某花園項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議方案

業(yè)祥花園工程產(chǎn)品規(guī)劃建議2024年8月29日謹(jǐn)呈：湖北業(yè)祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)案戶型分析PART1項(xiàng)目本體分析PART2產(chǎn)品規(guī)劃建議PART3目錄競(jìng)案戶型分析

PART1潛江房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2024年上半年，潛江銷量前十樓盤共銷售1641套，銷售面積191269㎡，套均面積116㎡。潛江房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2024年1月1日至6月30日，潛江市轄區(qū)網(wǎng)簽面積339295.01㎡。其中潛江城區(qū)住宅成交2519套，成交面積297029.45㎡，成交均價(jià)為3364.37元/㎡，套均面積117平米。2024年上半年潛江城區(qū)五大區(qū)域銷售套數(shù)占比圖如下，可以看出城東占比為25%,銷售套數(shù)為584套，城西占比23%，銷售套數(shù)為527套。城南緊隨其后，占比20%，銷售套數(shù)474套。城北占比與中心城區(qū)占比根本相同。天賜·君天下地理位置廣華江漢大道8號(hào)開發(fā)商湖北博畯置業(yè)有限公司占地面積36000平米容積率3.36建筑面積13000平米戶數(shù)1052停車位606綠化率31%裝修狀況毛坯銷售均價(jià)3250/㎡在售戶型81-150㎡，二至四房天賜·君天下——119—122㎡戶型熱銷B戶型-3*2*2-118.5㎡B1戶型-3*2*2-119.4㎡I戶型-3*2*2-122.73㎡A戶型-3*2*2-131.24㎡41戶型-3*2*2-119.7㎡L戶型-4*2*2-149㎡熱銷戶型熱銷戶型光華·1958地理位置廣華五七大道（警苑小區(qū)對(duì)面）開發(fā)商潛江市大吉房地產(chǎn)開發(fā)責(zé)任有限公司占地面積35000平米容積率2.8建筑面積10000平米戶數(shù)723停車位451綠化率35%裝修狀況毛坯銷售均價(jià)3250㎡在售戶型94-130㎡，二至三房C1戶型-3*2*2-115㎡B1戶型-3*2*2-118㎡A/B戶型-3*2*2-119㎡A1戶型-3*2*2-118㎡C/D戶型-3*2*2-90㎡熱銷戶型光華·1958——115—119㎡熱銷小結(jié)1、潛江整體市場(chǎng)成交套均面積117㎡左右，110-120㎡以下的戶型較為暢銷，說明三房為成交主力；2、區(qū)域內(nèi)仍以三房供給為主；3、競(jìng)品均有戶型采用入戶花園或空中花園等創(chuàng)新設(shè)計(jì)。項(xiàng)目本體分析

