某項目全周期策劃方案編制指引

工程全周期籌劃方案編制指引說明本模板為中南房地產(chǎn)集團下屬各城市/工程公司編制?工程全周期籌劃?的操作指引，所有例如僅供參考。各城市/工程公司需在本指引內(nèi)容框架下，結(jié)合工程自身實際，對各模塊內(nèi)容進行編寫，最終形本錢工程的?工程全周期籌劃方案?。項目全周期策劃內(nèi)容清單一項目全周期策劃模板二一、工程全周期籌劃內(nèi)容清單一、工程全周期籌劃內(nèi)容清單項目全周期策劃內(nèi)容清單一項目全周期策劃模板二目錄工程概況1產(chǎn)品定位2開發(fā)路線圖3營銷籌劃4本錢籌劃5財務籌劃6工程籌劃8人事籌劃9二、工程全周期籌劃模板招標籌劃7物業(yè)管理101.工程概況1.1地塊資源與屬性1.2工程根本指標1.3周邊工程分析本局部主要圍繞地塊屬性、工程根本規(guī)劃及開發(fā)指標、地塊周邊現(xiàn)有〔潛在〕競品分析展開。需要說明工程所處區(qū)位、周邊配套及資源、工程根本規(guī)劃指標、實際開發(fā)指標、周邊競品的存量、面積段、價格、戶型等內(nèi)容。1.1地塊資源與屬性請插入工程區(qū)位圖，需包含詳細的工程周邊道路交通、配套等內(nèi)容1.2工程根本指標請插入工程總圖1.3周邊工程分析〔1〕本案土地成交樓板價〔約7100元/平米〕在區(qū)域市場存在較大的劣勢；其中威脅最大就是和本案最近的中海國際社區(qū)、啟迪方洲；〔2〕區(qū)域直面競爭的中海國際社區(qū)、啟迪方洲工程均主打剛需產(chǎn)品；〔3〕本案如果也做普通的剛需產(chǎn)品，客戶層競爭較為劇烈，因此建議本案嚴格控制面積和總價，便于快速跑量。中花崗地塊約4.8KM約3KM約1.9KM約7KM1.6KM土地編號：NO.2024G40〔世茂君望墅〕用地面積：147673㎡成交樓面價：6433元/㎡容積率：2.0土地編號：NO.2024G03〔中海國際社區(qū)〕用地面積：190106㎡成交樓面價：5554元/㎡容積率：2.36土地編號：2024G51〔啟迪方洲〕用地面積：393806㎡成交樓面價：3041元/㎡容積率：3.5土地編號：2024G34〔中糧鴻云〕用地面積：144958㎡成交樓面價：7338元/㎡容積率：2.2土地編號：NO.2024G60、61〔富力城〕用地面積：571864㎡成交樓面價：4500元/㎡〔住宅〕容積率：0.91.3.1周邊重要地塊成交比照1.3周邊工程分析1.3.2區(qū)域競品分布圖

