大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315

大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法-XX3152023/12/26大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX3152014年9月初，交易商協(xié)會(huì)召開(kāi)會(huì)議審議上市房企在銀行間發(fā)行中票事項(xiàng)，中票發(fā)行獲準(zhǔn)但缺乏細(xì)則。2014年9月18日，協(xié)會(huì)以答記者問(wèn)的形式對(duì)發(fā)行細(xì)則進(jìn)行了說(shuō)明。1、A股上市公司，主體評(píng)級(jí)AA。2、公眾認(rèn)可度高：上市房企應(yīng)該具備房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，在一二線城市布局占比較高，公司規(guī)模，經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)良好，具有穩(wěn)定的償債能力。3、開(kāi)發(fā)資質(zhì)認(rèn)定：合并口徑母公司或者子公司擁有一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，均可以符合標(biāo)準(zhǔn)。4、企業(yè)以普通商品房為主。5、發(fā)債形式：建議在初期以公募中期票據(jù)為主要形式企業(yè)反應(yīng)：金融街股份率先得知消息，萬(wàn)科作為行業(yè)龍頭要做中票第一單中型房企華夏幸福、陽(yáng)光城、新湖中寶等積極籌備協(xié)會(huì)態(tài)度：推出標(biāo)桿企業(yè)作為試點(diǎn)（AAA），參考證監(jiān)會(huì)要求但有所區(qū)別，以萬(wàn)科為標(biāo)桿撰寫(xiě)材料。最終結(jié)果：僅發(fā)行了萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金融街股份---大型房企可發(fā)，2016年部分房企中天城投獲發(fā)中期票據(jù)導(dǎo)引--房企中票發(fā)行細(xì)則大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX3152015年1月16日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，公司債開(kāi)始大舉擴(kuò)容。發(fā)行主體大舉擴(kuò)容：上市公司擴(kuò)展到公司制法人；發(fā)行方式自由選擇：允許公開(kāi)發(fā)行，也可私募發(fā)行審核流程大幅簡(jiǎn)化：取消保薦制度和發(fā)審委，募發(fā)行則采取向中證協(xié)備案對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)屬于重大利好，響應(yīng)度高，動(dòng)作迅速。本來(lái)籌備中票事宜的中小型房企紛紛放棄銀行間轉(zhuǎn)投交易所。結(jié)果：房地產(chǎn)債存量超過(guò)1100只，存量1.2萬(wàn)億元，規(guī)模遠(yuǎn)超其他行業(yè)。其中AAA房企融資額占比35.3%，AA房企融資額占比35.9%。AA-房企發(fā)行規(guī)模及只數(shù)占比非常小。導(dǎo)引--房企公司債發(fā)行細(xì)則大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315截至2016年2月

(前三十強(qiáng)，大公客戶13個(gè))導(dǎo)引—大公市場(chǎng)地位2014年房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP1001萬(wàn)科地產(chǎn)2,120.0016金地集團(tuán)486.702綠地集團(tuán)2,080.2017雅居樂(lè)430.003萬(wàn)達(dá)集團(tuán)1,501.0018遠(yuǎn)洋地產(chǎn)360.004恒大地產(chǎn)1,376.3019九龍倉(cāng)296.605保利地產(chǎn)1,361.6020金科集團(tuán)288.006碧桂園1,250.1021榮盛發(fā)展282.907中海地產(chǎn)1,152.0022佳兆業(yè)282.008世茂房地產(chǎn)707.8023中國(guó)鐵建272.109華潤(rùn)置地699.8024中國(guó)中鐵252.3010融創(chuàng)中國(guó)658.0025新城控股251.0011富力地產(chǎn)550.0026首創(chuàng)置業(yè)248.6012綠城中國(guó)525.3027保利置業(yè)245.0013華夏幸福520.0028金隅股份234.0014龍湖地產(chǎn)510.0029陽(yáng)光城230.7014招商地產(chǎn)510.0030旭輝集團(tuán)223.00注：標(biāo)黃為大公已承接上會(huì)項(xiàng)目。大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315目錄一、

