《個人理財實(shí)務(wù)》 課件 項(xiàng)目七 房地產(chǎn)理財規(guī)劃

紹興職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)理財規(guī)劃項(xiàng)目七安居樂業(yè)目錄CONTENTS任務(wù)7.1判斷房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)任務(wù)7.2做出不同人生階段的住房決策任務(wù)7.3做出購房規(guī)劃情景引入杭州的王先生今年27歲，正準(zhǔn)備和交往5年的女朋友結(jié)婚。通過雙方父母資助，加上兩人的積蓄，王先生手頭有60萬元現(xiàn)金可以用于購房?，F(xiàn)在王先生在購房上遇到了許多需要決策的事情，包括是購房還是租房？如果購房的話那么購買多大面積，多少價位的房產(chǎn)？購房貸款使用公積金還是商業(yè)貸款？還款期限設(shè)為多長？選擇等額本金還是等額本息？7.1房地產(chǎn)的影響因素房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)判斷房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)房地產(chǎn)的定義、分類和特性0任務(wù)引入古今中外，房屋是一個人或一個家庭保證基本生存的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)投資一直是投資的熱點(diǎn)。那么怎么看待房地產(chǎn)投資呢？“為了我的未來考慮，我買婚房”；“為了孩子的未來考慮，我給孩子換省學(xué)區(qū)房”；“為了資金保值增值的未來考慮，我買房作為投資”。不管是婚房、學(xué)區(qū)房，還是投資，對任何人來講，購買住房，都是一生中的一件大事，可能要窮其一生的積蓄，而且可能一生中的許多年都要為銀行貸款而奮斗。因此在做房地產(chǎn)投資前一定以學(xué)會判斷房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)？1房地產(chǎn)的定義、分類和特性1.房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)是指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利。2．房地產(chǎn)的分類（1）根據(jù)房地產(chǎn)的用途可分為：居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)倉儲房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)。（2）根據(jù)開發(fā)程度可分為：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。（3）根據(jù)建筑高度和層數(shù)可分為低層（1-3層）、多層（4-6層）、小高層（7-12層）、高層（10-24層）和超高層（24層以上）。1房地產(chǎn)的定義、分類和特性3．房地產(chǎn)的特性（1）不可移動性。（2）異質(zhì)性。（3）耐用性。（4）供給有限性。（5）保值增值性。（6）產(chǎn)權(quán)的可分割性。2房地產(chǎn)的影響因素2.房地產(chǎn)價格的影響因素（1）政治因素（2）社會因素（3）經(jīng)濟(jì)因素（4）自然因素（5）其他因素3房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)投資面臨的風(fēng)險可觀的收益率缺乏流動性。購買力風(fēng)險流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險利率風(fēng)險交易風(fēng)險自然風(fēng)險政治和環(huán)境風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險財務(wù)杠桿效應(yīng)資金需求量較大所得稅優(yōu)勢房地產(chǎn)周期與杠桿帶來的不利影響對抗通貨膨脹高風(fēng)險4任務(wù)內(nèi)容1.完成本節(jié)課后“任務(wù)內(nèi)容”的2道題目。2.觀看本節(jié)課的視頻微課。7.2購房和租房的比較做出不同人生階段的住房決策不同人生階段的住房需求0任務(wù)引入在我們國家，因?yàn)槲幕系牟町悾芏嗄贻p人（尤其以女性為最）都認(rèn)為：要結(jié)婚就一定要買房子，只有買了房子才覺得穩(wěn)定，才有安全感，才有成就感。但是對于許多家庭，特別是剛組建的家庭而言，單靠自己是很難買房的。比如在上海工作的白領(lǐng)，假設(shè)月薪是2萬，扣除五險一金后，到手差不多1萬5，再加上年終雙薪，每年凈收入大概在20萬左右。而在扣除每年的花銷之后，每年能存下的錢大概在10萬元左右，上海2019年的均價6萬/㎡。也就是說一個工作不錯的白領(lǐng)，一年存下的錢連2平米也買不到。