某項(xiàng)目思路溝通報(bào)告

二零一一年七月匯一東業(yè)工程思路溝通報(bào)告二零一二年五月前言很榮幸為貴司效勞！隨著星沙經(jīng)濟(jì)開展的提速，星沙房地產(chǎn)市場也迎來一片欣欣向榮的景象。城市每開展到一個(gè)不同的階段，總會出現(xiàn)更高層級的產(chǎn)品。既是城市衍生了高等級的建筑，也是建筑使得城市有了更大的變化，兩者相互依存。城市綜合體，這個(gè)最高等級的建筑形態(tài)，已經(jīng)在星沙初露端倪。我們尊敬的開展商方案打造星沙最具影響力的城市綜合體。我們相信開展商一定能夠?qū)崿F(xiàn)宏偉的目標(biāo)，并且，有了我們的協(xié)助，相信開展商能實(shí)現(xiàn)得更為輕松！PART1：城市綜合體的開發(fā)意義PART2：工程本體屬性分析PART3：各物業(yè)市場時(shí)機(jī)研判報(bào)告提綱PART4：工程整體定位PART5：工程物業(yè)開展建議PART1：城市綜合體的開發(fā)意義PART2：工程本體屬性分析PART3：各物業(yè)市場時(shí)機(jī)研判報(bào)告提綱PART4：工程整體定位PART5：工程物業(yè)開展建議物業(yè)特征價(jià)值比較單一功能物業(yè)功能單一使用者單一建筑綜合體相對于單一功能物業(yè)和功能混合體：物業(yè)功能眾多，能為周邊區(qū)域提供服務(wù)，吸引更廣泛的使用者各物業(yè)功能之間相互補(bǔ)充，有效降低各種活動的時(shí)間和交通成本物業(yè)在一天中的使用時(shí)間更長，能充分利用土地的價(jià)值功能混合體功能相對復(fù)合使用者來源范圍較窄建筑綜合體功能多元化使用者來源更廣泛建筑綜合體的出現(xiàn)能夠?yàn)槌鞘谢蛏鐓^(qū)帶來更多的人流、提供更多的效勞以及創(chuàng)造更多的就業(yè)時(shí)機(jī)等等在政府或市場的推動下，越來越多的建筑綜合體工程出現(xiàn)在國內(nèi)外的城市中。單一功能物業(yè)功能混合體功能單一的單體建筑或建筑群由兩種不同功能的建筑組成的單體建筑或建筑群建筑綜合體由三種以上不同功能的建筑組成的建筑群城市綜合體是什么？由三種以上不同功能的建筑組成的建筑群城市綜合體開發(fā)理念通過一組建筑將城市活動中多種不同功能空間進(jìn)行有機(jī)組合，并與城市的交通協(xié)調(diào)。同時(shí)，在不同功能之間建立一種空間依存、價(jià)值互補(bǔ)的能動關(guān)系，從而形成一個(gè)功能復(fù)合的、高效率的、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。城市綜合體中可能包括的物業(yè)功能多種不同的功能空間進(jìn)行有機(jī)組合，空間依存，價(jià)值互補(bǔ)城市綜合體工程能夠產(chǎn)生巨大社會和經(jīng)濟(jì)效益巨大的社會效應(yīng)城市綜合體擁有優(yōu)越的區(qū)位條件和龐大的建設(shè)規(guī)模，且具備多種城市功能，能吸聚大量的人流，注定成為一個(gè)城市的“名片〞，產(chǎn)生巨大的社會影響巨大的增值潛力各種功能的相互依存、相互補(bǔ)充能完善綜合體的整體功能價(jià)值，通過成功的商業(yè)經(jīng)營，帶動物業(yè)自身的及周邊區(qū)域土地的升值作為“城市名片〞的城市綜合體產(chǎn)生的社會效應(yīng)對推動企業(yè)品牌價(jià)值的進(jìn)一步提升有重要的作用標(biāo)志的中心的多功能的高價(jià)值的……綜合體意象城市綜合體的物業(yè)組合模式——分核心功能型和均衡開展型兩種核心功能型：在工程的整體定位、物業(yè)規(guī)模比例、物業(yè)經(jīng)營狀況、建筑布局設(shè)計(jì)等方面凸顯以某種功能物業(yè)為核心、帶動其他功能物業(yè)開展的組合模式均衡開展型：各種功能物業(yè)相對均衡開展的模式物業(yè)組合類型案例核心功能型以寫字樓為核心廣州中信廣場以酒店為核心上海商城以商業(yè)為核心深圳華潤中心均衡發(fā)展型香港朗豪坊廣州中信廣場：定位為廣州最頂級的超高層寫字樓物業(yè)三種物業(yè)類型的建筑面積比例約為7：2：1，寫字樓物業(yè)占主體地位。在空間布局和建筑設(shè)計(jì)上突出寫字樓的核心物業(yè)地位。高檔公寓和購物廣場為寫字樓提供高端的配套，進(jìn)一步提升寫字樓的形象和價(jià)值，同時(shí)也充分利用寫字樓帶來的高端商務(wù)客源。物業(yè)類型建筑面積具體情況中信商業(yè)大廈約20萬m280層高的中信商業(yè)大廈是甲級智慧型商廈，是廣州的頂級寫字樓中信公寓約5.8萬m2由兩幢38層的大樓組成中天購物廣場約3.2萬m2位于中信廣場的裙樓，樓高四層，每層的面積由8000平方米至10000平方米，以經(jīng)營世界品牌精品和流行、時(shí)尚的品牌為主上海商城：以五星級酒店為核心物業(yè)，帶動整個(gè)工程的開展工程占地約1.7萬m2，建筑面積約18.5萬m2，定位為上海頂級國際化綜合體五星級酒店是工程的核心物業(yè)，通過引入國際品牌管理公司打造成當(dāng)?shù)鼐频晷袠I(yè)的強(qiáng)勢品牌物業(yè)類型面積比例具體情況五星級酒店45％五星級的波特曼酒店是上海最高檔的酒店，內(nèi)有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享豪華公寓30％位于兩棟輔樓的服務(wù)式公寓只租不賣辦公大樓15％辦公面積達(dá)3萬多平方米，能迎合不同種類、不同規(guī)模公司的需要商業(yè)體10％建筑面積25000平方米，上海最高檔的店鋪、劇院、7個(gè)不同國家風(fēng)格的餐廳會議、娛樂、餐飲和零售等商業(yè)活動的引入有利于完善五星級酒店配套，共同成為區(qū)域的活力中心華潤中心：深圳萬象城的成功運(yùn)營迅速提升工程整體的認(rèn)知度和形象工程占地約8萬m2，建筑面積約55萬m2，是以大型購物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能為一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群萬象城擁有一流的國際管理運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，準(zhǔn)確的商業(yè)功能規(guī)劃和整體定位營造工程的特色物業(yè)名稱建筑面積具體情況萬象城（商業(yè)體）18.8萬平方米華潤中心最核心的部分，業(yè)態(tài)豐富，功能齊全，囊括世界各類商品與商業(yè)服務(wù)以及豐富多彩的購物和娛樂設(shè)施商業(yè)步行街是一期萬象城的延續(xù)與補(bǔ)充，業(yè)態(tài)包括奢侈品名店、高級餐廳、酒吧、茶屋等華潤大廈（寫字樓）4.2萬平方米甲級寫字樓其中1-3層為高檔國際時(shí)裝旗艦店，4層為開放式屋頂花園，5-28層為寫字樓，頂層為多功能廳君悅酒店5萬平米左右包括491間豪華客房及套房，設(shè)有全新概念多元化餐飲，包括位于38層頂樓的餐廳和酒吧，中式和意式等應(yīng)有盡有酒店式公寓//住宅11萬平米由3棟49層的超高層住宅組成，樓高165米核心功能型的城市綜合體的開展特征總結(jié)核心功能以寫字樓、酒店和商業(yè)三類為主，核心物業(yè)建筑規(guī)模最高能占到60%-70％以上；核心功能是工程定位和推廣圍繞的中心；核心物業(yè)的形象突出，標(biāo)志性和昭示性非常強(qiáng)烈；核心物業(yè)往往擁有一流的管理團(tuán)隊(duì)，出色的經(jīng)營狀況帶動其他物業(yè)的開展香港朗豪坊：各功能配置合理，物業(yè)之間緊密聯(lián)系，形成有機(jī)整體工程占地面積約1.6萬m2，建筑面積約17.3萬m2，是九龍地區(qū)的城市標(biāo)志建筑三種物業(yè)皆定位為九龍地區(qū)最高檔次的商用物業(yè)，且各種功能之間緊密聯(lián)系、相互補(bǔ)充，形成有機(jī)的空間系統(tǒng)物業(yè)類型建筑面積具體情況朗豪辦公大樓7.4萬m2共59層，是區(qū)內(nèi)最高級的甲級辦公室大樓，九龍最高的商業(yè)大廈朗豪酒店4.3萬m2共42層，是旺角區(qū)唯一的五星級酒店，有665間房間，由朗廷酒店集團(tuán)管理朗豪購物商場5.6萬m2高15層，匯集年輕時(shí)尚品牌，最大特色是連接4A字樓與8字樓的“通天電梯”，這可算是香港最長的商場扶手電梯之一朗豪購物中心入口朗豪購物“通天電梯〞朗豪坊辦公大樓朗豪酒店不同價(jià)值的用地布局不同的物業(yè)，整體建筑與周圍城市肌理充分融合商業(yè)零售和辦公高層局部布置在A地塊，以求到達(dá)與九龍整體商業(yè)的有機(jī)結(jié)合，吸引人流的進(jìn)入；將酒店局部布置在相對較為適合酒店功能的B地塊。