江蘇鎮(zhèn)江大港項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展初步建議110P

大港工程定位及物業(yè)開展初步建議謹(jǐn)呈：2021.03本次匯報(bào)未盡全面，主要基于我司對(duì)于貴司工程的理解和市場(chǎng)認(rèn)知，就工程定位及開發(fā)策略等問題提出我方的建議，希望通過提案，能給工程開發(fā)帶來一定的幫助，為規(guī)劃設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)提供參考！本次方案重點(diǎn)闡述問題：市場(chǎng)總結(jié)工程分析工程定位物業(yè)建議2021年3月前言目錄工程目標(biāo)溝通PART1PART2市場(chǎng)分析市場(chǎng)回憶市場(chǎng)表現(xiàn)PART3工程整體概況PART4PART5客群分析PART6工程定位物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議PART7案例借鑒快速滾動(dòng)開發(fā)，現(xiàn)金流平安合理的利潤(rùn)率我們的開發(fā)目標(biāo)是什么？企業(yè)品牌、可持續(xù)開發(fā)商業(yè)如何打造？目標(biāo)溝通目標(biāo)理解合理的利潤(rùn)率商業(yè)如何啟動(dòng)高銷售速度可持續(xù)開發(fā)較低的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)理想的銷售價(jià)格商業(yè)的成功運(yùn)作，躲避風(fēng)險(xiǎn)合理銷售周期，現(xiàn)金流平安突破市場(chǎng)銷售速度，快速開發(fā)展現(xiàn)企業(yè)形象，可持續(xù)開展目標(biāo)戰(zhàn)略工程核心競(jìng)爭(zhēng)力塑造1.區(qū)域內(nèi)工程眾多，開發(fā)量大，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，住宅產(chǎn)品如何突破市場(chǎng)，快速銷售？工程商業(yè)運(yùn)作策略2.遠(yuǎn)郊新區(qū)，區(qū)域商業(yè)氣氛薄弱，如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)的成功運(yùn)作，降低工程風(fēng)險(xiǎn)？立足主流客戶，緊湊型產(chǎn)品主導(dǎo)，控總價(jià)，高性價(jià)比產(chǎn)品立勢(shì)通過產(chǎn)品創(chuàng)新、差異化打造，提升工程附加值，走差異化競(jìng)爭(zhēng)路線重展示、重體驗(yàn)，營(yíng)銷充分展現(xiàn)工程價(jià)值，展現(xiàn)工程價(jià)值、城市價(jià)值、商業(yè)價(jià)值開發(fā)節(jié)奏把控，合理規(guī)劃商業(yè)體量，商業(yè)功能、業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換，降低商業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)PART2市場(chǎng)分析市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)回憶商業(yè)格局目前鎮(zhèn)江商業(yè)格局正完成新一輪的由內(nèi)而外開展過程，隨著重點(diǎn)區(qū)域的相對(duì)成熟，遠(yuǎn)郊區(qū)域也正慢慢表達(dá)出強(qiáng)勁的開展勢(shì)頭；丁卯新區(qū)是近幾年鎮(zhèn)江市區(qū)的重點(diǎn)開展區(qū)域，其商業(yè)規(guī)劃中主要以五大專業(yè)市場(chǎng)支撐，主要集中了家居建材、五金電器、燈飾燈具、食品批發(fā)、義烏小商品以及汽車配件等業(yè)態(tài)，雖然經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相對(duì)單一，但形成了同一業(yè)態(tài)從低檔到高檔的需求梯度，成為鎮(zhèn)江的專業(yè)市場(chǎng)集群。而京口和潤(rùn)州片區(qū)形成了鎮(zhèn)江主要購(gòu)物中心，該片區(qū)商業(yè)以百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、城市綜合體、一站式ShoppingMall等等形式為主，配合商務(wù)辦公設(shè)施，形成鎮(zhèn)江未來的商務(wù)金融中心。丹徒和大港片區(qū)商業(yè)開展較緩慢，丹徒片區(qū)主要是未來居住集群區(qū)域，該片區(qū)主要以社區(qū)商業(yè)為主，配合少量購(gòu)物中心工程。而大港片區(qū)商業(yè)工程相對(duì)匱乏，根本沒有任何大型商業(yè)工程，目前僅益華廣場(chǎng)進(jìn)駐，該片區(qū)為鎮(zhèn)江工業(yè)密集區(qū)，未來具有很強(qiáng)的開展?jié)摿拖M(fèi)需求。商業(yè)格局目前鎮(zhèn)江京口片區(qū)和潤(rùn)州片區(qū)大局部商業(yè)工程根本落成，可出讓土地已經(jīng)不多，商業(yè)工程更加稀少。相反，丹徒片區(qū)和大港片區(qū)存量土地較多，商業(yè)工程稀少，具有強(qiáng)勁的開展?jié)摿?。?dāng)前，鎮(zhèn)江新建的商業(yè)地產(chǎn)主要是以丁卯五大市場(chǎng)為首的專業(yè)市場(chǎng)、以萬達(dá)廣場(chǎng)為首城市綜合體工程、以大潤(rùn)發(fā)為主的商業(yè)賣場(chǎng)等。而隨著未來濱水區(qū)規(guī)劃，特色商業(yè)街將是一大開展趨勢(shì)。主要將集中于濱江沿線和輻射內(nèi)區(qū)域。目前除丹徒和大港之外，其他片區(qū)商業(yè)工程根本能滿足市民需求。但是對(duì)于特色餐飲、休閑娛樂一條街等形式的商業(yè)工程仍然具有較高需求，這也是未來鎮(zhèn)江商業(yè)開展的一個(gè)趨勢(shì)。商業(yè)格局各片區(qū)商業(yè)體量及數(shù)量占比分析片區(qū)數(shù)量京口片區(qū)14潤(rùn)州片區(qū)16丁卯片區(qū)7丹徒片區(qū)3大港片區(qū)1從鎮(zhèn)江市內(nèi)各個(gè)片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量和體量的占比情況看來，鎮(zhèn)江商業(yè)主要集中在潤(rùn)州片區(qū)和京口片區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域?qū)儆阪?zhèn)江城區(qū)中心位置，也是鎮(zhèn)江人口最密集地區(qū)。雖然大港片區(qū)是目前所有片區(qū)中商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量最少的片區(qū)，但就體量而言卻不是最低，特別是在近幾年新區(qū)規(guī)劃開展下，大港片區(qū)也將逐漸形成鎮(zhèn)江工業(yè)市場(chǎng)集群，商業(yè)市場(chǎng)將逐步表達(dá)其區(qū)位的重要性和獨(dú)特性。片區(qū)體量（㎡）京口片區(qū)792000潤(rùn)州片區(qū)1275945.49丁卯片區(qū)944858丹徒片區(qū)99394.9大港片區(qū)228121商業(yè)格局鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)定位分析鎮(zhèn)江目前的商業(yè)地產(chǎn)中各個(gè)商業(yè)工程的定位較為合理，以中低端至中高端消費(fèi)層為主，占比到達(dá)72%。不過需要指出，在2021年或之前，鎮(zhèn)江根本上沒有中高端消費(fèi)場(chǎng)所〔除了商業(yè)城〕，主要是以中低消費(fèi)層為主。由此也可以看出，隨著近幾年的開展，鎮(zhèn)江的商業(yè)氣氛較好，開展也相對(duì)較快，并且鎮(zhèn)江市民具有一定的消費(fèi)需求，商業(yè)工程定位也由低端逐步向中高端開展。定位數(shù)量低端消費(fèi)層6中低消費(fèi)層18中端消費(fèi)層3中高消費(fèi)層11高端消費(fèi)層2商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)大港未來開展的商業(yè)定位是〔鎮(zhèn)江〕城市東西擴(kuò)展重要的濱江軸線大港的商業(yè)綜合業(yè)態(tài)形成主體主要是依靠和結(jié)合文化、旅游產(chǎn)業(yè)為主

