房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載-PowerPoint2023/12/27房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint第一部分一、案例編寫人winwind二、編寫目的

通過本案，使稽查人員掌握對房地產(chǎn)企業(yè)少計(jì)收入、多列成本，偷逃企業(yè)所得稅違法行為的具體檢查方法，特別是分析性復(fù)核方法在查前、查中的運(yùn)用。三、關(guān)鍵詞企業(yè)所得稅少計(jì)收入虛假發(fā)票虛增成本多列期間費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint偷稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用1.隱瞞委托代銷收入2.隱瞞按揭首付款3.隱瞞違章建筑租金房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint偷稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用4.虛列建安成本5.虛列材料成本6.虛列拆遷成本房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint偷稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用7.混淆成本對象房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint偷稅手段少計(jì)收入多列成本成本計(jì)算方法期間費(fèi)用8.利息費(fèi)用9.業(yè)務(wù)招待費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint5種檢查方法房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint8第一部分四、基本概念（一）建筑容積率

是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。在每畝土地價(jià)格一定的條件下，建筑容積率同樓面地價(jià)成反比。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint9第一部分（二）樓面地價(jià)

樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋爻杀荆簿褪敲科椒矫淄恋貎r(jià)格與建筑物容積率之間的比值。它的計(jì)算公式是：樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷建筑總面積；或：樓面地價(jià)=每平方米土地單價(jià)÷容積率。樓面地價(jià)為單位工程成本的重要組成部分，本案中樓面地價(jià)為檢查人員分析成本的項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint10第一部分

(三)甲方供材

在建筑工程合同條款中，房地產(chǎn)公司被稱作甲方，建筑公司稱作乙方。習(xí)慣上，對于合同條款規(guī)定主要材料由房地產(chǎn)公司采購的方式，稱作甲方供材。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint11第二部分案件來源一納稅人基本情況二案件查處情況三定性處理及依據(jù)四房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint12一、案件來源專項(xiàng)檢查房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint13二、納稅人基本情況工商注冊、稅務(wù)登記情況（一）企業(yè)經(jīng)營情況（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint（一）工商注冊、稅務(wù)登記情況

金海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金海岸公司），成立于2003年10月。工商登記類型：內(nèi)資有限責(zé)任公司；企業(yè)所得稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)：國稅部門。該企業(yè)成立三年以來，共取得銷售收入和預(yù)售收入35685.13萬元，繳納企業(yè)所得稅47.48萬元，營業(yè)稅金及附加2337.38萬元。該地區(qū)預(yù)售階段適用預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15％房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint15（二）企業(yè)經(jīng)營情況

該公司2003年以186.48萬元每畝的價(jià)格在市中心取得拍賣地塊85.8畝，開發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目：都市花園一期、都市花園二期，規(guī)劃建筑面積20萬平方米。其中都市花園一期建筑面積10萬平方米，于2006年竣工；都市花園二期建筑面積10萬平方米，尚未竣工。2004年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入9863.90萬元，2005年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入10821.23萬元，2006年實(shí)現(xiàn)一期現(xiàn)房銷售收入12000萬元，二期預(yù)售收入3000萬元。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint（二）企業(yè)經(jīng)營情況都市花園一期建筑面積10萬平方米2006年竣工取得拍賣地塊85.8畝開發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目

都市花園二期建筑面積10萬平方米尚未竣工房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint17三、案件查處情況案頭分析準(zhǔn)備（一）稽查實(shí)施（二）查補(bǔ)稅款計(jì)算（三）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint（一）案頭分析準(zhǔn)備

檢查人員在入戶前，首先調(diào)閱了該企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表及資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表。對報(bào)表進(jìn)行了認(rèn)真全面的分析，然后微服私訪，深入到項(xiàng)目售樓部進(jìn)行調(diào)查，對樓盤銷售情況有了一個(gè)全面的了解。發(fā)現(xiàn)該企業(yè)成本明顯偏高，毛利率明顯偏低，銷售收入同售樓部了解情況不一致。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint納稅申報(bào)情況（一）案頭分析準(zhǔn)備

