某地產(chǎn)項(xiàng)目某某年度營(yíng)銷報(bào)告

招商紫金山一號(hào)2024年度

營(yíng)銷報(bào)告謹(jǐn)呈：招商局地產(chǎn)一、2024年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)回憶報(bào)告提綱Content二、2024年區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、2024年運(yùn)行趨勢(shì)預(yù)判第一局部：2024年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)回憶政策環(huán)境土地市場(chǎng)商品住宅市場(chǎng)別墅市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)辦公物業(yè)市場(chǎng)二手房市場(chǎng)樓市熱點(diǎn)事件2024年房產(chǎn)調(diào)控以09年末調(diào)控為開端，在10年4月開始加強(qiáng)，與往年政策不同的是，本次重點(diǎn)放在抑制不合理需求上，而非往年的調(diào)整供給層面。2024年房產(chǎn)政策背景1——之前政策效果有限：09年房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂開展后，09年末及2024年初維穩(wěn)政策主要以指導(dǎo)性和原那么性政策為主，短期內(nèi)對(duì)遏制房?jī)r(jià)未能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥研究中心政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策主要包括保障性政策、稅收政策、土地政策、金融信貸政策以及市場(chǎng)政策這五個(gè)方面；09年底以來(lái)出臺(tái)的政策雖包含了各個(gè)方面，但多為一些指導(dǎo)性和原那么性的政策，在許多方面可執(zhí)行力不夠強(qiáng)，或仍存在較大的彈性空間，有一些政策屬于中長(zhǎng)期政策如關(guān)于保障性住房政策等，在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是房?jī)r(jià)的影響有限2024年政策加強(qiáng)——背景1商品房銷售量?jī)r(jià)走勢(shì)10年1季度前兩月全國(guó)商品房銷售面積15361萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)35.8%，增幅比去年全年回落6.3個(gè)百分點(diǎn)，銷售均價(jià)為5193元/平米，同比增長(zhǎng)16.1%，比09年增長(zhǎng)11.4%；全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格均上漲，且房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.2%，70個(gè)大中城市，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：?？?4.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局背景2——2024年1季度房?jī)r(jià)上漲仍舊過(guò)快：主要表現(xiàn)為一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，局部城市商品房銷售價(jià)格指數(shù)漲幅到達(dá)新高2024年政策加強(qiáng)——背景2PMI指數(shù)和工業(yè)增加值增速走勢(shì)情況2024年1季度GDP增速到達(dá)11.9%，呈現(xiàn)持續(xù)性恢復(fù)增長(zhǎng)，并超過(guò)去年同期水平，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭良好；PMI指數(shù)繼續(xù)保持在50以上，工業(yè)增加值增速保持持續(xù)上升，受春節(jié)季節(jié)性影響，2月份PMI指數(shù)為52，工業(yè)增加增速降至12.8%，但3月份迅速上升，總體來(lái)看，實(shí)體經(jīng)濟(jì)已恢復(fù)正常增長(zhǎng)環(huán)境GDP增長(zhǎng)情況%背景3——2024年1季度宏觀經(jīng)濟(jì)背景良好：一季度經(jīng)濟(jì)的超預(yù)期增長(zhǎng)和步入正常增長(zhǎng)環(huán)境的實(shí)體經(jīng)濟(jì)為政策的出臺(tái)奠定了宏觀根底2024年政策加強(qiáng)——背景3數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局CPI持續(xù)走高10年3月cpi漲幅回落，但隨著經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)回暖，可能會(huì)帶動(dòng)新一輪物價(jià)的周期性波動(dòng)，通脹壓力依然存在通脹風(fēng)險(xiǎn)：將繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲人民幣升值壓力：將進(jìn)一步推高地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值國(guó)際背景：中國(guó)對(duì)美國(guó)貿(mào)易順差日益擴(kuò)大，人民幣升值將為擴(kuò)大美國(guó)出口鋪路，美國(guó)就人民幣匯率問(wèn)題向中國(guó)施壓

中國(guó)：溫家寶總理在兩會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上表示：人民幣匯率將保持穩(wěn)定美國(guó)：10.3.11，奧巴馬向中國(guó)施壓，要求中國(guó)進(jìn)一步向“以市場(chǎng)為導(dǎo)向的匯率〞機(jī)制過(guò)渡；10.4.15，美國(guó)財(cái)政部出臺(tái)的報(bào)告中將中國(guó)定性為“人民幣匯率操縱國(guó)〞，兩國(guó)摩擦升級(jí)；10.4.20，美國(guó)國(guó)會(huì)眾議院籌款委員會(huì)對(duì)中國(guó)匯率政策問(wèn)題舉行聽證會(huì)，表示中國(guó)的人民幣幣值有被低估的現(xiàn)象焦點(diǎn)事件刺激財(cái)富效應(yīng)，房地產(chǎn)將升級(jí)為主要投資焦點(diǎn)，提升房地產(chǎn)有效需求，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)；催生國(guó)際投資，熱錢涌入導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲影響背景4——防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲與通脹風(fēng)險(xiǎn)形成中國(guó)經(jīng)濟(jì)的雙重壓力：09年末出現(xiàn)的通脹風(fēng)險(xiǎn)及人民幣升值壓力，將推高資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上升，出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策遏制房?jī)r(jià)的快速上漲，以防止風(fēng)險(xiǎn)的疊加效應(yīng)2024年政策加強(qiáng)——背景4之前政策力度和執(zhí)行度有限，市場(chǎng)作用不明顯

09年底至3月份出臺(tái)的政策主要以土地政策、保障性住房政策為主，主要目的在于穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，作用不直接，可執(zhí)行度一般，短期內(nèi)影響有限房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，市場(chǎng)行為趨于非理性一季度全國(guó)市場(chǎng)量升價(jià)漲，大中城市商品房銷售價(jià)格指數(shù)漲幅達(dá)近年來(lái)最高水平，供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的局面未得到實(shí)質(zhì)性改善宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定為政策調(diào)控奠定根底一季度經(jīng)濟(jì)水平超去年同期，實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常增長(zhǎng)環(huán)境，三駕馬車穩(wěn)步開展給中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了有力支撐通脹風(fēng)險(xiǎn)及人民幣升值壓力進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)通脹風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)及人民幣升值壓力下帶來(lái)的國(guó)際熱錢的流入，將共同推高資產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上升，有必要出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策防止風(fēng)險(xiǎn)疊加效應(yīng)調(diào)控政策加強(qiáng)原因總結(jié)：針對(duì)仍然瘋狂的樓市，2024年4.15新政〔國(guó)十條〕出臺(tái)，把抑制不合理住房需求放在了增加住房有效供給的前面，反映了政策重點(diǎn)的變化建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)制。