豪宅產(chǎn)品配置研究教材

【前言】關(guān)鍵詞：豪宅、標(biāo)準(zhǔn)配置、彌補(bǔ)劣勢(shì)配置、提升附加值配置出發(fā)點(diǎn)：通過(guò)對(duì)深圳及國(guó)內(nèi)豪宅產(chǎn)品的配置現(xiàn)狀及開(kāi)展趨勢(shì)進(jìn)行大量的研究分析，總結(jié)其共性和差異性，并以此對(duì)兆豐龍華工程的配置的設(shè)置及前期規(guī)劃設(shè)計(jì)提供有力的借鑒【內(nèi)容】第一章：何謂豪宅？豪宅定義、分類、特點(diǎn)、客戶根本價(jià)值取向第二章：豪宅產(chǎn)品的配置豪宅產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)配置豪宅產(chǎn)品彌補(bǔ)自身劣勢(shì)的配置借鑒豪宅產(chǎn)品提升自身附加值的配置借鑒第一章：何謂豪宅？豪宅定義

豪宅應(yīng)該是指比高檔住宅在質(zhì)量、檔次、規(guī)模和售價(jià)等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現(xiàn)在其對(duì)資源的占有率方面。而不同類型的住宅所占有的資源類型可能完全不同，所謂豪宅僅是統(tǒng)稱。豪宅認(rèn)識(shí)誤區(qū)別墅