項(xiàng)目/年度200420052006銷售收入

0032685.13預(yù)售收入

9863.9010821.233000計(jì)稅成本

OO30397.17期間費(fèi)用總計(jì)814.99788.7470.76利息支出582.34582.340業(yè)務(wù)招待費(fèi)13512020.76其他期間費(fèi)用97.6586.4050主營業(yè)務(wù)稅金及附加646.09708.79982.5應(yīng)納稅所得額327.5125.65-1418.07應(yīng)納所得稅款6.1141.470已納所得稅款6.1141.470房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint（一）案頭分析準(zhǔn)備申報(bào)表比率分析1財(cái)務(wù)費(fèi)用分析2業(yè)務(wù)招待費(fèi)分析3房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint可能存在虛增成本或者少計(jì)收入問題

1.申報(bào)表比率分析（完工項(xiàng)目）繳納所得稅款47.57萬元所得稅貢獻(xiàn)率為0.13%<3%毛利率為7%<20%收入32685.13萬元房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint2.財(cái)務(wù)費(fèi)用分析

該企業(yè)2004、2005年利息支出在財(cái)務(wù)費(fèi)用中列支1164.68萬元，檢查人員分析，如此大數(shù)額的利息支出，很可能是企業(yè)為開發(fā)項(xiàng)目而借入的抵押貸款利息。而該企業(yè)銷售收入為零，證明2006年以前所有樓盤均未完工。根據(jù)總局稅收政策規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。因此，該企業(yè)存在稅前多列財(cái)務(wù)費(fèi)用的嫌疑，需要在檢查中進(jìn)一步核實(shí)取證。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint3.業(yè)務(wù)招待費(fèi)分析

該企業(yè)2004、2005年列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)255萬元。根據(jù)國稅發(fā)[2006]31號(hào)文件第八條規(guī)定，預(yù)售階段不允許扣除廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。該問題也需要在查賬階段，取證核實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint（二）稽查實(shí)施調(diào)賬遇阻2007年7月18日，xx市國稅局稽查局開始對金海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行檢查，企業(yè)接到檢查通知后，于次日聲稱所有賬簿及其它會(huì)計(jì)資料于2007年5月財(cái)務(wù)室失火中燒毀無法提供，并出具了當(dāng)時(shí)消防部門的火災(zāi)事故認(rèn)定書和企業(yè)自述材料，檢查人員對其財(cái)務(wù)人員就此事件做了訊問筆錄。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint（二）稽查實(shí)施

被迫交出賬簿Xx市局稽查局業(yè)務(wù)會(huì)討論認(rèn)為，該企業(yè)辦公樓僅僅財(cái)務(wù)室失火且燒毀賬簿，而其它房間未受損失的可能性不大，經(jīng)報(bào)市局批準(zhǔn)，決定參照同地段樓盤銷售價(jià)格，對該企業(yè)采取懲罰性核定征收措施核定稅款。在稅務(wù)部門強(qiáng)大的壓力下，2007年7月23日，該企業(yè)被迫交出賬簿，xx市局稽查局隨即啟動(dòng)稽查程序，對其納稅情況進(jìn)行了全面檢查。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint（二）稽查實(shí)施收入檢查

1成本核查

2期間費(fèi)用審查

3房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint1.收入檢查側(cè)面突破查出少計(jì)收入（1）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng)（2）現(xiàn)場核查違章建筑收租金（3）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint（1）側(cè)面突破查出少計(jì)收入營業(yè)費(fèi)用偏高，針對該企業(yè)采取委托銷售方式的特點(diǎn)，檢查人員全面調(diào)閱了該企業(yè)“營業(yè)費(fèi)用－傭金支出”賬簿支付銷售傭金680.56萬元按代銷手續(xù)費(fèi)3％推算出實(shí)際的預(yù)售收入22685.13萬元該企業(yè)申報(bào)預(yù)售收入只有20685.13萬元隱匿收入2000萬元房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint（２）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng)