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門要對(duì)省級(jí)人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問(wèn)責(zé)制度。90㎡以上首套，首付比例≧30%；二套住房首付比例≧50%，1.1倍基準(zhǔn)利率；三套及以上住房首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原那么自主確定；商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供給緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)置第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)置住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策；要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開發(fā)工程進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。增加居住用地有效供給房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供給總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供給總量的70%，并優(yōu)先保證供給確保完成2024年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管；加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)工程貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。加大交易秩序監(jiān)管力度2024年房產(chǎn)新政——加強(qiáng)期1增加住房有效供給加快保障性住房安居工程建設(shè)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管堅(jiān)決遏制不合理住房需求4·15新政后局部成交量出現(xiàn)萎縮，調(diào)控效果初顯，為繼續(xù)穩(wěn)固效果，2024年9月29日中央出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策相關(guān)稅收政策加大房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)力度增加住房有效供給加大住房交易市場(chǎng)檢查力度各地要立即研究制定貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)[2024]10號(hào)文件的實(shí)施細(xì)那么。已印發(fā)實(shí)施細(xì)那么的地區(qū)，要根據(jù)最近國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供給緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。嚴(yán)格施行問(wèn)責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。加大對(duì)各地2024年住房建設(shè)方案和用地供給方案實(shí)際完成情況的督察考核力度。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供給總量。認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同〞等行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)工程貸款和貸款展期。調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策;加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)工程進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大至全國(guó).完善差異化住房信貸政策各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)置第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)置商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)置第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)置住房。對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差異化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理本論維穩(wěn)調(diào)控加強(qiáng)期2對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)置住房缺乏5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)工程，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。嚴(yán)格施行問(wèn)責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。各地要增加土地有效供給，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供給總量的70%的要求。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)〞方式供給中低價(jià)位普通商品住房用地。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。各直轄市、方案單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原那么上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)貸款購(gòu)置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的根底上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差異化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。2024年底全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)連續(xù)環(huán)比上漲態(tài)勢(shì)，并且通脹壓力持續(xù)加大，在此背景下，國(guó)務(wù)院于2024年1月26日出臺(tái)“國(guó)八條〞，調(diào)控力度史無(wú)前例落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管嚴(yán)格住房用地供給管理合理引導(dǎo)住房需求強(qiáng)化差異化住房信貸政策堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)本論維穩(wěn)調(diào)控加強(qiáng)期3國(guó)務(wù)院在1月26日出“國(guó)八條〞調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，原那么同意在局部城市開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。