大港現(xiàn)有的商業(yè)根底落后，不能滿足大量人群追求新鮮業(yè)態(tài)及檔次的需求大港需要一個(gè)ShoppingMall、城市綜合體、一站式購(gòu)物中心〔如萬達(dá)廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)、八佰伴〕等，加以糅合充滿文化特色的商業(yè)街或特色餐飲住宅市場(chǎng)調(diào)控之下市場(chǎng)由普遍的“量升價(jià)高〞迅速轉(zhuǎn)入品牌品質(zhì)工程降價(jià)求量，普通工程難以去化的局面，成交量下滑明顯，以品牌工程主導(dǎo)的成交均價(jià)也僅與去年根本持平2021年1-12月，鎮(zhèn)江全市商品住宅整體成交108萬方，比照2021年同期〔158萬㎡〕同比下降31.6%，限制性政策紛紛落地之后，購(gòu)房者紛紛觀望，整體市場(chǎng)寒氣逼人；2021年1-12月，全市商品住宅自6月起在政策收緊的情況下，全市供銷比嚴(yán)重失衡,至11月份已達(dá)4.2，曾嘗試多種方法也未能跑量的開發(fā)商，不得不面對(duì)現(xiàn)實(shí)，降價(jià)尋找出路。市場(chǎng)存量不斷增加，年內(nèi)峰值出現(xiàn)，庫存在售房源到達(dá)新高10883套，按鎮(zhèn)江2021年平均去化速度，需要12個(gè)月時(shí)間消化；同時(shí)預(yù)計(jì)2021年，全市新增上市量將達(dá)200萬方。住宅市場(chǎng)從供需缺口的歷史數(shù)據(jù)走勢(shì)看，年內(nèi)峰值已經(jīng)出現(xiàn)，且不排除后期有進(jìn)一步增大的可能。目前市場(chǎng)庫存在售房源到達(dá)10883套，按套均面積100平米計(jì)算，共計(jì)110萬方，按鎮(zhèn)江京2021年平均去化速度，需要12個(gè)月時(shí)間消化。而預(yù)計(jì)2021年全年，鎮(zhèn)江全市上市量將到達(dá)200萬㎡，加上之前存量，后期銷售壓力巨大，供銷比可能突破鎮(zhèn)江有史以來的最大比例4，屆時(shí)為了生存的局部開發(fā)商會(huì)大幅度降價(jià)，現(xiàn)惡劣的價(jià)格戰(zhàn)。大港市場(chǎng)2021年全年大港上市量3016套，去化只到達(dá)40%為1281套，庫存到達(dá)新高2637套，按大港2021年平均去化速度，需要24個(gè)月時(shí)間消化；同時(shí)預(yù)計(jì)2021年新增上市量將達(dá)30萬方2021年1-12月，大港商品住宅整體成交9.1萬方，比照2021年同期〔10萬㎡〕同比下降10%，限制性政策紛紛落地之后，購(gòu)房者紛紛觀望，整體市場(chǎng)寒氣逼人；2021年1-12月，大港商品住宅自4月起在政策收緊的情況下，供銷比嚴(yán)重失衡,至12月份接近5到達(dá)歷史新高，各工程為銷售回款競(jìng)爭(zhēng)非常劇烈。住宅市場(chǎng)總結(jié)政策走勢(shì)中央政府堅(jiān)決長(zhǎng)控久安不放松，同時(shí)政府面臨整體換屆，近期以“維穩(wěn)〞為主，未來一年期待政策面大幅調(diào)整難度較大整體市場(chǎng)調(diào)控之下市場(chǎng)由普遍的“量升價(jià)高〞迅速轉(zhuǎn)入品牌品質(zhì)工程降價(jià)求量，普通工程難以去化的局面市場(chǎng)存量年內(nèi)峰值出現(xiàn)，庫存在售房源到達(dá)新高11023套，按鎮(zhèn)江2021年平均去化速度，需要12個(gè)月時(shí)間消化品企表現(xiàn)代表品牌房企受市場(chǎng)大勢(shì)影響巨大，紛紛降低姿態(tài)以價(jià)博量，但市場(chǎng)反響仍不樂觀市場(chǎng)走向伴隨國(guó)家地產(chǎn)政策的不放松性，投資市場(chǎng)將從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)市場(chǎng)，未來商業(yè)地產(chǎn)前景樂觀PART2市場(chǎng)分析市場(chǎng)回憶市場(chǎng)表現(xiàn)區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品表現(xiàn)大港商業(yè)體量整體不大，但銷售較快；在售工程中，以金港生活廣場(chǎng)與均豪新天地商業(yè)體量最大。在售工程中，只有金港生活廣場(chǎng)〔規(guī)劃商業(yè)〕與均豪新天地有較多商業(yè)，但前者大量未建，后者去化已接近80%。御都花園、凱悅山莊、海德公園的商業(yè)體量非常小，且都已經(jīng)根本售完。在售工程普遍商業(yè)所占比重不高，但去化較快。御都花園逸翠園二期海德公園金港生活廣場(chǎng)鈞豪·新天地凱悅山莊旭輝·朗香郡在售工程整體而言，大港在售工程以整體銷售方式為主，或采用獨(dú)立銷售方式，大都5年返租，樓層差價(jià)在1000——2000元之間?？腿阂源蟾邸P(yáng)中、鎮(zhèn)江、丹陽客戶為主，投資與自營(yíng)的比重都高。銷售方式：整體銷售為主，獨(dú)立銷售為輔銷售現(xiàn)狀：根本售完，售價(jià)7500元/平米商業(yè)比重：20%，1萬體量客群：大港、鎮(zhèn)江地區(qū)客群為主，外地投資客占20%銷售方式：主題式集中商業(yè)以獨(dú)立銷售為主銷售現(xiàn)狀：一層售完，售價(jià)8500，二層7000，三層6000

商業(yè)比重：30%，6萬體量客群：大港、鎮(zhèn)江客戶為主銷售方式：整體銷售銷售現(xiàn)狀：已根本售完商業(yè)比重：4%客群：大港、楊中客戶占80%，鎮(zhèn)江客戶占10%，外地客戶占10%，以投資與自營(yíng)為主金港生活廣場(chǎng)金港生活廣場(chǎng)均豪新天地均豪新天地御都花園御都花園物業(yè)名稱金港生活廣場(chǎng)項(xiàng)目地址鎮(zhèn)江新區(qū)通港路東側(cè)

建筑面積5萬平米（商業(yè)1萬平米）物業(yè)形態(tài)集中式商業(yè)銷售方式整體銷售為主目前價(jià)格7500元/平米歷史營(yíng)銷動(dòng)態(tài)及趨勢(shì):目前已售完。金港生活廣場(chǎng)物業(yè)類型:目前工程商業(yè)局部面積大量未建。銷售客群以本地為主。均豪新天地物業(yè)名稱均豪新天地項(xiàng)目地址大港港中南路8號(hào)建筑面積商業(yè)6萬平米銷售時(shí)間08年7月銷售方式獨(dú)立銷售為主目前價(jià)格一層：8500元/平米二層：7000元/平米三層：6000元/平米歷史營(yíng)銷動(dòng)態(tài)及趨勢(shì):目前工程一層商鋪已根本售完。現(xiàn)租金價(jià)格：1.4—2元/平米/天。物業(yè)類型:工程主體共計(jì)四層，其中1-2層為百貨、建材和家居；3-4層為娛樂、餐飲。業(yè)態(tài)比例：餐飲30%、娛樂30%、百貨10%、建材10%、家居10%、辦公10%；銷售客群以本地和鎮(zhèn)江為主。御都花園物業(yè)名稱御都花園項(xiàng)目地址大港趙聲路99號(hào)建筑面積總建筑面積8萬平米（商業(yè)面積4%）銷售時(shí)間06-07年銷售方式整體銷售目前價(jià)格無歷史營(yíng)銷動(dòng)態(tài)及趨勢(shì):目前工程已售完?，F(xiàn)租金價(jià)格：1.9—2.4元/平米/天。物業(yè)類型:工程主體為住宅底商，業(yè)態(tài)為家裝建材、五金電器及餐飲。業(yè)態(tài)比例：餐飲30%、五金電器30%、家裝建材40%；客群：大港及揚(yáng)中客戶占80%，鎮(zhèn)江客戶占10%，外地客戶占10%。預(yù)售工程大潤(rùn)發(fā)大潤(rùn)發(fā)銷售方式：自持銷售現(xiàn)狀：處于施工階段商業(yè)比重：54000平米客群：當(dāng)?shù)劁N售客群銷售方式：80%自持，20%銷售銷售現(xiàn)狀：處于施工階段商業(yè)比重：約23萬平米客群：本地及周邊區(qū)域客群益華廣場(chǎng)益華廣場(chǎng)明發(fā)錦繡銀山明發(fā)錦繡銀山銷售方式：獨(dú)立銷售〔商鋪〕銷售現(xiàn)狀：主力店配套，商鋪價(jià)格為10000元/平米商業(yè)比重：30%客群：本地及周邊區(qū)域客群大港預(yù)售工程大多體量龐大，對(duì)主力店業(yè)態(tài)依附性較強(qiáng)。且都依賴特色商業(yè)元素。大潤(rùn)發(fā)物業(yè)名稱大潤(rùn)發(fā)項(xiàng)目地址大港片區(qū)，趙聲路東、揚(yáng)子江路南