該企業(yè)有按揭貸款入賬，卻未有首付款項(xiàng)收入記錄，根據(jù)我國按揭貸款有關(guān)法律規(guī)定，這是非常不正常的，檢查人員分析認(rèn)為，可能存在兩種情況：一是可能存在“假按揭”二是企業(yè)可能存在隱瞞首付款項(xiàng)的情況。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint30（２）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng)

經(jīng)到企業(yè)合作按揭銀行調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據(jù)的復(fù)印件，金額合計(jì)570萬元。而企業(yè)辯稱這是因?yàn)橐鏄I(yè)戶辦理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽造了收據(jù)，實(shí)際并未收款。盡管從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已經(jīng)比較扎實(shí)，為了讓企業(yè)心服口服，檢查人員先后聯(lián)系了３戶購房戶，并作了詢問筆錄，證實(shí)了購房戶早在2004年就已經(jīng)將首付款項(xiàng)交付給金海岸公司。從而對該項(xiàng)少記收入問題取得了確鑿證據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint（３）現(xiàn)場核查違章建筑收租金

為了解樓盤建設(shè)情況，檢查人員來到了項(xiàng)目所在地進(jìn)行現(xiàn)場核查，意外的發(fā)現(xiàn)，有一座商務(wù)樓居然比施工圖多出了一層。經(jīng)了解，2006年初該樓層已出租給某廣告公司作為辦公場所，但是賬面并未體現(xiàn)該部分租金收入。在鐵證面前，金海岸公司不得不承認(rèn)了將違章建筑出租，收取租金400萬元未申報(bào)納稅的違法事實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint2.成本核查綜合評(píng)估確定檢查突破點(diǎn)（1）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票

（2）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票

（3）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議

（4）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期

（5）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint（1）綜合評(píng)估確定檢查突破點(diǎn)總成本3.039億元單位工程成本3039元（單位工程成本偏高）總地價(jià)8000萬元樓面地價(jià)800元（排除異常）建安成本2.009億單位建安成本2009元（高出預(yù)警值）拆遷補(bǔ)償款2300萬元（可能存在問題）甲供材料成本1.237億元（虛增成本高危環(huán)節(jié)）建安費(fèi)7731萬（發(fā)票當(dāng)?shù)亻_具）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票（確定了多列成本）CTAISX系統(tǒng)發(fā)票流向查詢（確定了多列成本）拆遷辦協(xié)查“拆遷補(bǔ)償協(xié)議”（確定偽造補(bǔ)償協(xié)議）CTAISX系統(tǒng)發(fā)票流向查詢（確定了多列成本）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint（2）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票發(fā)票存在疑點(diǎn)：一是同一時(shí)間、同一開票人開出的代開發(fā)票號(hào)碼不在一個(gè)號(hào)段上；二是發(fā)票上代開機(jī)關(guān)的印章字體、大小、清晰程度存在微小差別；三是機(jī)打發(fā)票票面信息的字體、排版格式等存在微小差別，有的票面看似人為調(diào)整過打印格式。經(jīng)過協(xié)查，共有19份加蓋有該局代開發(fā)票專用章的建筑安裝（代開）發(fā)票并非該局開具，屬假票，涉及金額1450.05萬元。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint（3）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票

為擴(kuò)大檢查成果，檢查組對該公司大額支出的成本費(fèi)用項(xiàng)目涉及的發(fā)票進(jìn)行全面檢查，對發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)的貨物銷售發(fā)票，借助CTAIS系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，再對發(fā)票流向有問題的發(fā)票進(jìn)行外調(diào)取證。針對CTAIS系統(tǒng)“發(fā)票流向查詢”，可以查詢?nèi)》秶鷥?nèi)商品銷售發(fā)票發(fā)票流向的功能，檢查人員采取了將所有的成本項(xiàng)目發(fā)票以明細(xì)表形式登記造冊的方式，分別錄入CTAIS系統(tǒng)進(jìn)行查詢。經(jīng)證實(shí)屬不符合規(guī)定發(fā)票列入都市花園一期的開發(fā)成本1961.28萬元。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint是否假票金額均要調(diào)減銷售成本？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint（4）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議