朗豪坊合理的建筑布局防止了建筑對旺角地區(qū)原有條狀、零碎的城市肌理的破環(huán)，很自然地與周邊環(huán)境相融合，減少了周邊居民和游客對其的心理抗性均衡開展型的城市綜合體開展特征總結(jié)各類物業(yè)的建筑規(guī)模保持在50％以內(nèi)工程定位和推廣更注重整體均衡性工程在建筑形態(tài)上也顯得更加穩(wěn)重和均衡產(chǎn)品及管理和效勞水平都處在較高的檔次，各類物業(yè)的經(jīng)營狀況良好城市綜合體的特征及價(jià)值總結(jié)城市綜合體作為“有機(jī)功能體〞,其核心理念主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：物業(yè)功能組合：物業(yè)功能經(jīng)過選擇與優(yōu)化組合土地利用方式：對土地進(jìn)行高強(qiáng)度、高效率的利用內(nèi)外部交通組織：打造內(nèi)部和外部交通聯(lián)系的完整性建筑與空間設(shè)計(jì)：建筑空間具備統(tǒng)一性、連續(xù)性及標(biāo)志性有機(jī)整體的價(jià)值>個(gè)體價(jià)值的疊加城市綜合體開發(fā)前期策略需要解決的核心問題1、工程物業(yè)功能如何確定：開展什么物業(yè)？如何組合？2、在物業(yè)確定的前提下，工程整體價(jià)值如何最大化：如何構(gòu)建工程核心競爭力，提升工程形象，實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值最大化？物業(yè)2物業(yè)n物業(yè)3物業(yè)1物業(yè)4建議組合1建議組合2建議組合3優(yōu)選組合備選組合市場可行分析技術(shù)可行分析物業(yè)組合1物業(yè)組合2物業(yè)組合3物業(yè)組合n經(jīng)濟(jì)可行分析綜合權(quán)衡與甲方溝通與甲方溝通與甲方溝通物業(yè)功能組合建議工作流程由于城市綜合體開發(fā)的復(fù)雜性，本次溝通我們先從市場需求角度出發(fā)，提出建議，聆聽開發(fā)商對開發(fā)目標(biāo)更進(jìn)一步的闡述。詳細(xì)研究工作與物業(yè)建議將在后續(xù)合作中深入展開。本工程首先需要解決的是第1點(diǎn)——產(chǎn)品組合問題，是均衡開展型還是核心功能型？報(bào)告提綱PART1：城市綜合體的開發(fā)意義PART2：工程本體屬性分析PART3：各物業(yè)市場時(shí)機(jī)研判PART4：工程整體定位PART5：工程物業(yè)開展建議本案位于長沙市芙蓉區(qū)隆平高科技園，園區(qū)科研人才集中，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，根據(jù)“十二五〞規(guī)劃，園區(qū)將建設(shè)成為都市工業(yè)的示范區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、和諧穩(wěn)定的新城區(qū)。長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)隆平高科技園位于“三湘第一區(qū)〞芙蓉區(qū)東部，園區(qū)東起長沙縣，南臨瀏陽河，西抵京珠高速，北接長沙經(jīng)開區(qū)，規(guī)劃面積18平方公里。園區(qū)有湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)、湖南省農(nóng)業(yè)科學(xué)院等30多家科研院校，科研人才和科研成果非常集中。2024年園區(qū)被國家發(fā)改委認(rèn)定為“長沙國家級生物產(chǎn)業(yè)基地〞。2024—2024年分別實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入102億元、130億元、165億元，2024年突破200億元，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)195億元，產(chǎn)值規(guī)模躋身湖南省78個(gè)省級以上工業(yè)園區(qū)前十位。園區(qū)連續(xù)六年獲長沙市工業(yè)園區(qū)目標(biāo)管理考核一等獎(jiǎng)〔推進(jìn)新型工業(yè)化紅旗單位〕。工程認(rèn)知1:區(qū)域價(jià)值隆平高科技園長沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)長沙縣縣城本案本案緊鄰長沙經(jīng)開區(qū)，是長沙市乃至湖南省的經(jīng)濟(jì)核心，經(jīng)開區(qū)開發(fā)已進(jìn)入成熟期，工業(yè)興旺，會聚縱多高端人才，帶來高端消費(fèi)的迅速開展，為片區(qū)住宅及商業(yè)開發(fā)提供良好開展時(shí)機(jī)工程認(rèn)知2:區(qū)域價(jià)值本案星沙經(jīng)開區(qū)開展歷程：規(guī)劃總面積60平方公里，總?cè)丝?0萬人，與國內(nèi)開發(fā)區(qū)開展類似，規(guī)劃建設(shè)期為4年左右，目前已進(jìn)入成熟期，會聚縱多高端人才。2024年底，全區(qū)有企業(yè)437家，規(guī)模以上企業(yè)128家，年產(chǎn)值億元以上企業(yè)48家，過10億企業(yè)10家，上市公司20家，世界500強(qiáng)企業(yè)21家。星沙工業(yè)總產(chǎn)值占了全市的29%，進(jìn)出口總額占全市的55%。星沙經(jīng)開區(qū)開展軌跡區(qū)域規(guī)劃：大東新城以長沙縣城，長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)〔星沙〕為中心的經(jīng)濟(jì)圈，與隆平科技示范區(qū)、高鐵-空港城區(qū)域共同整合，打造成國家級交通樞紐、工業(yè)示范區(qū)、適宜人居的長沙市大東新城區(qū)。工程認(rèn)知3:區(qū)域價(jià)值本案50多億元為大東新區(qū)“鋪路〞按照大東新區(qū)的有關(guān)規(guī)劃，長沙縣和長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)下達(dá)了2024年度重點(diǎn)工程建設(shè)工程方案。在該方案中，長沙縣和長沙經(jīng)開區(qū)共安排重點(diǎn)建設(shè)工程107個(gè)，重點(diǎn)效勞工程21個(gè)，共方案投資54．4億元。將重點(diǎn)新建特立西路、博覽路、湘龍路西延線、人民東路、博雅路等5條主要道路，續(xù)建火星北路、水渡河路、星沙大道南延線、長沙飲水及水質(zhì)環(huán)境工程等多個(gè)工程。將長沙縣縣城、經(jīng)開區(qū)、隆平科技示范園、高鐵－空港城所覆蓋的區(qū)域打造成長沙市大東新城，將其建設(shè)成為“三區(qū)一樞紐〞—國家級交通樞紐、新型工業(yè)的聚集區(qū)、資源節(jié)約的示范區(qū)、適宜人居的新城區(qū)。