建筑面積商業(yè)54000平米銷售時(shí)間2012年5月1日試營(yíng)業(yè)銷售方式自持目前價(jià)格無歷史營(yíng)銷動(dòng)態(tài)及趨勢(shì):工程為自持業(yè)態(tài)，可提升周邊商業(yè)環(huán)境。由于距離本案較近，有望為本案所在片區(qū)集聚人氣，對(duì)本案商業(yè)是一大利好。物業(yè)類型:在空間布局上規(guī)劃為商鋪、超市、配套設(shè)施局部，一層商鋪數(shù)量15間，總建筑面積約1762㎡；超市分為兩層，其中一層超市建筑面積約8582㎡；二層超市建筑面積約12458㎡，三層商業(yè)建筑面積約7850㎡。配套共設(shè)約有850個(gè)停車位。益華廣場(chǎng)物業(yè)名稱益華廣場(chǎng)項(xiàng)目地址鎮(zhèn)江市港中路和港南路交叉口

建筑面積商業(yè)約23萬平米銷售時(shí)間待定銷售方式80%為自持面積，20%為銷售面積目前價(jià)格待定（市場(chǎng)出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)，稱預(yù)付10萬起訂）歷史營(yíng)銷動(dòng)態(tài)及趨勢(shì):工程80%為自持，20%為銷售。但確切竣工及開業(yè)時(shí)間未定。但究其開發(fā)總量而言，未來投放市場(chǎng)的銷售面積將會(huì)超過20%。物業(yè)類型:“一站式〞城市商業(yè)綜合體，以五星級(jí)酒店、購(gòu)物廣場(chǎng)、步行街、時(shí)尚公寓等多重物業(yè)類型為主，集購(gòu)物、娛樂、餐飲為一體的綜合性開發(fā)工程。錦繡銀山物業(yè)名稱明發(fā)錦繡銀山項(xiàng)目地址大港新城通港路139號(hào)建筑面積商業(yè)面積約13萬平米銷售時(shí)間待定銷售方式獨(dú)立銷售目前價(jià)格1萬元/平米歷史營(yíng)銷動(dòng)態(tài)及趨勢(shì):工程商業(yè)面積還處于建設(shè)中，尚未正式啟動(dòng)銷售，市場(chǎng)放量可能尚需一段時(shí)間。同時(shí)，鑒于區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)工程的啟動(dòng)，未來放量和價(jià)格都會(huì)有明顯變化。物業(yè)類型:明發(fā)錦繡銀山是一個(gè)集居住、商業(yè)、酒店、公寓為一體的綜合性大型社區(qū)。規(guī)劃內(nèi)設(shè)有五星級(jí)酒店、星級(jí)影院和特色步行街。小結(jié)商業(yè)現(xiàn)狀大港商業(yè)整體體量較小，以中低檔次商業(yè)為主，業(yè)態(tài)以餐飲為主，服飾、娛樂為輔；人氣一般，但經(jīng)營(yíng)狀況尚可。遠(yuǎn)離市區(qū)獨(dú)立開展，目前成熟度不高。商業(yè)前景大港良好的產(chǎn)業(yè)開展勢(shì)頭與不斷優(yōu)化的交通環(huán)境有望導(dǎo)入大量產(chǎn)業(yè)人口，隨著城市化的推進(jìn)，市區(qū)拆遷人口與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口將大大增加，同時(shí)消費(fèi)理念與消費(fèi)能力也會(huì)持續(xù)提升，前景光明。在售工程在售工程商業(yè)體量小、銷售快，以整體銷售方式為主，或采用獨(dú)立銷售方式，大都5年返租，樓層差價(jià)在1000—2000元之間?？腿阂源蟾?、揚(yáng)中、鎮(zhèn)江、丹陽客戶為主，投資與自營(yíng)的比重都較高。預(yù)售工程大港預(yù)售工程大多體量龐大，對(duì)主力店業(yè)態(tài)依附性較強(qiáng)。且都依賴特色商業(yè)元素。區(qū)域住宅產(chǎn)品表現(xiàn)2021年全年，主要工程銷售表現(xiàn)調(diào)查工程：御景灣工程體量：52萬方2021年網(wǎng)簽總量：1.7萬方2021年網(wǎng)簽總額：7800萬元2021年網(wǎng)簽套數(shù)：167套在售均價(jià)：4300元/平米主要銷售手法：緊跟對(duì)手節(jié)拍，低價(jià)攔截其他工程客戶調(diào)查工程：海德公園工程體量：41萬方2021年網(wǎng)簽總量：2.6萬方2021年網(wǎng)簽總額：1.25億元2021年網(wǎng)簽套數(shù)：231套在售均價(jià)：4300元/平米銷售手法：緊跟對(duì)手節(jié)拍，低價(jià)攔截其他工程客戶調(diào)查工程：國(guó)信·上城工程體量：70萬方2021年網(wǎng)簽總量：0.88萬方2021年網(wǎng)簽總額：4350萬元2021年網(wǎng)簽套數(shù)：72套在售均價(jià)：4800元/平米調(diào)查工程：港城尚府工程體量：7萬方2021年網(wǎng)簽總量：1890㎡2021年網(wǎng)簽總額：888萬元2021年網(wǎng)簽套數(shù)：18套在售均價(jià)：4500元/平米銷售手法：2021年12月上旬第一次開盤，推出小高層和多層各50套左右。多層均價(jià)4500元/平米，小高層均價(jià)4400元/平米。小高層只銷售4套，多層銷售16套御景灣工程在洋房和小高層產(chǎn)品，洋房成交均價(jià)4300元/㎡，小高層4000元/㎡。物業(yè)名稱御景灣項(xiàng)目地址鎮(zhèn)江大港新區(qū)金港大道與通港路交匯處（雙堡里）谷陽路與禹山北路交匯建筑面積52萬平米物業(yè)形態(tài)一期：疊加別墅、花園洋房、小高層、高層開盤時(shí)間2011年4月花園洋房開盤2011年8月小高層開盤目前價(jià)格花園洋房：4300元/平米;高層：4000元/平米。歷史營(yíng)銷動(dòng)態(tài):2021年4月首次入市，開盤前10天，通過花園洋房4300元/㎡低價(jià)認(rèn)籌攔截?fù)Q取了首開熱賣100套，后維持原價(jià)5-9月持續(xù)銷售36套，10-12月僅成交6套。8月均價(jià)4000元/㎡推出小高層，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示4個(gè)月共成交25套。2021趨勢(shì)預(yù)判:花園洋房3600--3800元時(shí)熱賣，同時(shí)小高層產(chǎn)品受其他工程影響將銷售停滯。業(yè)內(nèi)傳聞開發(fā)商資金鏈異常緊張，為推進(jìn)工程開發(fā)預(yù)計(jì)2021年上半年可能會(huì)出現(xiàn)工程大規(guī)模降價(jià)促銷的情況。國(guó)信·上城重形象，與年末更換26萬起的所有戶外大牌項(xiàng)目地址大港新區(qū)北湖路與光華路交匯處

