東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)

27十二月2023東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析第二章年度銷售指標(biāo)第三章年度營(yíng)銷方案第四章年度營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算第五章開盤前準(zhǔn)備工作情況東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)一、市場(chǎng)環(huán)境1、近12個(gè)月市場(chǎng)核心數(shù)據(jù)2、近12個(gè)月住宅供求及價(jià)格走勢(shì)3、近12個(gè)月商業(yè)供求及價(jià)格走勢(shì)4、近12個(gè)月辦公供求及價(jià)格走勢(shì)5、市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)二、目標(biāo)客戶分析第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析目錄東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)供應(yīng)成交面積（萬(wàn)平米）套數(shù)面積（萬(wàn)平米）套數(shù)金額（億元）均價(jià)（元/平米）住宅187.7115246199.7014539113.895703商業(yè)11.417836.295045.719082辦公32.6514557.183645.968312合計(jì)231.7717484213.1715407125.565890一、市場(chǎng)環(huán)境1、近12個(gè)月市場(chǎng)核心數(shù)據(jù)第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—市場(chǎng)環(huán)境東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)2、近12個(gè)月住宅供求及價(jià)格走勢(shì)---全市年度供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）12年下半年120.6593.45550413年上半年67.05106.2558782012下半年以來(lái)來(lái)東營(yíng)市商品住宅市場(chǎng)持續(xù)回暖，成交均價(jià)逐步回調(diào)，2012年年末價(jià)格上漲幅度和速度進(jìn)一步加快。第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—市場(chǎng)環(huán)境東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)2、近12個(gè)月住宅供求及價(jià)格走勢(shì)---東營(yíng)區(qū)第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—市場(chǎng)環(huán)境2012.7-2013.6東營(yíng)區(qū)商品住宅新增供應(yīng)126.68萬(wàn)㎡，成交139.72萬(wàn)㎡，由于去化速度加快，批售比降至0.91；隨著2013年下半年中南世紀(jì)錦城、新悅?cè)A府等新項(xiàng)目的入市，下半年供應(yīng)量將較上半年顯著放大，市場(chǎng)仍面臨顯見的供求壓力。東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)3、近12個(gè)月商業(yè)供求及價(jià)格走勢(shì)---全市第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—市場(chǎng)環(huán)境年度供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）12年下半年8.623.41865813年上半年2.792.8895822012.7-2013.6東營(yíng)市商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，新增供應(yīng)11.41萬(wàn)㎡，成交6.29萬(wàn)㎡，批售比達(dá)到1.8，仍呈現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求態(tài)勢(shì)，整體成交均價(jià)僅為9082元/㎡。河海風(fēng)情街備案5.55萬(wàn)平東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)3、近12個(gè)月商業(yè)供求及價(jià)格走勢(shì)---東營(yíng)區(qū)第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—市場(chǎng)環(huán)境2012.7-2013.6東營(yíng)區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量9.63萬(wàn)m2，成交1.34萬(wàn)m2，成交均價(jià)10086元/m2。區(qū)域在售產(chǎn)品以住宅底商為主，成交量小且分散。河海風(fēng)情街備案5.55萬(wàn)平東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)4、近12個(gè)月寫字樓供求及價(jià)格走勢(shì)---全市第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—市場(chǎng)環(huán)境年度供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）12年下半年20.493.56813413年上半年12.163.6284872012.7-2013.6東營(yíng)市辦公物業(yè)供應(yīng)放量，新增供應(yīng)32.65萬(wàn)m2，成交7.18萬(wàn)m2，供求形勢(shì)嚴(yán)峻；未來(lái)一段時(shí)間，東城熱點(diǎn)區(qū)域開發(fā)區(qū)CBD區(qū)域辦公物業(yè)的上市將進(jìn)一步加劇辦公市場(chǎng)壓力。東營(yíng)國(guó)際商務(wù)港備案9.25萬(wàn)平利通商務(wù)中心備案4.36萬(wàn)平米，黃藍(lán)時(shí)代國(guó)際金融港備案2.95萬(wàn)㎡悅來(lái)國(guó)貿(mào)大廈備案5.5萬(wàn)平米黃藍(lán)時(shí)代國(guó)際金融港備案3.1萬(wàn)㎡東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)3、近12個(gè)月寫字樓供求及價(jià)格走勢(shì)---東營(yíng)區(qū)第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—市場(chǎng)環(huán)境2012.7-2013.6東營(yíng)區(qū)辦公物業(yè)新增供應(yīng)21.07萬(wàn)㎡，成交2.95萬(wàn)㎡，成交均價(jià)8602元/㎡。本案所在區(qū)域沿黃河路、北一路雖已形成一定的辦公氛圍，但隨著政府東遷、城市東進(jìn)，東部CBD區(qū)域辦公價(jià)值認(rèn)可度提升。東營(yíng)國(guó)際商務(wù)港備案9.25萬(wàn)平匯融時(shí)代廣場(chǎng)備案1.27萬(wàn)㎡東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)東營(yíng)市商品住宅市場(chǎng)2012年二季度開始逐步回暖，2012年下半年以來(lái)市場(chǎng)保持較活躍的穩(wěn)定狀態(tài)，月成交量主要在15-20萬(wàn)㎡，2013年1月更是突破26萬(wàn)㎡，近12個(gè)月累計(jì)成交量達(dá)到199.7萬(wàn)㎡，其中2013年上半年成交量較2012年下半年成交量環(huán)比上漲13.7%，整體環(huán)境向好。整體價(jià)格2012年下半年呈緩慢回漲態(tài)勢(shì)，2012年年末開始，價(jià)格漲幅以及上漲速度加快。區(qū)域近12個(gè)月成交均價(jià)為5907元/㎡，各項(xiàng)目近半年漲價(jià)幅度主要在200-300元/㎡。項(xiàng)目周邊在售高層項(xiàng)目?jī)r(jià)格主要集中在6000元/㎡左右。第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—市場(chǎng)環(huán)境4、市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)住宅市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)示例東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)東營(yíng)市商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，2012年成交11.34萬(wàn)㎡，2012年7月以來(lái)近12個(gè)月僅成交6.29萬(wàn)㎡，成交量萎縮。商業(yè)市場(chǎng)面臨嚴(yán)重供過(guò)于求態(tài)勢(shì)，近12個(gè)月批售比達(dá)到1.8。項(xiàng)目所在區(qū)域在售商業(yè)物業(yè)主要為住宅底商，主力價(jià)格9000-9500元/㎡。第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—市場(chǎng)環(huán)境4、市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)示例東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)2012年7月以來(lái)，東營(yíng)市辦公物業(yè)供應(yīng)急劇放量，近12個(gè)月新增供應(yīng)達(dá)到32.65萬(wàn)㎡，同期，辦公市場(chǎng)成交量?jī)H為7.18萬(wàn)㎡，批售比達(dá)到4.5，供求壓力十分突出。開發(fā)區(qū)CBD區(qū)域以及東營(yíng)區(qū)政府所在的新區(qū)為辦公市場(chǎng)熱點(diǎn)板塊，項(xiàng)目所在區(qū)位辦公價(jià)值不突出。辦公物業(yè)價(jià)格較為穩(wěn)定，代表項(xiàng)目主力價(jià)格在8500-9500元/㎡。第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—市場(chǎng)環(huán)境4、市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)辦公市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)示例東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)客戶來(lái)源有效問(wèn)卷（份）問(wèn)卷訪談比例座談訪談數(shù)量（份）座談訪談比例西城7751%517%東城5537%517%新區(qū)1812%413%同行————1653%合計(jì)150100%30100%二、目標(biāo)客戶分析第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—目標(biāo)客戶分析東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)一、在購(gòu)房目的方面：被訪客戶首次置業(yè)者最多，主要在于早期油田單位有福利分房，且福利房無(wú)房產(chǎn)證，因此，即使當(dāng)前家庭已有兩套福利房的客戶在購(gòu)買商品房時(shí)都視為首次置業(yè)，首付款比例為30%。第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—目標(biāo)客戶分析（住宅）東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)二、在需求戶型方面：被訪客戶多偏好三室，其次為兩室，以油田未取得福利房的年輕人居多。第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—目標(biāo)客戶分析（住宅）東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)三、在需求面積方面：選擇121-140平米的被訪客戶比例最高，達(dá)到23%；這部分客戶主要為當(dāng)?shù)匾延凶》浚娣e相對(duì)較小，以改善居住環(huán)境為主的油田人為代表；客戶需求面積相對(duì)較大，與當(dāng)?shù)乜偡靠钕鄬?duì)收入水平較低有關(guān)。第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—目標(biāo)客戶分析（住宅）東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)四、在價(jià)格認(rèn)知方面：受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展水平的影響，被訪客戶可接受的最高單價(jià)主要集中在5501-6000元/平米，可接受單價(jià)超過(guò)6000元/平米的客戶會(huì)橫向?qū)Ρ龋x擇性價(jià)比更高的樓盤，可承受總價(jià)款主要集中在61-80萬(wàn)元之間。第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—目標(biāo)客戶分析（住宅）東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)五、在交房產(chǎn)品認(rèn)知方面：由于總價(jià)原因被訪客戶偏好毛坯房源；雖然部分年輕人喜歡精裝修，但對(duì)精裝修質(zhì)量持懷疑態(tài)度，并且對(duì)總價(jià)款有抗性。第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—目標(biāo)客戶分析（住宅）東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)六、小結(jié)受勝利油田集團(tuán)福利分房的影響，被訪客戶雖然早期油田單位有福利分房，但福利房無(wú)房產(chǎn)證，因此，改善客戶可以以首付30%的比例買房；被訪客戶多偏好121-140平米三室，其次為101-120平米，再次為80-100平米兩室，小戶型以油田未取得福利房的年輕人居多；被訪客戶最關(guān)注的因素為開發(fā)商品牌，對(duì)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商信任度高，尤其是油田下屬房地產(chǎn)開發(fā)公司；受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展水平的影響，被訪客戶可接受的最高單價(jià)主要集中在5501-6000元/平米，可承受總價(jià)款主要集中在61-80萬(wàn)元之間；我項(xiàng)目定價(jià)在當(dāng)?shù)貙儆诤勒瑑r(jià)格，預(yù)計(jì)客戶接受價(jià)格的難度較大，銷售周期較長(zhǎng)。第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—目標(biāo)客戶分析（住宅）東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)一、在購(gòu)買目的方面：根據(jù)在售寫字樓客戶分析，2012東營(yíng)市辦公物業(yè)成交客戶的購(gòu)買目的：自用占29%，投資占37%，自用兼投資34%。西城區(qū)在吸引金融、石油相關(guān)產(chǎn)業(yè)等商務(wù)辦公需求方面具備優(yōu)勢(shì)，但市政配套設(shè)施建設(shè)相對(duì)東城較弱，且無(wú)政策優(yōu)惠，中小企業(yè)自用和投資客戶偏好總價(jià)低辦公產(chǎn)品。