開展趨勢：星沙未來開展格局“一心三鎮(zhèn)六組團(tuán)〞，一心主要指中心區(qū)長沙縣城及經(jīng)開區(qū)，意味著星沙中心南北片區(qū)并重開展，也即為本案所處的經(jīng)開區(qū)大片區(qū)內(nèi)開展提供良好的機(jī)遇。工程認(rèn)知4:區(qū)域價(jià)值本案星沙中心北片區(qū)星沙中心南片區(qū)?長沙縣城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃〔2024－2024〕?，規(guī)劃形成“一心三鎮(zhèn)六組團(tuán)〞的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)。“一心〞：中心區(qū)長沙縣城及長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積95.5平方公里，全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心，工業(yè)開展的龍頭。長永高速以南規(guī)劃為大型電子、工程機(jī)械制造等新型工業(yè)區(qū)，以北為行政、商業(yè)效勞區(qū)?！叭?zhèn)〞：暮云鎮(zhèn)、江背鎮(zhèn)和金井鎮(zhèn)。結(jié)合自身產(chǎn)業(yè)特色明顯，規(guī)劃獨(dú)立成團(tuán)，其中暮云規(guī)劃總面積30平方公里，江背10平方公里，金井4平方公里?！傲M團(tuán)〞：縣城周邊的6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，與縣城及長沙市區(qū)聯(lián)系便利，根底設(shè)施能與縣城及市區(qū)共享，開展條件良好。規(guī)劃將其配套建設(shè)成為與縣城產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密的，能形成產(chǎn)業(yè)鏈條的上游及下游加工工業(yè)基地，形成穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。本案處于星沙中心南片區(qū)重點(diǎn)開展區(qū)域規(guī)劃區(qū)遠(yuǎn)景軌道交通規(guī)劃圖〔2024年〕未來3條軌道交通連通星沙地鐵東西走向：■3號線〔2024年〕星沙張公塘至坪塘鎮(zhèn)，東面沿開元路抵達(dá)星沙■6號線〔2024年〕沿萬家麗路南北延伸，北至星沙；南北走向：■7號線〔2030年〕北起星沙大道，南至暮云，橫穿整個(gè)星沙新城未來規(guī)劃有三條軌道交通通往星沙，軌道交通將快速帶動區(qū)域開展，本案距離最近的6號線隆平路站約1.6公里本案距離最近的軌道交通6號線隆平路站約1.6公里。工程認(rèn)知5:區(qū)域價(jià)值本案隆平路站中等規(guī)模、中等容積率工程，地塊較平整，無自然景觀，商業(yè)比重大，意向打造成商業(yè)綜合體工程總建設(shè)用地：119950.42㎡，合179.926畝凈用地面積：97827.7㎡，合146.74畝總?cè)莘e率：≤2.8建筑面積：27.39萬㎡其中商業(yè)建筑面積比例：占比30-50%，約8.22-13.70萬㎡用地性質(zhì)：R容積率≤2.8，商業(yè)占比30%-50%，商業(yè)比重大，住宅性質(zhì)用地，將可能出現(xiàn)的物業(yè)：〔1〕高層地塊工程認(rèn)知6:工程指標(biāo)工程四至及交通：以原住居民為主，周邊環(huán)境及形象不佳，兩面鄰主干道，交通通達(dá)性較好。地塊西：主干道星沙大道，昭示性好，緊鄰商品房才子佳郡及東業(yè)蘋果社區(qū)，目前已有局部業(yè)主入??；東：支路，目前主要為原居住區(qū)，形象破舊；南：臨遠(yuǎn)大二路，交通便利，規(guī)劃為60米，主要通往長沙市區(qū)，南面臨農(nóng)科院研究所。北：城市規(guī)劃道路緯九路，為支路，目前還未開始修建。工程認(rèn)知7:四至交通才子佳郡星沙大道遠(yuǎn)大路60米80米周邊配套：區(qū)域內(nèi)擁有各類學(xué)校，教育氣氛濃厚，科研人才集中，生活配套主要來自于臨街底商，有待改善。工程認(rèn)知8:周邊配套酒店：東四線與盼盼路交界暫定一家五星級酒店學(xué)校：東業(yè)晨曦小學(xué)、泉塘小學(xué)、泉塘中學(xué)、水電小學(xué)、現(xiàn)代物業(yè)學(xué)院、湖南信息工程學(xué)校等超市：興盛等便利店金融：芙蓉區(qū)農(nóng)村信用社醫(yī)療：第三人民醫(yī)院泉塘小學(xué)泉塘中學(xué)第三人民醫(yī)院本案芙蓉農(nóng)村合作社工程本體重要價(jià)值點(diǎn)提煉：長沙大東新城區(qū)域，星沙中心南片區(qū)重點(diǎn)開展區(qū)域，其次隆平高科技園與經(jīng)開區(qū)交匯區(qū)域，高端人才集中、高端消費(fèi)迅速開展，為區(qū)域住宅及商業(yè)提供良好根底。會聚各類學(xué)校，濃厚的教育氣氛，其次科研人才集中區(qū)域價(jià)值配套價(jià)值兩面臨主干道，通達(dá)性強(qiáng)，商業(yè)價(jià)值高交通價(jià)值高層次綜合體工程，形象標(biāo)桿支撐價(jià)格標(biāo)桿形象價(jià)值29核心問題分析在區(qū)域價(jià)值未完全釋放的背景下，本案作為長沙東南部區(qū)域，首個(gè)大體量商業(yè)的高品質(zhì)工程，各類物業(yè)在區(qū)域內(nèi)市場時(shí)機(jī)如何？哪種組合才能實(shí)現(xiàn)利潤最大化和可持續(xù)盈利？我們所有研究將圍繞以上核心問題進(jìn)行展開報(bào)告提綱PART1：城市綜合體的開發(fā)意義PART2：工程本體屬性分析PART3：各物業(yè)市場時(shí)機(jī)研判PART4：工程整體定位PART5：工程物業(yè)開展建議PART3：各物業(yè)市場時(shí)機(jī)分析商業(yè)公寓寫字樓酒店高端住宅星沙商業(yè)格局：單一核心商圈，位于星沙鎮(zhèn)中心地段，占據(jù)核心統(tǒng)治地位，以通程、易初蓮花等大型超市為主，分布在星沙大道、板倉路兩側(cè)。城市中心的核心商圈，目前主要由1個(gè)購物廣場，1個(gè)大型超市、1條步行街、1個(gè)復(fù)合商業(yè)中心、1條商業(yè)主軸1個(gè)購物廣場：通程商業(yè)廣場1個(gè)大型超市：易初蓮花1條步行街：星沙步行街1個(gè)復(fù)合型商業(yè)中心：星沙商業(yè)樂園1條商業(yè)主軸：板倉路卜蜂蓮花通程商業(yè)廣場星沙商業(yè)樂園星沙步行街核心商圈板倉路本案處于核心商圈外圍區(qū)域本案約5公里核心商圈業(yè)態(tài)特征：整體以中檔為主，主要滿足群眾日常生活消費(fèi)，以大型超市+百貨經(jīng)營狀況最好，其次為餐飲休閑和專業(yè)電器賣場。項(xiàng)目通程商業(yè)廣場卜蜂蓮花星沙商業(yè)樂園星沙商業(yè)步行街星沙板倉路商業(yè)區(qū)規(guī)模11萬平方米3萬平方米4.77萬平方米2萬平方米約10萬平方米業(yè)態(tài)超市百貨精品店電器賣場特色小吃超市百貨電影院銀行家具廣場中大型餐飲店休閑娛樂小餐飲店小型超市小型服裝店小型賓館小型棋牌室超市專業(yè)賣場銀行餐飲娛樂休閑檔次中檔+中高檔中檔+中高檔中檔中低檔中檔+中高檔消費(fèi)群體星沙消費(fèi)力較強(qiáng)的中青年消費(fèi)者、周邊居民、上班族及周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。星沙及周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶星沙片區(qū)消費(fèi)力較強(qiáng)的中青年周邊居住的中低收入者。星沙消費(fèi)力較強(qiáng)的中青年消費(fèi)者、周邊居民、上班族及周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。位置開元大道與板倉路交匯處開元大道與星沙大道西北角開元大道與星沙大道西南角星沙涼塘路與星沙大道交匯處板倉路主力店通程電器新一佳超市通程百貨卜蜂蓮花超市老樹咖啡家具廣場無主力店帶動。國美、蘇寧