2024年1月28日，房產(chǎn)稅正式來(lái)襲，試點(diǎn)工作首先在重慶、上海進(jìn)行，重慶側(cè)重對(duì)高檔住房征收房產(chǎn)稅，上海側(cè)重對(duì)新購(gòu)住房征收重慶上海房產(chǎn)稅細(xì)那么從2024年10月起連續(xù)兩次加息，2024年2月8日又一次加息，加息頻次密集，2024年或成加息年2024.9.152024.12.202024.10.202024.12.262024.2.8上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。一年期存、貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。加息頻次及幅度回憶二手房交易本錢提高，擁有多套住房者限購(gòu)，剛需購(gòu)房者交易本錢提高2024年初推出的政策三管齊下，從住房交易、持有、轉(zhuǎn)手各個(gè)環(huán)節(jié)加大本錢，調(diào)控著手點(diǎn)“堵〞大于“疏〞，意指以壓制需求到達(dá)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的新“國(guó)八條〞加息調(diào)控組合拳房產(chǎn)稅針對(duì)高端客戶及投資客戶，高端住房購(gòu)房本錢與持有本錢增加信貸收緊，購(gòu)房交易本錢加大調(diào)控更為嚴(yán)厲，限購(gòu)、首付比例提升、營(yíng)業(yè)稅全額征收等多項(xiàng)并舉購(gòu)房交易本錢增加高端住房購(gòu)房本錢與持有本錢增加對(duì)地方政府的影響——房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)機(jī)制將促使各地政府盡快出臺(tái)實(shí)施細(xì)那么，考核壓力及政府回歸保障角色將改變市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)，保障房市場(chǎng)潛力逐步呈現(xiàn);對(duì)消費(fèi)者的影響——更為嚴(yán)厲的信貸政策及限購(gòu)措施，提高了剛需客戶的入市門檻，嚴(yán)重影響改善性需求和投資性需求的心理預(yù)期，消費(fèi)者將進(jìn)入觀望期;對(duì)房產(chǎn)商的影響——政府在土地、融資、稅收及開發(fā)環(huán)節(jié)對(duì)開發(fā)企業(yè)的約束加大，對(duì)企業(yè)而言“博價(jià)〞的風(fēng)險(xiǎn)日益加大，“博量〞是目前條件下的最優(yōu)選擇;對(duì)市場(chǎng)的影響——市場(chǎng)將再次進(jìn)入一個(gè)盤整博弈期，“魚〞〔成交量〕與“熊掌〞〔成交價(jià)格〕不可兼得，短期內(nèi)以量補(bǔ)價(jià)可能會(huì)成為一定的趨勢(shì).政策影響小結(jié)第一局部：2024年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)回憶政策環(huán)境土地市場(chǎng)商品住宅市場(chǎng)別墅市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)辦公物業(yè)市場(chǎng)二手房市場(chǎng)樓市熱點(diǎn)事件整年交易量較09年下浮62%，達(dá)442萬(wàn)平米，但高于08年低谷期。上半年萎靡，9月份后地價(jià)飆升、地王頻現(xiàn)土地出讓增加，地價(jià)飆漲2024年全市掛牌土地70幅，總面積471.48萬(wàn)㎡；成交土地62幅，總面積442.13萬(wàn)㎡，總金額559.2億元〔不含高淳、溧水〕。與09年相比總成交面積增長(zhǎng)15.4%，土地?cái)?shù)量減少了12幅，地王頻出造成土地出讓總價(jià)增長(zhǎng)了157%。下半年土地放量，地王隔江相望從月度成交來(lái)看，下半年是土地成交頂峰期，9月成為分水嶺，下關(guān)濱江G32和G33地塊分別以5929元/平米和8278元/平米的樓面價(jià)被中冶拍得，拉開了南京“地王〞時(shí)代的真正來(lái)臨。10月份雅居樂(lè)在浦口七里河西側(cè)競(jìng)得G40和G41地塊，創(chuàng)造出“面粉比面包貴〞的局面，延續(xù)了地王時(shí)代。臨近年末，國(guó)土局尚未完成年度土地供給方案，12月份出現(xiàn)成交量井噴，麒麟科技園地塊對(duì)該月成交面積的奉獻(xiàn)最大。房地產(chǎn)市場(chǎng)——土地市場(chǎng)表2024南京土地成交一覽表成交主力以傳統(tǒng)的江寧江北為主，擴(kuò)展到城東與城北，河西與主城以開發(fā)成熟，土地日益稀缺備注：2024年全年成交土地62幅，編號(hào)從2024G75-2024G61〔2024G23和2024G30流拍〕。城市外擴(kuò)趨勢(shì)明顯江北、城北和江寧總成交土地超過(guò)250萬(wàn)平米，占全市成交總面積的59.8%。其中，城北板塊成交面積較09年增長(zhǎng)3倍多，主要得力于下關(guān)濱江巨幅地塊的出讓。江北和江寧板塊出讓面積較09年均有所減少，而江北板塊依舊是成交面積冠軍。城南增加、仙林萎靡城南、仙林板塊分別成交40萬(wàn)平米左右，位于第二梯隊(duì)。城南板塊無(wú)論成交幅數(shù)與成交面積均呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，而仙林板塊成交面積那么有所萎縮。房地產(chǎn)市場(chǎng)——土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)供求依然緊張，大宗土地較為稀缺，且向新區(qū)開展趨勢(shì)明顯2024年南京土地成交數(shù)量統(tǒng)計(jì)表2024年南京土地成交面積統(tǒng)計(jì)表〔萬(wàn)平米〕房地產(chǎn)市場(chǎng)——土地市場(chǎng)成交數(shù)量方面，江南八區(qū)28幅，占總成交的45%。成交面積方面，江南八區(qū)192.87萬(wàn)㎡，占總成交的44%。成交結(jié)構(gòu)方面，居住用地成交32幅，占總數(shù)的52%，主要分布在江寧、棲霞、六合；混合用地16幅，占總數(shù)的26%，主要分布在江寧、下關(guān)；商業(yè)及辦公用地28幅，占總數(shù)的22%，主要分布在建鄴及六合。江北：以居住用地出讓為主，同時(shí)政府重點(diǎn)打造江北新城，下半年連續(xù)推出多幅社區(qū)配套及商業(yè)用地。其中浦口的商業(yè)辦公用地成交居各區(qū)域之最，為13.3萬(wàn)㎡，占總商業(yè)辦公出讓地的39%。江寧：以居住和混合用地為主，分別為67.09萬(wàn)㎡和78.96萬(wàn)㎡，居住用地成交面積為全市之最。高鐵南站以及多條地鐵的規(guī)劃對(duì)江寧產(chǎn)生巨大利好，品牌商業(yè)地產(chǎn)的入住將帶動(dòng)區(qū)域生活配套快速完善并提檔升級(jí)，整體板塊環(huán)境日趨成熟；主城：純居住用地體量日漸稀缺，以混合用地和商業(yè)辦公用地出讓為主；河西：居住用地成交量銳減，多幅商業(yè)用地成交，說(shuō)明政府加大力度打造CBD核心區(qū)的規(guī)劃始終沒(méi)有改變；土地市場(chǎng)供求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)——土地市場(chǎng)成交土地單幅面積趨小，地王頻現(xiàn)，成交樓面均價(jià)增幅78%中小型地塊占據(jù)主力從單幅地塊規(guī)模看，2024年土地成交以中小型地塊為主，5萬(wàn)㎡以下和5-10萬(wàn)㎡兩個(gè)區(qū)間的成交數(shù)量共占總量的74%。中央政府限地令出臺(tái)，控制出讓地塊規(guī)模將是未來(lái)土地出讓的主要趨勢(shì)；地王頻出、地價(jià)同比增長(zhǎng)78%2024年初土地市場(chǎng)較為低糜，截止6月份僅出讓20幅，第四季度是土地成交放量期。10年成交的62幅土地中有27幅以底價(jià)成交，占成交土地總數(shù)的43%。隨著下半年通脹的降臨，開發(fā)商對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)預(yù)期變得相對(duì)樂(lè)觀，下關(guān)濱江以及浦口新城地王的誕生引爆土地市場(chǎng)，土地市場(chǎng)再次回歸地王時(shí)代，地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，10年平均樓面地價(jià)比09年增長(zhǎng)了78%。房地產(chǎn)市場(chǎng)——土地市場(chǎng)南京品牌開發(fā)商在售工程和土地儲(chǔ)藏房地產(chǎn)市場(chǎng)——土地市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)——土地市場(chǎng)南京品牌開發(fā)商在售工程和土地儲(chǔ)藏土地市場(chǎng)總結(jié)2024年下半年，開發(fā)商拿地?zé)崆樘嵘瑤?kù)存量的減少以及樂(lè)觀的市場(chǎng)預(yù)期促使今年土地成交量同期增長(zhǎng)15.4%；下半年地王頻出，2024年土地成交總價(jià)是去年的2.5倍多，成交樓面均價(jià)達(dá)5137，同比增幅78%；土地掛牌量、交易量明顯上漲，“一城兩江〞仍然是熱點(diǎn)，單幅地塊規(guī)模在逐步縮??