房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局三、大公房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)審思路分析四、評(píng)審思路小結(jié)大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)分析—政策2014年3月全國(guó)兩會(huì)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控提出“分類調(diào)控”原則，調(diào)控的權(quán)力和責(zé)任轉(zhuǎn)移至各地方政府；由于上半年受樓市下行影響，土地市場(chǎng)流拍、延拍現(xiàn)象嚴(yán)重，直接影響了地方政府的土地出讓收入和地方稅收。6月呼和浩特率先取消限購(gòu)，之后絕大多數(shù)城市開(kāi)始效仿，截止目前，僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞仍執(zhí)行限購(gòu)政策，限購(gòu)措施主要從公積金貸款調(diào)整、契稅減免、調(diào)整首付比例、購(gòu)房補(bǔ)貼、戶籍準(zhǔn)入等方面入手，手段多元化。9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，正式放松首套房認(rèn)定，擁有一套房還清貸款再購(gòu)房算首套，一定程度上放松“限貸”，并且對(duì)保障房、購(gòu)房者、銀行、開(kāi)發(fā)商四個(gè)主體分別制定新規(guī)?！?30”政策明確了中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本態(tài)度，有效緩解了購(gòu)房者的觀望情緒，房地產(chǎn)企業(yè)以價(jià)換量、積極營(yíng)銷，四季度行業(yè)回暖。第一章房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)分析大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)分析—市場(chǎng)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)先抑后揚(yáng)，前三季度整體低迷，主要是2013年市場(chǎng)大幅上揚(yáng)、需求透支后，市場(chǎng)供應(yīng)沒(méi)有出現(xiàn)明顯回調(diào)導(dǎo)致供大于求所致，四季度回暖主要是政策利好；2015年以來(lái)330新政和多次降準(zhǔn)降息，市場(chǎng)企穩(wěn)回增，但是從整體來(lái)看，庫(kù)存依然高企。去庫(kù)存依然是市場(chǎng)基調(diào)。一線城市市場(chǎng)一致呈現(xiàn)先跌后漲的態(tài)勢(shì)，930政策出臺(tái)后北京市場(chǎng)表現(xiàn)最好，二線城市分化嚴(yán)重，杭州、武漢、鄭州等城市出現(xiàn)回暖，沈陽(yáng)等城市仍舊疲軟。2014年11月末部分城市商品房住宅存量消化周期（月）第一章房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)分析大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX3152014年房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP1001萬(wàn)科地產(chǎn)2,120.0016金地集團(tuán)486.702綠地集團(tuán)2,080.2017雅居樂(lè)430.003萬(wàn)達(dá)集團(tuán)1,501.0018遠(yuǎn)洋地產(chǎn)360.004恒大地產(chǎn)1,376.3019九龍倉(cāng)296.605保利地產(chǎn)1,361.6020金科集團(tuán)288.006碧桂園1,250.1021榮盛發(fā)展282.907中海地產(chǎn)1,152.0022佳兆業(yè)282.008世茂房地產(chǎn)707.8023中國(guó)鐵建272.109華潤(rùn)置地699.8024中國(guó)中鐵252.3010融創(chuàng)中國(guó)658.0025新城控股251.0011富力地產(chǎn)550.0026首創(chuàng)置業(yè)248.6012綠城中國(guó)525.3027保利置業(yè)245.0013華夏幸福520.0028金隅股份234.0014龍湖地產(chǎn)510.0029陽(yáng)光城230.7014招商地產(chǎn)510.0030旭輝集團(tuán)223.00注：標(biāo)黃為大公已承接上會(huì)項(xiàng)目。企業(yè)范疇：主營(yíng)業(yè)務(wù)在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目屬性：榜單中成交屬性均為商品房銷售數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源：銷售金額均為合同簽約數(shù)據(jù)時(shí)間跨度：2014年1月1日-2014年12月31日2014年房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額排行榜第二章房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局-企業(yè)分化強(qiáng)者恒強(qiáng)，資源（人、錢(qián)、地）向大型房企集中2015年房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)格局表范圍2015年銷售金額排行榜2014年銷售金額排行榜企業(yè)個(gè)數(shù)均值（億元）企業(yè)個(gè)數(shù)均值（億元）第一梯隊(duì)：>1000億7179671549第二梯隊(duì)：500～1000億96648585第三梯隊(duì)：200～500億3328024261第四梯隊(duì)：～200億5114061115范圍2015年銷售面積排行榜2014年銷售面積排行榜企業(yè)個(gè)數(shù)均值（萬(wàn)平米）企業(yè)個(gè)數(shù)均值（萬(wàn)平米）第一梯隊(duì)：>1000萬(wàn)7182161638第二梯隊(duì)：500～1000萬(wàn)46174691第三梯隊(duì)：200～500萬(wàn)2930426296第四梯隊(duì)：<200萬(wàn)6013264103第二章房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局-集中度提升行業(yè)集中度提升，前五十強(qiáng)市場(chǎng)占有率快速提升房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額集中度

級(jí)別2015年2014年2013年2012年2011年TOP10企業(yè)16.87%16.92%13.72%12.76%10.75%TOP20企業(yè)22.82%22.79%18.88%17.98%14.97%TOP50企業(yè)31.74%31.15%26.23%24.57%20.91%TOP100企業(yè)39.64%37.78%---

房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積集中度TOP10企業(yè)11.31%10.44%8.62%7.72%5.78%TOP20企業(yè)14.62%13.65%11.46%10.38%7.66%TOP50企業(yè)19.94%18.72%15.88%14.21%10.57%注：金額集中度=企業(yè)銷售金額/統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)商品房銷售金額面積集中度=企業(yè)銷售面積/統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)商品房銷售面積第二章房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315第三章大公房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)審思路一、