步步高百貨

KFC經(jīng)營狀況非常好較好較差較差好區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀：以臨街商鋪為主、業(yè)態(tài)以低檔餐飲、小型超市、便利店汽修店等為主，分布零散，檔次低、昭示性差；中高檔的大型生活超市、娛樂休閑餐飲等商業(yè)缺乏。明城國際大酒店錦和連鎖超市星沙大道遠(yuǎn)大路紅旗路步步佳超市美特好創(chuàng)業(yè)連鎖超市漓湘路紅頂活魚館大草原驢肉館山西晉勝鐵藝蓄電池總匯芙蓉區(qū)農(nóng)村合作銀行遠(yuǎn)大門窗汽車美容護(hù)理板橋農(nóng)貿(mào)市場老鄰居超市大漢建材城錦湘美度酒店東方紅超市報(bào)刊亭中糧蓋碼老王家庭廚房鄭民手工面長星路人民路翔天酒店中國聯(lián)通東四線商業(yè)潛在供給量：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來3年星沙商業(yè)潛在供給量至少達(dá)110萬㎡以上，而工程所在區(qū)域潛在貨量約27萬㎡，大局部工程為社區(qū)底商，滿足社區(qū)日常消費(fèi)，本案商業(yè)體量在區(qū)域內(nèi)具備開展優(yōu)勢。區(qū)域項(xiàng)目名稱商業(yè)潛在供應(yīng)量（萬㎡）預(yù)計(jì)入市時(shí)間備注項(xiàng)目所在區(qū)域(2公里范圍以內(nèi))90公館0.62012年底2012年初三層集中式商業(yè)旭輝華庭0.82012年社區(qū)底商才子佳郡2開發(fā)商自持社區(qū)臨街商鋪長房東岸錦城0.132012年社區(qū)底商中房瑞致國際約102013年大型集中式商業(yè)本案8-13.7//小計(jì)21.53-27.23

其它區(qū)域（2公里范圍以外）新長海廣場162014年以后百貨、超市等集中式商業(yè)星隆國際廣場12012年1-4層劃鋪銷售，每層約劃分4個(gè)商鋪。恒廣國際景園約502013年以后大型購物中心、游樂場等深業(yè)睿城3.42014年以后超市、百貨等華潤鳳凰城約102014年以后華潤萬家超市、百貨、屈臣氏等寧華星湖灣一期0.62013年社區(qū)底商

總計(jì)116.06-121.76

工程區(qū)域輻射人口：現(xiàn)階段長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)7萬人，隆平高科技術(shù)園13萬人，根據(jù)人均商業(yè)效勞面積測算，本案純商業(yè)適宜開發(fā)5萬平方米，2024年經(jīng)開區(qū)規(guī)劃20萬人，未來前景規(guī)劃好?，F(xiàn)階段：經(jīng)開區(qū)轄目前企業(yè)職工約7萬人，隆平高科技術(shù)園區(qū)231家企業(yè)，建設(shè)用地22.14平方公里，人口規(guī)模約13.0583萬人(含3.1萬大專院校學(xué)生)。長沙縣縣城總體規(guī)劃簡介：長沙縣縣城人口規(guī)模至2024年為50萬人，建設(shè)用地60平方公里。其中長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)20萬人，30平方公里。區(qū)域人口對商業(yè)需求：20*0.7OR20*0.91≈14-18.2萬㎡，但區(qū)域潛在商業(yè)不完全統(tǒng)計(jì)有近13萬㎡，按此計(jì)算，本案純商業(yè)面積為5萬㎡左右本案長沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：7萬人，2024年達(dá)20萬人隆平高科技園：13.05萬人?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)類別居住區(qū)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.7-0.91㎡/人合理服務(wù)半徑800-1000m數(shù)據(jù)來源：長沙人口網(wǎng)商業(yè)規(guī)劃：星沙未來商業(yè)開展重心依然以星沙中心板塊為核心商圈，定位為市級商業(yè)副中心，本案所在區(qū)域重點(diǎn)開展工業(yè)產(chǎn)業(yè)。商業(yè)規(guī)劃：重點(diǎn)建設(shè)“一商圈，八大商業(yè)街〞“一商圈〞即由松雅湖高端商務(wù)區(qū)、長永創(chuàng)意文化街和星沙片區(qū)原有商業(yè)區(qū)提質(zhì)改造構(gòu)成的星沙核心商圈，主要開展商務(wù)效勞、文化娛樂、家庭效勞、商貿(mào)餐飲等；八大商業(yè)街主要指：星沙步行街、泉塘綜合商業(yè)街、商業(yè)樂園國際風(fēng)情街、長永創(chuàng)意文化街、濱湖路特色餐飲休閑娛樂街、龍角南路電子產(chǎn)品特色街、涼塘東路服飾小商品特色街、經(jīng)八路綜合商業(yè)街工程所處區(qū)域：重點(diǎn)建設(shè)長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及其產(chǎn)業(yè)配套基地，充分發(fā)揮國家級經(jīng)開區(qū)的核心輻射與帶動作用。一商圈：星沙商業(yè)副中心松雅湖高端商務(wù)區(qū)長永創(chuàng)意文化街提質(zhì)改造星沙步行街，商業(yè)樂園國際風(fēng)情街本案工程所處區(qū)域：重點(diǎn)建設(shè)長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及其產(chǎn)業(yè)配套基地泉塘綜合商業(yè)街：北起漓湘路、南至遠(yuǎn)大路的區(qū)域范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)1000米，定位為集購物、餐飲、文化、休閑娛樂于一體的綜合性商業(yè)街

星沙通程商業(yè)廣場評判指標(biāo)評判備注商圈成熟度★★★業(yè)態(tài)零散、檔次低、以生活小超市、便利店、小型餐飲為主，缺乏中大型超市、娛樂休閑主力店交通便利性★★★★臨兩條城市主干道，交通通達(dá)性好建筑昭示性★★★★★昭示性強(qiáng)，將成為區(qū)域首席商業(yè)地標(biāo)停車便利性★★★★人流量★★★★目前經(jīng)開區(qū)及高科技園人口20萬人，規(guī)劃至2020年經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人口20萬，前景規(guī)劃好，但現(xiàn)狀不足。規(guī)劃前景★★★區(qū)域仍以發(fā)展產(chǎn)業(yè)為主。發(fā)展商實(shí)力★★★★競爭影響★★★★2公里范圍內(nèi)商業(yè)潛在供應(yīng)量約27萬㎡，大部分項(xiàng)目以社區(qū)底商為主，但本案體量在區(qū)域內(nèi)商業(yè)有發(fā)展優(yōu)勢；商業(yè)開展時(shí)機(jī)研判1〕具備開發(fā)大型商業(yè)的條件，但并不是城市綜合體出現(xiàn)的最正確時(shí)機(jī)，建議本案商業(yè)不可過度冒進(jìn)規(guī)劃，適度超前，并盡量防止高風(fēng)險(xiǎn)大商業(yè)開發(fā)，如百貨或大型購物中心。2〕根據(jù)現(xiàn)狀人口測算，本案純商業(yè)體量適宜開發(fā)5萬㎡左右本案具備開發(fā)大型商業(yè)的條件，但商業(yè)檔次及業(yè)態(tài)應(yīng)該如何定位？