；土地市場(chǎng)交易的活潑度與價(jià)格迅速攀升，直接的導(dǎo)火線來(lái)自于下關(guān)濱江巨幅地王的出現(xiàn)以及雅居樂(lè)高價(jià)拍得的浦口地塊，在調(diào)控政策無(wú)松動(dòng)的情況下，土地價(jià)格不斷刷新記錄，其中有開發(fā)商戰(zhàn)略的因素，也有通脹的影響。雅居樂(lè)、合富輝煌、富力城、和記黃埔等知名開發(fā)商的進(jìn)軍，更為南京土地市場(chǎng)注入了一支強(qiáng)勁的“興奮劑〞。房地產(chǎn)市場(chǎng)——土地市場(chǎng)第一局部：2024年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)回憶政策環(huán)境土地市場(chǎng)商品住宅市場(chǎng)別墅市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)辦公物業(yè)市場(chǎng)二手房市場(chǎng)樓市熱點(diǎn)事件在新政的影響下，市場(chǎng)回歸理性，全年成交494萬(wàn)平米，降幅53.7%，通脹促使供銷主要表達(dá)在下半年房地產(chǎn)供銷回落，調(diào)控效果明顯2024年南京商品住宅新增上市581萬(wàn)㎡，同比下降15.9%；銷售量494萬(wàn)㎡，同比下降53.7%；供銷比1.18，整體供大于求。4.15新政以及9.29調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)影響效果顯著，在經(jīng)歷09年的瘋狂之后，商品房市場(chǎng)逐漸回歸常態(tài)和理性。上半年上市和去化均有限；下半年集中放量、供銷根本平衡從月度走勢(shì)看，上半年開發(fā)商推盤節(jié)奏較為謹(jǐn)慎，月推案量最高缺乏60萬(wàn)平米；下半年是集中推盤期，通脹的降臨引起市場(chǎng)的恐慌性購(gòu)置，推盤節(jié)奏也開始加快，10月份銷售量到達(dá)峰值。房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品住宅均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)2024年南京商品住宅市場(chǎng)均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)，下半年住宅價(jià)格漲幅有所回落，同比由上半年的+63.1%下降為+54%；環(huán)比由上半年+32.9%回落為+15.9%。從逐月銷售均價(jià)看，全市成交價(jià)格大致成拋物線軌跡。第四季度是成交頂峰期從圖中可以看出，2024年下半年的銷售額335億元，占全年總銷售額的比例明顯高于上半年，因此下半年均價(jià)上漲對(duì)全年整體均價(jià)的影響程度較大。成交均價(jià)全年達(dá)11167元/平米，同比增加57%房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品住宅商品住宅平均成交面積下降一成，達(dá)100.2平米，宏觀政策效果顯著，改善型和投資型需求逐漸讓位于剛需住宅套均面積大幅減小，剛需市場(chǎng)特征明顯2024年南京商品住宅套均成交面積為100.2㎡，同比下降10.3%，剛性需求成為市場(chǎng)主力。套均面積根本維持在100平米左右，年中波動(dòng)較大2024從逐月戶均成交面積看，年中時(shí)期波動(dòng)較大，主要是受政策調(diào)控的影響，經(jīng)過(guò)一定適應(yīng)期后，7月份的成交面積到達(dá)峰值。隨著下半年調(diào)控的再次發(fā)力，平均成交面積逐漸轉(zhuǎn)向剛需指標(biāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品住宅中小戶型成交比例明顯放大，成交面積100平米以下占46.55%，調(diào)控效果明顯100平以下戶型幾乎占據(jù)半壁江山從成交面積來(lái)看，100㎡以下戶型所占比例最高，到達(dá)46.55%，100-120平米占17.88%，140-160平米占比最小。調(diào)控效果明顯，中小戶型受歡送比照2024年，全市100㎡以下戶型所占比例上升了12.7%；而100-140㎡戶型所占比例那么下降了2.67%，這說(shuō)明政策調(diào)控一定程度上打擊了投資型消費(fèi)和改善型消費(fèi)，低總價(jià)的中小戶型受到市場(chǎng)青睞。房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品住宅單價(jià)6000元以上的產(chǎn)品占市場(chǎng)份額37.05%，萬(wàn)元以上那么占40.51%低單價(jià)時(shí)代過(guò)去，市場(chǎng)迎來(lái)萬(wàn)元時(shí)代

從金額分布看，10000元/㎡以上所占比例最高，為40.51%，5000-6000元/㎡其次，為19.46%，5000元/㎡以下占17.59%。09年低單價(jià)為主力的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，商品住宅萬(wàn)元以上單價(jià)成為潮流。成交單價(jià)上移趨勢(shì)明顯，存在一定價(jià)格斷檔成交單價(jià)段顯著上移，以10000元/㎡以上產(chǎn)品上升幅度最大，然而存在一定的價(jià)格斷檔，8000-10000元/平米產(chǎn)品占比不增反降，價(jià)格出現(xiàn)一定的兩極分化。房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品住宅成交面積分布仍以兩江板塊、河西板塊為主力，仙林市場(chǎng)供銷減弱

整體供大于求，“兩江〞依舊是供銷主力從板塊供銷看，幾乎所有板塊住宅均出現(xiàn)供大于求狀態(tài)，河西板塊供銷均衡，江北江寧板塊仍然是全市供給成交的主力區(qū)域。市場(chǎng)熱度大減，仙林尤其明顯相比2024年，2024年供給和需求均大幅度下降，仙林板塊下降幅度最大。房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品住宅銷售總額中，河西市場(chǎng)發(fā)力，三足鼎立之勢(shì)回歸高端工程給力，河西主力市場(chǎng)地位回歸江北、江寧、河西成三足鼎立之勢(shì)，銷售份額分別為30.97%、19.43%、20.45%。與2024年相比，兩江板塊份額穩(wěn)定；河西板塊份額大幅提升，主要是因?yàn)楸＠銠墖?guó)際、仁恒G53和蘇寧睿城的良好去化；城南市場(chǎng)份額增加，城東和仙林市場(chǎng)熱度降低城南板塊由于規(guī)劃利好，再次發(fā)力，市場(chǎng)份額增加4.7%；仙林和城東板塊份額那么相應(yīng)減少。房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品住宅在售樓盤銷售面積十強(qiáng)〔城中〕在售樓盤銷售金額十強(qiáng)〔城中〕城中板塊：稀缺性成就價(jià)格高地供銷集中在上半年延續(xù)09年的熱潮，城中板塊上市主要集中在上半年，7月份是放量頂峰期，8月份之后無(wú)供給量，均價(jià)在6月份到達(dá)峰值29533元/㎡，下半年處于消化階段。價(jià)格一波三折，上半年漲勢(shì)在6月份得到遏制價(jià)格走勢(shì)一波三折，均值維持在20000以上。庫(kù)存量有限以及調(diào)控政策是主要的影響因素。金陵尚府、凱潤(rùn)金城和金基月亮灣等高端工程是板塊供給的主力。房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品住宅城東板塊：供銷萎縮，價(jià)格上下波動(dòng)在售樓盤銷售面積五強(qiáng)〔城東〕在售樓盤銷售金額五強(qiáng)〔城東〕供銷萎縮，價(jià)格波動(dòng)大0年板塊供給量和去化量有限，單盤價(jià)格對(duì)整體價(jià)格影響較大，造成板塊均價(jià)一波三折。成交量相較09年大幅下降，價(jià)格那么大幅提升。上半年是主要放量期，4月份到達(dá)峰值，下半年處于消化階段。低密度物業(yè)依舊是主力板塊新上市僅有紫金東郡一個(gè)工程，板塊的表現(xiàn)較其他板塊有所遜色。板塊的去化主要來(lái)自于紫氣鐘山和紫園的帶動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品住宅在售樓盤銷售面積十強(qiáng)〔城南〕在售樓盤銷售金額十強(qiáng)〔城南〕城南板塊：以金地自在城為代表，大盤中小戶型放量，價(jià)格走低，受調(diào)控影響明顯下半年供銷兩旺，價(jià)格下行城南樓市的格局和城東相反，放量集中于下半年，政策調(diào)控使得總價(jià)偏低的中小戶型暢銷，下半年銷售量猛增，而均價(jià)持續(xù)走低；市場(chǎng)潛力大，供給格局向西南推動(dòng)城南規(guī)劃利好以及品牌商業(yè)地產(chǎn)的入駐使得板塊潛力巨大。