該企業(yè)開發(fā)成本中共列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)2300萬元，檢查人員核查拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，發(fā)現(xiàn)有多份拆遷協(xié)議簽字，筆跡似乎一致。帶著這些疑問，檢查人員來到了拆遷管理辦公室。查實(shí)了該企業(yè)偽造拆遷協(xié)議25份，經(jīng)過分?jǐn)傆?jì)算，都市花園一期涉及虛列開發(fā)成本701.11萬元。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算方法非常復(fù)雜，既然該企業(yè)在成本歸集方面做了不少手腳，會(huì)不會(huì)在計(jì)算方法上也作文章呢？帶著這些疑問，檢查人員不辭辛苦，對該企業(yè)的成本結(jié)算進(jìn)行了重新核實(shí)，發(fā)現(xiàn)屬于全體業(yè)主所有的熱力站已經(jīng)于2006年完工，其成本全部記入都市花園一期項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint39（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期

根據(jù)國稅發(fā)[2006]31號(hào)文件對于計(jì)稅成本的規(guī)定，其發(fā)生的1000萬元配套設(shè)施成本，應(yīng)當(dāng)按照配比原則分?jǐn)?，該企業(yè)都市花園一期、都市花園二期建筑面積均為10萬平方米，一期應(yīng)分?jǐn)傞_發(fā)成本500萬元，企業(yè)多列開發(fā)成本500萬元。

鑒于一期開發(fā)產(chǎn)品均已售出，該企業(yè)多列銷售成本500萬元。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint3.期間費(fèi)用審查未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出（1）多列業(yè)務(wù)招待費(fèi)（2）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint（1）未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出

根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，經(jīng)過調(diào)查取證，證實(shí)該企業(yè)2004年初取得了兩年期開發(fā)項(xiàng)目貸款9000萬元，2004年和2005年共多列支“財(cái)務(wù)費(fèi)用－利息出”1164.68萬元。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint42（1）未完工開發(fā)產(chǎn)品多列利息支出

根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號(hào)文）第三十五條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本該企業(yè)2004年、2005年所有樓盤均未完工，因此其利息支出不應(yīng)當(dāng)記入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”在稅前直接列支，而應(yīng)當(dāng)列入開發(fā)成本，都市花園一期兩年共應(yīng)攤?cè)肜①Y本化支出582.34萬元。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint（2）多列業(yè)務(wù)招待費(fèi)

根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，檢查人員對預(yù)售階段列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)的問題，進(jìn)行了調(diào)查取證，證實(shí)該企業(yè)在預(yù)售階段列支廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)共計(jì)255萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額255萬元。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint（三）查補(bǔ)稅款計(jì)算

由于該企業(yè)在收入、成本、費(fèi)用三個(gè)所得稅要素中均存在問題，檢查人員采取了重新計(jì)算應(yīng)納稅所得額比對的方法，計(jì)算查補(bǔ)稅款。通過計(jì)算，金海岸公司共應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅2246.36萬元，其中2004年涉及企業(yè)所得稅款264.61萬元，2005年涉及企業(yè)所得稅款275.55萬元，2006年涉及企業(yè)所得稅款1706.21萬元。檢查結(jié)果已經(jīng)通報(bào)地稅機(jī)關(guān)，計(jì)算稅款的時(shí)候已經(jīng)考慮扣除了營業(yè)稅金及附加。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint項(xiàng)目年度200420052006檢查調(diào)整情況1隱瞞收入1傭金發(fā)現(xiàn)10001000