怎樣組合才能在業(yè)態(tài)互不沖突的情況下，形成聯(lián)動性消費(fèi)，到達(dá)商業(yè)價(jià)值最大化？商業(yè)業(yè)態(tài)分析——超市：大型超市分布在核心商圈，經(jīng)營狀況好，超市也是較易存活的業(yè)態(tài)，一般新區(qū)商業(yè)大多由超市開始開展，本案2公里范圍內(nèi)缺乏大型超市，可考慮引進(jìn)一家品牌超市作為業(yè)態(tài)補(bǔ)充。大型超市等集中分布在星沙核心商圈內(nèi)，分布集中；本案2公里范圍內(nèi)大型超市缺乏，本案可開發(fā)中大型超市滿足區(qū)域居民生活需求，填補(bǔ)商業(yè)空白。項(xiàng)目卜蜂蓮花超市新一佳超市步步高超市超市面積（萬㎡）1.50.80.8配套面積1.50.40.4配套業(yè)態(tài)中檔和中高檔百貨、精品、餐飲、電影院等中高檔百貨、精品中檔百貨經(jīng)營狀況良好良好良好備注//共2家步步高超市新一佳超市卜蜂蓮花超市步步高超市本案集中式商業(yè)定位：大型品牌超市+配套型商業(yè)〔零售服飾/箱包類、電影院〕面積：集中式商業(yè)面積約1.2-2.4萬㎡，其中單店超市面積在0.8-1.5萬㎡之間，配套商業(yè)面積在0.4-0.9萬㎡之間。服飾箱包類商業(yè)業(yè)態(tài)分析——步行街：目前僅星沙步行街，業(yè)態(tài)以小型超市、麻將館、服飾等為主，業(yè)態(tài)散亂，經(jīng)營狀況差。未來規(guī)劃以提質(zhì)改造為主，工程所處區(qū)域以中檔及中高檔消費(fèi)需求為主，可考慮主題商業(yè)街，吸引人氣。項(xiàng)目建筑面積業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況星沙商業(yè)步行街2萬㎡小餐飲店小型超市麻將館小型服裝店小型賓館差，約50%空置率星沙僅一條商業(yè)步行街，位于核心商圈，業(yè)態(tài)以小型餐飲店、小型超市等社區(qū)型商業(yè)為主，各業(yè)態(tài)分布雜亂，無法形成互補(bǔ)，經(jīng)營狀況差；本案所在的星沙南部人流量大，中高檔消費(fèi)需求為主，本案可考慮特色潮流商業(yè)步行街。參考工程——萬科城市花園〔長沙市岳麓區(qū)〕萬科城市花園地址岳麓區(qū)楓林三路899號（湖南涉外學(xué)院對面）交通狀況緊鄰楓林路，西接湖南第一師范校區(qū)，北臨市政廣場，與涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院一路之隔，距汽車西站約4.7公里，距離溁灣鎮(zhèn)約8.8公里基本指標(biāo)占地：4.6萬㎡，建筑面積15.8萬㎡容積率：3.5綠化率：33.39%產(chǎn)品及規(guī)模全精裝住宅5棟13.1萬㎡，公寓1棟1.2萬㎡，獨(dú)立商業(yè)1.5萬㎡，城市廣場1.1萬㎡商鋪情況河西首條情景式校園商業(yè)街區(qū)——“萬科芒果coolpoark”商業(yè)街為休閑、娛樂、購物、飲食為主的一站式情景商業(yè)街區(qū)，商鋪空間布局合理，面積多樣：16-58㎡獨(dú)立小鋪，二層露臺街區(qū)商鋪，及大空間loft產(chǎn)品，全框架結(jié)構(gòu)，可分可合河西首創(chuàng)“萬科芒果COOLPARK街區(qū)〞——臨涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院，定位為情景式校園主題商業(yè)街創(chuàng)新商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品：極大化提升2層商業(yè)產(chǎn)品價(jià)值2層商業(yè)通過LOFT、贈送平臺等提高附加值的方式，增強(qiáng)2-3層商業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值誘惑力參考工程——萬科城市花園萬科芒果COOLPARK街區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新：街區(qū)形態(tài)，2&3樓LOFT買一層送一層；業(yè)態(tài)定位：精品鋪〔1F〕，餐飲娛樂〔2&3F〕；面積：以20-40平為主數(shù)量面積開間（m）進(jìn)深（m）層高（m）價(jià)格（萬/㎡）規(guī)劃業(yè)態(tài)一層9020㎡及以下28個(gè)；20-40㎡57個(gè)；41㎡以上5個(gè)4-64-83.5-4.64.2/2.9/3.2-3.4潮流生活館、時(shí)尚文具精品、數(shù)碼、個(gè)性情調(diào)吧二層59（LOFT產(chǎn)品27個(gè)）20-30㎡21個(gè)；31-40㎡36個(gè)；40㎡以上2個(gè)4-64-83.5-5.51.9品牌風(fēng)情餐飲、娛樂、休閑、影音三層27（全為LOFT）20-30㎡22個(gè)；31-40㎡4個(gè)；40㎡以上1個(gè)4-64-85.51網(wǎng)絡(luò)會所、個(gè)性酒店、美容會所、綜合超市、藝術(shù)與語言培訓(xùn)學(xué)校商業(yè)產(chǎn)品亮點(diǎn)：1、主題風(fēng)情街區(qū)形態(tài)升級現(xiàn)有商業(yè)消費(fèi)環(huán)境2、創(chuàng)新LOFT產(chǎn)品買一層送一層附加值高3、業(yè)態(tài)定位準(zhǔn)確，銷售產(chǎn)品面積緊縮控制總價(jià)增強(qiáng)客戶購置的吸引力。開盤銷售率達(dá)98%，商鋪整體均價(jià)2.5-3萬元/㎡。銷售蓄客期：1年零2個(gè)月〔推遲銷售因與政府溝通確定商業(yè)街前廣場2024年6月份建成〕推售情況：2024年10月商業(yè)街推售，開盤推出商鋪176間，銷售173間，銷售率98%。均價(jià)：整體均價(jià)2.5-3萬元/㎡一層：臨市政廣場4.2萬元/㎡，內(nèi)街2.9萬元/㎡，臨住宅3.2-3.4萬元/㎡。總?cè)セ?9%。二層〔loft)：均價(jià)1.9萬元/㎡，去化100%；三層(loft)：11月整體出售，均價(jià)1萬元/㎡8月29日，萬科高調(diào)啟動VIP誠意登記，當(dāng)天登記客戶達(dá)300組持續(xù)登記芒果VIP卡，同時(shí)利用圍擋、大型廣告牌、道旗等營銷手段強(qiáng)勢打造“芒果街〞概念10月28日，萬科城市花園一期推售“芒果街〞商鋪，開盤銷售173間，實(shí)現(xiàn)銷售率98%09年8月10年10月萬科芒果COOLPARK街區(qū)萬科芒果街工程小結(jié)：20-40平米緊湊型小鋪由于總價(jià)較低，更利于銷售；二樓、三樓商鋪在一般情況下很難銷售，但采用連廊式LOFT形式，買一層送一層，局部贈送露臺，增加產(chǎn)品附加值，便能很大程度上增加客戶購置興趣，且提升二、三層產(chǎn)品單價(jià)。本案商業(yè)步行街定位——特色潮流商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)：通過loft、買一層送一層、連廊設(shè)計(jì)等提高產(chǎn)品附加值；主題風(fēng)格：潮流的、前沿的、時(shí)尚的、特色的……客群定位：主要為區(qū)域內(nèi)各大學(xué)校師生、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊區(qū)域中高檔消費(fèi)群體；業(yè)態(tài)定位：服飾、精品、特色餐飲、娛樂、休閑經(jīng)營業(yè)態(tài)：潮流服飾〔日韓、外貿(mào)、港行〕、美容美發(fā)、卡通玩具、KTV、特色小吃、咖啡廳、茶樓、中式酒樓、西式餐廳等星沙中大型餐飲、休閑店主要分布在核心商圈板倉路和星沙大道兩側(cè)；擁有龐大的中高消費(fèi)群，消費(fèi)能力較強(qiáng)，經(jīng)營情況普遍較好。主要商業(yè)業(yè)態(tài)分析——中大型餐飲、休閑娛樂業(yè)中大型餐飲、休閑娛樂業(yè)消費(fèi)力強(qiáng)，擁有龐大的中高端消費(fèi)人群。