建筑面積70萬平米物業(yè)形態(tài)2011年一期：花園洋房、多層2012年二期：小高層、花園洋房開盤時(shí)間2011年7月(首次)成交60套，2011年8月、10月加推共成交12套目前價(jià)格花園洋房：4800元/平米;小高層：總價(jià)26萬起，房型面積為公開歷史營(yíng)銷動(dòng)態(tài):2021年7月首次入市，花園洋房均價(jià)4800元/㎡成交60套；8月原價(jià)加推成交9套；10月促銷價(jià)格回調(diào)至4500元/㎡，至年末共3個(gè)月僅成交3套。2021趨勢(shì)預(yù)判:花園洋房：需進(jìn)一步促銷方能有持續(xù)銷售，迫于交房和老業(yè)主壓力12年上半年大規(guī)模促銷可能性較小，如果12年上半年小高層推售不理想，下半年必然大規(guī)模促銷。小高層：打出總價(jià)26萬起攔截區(qū)域客戶，預(yù)計(jì)明年將主推小高層產(chǎn)品，目前房型和面積均為公開，根據(jù)現(xiàn)有條件推測(cè)明年3-5月推測(cè)小高層均價(jià)3500-4000元/㎡。海德公園宣稱4800元/㎡，而實(shí)際成交均價(jià)為4300元/㎡項(xiàng)目地址鎮(zhèn)江新區(qū)大港趙聲路1號(hào)建筑面積41萬平米物業(yè)形態(tài)多層、小高層、雙拼別墅、疊加別墅、獨(dú)棟開盤時(shí)間2006年首次開盤2011年成交2.6萬㎡，231套，總金額1.25億目前價(jià)格多層：均價(jià)4300元/㎡雙拼：均價(jià)7500元/㎡歷史營(yíng)銷動(dòng)態(tài):2021年1-9月利用巨大的價(jià)差，銷售平穩(wěn)。10月起至12月僅成交4套?！?月推出雙拼均價(jià)7500元/㎡，全年成交27套〕2021趨勢(shì)預(yù)判:多層：上半年迫于壓力可能大規(guī)模促銷，或因業(yè)主壓力不促銷等待市場(chǎng)回暖。小高層：如果2021年新房源上市，沒有老業(yè)主顧忌，并有國(guó)信、御景灣的壓力，為拉動(dòng)銷售可能會(huì)以低價(jià)掀起價(jià)格戰(zhàn)。港城尚府與大潤(rùn)發(fā)超市和新區(qū)中學(xué)一路之隔，主打配套牌項(xiàng)目地址鎮(zhèn)江新區(qū)大港趙聲路226號(hào)建筑面積7萬平米物業(yè)形態(tài)多層、小高層開盤時(shí)間211年12月首次開盤目前價(jià)格多層：均價(jià)4500元/㎡小高層：均價(jià)4000元/㎡歷史營(yíng)銷動(dòng)態(tài):2021年12月第一次開盤，多層均價(jià)4500元/㎡成交16套.小高層均價(jià)4000元/㎡成交4套。該工程從入市起主打配套牌。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為大潤(rùn)發(fā)超市和新區(qū)中學(xué)至少帶來15%左右溢價(jià)。2021趨勢(shì)預(yù)判:有整體市場(chǎng)和歷史數(shù)據(jù)支撐多層促銷可能性小。今年5月大潤(rùn)發(fā)超市開業(yè)后銷售將好轉(zhuǎn)。但是按照傳聞均價(jià)要維持4800元/㎡持續(xù)銷售的可能性很小。迫于2021年大量上市的小高層壓力，小高層將會(huì)有促銷動(dòng)作，預(yù)計(jì)促銷力度200-500元/㎡各工程近期銷售情況比對(duì)總體市場(chǎng)低迷，區(qū)域內(nèi)各工程的關(guān)注度和交易量快速下滑。項(xiàng)目名稱2011年10月2011年11月2011年12月

網(wǎng)簽數(shù)量均價(jià)網(wǎng)簽數(shù)量均價(jià)網(wǎng)簽數(shù)量均價(jià)明發(fā)銀山（洋房）30490011460084600明發(fā)銀山（高層）

463600海德公園（多層）0

51430044300御景灣（洋房）1145005430014300國(guó)信（洋房）546000450034500港城尚府（多層）0

0

164400寶地名?。ǜ邔樱?

6380013800分析分析結(jié)論一：現(xiàn)有產(chǎn)品以保價(jià)承諾、升級(jí)品質(zhì)承諾、多頻次推盤為主，但客戶仍然觀望為主，整體銷售情況都不容樂觀目前市場(chǎng)不斷惡化，上市量不斷增多，而客戶觀望情緒加重，導(dǎo)致存量不斷加劇，未來市場(chǎng)壓力加劇，為爭(zhēng)搶客源，未來市場(chǎng)惡劣的價(jià)格戰(zhàn)無法防止。從以上數(shù)據(jù)可知市場(chǎng)惡劣情況下，只有標(biāo)桿品質(zhì)樓盤通過合理價(jià)格推售方能夠換取局部成交。本區(qū)域多個(gè)大盤每次開盤的成交狀況均為參考，把握時(shí)機(jī)以價(jià)格優(yōu)勢(shì)及自身?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)推售均能表達(dá)良好表現(xiàn)。合理定價(jià)及合理規(guī)劃是決定工程成功的關(guān)鍵分析分析結(jié)論二：大港區(qū)域典型工程迫于市場(chǎng)壓力，在2021年9月已經(jīng)出現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2021年將出現(xiàn)更大規(guī)模的降價(jià)幅度，或新產(chǎn)品超低價(jià)低開搶量。月份8月9月10月11月12月均價(jià)46134648444842594016根據(jù)9-12月降幅走勢(shì)，遵循月均降價(jià)幅度為200元/平米，預(yù)計(jì)2021上半年，企業(yè)出于各種壓力，局部樓盤將會(huì)繼續(xù)跳水降價(jià)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將繼續(xù)惡化。分析分析結(jié)論三〔關(guān)鍵詞〕：優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品、時(shí)間。優(yōu)勢(shì)充分利用地塊周邊未來配套，滿足消費(fèi)者的購(gòu)置需求，形成區(qū)域整體效應(yīng)。如：大潤(rùn)發(fā)超市，市政配套等。產(chǎn)品嚴(yán)密關(guān)注區(qū)域內(nèi)其他工程產(chǎn)品及市場(chǎng)表現(xiàn)。做到產(chǎn)品差異化，市場(chǎng)化?！踩鐓^(qū)域各工程中，多層，高層對(duì)消費(fèi)者的吸引度等等〕時(shí)間依據(jù)政策走向，依托市場(chǎng)需求，避讓區(qū)域房企可能會(huì)發(fā)起的低價(jià)風(fēng)暴。PART3工程整體概況工程概況區(qū)位交通——位于大港南部，距離鎮(zhèn)江市區(qū)26公里，不屬城市主要開展方向，區(qū)域相對(duì)陌生大港工業(yè)區(qū)大港港區(qū)（北組團(tuán)）大港老城區(qū)（中組團(tuán)）新城CBD（南組團(tuán)）鎮(zhèn)江大港距鎮(zhèn)江市區(qū)26km

出口加工區(qū)大港港口老城區(qū)新城CBD本案工程位于大港片區(qū)新城區(qū)域，鎮(zhèn)大公路〔改造中〕：鎮(zhèn)江市區(qū)-大港片區(qū)城區(qū)主干道：通港路、趙聲路、金港大道公交線路：鎮(zhèn)江-大港公交、村鎮(zhèn)公交