PART2工程區(qū)位工程位于潛江市廣華二路西側(cè)，屬潛江廣華核心區(qū)域工程位于潛江市廣華，廣華位于潛江以西，面積437.5平方公里，總?cè)丝?8萬人，是潛江市的重要財(cái)源基地和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。本工程位于潛江廣華核心區(qū)域內(nèi)，東臨廣華二路。工程四至工程?hào)|臨廣華二路，西距廣華大道，北至五七大道，南邊可達(dá)廣南一路工程位于廣華核心區(qū)，周邊交通十分便利。距離主干道五七大道及光華大道均在1000m范圍內(nèi)，距離漢宜高速在10公里范圍內(nèi)。距離潛江市主城區(qū)大約20公里。工程配套工程位于潛江市廣華二路西側(cè)，距離廣華大道和五七大道均在1公里內(nèi)教育：廣華幼兒園、廣華實(shí)驗(yàn)小學(xué)、光華中學(xué)醫(yī)療：江漢油田總醫(yī)院菜市場(chǎng)：集貿(mào)市場(chǎng)公園：植物園體育：江鉆體育俱樂部、江漢油田文體廣場(chǎng)商業(yè)：光華商圈周邊商業(yè)，廣華商業(yè)城、嘉寧廣場(chǎng)、廣華商場(chǎng)金融：工行、農(nóng)行、建行、中行、郵儲(chǔ)銀行交通：廣華客運(yùn)中心、廣華油田交通車總站文化：油田圖書館酒店：淺水灣假日酒店、內(nèi)部資源地塊方正平整，利于規(guī)劃初步預(yù)估，規(guī)劃紅線內(nèi)，地塊東西長(zhǎng)約190m，南北寬約17m，內(nèi)部整體方正平整。利于內(nèi)部主體結(jié)構(gòu)布局和園林景觀打造。工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱指標(biāo)項(xiàng)目總用地面積62840.18㎡規(guī)劃建設(shè)用地面積34409.94㎡總建筑面積125813.62㎡計(jì)容總建筑面積112333.24㎡住宅總面積100012.56㎡商業(yè)總面積11578.55㎡容積率3.265綠地率35.09%停車位400輛工程總建筑面積約11.2萬方，其中住宅約10萬方，商業(yè)約11.6萬方從目前工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，停車位偏少，未來生活品質(zhì)將受影響。工程原規(guī)劃套數(shù)統(tǒng)計(jì)工程原規(guī)劃共計(jì)808套房源，1-6#樓為二梯四戶，7-8#樓為二梯五戶樓棟梯戶編號(hào)戶型面積（㎡）套數(shù)（套）1#2T401A3*2*2128.294601B3*2*2134.36472#2T402A3*2*2132.204802B3*2*2135.91503#2T403A3*2*2128.294603B3*2*2134.26474#2T404A3*2*2136.084604B3*2*2135.51475#2T405A3*2*2132.204805B3*2*2135.91506#2T406A3*2*2136.084606B3*2*2135.5147樓棟梯戶編號(hào)戶型面積（㎡）套數(shù)（套）7#2T507A4*2*2153.612407B3*2*2111.202407C4*2*2150.792407D2*2*295.012407E2*2*295.37248#2T508A4*2*2153.522408B3*2*2136.222408C4*2*2150.702408D2*2*295.032408E2*2*295.3124工程原規(guī)劃戶型配比工程原規(guī)劃以三室二廳二衛(wèi)產(chǎn)品為主，占比76%戶型面積段套數(shù)占比二室二廳二衛(wèi)95-96㎡96套11.88%三室二廳二衛(wèi)128-136㎡608套76.24%四室二廳二衛(wèi)150-154㎡96套11.88%合計(jì)95-154㎡800套100%工程原規(guī)劃建筑均為塔式結(jié)構(gòu)，建筑公攤根本控制在20%以內(nèi)。工程原規(guī)劃方言共計(jì)800套；1-6#樓為二梯四戶，7-8#樓為二梯五戶；工程原規(guī)劃產(chǎn)品以三室二廳二衛(wèi)產(chǎn)品為主，占比76%，以二室二廳二衛(wèi)和四室二廳二衛(wèi)產(chǎn)品作為補(bǔ)充，均占比12%。但每一種戶型面積均偏大，將導(dǎo)致總價(jià)高去化慢?？傮w上看，工程原規(guī)劃產(chǎn)品面積相對(duì)偏大，且面積段過于集中。SWOT分析Strength優(yōu)勢(shì)分析1、配套成熟：項(xiàng)目主編生活配套較為齊全，能滿足日常生活所需，且生活風(fēng)味較為濃厚。2、地塊方正：本案地塊方正平坦，可塑性高，利于整個(gè)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。Weak劣勢(shì)分析1、項(xiàng)目位于潛江廣華江漢油田區(qū)域，距離潛江市區(qū)較遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)人口相對(duì)不足，后期銷售面臨客戶不足的情況2、項(xiàng)目現(xiàn)規(guī)劃產(chǎn)品面積偏大，不符合潛江市場(chǎng)需求，后期銷售可能會(huì)遇到較大抗性。Opportunity機(jī)會(huì)分析1、依托江漢油田，廣華發(fā)展迅猛，成為潛江經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新支點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，激活區(qū)域消費(fèi)能力上升，一定程度上會(huì)刺激房地產(chǎn)是會(huì)場(chǎng)成長(zhǎng)；2、通過對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品規(guī)劃的重新調(diào)整，讓產(chǎn)品符合市場(chǎng)客戶需求，扭轉(zhuǎn)產(chǎn)品劣勢(shì)，規(guī)避后期銷售風(fēng)險(xiǎn)。Threaten威脅分析1、潛江樓市去庫(kù)存壓力依然巨大，且隨著新項(xiàng)目的不斷入市，后期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)進(jìn)一步加?。?、未來樓市政策充滿不確定性，熱銷行情或難以持續(xù)，本案去化速度亦具有不確定性。地塊SWOT分析產(chǎn)品規(guī)劃建議