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豪宅

大面積

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豪宅

高層

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豪宅

豪宅特點(diǎn)一、稀缺資源真正的豪宅是基于對(duì)某種不可復(fù)制稀缺資源的擁有，并用知識(shí)和智慧對(duì)這種資源作完美的闡釋和表現(xiàn)。這種資源可以是自然資源，比方自然的海景、湖景、河景、山景、森林等資源，如圣莫里斯、觀瀾高爾夫等可以是一種不可替代的人文資源，如長(zhǎng)城腳下的公社等也可以是二者的結(jié)合，比方杭州西湖周圍的別墅、南京玄武湖和莫愁湖畔的豪宅豪宅特點(diǎn)二、隱性價(jià)值真正的豪宅不以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為目的，而是通過(guò)和諧，個(gè)性和創(chuàng)新等要素從隱性的角度構(gòu)造產(chǎn)品的精神內(nèi)核和價(jià)值。當(dāng)有形的產(chǎn)品材料和精神價(jià)值、產(chǎn)品形象和品牌融為一體，我把它稱作整體感。凝煉二十一世紀(jì)國(guó)際化生活版圖真正的豪宅需要在財(cái)富、審美意趣和個(gè)性表達(dá)上同樣處于高水準(zhǔn)的人群參加。正如真正的優(yōu)雅是個(gè)性的表達(dá)，而迥然不同于擺闊和賣弄一樣，真正的豪宅也不同于對(duì)事物的統(tǒng)治，而是一種體驗(yàn)。三、客戶考驗(yàn)審美水準(zhǔn)真正的豪宅可以有些超出常規(guī)，但卻并非通過(guò)簡(jiǎn)單地占有就得到滿足，更是與平庸的事物格格不入。其次，豪宅更強(qiáng)調(diào)“宅〞的概念，即豪宅應(yīng)該是精神的棲息地、生活的港灣，它提供給主人一種奢侈而自由的生活方式。豪宅特點(diǎn)豪宅不是一次性產(chǎn)品，而是表達(dá)著增大使用價(jià)值和可修復(fù)的理念。消耗、甚至破壞，是已經(jīng)被時(shí)代拋棄的落后奢侈方式，而真正的豪宅提供保護(hù)和改善的可能性。豪宅的產(chǎn)品僅僅是物質(zhì)上的準(zhǔn)備，而效勞才真正表達(dá)了奢華生活的內(nèi)涵。豪宅產(chǎn)品不僅需要在技術(shù)上超過(guò)他人，也有必要提供與產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格匹配的效勞。而面對(duì)豪宅產(chǎn)品個(gè)性化的客戶，更要求高度吻合其個(gè)性化需要的效勞和產(chǎn)品。四、效勞詮釋高尚生活豪宅特點(diǎn)豪宅分類地段比價(jià)資源容積率IIIIIIIVIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVI與城市中心的位置關(guān)系與區(qū)域市場(chǎng)主流產(chǎn)品比價(jià)工程自身的容積率產(chǎn)品對(duì)山、林、湖、海的擁有度十七英里、觀瀾高爾夫IIV：由低到高圣莫里斯、星河丹堤中信紅樹(shù)灣、熙園遠(yuǎn)郊豪宅近郊豪宅城市豪宅豪宅分類第一類：城市豪宅〔受資源、容積率的影響，檔次差異較大〕1、擁有一定的自然資源，如紅樹(shù)灣、香蜜湖、銀湖。2、距離城市中心最近，擁有完善的交通、生活、休閑配套。3、產(chǎn)品容積率相對(duì)高，建筑形態(tài)一般以高層為主，多層、TH、獨(dú)棟別墅相對(duì)較少。4、相對(duì)主流產(chǎn)品擁有很高的溢價(jià)，多作為第一居所豪宅分類豪宅分類第二類：近郊豪宅〔經(jīng)濟(jì)型豪宅〕1、擁有較豐富的自然資源，如銀湖山等2、距離城市中心較近，約10-20KM，享有一定的市政配套3、產(chǎn)品容積率相對(duì)較高，產(chǎn)品鏈豐富。4、相對(duì)主流產(chǎn)品擁有較高的溢價(jià)，多作為第一居所豪宅分類豪宅分類第三類：遠(yuǎn)郊豪宅〔頂級(jí)豪宅〕1、擁有豐富的自然資源，如山、海、湖、林等2、距離城市中心遠(yuǎn)，市政配套等嚴(yán)重缺乏3、產(chǎn)品容積率低，根本以TH、疊院、獨(dú)棟別墅為主4、相對(duì)主流產(chǎn)品擁有極高的溢價(jià)，多作為第二居所豪宅客戶的根本的價(jià)值取向環(huán)境風(fēng)水價(jià)值取向安全服務(wù)尊榮生活私密根本價(jià)值取向第二章：豪宅的產(chǎn)品配置北地塊南地塊兆豐龍華工程根本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)區(qū)位：梅林關(guān)片區(qū)，距離福田中心區(qū)7KM北地塊占地：11.3萬(wàn)㎡容積率：2.0北地塊建面：22.6萬(wàn)㎡資源：水景、山景配套：交通便捷，但生活配套缺乏兆豐龍華工程開(kāi)展方向：景觀資源+產(chǎn)品型豪宅〔經(jīng)濟(jì)型豪宅〕豪宅工程配置研究說(shuō)明研究對(duì)象：研究方向：經(jīng)濟(jì)型豪宅標(biāo)準(zhǔn)配置彌補(bǔ)劣勢(shì)配置提升附加值配置選取樣本：圣莫麗斯、星河丹堤、萬(wàn)科第五園、振業(yè)城參考樣本：香港及內(nèi)地豪宅工程經(jīng)濟(jì)型豪宅產(chǎn)品配置借鑒樣本一、圣莫麗斯[工程根底數(shù)據(jù)]寶安區(qū)二線擴(kuò)展區(qū)內(nèi),塘朗山旁(龍華街道玉龍路西側(cè))華來(lái)利實(shí)業(yè)占地面積：276164.72建筑面積：331398容積率：1.2TOWNHOUSE和疊拼洋房[整體配套]雙會(huì)所、中餐、水療、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、商業(yè)步行街、幼兒園、社區(qū)康復(fù)中心、登山道等A1區(qū)A2區(qū)B區(qū)