通過市場得知，星沙中大型餐飲、娛樂休閑業(yè)經(jīng)營狀況普遍較好，消費(fèi)力強(qiáng)；本案所在的星沙南部區(qū)域，中高檔消費(fèi)群體集中，卻少有成規(guī)模的休閑和餐飲主力店存在；隨著本工程的開發(fā)，對配套的需求也將升級！建議引進(jìn)多家中大型品牌主力店品牌主力店業(yè)態(tài)定位——餐飲、足浴、KTV、銀行、休閑會所經(jīng)營業(yè)態(tài)建議品牌品牌連鎖快餐、中大型品牌餐飲快餐：麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、羅莎、臺北豆?jié){、四喜餛飩等；中大型品牌餐飲：花之林、大蓉和、譚魚頭等中大型品牌餐飲、足浴、KTV、休閑會所足?。杭腋桓粯颉⑻熘赖菿TV：溫莎、錢柜、歌樂迪等銀行、通訊建行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、中國移動、中國聯(lián)通等大型品牌超市+配套型商業(yè)特色潮流商業(yè)街品牌主力店沃爾瑪、家樂福等大型超市+零售服飾箱包類+電影院等，滿足片區(qū)生活消費(fèi)需求，同時(shí)局部配套商業(yè)作為業(yè)態(tài)補(bǔ)充。以潮流服飾、美容美發(fā)、KTV、spa美容館、特色餐飲、咖啡廳、茶樓、中式酒樓、西式餐廳等為主的特色潮流時(shí)尚街區(qū)，快速吸引區(qū)域消費(fèi)人流，同時(shí)商業(yè)街能全部銷售回現(xiàn)。++引進(jìn)多家中大型品牌主力店，可考慮餐飲、足浴、KTV、銀行、休閑會所等。本案商業(yè)開展方向初判：長沙東南部·首席一站式購物休閑中心工程商業(yè)市場定位工程商業(yè)租售建議集中式商業(yè)全部自持，商業(yè)街全部銷售回現(xiàn)，建議最大化規(guī)劃商業(yè)街區(qū)，減少集中式商業(yè)體量，具體體量根據(jù)物業(yè)規(guī)劃排布確定。PART3：各物業(yè)市場時(shí)機(jī)分析商業(yè)公寓寫字樓酒店高端住宅高星級酒店市場分析：星沙五星級酒店僅明城國際大酒店1家，準(zhǔn)四星級酒店僅華天大酒店1家，本案所在區(qū)域無高星級酒店；酒店星級地址開業(yè)時(shí)間規(guī)?？头繑?shù)標(biāo)間價(jià)格明城國際大酒店五星級星沙漓湘西路19號2007年2月7萬㎡410高級雙間528豪華雙間608商務(wù)雙間708星沙華天大酒店準(zhǔn)四星級（未掛牌）漓湘路與東六路交匯處2011年4月2.6萬㎡278門市價(jià)388協(xié)議價(jià)298明城國際大酒店華天大酒店本案3公里4.5公里高星級酒店入住率：日常入住率高達(dá)95%以上，經(jīng)營狀況良好，客戶主要以工業(yè)園區(qū)的高管及業(yè)務(wù)伙伴為主，其次廣電明星。序號酒店名稱客戶情況入住率1明城國際大酒店工業(yè)園區(qū)高管和業(yè)務(wù)伙伴占70%以上；其它主要為廣電明星。日常95%以上2星沙華天大酒店三一重工等工業(yè)園區(qū)高管和業(yè)務(wù)伙伴占80%以上；日常95%以上專業(yè)人士訪談：區(qū)域內(nèi)五星級酒店開展?jié)摿Υ螅壳拔逍羌壘频陣?yán)重缺乏，有強(qiáng)大的工業(yè)園客戶支撐，建議本案可考慮開發(fā)五星級酒店。訪談對象：華天大酒店管理人員李總問：我們準(zhǔn)備在星沙大道與遠(yuǎn)大路交匯處開發(fā)五星級酒店，您認(rèn)為開展如何？答：肯定做得起來。1〕星沙是中國百強(qiáng)縣，而且排名非?？壳埃?jīng)濟(jì)實(shí)力是非常強(qiáng)的。2〕而且你們應(yīng)該也看到了，這邊工業(yè)園里面那么多企業(yè)，如可口可樂、百事可樂、菲亞特、遠(yuǎn)大、三一重工等，光是世界五百強(qiáng)企業(yè)就是好多家。那么強(qiáng)的消費(fèi)能力，目前整個(gè)星沙卻只有一家五星級酒店，很多客戶都流失到喜來登等其它酒店了。3〕星沙距離廣電很近，交通方便，星沙也不堵車，而這一片只有明城國際這么一家五星級酒店，所以很多廣電的明星也到明城來了，明城很火爆的。華天主要是檔次還不高，準(zhǔn)四星級，沒掛牌，稍微偏遠(yuǎn)了一些，但是入住率也很高，主要是工業(yè)園區(qū)的客戶，你們那個(gè)位置不錯(cuò)，交通也方便。未來高端酒店供給：未來星沙共3家五星級酒店，具備一定競爭壓力。酒店星級區(qū)域地址洲際酒店5星級星沙其它區(qū)域（2公里范圍以外）板倉南路新長海廣場附近新長海廣場酒店5星級星沙其它區(qū)域（2公里范圍以外）板倉南路26號三九項(xiàng)目酒店5星級區(qū)域內(nèi)東西線與盼盼路交匯處東西線與盼盼路交匯處對發(fā)展商要求開發(fā)回報(bào)資金要求開發(fā)經(jīng)驗(yàn)要求回報(bào)效率形象建筑面積至少在3萬平米，造價(jià)約7000-10000元/平米，則總造價(jià)至少在2-3億對酒店運(yùn)營能力要求強(qiáng)，若無經(jīng)驗(yàn)，則需選擇委托知名品牌酒店進(jìn)行運(yùn)營，須支付高額費(fèi)用，而采用特許經(jīng)營（品牌使用+指導(dǎo)）須支付5%-6%。年回報(bào)較好一點(diǎn)的7%-10%，10-14年回收成本，若采用委托經(jīng)營，則回現(xiàn)速度要延長。容易樹立品牌，可提升項(xiàng)目住宅、商業(yè)等物業(yè)價(jià)值。五星級酒店開發(fā)資金沉淀及回報(bào)效率：資金沉淀量大，回報(bào)年限長。與知名品牌酒店合作可節(jié)約資金。合作開發(fā)模式：與知名品牌酒店合作開發(fā)，共同負(fù)擔(dān)開發(fā)費(fèi)用，開展商可節(jié)約資金。具體出資比例由開展商與酒店協(xié)商。如華遠(yuǎn)華中心工程與香格里拉酒店合作，出資比例按照2：8分配〔華遠(yuǎn)2，香格里拉8〕開展商獨(dú)立開發(fā)模式：開展商獨(dú)立開發(fā)模式：資金沉淀量大，酒店運(yùn)營能力要求強(qiáng)，假設(shè)采用委托方式，那么須支付高額費(fèi)用，可取的方式為前2-3年采用委托經(jīng)營，培養(yǎng)自已的團(tuán)隊(duì)，后續(xù)采用特許經(jīng)營，提高自身營利率?；噩F(xiàn)速度慢，但容易樹立品牌形象，提升整體可售物業(yè)價(jià)值。合作開發(fā)模式：與知名品牌酒店合作開發(fā)，共同負(fù)擔(dān)開發(fā)費(fèi)用，開展商可節(jié)約資金。評判指標(biāo)評判備注物業(yè)租售可能★★★開發(fā)商自持/和品牌酒店合作開發(fā)市場情況★★★★★1）市場上高星級酒店日常入住率高達(dá)95%以上，經(jīng)營狀況良好。2）工業(yè)園區(qū)內(nèi)存在對高星級酒店較大的消費(fèi)需求。區(qū)域潛在競爭★★★星沙未來潛在五星級酒店3家資金沉淀★★所需資金為2-3億左右，回報(bào)年限達(dá)10-14年區(qū)域地塊契合程度★★★★規(guī)模中等，容積率3.0，可開發(fā)五星級酒店。項(xiàng)目形象樹立★★★★★容易樹立項(xiàng)目品牌形象市場開展時(shí)機(jī)研判本案具備開發(fā)五星級酒店的市場條件與時(shí)機(jī)，但考慮到五星級酒店的資金沉淀大，并對開展商經(jīng)驗(yàn)要求高，建議本案與知名品牌合作或直接出售局部地塊，節(jié)約資金投入。本案酒店開展方向初判：建議與知名品牌酒店合作或直接出售局部地塊至品牌酒店，按照五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)打造，體量在4萬㎡左右PART3：各物業(yè)市場時(shí)機(jī)分析商業(yè)公寓寫字樓酒店高端住宅公寓市場分析：本案工程周邊片區(qū)〔2公里〕尚東板塊星沙中心片區(qū)東岸城邦長房東方人家90公館新長海廣場時(shí)代星城2期愛都IDO水岸世景龍華科鑫泊林尊邸芙蓉國里星隆國際廣場蝴蝶谷待售工程在售工程市場格局：目前區(qū)域內(nèi)公寓主要分布在星沙中心板塊，對地段的依賴性強(qiáng)，工程所在片區(qū)公寓工程較少。