工程概況區(qū)域地位：大港區(qū)承擔(dān)港口物流的功能，獨(dú)立于主城進(jìn)行開展，主城客戶被丁卯區(qū)截流，客群以本地為主鎮(zhèn)江房地產(chǎn)板塊根據(jù)行政區(qū)域劃分為潤(rùn)州、京口、丹徒、新區(qū)〔丁卯和大港〕五個(gè)板塊。其中，鎮(zhèn)江主城區(qū)由京口和潤(rùn)州的一局部構(gòu)成，潤(rùn)州和丁卯是城市向外擴(kuò)張的兩個(gè)方向。丹徒和大港那么脫離市區(qū)，獨(dú)立開展。潤(rùn)州京口丁卯大港丹徒12543板塊劃分發(fā)展驅(qū)動(dòng)主要產(chǎn)品類別均價(jià)范圍主要代表個(gè)案總結(jié)性描述客戶來源京口京成熟居住氛圍多層、洋房、高層、別墅6000-12000中南世紀(jì)城、江山名洲鎮(zhèn)江人印象中的老城區(qū)全市潤(rùn)州發(fā)展?jié)摿Χ鄬印⒀蠓?、高層、別墅5500-12000萬科項(xiàng)目、冠城國(guó)際老城區(qū)一部分，城市重點(diǎn)發(fā)展方向全市丹徒生態(tài)、價(jià)格多層、高層、別墅3600-10000香格里拉、風(fēng)景城邦脫離市區(qū)的新城丹徒、全市丁卯產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)多層、高層4000-8000永隆城市廣場(chǎng)城市向東發(fā)展的新區(qū)城市東區(qū)為主大港產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)多層、別墅3200-6500海德公園脫離鎮(zhèn)江城區(qū)的新區(qū)大港本地人口為主工程概況板塊總結(jié)——本區(qū)域距主城區(qū)過遠(yuǎn)，不是城市主要開展區(qū)域；丁卯區(qū)對(duì)本區(qū)域截流明顯，大港難以承接主城客群外溢京口板塊潤(rùn)州板塊丁卯板塊丹徒板塊大港板塊擁有獨(dú)特的政治與經(jīng)濟(jì)中心的優(yōu)勢(shì)，區(qū)域價(jià)值較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入成熟階段，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。地理與生態(tài)優(yōu)勢(shì)僅次于京口區(qū)，與老城區(qū)逐漸融為一體，成為鎮(zhèn)江房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域，處于第二居所向第一居所轉(zhuǎn)變的階段。城市開展重點(diǎn)區(qū)域，未來城市副中心，承接老城區(qū)及城市東部客群。將建成“鎮(zhèn)江市現(xiàn)代化的城市次中心〞，但由于遠(yuǎn)離市區(qū)，人們心理距離遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開展較為緩慢。擁有良好的產(chǎn)業(yè)資源和港口優(yōu)勢(shì)，但遠(yuǎn)離市區(qū)，區(qū)域自成體系，房地產(chǎn)市場(chǎng)始終停留在較低的水平。工程概況大港板塊——開發(fā)水平較低、開展獨(dú)立、自給自足，由于產(chǎn)業(yè)、交通優(yōu)勢(shì)，客群以產(chǎn)業(yè)工人、私企業(yè)主與港務(wù)人員為主大港板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)特征描述片區(qū)市場(chǎng)形象產(chǎn)品特征價(jià)格特征資源分析發(fā)展趨勢(shì)大港區(qū)“產(chǎn)業(yè)、居住、交通”一體化綜合型城市分區(qū)經(jīng)濟(jì)型普通公寓住宅及沿街商鋪?zhàn)≌?200-6500元/平米商業(yè)6500-10000元/平米鎮(zhèn)江港交通樞紐、新區(qū)產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)資源與銀山景觀資源由于區(qū)域遠(yuǎn)離鎮(zhèn)江市區(qū)，接受市區(qū)輻射不大，呈脫離鎮(zhèn)江市區(qū)獨(dú)立發(fā)展趨勢(shì)大港板塊客群特征描述片區(qū)大港區(qū)分布區(qū)域大港區(qū)及周邊城鎮(zhèn)職業(yè)特征原住居民、產(chǎn)業(yè)工人、港務(wù)人員、私企業(yè)主、公務(wù)員、教師年齡層次年齡跨度較大，20-35的中青年人比例較高購(gòu)買動(dòng)機(jī)以首次置業(yè)及自營(yíng)投資為主商業(yè)格局沿趙聲路、北至興港西路、南至銀河路為大港中心商業(yè)區(qū)，桔祥街區(qū)域憑借大統(tǒng)華與港成的集聚人氣效應(yīng)成為這一商圈的核心；興港西路吉祥街趙聲路港成大統(tǒng)華銀河路東豐路凱悅山莊〔沿街〕大統(tǒng)華吉祥街港成新都會(huì)蘇寧電器國(guó)美電器五星電器大潤(rùn)發(fā)超市（在建）酒店、超市、影院、商業(yè)街（在建）商圈業(yè)態(tài)大港商業(yè)整體處于中低檔次，特色品位商業(yè)缺乏；以餐飲為主，服飾、娛樂為輔；人氣一般，但經(jīng)營(yíng)狀況普遍較好；361服飾海瀾之家老樹咖啡韓食屋漁鄉(xiāng)酒樓韓食屋港成新都會(huì)金仙灣娛樂中心漁鄉(xiāng)酒樓光頭雞菜館川流不息自助火鍋城老樹咖啡361服飾海瀾之家商業(yè)工程概況商業(yè)工程分布——大港片區(qū)商業(yè)工程主要集中于老城區(qū)及新城CBD臨江東路大統(tǒng)華超市肯德基蘇寧電器國(guó)美電器凱悅山莊金港花園銀山鑫城老城區(qū)新城區(qū)新區(qū)趙聲路通港路銀河路興港西路通港路金港大道本案明發(fā)·錦繡銀山海德公園港城尚府港南路蘇果超市聯(lián)華超市所屬板塊項(xiàng)目位置項(xiàng)目名稱老城區(qū)趙聲路凱悅山莊趙聲路港城新都會(huì)趙聲路港南花苑/金水灣小區(qū)趙聲路御都花園趙聲路新城苑趙聲路金港花園新城區(qū)金港大道與港中路交匯處鈞豪新天地港中路與港南路交匯處益華廣場(chǎng)㎡趙聲路南明發(fā)錦繡銀山揚(yáng)子江路與港中路交匯處銀山鑫城揚(yáng)子江路大潤(rùn)發(fā)商業(yè)工程概況從大港商業(yè)工程供給物業(yè)類型來看：目前除了凱悅山莊還有局部剩余商鋪外，其他工程已根本售罄；大港的商業(yè)以趙聲路為中軸線是目前新城區(qū)的主力商業(yè)區(qū)域，銷售單價(jià)和租金也是最為高端，物業(yè)類型主要涵蓋了大型商超、休閑娛樂、餐飲、服裝等；大港的商業(yè)租售模式主要以租賃為主，以少量商鋪銷售為輔，價(jià)格根據(jù)使用關(guān)系可自行上下一定的浮動(dòng)洽談。所屬板塊項(xiàng)目名稱去化量售價(jià)（元/㎡）租價(jià)（天/元/㎡）物業(yè)類型及比列老城區(qū)凱悅山莊少量5000~7000元/㎡2.0-4.0元/㎡/天集中式商業(yè)（共2層，1-2層連租（KFC、蘇寧電器、民生銀行、利郎服裝、美特斯邦威、李寧專賣、九牧王、美妝百分百、存仁堂藥店）比例：電器30%、配套20%、服飾百貨50%。港城新都會(huì)少量12000~15000元/㎡外街4.2元/㎡/天內(nèi)街1.6-2.0元/㎡/天集中式商業(yè)（圍合式共6層：沿街1-2層連租，主營(yíng)服裝、食品店、手機(jī)賣場(chǎng)；3-4樓養(yǎng)生會(huì)所、足浴、電玩臺(tái)球、酒吧；5-6樓賓館酒店）比例：服飾30%、休閑娛樂50%、商超20%。港南花苑/金水灣小區(qū)售完5000-6000元/㎡1.8-2.7元/㎡/天住宅底商（以餐飲、服飾、化妝品、小商超為主）比例：餐飲50%、服飾30%、商超20%。御都花園售完8000-10000元/㎡1.9-2.4元/㎡/天住宅底商（圣象地板、家裝建材、五金電器、餐飲飯店）比例：家裝40%、五金電器30%、餐飲30%。新城苑售完6000-7000元/㎡2.2-4.2元/㎡/天住宅底商（大統(tǒng)華超市5000-7000平方、飯店、服飾）比例：餐飲30%、商超20%、服飾百貨50%。金港花園售完8000-10000/㎡1.8-2.2/㎡/天住宅底商（服飾、家裝建材、餐飲）比例：餐飲30%、建材50%、百貨20&。老城區(qū)工程分析商業(yè)工程概況凱悅山莊凱悅山莊港城新都會(huì)港城新都會(huì)港南花苑港南花苑金港花園新城苑御都花園商業(yè)工程概況商業(yè)工程概況新城區(qū)工程分析所屬板塊項(xiàng)目名稱去化量售價(jià)（元/㎡）租價(jià)（天/元/㎡）物業(yè)類型及比列新城區(qū)鈞豪新天地

售完6000~8500元/㎡1.4-2.0元/㎡/天集中式商業(yè)。1-2層連租，百貨、建材、家具；3、4娛樂餐飲；共四層。比例：餐飲30%、娛樂30%、百貨10%、建材10%、家裝10%、辦公10%。益華廣場(chǎng)

預(yù)售待定待定城市綜合體（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，10萬元認(rèn)購(gòu)定金）目前20%自持，80%認(rèn)購(gòu)明發(fā)錦繡銀山

在售5000-10000元/㎡待定特色商業(yè)街、五星級(jí)酒店、星級(jí)影院銀山鑫城

售完7000-9000元/㎡1.3-1.6元/㎡/天沿街商鋪比例：餐飲40%、百貨10%、建材50%。大潤(rùn)發(fā)