AAA企業(yè)評(píng)審分析—龍湖地產(chǎn)二、AA+企業(yè)評(píng)審分析—華夏幸福三、AA企業(yè)評(píng)審分析—陽(yáng)光城大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315龍湖地產(chǎn)有限公司（AAA）第三章評(píng)審思路-AAA企業(yè)關(guān)于主體級(jí)別為AAA的住宅地產(chǎn)企業(yè)大公評(píng)級(jí)歷史上已有萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)，如何在目前較大的外部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力下確定民營(yíng)地產(chǎn)AAA企業(yè)的下限至關(guān)重要。碧桂園？恒大？AAA企業(yè)通常都已完成全國(guó)化布局，經(jīng)受了房地產(chǎn)多個(gè)周期的考驗(yàn)，有著清晰的發(fā)展戰(zhàn)略、良好的執(zhí)行能力、多元化的融資渠道及優(yōu)秀的風(fēng)險(xiǎn)管控水平。大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315階段時(shí)間發(fā)展戰(zhàn)略銷售金額第一階段2006年以前深耕重慶，區(qū)域領(lǐng)先30億元以下第二階段2006-2010年區(qū)域聚焦，快速擴(kuò)張33.2-333.2億元第三階段2011年至今擴(kuò)縱深、控規(guī)模、近城區(qū)、持商業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)行業(yè)地位穩(wěn)固，發(fā)展戰(zhàn)略清晰第三章評(píng)審思路-AAA企業(yè)龍湖從重慶起步、規(guī)模較小的時(shí)候就確立了清晰的價(jià)值觀和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，龍湖地產(chǎn)先期不急于擴(kuò)張，在重慶一地開(kāi)發(fā)了各個(gè)業(yè)態(tài)的項(xiàng)目并提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，打造了完整成熟的產(chǎn)品、管理、人才、文化和營(yíng)銷體系后才進(jìn)一步擴(kuò)張全國(guó)。公司在不同階段發(fā)展戰(zhàn)略清晰，通過(guò)良好地執(zhí)行力不斷提升行業(yè)地位。大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315融資成本低，財(cái)務(wù)保持穩(wěn)健，內(nèi)生發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)向好龍湖地產(chǎn)海外發(fā)債情況債券簡(jiǎn)稱債券類型起息日到期日發(fā)行規(guī)模幣種利率Longforn9.5%160407R企業(yè)債2011-04-072016-04-077.50USD9.5%Longfor6.875%191018S企業(yè)債2012-10-182019-10-184.00USD6.875%Longfor6.75%230129S企業(yè)債2013-01-292023-01-295.00USD6.75%Longfor6.75%180528S企業(yè)債2014-05-282018-05-2820.00CNY6.75%龍湖地產(chǎn)分別獲標(biāo)準(zhǔn)普爾給予的“BB+”評(píng)級(jí)及穆迪給予的“Ba1”評(píng)級(jí)，展望均為穩(wěn)定，為目前中國(guó)民營(yíng)房企綜合評(píng)級(jí)最佳水平。充分利用海外融資渠道，杜絕信托等高成本融資方式，平均融資成本6%左右，負(fù)債率在行業(yè)內(nèi)處于較低水平。堅(jiān)持“有質(zhì)量的增長(zhǎng)、有回款的銷售”。--秦力洪（龍湖首席市場(chǎng)官）--轉(zhuǎn)向內(nèi)生發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)從長(zhǎng)期來(lái)看具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)周期影響相對(duì)較小，企業(yè)能夠享受到商業(yè)地產(chǎn)升值利益。龍湖每年將銷售回款的10%以內(nèi)沉淀到商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張之中，在保證自身現(xiàn)金流穩(wěn)定的前提下加速商業(yè)地產(chǎn)投資。2011～2013年及2014年1～6月公司商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況項(xiàng)目2014年1～6月2013年2012年2011年租金收入（億元）-6.354.834.02運(yùn)營(yíng)面積（千平方米）763763548435出租率（%）95.8097.6098.8099.10第三章評(píng)審思路-AAA企業(yè)大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315龍湖地產(chǎn)有限公司（AAA）第三章評(píng)審思路-AAA企業(yè)重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司（AAA）12月18日龍湖地產(chǎn)和龍湖拓展同時(shí)上會(huì)，龍湖地產(chǎn)AAA，鑒于利潤(rùn)相差巨大，龍湖拓展給予AA+，12月25日龍湖地產(chǎn)拜訪大公并就差異較大的原因做了詳細(xì)解釋（主要是國(guó)際國(guó)內(nèi)準(zhǔn)則差異）并提供了復(fù)評(píng)資料。