2024年新上市的德盈國(guó)際廣場(chǎng)和觀云國(guó)際去化量良好，城南板塊的供給格局從東北向西南推動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品住宅城南典型個(gè)案——金地自在城，郊區(qū)品質(zhì)大盤，產(chǎn)品、價(jià)格優(yōu)勢(shì)贏得市場(chǎng)地址：南京雨花臺(tái)區(qū)板橋街道大方村開發(fā)商：金地集團(tuán)南京置業(yè)開展有限公司總建面：103萬(wàn)㎡容積率：2.2建筑類型：高層、花園洋房交付時(shí)間：2024-8-30物業(yè)公司：金地物業(yè)物業(yè)費(fèi)：1.9元/平方米/月產(chǎn)品均價(jià)：9500元/㎡〔高層〕，14500元/㎡(花園洋房)樓層差價(jià)：10-50元/㎡〔高層〕，1000-2000元/㎡〔花園洋房〕東西差價(jià)：200-300元/㎡(高層)，1000-1500元/㎡(花園洋房)潛在供給量：73萬(wàn)㎡客戶來(lái)源：建鄴區(qū)、板橋的客群為主，公務(wù)員和企事業(yè)單位為主〔華為、中信等〕配套：1.自身配備有兩所雙語(yǔ)幼兒園〔12個(gè)班，建筑面積約6500㎡〕及一所30班的小學(xué)(建筑面積12000㎡)、五星會(huì)館和10萬(wàn)㎡的商業(yè)街。2.工程臨24公頃石閘湖〔新城中心〕，規(guī)劃逾30萬(wàn)㎡商業(yè)、商貿(mào)、辦公、文化、娛樂(lè)等多功能效勞中心；房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品住宅2024年潛在供給城南典型個(gè)案——金地自在城，郊區(qū)大盤、產(chǎn)品線豐富，加上創(chuàng)新產(chǎn)品和合理的價(jià)格，自在城成為2024年南京市場(chǎng)的銷冠Itown戶型圖戶型優(yōu)點(diǎn)：戶型緊湊，無(wú)浪費(fèi)面積；過(guò)道設(shè)置儲(chǔ)藏空間，小空間大利用；客廳寬面開窗；贈(zèng)送面積，高附加值房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品住宅在售樓盤銷售面積十強(qiáng)〔河西〕在售樓盤銷售金額十強(qiáng)〔河西〕河西板塊：南京樓市的風(fēng)向標(biāo)，供給銷售齊給力，房?jī)r(jià)穩(wěn)步提升唯一供不應(yīng)求板塊，熱度加強(qiáng)，品牌開發(fā)商引領(lǐng)價(jià)格走勢(shì)該板塊供給略小于需求，與09年的相比，上市量和去化量均有所下降，但供銷比依舊小于1.0，板塊熱度不減。從月度數(shù)據(jù)看，去化量逐月遞增，10月份到達(dá)峰值，受國(guó)慶以及蘇寧睿城降價(jià)促銷的影響，河西板塊下半年去化良好。隨著蘇寧睿城的降價(jià)，整體房?jī)r(jià)在下半年有所回落，峰值出現(xiàn)在7月份，突破2萬(wàn)大關(guān)。品牌高端工程拉升板塊價(jià)值10年上半年以碧瑤花園二期為代表，以菜單式精裝修為賣點(diǎn)，成為市場(chǎng)主導(dǎo)；下半年香檳國(guó)際花園、蘇寧睿城、中海鳳凰和熙以及仁恒G53為代表的高端工程熱銷拉升板塊整體銷量。房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品住宅在售樓盤銷售面積十強(qiáng)〔城北〕在售樓盤銷售金額十強(qiáng)〔城北〕城北板塊：性價(jià)比較高的區(qū)域，上半年供不應(yīng)求，下半年集中推盤上半年消化庫(kù)存，下半年新上市量大增該板塊上半年延續(xù)09年的熱潮，銷量穩(wěn)步增長(zhǎng)。下半年市場(chǎng)呈現(xiàn)出供大于求的局面。舊城改造激發(fā)需求城北板塊09年舊城改造，投資需求和改善型需求被激發(fā)，10000元/㎡以上高檔房源的成交比例出現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。下半年銷售量主要來(lái)自于盈嘉香榴灣和名域。房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品住宅在售樓盤銷售面積五強(qiáng)〔仙林〕在售樓盤銷售金額五強(qiáng)〔仙林〕仙林板塊：市場(chǎng)活力大減，處于調(diào)整期，保利紫晶山的成功入市，為后市片區(qū)品質(zhì)開展注入活力供銷減少，單盤影響板塊均價(jià)與09年相比，該板塊供求量銳減，2024年市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供大于求的局面，區(qū)域目前在售以低密度別墅工程為主，板塊成交價(jià)格一波三折，受單盤價(jià)格影響明顯。年初消化庫(kù)存，年中空白期、年末紫晶山獨(dú)扛大旗上半年的銷售量主要來(lái)自仙龍灣和誠(chéng)品城等老盤，年中根本是空白期，下半年隨著保利紫晶山的上市，板塊受關(guān)注度有所上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品住宅在售樓盤銷售面積十強(qiáng)〔江寧〕在售樓盤銷售進(jìn)金額十強(qiáng)〔江寧〕江寧板塊：供大于求，價(jià)格盤整，隨著品牌開發(fā)商的進(jìn)入，板塊潛力較大年初供不應(yīng)求、價(jià)格飆升，第四季度集中放量，去化一般與09年相比，2024年江寧板塊供給量和銷售量大幅減少，去年大盤的良好去化使得年初供給量缺乏，粥少僧多的局面促使價(jià)格節(jié)節(jié)提升。4月新政出臺(tái)后，價(jià)格明顯回落，維持在9000元/㎡左右。剛需占據(jù)市場(chǎng)主力，中小戶型被青睞板塊去化量集中在1月份，因?yàn)闁|方龍湖灣和頤和南苑等大盤的余溫，下半年的去化主要來(lái)自新上市的中小戶型樓盤。房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品住宅在售樓盤銷售面積十強(qiáng)〔江北〕在售樓盤銷售進(jìn)金額十強(qiáng)〔江北〕江北板塊：跑量的市場(chǎng)，大盤林立供銷兩旺，地王穩(wěn)住價(jià)格走勢(shì)5月份前，板塊市場(chǎng)延續(xù)09年的瘋狂態(tài)勢(shì)，供銷兩旺，4.15新政后供銷和價(jià)格均迅速下降，經(jīng)過(guò)三個(gè)月的調(diào)整期，加上下半年江北地王的誕生，板塊迅速升溫，價(jià)格上升到年初水平。大盤托起板塊半邊天江北板塊大盤林立，天潤(rùn)城、威尼斯水城和旭日愛上城的良好去化托起板塊半邊天。房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品住宅2024年南京地產(chǎn)排行榜上榜，或是引領(lǐng)市場(chǎng)售價(jià)的，或是大盤跑量的開發(fā)企業(yè)商品房銷售金額十強(qiáng)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積十強(qiáng)在售樓盤銷售金額十強(qiáng)在售樓盤銷售面積十強(qiáng)〔注：資訊來(lái)源——南京網(wǎng)上房地產(chǎn)〕房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品住宅在新政的影響下，市場(chǎng)回歸理性，全年成交494萬(wàn)平米，降幅53.7%，通脹促使供銷主要表達(dá)在下半年。1商品住宅市場(chǎng)小結(jié)成交均價(jià)全年達(dá)11167元/平米，同比增加57%2商品住宅平均成交面積下降一成，達(dá)100.2平米，宏觀政策效果顯著，改善型和投資型需求逐漸讓位于剛需3成交主體分布仍以兩江板塊、河西板塊為主力，仙林市場(chǎng)供銷減弱42024年，南京市新建商品住宅成交49325套，比09年減少103.5%，根本回歸到08年的市場(chǎng)成交量，然而供銷比小于08年〔10年供銷比：1.18，08年供銷比：1.71〕，2024年南京市場(chǎng)整體表現(xiàn)優(yōu)于08年。房地產(chǎn)市場(chǎng)——商品住宅第一局部：2024年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)回憶政策環(huán)境土地市場(chǎng)商品住宅市場(chǎng)別墅市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)辦公物業(yè)市場(chǎng)二手房市場(chǎng)樓市熱點(diǎn)事件受供給減弱及高端改善型需求受抑雙重影響，2024年成交套數(shù)下浮57%，但整體供不應(yīng)求，均價(jià)達(dá)14972元/平米供給量繼續(xù)下滑，去化與上市量相當(dāng)進(jìn)入2024年，別墅供給量持續(xù)下降，信貸、新政影響下改善型需求受壓抑，成交量明顯波動(dòng)；2024年別墅供銷面積為72.07萬(wàn)平米抗通脹能力強(qiáng)，下半年價(jià)格提升進(jìn)入下半年，高端物業(yè)抗通脹能力顯現(xiàn)，高端別墅去化良好，價(jià)格借勢(shì)大幅提升。