標識并說明：與本工程存在競爭關(guān)系的板塊請插入?yún)^(qū)域競品分布圖1.3周邊工程分析1.3.3競品存量分析說明：1、各板塊競品庫存總量。2、各板塊競品是否有上市土地。3、未來市場競爭壓力判斷〔大、小、適中〕1.3周邊工程分析1.3.4競品面積段比照1.3周邊工程分析1.3.5競品價格比照1.3周邊工程分析1.3.6競品戶型比照1.3周邊工程分析1.3.7競爭市場結(jié)論請圍繞上述6個方面，對本工程競爭市場進行總體判斷，并提出針對性建議。2.產(chǎn)品定位2.1客戶定位2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.3價值定位本局部主要圍繞客戶定位、業(yè)態(tài)及戶型定位、價值定位展開。需要扼要說明工程的目標客戶群是誰？客戶從哪里來？客戶的敏感點是什么？我們要做什么業(yè)態(tài)？在什么樣的面積段做什么樣的戶型？工程要做哪些價值點？怎么做？2.1客戶定位2.1.1工程所在城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及客群根底分析2024年xx市各區(qū)縣三產(chǎn)比重分析例如〔單位：億元〕清河區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占主導開發(fā)區(qū)第二產(chǎn)業(yè)占主導且經(jīng)濟總量在淮安各縣區(qū)中最高〔1〕三產(chǎn)比重分析〔例如〕2.1客戶定位2.1.1工程所在城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及客群根底〔2〕各區(qū)縣企業(yè)保有量分析〔例如〕開發(fā)區(qū)：外商及港臺企業(yè)聚集的地方/淮陰區(qū)：民企和私企的聚集區(qū)民營企業(yè)和私營企業(yè)是城市開展的生力軍2.1客戶定位2.1.2競品客群分析2.1客戶定位2.1.2我司客群分析〔本工程前期已成交客戶〕〔1〕各區(qū)域近4年成交量請插入各區(qū)域成交占比圖2.1客戶定位2.1.2我司客群分析〔本工程前期已成交客戶〕〔2〕客群年齡與職業(yè)分析請插入已購客戶年年齡分析表請插入已購客戶職業(yè)分析表分析結(jié)論：中南世紀城已購業(yè)主年齡主要集中在25-35歲之間，占比57.9%，客戶群體偏年輕化；客戶職業(yè)分析：目前購置中南世紀城的客戶主要為私營業(yè)主和公司職員，其中私營業(yè)主占比28.1%，公司職員占比20.5%；2.1客戶定位2.1.3目標客群定位【目標客戶特征】以雨花區(qū)地源型客戶為主、局部河西外溢型客群，看重地段兼顧舒適性。2.1客戶定位2.1.3目標客群定位〔例如〕【客戶需求匹配】：1、3房1衛(wèi)控制在85-100間，控制房源總價，能滿足剛性需求；2、110-130偏舒適型做3房2衛(wèi)戶型；3、125-140面積段戶型較混雜，無明顯分界。100以下為3房1衛(wèi)為主導戶型該面積段產(chǎn)品覆蓋兩種，三房兩衛(wèi)和四房兩衛(wèi)4房面積段多集中在135-144間3F2W戶型跨越面積段較大2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.2.1各地塊業(yè)態(tài)及需求定位

1、A\B地塊綜合考慮本地塊的區(qū)域環(huán)境和周邊競爭樓盤產(chǎn)品定位情況，為了表達本樓盤的差異化提升競爭力，A、B地塊的設計均為23~33層的高層住宅加2~3層的臨街商業(yè)。客戶以剛需為主，主推69平米兩房、85平米精致三房和110平米的舒適三房，原那么上不設計120平米以上的產(chǎn)品。A地塊B地塊C地塊2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.2.1各地塊業(yè)態(tài)及需求定位

2、C地塊的用地性質(zhì)是商業(yè)辦公。針對該地塊的所屬區(qū)域和周邊環(huán)境影響，我們的定位是以銷售為主的酒店式公寓和SOHO辦公

A地塊B地塊C地塊2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.2.2戶型配比〔1〕A地塊戶型配比根據(jù)初步規(guī)劃計算，A地塊住宅產(chǎn)品約

13萬

平米，約

1500

套。2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.2.2戶型配比〔2〕B地塊戶型配比根據(jù)初步規(guī)劃計算，B地塊住宅產(chǎn)品約13.92萬平米，約1576套。2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.2.2戶型配比〔3〕啟動區(qū)戶型配比2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.2.3啟動區(qū)設計工程啟動區(qū)設計方案高層1、6#樓設計圖〔共508套〕：95+85+85+89+89+85+85+95啟動區(qū)推出套數(shù)，戶型配比方下：2.2業(yè)態(tài)及戶型定位工程啟動區(qū)設計方案高層2#樓設計圖〔共90套〕：110+70+70+110啟動區(qū)推出套數(shù)，戶型配比方下：2.2.3啟動區(qū)設計2.2業(yè)態(tài)及戶型定位工程啟動區(qū)設計方案高層7#樓設計圖〔共132套〕：95+85+85+95啟動區(qū)推出套數(shù)，戶型配比方下：2.2.3啟動區(qū)設計2.2業(yè)態(tài)及戶型定位2.2.4

三點一線及啟動區(qū)設置

臨時售樓處及樣板間的位置選擇：在C地塊南側(cè)面對花崗路設置臨時售樓處及樣板間。主要考慮C地塊最后開發(fā)可以使用2到3年，且面對A、B地塊之間的中花崗路便于通行。