山景高爾夫臺(tái)地島居[配套分布]會(huì)所一會(huì)所二圣莫麗斯的配套設(shè)置主要是針對(duì)工程資源的合理利用，強(qiáng)調(diào)資源多樣性下客戶的參與性。增加工程賣點(diǎn)的配套：高爾夫練習(xí)場(chǎng)登山道針對(duì)工程地塊狹長(zhǎng)及周邊配套較少的特點(diǎn)，工程設(shè)置了雙會(huì)所躲避配套劣勢(shì)。躲避工程劣勢(shì)的配套：雙會(huì)所樣本一、圣莫麗斯[登山道]設(shè)置登山道是近年來(lái)豪宅工程的一種趨勢(shì)，是豪宅客戶需求中對(duì)于親地生活的一種完美表達(dá)，節(jié)假日家人登高望遠(yuǎn)也符合中國(guó)人的傳統(tǒng)習(xí)俗。樣本一、圣莫麗斯[高爾夫練習(xí)場(chǎng)]6000㎡[會(huì)所一]5100㎡這并不只是滿足富人們的運(yùn)動(dòng)需要，更主要的是為富人們提供一個(gè)符合他們身份的社交環(huán)境

壁球室紅酒房雪茄房小型會(huì)議室[會(huì)所二]4000㎡恒溫泳池健身房五星級(jí)客房會(huì)所一會(huì)所二樣本一、圣莫麗斯樣本一、圣莫麗斯[其他根本配置]環(huán)湖徑噴泉親水休閑廣場(chǎng)疊水私家庭院/退臺(tái)露臺(tái)樣本一、圣莫麗斯[其他根本配置]星級(jí)物管盡端路私家庭院/露臺(tái)豪華大堂豪華入口樣本二、星河丹堤[工程根底數(shù)據(jù)]

占地面積：200000㎡

建筑面積：360580㎡

容積率：1.8

層高：a、c區(qū)3層，e區(qū)30、33層

建筑總高度：100米

總戶數(shù)：約435套[整體配套]會(huì)所：美容美發(fā)、家政、棋牌室、會(huì)議室、自助銀行、西餐廳、臺(tái)球室、健身房、乒乓球室、音樂(lè)教室、多功能廳室外：沙灘排球、恒溫泳池、SPA房、登山徑售樓處：紅酒吧、雪茄吧B區(qū)F區(qū)D區(qū)E區(qū)A區(qū)C區(qū)高層區(qū)[配套分布]銀湖山9萬(wàn)㎡天然湖泊231星河丹堤會(huì)所等主要配套設(shè)施集中在入口處，包括了5000㎡的3層會(huì)所和售樓處〔1，2〕，工程登山徑方案設(shè)計(jì)在F區(qū)，在3號(hào)位置有特色的沙灘排球場(chǎng)。[增加工程賣點(diǎn)配套]登山徑、沙灘排球場(chǎng)、室外SPA“星河?丹堤〞共分為a、b、c、d、e、f六個(gè)區(qū)，a區(qū)和c區(qū)為雙拼和連排別墅，e區(qū)與b區(qū)為高層，d區(qū)與f區(qū)均為連排別墅。樣本二、星河丹堤[室外配套][恒溫泳池][網(wǎng)球場(chǎng)][沙灘排球場(chǎng)][SPA][登山徑]樣本二、星河丹堤[售樓處及會(huì)所]5000㎡會(huì)所：美容美發(fā)、家政、棋牌室、會(huì)議室、自助銀行、西餐廳、臺(tái)球室、健身房、乒乓球室、音樂(lè)教室、多功能廳售樓處：紅酒吧、雪茄吧〔工程西餐廳檔次定位為雨花〕樣本二、星河丹堤[星河物管][休閑道]樣本二、星河丹堤樣本二、星河丹堤[其他根本配置]私家庭院盡端路豪華入口私家泳池噴泉私家庭院休閑廣場(chǎng)樣本三、萬(wàn)科第五園[工程根底數(shù)據(jù)][整體配套]位置：坂田雅園路南側(cè)總占地面積：220000㎡總建筑面積：250000㎡容積率：1.1室外泳池、社康中心、乒乓球、健身房、茶館、五園書(shū)院、幼兒園等二期一期三期[工程配套分布]1①五園書(shū)院檔案：名稱：五園書(shū)院面積：1411平方米主題定位：深圳及全國(guó)第一家情景式社區(qū)圖書(shū)館主題語(yǔ)：博大精深，流連忘返功能定位：第五園銷售大廳、第五園會(huì)所與圖書(shū)館三合一樣本三、萬(wàn)科第五園萬(wàn)科物管樣本三、萬(wàn)科第五園[其他配置]個(gè)性化入口濕地私家庭院休閑道休閑廣場(chǎng)流水盡端路林蔭小道老房子樣本四、振業(yè)城[工程根底數(shù)據(jù)][整體配套]用地面積：416765、9m2

