給出相關的建議策略。1.地產(chǎn)景觀施工成本計價依據(jù)二十多年的地產(chǎn)景觀業(yè)發(fā)展，其施工成本的計算、核算也經(jīng)歷了從無到有、從模糊到清晰；行業(yè)從不規(guī)范到規(guī)范，最后形成相對穩(wěn)定的市場態(tài)勢。景觀成本隨著景觀涵蓋內容不斷豐富與擴充，從單純植物(喬、灌、地被、草坪、花卉)+水景+地形擴展到土石方工程、各類鋪裝、燈光、水景、健身科技產(chǎn)品等，各種景觀材料與專項成本也從不透明、利潤率高逐漸發(fā)展到市場相對透明、利潤率低的理性回歸。當前，我國工程行業(yè)工程成本計價模式是：定額計價和工程量清單計價，其中定額計價是我國原先學習蘇聯(lián)計劃經(jīng)濟而形成的，定額直接費采用套取國家或地方的預算定額求的，在以定額直接費為基礎乘以費用定額的相應費率再加上材料差價等，最終確定工程的造價。地產(chǎn)景觀工程屬于建筑行業(yè)，因而造價取費計算也遵循上述兩個規(guī)范。1.1地產(chǎn)項目景觀成本的費用組成結構1.1.1定額計價模式的造價計算依據(jù)目前我國現(xiàn)行的《建筑安裝工程費用項目組成》(建標{2013}44號文)，按費用構成要素組成劃分為人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費、利潤、規(guī)費和稅金。地產(chǎn)項目景觀成本費用計算公式如下：項目工程造價=(人工費+材料費+施工機具費)×(1+企業(yè)管理費費率)×(1+利潤率)+規(guī)費+稅金其中：人工費、材料費、施工機具費之和為工程直接費，作為企業(yè)管理費、利潤和稅金的取費基數(shù)，工程直接費是隨市場變動而變化的部分；企業(yè)管理費、利潤率、規(guī)費與稅金都有明確的取費費率，且規(guī)費和稅金不得作為競爭性費用。因此，影響項目工程造價變動的部分即為工程直接費。1.1.2工程量清單計價模式的造價計算依據(jù)《建設工程工程量清單計價規(guī)范》(GB50500-2013)，單位工程造價=分部分項工程費+措施項目費+其他項目費+規(guī)費+稅金，其中分部分項工程費=分部分項工程量×綜合單價；措施項目費=措施項目工程量×綜合單價；其他項目費包括：暫列金額、計日工、總承包服務費、暫估價，是幾項列在預算表中的項目固定金額。綜合單價是以人工費、材料費、施工機具費三項之和為基數(shù)，再加上企業(yè)管理費、利潤以及一定范圍的風險費用。規(guī)費和稅金按照政策要求，不得作為競爭性費用。從公式中看出，分部分項工程量是業(yè)主方提供的，數(shù)據(jù)是固定。影響項目工程造價變動的內容為人工費、材料費、施工機具費之和。1.1.3兩種計費模式下隨市場變動的要素從1.1.1和1.1.2分析，不難看出兩種造價計算方式中，計費基數(shù)主要是人工費、材料費與施工機具費，其他都是依據(jù)三者之和來分別按規(guī)定的計費費率取費，因此，地產(chǎn)景觀工程造價費用跟隨市場價格變化的最主要是人工費、材料費、施工機具費三項(雕塑等藝術品費用因創(chuàng)意等因素，一般列為專項費用，單獨核算，且藝術品也受材料價格的影響)。1.2影響人工費、材料費與施工機具費的市場環(huán)境因素按照1.1項分析，影響地產(chǎn)景觀施工成本的關鍵因素主要是人工費、材料費、施工機具費，三者的變化引起取費基數(shù)變化，進而影響地產(chǎn)景觀施工造價的變化。1.2.1人工費含義及計算人工費，指列入概算定額的直接從事建筑安裝(景觀)工程施工的生產(chǎn)工人和附屬輔助生產(chǎn)單位的工人開支的各項費用，包含基本工資、輔助工資、工資性質津貼、交通補助和勞動保護費，以及養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險。人工費計算公式為：人工費=∑(工日消耗量×日工資單價)。1.2.2材料費含義及計算材料費單價包括材料原價(或供應價格)、運雜費、運輸損耗費、保管費、采購及保管費。