12月26日復(fù)評(píng)上會(huì)，評(píng)委會(huì)討論后最終給予主體AAA。為港股上市公司及內(nèi)地平臺(tái)公司發(fā)債評(píng)級(jí)提供了寶貴案例。大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315金地集團(tuán)2014年5月19中誠(chéng)信證評(píng)跟蹤主體評(píng)級(jí)AA+，2014年11月28日聯(lián)合資信給予主體評(píng)級(jí)AAA。拿地節(jié)奏戰(zhàn)略失誤---兩次周期準(zhǔn)確踏錯(cuò)節(jié)點(diǎn)2007年土地市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格持續(xù)高漲，2007年金地投入161億元拿地，包含多個(gè)高價(jià)地。2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始調(diào)控，三個(gè)項(xiàng)目在2008年合計(jì)計(jì)提了3.5億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，自有資金受限沒(méi)有獲取土地。2009年土地市場(chǎng)最熱的時(shí)候金地集團(tuán)上海公司拿地支出超過(guò)120億元。2011年和2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷，金地集團(tuán)再次錯(cuò)過(guò)低價(jià)拿地良機(jī)。后果：高價(jià)地項(xiàng)目延長(zhǎng)了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及后期去化周期，導(dǎo)致公司2011年以來(lái)結(jié)算的凈利率及毛利率持續(xù)下滑。在和龍湖拓展相當(dāng)?shù)氖杖胨较拢句N售凈利率水平低5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)2013年開(kāi)始對(duì)于投資性房地產(chǎn)按照公允價(jià)值計(jì)量，導(dǎo)致公司非經(jīng)常性收益在利潤(rùn)中占比大幅提高，公司盈利能力離龍湖地產(chǎn)仍有差距。公司治理結(jié)構(gòu)存在隱患金地集團(tuán)的股權(quán)機(jī)構(gòu)較為分散，根據(jù)2010年年報(bào)，前十大股東合計(jì)占比23.38%。第一大股東持股比例僅7.85%，形成了弱股東強(qiáng)高管的治理格局，董事會(huì)整體形同虛設(shè)形成內(nèi)部人控制，2011年多名元老出走。股權(quán)分散格局也給產(chǎn)業(yè)投資者提供了通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)等方式意圖控制公司的可能性，容易遭遇野蠻人。2014年生命人壽和安邦保險(xiǎn)相繼增持公司股份，爭(zhēng)奪控股股東地位，為公司治理結(jié)構(gòu)增加了不確定因素。第三章評(píng)審思路-AAA企業(yè)大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315恒大地產(chǎn)--三大與境內(nèi)評(píng)級(jí)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)第三章評(píng)審思路-AAA企業(yè)大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司第三章評(píng)審思路-AA+企業(yè)大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315項(xiàng)目回顧第三章評(píng)審思路-AA+企業(yè)日期具體任務(wù)2014年10月14～17日現(xiàn)場(chǎng)訪談（參觀固安工業(yè)園、廊坊孔雀城）2014年11月19日第一次見(jiàn)董事長(zhǎng)王文學(xué)2014年11月28日上會(huì)評(píng)審大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315華夏幸福發(fā)展歷史第一階段：1998～2006年，王文學(xué)先后從事火鍋店，搞裝修，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，2002年經(jīng)王志綱工作室指點(diǎn)開(kāi)發(fā)固安產(chǎn)業(yè)園。第二階段：2006～2011年，從2006年開(kāi)始在固安大規(guī)模投入，打造固安樣本。（02年固安財(cái)政收入9000萬(wàn)，是廊坊市十個(gè)縣的倒數(shù)第二，2013年財(cái)政收入30億元，園區(qū)貢獻(xiàn)50%以上）第三階段：2011～2014年，借殼上市后通過(guò)在環(huán)北京區(qū)域復(fù)制固安園區(qū)模式實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展。