自持待定待定大型商超（第四代）商業(yè)工程概況益華廣場(chǎng)明發(fā)錦繡銀山大潤(rùn)發(fā)鈞豪新天地住宅工程概況住宅工程分布——大港片區(qū)在售住宅工程主要集中于老城區(qū)及新城CBD所屬板塊項(xiàng)目名稱老城區(qū)凱悅山莊御都花園逸翠園二期新城CBD金港生活廣場(chǎng)海德公園鈞豪·新天地旭輝·朗香郡工程概況開展情況——目前供給物業(yè)以多層為主，局部別墅，少量小高層及高層，建筑風(fēng)格以品質(zhì)感較差的現(xiàn)代簡(jiǎn)約為主從在售工程供給物業(yè)類型來看：各工程主要供給物業(yè)類型為多層，局部別墅，少量小高層、高層，且各工程多自帶配套商業(yè)。從各工程建筑風(fēng)格來看：多數(shù)工程的建筑風(fēng)格為品質(zhì)感較差的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，僅有較為高檔的工程采用歐式建筑風(fēng)格。從各工程賣點(diǎn)來看：各工程多以地段、周邊配套等初始價(jià)值為主要賣點(diǎn)，形象、景觀、產(chǎn)品品質(zhì)以及物管等方面賣點(diǎn)很少。所屬板塊項(xiàng)目名稱占地面積（萬㎡）容積率總建面積（萬㎡）物業(yè)類型建筑風(fēng)格小區(qū)配套主城區(qū)凱悅山莊22.040.459.93獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排歐式風(fēng)格四星級(jí)酒店、沿街商業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)御都花園2.011.258.0多層、沿街商業(yè)現(xiàn)代簡(jiǎn)約沿街商業(yè)逸翠園二期161.524多層、小高層、沿街商業(yè)現(xiàn)代簡(jiǎn)約沿街商業(yè)新城CBD金港生活廣場(chǎng)10220高層、集中式商業(yè)、酒店現(xiàn)代簡(jiǎn)約商業(yè)步行街、超市等海德公園391.141多層，小高層，疊加、聯(lián)排及獨(dú)棟別墅歐式風(fēng)格會(huì)所、社區(qū)商業(yè)街旭輝·朗香郡71.07多層。花園洋房、高層歐式風(fēng)格沿街商業(yè)鈞豪·新天地3.751.76集中式商業(yè)、酒店及商業(yè)公寓現(xiàn)代簡(jiǎn)約商業(yè)街工程概況工程規(guī)劃——大局部樓盤規(guī)劃以兵營(yíng)式布局為主，少有亮點(diǎn)凱悅山莊逸翠園御都花園海德公園旭輝·朗香郡工程概況建筑立面——普通小區(qū)建筑立面以品質(zhì)感較差的現(xiàn)代簡(jiǎn)約為主，較為高檔的小區(qū)建筑立面以歐式風(fēng)格為主逸翠園御都花園金港生活廣場(chǎng)海德公園凱悅山莊旭輝·朗香郡工程概況工程景觀——普通小區(qū)多為一般社區(qū)綠化，僅滿足規(guī)劃要求，較高檔的小區(qū)景觀以水景和大面積綠地為主要賣點(diǎn)海德公園凱悅山莊御都花園旭輝·朗香郡項(xiàng)目名稱景觀方面凱悅山莊以坡地景觀為主要賣點(diǎn)，大面積綠地景觀及少量水景，綠化率52%御都花園一般社區(qū)綠化，綠化率為35.8%逸翠園二期一般社區(qū)綠化，綠化率為35.2%金港生活廣場(chǎng)住宅部分一般社區(qū)綠化，商業(yè)部分綠化率較低，整體綠化率為32%海德公園中央大面積水景及人工湖，以及大面積綠地，綠化率為42%鈞豪·新天地景觀綠化較一般，綠化率僅為20%旭輝·朗香郡景觀細(xì)節(jié)處理較好，綠化率為30%工程概況配套資源——工程區(qū)域配套較為齊全，但有待進(jìn)一步提升；區(qū)域地段價(jià)值明顯。工程周邊配套情況：大統(tǒng)華中型超市、商業(yè)步行街，商業(yè)工程鈞豪·新天地以及金港生活廣場(chǎng)正在建設(shè)，學(xué)校有大港中學(xué)，區(qū)域內(nèi)有新區(qū)人民醫(yī)院、第一醫(yī)院新區(qū)分院及趙聲路門診。區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套逐漸成型，但舊有的教育、醫(yī)療配套逐漸與區(qū)域的城市地位不相適應(yīng)，有待進(jìn)一步提升。港中路文趙聲路通港路銀河路金港大道—購(gòu)物超市——

學(xué)?！?/p>

醫(yī)院—機(jī)關(guān)、公園文新區(qū)人民醫(yī)院

大港中學(xué)

第一醫(yī)院新區(qū)分院

趙聲路門診

銀山公園

體育公園

人民公園

投資服務(wù)中心

出口加工區(qū)

公檢法

大統(tǒng)華超市

PART4客群分析客群分析人口現(xiàn)狀層次總量：常駐8萬人，本地3萬人構(gòu)成：原住民，大港港口、產(chǎn)業(yè)園帶來大量外來常駐人口開展：未來規(guī)劃人口50萬人高收入階層

中等收入階層較低收入階層

消費(fèi)金字塔收入模型

公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)高管高級(jí)技師、港務(wù)人員等產(chǎn)業(yè)工人、城鄉(xiāng)居民

客群分析區(qū)域人口開展分析——現(xiàn)有人口不支持大型工程開發(fā)；但產(chǎn)業(yè)人口的導(dǎo)入將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大的開展?jié)摿?。區(qū)域開展契機(jī)區(qū)域人口影響產(chǎn)業(yè)——突出成為鎮(zhèn)江核心產(chǎn)業(yè)基地。建立以物流、造紙、化工為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)。交通——加強(qiáng)鎮(zhèn)江泰州大橋修建，及鎮(zhèn)大公路拓寬，縮短與市區(qū)的時(shí)間距離，凸顯其交通樞紐作用。環(huán)境——改善道路綠化、生態(tài)公園建設(shè)使得大港將成為鎮(zhèn)江生態(tài)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)將吸引更多的企業(yè)入駐，吸納大量產(chǎn)業(yè)人口，同時(shí)也吸納周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口。區(qū)域地位提升縮短時(shí)間距離，加強(qiáng)區(qū)域與市區(qū)的聯(lián)系，使區(qū)域得到鎮(zhèn)江人認(rèn)同。

區(qū)域形象轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變區(qū)域重工業(yè)、重污染的形象，使得在大港工作的市區(qū)人口有駐留?？腿悍治龃蟾蹍^(qū)域人口演變及構(gòu)成

吸納周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口入城鎮(zhèn)江城區(qū)留駐人口增加區(qū)域人口演變?cè)∶窬徛鲩L(zhǎng)大量拆遷安置人口涌入

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的外地人口大量增加原住民自然增長(zhǎng)緩慢，人口比例將越來越低；區(qū)域認(rèn)知難以在短期內(nèi)突破，因此市區(qū)駐留人口數(shù)量有限；產(chǎn)業(yè)開展加速，未來產(chǎn)業(yè)人口將占區(qū)域人口構(gòu)成的很大比例；城市拆遷擴(kuò)張速度增強(qiáng)，那么拆遷人口和周邊城鄉(xiāng)進(jìn)城人口占區(qū)域人口構(gòu)成很大比例。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口市區(qū)駐留和拆遷人口客群分析客群分析——客群來源較為局限，以大港區(qū)域內(nèi)客群為主，住宅客群購(gòu)房目的自住為主，拆遷安置房吸收鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷需求所屬板塊項(xiàng)目名稱客群分析老城區(qū)凱悅山莊區(qū)域內(nèi)企業(yè)的高管和私營(yíng)業(yè)主為主，部分外地客戶。御都花園項(xiàng)目周邊客群為主，自住居多。逸翠園二期項(xiàng)目為拆遷安置房，拆遷安置戶為主，少量周邊客群自住購(gòu)房新城CBD金港生活廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊客群為主，部分出口加工區(qū)企業(yè)員工，投資占據(jù)相當(dāng)比重。海德公園項(xiàng)目周邊中高收入為主，大港私營(yíng)業(yè)主及企業(yè)高管占據(jù)相當(dāng)比重。鈞豪·新天地本地及周邊區(qū)域客群為主，投資客群所占比重較大。■從大港在售工程購(gòu)房客群來源看，工程客群以大港區(qū)域內(nèi)客群為主，局部大港周邊客群〔丹徒、揚(yáng)中地區(qū)〕，少量外地客戶?！龃蟾壑苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)拆遷戶由于拆遷產(chǎn)生的大量需求被拆遷安置房吸收?？腿悍治瞿繕?biāo)客群構(gòu)成演變