但是租房也有其壞處。比如沒有歸屬感、房東提前收房、因各種原因可能頻繁搬家、而且租房的費(fèi)用是純粹的支出。其實(shí)對于買房這件事，就是一個見仁見智的事情，大部分的人都可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況和對于房屋的需求情況來選擇。有人覺得暫時租房能夠緩解壓力，不喜歡人還可以再換。但是又有人覺得買房了就是自己家的房子，住起來能夠安心，有歸屬感。到底是租房好還是買房好呢，每個家庭要根據(jù)實(shí)際情況，綜合考慮各種因素后再決定。1不同人生階段的住房需求單身期租賃住房：經(jīng)濟(jì)壓力小，比較便利；購買住房：經(jīng)濟(jì)壓力大，為組成家庭提供較大支持。家庭建立期家庭形成期家庭成熟期租賃住房：提供一定的便利性，使生活方式易于變化：購買住房：獲得財務(wù)優(yōu)惠，同時建立長期的理財安全感。租賃住房：可為子女提供家庭的溫馨感及合適的設(shè)施；購買住房：滿足理財和其他家庭需求。租賃住房：提供一定的安全感和靈活性；購買住房：不太需要維修，符合生活方式需求的住房。家庭衰退期租賃住房：滿足理財、社會及生理需求；購買住房：不太需要維修，便利性，并提供必需的服務(wù)。2購房和租房比較購房的優(yōu)缺點(diǎn)2購房和租房比較租房的優(yōu)缺點(diǎn)2購房和租房比較住房決策圖4任務(wù)內(nèi)容1.完成本節(jié)課后“任務(wù)內(nèi)容”的3道題目。2.觀看本節(jié)課的視頻微課。7.3貸款方法還款方法做出購房規(guī)劃房地產(chǎn)估價方法換房決策分析0任務(wù)引入買房過程的艱辛是每位購房者心中的痛，買套房不容易，申請貸款也不簡單。在購房的過程中，首先第一個要考慮的問題是購買多少價格的房產(chǎn)？這取決于家庭的資產(chǎn)水平。而在確定整體價位之后，第二個問題就是考慮要不要貸款。現(xiàn)在的買房大軍里，有80%的人會選擇貸款而不會全款。所以第三個問題是貸款多少？是除規(guī)定首付之外全部貸款還是盡全力付款之后再貸款？接下來的問題還有通過什么方式貸款？商業(yè)型，公積金型，還是兩者結(jié)合？又如何還款？1房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)價格是指建筑物連同其占用土地的價格：房地產(chǎn)價格＝土地價格＋建筑物價格（1）房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基本要素①土地價格或使用費(fèi)②前期工程費(fèi)用③基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用④建筑安裝工程費(fèi)用⑤公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用⑥管理費(fèi)用⑦銷售費(fèi)用⑧稅費(fèi)⑨利息⑩利潤1房地產(chǎn)估價方法（2）房地產(chǎn)價格構(gòu)成的其他要素如房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)的高低、質(zhì)量的好壞、房屋設(shè)備質(zhì)量的好壞、房屋附屬設(shè)施的完備程度等。（3）房屋的折舊和完好程度房屋的折舊主要是指因時間的因素造成的房屋價值的降低。1房地產(chǎn)估價方法房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運(yùn)用科學(xué)的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點(diǎn)的價值進(jìn)行估算和判定的活動。市場比較法市場比較法，是指與估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進(jìn)行修正，以此價格估算對象的客觀合理價格或價值的方法。（1）選用市場比較法的前提條件（2）市場比較法的具體步驟1房地產(chǎn)估價方法2.成本法成本法的理論基礎(chǔ)是：一宗改良地塊的價格為土地價格和改良物殘余價值之和。即MV=LV+IV=LV+（RCN-D）(MV—市場價格；LV—土地價格；IV—改良物殘余價值；RCN—重置成本；D—折舊)成本法要求對土地價格、折舊以及建筑改良物在估價時點(diǎn)的現(xiàn)時成本進(jìn)行評估。3.收益還原法收益還原法也稱收益法，收益資產(chǎn)化法，是指預(yù)測估價對象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)，將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以求取待估房地產(chǎn)在一定時點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的價格的一種估價方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為依據(jù)，估計房地產(chǎn)當(dāng)前的價格。