包括:采購費、倉儲費、工地保管費、倉儲損耗。其計算公式為：材料基價=[(供應價格+運雜費)×(1+運輸損耗率[1])]×(1+采購保險費率)。1.2.3施工機具費含義及計算施工機具費是指使用施工機械、機具作業(yè)所發(fā)生的使用費及機械安拆費和場外運費。計算公式：施工機具費=施工機械臺班消耗量×機械臺班單價，臺班單價包含臺班折舊費、大修費、經(jīng)常修理費、安拆、燃料費及臺辦人工費。2.供求定理的含義供求定理是指商品需求與供給量的變化會使商品的市場價格發(fā)生變化。當需求變化率大于供給量變化率時，價格上升；當需求變化率小于供給量變化率時，價格下降。需求的變動方向與市場價格變動方向與市場價格變動方向相同；供給量的變動方向與市場價格方向相反。圖1需求量的變化價格變化引起的需求數(shù)量變化需求曲線上點的移動圖2供給量的變化價格變化引起的供給數(shù)量變化供給曲線上點的移動2.1供求定理對地產(chǎn)項目景觀施工成本的影響2.1.1影響地產(chǎn)景觀施工人工費價格浮動的主要因素（1）較長期以來形成的結構性勞動力短缺。景觀施工行業(yè)在我國起步較晚，雇傭工人多為短期工多、長期工少；中老年工人多、青年工人少；工人工資較低，久而久之，愿意從事景觀施工的人少，青壯年則更少，這就造成人工費的價格浮動。（2）季節(jié)性施工因素。地產(chǎn)景觀施工由于地產(chǎn)項目開盤時間需求以及主要材料—苗木施工有季節(jié)性因素影響，有時反季節(jié)施工，造成市場短期用工數(shù)量急劇增加，人工費自然隨需求增多而增加；但到了地產(chǎn)施工間歇期，人工費價格又有所下降，人工流動性較大。（3）施工周期短的因素。由于多數(shù)地產(chǎn)景觀工程施工周期較短，一般多為三至六個月施工周期，超過一年的很少(除非非施工因素導致的停工)，工人工作的延續(xù)性、穩(wěn)定性受到影響，因而造成人工費費用高，造成價格浮動大。（4）跨地域用工、人員流動成本因素。由于地產(chǎn)景觀施工中普通工多、技術工少，本土化用工難以解決，需要跨地區(qū)用工，這也直接影響了人工費的較大浮動。（5）新冠疫情因素的影響。因新冠疫情的影響人員跨地域流動、施工間斷不連續(xù)以及為疫情防護等因素，增加了施工企業(yè)用人的成本。（6）勞動力政策的影響。隨著社會法制的健全與國家一系列完善勞動者、農(nóng)民工保障與福利政策的出臺，用工企業(yè)需要為施工工人繳納較為完善的社保及商業(yè)保險，因此，其用工成本也面臨不斷抬升的壓力。（7）社會平均工資水平因素影響。社會平均工資水平取決于國家經(jīng)濟發(fā)展水平。歸功于我國改革開放以來經(jīng)濟迅速增長，社會平均工資也有大幅增長，各地方的最低工資標準不斷增加，從而導致人工費價格有一定程度的提高。2.1.2影響地產(chǎn)景觀施工材料費價格浮動的主要因素（1）市場的需求因素具體表現(xiàn)在某地區(qū)或某個城市在同一段時間內景觀工程集中開工、施工的數(shù)量多少，決定了景觀施工材料需求量的供需關系，也進而影響材料費價格的浮動。（2）政府出臺的相關政策因素影響。如2021年年初的政府出臺的“退林還耕”政策--《關于堅決制止耕地“非農(nóng)化”行為的通知》，明確提出：嚴禁違規(guī)占用耕地綠化造林、嚴禁超標準建設綠色通道、嚴禁違規(guī)占用耕地挖湖造景。相關一些地方強行收回苗圃用地，短期造成苗木供應量猛增，供應量過大，造成市場價格下降。（3）跨地區(qū)、跨境供應鏈因素。一些地產(chǎn)景觀施工材料如木材、石材、苗木等材料跨地區(qū)運輸、個別景觀工程則跨境運輸(用到進口石材、金屬材料)，供應鏈跨地區(qū)、跨境運輸，運輸成本高低，一定程度影響地產(chǎn)景觀材料的價格的浮動。（4）市場競爭的因素。市場競爭性產(chǎn)品多，如對特定的某種石材需求、主力苗木需求量、某一個品種的苗木的需求量大小，也直接影響其材料費價格的變動。（5）技術水平提高因素。