2違章建筑

4003隱瞞首付

570

合計(jì)2970100015704002多列成本材料價(jià)款873.781087.5

建安費(fèi)1200250.05

拆遷協(xié)議400.56300.55

不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本

500利息攤?cè)氤杀?/p>

-582.34合計(jì)4030.10查補(bǔ)稅款計(jì)算3調(diào)整后預(yù)售收入10863.9012391.2330004調(diào)整后銷售收入

35655.135計(jì)稅成本

30397.176期間費(fèi)用97.6586.4070.767稅金及附加711.56811.631008.78應(yīng)納稅所得額820.35960.675170.339稅率0.330.330.3310應(yīng)納稅額270.72317.021706.2111已納稅額6.1141.47

12查補(bǔ)稅額264.61275.551706.21定性處理13偷稅數(shù)額27.8943.781706.2114非偷稅數(shù)額236.72231.77

15稅罰款13.9421.89853.1016發(fā)票罰款

117行為罰款

518查補(bǔ)合計(jì)278.55297.442565.31合計(jì)3141.30房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint四、定性處理及依據(jù)查補(bǔ)稅款及稅罰款

1發(fā)票罰款

2阻撓檢查行為罰款

3涉稅案件移送

4房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint1.查補(bǔ)稅款及稅罰款

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條之規(guī)定，決定對該單位少列收入、虛列成本等違法行為涉及少繳企業(yè)所得稅款1777.87萬元定性為偷稅，并處偷稅數(shù)額50%的罰款計(jì)888.94萬元。對該單位在稅前多扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)行為造成的少繳企業(yè)所得稅款468.50萬元不定性為偷稅。以上共應(yīng)補(bǔ)繳所得稅款2246.36萬元，罰款827.26萬元，合計(jì)3135.30萬元。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint481.查補(bǔ)稅款及稅罰款

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定，決定對該企業(yè)少繳稅款從稅款滯納之日起，按日加征萬分之五的滯納金。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint2.發(fā)票罰款

根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三十六條、《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》第四十八條之規(guī)定，決定對該單位取得假發(fā)票的行為，責(zé)令限期改正，并處１萬元罰款。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint3.阻撓檢查行為罰款

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第七十條之規(guī)定，對該企業(yè)偽稱燒賬抗拒檢查的行為，處５萬元罰款。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint4.涉稅案件移送

經(jīng)計(jì)算，金海岸公司偷稅數(shù)額三年來均超過1萬元，且偷稅比例達(dá)到應(yīng)繳稅金10%以上比例，根據(jù)《中華人民共和國刑法》第二百零一條、最高人民檢察院、公安部《關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》第四十九條之規(guī)定及《行政執(zhí)法機(jī)關(guān)移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定》第三條之規(guī)定，XX市國稅局稽查局已經(jīng)將該案移送公安機(jī)關(guān)查處。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint第三部分有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析

一稅務(wù)稽查手段和方法歸納

二企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析

三房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint一、有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析一事不二罰，是指對行為人的同一個(gè)違法行為，不得以同一事實(shí)和同一依據(jù)，給予兩次以上的罰款處罰。本案中，金海岸公司“虛列成本偷稅”和“取得假發(fā)票”是兩種不同性質(zhì)的違法行為，觸犯了不同的法律法規(guī)，并非“一事”，可以依照《稅收征管法》和《發(fā)票管理辦法》分別罰款，并不違反“一事不二罰”原則。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint二、稅務(wù)稽查手段和方法歸納