PART3結(jié)合潛江市場(chǎng)需求及本工程自身?xiàng)l件，建議工程以三房產(chǎn)品為主產(chǎn)品建筑面積配比兩房?jī)蓮d一衛(wèi)80-85㎡5%三房?jī)蓮d一衛(wèi)90-100㎡5%100-110㎡15%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)110-120㎡40%四房?jī)墒覂尚l(wèi)125-135㎡30%135-140㎡5%戶型配比原規(guī)劃采用點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，影響整體采光效果建筑結(jié)構(gòu)原規(guī)劃建筑結(jié)構(gòu)為點(diǎn)式塔樓，樓橫向?qū)挾燃s為33.7m，縱向長(zhǎng)度約為51.9m，建筑整體采用點(diǎn)式布局。根據(jù)本工程地塊特征，建議本工程采用寬板式結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃紅線內(nèi)，工程地塊東西長(zhǎng)約190米，南北寬約為170米，寬采用寬板結(jié)構(gòu)，樓棟單體東西長(zhǎng)約37米，南北寬約20米，那么東西向樓間距可做到約40m，南北向最小樓間距可做到50m約18m約37m約40m約50m建筑結(jié)構(gòu)建議采用寬板式結(jié)構(gòu)：兩梯四戶，大面寬淺進(jìn)深住宅，邊戶及中間較戶通風(fēng)采光效果均好。戶型結(jié)構(gòu)戶型內(nèi)部空間尺寸建議面積區(qū)間起居室㎡主臥次臥1次臥2書房餐廳主衛(wèi)次衛(wèi)廚房面積㎡面寬m面積㎡面寬m面積㎡面寬m面積m2面積m2面積㎡面積㎡面積㎡面積㎡緊湊兩居80-90㎡≥15≥3.6≥12≥3.6≥9≥2.7————≥6≥5——≥6舒適兩居90-100㎡≥15≥4.0≥12≥3.6≥10≥3.3————≥8≥5≥4≥8三居100-125㎡≥20≥4.2≥15≥3.9≥12≥3.3≥10可設(shè)計(jì)成書房≥8≥6≥4.5≥8四居130—135㎡≥25≥4.5≥18≥3.9≥15≥3.6≥13≥9.5≥12≥7.5≥4.5≥10戶型結(jié)構(gòu)戶型設(shè)計(jì)建議創(chuàng)新方式特征描述項(xiàng)目限制條件建議步入式凸窗可增加市內(nèi)使用空間，同時(shí)可改造成陽(yáng)臺(tái)使用增加少量的建筑成本緊湊戶型可采用飄窗增加了室內(nèi)可使用空間和觀景面——大規(guī)模采用陽(yáng)臺(tái)居家必備空間增加容積率兩房景觀陽(yáng)臺(tái)，三房以上至少雙陽(yáng)臺(tái)空中花園提升室內(nèi)綠化，增加使用空間，多功能用途增加容積率兩房和三房均可使用入戶花園提供入戶緩沖，引入室外空間，提高舒適度會(huì)增加進(jìn)深，影響建筑排布較多采用退臺(tái)增加情趣和觀景需要錯(cuò)層設(shè)計(jì)，影響外立面造型頂層采用舒適主臥設(shè)置步入式衣帽間，極大增加主臥舒適度會(huì)占用部分面積大戶型采用戶型結(jié)構(gòu)27飄窗：擴(kuò)大視覺空間，提升舒適度和附加值，建議景觀較好處局部采用飄窗比平窗更能夠讓房間接受更多的陽(yáng)光，又延展了室內(nèi)空間；飄窗窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，增加實(shí)用率；落地飄窗增加步出空間；層高小于2.2米，進(jìn)深小于0.6米贈(zèng)送全部面積。景觀較好處局部采用飄窗，實(shí)用性高，也增加了采光面和觀景面落地飄窗垂直剖面示意圖〈2.2M層高飄窗垂直剖面示意圖〈2.2M層高次臥、書房采用飄窗增加步出空間飄窗邊套270度飄窗戶型示意邊套采用270度采光“L”型飄窗戶型結(jié)構(gòu)陽(yáng)臺(tái)：在保證根本功能使用上，在大戶型適當(dāng)增加觀景陽(yáng)臺(tái)觀景陽(yáng)臺(tái)可考慮與客廳等功能空間連接，既增大景觀面，又?jǐn)U大陽(yáng)臺(tái)的活動(dòng)景觀空間；功能陽(yáng)臺(tái)一般與廚房相連，方便居家功能的需要；各種戶型的主臥都可以考慮設(shè)置不計(jì)容積率的法式小陽(yáng)臺(tái)〔進(jìn)深小于0.6米〕，增加步出空間。兩房先保證具有一個(gè)觀景陽(yáng)臺(tái)兼功能陽(yáng)臺(tái)使用；三房以上戶型至少設(shè)置雙陽(yáng)臺(tái)，保證生活陽(yáng)臺(tái)與觀景陽(yáng)臺(tái)區(qū)分；大戶型至少設(shè)置三陽(yáng)臺(tái)?？蛷d連通觀景陽(yáng)臺(tái)廚房連通功能陽(yáng)臺(tái)客廳外接觀景陽(yáng)臺(tái)，增加客廳空間感主臥室外接陽(yáng)臺(tái)，增加步出空間戶型結(jié)構(gòu)步入式凸窗：有效拓展中小戶型使用面積，可增加10%使用空間步入式景觀凸窗步入式陽(yáng)臺(tái)將傳統(tǒng)的凸窗變形：在保存凸窗原有功能〔實(shí)惠、觀景〕的同時(shí)，強(qiáng)化了凸窗的觀景效果，并附送實(shí)惠步入式景觀凸窗——通過降低凸窗距地面的高度提高欣賞效果步入式陽(yáng)臺(tái)——客戶可根據(jù)自己的喜好選擇拆掉凸窗頂板，形成步入式陽(yáng)臺(tái)步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽(yáng)臺(tái)凸窗頂板下降至2.2米左右的高度可撤除底座的凸窗凸窗：最大進(jìn)深0.8