房地產(chǎn)市場(chǎng)——?jiǎng)e墅市場(chǎng)市場(chǎng)仍以經(jīng)濟(jì)型別墅為主導(dǎo)，聯(lián)排物業(yè)占據(jù)53%去化份額2007200820092010經(jīng)濟(jì)型別墅仍是主力從產(chǎn)品看，經(jīng)濟(jì)型別墅仍然占據(jù)市場(chǎng)主流地位，聯(lián)排別墅依舊是市場(chǎng)主力，獨(dú)立和雙拼別墅的供給根本穩(wěn)定，但雙拼的去化能力略強(qiáng)于獨(dú)立，疊加別墅市場(chǎng)供給量明顯減少。與08年相比，聯(lián)排供銷增大，疊加相應(yīng)減少受新增供給減少的影響，加上09年集中大量的市場(chǎng)消化，2024年別墅市場(chǎng)熱度回落到08年市場(chǎng)狀態(tài)，但隨著別墅與普通住宅價(jià)差異的縮小，別墅市場(chǎng)后市依然會(huì)持續(xù)走強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)——?jiǎng)e墅市場(chǎng)市場(chǎng)品質(zhì)代表，仍舊為綠城玫瑰園起居室餐廳貫穿相連，且有室外平臺(tái)共享主臥配備超大室外平臺(tái)起居室上層挑空地下室下沉庭院車位節(jié)能窗房地產(chǎn)市場(chǎng)——?jiǎng)e墅市場(chǎng)預(yù)計(jì)2024年別墅在售新推體量約66萬(wàn)方，與2024年相差不大，整體仍以經(jīng)濟(jì)型別墅為主房地產(chǎn)市場(chǎng)——?jiǎng)e墅市場(chǎng)2024年南京別墅市場(chǎng)排行榜，綠城玫瑰園為金額銷冠，恒大金碧天下為面積銷冠在售樓盤銷售金額五強(qiáng)在售樓盤銷售面積五強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)——?jiǎng)e墅市場(chǎng)第一局部：2024年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)回憶政策環(huán)境土地市場(chǎng)商品住宅市場(chǎng)別墅市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)辦公物業(yè)市場(chǎng)二手房市場(chǎng)樓市熱點(diǎn)事件商業(yè)市場(chǎng)供銷與09年根本持平，均價(jià)小幅增加。在住宅市場(chǎng)縮水，政策打壓下，商業(yè)物業(yè)成為新的保值增值熱點(diǎn)〔注：數(shù)據(jù)來(lái)源——南京網(wǎng)上房地產(chǎn)〕供銷穩(wěn)定，價(jià)格穩(wěn)步提升2024年南京商業(yè)物業(yè)供給規(guī)模與09年根本持平，價(jià)格方面逐步企穩(wěn)，銷量同比略有上升，成交61.44萬(wàn)㎡；逐月成交量看，本年度成交比較均衡，無(wú)大起大落，12月供給量大增，到達(dá)全年峰值26.9萬(wàn)㎡〔主要供給來(lái)自鳳凰和熙、金陵尚府等社區(qū)商業(yè)的集中上市〕。以存量消化為主，年底放量上半年供給量明顯下滑，本年度以存量消化為主，同時(shí)新政加大了對(duì)投資型物業(yè)的管理，促進(jìn)市場(chǎng)合理化運(yùn)作，理性化投資逐漸成為主流。房地產(chǎn)市場(chǎng)——商業(yè)物業(yè)附：2024年商業(yè)銷售面積排行八強(qiáng)“一河兩江〞商業(yè)熱銷從板塊看，2024年江寧、江北和河西為商業(yè)成交的主力區(qū)域，分別為15.85萬(wàn)㎡、10.18萬(wàn)㎡和9.88萬(wàn)㎡；城南板塊緊隨其后，為9.54萬(wàn)㎡；城中稀缺地塊依舊受追捧區(qū)域占據(jù)稀缺地段資源商業(yè)工程獲得熱銷，此外區(qū)域社區(qū)商業(yè)在2024年新政下成為投資客戶新貴，如金陵尚府水晶街。房地產(chǎn)市場(chǎng)——商業(yè)物業(yè)成交分布以兩江為主，城東、城北、仙林較低第一局部：2024年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)回憶政策環(huán)境土地市場(chǎng)商品住宅市場(chǎng)別墅市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)辦公物業(yè)市場(chǎng)二手房市場(chǎng)樓市熱點(diǎn)事件辦公物業(yè)上市42萬(wàn)，成交26萬(wàn)，供給大增，但成交量下滑，供銷比達(dá)1.84，自07年以來(lái)最高。均價(jià)達(dá)13911，漲幅22.3%〔注：數(shù)據(jù)來(lái)源——南京網(wǎng)上房地產(chǎn)〕辦公性質(zhì)物業(yè)入市量大幅增加，去化量同比小幅下調(diào)2024年南京辦公物業(yè)上市42.94萬(wàn)㎡，全年供給量快速反彈，同比上升102.5%，高檔辦公物業(yè)運(yùn)營(yíng)性質(zhì)由出售向出租轉(zhuǎn)向，辦公性質(zhì)酒店公寓入市成交促使辦公物業(yè)供給量的大幅上升。年底集中放量，郊區(qū)化趨勢(shì)拉低均價(jià)12月份受曉莊國(guó)際廣場(chǎng)、中央上尚城等辦公性質(zhì)酒店公寓集中剛上市，到達(dá)全年上市量峰值21萬(wàn)㎡，全年辦公物業(yè)成交價(jià)格呈下滑趨勢(shì)，主要原因郊區(qū)辦公性質(zhì)酒店公寓入市成交價(jià)格沖擊市場(chǎng)，拉低成交價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)——辦公物業(yè)附：2024年辦公銷售面積排行十強(qiáng)城中、河西為兩大成交支柱，核心城市地段仍為主要驅(qū)動(dòng)因素城中、河西為供給主力南京市目前在售辦公類物業(yè)主要集中位于新街口、鼓樓山西路、河西CBD區(qū)域，江北、仙林、江寧板塊辦公物業(yè)正在啟動(dòng)狀態(tài)，尚未被充分激活。可商可住的酒店式公寓成為供給趨勢(shì)在目前南京辦公住宅價(jià)格倒掛的情況下，不少辦公物業(yè)產(chǎn)品是以酒店式公寓等形式推向市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷售。房地產(chǎn)市場(chǎng)——辦公物業(yè)第一局部：2024年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)回憶政策環(huán)境土地市場(chǎng)商品住宅市場(chǎng)別墅市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)辦公物業(yè)市場(chǎng)二手房市場(chǎng)樓市熱點(diǎn)事件二手房成交量約429萬(wàn)平米，均價(jià)從年初的破9000，到年底破13000，價(jià)格大幅上漲。分布區(qū)域以鼓樓、六合、江寧為主要熱點(diǎn)延續(xù)之前趨勢(shì)，成交套數(shù)繼續(xù)高于新房2024年南京二手房總成交面積429.5萬(wàn)平米，總成交套數(shù)57371套，這一成績(jī)相比新房的49325套高出16%。近年來(lái)二手房在南京樓市中的比重一直在上升。2024年和2024年，南京二手房與新房的成交比在2:8左右；2024年比例上升到3:7；到2024年，這個(gè)比例又上升到4:6；2024年二手房成交量那么首次超過(guò)了新房，預(yù)期未來(lái)二手房將成為市場(chǎng)主導(dǎo)。郊區(qū)是熱點(diǎn)區(qū)在南京全市11個(gè)區(qū)域中，六合、江寧和鼓樓占據(jù)前三甲。六合和江寧分別以9192套和7604套位列第一、第二，說(shuō)明郊區(qū)依然是樓市熱門的地區(qū)。房地產(chǎn)市場(chǎng)——二手房第一局部：2024年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)回憶政策環(huán)境土地市場(chǎng)商品住宅市場(chǎng)別墅市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)辦公物業(yè)市場(chǎng)二手房市場(chǎng)樓市熱點(diǎn)事件2024年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)典型事件回憶4.15新政9.29新政下關(guān)地王蘇寧睿城降價(jià)浦口地王城南規(guī)劃4.15退地事件：2024年2月份，招商地產(chǎn)仙林退地，2.45億元港幣打了水漂；7月，榮盛置業(yè)拿下的仙林湖No.2024G83地塊同樣被退，仙林的土地一時(shí)成了燙手山芋。但是，就在10月12日，保利地產(chǎn)仙林拿地；11月19日，萬(wàn)科地產(chǎn)仙林拿地，仙林土地市場(chǎng)回暖。日光盤事件：2024年4月，“新國(guó)十條〞出臺(tái)，南京樓市陷入了“冰封〞期。但接下來(lái)，保利香檳國(guó)際、中海鳳凰熙岸、金地自在城、紫金東郡、融僑世家、江佑鉑庭、蘇寧睿城等多個(gè)樓盤一天賣光光的現(xiàn)象比比皆是，尤其是金地自在城等樓盤更是成了“日光專業(yè)戶〞。