本案中，檢查人員運(yùn)用了案頭報(bào)表分析、帳目分析、全面外調(diào)（包括地稅機(jī)關(guān)和拆遷辦）、征管信息系統(tǒng)運(yùn)用、實(shí)地核查等5種房地產(chǎn)稅務(wù)稽查常用手段。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint55三、企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)由于其收入及成本構(gòu)成的復(fù)雜性決定了偷稅手段的復(fù)雜性，給房地產(chǎn)稅務(wù)稽查提出了更高的要求。本案中，地產(chǎn)開發(fā)公司共采取了九種偷逃稅手段少繳企業(yè)所得稅：隱瞞預(yù)售收入、隱瞞首付款、違章建筑租金隱瞞收入、多列材料成本、多列建安費(fèi)、偽造拆遷協(xié)議、不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用不資本化、預(yù)售階段扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)。這九種偷稅手段是房地產(chǎn)稽查中常見偷稅手法,通過對本案例的學(xué)習(xí),可以使檢查人員對一般的偷稅手段有感性認(rèn)識(shí),增強(qiáng)稽查的針對性。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint56三、企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析

（二）“真票虛開”難以取證成為房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的難點(diǎn)。本案中，通過CTAIS系統(tǒng)“發(fā)票流向查詢”、地稅機(jī)關(guān)外調(diào)查詢，查明了金海岸公司利用假發(fā)票虛增成本的事實(shí)。在實(shí)踐中，更為常見的是“真票虛開”，即票面形式真實(shí)，而業(yè)務(wù)內(nèi)容虛假。房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)3.3%的建筑行業(yè)營業(yè)稅，可以扣除33％的所得稅扣除成本，而建筑公司企業(yè)所得稅大部分為核定征收，決定了“真票虛開”有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)企業(yè)的成本明顯偏高，但是由于“真票虛開”難以取證，成為房地產(chǎn)企業(yè)所得稅檢查的難點(diǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPointThankYou!

謝謝！房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint58房地產(chǎn)所得稅檢查方法房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint59第一部分清晰的理念

檢查人員始終要有清晰的理念，只有明確理念才能選用適當(dāng)?shù)幕榉椒?，取得事半功倍的效果。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint60一、首先要區(qū)分內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)

因?yàn)閮?nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)在房地產(chǎn)所適用的政策是完全不同的。例如：視同銷售、工資、廣告費(fèi)、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法?；閷?shí)踐中，內(nèi)外資企業(yè)所得稅政策混用現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint61二、區(qū)分已完工項(xiàng)目還是未完工項(xiàng)目

要嚴(yán)格按照稅收政策（國稅發(fā)[2006]31號(hào)文件及國稅法[2001]142號(hào)文件）規(guī)定判斷企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目是否完工，然后再確定重點(diǎn)檢查方向。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint62第二部分查前準(zhǔn)備房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint63一、充分利用網(wǎng)絡(luò)信息（一）房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站查找信息（二）相關(guān)政府部門網(wǎng)站查找信息房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint64二、項(xiàng)目所在地實(shí)地查看因?yàn)樵诰W(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)對該企業(yè)的一些基本情況有了一些基本了解，因此實(shí)地檢查是有準(zhǔn)備的印證。對該項(xiàng)目有基本的感性認(rèn)識(shí)，在房地產(chǎn)稅務(wù)檢查期間，項(xiàng)目所在地的查看應(yīng)當(dāng)是經(jīng)常性的，只有熟悉樓盤實(shí)際情況，才能結(jié)合財(cái)務(wù)資料，核對稅款繳納的真實(shí)性。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint65三、案頭分析研究財(cái)務(wù)報(bào)表以及所得稅納稅申報(bào)表。新企業(yè)所得稅申報(bào)表非常詳細(xì)，可以研究出很多內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint66第三部分收入檢查房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint67一、售樓處檢查

（一）先以購樓人員的名義，到售樓處，詢問一些事情，尤其是查驗(yàn)是否有個(gè)人卡收取房款的情況，要求給房地產(chǎn)商打款，掌握其個(gè)人卡或賬外賬號(hào)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint68一、售樓處檢查

（二）取得銷控表

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint69一、售樓處檢查

（三）及時(shí)亮明身份，突擊售樓部經(jīng)理的微機(jī)。取得第一手資料，以待同企業(yè)申報(bào)表及帳簿資料進(jìn)行核對。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint70二、財(cái)務(wù)部門檢查