m〔多采用0.6m〕可撤除底座凸窗：最大進(jìn)深1.5

mm〔多采用0.6—1.0mm〕中小戶型不計(jì)面積的凸窗能夠增加10%以上的實(shí)用空間可撤除底座戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)入戶花園：入戶花園可構(gòu)成立體綠化空間、增加采光面和使用空間優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)：可構(gòu)成立體綠化空間、增加采光面，引入室外空間，提高舒適度；云夢(mèng)市場(chǎng)上入戶花園設(shè)計(jì)較少，本工程設(shè)計(jì)創(chuàng)新劣：但使建筑進(jìn)深增加，從而影響排布；設(shè)置戶型分析：建議可在局部戶型采用入戶花園結(jié)構(gòu)，拉長(zhǎng)戶型景觀面，但是不宜設(shè)置過大；贈(zèng)送方式分析：按一半面積計(jì)算。高層盡可能采用入戶花園設(shè)計(jì)，作為提升功能空間，并拉升景觀面，面積不應(yīng)過大。戶型結(jié)構(gòu)空中花園：增加市內(nèi)綠化、采光面和使用空間，局部戶型可以使用空中院館，將自然引入客廳餐廳可將空中院館隔成一個(gè)開敞的書房或臥室空中庭院，使客廳進(jìn)深變短，通風(fēng)性更好；同時(shí)得到幾個(gè)空間的共享，多處于北側(cè)，客戶可自行封閉處理戶型結(jié)構(gòu)露臺(tái)：露臺(tái)增加觀景平臺(tái)和活動(dòng)空間；在工程的頂層適當(dāng)采用，以解決頂層銷售難點(diǎn)優(yōu)：露臺(tái)采用有利于增加情趣和觀景，擴(kuò)大生活空間；劣：露臺(tái)設(shè)計(jì)，增加建筑容積率，且影響建筑外立面，不建議大量采用；一般按一半面積計(jì)算?？稍诒竟こ痰捻攲邮褂?，解決頂層銷售難點(diǎn)露臺(tái)戶型建議1——按照舊建筑標(biāo)準(zhǔn)偷面積情況下的戶型建議87.6m2二室二廳一廚一衛(wèi)通過空中花園、陽(yáng)臺(tái)、飄窗實(shí)現(xiàn)大面積贈(zèng)送2室變3室，1衛(wèi)95㎡通過“陽(yáng)臺(tái)〞加〞空調(diào)機(jī)位“的贈(zèng)面積手法，實(shí)現(xiàn)2房變小3房，控制面積、控制總價(jià)。贈(zèng)送的面積約6㎡；超大景觀陽(yáng)臺(tái)、南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積約8.5㎡。3室2廳2衛(wèi)126㎡戶型建議1——按照舊建筑標(biāo)準(zhǔn)偷面積情況下的戶型建議114.93m2三室二廳一廚二衛(wèi)戶型建議1——按照舊建筑標(biāo)準(zhǔn)偷面積情況下的戶型建議3737120.33m2三室二廳一廚二衛(wèi)戶型建議1——按照舊建筑標(biāo)準(zhǔn)偷面積情況下的戶型建議3838135.6m2三室二廳一廚二衛(wèi)戶型建議1——按照舊建筑標(biāo)準(zhǔn)偷面積情況下的戶型建議戶型建議2——遵守新標(biāo)準(zhǔn)，無面積贈(zèng)送情況下的戶型建議在遵守建筑新標(biāo)準(zhǔn)下的戶型建議——將每一種尺寸做到極致。戶型建議2——遵守新標(biāo)準(zhǔn)，無面積贈(zèng)送情況下的戶型建議戶型建議2——遵守新標(biāo)準(zhǔn)，無面積贈(zèng)送情況下的戶型建議萬科金域華府：無敵89三房