總建筑面積：541796m2

計(jì)容積率建筑面積：541796m2

住宅建筑面積：498356m2

小學(xué)校建筑面積：13000m2

幼兒園建筑面積：7200m2

容積率：1.30三個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、三個(gè)羽毛球場(chǎng)、門球場(chǎng)、小學(xué)校運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地開(kāi)放〔以供上學(xué)時(shí)段外的住戶使用〕、小學(xué)、三所幼兒園、三大會(huì)所振業(yè)物管工程大量采用了高科技、環(huán)保等技術(shù)，啟動(dòng)節(jié)能住宅建設(shè)，運(yùn)用“結(jié)合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化節(jié)能設(shè)計(jì)〞、“生態(tài)人工濕地，湖水自凈系統(tǒng)〞、“大規(guī)模太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)〞、“天然雨水收集系統(tǒng)接入人工湖〞等措施，使小區(qū)比普通住宅節(jié)能高達(dá)50%。樣本四、振業(yè)城[科技化配置]樣本四、振業(yè)城[其他根本配置]個(gè)性化入口噴泉私家庭院休閑道休閑廣場(chǎng)流水盡端路休閑道圣莫麗斯VS星河丹堤VS

萬(wàn)科第五園VS

振業(yè)城產(chǎn)品配置共性休閑道、盡端路、流水〔噴泉〕、私家庭院、豪華入口/會(huì)所、休閑廣場(chǎng)、物管產(chǎn)品配置差異性

品味休閑：紅酒吧、雪茄吧、書(shū)院等休閑類：運(yùn)動(dòng)休閑：高爾夫練習(xí)場(chǎng)、壁球、沙灘排球場(chǎng)等生活休閑：高檔餐飲、精品等科技運(yùn)用：科技節(jié)能、科技智能化等生活必需：學(xué)校、幼兒園等外部干擾：防噪等高尚生活元素經(jīng)濟(jì)型豪宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)配置豪宅產(chǎn)品的配置取決于豪宅客戶的價(jià)值取向豪宅客戶的根本的價(jià)值取向回憶環(huán)境風(fēng)水價(jià)值取向安全服務(wù)尊榮生活私密性根本價(jià)值取向根本價(jià)值取向VS產(chǎn)品配置共性環(huán)境風(fēng)水尊榮私密效勞平安私享或感受山為靈水為財(cái)身份/表達(dá)自我價(jià)值靜謐和安逸詮釋高尚生活/人性化人生根本需要根本價(jià)值取向休閑廣場(chǎng)休閑道私家庭院流水/噴泉豪華入口/會(huì)所盡端路品牌物管物管科技的運(yùn)用產(chǎn)品配置共性經(jīng)濟(jì)型豪宅的標(biāo)準(zhǔn)配置需滿足客戶的根本價(jià)值取向產(chǎn)品配置共性客戶根本價(jià)值取向產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)配置環(huán)境之憾振業(yè)城缺乏以休閑廣場(chǎng)為核心的綠化軸線，顯得非常分散；雖棟距寬，但硬地過(guò)多，假設(shè)多種植一些草皮綠化就更加理想振業(yè)城私家道的設(shè)置雖然同局部景觀能有機(jī)結(jié)合，但線條過(guò)于單一，檔次低，且路燈設(shè)置在中間，動(dòng)線會(huì)存在一定障礙。星河丹堤、圣莫麗斯環(huán)湖木質(zhì)棧道值得借鑒圣莫麗斯擁有天然的景觀資源，規(guī)劃方面卻不能實(shí)現(xiàn)對(duì)資源占有的均好性；而疊院的設(shè)計(jì)方面中間單位露臺(tái)退臺(tái)缺乏，私家空中庭院味道缺乏，東方花園的產(chǎn)品設(shè)置值得借鑒尊榮之憾圣莫麗斯的豪、星河丹堤的大氣、第五園的傳承，社區(qū)入口的形象表達(dá)的工程的個(gè)性，振業(yè)城、中央悅城的社區(qū)入口和周邊的主流產(chǎn)品差異不大。