“當(dāng)時(shí)廊坊有兩個(gè)廊坊，一個(gè)叫北三縣，香河、三河、大廠，發(fā)展已經(jīng)非常好了，跟北京一體化程度很高。還有一個(gè)就是非常窮的南面的固安，當(dāng)時(shí)政府對(duì)固安能否發(fā)展好沒(méi)有底，其他開(kāi)發(fā)商又看不懂。當(dāng)時(shí)王總（王文學(xué)）問(wèn)我們?cè)趺崔k，工作室根據(jù)北京發(fā)展戰(zhàn)略，力主讓華夏做固安。去做固安就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商了，是一個(gè)開(kāi)天辟地的事情，以前沒(méi)人做過(guò)。具體的運(yùn)營(yíng)模式就是長(zhǎng)短相濟(jì)，長(zhǎng)就是做工業(yè)園區(qū)，幫助政府招商，短就是做房地產(chǎn)，然后以短養(yǎng)長(zhǎng)。十年后終于成就了一個(gè)華夏模式。”---王志綱第三章評(píng)審思路-AA+企業(yè)大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式分類開(kāi)發(fā)模式模式特征典型企業(yè)典型實(shí)例主體企業(yè)引導(dǎo)模式大型企業(yè)自主開(kāi)發(fā)，通過(guò)其行業(yè)影響力，帶動(dòng)上下游企業(yè)加入園區(qū)，主要為自己的產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)和完善做整體配套海爾集團(tuán)海爾工業(yè)園產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式由具有較強(qiáng)資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品主要是標(biāo)準(zhǔn)化廠房、研發(fā)樓等，盈利主要來(lái)源于出售和租賃聯(lián)東集團(tuán)聯(lián)東U谷產(chǎn)業(yè)新城模式將地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)和城市三方面發(fā)展有機(jī)結(jié)合、相互促進(jìn)，投資規(guī)模大，利潤(rùn)獲取點(diǎn)多，可復(fù)制能力存在一定局限性華夏幸福基業(yè)固安產(chǎn)業(yè)新城數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)公開(kāi)資料整理研發(fā)辦公樓-聯(lián)東固安工業(yè)園-華夏幸福第三章評(píng)審思路-AA+企業(yè)大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式業(yè)務(wù)類型委托內(nèi)容結(jié)算方式支付方式基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在委托區(qū)域組織道路建設(shè)及供水、供電、供暖、供氣、通信基礎(chǔ)、排水等“九通一平”、場(chǎng)站等項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含稅，以審計(jì)結(jié)果為準(zhǔn))加成10%一次性支付或者分期支付，但分期不超過(guò)3年土地整理主要參與土地征轉(zhuǎn)計(jì)劃及征轉(zhuǎn)補(bǔ)償方案的擬定、組織、督導(dǎo)、跟進(jìn)以政府部門(mén)為主體進(jìn)行集體土地征轉(zhuǎn)補(bǔ)償以及形成建設(shè)用地的相關(guān)工作，并承擔(dān)土地征轉(zhuǎn)過(guò)程中的土地整理成本上一年度土地整理費(fèi)(含稅，以審計(jì)結(jié)果為準(zhǔn))加成10%一次性支付或者分期支付，但分期不超過(guò)3年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)對(duì)委托區(qū)域內(nèi)工業(yè)園區(qū)進(jìn)行宣傳、推廣、進(jìn)行招商引資項(xiàng)目的洽談，以及對(duì)入園企業(yè)提供“全程無(wú)憂式管家服務(wù)”，協(xié)助企業(yè)快速實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上一年度新增落地投資額45%一次性支付或者分期支付，但分期不超過(guò)5年園區(qū)綜合服務(wù)負(fù)責(zé)在委托區(qū)域組織有資質(zhì)的服務(wù)單位，承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)，道路清潔、綠化等公共項(xiàng)目維護(hù)上一年度園區(qū)綜合服務(wù)費(fèi)（含稅，以審計(jì)報(bào)告為準(zhǔn)）加成10%一次性支付或者分期支付，但分期不超過(guò)3年產(chǎn)業(yè)新城模式契合國(guó)家政策和政府訴求（PPP模式）--實(shí)質(zhì)是政府職能外包，深受財(cái)政實(shí)力不強(qiáng)的縣級(jí)政府歡迎2014年9月25日，財(cái)政部下發(fā)《關(guān)于推廣運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式有關(guān)問(wèn)題的通知》，實(shí)質(zhì)上就是固安模式。公司通過(guò)參與一二級(jí)連動(dòng)開(kāi)發(fā)等多個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)來(lái)源的多樣性產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)45%落地投資額結(jié)算倒逼企業(yè)注重自我招商能力提升，招商能力目前是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心第三章評(píng)審思路-AA+企業(yè)大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX3152011～2014年地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)（單位：萬(wàn)平方米、億元）項(xiàng)目2014年2013年2012年2011年地產(chǎn)分類園區(qū)地產(chǎn)城市地產(chǎn)園區(qū)地產(chǎn)城市地產(chǎn)園區(qū)地產(chǎn)城市地產(chǎn)園區(qū)地產(chǎn)城市地產(chǎn)簽約銷售面積430.00101.90237.9665.27222.5651.28147.7024.35簽約銷售金額355.0275.23236.0959.16144.9135.18109.4118.83平均價(jià)格9,9219,0646,5116,8607,4087,733期末儲(chǔ)備建筑面積-779468414.03產(chǎn)業(yè)新城模式在目前土地招拍掛市場(chǎng)白熱化的形勢(shì)下凸顯出強(qiáng)大的優(yōu)越性公司存銷比（土地儲(chǔ)備面積/年度銷售面積）遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，不需儲(chǔ)備大量土地園區(qū)內(nèi)的土地招拍掛最終都是面向華夏幸福的定向招拍掛強(qiáng)企業(yè)弱政府在土地招拍掛環(huán)節(jié)形成的優(yōu)勢(shì)是實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)：園區(qū)可復(fù)制性存在一定局限性：目前僅限于超大城市（北京、上海）周邊縣區(qū)；從目前簽訂的園區(qū)來(lái)看，這種盈利模式主要針對(duì)財(cái)政實(shí)力不夠強(qiáng)的縣一級(jí)政府，比如河北縣城（固安、涿州、香河、大廠回族自治縣等）。