調(diào)控政策頻出：4.15新政出臺(tái)的信號(hào)意義大于實(shí)際意義，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)在短暫的調(diào)整之后有所反彈，隨之9.29政策出臺(tái)，與上海、杭州等城市限制新購(gòu)一套住房不同的是，南京新政規(guī)定已有二套以上住房的家庭將暫時(shí)無(wú)法購(gòu)房。地王事件：9月19日，中冶拍得下關(guān)濱江巨幅地塊；10月29日下午，江北G40地塊經(jīng)過(guò)史上最長(zhǎng)的350輪競(jìng)拍，被雅居樂(lè)以21.05億元拿下，樓面價(jià)7411元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)538%。緊接著，雅居樂(lè)再度以36.6億元天價(jià)拿下江北G41地塊，樓面價(jià)7813元/平方米。蘇寧睿城降價(jià)事件：2024年11月12日，蘇寧睿城二期開盤直降2000元/平方米，并對(duì)老業(yè)主以儲(chǔ)藏室、車位、儲(chǔ)值卡等實(shí)物的形式補(bǔ)償。蘇寧置業(yè)作為南京外鄉(xiāng)的品牌開發(fā)商，降價(jià)對(duì)南京市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響，局部開發(fā)商相應(yīng)進(jìn)行了降價(jià)促銷，局部開發(fā)商轉(zhuǎn)變推盤思路。招商仙林湖退地2.1511.1210.0810.299.299.19第二局部：2024年區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2024年區(qū)域市場(chǎng)運(yùn)行情況區(qū)域典型案例分析2024年區(qū)域供給預(yù)測(cè)城東區(qū)域供給量較少，一直處于供不應(yīng)求，09年市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升〞，進(jìn)入10年后供給稀缺，受新政影響小在售樓盤銷售面積五強(qiáng)〔城東〕在售樓盤銷售金額五強(qiáng)〔城東〕供銷萎縮，價(jià)格波動(dòng)大10年板塊供給量和去化量有限，單盤價(jià)格對(duì)整體價(jià)格影響較大，造成板塊均價(jià)一波三折。成交量相較09年大幅下降，價(jià)格那么大幅提升。上半年是主要放量期，4月份到達(dá)峰值，下半年處于消化階段。低密度物業(yè)依舊是主力板塊新上市僅有紫金東郡一個(gè)工程，板塊的表現(xiàn)較其他板塊有所遜色。板塊的去化主要來(lái)自于紫氣鐘山和紫園的帶動(dòng)。區(qū)域市場(chǎng)以全市改善型客戶為主，城中、城東區(qū)域客戶所占比例較大由于區(qū)域資源稀缺，區(qū)域供銷全部以改善性產(chǎn)品為主，其中120-144平米產(chǎn)品占據(jù)主力，144平米以上高檔物業(yè)消費(fèi)力同樣強(qiáng)勁。城東板塊由于資源稀缺，單價(jià)高、總價(jià)高，客戶以全市改善型為主力，受地緣影響，其中城中和城東客戶比例稍高。區(qū)域客戶區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以低密度為主，局部公寓類產(chǎn)品主要針對(duì)區(qū)域內(nèi)剛性或首次改善型客戶，但此局部客戶體量??；區(qū)域內(nèi)類別墅〔花園洋房、疊加〕產(chǎn)品主要針對(duì)全市改善型客戶，由于單價(jià)和總價(jià)均較高，客戶一般均為屢次置業(yè)；區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品〔聯(lián)排、雙拼〕產(chǎn)品定位高端，主要賣點(diǎn)為紫金山稀缺資源和工程稀缺物業(yè)，客戶定位為全市域及輻射南京一小時(shí)都市圈內(nèi)高端客群。根據(jù)購(gòu)置能力的不同可將偏好城東區(qū)域購(gòu)房消費(fèi)客戶分為四類區(qū)域客戶第二局部：2024年區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2024年區(qū)域市場(chǎng)運(yùn)行情況區(qū)域典型案例分析2024年區(qū)域供給預(yù)測(cè)③②①紫園鐘鼎山莊保利紫晶山①本案本案②③④典型案例區(qū)域典型案例分布紫金東郡④區(qū)域典型案例——紫園樓盤名稱：紫園開發(fā)商：南京建發(fā)華海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面：14.7萬(wàn)㎡容積率：1.06建筑類型：聯(lián)排、疊加、花園洋房、多層、小高層主力戶型：洋房90-210㎡，公寓128-205㎡當(dāng)期開盤時(shí)間：2024-1-8產(chǎn)品均價(jià)：公寓20000元/㎡、洋房25000元/㎡年消化量：約4萬(wàn)平米累計(jì)供給量：6.85萬(wàn)㎡累計(jì)成交量：6.2萬(wàn)㎡工程剩余量：8.5萬(wàn)㎡客戶來(lái)源：全市改善型客戶賣點(diǎn)：紫金山、交通〔地鐵〕競(jìng)爭(zhēng)性分析：交通、環(huán)境、周邊配套等資源相似，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)距離<500m紫園本案區(qū)域典型案例——紫園——整體規(guī)劃整體規(guī)劃工程共有1幢2層高的會(huì)所和32幢住宅，其中包含有10幢聯(lián)排別墅，7幢多層住宅〔11-17幢〕，8幢小高層住宅，7棟疊加別墅；工程已售1-9幢64套聯(lián)排別墅、17-24棟202套山景洋房和公寓；工程在售：25幢小高層山景公寓；15、16幢花園洋房工程未售：10幢4聯(lián)別墅、11-14幢洋房、26-32幢116套疊加別墅〔預(yù)計(jì)今年推出〕未售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售在售未售未售未售未售未售未售未售未售未售未售未售未售已售在售在售建筑特色現(xiàn)代簡(jiǎn)約中式建筑風(fēng)格為主；建筑特征是運(yùn)用了徽派建筑傳統(tǒng)民居的色彩技巧，重視黑、白、灰、點(diǎn)、線、面有機(jī)構(gòu)造；中國(guó)山景園林的中式建筑分格有機(jī)結(jié)合現(xiàn)代的中式建筑材料打造；區(qū)域典型案例——紫園——建筑特色產(chǎn)品的的物業(yè)類型面積段及詳細(xì)配比區(qū)域典型案例——紫園——戶型設(shè)計(jì)山景公寓戶型解析：三房朝南，充分享受陽(yáng)光生活；戶型方正規(guī)整，南北通透，便于使用適宜居??；起居室與室外觀景大平臺(tái)相連接，使建筑融入自然之中；設(shè)有主臥套間，功能齊全；同時(shí)設(shè)有入戶門廳，提升居住品質(zhì)。電梯洋房戶型解析：139平米三房大面積陽(yáng)臺(tái)及露臺(tái)設(shè)計(jì)，充分考慮觀景效果；配有獨(dú)立入戶花園，用來(lái)過(guò)渡室外內(nèi)空間；主臥套間設(shè)計(jì)，功能齊全。區(qū)域典型案例——紫園——戶型設(shè)計(jì)聯(lián)排戶型解析：地下一層下沉式大庭院與地上空間連接在一起，亦有室內(nèi)中庭貫穿整個(gè)建筑，制造出豐富的空間效果，同時(shí)使地下空間可采自然光；一層入戶花園，提升居住品質(zhì)感；起居室與餐廳設(shè)有一定高差，使空間既統(tǒng)一又分隔；起居室上空大面積挑空，刺激視覺(jué)空間效果；臥室有南有北，更加貼近生活；頂層配備南北雙向大露臺(tái)，最大限度的提升產(chǎn)品附加價(jià)值。地下一層一層二層三層四層區(qū)域典型案例——紫園——戶型設(shè)計(jì)紫園售樓處的建筑和園林景觀設(shè)計(jì)均與產(chǎn)品定位一致，效勞流線清晰，一氣呵成。區(qū)域典型案例——紫園——售樓處包裝區(qū)域典型案例——紫園——營(yíng)銷推廣紫園售樓處2024年7月份開放，樣板房處于裝修階段，預(yù)計(jì)2月開放〔聯(lián)排樣板〕。通過(guò)報(bào)紙，戶外大牌，戶外LED屏以及網(wǎng)絡(luò)宣傳吸引客戶。紫園于2024年8月開盤，推出200套左右的聯(lián)排別墅和小高層產(chǎn)品；之后一般來(lái)講2個(gè)月左右推出兩棟新房源?？蛻艨倶颖荆?52組客戶總樣本：252組客戶總樣本：252組通過(guò)對(duì)紫園已簽約252組客戶分析，客戶主要來(lái)自城東，但主城客戶仍占有重要比例，職業(yè)特征以私營(yíng)業(yè)主為主，客戶年齡層集中在40-45歲區(qū)域典型案例——紫園——客戶分析樓盤名稱：鐘鼎山莊開發(fā)商：中冶置業(yè)南京有限責(zé)任公司總建面：27.8萬(wàn)㎡容積率：1.01建筑類型：疊加、花園洋房、多層主力戶型：疊加215-300㎡，花園洋房140-200㎡，公寓130-175㎡當(dāng)期開盤時(shí)間：2024-10-31產(chǎn)品均價(jià)：疊加28000元/㎡年消化量：6萬(wàn)㎡/年累計(jì)供給量：18.9萬(wàn)㎡累計(jì)成交量：13.3萬(wàn)㎡工程剩余量：14.5萬(wàn)㎡客戶來(lái)源：全市改善型客戶賣點(diǎn)：紫金山、交通〔地鐵〕、大盤社區(qū)、央企開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)性分析：交通、環(huán)境、周邊配套等資源相似，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)聯(lián)度較高區(qū)域典型案例——鐘鼎山莊距離約3.7km鐘鼎山莊本案區(qū)域典型案例——鐘鼎山莊——整體規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：工程規(guī)劃52棟低、多層住宅；3棟酒店式公寓；2棟配套用房及1棟旅游配套設(shè)施?？