該法適用于有收益或有潛在收益的、可以用貨幣來度量的、可正常經(jīng)營用房地產(chǎn)的估價，比如公寓住宅、商業(yè)房地產(chǎn)（商店、辦公樓、賓館等），以及企業(yè)用房地產(chǎn)（倉庫、廠房）等。2貸款方法目前我國（自用）住房貸款的主要種類、操作方式（1）商業(yè)性個人住房貸款①商業(yè)性住房貸款可選擇的貸款方式。住房抵押、以權(quán)利質(zhì)押、第三方保證②貸款條件。③貸款期限。④可選擇的還款方式。⑤還款期內(nèi)銀行利率調(diào)整對還款額的影響。⑥申請商業(yè)性個人住房貸款包括的相關(guān)費(fèi)用。2貸款方法目前我國（自用）住房貸款的主要種類、操作方式（2）公積金住房貸款①相關(guān)概念。住房公積金制度是為解決職工家庭住房問題的一種政策性融資渠道。②住房公積金貸款的特點(diǎn)：住房公積金貸款利率比商業(yè)銀行住房貸款利率低。對貸款對象有特殊要求。沒有年齡上限的限值。貸款額度大于商業(yè)銀行個人住房貸款。對單筆貸款最高額度規(guī)定也有所不同。貸款的擔(dān)保方式不同，所需費(fèi)用不同。2貸款方法目前我國（自用）住房貸款的主要種類、操作方式（3）個人住房組合貸款是指向繳存公積金的購房借款人同時發(fā)放個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款的一種方式。其貸款對象與住房公積金貸款的對象相同，都是在本地購買自住住房，同時在當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。3還款方法還款方式和還款金額1.一次性還本付息計算公式為：到期一次還本付息額＝貸款本金×[1＋年利率（%）]（如貸款期為1年）到期一次還本付息額＝貸款本金×[1＋月利率（‰）×貸款期（月）]（本公式適用于貸款期不到l年的情況）式中，月利率＝年（名義）利率／123還款方法還款方式和還款金額2.等額本金還款法等額本金還款法是一種計算非常簡便、實(shí)用性很強(qiáng)的一種還款方式。其計算公式如下：

每季還款額＝貸款本金／貸款期季數(shù)＋（本金－已歸還本金累計額）×季利率每月還款額＝貸款本金／貸款期月數(shù)＋（本金－已歸還本金累計額）×月利率3還款方法還款方式和還款金額3.等額本息還款法即從使用貸款的第二個月起，每月以相等的額度平均攤還貸款的本金和利息。這種方法的特點(diǎn)是每月償還總額不變，但越往后期本金償還的部分越多，利息償還的部分越少。其計算公式如下：4換房決策分析1.換房能力概算隨經(jīng)濟(jì)收入的增加，很多家庭會面臨著以小換大、以舊換新的換房決策問題。與購房決策一樣，在換房之前一定要對自身財產(chǎn)進(jìn)行評估，測算能承擔(dān)的首付及貸款額度。需籌首付款＝新房凈值－舊房凈值＝（新房總價－新房貸款）－（舊房總價－舊房貸款）2.換房的步驟（1）先買后賣（2）先賣后買3.其它購房成本的考慮中介費(fèi)用、裝潢費(fèi)用（一般以套內(nèi)面積每平米500-1000元為合理范圍，或以房價的10%來估計）、搬家費(fèi)用、房貸相關(guān)費(fèi)用、印花稅、契稅等等。09補(bǔ)充：投資類房產(chǎn)的相關(guān)知識點(diǎn)04四、衡量自己的購房能力原理：按每月（或年）的負(fù)擔(dān)能力和現(xiàn)有凈資產(chǎn)水平估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價。兩種類型：現(xiàn)在買房和N年后買房，后者，將會在后續(xù)課程《理財方案設(shè)計》中介紹。對于現(xiàn)在買房的情況，公式：可購買的房屋總價=①可用于購房的資產(chǎn)總額（通常作為首付款）+②可負(fù)擔(dān)的購房貸款總額提醒：1、①“可用于購房的資產(chǎn)總額”“，此項(xiàng)并不是“總資產(chǎn)”或“凈資產(chǎn)”，而是凈資產(chǎn)中愿意作為購房款的那部分金額。2、②“可負(fù)擔(dān)的購房貸款總額”，此項(xiàng)在貸款業(yè)務(wù)中的本質(zhì)為貸款本金，即P值（現(xiàn)值）。②=每年可供購房的儲蓄額*年金現(xiàn)值系數(shù)（n為貸款年限、i為房貸利率）09補(bǔ)充：投資類房產(chǎn)的相關(guān)知識點(diǎn)04例：王先生目前年收入10萬元，他打算以年收入的40%負(fù)擔(dān)每年的房貸還款額。目前他的凈資產(chǎn)有30萬元，他打算以80%的凈資產(chǎn)負(fù)擔(dān)房屋的首付款，他想現(xiàn)在買房，預(yù)計選擇20年的貸款期限，同時目前的房貸利率為6%，請你為王先生估算一下他可以買得起總額為多少萬的房產(chǎn)？解：可負(fù)擔(dān)的房屋首付款=目前的凈資產(chǎn)*負(fù)擔(dān)比例=30萬*80%=24萬元。

可負(fù)擔(dān)的房屋貸款額=年收入*負(fù)擔(dān)比例*年金現(xiàn)值系數(shù)