這主要是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)必須依靠園區(qū)地產(chǎn)快速去化贏得現(xiàn)金流，但是園區(qū)地產(chǎn)的快速去化從目前來(lái)看又必須依附特大型城市的外溢效應(yīng)。政治因素：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會(huì)和當(dāng)?shù)卣?、?guó)土部門(mén)密切溝通，尺度的拿捏對(duì)企業(yè)來(lái)講是雙刃劍。第三章評(píng)審思路-AA+企業(yè)2014年12月4日?qǐng)?bào)告出具-董事長(zhǎng)協(xié)助調(diào)查傳聞出現(xiàn)2014年12月11日郵件回復(fù)-董事長(zhǎng)出席相關(guān)會(huì)議2014年12月14日（周日）第二次約見(jiàn)董事長(zhǎng)王文學(xué)大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315房地產(chǎn)特殊性風(fēng)險(xiǎn)—反腐風(fēng)險(xiǎn)涉案人員職務(wù)牽涉案件事件經(jīng)過(guò)吳旭協(xié)信集團(tuán)董事長(zhǎng)華潤(rùn)宋林案2006年協(xié)信與華潤(rùn)合作在重慶成立地產(chǎn)公司，宋林當(dāng)時(shí)任協(xié)信遠(yuǎn)潤(rùn)的董事。當(dāng)時(shí)協(xié)信的資金較為緊張，而華潤(rùn)導(dǎo)入的資金則緩解了協(xié)信的資金壓力，但協(xié)信也向華潤(rùn)支付的利息高達(dá)17%。董事長(zhǎng)被調(diào)查期間，現(xiàn)金流緊張，出售上海5棟寫(xiě)字樓緩解資金壓力。陳卓林雅居樂(lè)集團(tuán)董事長(zhǎng)云南官場(chǎng)腐敗案2014年10月10日，雅居樂(lè)宣布陳卓林在9月30日晚間被昆明檢察院執(zhí)行了“指定居所居住的措施”。2014年12月14日公告，此前被昆明檢察院執(zhí)行“指定居所居住”措施的陳卓林將于12月15日恢復(fù)公司執(zhí)行董事、董事會(huì)主席及公司總裁的職務(wù)，失聯(lián)的雅居樂(lè)執(zhí)行董事、副總裁黃奉潮也將恢復(fù)公司職務(wù)。郭英成佳兆業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)深圳蔣尊玉案佳兆業(yè)12月11日公告，該公司遭深圳國(guó)土局鎖定的地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到13個(gè)，基本已經(jīng)囊括佳兆業(yè)于深圳大本營(yíng)的全部可售房源。董事長(zhǎng)辭職觸發(fā)公司一項(xiàng)4億港元定期貸款融資協(xié)議下的強(qiáng)制性提前還款條文，未能如期償還。吳向東華潤(rùn)置地董事長(zhǎng)華潤(rùn)宋林案11月10日，華潤(rùn)置地公告宣布，自2014年11月9日起，公司執(zhí)行董事及主席吳向東辭任公司董事會(huì)主席職務(wù)，辭職緣由為私人原因。12月29日?qǐng)?bào)道，華潤(rùn)置地前董事會(huì)主席吳向東，因涉及前華潤(rùn)集團(tuán)董事長(zhǎng)宋林的案件，已被“雙規(guī)”近兩個(gè)月。大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX3152014年10月24日，廣東省紀(jì)委監(jiān)察廳網(wǎng)站消息稱，深圳市政法委書(shū)記蔣尊玉因涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)問(wèn)題，接受組織調(diào)查。2014年11月28日，佳兆業(yè)旗下深圳假日廣場(chǎng)等項(xiàng)目房源被深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)鎖定；八項(xiàng)物業(yè)總建筑面積182萬(wàn)平方米，未來(lái)需要政府給予的各種執(zhí)照、批文、登記及備檔等常規(guī)申請(qǐng)將“不獲相關(guān)中國(guó)當(dāng)局接納”；12月4日，佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司及今盛工程管理咨詢（深圳）有限公司已被限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓，2014年12月8日申請(qǐng)重續(xù)的國(guó)家一級(jí)資質(zhì)證書(shū)被暫停處理。2014年12月10日，郭英成本人辭去執(zhí)行董事、董事會(huì)主席職位；其弟郭英智調(diào)任為非執(zhí)行董事。為降低負(fù)面影響，郭氏家族退出管理層，同時(shí)在股權(quán)層面上，郭英成家族以2.898港元/股的價(jià)格向公司第二大股東生命人壽轉(zhuǎn)讓約11.21%股份，生命人壽成為單一第一大股東。2014年12月28日，時(shí)任集團(tuán)董事兼董事會(huì)副主席的譚禮寧、首席財(cái)務(wù)官?gòu)堷櫣庑嫁o職。2014年12月31日，佳兆業(yè)全資附屬公司上海新灣投資發(fā)展有限公司與上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司訂立協(xié)議，上海萬(wàn)科將接手佳兆業(yè)上海青灣兆業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)及股東貸款，總代價(jià)為12億元。2015年1月1日，由于郭英成辭職事項(xiàng)，觸發(fā)了一項(xiàng)融資協(xié)議包含的強(qiáng)制性提前還款條文，遭匯豐銀行要求提前償還2013年8月借出的4億港元定期貸款,未能如期償還,構(gòu)成違約。2015年1月7日，穆迪將佳兆業(yè)公司高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)從B1下調(diào)至B3。2015年1月6日，標(biāo)準(zhǔn)普爾宣布，將佳兆業(yè)長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)由“BB-”下調(diào)至“選擇性違約”。2015年1月6日，深圳兩龍崗區(qū)舊改項(xiàng)目伙伴宣稱，將與其終止合作協(xié)議，并要求佳兆業(yè)退回12億元。2015年1月7日，穆迪將佳兆業(yè)公司家族評(píng)級(jí)和高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)從B3下調(diào)至Caa3，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面。2015年1月9日，多家銀行已經(jīng)向深圳市中級(jí)人民法院提起訴前財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)。2015年1月30日，佳兆業(yè)中高層在惠州召開(kāi)最后一次高管會(huì)議，會(huì)上宣布融創(chuàng)中國(guó)將收購(gòu)佳兆業(yè)。佳兆業(yè)危機(jī)房地產(chǎn)特殊性風(fēng)險(xiǎn)—反腐風(fēng)險(xiǎn)大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315實(shí)際控制人訪談（爭(zhēng)取訪談到實(shí)際控制人，了解其性格及作風(fēng)，老板性格基本等同于經(jīng)營(yíng)風(fēng)格）綠城老板--宋衛(wèi)平（歷史系畢業(yè)，文藝青年，綠城產(chǎn)品品質(zhì)很高但對(duì)成本及負(fù)債關(guān)注較少）