在售工程：東安城邦、長房東方人家、新長海廣場、時(shí)代星城2期、愛都IDO、水岸世景待售工程：龍華科鑫、芙蓉國里、蝴蝶谷、鑫泰麗都中央公館、泊林尊邸、星隆國際廣場中房瑞致國際公寓市場分析：大多工程設(shè)置1棟公寓，體量3-4萬㎡左右，以居住型公寓為主，通煤氣管道，電梯大多為知名品牌。所處區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)類型公寓類型梯戶比電梯品牌總建筑面積（萬㎡）公寓建筑面積（萬㎡）套數(shù)項(xiàng)目所在工業(yè)區(qū)長房東方人家（三期）小高層、1棟公寓居住型（70年產(chǎn)權(quán)）2T30戶（5層）/5.350.8150星沙中心板塊水岸世景高層、1棟公寓居住型（70年產(chǎn)權(quán)）5T24戶三菱16.172.77696愛都IDO1棟公寓居住型（70年產(chǎn)權(quán)）6T22戶東芝4.042.79572時(shí)代星城2期小高層、2棟公寓居住型（70年產(chǎn)權(quán)）6T24戶4T14戶永達(dá)14.479.891538新長海廣場綜合體項(xiàng)目、2棟公寓商住兩用（70年產(chǎn)權(quán)4T20戶三菱1006.411018尚東板塊東岸城邦高層、1棟公寓商住型（40年產(chǎn)權(quán)）5T20戶芬蘭11.414.29440公寓市場分析——供銷：區(qū)域內(nèi)以時(shí)代星城工程銷售最快，年銷售量達(dá)4.78萬㎡，主要因?yàn)槠涔r(jià)格優(yōu)勢明顯，其次為綜合體工程新長海廣場，年銷售量達(dá)3.1萬㎡。所處區(qū)域項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間推貨量（㎡）銷售量（㎡）銷售率年去化量項(xiàng)目所在工業(yè)區(qū)長房東方人家（三期）未正式開盤，暗賣806550.340.6%/星沙中心板塊水岸世景2011-727848511818%0.69萬㎡愛都IDO2011-5276811249945%1.36萬㎡時(shí)代星城2期2011-5542504383481%4.78萬㎡新長海廣場2011-8640922067632.3%3.1萬㎡尚東板塊東岸城邦2011-104288300/合計(jì)1607276150138%數(shù)據(jù)來源：0731房產(chǎn)網(wǎng)，截止于2024年4月26日公寓市場分析——價(jià)格：公寓高出同工程住宅200-500元/㎡，可見，公寓具備提價(jià)能力。項(xiàng)目所處區(qū)域項(xiàng)目名稱類型裝修情況毛坯銷售均價(jià)（元/㎡）同項(xiàng)目住宅均價(jià)（元/㎡）差價(jià)（元/㎡）項(xiàng)目所在工業(yè)園區(qū)長房東方人家（三期）居住型（70年產(chǎn)權(quán)）毛坯5300//星沙中心板塊水岸世景居住型（70年產(chǎn)權(quán)）精裝（1200元/㎡）57005500200愛都IDO居住型（70年產(chǎn)權(quán)）毛坯6680區(qū)域住宅價(jià)格：4600-6500時(shí)代星城2期居住型（70年產(chǎn)權(quán)）毛坯5100新長海廣場商住兩用（70年產(chǎn)權(quán)毛坯5700-5800尚東板塊東岸城邦商住型（40年產(chǎn)權(quán)）毛坯65006000500公寓競爭壓力：公寓潛在貨量集中在星沙中心板塊，約16.11萬㎡，按照片區(qū)年銷售量9.93萬㎡計(jì)算，1年半將消化完畢，而工程片區(qū)內(nèi)公寓潛在貨量約9.37萬㎡，競爭壓力不大。所處區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目銷售情況潛在貨量入市時(shí)間項(xiàng)目所在工業(yè)園區(qū)長房東方人家（三期）在售8014.66㎡2012年90公館待售1.92㎡2012年下半年芙蓉國里待售約1萬㎡預(yù)計(jì)2012年5月份開盤中房瑞致國際/商業(yè)總量20萬㎡，公寓約3萬㎡2013年后龍華科鑫//2014年才子佳郡2.65萬㎡2013年小計(jì)9.37萬㎡星沙中心板塊水岸世景在售2.27萬㎡2012年愛都IDO在售1.52萬㎡2012年時(shí)代星城2期在售1.04萬㎡2012年新長海廣場在售4.34萬㎡2012年星隆國際廣場待售4.44萬㎡2012年下半年蝴蝶谷待售2.5萬㎡2013年泊林尊邸///小計(jì)16.11萬㎡尚東板塊東岸城邦在售4.29萬㎡2012年合計(jì)29.77萬㎡市場開展時(shí)機(jī)研判具備開發(fā)公寓的良好時(shí)機(jī)和條件。評判指標(biāo)評判備注物業(yè)租售可能★★★★★可出售市場情況★★★★★1）項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目僅1個(gè)2）銷售：公寓年銷售量最快達(dá)4.78萬㎡其次為3.1萬㎡，銷售速度較快溢價(jià)能力★★★★★公寓最高高出住宅500元/㎡，溢價(jià)能力強(qiáng)區(qū)域潛在競爭★★★★項(xiàng)目所在的工業(yè)園區(qū)公寓潛在量僅9.93萬㎡，競爭壓力小。資金沉淀★★★★資金沉淀小區(qū)域地塊契合程度★★★★城市東擴(kuò)，芙蓉生態(tài)新城區(qū)域，公寓具備較好的開發(fā)條件。項(xiàng)目形象樹立★★★無本案公寓開展方向初判：公寓體量控制在3.5萬平米以內(nèi)功能定位商住功能型公寓商住公寓年銷售量按照中間速度可達(dá)3.1萬平米。戶型設(shè)計(jì)兼顧辦公與居家的雙重功能；PART3：各物業(yè)市場時(shí)機(jī)分析商業(yè)公寓寫字樓酒店高端住宅寫字樓市場特征：星沙主要以企業(yè)廠房、制造業(yè)為主，寫字樓市場的開展尚處于起步階段，目前已入駐企業(yè)的寫字樓工程僅湘商·世紀(jì)鑫城，潛在工程規(guī)劃有3個(gè)。本案工程周邊片區(qū)〔2公里〕星沙中心片區(qū)新長海廣場湘商·世紀(jì)鑫城潛在工程在售工程中房瑞致國際三九工程案例：湘商世紀(jì)鑫城——位于星沙絕版地段的專業(yè)寫字樓，年銷量約1.39萬㎡，銷售較慢，大局部企業(yè)現(xiàn)處于裝修階段，入駐率10%左右。根本情況：位置：長沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開元路17號總建筑面積：5.373萬㎡寫字樓建筑面積：3.5萬㎡停車位：600個(gè)電梯：上海三菱，載重1200kg標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1194㎡；層高：1—3層層高5米，4—15層層高3.3米，16-46層層高３米，建筑總高度為155米左右物業(yè)管理費(fèi)：2.2元/㎡/月企業(yè)入駐情況：開盤時(shí)間：2024年4月銷售價(jià)格：開盤均價(jià)3450元/㎡，目前剩余尾房9800元/㎡銷售情況：共推3.5萬㎡，銷售2.79萬㎡，銷售率80%，年銷售量約1.39萬㎡入駐時(shí)間：2024年4月入駐率：企業(yè)入駐率約10%，大局部處于裝修階段，入駐企業(yè)主要以房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)為主；租金：1.2-1.8元/㎡/月公共局部裝修現(xiàn)代感外立面區(qū)域潛在競爭壓力：工程所處區(qū)域潛在寫字樓至少20萬㎡以上，根據(jù)寫字樓銷售速度來看，寫字樓競爭壓力非常大。項(xiàng)目位置寫字樓建筑面積（萬㎡）入市時(shí)間檔次新長海廣場星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)板倉南路26號