第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—目標(biāo)客戶分析（辦公）東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)二、在認(rèn)知途徑方面：根據(jù)在售寫字樓客戶認(rèn)知途徑分析，得出客戶了解項(xiàng)目來(lái)源主要靠戶外，而投資客戶主要來(lái)自于熟人介紹，大客戶營(yíng)銷一般通過(guò)戶外獲知項(xiàng)目信息，之后通過(guò)熟人介紹，廣播和網(wǎng)絡(luò)也是客戶了解項(xiàng)目信息的主要途徑，因此，要全方位立體傳播。第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—目標(biāo)客戶分析（辦公）東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)三、目標(biāo)客戶來(lái)源：根據(jù)在2012年至今成交寫字樓分析，得出寫字樓成交主要來(lái)自于東城區(qū)，本項(xiàng)目所在的西城區(qū)寫字樓成交量少，主要在于當(dāng)前寫字樓供應(yīng)主要集中在東城區(qū)和新區(qū)，未來(lái)要爭(zhēng)取東城客戶，重點(diǎn)發(fā)掘跟石油行業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)客戶、金融行業(yè)客戶和顧問(wèn)咨詢類企業(yè)客戶。第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—目標(biāo)客戶分析（辦公）東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)一、在購(gòu)買目的方面：根據(jù)公寓成交客戶分析，投資為58%，投資兼自用比例為29%，自用比例為13%，以投資為主，尤其是西城區(qū)公寓，部分客戶將公寓當(dāng)辦公產(chǎn)品使用。第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—目標(biāo)客戶分析（公寓）東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)二、在認(rèn)知途徑方面：根據(jù)在售公寓項(xiàng)目了解，公寓客戶的認(rèn)知途徑依次為戶外、網(wǎng)絡(luò)、廣播和報(bào)紙廣告，公寓產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)知度低，積累客戶時(shí)著重公寓升值潛力，加大推廣力度。第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—目標(biāo)客戶分析（公寓）東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)三、目標(biāo)客戶來(lái)源：根據(jù)在2012年至今公寓成交分析，公寓客戶地緣性特征明顯，跨區(qū)域客戶少，西城油田人投資客較多。第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—目標(biāo)客戶分析（公寓）東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)一、在購(gòu)買目的方面：根據(jù)商鋪成交客戶分析，商鋪的客戶以投資客為主，自用客戶多為銀行、金融等行業(yè)的對(duì)外服務(wù)窗口，以一層昭示面最優(yōu)的位置為主，個(gè)人客戶以投資為主。第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—目標(biāo)客戶分析（商業(yè)）東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)二、在認(rèn)知途徑方面：根據(jù)商業(yè)客戶反應(yīng)，其獲知商鋪信息主要通過(guò)戶外廣告、熟人介紹和道旗，昭示面和位置是其最為關(guān)注的方面，其次關(guān)注的是商鋪的后期運(yùn)營(yíng)。第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—目標(biāo)客戶分析（商業(yè)）東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)三、目標(biāo)客戶來(lái)源：由于東城供應(yīng)量大，客戶主要來(lái)自于東城區(qū)，比例約為53%，西城區(qū)客戶約為31%，新區(qū)16%；客戶以私營(yíng)業(yè)主居多，其次為金融保險(xiǎn)等行業(yè)管理人員，再次為油田集團(tuán)內(nèi)管理人員和技術(shù)人員，由于項(xiàng)目地處西城區(qū)，機(jī)械設(shè)備等與石油業(yè)有關(guān)的私營(yíng)業(yè)主成為項(xiàng)目的重點(diǎn)目標(biāo)客戶。第一章市場(chǎng)環(huán)境及目標(biāo)客戶分析—目標(biāo)客戶分析（商業(yè)）東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)第二章年度銷售指標(biāo)東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)一、整盤貨值二、年度銷售指標(biāo)分解三、銷售物業(yè)開發(fā)計(jì)劃四、推盤圖目錄第二章年度銷售指標(biāo)東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)第二章年度銷售指標(biāo)—整盤貨值一、整盤貨值序號(hào)統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)決策文件指標(biāo)備注銷售收入（萬(wàn)元）銷售面積（㎡）銷售價(jià)格（元/㎡）