融創(chuàng)老板—孫宏斌（原聯(lián)想少帥，營(yíng)銷出身，坐過(guò)牢，“摔過(guò)跤”，精于營(yíng)銷）恒大老板—許家印（河南舞陽(yáng)鋼鐵廠出身，要求苛刻，強(qiáng)于執(zhí)行力）

龍湖老板—吳亞軍（地產(chǎn)企業(yè)中為數(shù)不多的女老板之一，偏重穩(wěn)定，注重細(xì)節(jié)，龍湖物業(yè)全國(guó)第一）地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目考察：選取企業(yè)高中低樓盤(pán)切身直觀感受樣板房品質(zhì)及戶型，和售樓小姐/小伙交流

（具體關(guān)于項(xiàng)目的去化周期、客戶人群、當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況等，

售樓小姐/小伙作為一線營(yíng)銷人員最了解當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，和高管人員所述相互印證）

房地產(chǎn)行業(yè)是管理密集型行業(yè)，在目前行業(yè)形勢(shì)下，團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)、企業(yè)管理至關(guān)重要。大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司（AA）第三章評(píng)審思路-AA企業(yè)項(xiàng)目2014.9201320122011總資產(chǎn)580.70344.86129.1978.31所有者權(quán)益65.9750.9023.7424.76營(yíng)業(yè)收入35.4861.2826.0326.41利潤(rùn)總額7.939.413.994.82經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流-181.11-114.41-7.79-15.93資產(chǎn)負(fù)債率（%）88.9385.7482.5969.91債務(wù)資本比率（%）----毛利率（%）47.2435.9235.5432.99總資產(chǎn)報(bào)酬率（%）-2.663.006.00凈資產(chǎn)收益率（%）8.8813.7913.3114.90經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流利息保障倍數(shù)（倍）----經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流/總負(fù)債（%）-43.33-54.65-9.15-34.51泰禾集團(tuán)股份有限公司大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315項(xiàng)目回顧日期具體任務(wù)2014年10月24日泰禾集團(tuán)拜訪大公，現(xiàn)場(chǎng)溝通2014年12月2日泰禾在東方金誠(chéng)報(bào)備日期具體任務(wù)2014年12月9日～12月10日陽(yáng)光城上?？偛吭L談—總裁陳凱見(jiàn)面2014年12月11日～12月12日福州現(xiàn)場(chǎng)訪談2014年12月15日（周一）董事長(zhǎng)林騰蛟北京見(jiàn)面訪談2014年12月18日董秘廖劍鋒拜訪大公2014年12月23日上會(huì)評(píng)審第三章評(píng)審思路-AA企業(yè)AA水平的企業(yè)一般處于快速擴(kuò)張階段，主要特點(diǎn)就是對(duì)規(guī)模的訴求非常強(qiáng)烈。因此負(fù)債率普遍很高，由于處于規(guī)模擴(kuò)張期，拿地規(guī)模大導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流出規(guī)模很大。典型：泰禾集團(tuán)。泰禾集團(tuán)多次來(lái)大公溝通，評(píng)審委經(jīng)過(guò)多次討論最終拒絕。2014年12月泰禾集團(tuán)在東方金誠(chéng)報(bào)備。陽(yáng)光城作為另外一家閩系房地產(chǎn)企業(yè)，大公最終接受給予AA級(jí)別。思考：兩家企業(yè)的差距在哪里？大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315企業(yè)