熱銷理由：在不偷任何面積的情況下，實(shí)現(xiàn)三房有兩房朝南，且有兩個(gè)衛(wèi)生間，滿足對(duì)三房所有功能性的需求。在降低建筑面積的同時(shí)，降低總價(jià)，更適合年輕剛需族的需求。建筑面積：89㎡戶型：3房點(diǎn)評(píng)：89的三房，做出三房?jī)尚l(wèi)，到達(dá)130+㎡的效果，格局方正。戶型建議2——遵守新標(biāo)準(zhǔn)，無面積贈(zèng)送情況下的戶型建議戶型鑒賞新湖菲林：世界紀(jì)錄90方?戶型品鑒：創(chuàng)新1：通過設(shè)備平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等空間拓展，使90方擁有約37平方米的拓展空間，做到了4房2廳2衛(wèi)，不僅南北通透、格局方正。創(chuàng)新2：:做到了10.4米3開間大面寬。其中主臥、帶陽(yáng)臺(tái)的次臥、客廳三個(gè)開間朝南；主臥還以套房設(shè)置，獨(dú)立衣帽間、可以容納浴缸的獨(dú)立衛(wèi)生間一應(yīng)俱全；南向次臥帶大陽(yáng)臺(tái)，每個(gè)空間都陽(yáng)光充裕；兩個(gè)北向房間，無論是布置成臥室還是書房，都能物盡其用，不浪費(fèi)絲毫空間。建筑面積：90㎡戶型：3+1房點(diǎn)評(píng)：新湖菲林以世界紀(jì)錄之名，重新定義90方，攜強(qiáng)大空間性能創(chuàng)世而生，徹底解決功能與空間兩全的難題。戶型鑒賞綠地海德公館：110㎡“理想家〞建筑面積：110㎡戶型：3+1房

點(diǎn)評(píng)：整體戶型設(shè)計(jì)空間利用合理，將不到110㎡面積做到了四房，也實(shí)屬難得。89的三戶型解析：1.戶型方正實(shí)用，動(dòng)靜別離，超高空間利用率;2.全明三室設(shè)計(jì)，觀景飄窗，樂享四世同堂生活;3.客、餐廳外連超寬陽(yáng)臺(tái)，闊綽開間，媲美奢華戶型;4.空中花園外加儲(chǔ)藏，創(chuàng)變空間隨心所欲戶型鑒賞金地Carefor＋：二胎政策下的優(yōu)加戶型建筑面積：140~150㎡戶型：3+1房點(diǎn)評(píng)：創(chuàng)新點(diǎn)蠻多，比方雙子女可變空間、多元可能客廳、中島分化餐廳、雙鑰匙、大收納等。

雙子女空間

雙鑰匙老人房多元化客餐廳戶型鑒賞創(chuàng)新點(diǎn)1：雙子女空間特色：這個(gè)雙子女空間里可以變換3種不同的模式戶型的套房中間會(huì)有一個(gè)靈活空間，用門進(jìn)行隔斷，門翻開可作為活動(dòng)空間，如果是同性別那么可開敞使用，如果是異性子女那么進(jìn)行隔斷，2個(gè)孩子既可以一起玩，彼此又會(huì)有自己的空間。在客餐廳之間打造一個(gè)休閑空間，比方可以作為鋼琴、喝茶、手工或者書房空間使用，餐廳設(shè)置小型吧臺(tái)，兼具紅酒、早餐臺(tái)、上網(wǎng)休閑使用等。創(chuàng)新點(diǎn)1：雙子女空間特色：這個(gè)雙子女空間里可以變換3種不同的模式創(chuàng)新點(diǎn)3：雙鑰匙老人房戶型鑒賞特色：老人房獨(dú)立衛(wèi)生間，加獨(dú)立出入門，雙鑰匙設(shè)計(jì)