萬(wàn)科第五園的泛會(huì)所以及乒乓球等運(yùn)動(dòng)設(shè)施與日益提升的產(chǎn)品檔次明顯不符，同時(shí)也制約了本身的價(jià)值提升，值得警醒。效勞之憾對(duì)于物管而言，振業(yè)物業(yè)雖然通過(guò)了iso9000認(rèn)證，管理過(guò)眾多物業(yè)、管理的品種也多樣化等，但是人性化管理、標(biāo)準(zhǔn)化工作模式、精細(xì)化的工作安排都還有差距，在物管行業(yè)無(wú)論是品牌認(rèn)知度還是美譽(yù)度方面，只能是二類物管，星河丹堤、中央悅城也屬于此類，這些會(huì)在一定程度拉低物業(yè)檔次，中海為香蜜湖一號(hào)專門成立了中海物業(yè)精英團(tuán)隊(duì)——中海深藍(lán)，值得反思萬(wàn)科第五園與振業(yè)城在可視對(duì)講方面的考慮同樣值得借鑒經(jīng)濟(jì)型豪宅彌補(bǔ)劣勢(shì)的產(chǎn)品配置圣莫麗斯借鑒劣勢(shì)：周邊資源配套嚴(yán)重缺乏對(duì)策：雙會(huì)所以及正在洽談的依頓公學(xué)效果：變劣勢(shì)為賣點(diǎn)，增加工程的高尚元素，提升競(jìng)爭(zhēng)力金地香蜜山、曦城借鑒劣勢(shì)：北環(huán)、廣深高速的噪音影響對(duì)策：金地香蜜山的會(huì)呼吸的窗、曦城的四重防噪的處理效果：躲避劣勢(shì)振業(yè)城、曦城借鑒劣勢(shì)：周邊市政配套缺失對(duì)策：振業(yè)城的幼兒園、小學(xué)的配置，學(xué)校的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地與社區(qū)的交叉使用效果：躲避劣勢(shì)，提升競(jìng)爭(zhēng)力經(jīng)濟(jì)型豪宅一般都會(huì)面臨市政配套缺乏，外部環(huán)境干擾方面的問(wèn)題，通過(guò)增加配置躲避劣勢(shì)，提升競(jìng)爭(zhēng)力是理想的方向，但每個(gè)工程的劣勢(shì)會(huì)有不同，依題而論經(jīng)濟(jì)型豪宅提升附加值的產(chǎn)品配置提升工程的附加值實(shí)際上就是通過(guò)提升客戶感知的價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)提升工程的附加值的產(chǎn)品配置通常從增加硬件配置和提升軟性配置〔工程市場(chǎng)形象與效勞〕兩方面考慮必須考慮的問(wèn)題：性價(jià)比提升工程附加值的產(chǎn)品配置開(kāi)展方向提升附加值的產(chǎn)品配置硬件配置軟性配置產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)配置產(chǎn)品差異性配置精神內(nèi)涵效勞標(biāo)準(zhǔn)化配置的提升細(xì)節(jié)休閑廣場(chǎng)：注重人性化，注意場(chǎng)景與周邊環(huán)境間的協(xié)調(diào)，可適當(dāng)增加個(gè)性雕塑或珍稀植物標(biāo)準(zhǔn)化配置的提升細(xì)節(jié)休閑道：木質(zhì)棧道、個(gè)性登山道、被植物簇?fù)淼牧质a小道，注意沿線的場(chǎng)景布置，防止形成單調(diào)的線條，曲徑通幽，增強(qiáng)動(dòng)感標(biāo)準(zhǔn)化配置的提升細(xì)節(jié)私家庭院：門拱、花池、曲徑、草皮、綠籬，庭院雖小，防止形成標(biāo)準(zhǔn)化，單一化，增強(qiáng)立體感，使空間更為生動(dòng)，富立體感標(biāo)準(zhǔn)化配置