銷售金額（億元）銷售金額排名

2011201220132014201220132014陽(yáng)光城（總計(jì)）

40.0073.00220.20230.70-2929泰禾（總計(jì)）-62.00124.44201.00-50以后39陽(yáng)光城（福州）

-50.18101.2171.12311泰禾（福州）-62.3157.7229.12147共同點(diǎn)：2012年開(kāi)始陽(yáng)光城集團(tuán)和泰禾集團(tuán)快速擴(kuò)張，銷售金額及排名也快速提升。陽(yáng)光城：福州地區(qū)，市場(chǎng)占有率保持在10%以上，保持領(lǐng)先。全國(guó)穩(wěn)定在前三十強(qiáng)。泰禾集團(tuán)：福州地區(qū)的區(qū)域地位有所下降，全國(guó)排名上升較快。2014年第39位。市場(chǎng)地位第三章評(píng)審思路-AA企業(yè)大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315土地?cái)U(kuò)張?zhí)┖碳瘓F(tuán)購(gòu)地銷售比（=購(gòu)地金額/銷售金額）持續(xù)高位，土地?cái)U(kuò)張力度不減導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流持續(xù)大幅凈流出。陽(yáng)光城已經(jīng)從2013年的大規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)健發(fā)展，自身土地需求能夠保障未來(lái)3年發(fā)展，2014年1～9月購(gòu)地金額不到16億元。項(xiàng)目2014.9201320122011總資產(chǎn)580.70344.86129.1978.31所有者權(quán)益65.9750.9023.7424.76營(yíng)業(yè)收入35.4861.2826.0326.41利潤(rùn)總額7.939.413.994.82經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流-181.11-114.41-7.79-15.93資產(chǎn)負(fù)債率（%）88.9385.7482.5969.91債務(wù)資本比率（%）----毛利率（%）47.2435.9235.5432.99總資產(chǎn)報(bào)酬率（%）-2.663.006.00凈資產(chǎn)收益率（%）8.8813.7913.3114.90經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流利息保障倍數(shù)（倍）----經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流/總負(fù)債（%）-43.33-54.65-9.15-34.51第三章評(píng)審思路-AA企業(yè)大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315內(nèi)部管理陽(yáng)光城集團(tuán)2012年將總部遷至上海，公司管理團(tuán)隊(duì)人員主要來(lái)自于萬(wàn)科、中海、龍湖、華潤(rùn)等一線房企。經(jīng)歷過(guò)周期考驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)強(qiáng)。陽(yáng)光城集團(tuán)董事會(huì)充分放權(quán)，同時(shí)通過(guò)股權(quán)激勵(lì)等穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)，近日陳凱升任聯(lián)席董事長(zhǎng)，達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人的最高位置。泰禾集團(tuán)總部在福州，公司管理仍以黃其森董事長(zhǎng)為核心，去家族化道路還較遙遠(yuǎn)。龍湖地產(chǎn)第三章評(píng)審思路-AA企業(yè)大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315陽(yáng)光城集團(tuán)—2014年11月完成增發(fā)，歌斐資產(chǎn)助力，融資成本下降明顯，10%左右泰禾集團(tuán)—信托、基金等，定增尚未完成，成本12%左右企業(yè)名稱時(shí)間融資方式融資事件融資總額（億元）年限（年）融資利率（%）陽(yáng)光城2012年12月信托中鐵信托擬向陽(yáng)光城提供3億元貸款3不超過(guò)26個(gè)月11陽(yáng)光城2013年8月信托由民生信托為全資子公司陽(yáng)光城設(shè)立10億元信托計(jì)劃10111.25陽(yáng)光城2013年9月信托華潤(rùn)信托設(shè)立此次信托計(jì)劃，優(yōu)先級(jí)信托規(guī)模預(yù)計(jì)9.5億元，劣后級(jí)信托規(guī)模預(yù)計(jì)7.5億元17411陽(yáng)光城2014年1月基金公司與匯添富資本管理有限公司合作設(shè)立的資產(chǎn)管理計(jì)劃61.5不超過(guò)12陽(yáng)光城2014年3月委托貸款中信建設(shè)通過(guò)渤海銀行向迅騰博房地產(chǎn)提供不超過(guò)25億元的委托貸款252不超過(guò)10泰禾集團(tuán)2012年11月銀行貸款興業(yè)銀行福州分行提供貸款12.8億元12.8215泰禾集團(tuán)2012年12月信托云南國(guó)際信托有限公司提供借款12億元12812泰禾集團(tuán)2012年10月信托東方資產(chǎn)管理公司提供借款12億元12314.5泰禾集團(tuán)2012年11月銀行貸款興業(yè)銀行福州分行提供貸款10億元10212融資成本第三章評(píng)審思路-AA企業(yè)大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315風(fēng)險(xiǎn)1:市場(chǎng)下行周期，高周轉(zhuǎn)難度增加目前在未來(lái)市場(chǎng)不確定性較大的情況下，項(xiàng)目去化普遍受阻（去化率普遍不高，銷售周期拉長(zhǎng)）；現(xiàn)金回籠慢，擴(kuò)張中的未付土地款和持續(xù)的開(kāi)發(fā)成本投入導(dǎo)致金鏈形成巨大壓力。弱市下高周轉(zhuǎn)模式備受挑戰(zhàn)風(fēng)險(xiǎn)2:負(fù)債率高，資金鏈緊繃、脆弱較高的負(fù)債率影響后續(xù)融資（基本維持在10%以上），很小的問(wèn)題可能引發(fā)市場(chǎng)連鎖反應(yīng)。

開(kāi)發(fā)商城市項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)平方米）拿地時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間拿地開(kāi)盤(pán)周期（月）陽(yáng)光城上海陽(yáng)光城愉景灣13.962013-9-122014-8-2811.67陽(yáng)光城蘇州陽(yáng)光天地32.292013-11-132014-11-3012.73融信福州融信后海12.492013-7-192014-9-2714.50融信上海融信鉑灣12.382013-4-272014-9-2717.27泰禾上海泰禾紅御10.312013-9-182014-9-2712.47泰禾北京泰禾北京院子6.482013-1-242014-1-1912.00泰禾北京泰禾拾景園13.202013-5-202014-6-2913.50第三章評(píng)審思路-AA企業(yè)大公地產(chǎn)評(píng)級(jí)方法XX315中天城投（000540.SZ區(qū)域地產(chǎn)龍頭企業(yè)）

和市場(chǎng)、企業(yè)反復(fù)溝通了解情況：前身是貴陽(yáng)市城鎮(zhèn)建設(shè)用地綜合開(kāi)發(fā)公司，貴州省第一家上市公司，也是唯一一家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，貴陽(yáng)市市場(chǎng)占有率近20%。依托與當(dāng)?shù)卣己藐P(guān)系，承擔(dān)部分政府職能，介入土地