本地客戶外來客戶其他客戶外來客戶本地客戶其他客戶演變工程前期工程后期隨著大港區(qū)域?qū)傩圆粩嘧兓?，人口結(jié)構(gòu)不斷變化，本工程的客群構(gòu)成也將不斷發(fā)生變化；工程前期基于當(dāng)前的客群結(jié)構(gòu)，以大港本地客群為主；工程后期，隨著區(qū)域?qū)傩蕴嵘?，市區(qū)和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型客群將成為工程的主力客群?？腿悍治龈咚疁?zhǔn)發(fā)揮，突破時(shí)間概念，快速客戶導(dǎo)入！市區(qū)客群丹徒、揚(yáng)中客群大港本區(qū)域客群放大留住吸引突破時(shí)間概念產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人員期待本工程客群定位以本地為主的首次置業(yè)和投資型客群&以鎮(zhèn)江和大港周邊為主的投資型客群客戶分析PART5工程定位定位策略定位策略地塊的特質(zhì)決定了其未來開發(fā)之路。距離市區(qū)較遠(yuǎn)，但擁有良好的區(qū)域環(huán)境。周邊配套相對(duì)較少，但具有良好的未來開展?jié)摿Α＿@些都是地塊擁有的最大利器。通過對(duì)宗地的分析，我們認(rèn)為地塊應(yīng)采用“優(yōu)勢(shì)+時(shí)機(jī)〔S+O〕策略〞，即最大限度的借助工程自身的資源優(yōu)勢(shì)和地塊區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，加之區(qū)域未來規(guī)劃的利好因素，加以充分利用和發(fā)揮，滿足目標(biāo)客戶的需求。定位策略前期人口遷入配套跟進(jìn)規(guī)劃交通實(shí)現(xiàn)人氣旺盛配套成熟交通改善房?jī)r(jià)上升成熟熱點(diǎn)區(qū)域人氣不足配套欠缺交通不便房?jī)r(jià)偏低發(fā)展?jié)摿α己蒙虡I(yè)級(jí)別定位工程位于城市近郊新區(qū)，區(qū)域成熟度較低，配套欠缺，商業(yè)氣氛薄弱；

項(xiàng)目

區(qū)域

市場(chǎng)三線地級(jí)城市，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別；遠(yuǎn)郊新區(qū)，開展?jié)撛趦r(jià)值較高；區(qū)域自成體系，未來規(guī)劃條件優(yōu)越。工程不位于成熟商圈之中，商業(yè)剛起步；區(qū)域辦公酒店市場(chǎng)需求較?。粎^(qū)域?qū)⒋嬖诖罅可虡I(yè)消費(fèi)需求。目前的區(qū)域和市場(chǎng)難以支撐大體量商業(yè)，屬于非城市商圈規(guī)劃，本工程商業(yè)應(yīng)該立足于區(qū)域未來開展前景——主要輻射周邊區(qū)域，打造區(qū)域型商業(yè)中心商業(yè)級(jí)別定位區(qū)域商業(yè)價(jià)值——當(dāng)前區(qū)域商業(yè)價(jià)值受限，但隨著未來城市化進(jìn)程和區(qū)域成熟，片區(qū)商業(yè)價(jià)值有很大的提升；工程開發(fā)特征——整體7萬多方，體量適中。商業(yè)功能定位——基于對(duì)區(qū)域商業(yè)價(jià)值和商業(yè)市場(chǎng)的判斷，本工程商業(yè)應(yīng)定位于區(qū)域型商業(yè)中心，主要輻射周邊區(qū)域商業(yè)級(jí)別城市中心區(qū)商業(yè)區(qū)域型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)鄰里型商業(yè)規(guī)模30萬以上5-20萬10000-500002000-10000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量30萬以上日人流量8萬以上日人流量3萬以上居住人口5000以上核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域10分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪?zhàn)钸m合本工程的商業(yè)級(jí)別本工程受地理?xiàng)l件等方面限制，但處于鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別城市的核心區(qū)域，所以，本工程商業(yè)定位為小型區(qū)域型商業(yè)。消費(fèi)市場(chǎng)區(qū)域環(huán)境建筑布局環(huán)境個(gè)體環(huán)境主題業(yè)態(tài)設(shè)定經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)業(yè)態(tài)定位思路商業(yè)以市場(chǎng)為本，通過對(duì)終端消費(fèi)市場(chǎng)的分析，決定經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的方向，但同時(shí)，商業(yè)的定位也有反向指導(dǎo)市場(chǎng)的作用。業(yè)態(tài)定位思路引領(lǐng)時(shí)尚潮流的，以集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂于一體的歡樂消費(fèi)場(chǎng)所，檔次定位以中檔為主核心價(jià)值：滿足區(qū)域市民的生活購(gòu)物休閑消費(fèi)，為區(qū)域市民提供購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑等元素的消費(fèi)場(chǎng)所商業(yè)業(yè)態(tài)定位區(qū)域型商業(yè)中心——商業(yè)功能集購(gòu)物、餐飲、休閑、文化、娛樂、健身、交流、公共效勞等多種功能項(xiàng)目整體商業(yè)功能休閑功能文化功能娛樂功能保健功能餐飲功能社區(qū)公共服務(wù)功能購(gòu)物功能作為區(qū)域型商業(yè)中心，應(yīng)滿足周邊市民特定的消費(fèi)及社區(qū)居民日常生活兩方面的需求，因此本工程商業(yè)功能包括：購(gòu)物、餐飲、休閑、文化、娛樂、健身、交流、公共效勞等多種功能。商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)甄選——百貨、超市、電器、電影院、精品、餐飲作為區(qū)域商業(yè)中心業(yè)態(tài)重要構(gòu)成業(yè)態(tài)細(xì)分分類需求面積客戶吸附能力品牌提升是否可售選擇建議購(gòu)物類百貨1萬平米以上吸附能力強(qiáng)顯著提升可售必選超市1萬平米以上吸附能力強(qiáng)一般不可售必選精品專營(yíng)店100平米以上吸附能力一般一般可售必選休閑娛樂品牌餐飲500平米以上吸附能力強(qiáng)較明顯可售必選美食廣場(chǎng)500平米以上吸附能力較強(qiáng)一般可售必選洗浴廣場(chǎng)2000平米以上吸附能力強(qiáng)較明顯可售可選足浴1000平米以上吸附能力強(qiáng)一般可售必選電影院3000平米以上吸附能力強(qiáng)較明顯不可售必選KTV2000平米以上吸附能力較強(qiáng)一般可售必選健身房1000平米以上吸附能力一般一般可售可選家庭服務(wù)美容美發(fā)500平米以上吸附能力較強(qiáng)一般可售必選婚紗攝影500平米以上吸附能力較強(qiáng)一般可售可選兒童培訓(xùn)1000平米以上吸附能力較強(qiáng)一般可售可選裝修材料百安居、樂安居5000平米以上吸附能力強(qiáng)一般不可售可選家具裝飾好百年5000平米以上吸附能力較強(qiáng)一般不可售可選電器國(guó)美、蘇寧2000平米以上吸附能力強(qiáng)較強(qiáng)可售必選數(shù)碼IT廣場(chǎng)2000平米以上吸附能力較強(qiáng)一般可售可選商業(yè)形象定位一站式體驗(yàn)購(gòu)物中心利用工程的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，打破傳統(tǒng)的購(gòu)物中心概念，將購(gòu)物中心與市民生活完美的結(jié)合，充分表達(dá)了在公園中購(gòu)物，在購(gòu)物中休閑這一理念，通過購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲、園林、文化的完美組合，能充分滿足各類消費(fèi)人群一站式購(gòu)物的需要，并為人們提供一個(gè)嶄新的購(gòu)物天堂，也將成為市民日常生活中心、聚會(huì)交友中心、商務(wù)效勞中心和社會(huì)公益活動(dòng)的中心。商業(yè)形象定位LeisureShoppingParkLeisureShoppingPark：休閑購(gòu)物公園與傳統(tǒng)的購(gòu)物中心和商業(yè)街不同，LeisureShoppingPark提供一個(gè)與自然親近的空間，一個(gè)悠閑自在的購(gòu)物環(huán)境。廣場(chǎng)、街道、街角咖啡店，購(gòu)物、餐飲、娛樂，都是放松愉悅的釋放。商業(yè)氣氛文化符號(hào)城市地標(biāo)精神廣場(chǎng)群體記憶商業(yè)營(yíng)造現(xiàn)代化——現(xiàn)代化時(shí)尚元素的引入，將項(xiàng)目打造成為具有故事的現(xiàn)代化商業(yè)中心娛樂化——配套設(shè)施上充分表現(xiàn)購(gòu)物休閑中心的特點(diǎn)城市地標(biāo)——商業(yè)標(biāo)志打造，成為大港的精神廣場(chǎng)商業(yè)氣氛現(xiàn)代風(fēng)格立面設(shè)計(jì)，立面不受建筑形式的限制現(xiàn)代感、都市感、時(shí)尚感商業(yè)氣氛建筑本體沒有靈魂，賦予鋼筋水泥以靈性，為其靈魂，才能使其擁有持久的生命。運(yùn)用雕塑小品的點(diǎn)綴，結(jié)合國(guó)際化、時(shí)尚元素，將工程打造成為國(guó)際元素集中地