合計(jì)638180/

1商鋪1530005100030000

2室外步行街1015002900035000室外步行街首層652501450045000室外步行街二層362501450025000

3住宅C版地下車位14400180080000個(gè)車位4酒樓0025000

5甲級(jí)寫字樓B版8160081600100006住宅C版毛坯28768035960080007公寓D版008000東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)第二章年度銷售指標(biāo)—銷售指標(biāo)分解二、2013年度銷售指標(biāo)分解項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)簽約回款入伙合計(jì)13115.00商鋪3.22.91.50室外步行街2.42.110住宅C版地下車位0000酒樓0000甲級(jí)寫字樓B版0000精裝住宅C版7.462.50東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)三、銷售物業(yè)開發(fā)計(jì)劃推盤時(shí)間：2013年9月15日產(chǎn)品：室外步行街/商鋪開工時(shí)間：2013年7月19日形象時(shí)間：2013年8月23日入伙時(shí)間：2016年6月30日推盤時(shí)間：2013年10月15日產(chǎn)品：住宅開工時(shí)間：2013年7月19日形象時(shí)間：2013年9月23日入伙時(shí)間：2016年6月30日推盤時(shí)間：2013年11月15日產(chǎn)品：住宅開工時(shí)間：2013年7月19日形象時(shí)間：2013年9月23日入伙時(shí)間：2016年6月30日①①①①①①②③②③②③第二章年度銷售指標(biāo)—銷售物業(yè)開發(fā)計(jì)劃東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)取證：8月30日開盤：9月15日產(chǎn)品：室外步行街/商鋪面積：約2.0萬(wàn)㎡套數(shù)：約200套均價(jià)：35000/30000元/㎡總價(jià)：6.5億目標(biāo)：5.0億77%取證：9月30日開盤：10月15日產(chǎn)品：住宅面積：約5.93萬(wàn)㎡套數(shù)：約484套均價(jià)：8000元/㎡總價(jià)：4.7億目標(biāo)：3.3億71%取證：9月30日開盤：11月15日產(chǎn)品：住宅面積：4.74萬(wàn)㎡套數(shù)：約480套均價(jià)：8000元/㎡總價(jià)：3.8億目標(biāo)：2.7億71%①②③③②①①③①①①①②四、推盤圖（2013年）東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)取證：1月30日開盤：2月15日產(chǎn)品：室外步行街面積：約1.40萬(wàn)㎡套數(shù)：約175套均價(jià)：35000元/㎡總價(jià)：4.9億目標(biāo)：4.3億87%取證：3月30日開盤：4月15日產(chǎn)品：住宅面積：約11.86萬(wàn)㎡套數(shù)：約960套均價(jià)：8000元/㎡總價(jià)：9.5億目標(biāo)：8.3億87%取證：5月30日開盤：6月15日產(chǎn)品：商鋪面積：約0.66萬(wàn)㎡套數(shù)：約54套均價(jià)：30000元/㎡總價(jià)：1.98億目標(biāo)：1.74億87%②③②①①③①②①②②④④④取證：8月15日開盤：8月30日產(chǎn)品:室外步行街/商鋪面積：約1.85萬(wàn)㎡套數(shù)：約190套均價(jià)：35000/30000元/㎡總價(jià)：5.97億目標(biāo)：5.19億87%⑤⑤取證：10月15日開盤：10月30日產(chǎn)品：普寫/soho面積：約5.3萬(wàn)㎡套數(shù)：約530套均價(jià)：10000元/㎡總價(jià)：5.3億目標(biāo)：4.6億87%