技術水平提高，助力生產(chǎn)力提高，影響一些科技含量的材料、產(chǎn)品價格下降。比如景觀燈具，目前市場上的景觀燈具產(chǎn)品種類豐富多樣、功能強大，價格比以前有所下降。（6）新冠疫情的因素。新冠疫情在全世界陸續(xù)蔓延，直接影響了地產(chǎn)景觀材料、產(chǎn)品供應鏈的跨地區(qū)、跨境流通，材料供貨周期長，成本增加，同時又增加了防護和消殺成本。2.1.3影響地產(chǎn)景觀施工機具費價格變動的因素（1）市場的需求因素。具體表現(xiàn)在某地區(qū)或城市在一段時間內地產(chǎn)景觀工程開工數(shù)量、施工的數(shù)量以及市場上租賃機械等供給量。（2）燃油價格及機械更新的因素對于機具使用費臺班有或多或少的影響，造成價格浮動。（3）其他基建項目和建筑業(yè)施工同期或檔期開工數(shù)量多少，對地產(chǎn)景觀施工機具費價格變動起到間接的影響。相對于人工費和材料費，景觀施工機具使用費在近些年的市場環(huán)境中，臺班價格浮動還算不大，進而對施工成本影響也不算大。2.2管理經(jīng)濟學中供求定理理論的一般性原理市場價格對經(jīng)濟的調節(jié)作用主要體現(xiàn)在三方面：（1）價格傳遞信息；傳遞資源的稀缺情況(物以稀為貴)；（2）價格調整生產(chǎn)和消費活動；（3）價格實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。2.3基于供求定理理論對影響地產(chǎn)景觀造價的關鍵要素控制的策略正如上文2.1和2.2章節(jié)分析，受市場各種因素及政策環(huán)境影響，對地產(chǎn)景觀施工成本影響最為關鍵的三方面：人工費、材料費和施工機具使用費。對于施工單位來說，控制項目景觀施工成本，要重點管控好以上三方面內容，從管理經(jīng)濟學角度來看，也尤為重要。針對以上痛點，我認為可從如下幾方面策略進行管控：2.3.1投標階段考慮市場的供求情況圖3供給不變，需求變動對均衡價格的影響對一個地產(chǎn)景觀項目，施工單位應在投標期間應將項目的位置、所處市場環(huán)境以及業(yè)主方、圖紙需求徹徹底底弄清楚。按圖紙做好核算、計算，結合工期，準確得列出人工資源需求、材料需求量以及施工機械機具需求，同時按照相關造價法律和規(guī)范做好投標估算價。項目經(jīng)理按采購及市場部門對所需的人工、材料、施工機械分別進行市場調研，多方面對比，摸清楚當前人工資源市場需求和供應情況；對材料資源的供應場地、廠家以及影響供應鏈的政策環(huán)境進行評估預測，對一些供應鏈較長或供應周期長的重要材料物資與機具，可以與供貨商(租賃商)簽訂期貨合同，提早鎖定重要材料價格。2.3.2進場及施工階段的施工供應策略一旦中標后，盡快與業(yè)主方簽訂施工合同，確定施工進場時間，提早招募已經(jīng)做好市場調研的工種工人、按施工計劃和工序有組織進場。對需求材料根據(jù)施工進度計劃、運輸距離和場地空間情況，做好進貨組織計劃，對于材料最好選擇采購費和儲存費之和最低的方案。對施工機械機具提早簽訂好租賃合同，確定臺班價格和服務周期，把臺班司機納入施工隊伍一同管理考核。2.3.3施工完畢及后期養(yǎng)護的策略由于地產(chǎn)景觀施工與其他建筑、市政類工程不同，水景設施需要試運行、苗木需要養(yǎng)護一個周期(北方地區(qū)一般為一年)，因而需要在投標階段就精算好設施運營短期工人成本費用、長期苗木養(yǎng)護期的人工成本費用、物料費用、納入投標價格中。在施工收尾、進入養(yǎng)護期間，精確做好用工量安排與養(yǎng)護物資高效利用，提高工人效率，從而節(jié)約成本。除了以上三個階段的管控措施，對施工單位來說，針對人工、材料應結合公司的經(jīng)營，中標情況、密切把握市場信息，建立較為長期的應對策略措施，比如對一些關鍵工種、技術工種，可以考慮簽訂長期雇傭合同，根據(jù)國家政策給予穩(wěn)定的薪資福利；對施工需求的普通用工建議與人口輸出大省的勞務公司簽訂長期、穩(wěn)定合同，避免因短期用工荒影響施工成本；對工程