房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化

房地產(chǎn)企業(yè)-全程稅收籌化2023/12/28房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化

設(shè)立房地產(chǎn)公司一、《公司法》的有關(guān)規(guī)定1、公司作為企業(yè)法人應(yīng)具備的條件1)依法成立;2)有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)；3）有自己的名稱、章程、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所；4）能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化設(shè)立房地產(chǎn)公司2、公司設(shè)立采取準(zhǔn)則主義（有限責(zé)任）1）股東符合法定人數(shù)；2）股東出資達(dá)到法定資本最低限額；3）股東共同制定公司章程；4）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)；5）有公司住所。房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化設(shè)立房地產(chǎn)公司3、法人代表選擇確定：13條，公司法定代表人由董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事或經(jīng)理?yè)?dān)任，并依法登記；4、股東稅務(wù)責(zé)任：20條，公司股東濫用公司法人地位和股東有限責(zé)任，逃避債務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當(dāng)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；5、不得抽逃出資：刑法159條，公司成立后，股東不得抽逃出資，否則處五年以下有期徒刑或拘役。6、一人有限責(zé)任公司：58--64條房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化設(shè)立房地產(chǎn)公司二、《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定1、29條，五個(gè)條件及需要到地方政府規(guī)定部門備案1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；2）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；3）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本：4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員：5）其他6）符合公司法有關(guān)規(guī)定。

2、注冊(cè)資本與投資總額的比例符合國(guó)家規(guī)定：30條房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化設(shè)立房地產(chǎn)公司三、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》有關(guān)的規(guī)定1、5條：1）100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；2）4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。2、8條：領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)到主管部門備案。房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化設(shè)立房地產(chǎn)公司四、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定1、資質(zhì)申請(qǐng)2、資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)3、新設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得執(zhí)照到主管部門備案后核發(fā)暫定資質(zhì)。4、暫定資質(zhì)的管理，暫定資質(zhì)條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)條件，有效期1年，主管部門可視情況延長(zhǎng)到2年，但1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，不得延長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化設(shè)立房地產(chǎn)公司五、有關(guān)稅收規(guī)定及納稅籌劃1、股東出資方式不同的稅負(fù)分析1）貨幣出資2）貨物出資3）無(wú)形資產(chǎn)出資4）土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)出資5）以發(fā)行權(quán)益性證券出資6）以投資權(quán)出資7）以債權(quán)出資房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化設(shè)立房地產(chǎn)公司2、法人股東和個(gè)人股東稅負(fù)差異3、內(nèi)資和外資公司稅負(fù)差異4、分公司和子公司稅負(fù)差異5、本環(huán)節(jié)涉及的主要稅種房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化前期立項(xiàng)先招拍掛取得土地在大控規(guī)前提下，提出項(xiàng)目建議書對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審（規(guī)劃局等部門）預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后，到土地部門簽土地出讓合同項(xiàng)目審批設(shè)立項(xiàng)目資本金：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第13條規(guī)定：資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%（銀行貸款自籌資金30%）房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化前期立項(xiàng)前期立項(xiàng)涉及稅種分析：項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化

取得土地使用權(quán)一、土地儲(chǔ)備制度-----一級(jí)開(kāi)發(fā)1、有償使用，招標(biāo)、拍賣《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》2、2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》3、2003年8月1日《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化取得土地使用權(quán)二、土地使用權(quán)的取得方式1、取得出讓土地使用權(quán)2、取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：《城市房地產(chǎn)管理法》38條，轉(zhuǎn)讓條件：1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書；2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。3、取得出租土地使用權(quán)房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化取得土地使用權(quán)三、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析1、印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)2、契稅：3、土地使用稅：4、承諾負(fù)擔(dān)對(duì)方稅收的問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化取得土地使用權(quán)四、不同方式取得土地稅負(fù)比較分析及籌劃1、出讓招拍掛方式2、購(gòu)買轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式3、購(gòu)買股權(quán)方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)0.1%4、合并公司方式5、分立公司方式

6、租賃方式房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化取得土地使用權(quán)五、拆遷方式取得土地使用權(quán)1、法規(guī)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》2、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議3、拆遷補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換4、拆遷當(dāng)事人涉及的稅收（法人和自然人）1）貨幣補(bǔ)償2）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化取得土地使用權(quán)

例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場(chǎng)售價(jià)8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開(kāi)發(fā)成本8000萬(wàn)元，總可售面積8萬(wàn)平米。 拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：5000*8000=4000萬(wàn)元 視同銷售收入：5000*8000=4000萬(wàn)元 單位可售面積計(jì)稅成本=（2億+8000萬(wàn)+4000萬(wàn)）/80000平米=4000元/平米 視同銷售成本：4000*5000=2000萬(wàn)元 視同銷售所得：4000-2000=2000萬(wàn)元需要在拆遷當(dāng)期確認(rèn)視同銷售所得2000萬(wàn)元。房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化前期報(bào)批報(bào)建準(zhǔn)備工作取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)取得房屋拆遷許可證勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化前期報(bào)批報(bào)建準(zhǔn)備工作前期報(bào)批報(bào)建階段涉及稅收及籌劃1、拆遷方式不同涉及的稅收2、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素1）土增稅的免稅政策及清算問(wèn)題2）所得稅的成本對(duì)象劃分及分?jǐn)?、通過(guò)稅負(fù)測(cè)算確定設(shè)計(jì)方案房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化