④⑤四、推盤圖（2014年）東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)取證：1月30日開盤：2月15日產(chǎn)品：商鋪面積：約1.03萬(wàn)㎡套數(shù)：約86套均價(jià)：30000元/㎡總價(jià)：3.09億目標(biāo)：2.69億87%取證：3月30日開盤：4月15日產(chǎn)品：住宅面積：約5.93萬(wàn)㎡套數(shù)：約600套均價(jià)：8000元/㎡總價(jià)：4.74億目標(biāo)：4.13億87%取證：5月30日開盤：6月15日產(chǎn)品：商鋪面積：約1.03萬(wàn)㎡套數(shù)：約85套均價(jià)：30000元/㎡總價(jià)：3.09億目標(biāo)：2.69億87%①③②①①②②③①④④取證：7月30日開盤：8月15日產(chǎn)品：住宅面積：約5.93萬(wàn)㎡套數(shù)：約600套均價(jià)：8000元/㎡總價(jià)：4.74億目標(biāo)：4.13億87%⑤取證：9月30日開盤：10月15日產(chǎn)品：甲寫面積：約4.1萬(wàn)㎡套數(shù)：約208套均價(jià)：10000元/㎡總價(jià)：4.1億目標(biāo)：3.56億87%④⑤取證：9月30日開盤：10月15日產(chǎn)品：車位面積：約1.2萬(wàn)㎡套數(shù)：約1200套均價(jià)：80000元/㎡總價(jià)：0.96億目標(biāo)：0.83億87%四、推盤圖（2015年）東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)取證：3月1日開盤：3月15日產(chǎn)品：住宅車位面積：約0.06萬(wàn)㎡套數(shù)：約600套均價(jià)：80000元/套總價(jià)：0.48億目標(biāo)：0.42億87%四、推盤圖（2016年）東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)第三章年度營(yíng)銷方案東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)一、核心問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略二、年度營(yíng)銷執(zhí)行方案目錄第三章年度營(yíng)銷方案東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)一、核心問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略年度營(yíng)銷的重點(diǎn)及難點(diǎn)：營(yíng)銷重點(diǎn)：（1）產(chǎn)品優(yōu)化：根據(jù)市場(chǎng)需求及競(jìng)品情況，以單價(jià)、總價(jià)、去化期為依據(jù)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；（2）搶抓節(jié)點(diǎn)：確保售樓處按時(shí)開放、預(yù)售證及時(shí)取得；（3）快速入市：快速品牌、形象導(dǎo)入，確立首席國(guó)際都市綜合體市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位；（4）商鋪首捷：首批商鋪快速蓄客，突破區(qū)域價(jià)格屏障，開盤熱銷；（5）標(biāo)準(zhǔn)落地：嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)營(yíng)銷標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作，以商促住。第三章年度營(yíng)銷方案東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)一、核心問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略年度營(yíng)銷的重點(diǎn)及難點(diǎn)：營(yíng)銷難點(diǎn)：（1）市場(chǎng)及價(jià)格：市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)認(rèn)知不佳、銷售去化慢，且項(xiàng)目商業(yè)指導(dǎo)價(jià)格高于周邊市場(chǎng)價(jià)格近3倍，首批面市銷售的商鋪產(chǎn)品面臨難度和挑戰(zhàn)；（2）項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏：開發(fā)節(jié)奏快，推廣周期壓縮，蓄客時(shí)間短，推盤節(jié)奏緊張；（3）品牌重疊：與本地萬(wàn)達(dá)企業(yè)名稱重疊，品牌認(rèn)知帶來(lái)干擾性，對(duì)品牌導(dǎo)入確立市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位的營(yíng)銷策略有影響；（4）主媒體受限：東營(yíng)因城建取締大量戶外，東城大型戶外資源匱乏，年底西城同樣也將城建，在傳統(tǒng)紙媒及網(wǎng)媒效果不明顯的現(xiàn)狀下，戶外布控受限，將無(wú)法構(gòu)建強(qiáng)勢(shì)的營(yíng)銷推廣渠道；（5）油井干擾：宗地兩處油井破壞地塊規(guī)則性，影響品質(zhì)輸出，出于舒適性的擔(dān)心，會(huì)產(chǎn)生購(gòu)買抗性。第三章年度營(yíng)銷方案東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)一、核心問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略第三章年度營(yíng)銷方案2、核心問(wèn)題：

（1）開發(fā)節(jié)奏快，推廣、蓄客周期短——從6月14號(hào)項(xiàng)目摘牌到開盤只有3個(gè)月，如何在推廣、蓄客周期均緊湊的情況下，尋找更多具備實(shí)力的潛在客戶并精準(zhǔn)傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值信息；（2）商鋪產(chǎn)品單價(jià)高，商業(yè)市場(chǎng)“價(jià)低、節(jié)奏慢”——價(jià)格和投資綜合抗性的前提下，首推2萬(wàn)㎡體量的商業(yè)，如何在3.5萬(wàn)均價(jià)指導(dǎo)下快速蓄客，并保證年底80%的簽約比率；（3）戶外布控受限，報(bào)媒效用低——如何做到首次亮相即引爆全城，讓東營(yíng)意識(shí)到大連萬(wàn)達(dá)的強(qiáng)勢(shì)入駐，并持續(xù)發(fā)出聲音，引發(fā)全城關(guān)注，奠定萬(wàn)達(dá)王者地位。東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)一、核心問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略3、整體營(yíng)銷思路：