202014+高端中房瑞致國際芙蓉區(qū)人民路與望龍路交匯處商業(yè)總體量20萬㎡，寫字樓待定2014+待定三九項(xiàng)目東四線與盼盼路交匯處2棟專業(yè)寫字樓，體量待定2013+待定合計(jì)20本案所處區(qū)域規(guī)劃開展：定位為國家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以生產(chǎn)型企業(yè)為主，多為自建辦公廠房，商務(wù)辦公氣氛較薄弱。長沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)分布格局主要分為兩大局部，北部為城區(qū)主要的商業(yè)、住宅集中區(qū)域，南部主要為其工業(yè)園區(qū)。經(jīng)開區(qū)規(guī)模：總控制面積60平方公里。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：工程機(jī)械、汽車及零部件。優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)：電子信息及家電、新材料、食品飲料、輕印包裝四大產(chǎn)業(yè)。開展情況：2024年底，全區(qū)有企業(yè)437家，規(guī)模以上企業(yè)128家，年產(chǎn)值億元以上企業(yè)48家，過10億企業(yè)10家，上市公司20家，世界500強(qiáng)企業(yè)23家。星沙工業(yè)總產(chǎn)值占了全市的29%，進(jìn)出口總額占全市的55%。一類住宅用地二類住宅用地商業(yè)金融用地一級工業(yè)用地二級工業(yè)用地主要商業(yè)、住宅區(qū)主要工業(yè)園區(qū)評判指標(biāo)評判備注物業(yè)租售可能★★★★★開發(fā)商自持/可出售市場情況★★★1)寫字樓處于起步階段，已有的專業(yè)寫字樓集中在星沙絕版地段，中心區(qū)域；2)中心地段的專業(yè)寫字樓年銷售量僅1.39萬㎡，銷售速度較慢。區(qū)域潛在競爭★★潛在寫字樓項(xiàng)目有3個(gè)，至少20萬㎡以上，競爭壓力大。資金沉淀★★★資金沉淀較大區(qū)域地塊契合程度★★★區(qū)域商務(wù)氛圍淡薄，以生產(chǎn)型企業(yè)為主項(xiàng)目形象樹立★★★★容易樹立項(xiàng)目品牌形象市場開展時(shí)機(jī)研判考慮到綜合體各物業(yè)價(jià)值有機(jī)循環(huán)，本案假設(shè)開發(fā)高端寫字樓，銷售風(fēng)險(xiǎn)大，假設(shè)低檔次寫字樓，對工程形象不利，因此，建議在五星級酒店中預(yù)留局部樓層作為寫字樓辦公，如長沙通程大酒店。PART3：各物業(yè)市場時(shí)機(jī)分析商業(yè)公寓寫字樓酒店高端住宅說明：本案容積率≤2.8，考慮到利益最大化，盡量做滿2.8的容積率，商業(yè)占比30-50%，商業(yè)比重大，因此住宅方面，充分考慮其舒適性，可能出現(xiàn)的物業(yè)即為高層。接下來主要對區(qū)域內(nèi)高層住宅工程進(jìn)行分析。區(qū)域住宅各板塊物業(yè)特征：區(qū)域內(nèi)以高層、小高層供給為主；局部別墅及洋房分布在松雅湖片區(qū)；星沙中心片區(qū)開發(fā)熱度高，本案所處區(qū)域在售工程較少。星沙中心片區(qū)：區(qū)域認(rèn)知度高，配套齊全，房地產(chǎn)開發(fā)熱度高，尤其隨著華潤、中國鐵建及碧桂園等品牌開展商的進(jìn)駐，片區(qū)知名度也隨之提升；工程周邊片區(qū)〔經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)〕：目前，工程周邊房地產(chǎn)工程少，配套亦不完善，但隨著地塊陸續(xù)推出，市場開發(fā)力度逐步加大，加上區(qū)域交通較為便利，其開展空間較大；。尚東板塊：西部，房地產(chǎn)工程較多，開發(fā)已比較成熟，東部工程較少，開發(fā)處于初級階段，但是整體來看，區(qū)域配套尚有欠缺，但是交通較為便利。威尼斯城深業(yè)睿城各板塊典型工程華潤鳳凰城恒基凱旋門中國鐵建國際城蝴蝶谷旭輝華庭才子佳郡輝煌國際城東岸城邦典型工程選定原那么：1、本案所在板塊內(nèi)典型高層、小高層工程2、競爭區(qū)域內(nèi)典型高層、小高層工程。根據(jù)以上原那么，選取典型工程為：典型工程物業(yè)特征及價(jià)格：主要以高層為主，以尚東板塊工程銷售價(jià)格最高，均價(jià)6000-7400元/㎡，其次為星沙中心板塊，均價(jià)為4600-6500元/㎡，本案所處區(qū)域均價(jià)4600元/㎡所處板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)類型發(fā)展商占面（畝）建面（萬㎡）容積率價(jià)格星沙中心板塊華潤鳳凰城高層、小高層華潤地產(chǎn)6001203.0兩房5100三房4800恒基凱旋門多層、小高層、高層恒基兆業(yè)地產(chǎn)14616.631.436500中國鐵建國際城高層、小高層中國鐵建地產(chǎn)集團(tuán)39069.163.05000蝴蝶谷小高層、公寓新金鴻置業(yè)有限公司94355.34600經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊旭輝華庭高層旭輝集團(tuán)5118.314.434600才子佳郡小高層、公寓長沙才子房地產(chǎn)開發(fā)有限公司127202.04600尚東板塊輝煌國際城高層湖南輝煌嘉城房地產(chǎn)436973.146800-7400東岸城邦高層、公寓湖南金基投資置業(yè)45.1611.424.56000典型工程供銷情況：80-90㎡的兩房為市場供銷主力，其次為80-100㎡的2+1房，120㎡以上的三房銷售速度較慢。數(shù)據(jù)來源：0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，此數(shù)據(jù)為2024年到2024年4月27日80㎡以下兩房：以70-80㎡為主，少量70㎡以下房源供給配比銷售配比典型工程銷售情況：2024年至今，個(gè)盤年銷售量最高為華潤鳳凰城，年銷售15.73萬平方米，其次為中國鐵建國際城，10個(gè)月銷售6.63萬㎡。工程選定：區(qū)域內(nèi)2024年至今有新推貨量的典型工程數(shù)據(jù)來源：0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，此數(shù)據(jù)為2024年到2024年4月27日開盤時(shí)間：僅指2024年新推貨量的開盤時(shí)間所處板塊項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間總推貨量(萬㎡)總銷售量（萬㎡）去化率月均去化量（萬㎡）銷售情況星沙中心板塊華潤鳳凰城2011.322.0415.7371%1.8最快恒基凱旋門2011.22.021.5979%0.2較慢中國鐵建國際城2011.67.576.6388%0.63較快蝴蝶谷2011.45.222.5950%0.6一般尚東版塊東岸城邦2011.64.451.738%0.5一般區(qū)域項(xiàng)目名稱潛在總供應(yīng)量（萬㎡）未來一年潛在供應(yīng)量（萬㎡）星沙版塊藍(lán)山郡41.934.4泊林尊邸10.610.6家和院36.24.4楚天世紀(jì)城11.18.0高林仕家16.23.5海德公園37.412.4新蕾.品閣居小區(qū)3.63.6康橋長郡18.216.0紫云閣住宅小區(qū)12.38.6中國鐵建國際城51.19.0三景國際6.16.1四季星城8.06.2華潤鳳凰城601.9

總計(jì)312.7124.7