偨ㄖ娣e274657.67㎡，其中地上建筑面積186827.5㎡〔含住宅152810.5㎡，酒店24392.5㎡，旅游配套效勞設(shè)施3246.73㎡，公共效勞設(shè)施401㎡等〕；地下建筑面積87830.17㎡〔含住宅地下室、地下車庫(kù)、設(shè)備及其他用房等〕。建筑高度河?xùn)|15米，河西12米。工程住宅局部包括疊加別墅〔215-300㎡〕、花園洋房〔140-200㎡〕和五層公寓〔109-175㎡〕三種產(chǎn)品。整體規(guī)劃布局偏于保守。區(qū)域典型案例——鐘鼎山莊——建筑特色民國(guó)風(fēng)格建筑品質(zhì)塑造力不強(qiáng)區(qū)域典型案例——鐘鼎山莊——戶型設(shè)計(jì)二期疊加370平米二期疊加340平米區(qū)域典型案例——鐘鼎山莊——售樓處包裝客戶總樣本：252組區(qū)域典型案例——鐘鼎山莊——客戶分析客戶總樣本：789組客戶總樣本：789組客戶總樣本：789組通過(guò)對(duì)鐘鼎山莊已簽約789組客戶分析，客戶主要來(lái)自城東，但主城客戶仍占有重要比例，職業(yè)特征以私營(yíng)業(yè)主和公務(wù)員為主，由于產(chǎn)品線較長(zhǎng)，客戶年齡層分布也較廣，40歲以上占大多數(shù)。區(qū)域典型案例——保利紫晶山樓盤名稱：保利紫晶山開發(fā)商：保利江蘇房地產(chǎn)開展有限公司總建面：25.7萬(wàn)㎡容積率：1.2建筑類型：類獨(dú)棟、類雙拼、洋房主力戶型：洋房142-195㎡，別墅264-341㎡當(dāng)期開盤時(shí)間：2024-9-29產(chǎn)品均價(jià)：洋房17000元/㎡、別墅總價(jià)約900萬(wàn)起年消化量：約7萬(wàn)平米累計(jì)供給量：8.3萬(wàn)㎡累計(jì)成交量：7.6萬(wàn)㎡工程剩余量：181萬(wàn)㎡客戶來(lái)源：全市改善型客戶賣點(diǎn)：紫金山、交通〔地鐵〕競(jìng)爭(zhēng)性分析：交通、環(huán)境、周邊配套等資源相似，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)距離約3.8km紫晶山本案區(qū)域典型案例——保利紫晶山——整體規(guī)劃整體規(guī)劃工程分為紫臺(tái)、紫薇、紫苑、紫宸四個(gè)組團(tuán)。紫宸組團(tuán)物業(yè)形態(tài)為類獨(dú)棟，類雙拼別墅，地上面積到達(dá)230—310平米。其余三個(gè)組團(tuán)均為地上6層的電梯花園洋房，面積140-180平米的三房、四房。工程一期推出紫宸和紫臺(tái)組團(tuán)的局部別墅及花園洋房。紫宸組團(tuán)別墅紫臺(tái)組團(tuán)花園洋房建筑特色喬治王時(shí)代英倫王室風(fēng)情別墅與源起巴黎的ARTDECO風(fēng)格洋房相得益彰，完滿演繹了經(jīng)典與歷史的結(jié)合；遵循地塊西高東低的自然地形，規(guī)劃成“由外而內(nèi)層層起伏、大圍合、大間距〞的臺(tái)地風(fēng)情社區(qū)。簡(jiǎn)潔大氣，集聚皇室貴族氣息，優(yōu)雅、大方、雍容華貴。區(qū)域典型案例——保利紫晶山——建筑特色區(qū)域典型案例——保利紫晶山——戶型設(shè)計(jì)洋房B戶型：170平米，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)。1、私家電梯廳，智能刷卡入戶，獨(dú)立玄關(guān)設(shè)置。2、餐廳廚房連接北向?qū)捑瓣?yáng)臺(tái)，生活更為寬敞舒適。3、豪華主臥套間，獨(dú)立衛(wèi)浴，步入式衣帽間，更顯奢華生活。4、三大陽(yáng)臺(tái)，南北景觀陽(yáng)臺(tái)，側(cè)向獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)，空間通透，采光好。5、北側(cè)臥室獨(dú)創(chuàng)潛伏式設(shè)計(jì)，空間可自由組合，或?yàn)閹d套房，或?yàn)閮蓚€(gè)臥室。6、電梯廳、設(shè)備陽(yáng)臺(tái)、風(fēng)情飄窗，多重附贈(zèng)空間。3.8m4.4m3.3m3.5m3.3m2.4m3.3m區(qū)域典型案例——保利紫晶山——戶型設(shè)計(jì)別墅M01戶型：264平米，地上三層1、地下一層面積約135平米，北向利用臺(tái)地高差，打造下沉式景觀庭院。2、地上一層面積約116平米，形成入戶花園、入戶門廳、玄關(guān)的三進(jìn)禮儀格局。3、客廳的錯(cuò)層布局，雙開門方式南北通透，凸顯景觀。4、中西雙廚，人性化設(shè)計(jì)，體驗(yàn)別墅尊享。地下一層地上一層區(qū)域典型案例——保利紫晶山——戶型設(shè)計(jì)別墅M01戶型：264平米，地上三層5、地上二層面積約88平米，南向臥室套間，獨(dú)立衛(wèi)浴間外連小型花園，臥室外圍由露臺(tái)環(huán)抱，打造優(yōu)美景致同時(shí)保障私密空間。6、書房外連露臺(tái)，收納北向坡地風(fēng)景。7、地上三層面積約60平米，總統(tǒng)式主人套房，兩大露臺(tái)合圍臥室，超值附贈(zèng)面積。地上二層地上三層區(qū)域典型案例——保利紫晶山——售樓處包裝形象館前的景觀沿襲了歐洲園林的設(shè)計(jì)風(fēng)格，西式的石尊噴泉，采用整塊花崗巖為原材料精心打磨而成，周邊鑲嵌的花卉帶將整個(gè)“臺(tái)地〞景觀示范區(qū)的層次感表現(xiàn)得淋漓盡致。售樓處包裝—景觀區(qū)域典型案例——保利紫晶山——售樓處包裝售樓處包裝—內(nèi)部細(xì)節(jié)售樓處景觀細(xì)節(jié)處處表達(dá)人性化關(guān)心，提升購(gòu)房滿意度，展現(xiàn)開發(fā)商人文地產(chǎn)的精神。2024·南京保利博物館館藏臻品展，讓央企地產(chǎn)品牌價(jià)值第一的保利地產(chǎn)與南京人拉近了距離，保利“文化地產(chǎn)〞的形象。7月30日，保利江蘇公司與南京師范大學(xué)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司舉行了戰(zhàn)略合作簽約儀式，南師大幼兒園將在保利紫晶山落成后正式入駐，為社區(qū)業(yè)主搭建優(yōu)質(zhì)的啟蒙教育平臺(tái)。區(qū)域典型案例——保利紫晶山——營(yíng)銷推廣區(qū)域典型案例——紫金東郡樓盤名稱：紫金東郡開發(fā)商：蘇寧置業(yè)總建面：18萬(wàn)㎡容積率：1.2建筑類型：雙拼、聯(lián)排、疊加、洋房主力戶型：洋房89-151㎡當(dāng)期開盤時(shí)間：2024-12-25產(chǎn)品均價(jià)：洋房15500元/㎡年消化量：約3萬(wàn)平米累計(jì)供給量：13.4萬(wàn)㎡累計(jì)成交量：4.6萬(wàn)㎡工程剩余量：14.9萬(wàn)㎡客戶來(lái)源：蘇寧員工、城東客戶首改賣點(diǎn)：紫金山、交通〔地鐵〕競(jìng)爭(zhēng)性分析：交通、環(huán)境、周邊配套等資源相似，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)距離約3.2km紫金東郡本案整體規(guī)劃53棟4-6層電梯花園洋房和別墅〔另有1棟二層的九班幼兒園和1棟二層的社區(qū)效勞中心〕，其中花園洋房34棟，雙拼和疊加14棟，聯(lián)排7棟，共1361戶〔花園洋房約占90%，別墅約占10%〕；工程分四期開發(fā)，一期為18棟多層，是純花園洋房，共456戶。別墅戶型面積在180-250平之間。一期二期四期三期總規(guī)劃圖一期規(guī)劃圖區(qū)域典型案例——紫金東郡——整體規(guī)劃區(qū)域典型案例——紫金東郡——建筑特色建筑特色純粹的地中海風(fēng)格；高尚人文景觀社區(qū)，花園洋房層層退臺(tái)，加上頂層露臺(tái)和底層花園，讓生活空間更加愜意；區(qū)域典型案例——紫金東郡——戶型設(shè)計(jì)B4戶型：131㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)1、客廳外接西向景觀陽(yáng)臺(tái)；2、主臥和一個(gè)次臥南向陽(yáng)臺(tái)，主臥自帶豪華衛(wèi)生間；3、廚房外接露臺(tái)，保證通風(fēng)和采光。C戶型：151㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)