（1）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及精裝調(diào)整，降低置業(yè)門檻：商鋪分層設(shè)計(jì)、降低總價(jià)，擴(kuò)大受眾人群，化解客戶總價(jià)抗性；根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研反饋，取消精裝，降低普宅單價(jià)，迎合市場(chǎng)均價(jià)水平；（2）建立頂級(jí)綜合體核心價(jià)值體系：重點(diǎn)闡述萬(wàn)達(dá)頂級(jí)綜合體的價(jià)值體系，樹立全新、頂級(jí)、領(lǐng)軍、國(guó)際化的項(xiàng)目形象和生活意象，打造城市地標(biāo)，確立價(jià)值高度；（3）大事件營(yíng)銷，“關(guān)注大畫面，營(yíng)造大話題”，迅速實(shí)現(xiàn)品牌落位，為蓄客提速：通過(guò)開工典禮、售樓中心開放、樣板間開放、區(qū)域發(fā)展論壇和華夏投資論壇、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、群星演唱會(huì)等大型營(yíng)銷活動(dòng)，放大產(chǎn)品價(jià)值，通過(guò)事件營(yíng)銷全程炒作，海量蓄客；（4）借勢(shì)政府資源，注重渠道開拓：借力政府、當(dāng)?shù)厣坦?、通過(guò)各類活動(dòng)，培養(yǎng)意見領(lǐng)袖，形成口碑傳播；東營(yíng)市商會(huì)、市教育機(jī)構(gòu)、銀行、4S店、高端企業(yè)、大型商城、酒店資源等，構(gòu)建聯(lián)盟商家，通過(guò)資源互換、巡展、各類暖場(chǎng)活動(dòng)進(jìn)行項(xiàng)目推介；聯(lián)合網(wǎng)站舉辦看房團(tuán)；深挖周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外地高端投資客等資源。第三章年度營(yíng)銷方案東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)4、營(yíng)銷策略：推廣策略：（1）大活動(dòng)為貫穿，引爆全城：以開工典禮為始，舉辦系列轟動(dòng)全城的大活動(dòng)，利用活動(dòng)主題營(yíng)造大眾話題，引發(fā)普遍關(guān)注，贏得客戶信賴、奠定企業(yè)地位；（2）依據(jù)廣告效能，多維推廣，精準(zhǔn)釋放：以戶外、工地圍擋為第一梯隊(duì)，緊跟建立報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)等線上推廣陣營(yíng)；以軟文、雜志、印刷物料等推廣為第二梯隊(duì)，緊跟建立短信、DM、雜志等線下推廣陣營(yíng)；線上線下相互結(jié)合多維釋放項(xiàng)目信息和產(chǎn)品信息；（3）開拓銷售渠道，發(fā)散營(yíng)銷：對(duì)市區(qū)及廣饒、河口等較富裕的縣市，向各對(duì)口部門進(jìn)行定期、定向拓展推介，宣傳項(xiàng)目信息同時(shí)挖掘準(zhǔn)客戶；（4）品牌升級(jí)，體現(xiàn)高端：闡釋頂級(jí)綜合體的價(jià)值體系，塑造“城市頂級(jí)綜合體”品牌形象，建立各個(gè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品在市場(chǎng)上的高端領(lǐng)導(dǎo)地位；線下注重體驗(yàn)式營(yíng)銷，讓萬(wàn)達(dá)品牌在東營(yíng)建立強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位；（5）“巡展+渠道”人員聚居區(qū)設(shè)巡展；油田、政府、高檔酒店、機(jī)關(guān)及富人聚集區(qū)定點(diǎn)投放。一、核心問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略第三章年度營(yíng)銷方案東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)4、營(yíng)銷策略：價(jià)格策略（1）定價(jià)策略：根據(jù)蓄客裝戶情況，分析內(nèi)外街價(jià)差，制定合理價(jià)格；高開平走、保持均價(jià)、快速跑量；（2）報(bào)價(jià)策略：第一階段：內(nèi)部登記釋放寬泛的均價(jià)區(qū)間；第二階段：認(rèn)虛籌報(bào)均價(jià)，適當(dāng)調(diào)高報(bào)價(jià)，以配合初步裝戶；第三階段：認(rèn)實(shí)籌報(bào)分段均價(jià)，適當(dāng)調(diào)高報(bào)價(jià)，便于調(diào)整開盤價(jià)格；第四階段：開盤報(bào)一鋪一價(jià)。（3）價(jià)值引導(dǎo)策略：前期導(dǎo)入商業(yè)運(yùn)營(yíng)第一品牌、成功塑造大商業(yè)前景，釋放價(jià)格時(shí)突出室外步行街優(yōu)勢(shì)。一、核心問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略第三章年度營(yíng)銷方案東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)一、核心問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略第三章年度營(yíng)銷方案4、營(yíng)銷策略：銷售執(zhí)行：1、人員管理：

（1）嚴(yán)格選拔：挑選從業(yè)三年以上的優(yōu)秀人才，并從其他項(xiàng)目挖掘帶客戶資料的銷售冠軍;（2）細(xì)致培訓(xùn)：定制詳細(xì)培訓(xùn)計(jì)劃，從萬(wàn)達(dá)文化、企業(yè)品牌、基礎(chǔ)知識(shí)、接待禮儀、談判技巧等多方面對(duì)置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行培訓(xùn);