雕塑小品

照片展示

場(chǎng)景渲染商業(yè)氣氛個(gè)性化的裝飾一架“宇宙飛船〞以同樣方式被釘在“外星來客“〔一家科幻玩具店〕上。一個(gè)超大型號(hào)、稀奇古怪的巨猿金剛從超級(jí)市場(chǎng)仿造的裝飾帳篷上懸掛下來底面朝天的雪佛萊敞蓬轎車從冰凍酸奶店的高速公路標(biāo)牌上橫伸出來商業(yè)氣氛

娛樂化——將娛樂化的元素融入到購(gòu)物休閑環(huán)境中，成居民消費(fèi)必去場(chǎng)所商業(yè)氣氛商業(yè)面積轉(zhuǎn)換酒店、公寓產(chǎn)品將作為工程商業(yè)面積有效補(bǔ)充結(jié)合市場(chǎng)和工程實(shí)際情況，考慮到工程資金平安度，建議對(duì)缺乏的局部進(jìn)行合理轉(zhuǎn)換。商業(yè)面積轉(zhuǎn)換公寓建議——SOHO辦公SOHO辦公：可商可住的平層公寓控制公寓戶型面積和總價(jià)，與普通住宅產(chǎn)品形成差異；主要面向低總價(jià)承受能力的剛性自住需求和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)；產(chǎn)品建議：面積結(jié)構(gòu)功能布局65平米二房二廳一衛(wèi)戶型緊湊，功能完善，低總價(jià)二房產(chǎn)品85平米三房二廳一衛(wèi)戶型緊湊，功能完善，低總價(jià)三房產(chǎn)品商業(yè)面積轉(zhuǎn)換公寓建議——LOFT辦公LOFT辦公：層高4.9米可分割兩層的復(fù)式公寓主要面向追求個(gè)性的青年客戶和創(chuàng)意型企業(yè)；層高4.9米，可隔斷為獨(dú)立的兩層，增加使用面積；產(chǎn)品建議：面積結(jié)構(gòu)功能布局40平米一房一廳一衛(wèi)敞開式廚房，獨(dú)立的廳、臥、衛(wèi)布局，帶陽臺(tái)；可隔斷為二房一廳二衛(wèi)60平米二房二廳一衛(wèi)封閉式廚房，獨(dú)立的廳、臥、衛(wèi)布局，帶陽臺(tái)；可隔斷為三房二廳二衛(wèi)整體定位悠活社區(qū)---------

集文化、餐飲、娛樂、休閑、居住為一體的時(shí)尚中心整體定位YOHOPART6案例借鑒我們給本工程業(yè)態(tài)布局時(shí)，借鑒一些具有成功操作經(jīng)驗(yàn)的案例來指導(dǎo)本工程的規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)細(xì)分案例借鑒大寧國(guó)際廣場(chǎng)工程概況區(qū)位選址位于上海浦西南北中軸線-共和新路〔南北高架〕-與大寧路交界。工程規(guī)模占地面積約5.5萬平方米，總建筑面積約25萬平方米開業(yè)：2006年9月交通條件離地鐵1號(hào)線延長(zhǎng)路站僅80米；離人民廣場(chǎng)僅5個(gè)地鐵站。公交車46、79、95、107、114、220、222等20多條公交線路直達(dá)本工程。工程定位綜合商務(wù)酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設(shè)施等八大功能。延續(xù)上海市民的“逛街文化〞，提供一個(gè)有品味、高水平、具規(guī)模的商業(yè)環(huán)境。輻射范圍主要輻射范圍以閘北、普陀、寶山區(qū)北部為主，次級(jí)輻射范圍為一號(hào)線南部沿線的徐匯、莘莊以及市區(qū)人口。案例借鑒街區(qū)式功能分區(qū)街區(qū)式布局：1-12座院落，以室外廣場(chǎng)和開放式商業(yè)步行街貫穿整個(gè)建筑組合體。12座靠近大寧路：1-2F大潤(rùn)發(fā)+3-4F親子廣場(chǎng)5-6F大型餐飲。以主力店+主題性消費(fèi)為主。12座南面：為酒店，布置于廣場(chǎng)主入口的端處。2座以主題性娛樂為主，大寧影城+電玩1座1-層以品牌服飾專賣店為主1座-層：寫字樓，LOFT10座1-層：以生活配套類購(gòu)物為主，為顧客提供便利。10座-層：寫字/LOFT5、8座1-4層：沿街布置生活購(gòu)物類業(yè)態(tài)，易于吸引社區(qū)居民的目的性消費(fèi)。5、8座5-層：寫字樓6、9座：餐飲圍繞廣場(chǎng)中央布置，同時(shí)穿插服飾，變幻多端。街區(qū)布局，既有商業(yè)街的功能，又兼顧了大型商業(yè)的需求案例借鑒街區(qū)式布局，增加更多與顧客的接觸面，實(shí)現(xiàn)人流動(dòng)線無死角建筑布局廊橋連接:商業(yè)院落之間用廊橋進(jìn)行連接，增加了業(yè)態(tài)之間的交流。增加通透性和日照措施:外圍高層建筑與內(nèi)部小建筑群體之間，一般有廣場(chǎng)或者較寬步行街隔離，從而不影響廣場(chǎng)內(nèi)部采光和日照。室外廣場(chǎng)——人流集散與方向指示：數(shù)個(gè)室外廣場(chǎng)分別處于不同位置，以合理組織人流，即形成多核空間結(jié)構(gòu)。出入口——主干道設(shè)置多個(gè)出入口。每個(gè)主要入口處對(duì)應(yīng)一個(gè)室外廣場(chǎng)，作為空間序列的開始．建筑排布——大小錯(cuò)落，業(yè)態(tài)互動(dòng):主力店一般布于外圍，有利于吸引外界人流進(jìn)入廣場(chǎng)，廣場(chǎng)內(nèi)部小型店環(huán)繞分布，這種圍合式分布促進(jìn)業(yè)態(tài)之間交流。四周建筑體塊較大，一方面由于四周主力店對(duì)建筑要求完整性;廣場(chǎng)中央圍繞分布小建筑群,包容性強(qiáng)。中央圍合式小建筑群落與四周大建筑體錯(cuò)落有致，其對(duì)應(yīng)的主力店與小型店互相補(bǔ)充。人流方向室外廣場(chǎng)廊橋案例借鑒街區(qū)式布局，各區(qū)域有區(qū)隔，又有聯(lián)系，形成玩、吃、購(gòu)一體化的效勞業(yè)態(tài)互動(dòng)1-2F大潤(rùn)發(fā)+3-4F親子廣場(chǎng)+5-6F大型餐飲。主力店+主題性消費(fèi)為主，布置于距地鐵口最遠(yuǎn)處，有利于組織人流。酒店布置于廣場(chǎng)的端處，偏離廣場(chǎng)噪雜的商業(yè)區(qū)，且酒店對(duì)面的店面呈狹長(zhǎng)形，減少與商業(yè)的交流，減少人流以保證酒店品質(zhì)。2座以主題性娛樂為主，大寧影城+電玩，將主題性娛樂此類目的性消費(fèi)且惠顧者較少的業(yè)態(tài)布置于角落，有利于疏散人流。品牌服飾專賣店10座以生活配套類購(gòu)物為主，屈臣氏+品牌內(nèi)衣+銀行。生活類業(yè)態(tài)兩面沿街，為顧客提供便利。主干道沿街布置生活購(gòu)物類業(yè)態(tài)，易于吸引社區(qū)居民的目的性消費(fèi)。并且以國(guó)美電器、宏圖三胞主力商家增加工程的醒目性。廣場(chǎng)中央一般是人流聚集的地方，該區(qū)域業(yè)態(tài)布置以餐飲為主，以留住人流，同時(shí)穿插服飾購(gòu)物類，延長(zhǎng)逗留時(shí)間并增強(qiáng)變換性。案例借鑒區(qū)別于其他商業(yè)零售占據(jù)大比例的設(shè)置，降低零售，提升餐飲比例商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分及配比主力店大潤(rùn)發(fā)布置在次主干道大寧路沿線，既可聚集人流又可提高工程的醒目性。主題性娛樂類位于廣場(chǎng)角落，便于組織人流。廣場(chǎng)主干道沿街以及角落布置主力店，餐飲穿插小型購(gòu)物圍繞廣場(chǎng)布置，引導(dǎo)消費(fèi)者圍繞室外步行街流動(dòng)。主干道沿線布置主力店——國(guó)美、宏圖三胞，并穿插上座率高的餐飲——肯德基、必勝客等，目的是吸引干道上大量人流。案例借鑒以超市吸引人流，屢次主力店模式齊頭并進(jìn)，整體拉動(dòng)商戶組合以超市為支撐，次主力店為依附，品牌連鎖店為互補(bǔ)，到達(dá)客源共享。主力店：次主力店：中小型品牌專賣=2:1.5:１。