項(xiàng)目施工建設(shè)一、開(kāi)發(fā)成本核算內(nèi)容土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化項(xiàng)目施工建設(shè)二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本對(duì)象的確定1、有關(guān)法律:計(jì)委申請(qǐng)立項(xiàng)、規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)2、會(huì)計(jì)核算3、土地增值稅要求4、所得稅要求1）確定成本對(duì)象原則：可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價(jià)差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分；2）共同成本分?jǐn)偡椒ǎ赫嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化項(xiàng)目施工建設(shè)三、土地征用及拆遷補(bǔ)償1、主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。2、涉及稅務(wù)問(wèn)題1）一般按占地面積法，否則需要商稅務(wù)機(jī)關(guān)意；2）契稅及拆遷補(bǔ)償支出、回遷房建造支出；3）購(gòu)買股權(quán)及合并、分立方式取得土地成本注意問(wèn)題。4）交納土地使用稅房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化項(xiàng)目施工建設(shè)四、前期工程費(fèi)1、指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、地上原有建筑物構(gòu)筑物拆除、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。2、注意稅務(wù)事項(xiàng)1）從土增稅的角度考慮2）取得土地的狀態(tài)對(duì)此支出的影響3）有關(guān)合同簽訂注意問(wèn)題，國(guó)稅發(fā)[2009]24)在所得稅上分?jǐn)偡椒](méi)有明確，可以用建筑面積房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化項(xiàng)目施工建設(shè)五、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算注意問(wèn)題：1、指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。2、注意稅務(wù)事項(xiàng)1）土增稅問(wèn)題2）在所得稅上分?jǐn)偡椒ㄎ疵鞔_，可以用建筑面積房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化項(xiàng)目施工建設(shè)六、建筑安裝工程費(fèi)1、指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等（包括內(nèi)外裝飾國(guó)稅函[1998]53）2、注意稅務(wù)事項(xiàng)1）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同2）取得發(fā)票是否合規(guī)3）虛開(kāi)發(fā)票遺留問(wèn)題4）所得稅無(wú)分?jǐn)偡椒鞔_規(guī)定，可以用建筑面法5）對(duì)單位建安成本的掌控6）工程結(jié)算和竣工結(jié)算（是否包含勞保費(fèi)）房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化項(xiàng)目施工建設(shè)七、配套設(shè)施費(fèi)1、指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。2、法律產(chǎn)權(quán)問(wèn)題：物權(quán)法及高院解釋3、注意稅務(wù)事項(xiàng)1）在所得稅上要求采取建筑面積分?jǐn)偡椒?）是否可以所得稅前扣除3）人防工程處理4）土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化項(xiàng)目施工建設(shè)八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1、指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。2、注意稅務(wù)事項(xiàng)1）會(huì)計(jì)、所得稅、土增稅口徑差別2）利息費(fèi)用所得稅要求直接成本法或預(yù)算造價(jià)法3）項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)4）土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化項(xiàng)目施工建設(shè)九、其他有關(guān)注意事項(xiàng)1、權(quán)責(zé)發(fā)生制原則2、發(fā)票問(wèn)題3、分配方法及原則4、事后事項(xiàng)的處理5、施工過(guò)程中的資產(chǎn)損失：土地、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品報(bào)廢或毀損房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式代建工程的開(kāi)發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)的工程。聯(lián)建需要就以房換地和以地?fù)Q房行為繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅。合作建房是企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且未成立獨(dú)立法人公司。國(guó)稅函[1994]644、國(guó)稅函[1995]156、國(guó)稅函[1996]718、國(guó)稅函[2005]103房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化預(yù)售環(huán)節(jié)一、商品房預(yù)售條件《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》23條：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3、按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。（地方多層封頂，高層工程進(jìn)度達(dá)到80%）房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化預(yù)售環(huán)節(jié)二、預(yù)售商品房的會(huì)計(jì)核算

1、取得預(yù)售款時(shí)2、結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化預(yù)售環(huán)節(jié)三、預(yù)售階段納稅要求1、印花稅2、營(yíng)業(yè)稅及附加3、企業(yè)所得稅4、土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化預(yù)售環(huán)節(jié)四、銷售方式1、自行銷售2、交代理公司銷售國(guó)稅函[1996]684、國(guó)稅函[2005]917、31號(hào)文房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)一、工程竣工驗(yàn)收條件《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》18條：1、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)；2、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；3、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；4、拆遷安置方案的落實(shí)情況；5、物業(yè)管理的落實(shí)情況。（分期開(kāi)發(fā)的可以分期驗(yàn)收）房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)二、財(cái)稅事項(xiàng)1、會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的處理2、所得稅業(yè)務(wù)的處理（完工條件）3、土地增值稅清算條件房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化現(xiàn)房銷售一、現(xiàn)房銷售條件1、預(yù)售的條件2、項(xiàng)目已經(jīng)竣工驗(yàn)收房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化現(xiàn)房銷售二、會(huì)計(jì)核算處理1、會(huì)計(jì)收入確認(rèn)條件2、原來(lái)預(yù)售商品房結(jié)轉(zhuǎn)的核算3、現(xiàn)房銷售的核算房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化現(xiàn)房銷售

三、營(yíng)業(yè)稅的處理1、營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)時(shí)間2、營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)3、營(yíng)業(yè)稅視同銷售4、原來(lái)預(yù)售商品房的處理5、現(xiàn)房銷售的處理房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化現(xiàn)房銷售四、所得稅處理：1、所得稅納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)時(shí)間2、所得稅計(jì)稅依據(jù)3、不同銷售方式所得稅收入確認(rèn)4、所得稅視同銷售5、原來(lái)預(yù)售商品房的處理6、現(xiàn)房銷售的處理房地產(chǎn)企業(yè)全程稅收籌化現(xiàn)房銷售五、土地增值稅處理：1、土地增值稅清算條件2、土地增值稅納稅義務(wù)3、土地增值稅視同銷售4、土地增值稅計(jì)算5、土地增值稅清算注意事項(xiàng)房地產(chǎn)企業(yè)全程