（3）嚴(yán)厲考核：決戰(zhàn)現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)肅考核，制定考核標(biāo)準(zhǔn)，不達(dá)標(biāo)的置業(yè)顧問(wèn)不允許上崗，首次開盤后開始實(shí)行月度末尾淘汰制；對(duì)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)人員嚴(yán)格要求，提高形象和物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，定期考核；一周沒(méi)成交停電，兩周沒(méi)成交停訪。2、銷售動(dòng)作（1）每次開盤將裝戶工作做到極致，提高解籌率；（2）下半年結(jié)合節(jié)假日及重大事件推出庫(kù)存促銷；（3）高度利用政府資源，全員營(yíng)銷，多渠道銷售項(xiàng)目產(chǎn)品。東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)567891011月份時(shí)間：5月底節(jié)點(diǎn)：地塊掛牌時(shí)間：6月14日節(jié)點(diǎn)：地塊摘牌時(shí)間：6月底節(jié)點(diǎn)：地塊交地時(shí)間：7月19日節(jié)點(diǎn)：開工典禮時(shí)間：8月17日節(jié)點(diǎn)：售樓處開放時(shí)間：9月14日節(jié)點(diǎn)：首次商鋪開盤住宅樣板間開放時(shí)間：10月19日節(jié)點(diǎn)：首次住宅開盤時(shí)間：11月16日節(jié)點(diǎn)：住宅二次開盤○1○2○3○4○5○6○7○8二、年度營(yíng)銷執(zhí)行方案第三章年度營(yíng)銷方案注：開放、開盤等營(yíng)銷關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)調(diào)整安排在周六；東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)時(shí)間：5.20-7.14階段：項(xiàng)目籌備時(shí)間：7.15-8.1階段：集團(tuán)品牌導(dǎo)入時(shí)間：8.2-8.23階段：項(xiàng)目形象導(dǎo)入時(shí)間：8.24-9.14階段：金街商鋪推廣時(shí)間：9.15-10.15階段：首期華府住宅推廣時(shí)間：10.16-11.15階段：華府住宅持續(xù)推廣567891011月份時(shí)間：11.16-12.31階段：年底客戶答謝及促銷○1○2○3○4○5○6○7第三章年度營(yíng)銷方案二、年度營(yíng)銷執(zhí)行方案東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)第三章年度營(yíng)銷方案無(wú)存貨及新推貨量789101112月份銷售狀態(tài)營(yíng)銷目標(biāo)蓄客：商業(yè)步行街蓄客2000組；認(rèn)籌：700組目標(biāo)：最終實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)簽約額5億蓄客：首期華府住宅蓄客3000組；認(rèn)籌：1000組目標(biāo)：最終實(shí)現(xiàn)簽約額3.3億7.15線上首次亮相時(shí)間：9月14日業(yè)態(tài)：商業(yè)步行街貨量：2.0萬(wàn)，200套均價(jià)：35000元/3000元貨值：6.5億時(shí)間：10月19日業(yè)態(tài)：華府住宅貨量：5.9萬(wàn)，484套均價(jià)：8000元貨值：4.7億時(shí)間：11月16日業(yè)態(tài)：華府住宅貨量：4.7萬(wàn)，480套均價(jià)：8000元貨值：3.8億蓄客：華府住宅蓄客3000組；認(rèn)籌：1000組目標(biāo)：最終實(shí)現(xiàn)簽約額2.7億8.17銷售中心開放二、年度營(yíng)銷執(zhí)行方案東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)第三章年度營(yíng)銷方案二、年度營(yíng)銷執(zhí)行方案1、銷售策略：（1）名單營(yíng)銷：篩選列出東營(yíng)商鋪大客戶名單和“資產(chǎn)1000萬(wàn)”以上富人名單等，制定統(tǒng)一銷售說(shuō)辭，由營(yíng)銷副總、銷售經(jīng)理分小組推介，線下首次試水，同時(shí)為各業(yè)態(tài)產(chǎn)品蓄客；（2）意見領(lǐng)袖推介：總經(jīng)辦帶頭，向各個(gè)業(yè)務(wù)對(duì)接口的政府部門推介，洽談方式：宴請(qǐng)或小范圍的推介，形成口碑效應(yīng)，提高項(xiàng)目知名度與地位。（3）巡展+渠道拓客：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的來(lái)電、來(lái)訪客戶名單；篩選人員聚居區(qū)、廣饒、河口選點(diǎn)，進(jìn)行巡展或推介籌備；商會(huì)、4S、專業(yè)市場(chǎng)、銀行等進(jìn)行渠道拓客；

2、推廣策略：（1）項(xiàng)目6月14日交地，本階段線上無(wú)推廣動(dòng)作；（2）本階段完成整個(gè)項(xiàng)目形象包裝工作，如：案名確定；VI體系建立，部分銷售物料制作。第一階段（7月1日—7月14日）：渠道客戶積累期東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)第三章年度營(yíng)銷方案二、年度營(yíng)銷執(zhí)行方案第二階段（7月15日—8月23日）：企業(yè)品牌+項(xiàng)目整體形象導(dǎo)入期1、銷售策略：（1）利用同期線上強(qiáng)力推廣動(dòng)作，快速積累商鋪客戶，同時(shí)為華府住宅蓄客；（2）總經(jīng)辦帶頭，重點(diǎn)推售室外步行街，公關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)/事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)，讓其產(chǎn)生購(gòu)買意向或?yàn)轫?xiàng)目做口碑宣傳；2、推廣策略：