（一）責(zé)令提供發(fā)票購領(lǐng)本（包括收據(jù)）和所有發(fā)票。發(fā)票購領(lǐng)本用以核對該企業(yè)是否提供了全額的發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint71二、財(cái)務(wù)部門檢查

（二）責(zé)令提供蓋著備案章的銷售合同目前全國很多地方都已經(jīng)實(shí)行銷售合同網(wǎng)上備案，給銷售合同的核查提供了便利。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint72二、財(cái)務(wù)部門檢查

（三）責(zé)令提供銷售臺(tái)賬。銷售臺(tái)賬是比財(cái)務(wù)賬更加詳細(xì)的銷售情況明細(xì)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint73三、收入檢查一般方法（一）查“預(yù)收賬款”科目貸方看是否有明顯的預(yù)售收入未繳納所得稅情況。由于征管原因，此類問題的確存在。正宗的預(yù)售收入就是應(yīng)當(dāng)在“預(yù)收賬款”科目反映。一般來說房地產(chǎn)企業(yè)往往采取預(yù)售銷售的模式，因此預(yù)收賬款科目是最重要的賬戶。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint74三、收入檢查一般方法（二）查“應(yīng)收賬款”科目有的企業(yè)不設(shè)“預(yù)收賬款”科目，可以查看“應(yīng)收賬款”科目的貸方。在稽查實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，有的企業(yè)人為的將收取的預(yù)售款項(xiàng)分別在預(yù)收賬款同應(yīng)收賬款貸方反映。僅將在預(yù)收賬款科目反映的收入申報(bào)納稅。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint75三、收入檢查一般方法