企業(yè)品牌與區(qū)域價(jià)值炒作，項(xiàng)目整體形象浮出水面，提升市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的期望。廣告主題：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)助推中國(guó)夢(mèng)/萬(wàn)達(dá)集團(tuán)亞洲第一領(lǐng)先不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商/萬(wàn)達(dá)集團(tuán)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值第一/城市中心標(biāo)桿聚合全城人氣/薈萃東西城定鼎新東營(yíng)/國(guó)際萬(wàn)達(dá)第一品牌榮耀東營(yíng)/萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)世界級(jí)城市地標(biāo)綜合體/82萬(wàn)平東營(yíng)首席世界級(jí)城市綜合體/萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成就世界東營(yíng)媒介運(yùn)用：戶外全面鋪開（市內(nèi)12個(gè)廣告大牌）；東營(yíng)日?qǐng)?bào)，黃三角早報(bào)，勝利日?qǐng)?bào)持續(xù)投放；新浪樂(lè)居、東房網(wǎng)、搜房網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)連續(xù)2個(gè)月投放通欄等硬廣；并與報(bào)紙媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體做新聞專題及軟文；廣播（交通音樂(lè)廣播）7-9月份每天上下班時(shí)間25次循環(huán)播放，每周50萬(wàn)條短信，保持來(lái)電熱度；5個(gè)重大節(jié)點(diǎn)分別投放4萬(wàn)份DM直郵?；顒?dòng)方案：（1）7.19開工典禮；（2）8.2高端酒店巡展；（3）8.17銷售中心開放、樣板景觀開放；（4）萬(wàn)達(dá)中國(guó)行（意見領(lǐng)袖、媒體）；8月18日內(nèi)部登記（認(rèn)虛籌）渠道銷售：名單營(yíng)銷；政府、企事業(yè)單位意見領(lǐng)袖推介；巡展+渠道拓客的深化執(zhí)行。東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)第三章年度營(yíng)銷方案第三階段（8月24日—9月15日）：金街商鋪推廣期至開盤二、年度營(yíng)銷執(zhí)行方案1、銷售策略：（1）利用售樓處和大型活動(dòng)造勢(shì)，快速積累意向客戶；（2）做好裝戶動(dòng)作，營(yíng)銷副總和銷售經(jīng)理對(duì)每組意向客戶溝通座談，確保裝戶成功；置業(yè)顧問(wèn)把握每次活動(dòng)節(jié)點(diǎn)，奠定A類客戶信心，促成B類客戶轉(zhuǎn)A類；（3）認(rèn)實(shí)籌，公布段價(jià)；開盤，公布一房一價(jià)；2、推廣策略：包裝步行街高端形象，為商鋪的快速去化提供價(jià)值支撐。廣告主題：萬(wàn)達(dá)金鋪財(cái)富永動(dòng)/萬(wàn)達(dá)金鋪財(cái)富涌動(dòng)/萬(wàn)達(dá)金鋪財(cái)富勇動(dòng)/油田是父輩的創(chuàng)富疆場(chǎng)/金鋪是我輩的財(cái)富傳承/超越濟(jì)南路比肩青島路/前50年看石油后50年看萬(wàn)達(dá)媒介運(yùn)用：戶外、報(bào)廣等全面鋪開；網(wǎng)絡(luò)、廣播等媒體形式的利用，配合活動(dòng)發(fā)送的短信，加大對(duì)渠道拓展力度?；顒?dòng)方案：（1）8.24區(qū)域發(fā)展或華夏投資論壇；（2）9.1日產(chǎn)品推介說(shuō)明會(huì)（認(rèn)實(shí)籌）；（3）9.8商鋪金街開街（4）9.10教師節(jié)感恩活動(dòng)（5）9.14日金街商鋪開盤；（6）9.7萬(wàn)達(dá)中國(guó)行（客戶）；渠道銷售：（1）名單營(yíng)銷；政府、企事業(yè)單位意見領(lǐng)袖推介；巡展+渠道拓客的深化執(zhí)行；（2）各大銀行中高層邀約，由財(cái)務(wù)部門牽頭，舉行專場(chǎng)推介。東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)推盤軸推廣軸ATL（線上）BTL（線下）7.21周日7.28周日8.04周日8.11周日8.18周日8.25周日9.01周日9:03認(rèn)籌9.15開盤9.08周日8.17銷售中心樣板區(qū)開放8.10巡展活動(dòng)7.19項(xiàng)目開工典禮活動(dòng)8.25周末暖場(chǎng)9.01產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)9.14開盤活動(dòng)（閃耀東營(yíng)）8.25項(xiàng)目品牌形象落地8.23商鋪推廣8.28認(rèn)籌告知9.11開盤告知7.15品牌形象出街（戶外圍擋）9.16客戶答謝會(huì)7.15項(xiàng)目推廣9.16熱銷炒作+住宅推廣集團(tuán)品牌階段（7.15——8.1）項(xiàng)目形象推廣階段（8.2—8.23）產(chǎn)品推廣階段（8.24—9.15）9.15周日8.03巡展8.17案場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)9.01案場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)推廣階段8.24區(qū)域發(fā)展或華夏投資論壇9.8商鋪金街開街二、年度營(yíng)銷執(zhí)行方案商鋪開盤前推廣軸線圖：（7.15-9.15）東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)第三章年度營(yíng)銷方案第四階段（9月16日—11月15日）：華府住宅推廣至開盤二、年度營(yíng)銷執(zhí)行方案1、銷售策略：（1）借助商鋪開盤熱銷，10月19日推出2棟樓進(jìn)行開盤，11月16日推出2棟樓進(jìn)行開盤；（2）強(qiáng)化樣板間對(duì)銷售的拉動(dòng)，制定樣板間專項(xiàng)講解說(shuō)詞，對(duì)置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行培訓(xùn)考核；（3）商鋪開盤后客戶答謝會(huì)、高端客戶沙龍等活動(dòng)夯實(shí)客戶信心，擴(kuò)大意向客戶數(shù)量；（4）利用演唱會(huì)等系列營(yíng)銷活動(dòng)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，吸引新客戶到訪；（5）結(jié)合國(guó)慶黃金周促銷，促使客戶成交；（6）啟動(dòng)老帶新激勵(lì)政策，提高老帶新成交比率。活動(dòng)方案：2、推廣策略：廣告主題：一線河景一步繁華/五星級(jí)首席名流生活場(chǎng)-首獻(xiàn)東營(yíng)/五星標(biāo)準(zhǔn)名門官邸-榮耀東營(yíng)/一期開盤即售罄二期榮譽(yù)加推/名門生活華宅典范/國(guó)際都市華宅藍(lán)本媒介運(yùn)用：報(bào)紙（3個(gè)開盤節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)投放）、戶外（預(yù)計(jì)12塊）、電臺(tái)（交通音樂(lè)電臺(tái)10次/天）；網(wǎng)絡(luò)（東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂(lè)居、搜房網(wǎng)等）、數(shù)據(jù)庫(kù)短信（50萬(wàn)條/周）、DM直投（三個(gè)節(jié)點(diǎn)共12萬(wàn)份（1）9.16樣板間開放9.19中秋節(jié)系列活動(dòng)；（2）9.21商鋪開盤后客戶答謝會(huì)；（3）10.1國(guó)慶嘉年華及促銷；（4）10.12群星演唱會(huì)；（5）10.20住宅開盤答謝；（6）10.26高端VIP晚宴（7）11.2周末DIY暖場(chǎng)東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)第三章年度營(yíng)銷方案第五階段（11月16日—12月31日）：年底客戶答謝及促銷二、年度營(yíng)銷執(zhí)行方案1、銷售策略：（1）強(qiáng)化老帶新，從成交業(yè)主中挖掘新成交；（2）利用圣誕、元旦等節(jié)點(diǎn)推售庫(kù)存產(chǎn)品；（3）客戶答謝，關(guān)系維系，同時(shí)籌備新品加推推介；2、推廣策略：廣告主題：中心大成禮遇東營(yíng)/城市榮耀繁華東營(yíng)/萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)厚愛東營(yíng)媒介運(yùn)用：報(bào)紙、戶外（預(yù)計(jì)12塊）、電臺(tái)（交通音樂(lè)電臺(tái)）；網(wǎng)絡(luò)（東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng)、新浪樂(lè)居、搜房網(wǎng)等）、數(shù)據(jù)庫(kù)短信（50萬(wàn)條/周）、DM直投（每個(gè)節(jié)點(diǎn)4萬(wàn)份）活動(dòng)方案：（1）11.18感恩節(jié)客戶答謝會(huì)；（2）11.23豪車鑒賞周；（3）11.30紅酒品鑒活動(dòng)；（4）12.7暖場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)；（5）12.24圣誕促銷；（6）12.31客戶新春聯(lián)誼晚會(huì)；東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)營(yíng)銷推廣五線譜7月8月9月10月11月12月渠道籌備金街開盤銷售進(jìn)場(chǎng)住宅首開住宅二開住宅續(xù)銷階段劃分活動(dòng)營(yíng)銷廣告推廣工程節(jié)點(diǎn)開工售樓處完工商鋪達(dá)到預(yù)售住宅二期達(dá)到預(yù)售住宅達(dá)到預(yù)售銷售動(dòng)作7.15-8.1集團(tuán)品牌導(dǎo)入8.2-8.23項(xiàng)目形象導(dǎo)入8.24-9.14金街商鋪推廣9.15-10.15首期華府推廣10.16-11.15二期華府推廣11.16-12.31年底客戶答謝及促銷活動(dòng)1：萬(wàn)達(dá)中國(guó)行(媒體)-參與活動(dòng)的主體主要為媒體記者及政府人員（7.20）活動(dòng)的目的：迅速占領(lǐng)輿論陣地。活動(dòng)2：國(guó)際萬(wàn)達(dá)，定鼎東營(yíng)-新聞發(fā)布會(huì)-參與活動(dòng)的主體主要是業(yè)內(nèi)人士活動(dòng)的目的：得業(yè)內(nèi)者得半邊天下（7.27）活動(dòng)1：7.19開工典禮；標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作之一重點(diǎn)在活動(dòng)后續(xù)宣傳跟進(jìn)，政府就是購(gòu)買信心，政府就是投資保障；活動(dòng)2：8.3高端酒店巡展；拓客活動(dòng)活動(dòng)3：8.17銷售中心開放標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作之一，目的實(shí)力體現(xiàn)一鳴驚人活動(dòng)4:8.17售樓處門前廣場(chǎng)《秦動(dòng)?xùn)|營(yíng)》演唱會(huì)活動(dòng)1：8.24區(qū)域發(fā)展或華夏投資論壇；標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作之一，活動(dòng)在線上做影響力在線下拓客?；顒?dòng)2：9.1日產(chǎn)品推介說(shuō)明會(huì)（認(rèn)實(shí)籌）；活動(dòng)3：9.8金街揭幕（范冰冰）活動(dòng)4：9.7萬(wàn)達(dá)中國(guó)行（客戶）；重點(diǎn)后續(xù)宣傳，線上高調(diào)報(bào)道此行的故事，證言式營(yíng)銷活動(dòng)5：9.14日金街商鋪開盤；活動(dòng)1：9.15樣板間開放9.19中秋節(jié)系列活動(dòng)；活動(dòng)2：9.21商鋪開盤后客戶答謝會(huì)；

活動(dòng)3：10.1國(guó)慶嘉年華及促銷；活動(dòng)4：10.12群星演唱會(huì)；活動(dòng)5:10.19首期住宅開盤活動(dòng)5：10.20住宅開盤答謝；活動(dòng)6：10.26高端VIP晚宴活動(dòng)7：11.2周末DIY暖場(chǎng)活動(dòng)8：11.16住宅二期開盤活動(dòng)1：11.16感恩節(jié)客戶答謝會(huì)；活動(dòng)2：11.23豪車鑒賞周；活動(dòng)3：11.30紅酒品鑒活動(dòng)；活動(dòng)4：12.7暖場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)；活動(dòng)5：12.24圣誕促銷；活動(dòng)6：12.28客戶新春聯(lián)誼晚會(huì)；《國(guó)際萬(wàn)達(dá)行之媒體行》以媒體報(bào)道形式《八大篇》《繁華齊魯定鼎東營(yíng)》《國(guó)際萬(wàn)達(dá)輝耀東營(yíng)》《萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)接待中心榮耀綻放暨秦動(dòng)?xùn)|營(yíng)演唱會(huì)》《萬(wàn)達(dá)金鋪·財(cái)富涌動(dòng)》《萬(wàn)達(dá)金鋪·財(cái)富永動(dòng)》《萬(wàn)達(dá)金鋪·財(cái)富勇動(dòng)》《石油變少錢該如何賺？》《超越濟(jì)南路》《比肩青島路》《為什么66座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)必火？》《為什么千萬(wàn)級(jí)富翁總是跟著萬(wàn)達(dá)走》《為什么萬(wàn)達(dá)商鋪開業(yè)賺錢賺到手軟》《為什么萬(wàn)達(dá)商鋪下手晚了就買不到》一線河景一步繁華/五星級(jí)首席名流生活場(chǎng)-首獻(xiàn)東營(yíng)/五星標(biāo)準(zhǔn)名門官邸-榮耀東營(yíng)/一期開盤即售罄二期榮譽(yù)加推/名門生活華宅典范/國(guó)際都市華宅藍(lán)本時(shí)間東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)第四章年度營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算東營(yíng)項(xiàng)目XX年年度營(yíng)銷方案匯報(bào)年度營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算第四章年度營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算東營(yíng)項(xiàng)目整體營(yíng)銷費(fèi)用為17099萬(wàn)元，其中13年3300萬(wàn)元，年度占比為19.30%（新項(xiàng)目，首次9.15開盤）。年度銷售