（三）查“其他應(yīng)付款”科目一般下設(shè)二級(jí)科目“房款”、“訂金”、“定金”、“保證金”、“誠意金”等都屬于預(yù)售收入。尤其還要注意“其他應(yīng)付款科目”是否有大額借款隱瞞收入問題房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint76三、收入檢查一般方法（四）查是否存在支付給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用如果有支付的傭金發(fā)生，意味著肯定有預(yù)售收入。如：簽訂了合同，每賣出一套房子，中介公司要2%的手續(xù)費(fèi)，在06年12月31日的憑證中，列支給中介公司傭金72萬，而該公司僅申報(bào)1800萬收入，隱瞞了另外的1800萬。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint77三、收入檢查一般方法（五）查應(yīng)繳稅金---應(yīng)繳營業(yè)稅發(fā)生額看是否有申報(bào)營業(yè)稅，而隱瞞所得稅收入問題?？梢詫?yīng)繳營業(yè)稅除以5％的稅率，得出總收入（總收入＝現(xiàn)房銷售收入＋預(yù)售收入＋租金收入），同企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表、利潤表相核對，看是否有對稅務(wù)機(jī)關(guān)隱瞞收入的行為。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint78三、收入檢查一般方法（六）查“銀行存款”日記賬看是否有莫名的大筆款項(xiàng)轉(zhuǎn)入，隱瞞預(yù)售收入。如果有向非金融機(jī)構(gòu)的借款，一定要審查借款合同，看是否有利息發(fā)生，無利息發(fā)生的借款一般是假的?！笆袌鼋?jīng)濟(jì)社會(huì)沒有白吃的午餐”房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint79三、收入檢查一般方法（七）到人民銀行去查看賬號(hào)隨著通過銀行卡支付結(jié)算手段的發(fā)達(dá)，將收入隱瞞在銀行賬號(hào)的情況已經(jīng)比較少見。新動(dòng)向?yàn)閷㈩A(yù)售收入隱瞞在個(gè)人銀行卡上，給稅務(wù)機(jī)關(guān)帶來了很大的難度。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint80三、收入檢查一般方法（八）核對“銀行對賬單”與“銀行存款日記賬”可以借助會(huì)計(jì)工作，令其作出“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”，從而看是否有未入賬的收入項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint81三、收入檢查一般方法（九）到銀行去查按揭款情況某企業(yè)采取偽造銷售合同的手段，隱瞞按借款，還聲稱自己是為了給用戶多貸款。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint82三、收入檢查一般方法（十）到房管局查“銷售合同”情況房管局可以查的信息有：銷售合同備案情況、初始產(chǎn)權(quán)證明辦理情況、房產(chǎn)證辦理情況，可以有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的收入。但是這種方法見效的可能效比較小，因?yàn)閷?shí)踐證明，沒有一定的力度，房管局是很難配合的。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint83三、收入檢查一般方法（十一）檢查施工單位同房地產(chǎn)公司的款項(xiàng)結(jié)算1．因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會(huì)計(jì)利潤。2．工抵房問題。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint84三、收入檢查一般方法（十二）檢查應(yīng)付款項(xiàng)（1）內(nèi)資企業(yè)超過三年的應(yīng)付未付款項(xiàng)，是否調(diào)增應(yīng)納稅所得額。（要注意13號(hào)令的前置條件）（2）外資企業(yè)超過兩年的應(yīng)付未付款項(xiàng)，是否調(diào)增應(yīng)納稅所得額。（國稅發(fā)〔1999〕195號(hào)文件）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint85三、收入檢查一般方法（十三）建設(shè)局、規(guī)劃局檢查項(xiàng)目情況看是否有企業(yè)財(cái)務(wù)賬目上有明顯的漏項(xiàng)情況。但如果項(xiàng)目在外地，隱瞞項(xiàng)目問題就很難在建設(shè)局、規(guī)劃局查出。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint86三、收入檢查一般方法（十四）檢查委托代銷合同以保證稅基的完整因?yàn)槲写N時(shí)，有時(shí)要按照買斷價(jià)或基價(jià)確認(rèn)收入，而不能按照銷售合同確認(rèn)收入。當(dāng)銷售價(jià)格小于買斷價(jià)或基價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照買斷價(jià)格或者基價(jià)來處理，而不能按照銷售合同計(jì)稅。此時(shí)要特別注意審查委托代銷合同。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint87三、收入檢查一般方法（十五）檢查以地?fù)Q房在實(shí)際銷售階段是否納入銷售入。國稅函〔2002〕172號(hào)文件的規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint88第四部分成本、費(fèi)用檢查房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint89一、索取成本相關(guān)資料索取企業(yè)合同臺(tái)賬及合同付款情況臺(tái)賬。檢查成本項(xiàng)目合同記載內(nèi)容是否相同。將工程決算書同企業(yè)實(shí)際列支的成本進(jìn)行核對。計(jì)算單位工程成本，以驗(yàn)證成本項(xiàng)目是否真實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint90二、合法扣稅憑證檢查

（一）合法扣稅憑證的完整性檢查看開發(fā)成本科目借方對應(yīng)的原始憑證是否齊全，是否有白條或者無原始憑證列支成本情況。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint91二、合法扣稅憑證檢查（二）合法扣稅憑的形式真實(shí)性檢查看原始憑證中所附發(fā)票是否真實(shí)。1．了解發(fā)票的版次，看是否有明顯的作廢票計(jì)入開發(fā)成本情況。2．運(yùn)用ctais系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，檢查發(fā)票的真實(shí)性。3．到地稅機(jī)關(guān)去核實(shí)建安發(fā)票的真實(shí)性。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint92二、合法扣稅憑證檢查（三）假票檢查新動(dòng)向目前很多省份在網(wǎng)上可以驗(yàn)證發(fā)票的真?zhèn)?，因此一些供貨商采取發(fā)票真實(shí)領(lǐng)用，并未開具。而以假票代替開具的方法，以躲避發(fā)票流向查詢。以上檢查應(yīng)注意區(qū)分假票列支虛假開發(fā)成本和業(yè)務(wù)真實(shí)而取得虛假發(fā)票問題。兩類問題應(yīng)當(dāng)區(qū)分處理。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稽查案例資料下載PowerPoint93二、合法扣稅憑證檢