啟動區(qū)位置選擇：啟動區(qū)選擇B區(qū)東側(cè)1、2、6、7#四棟樓。地上總建筑面積約60000平米。

6#7#2#1#啟動區(qū)2.3價值定位1、請?價值定位配置點檢表?，勾選確定本工程分局部項配置檔次及標準，并放入ppt中。2、?價值定位配置點檢表?右側(cè)插入文件。。3.開發(fā)路線圖3.1工程開發(fā)路線圖3.2工程開發(fā)分期說明3.3亮點工程定位3.4三點一線方案3.5啟動區(qū)、臨時示范區(qū)方案3.6體驗區(qū)規(guī)劃本局部圍繞工程開發(fā)路線圖、亮點工程籌劃兩大塊展開。需要扼要說明工程開發(fā)分期、開發(fā)次序；明確工程亮點工程定位、體驗區(qū)規(guī)劃、三點一線開發(fā)方案、啟動區(qū)及臨時示范區(qū)開發(fā)方案等內(nèi)容。3.1工程開發(fā)路線圖及分期示意1#2#3#4#5#6#7#8#9#1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#B-1B-2B-3B-2B-1B-3A-1A-2A-3A-1C-2C-1C-2C-1A-2A-33.2工程開發(fā)分期說明根據(jù)每期的物業(yè)類型和預估年去化量，每期的開發(fā)周期在1-2年，整個工程的預估去化周期在6年左右。3.3亮點工程定位134523344666濱河景觀步行道展示時間：xx年xx月配套幼兒園展示時間：xx年xx月8888沿街配套商業(yè)展示時間：xx年xx月主入口景觀節(jié)點展示時間：xx年xx月高層組團景觀區(qū)展示時間：xx年xx月特色鋪裝小廣場兒童及老年活動一體區(qū)展示時間：xx年xx月多層組團景觀區(qū)展示時間：xx年xx月次入口景觀節(jié)點展示時間：xx年xx月7447、55#東2樓01戶為樣板房展示時間：xx年xx月臨時樣板房景觀區(qū)展示時間：xx年xx月9健康步道展示時間：xx年xx月兒童及老年活動一體區(qū)、健身廣場展示時間：xx年xx月全周期亮點工程展示思路：第一階段：為配合啟動區(qū)開盤，主要打造臨時樣板房〔開盤前一個月15年10月1日展示〕，開盤前完成東側(cè)入口小橋及沿河景觀的打造。幼兒園8月份同步啟動開發(fā)建設。沿街商業(yè)及入口11月份開工。第二階段：3.1期開盤前〔2024年5月1日〕，主要完成啟動區(qū)外立面、實體景觀、實體樣板房打造，三期幼兒園施工根本結(jié)束。南側(cè)沿街商業(yè)及入口打造完成并對外展示。第三階段：3.2期開盤前〔2024年11月1日〕，主要打造的亮點3.2期南側(cè)沿街商業(yè)及西側(cè)商業(yè)，健康步道、老人及兒童游樂區(qū)打造第四階段：北側(cè)沿街商業(yè)及次入口景觀打造。由于北側(cè)商業(yè)與主樓相連，隨主樓進度適時開發(fā)建設3.3亮點工程定位3.4三點一線方案3.5啟動區(qū)、臨時示范區(qū)方案啟動區(qū)位于B地塊，包括四棟高層1、2、6、7＃樓。啟動區(qū)方案根據(jù)“三先六快〞要求，具體如下：3.5.1啟動區(qū)開發(fā)方案3.5啟動區(qū)、臨時示范區(qū)方案3.5.2臨時示范區(qū)開發(fā)方案

臨時示范區(qū)為C地塊南側(cè)，確保在開盤前兩個半月即2024年6月15日對外展示，具體如下：3.6體驗區(qū)規(guī)劃請插入樣板區(qū)選址圖請用文字說明樣板區(qū)選址的思路3.6.1樣板區(qū)選址3.6體驗區(qū)規(guī)劃請插入樣板區(qū)規(guī)劃圖標識樣板區(qū)各分塊區(qū)域的面積及維護方3.6.2樣板區(qū)規(guī)劃3.6體驗區(qū)規(guī)劃請插入樣板區(qū)規(guī)劃圖標識樣板區(qū)體驗動線3.6.3體驗動線3.6體驗區(qū)規(guī)劃3.6.4樣板區(qū)體驗點布置方案請插入總圖標識樣板區(qū)體驗點位置請插入?yún)⒖脊こ绦Ч麍D片/剖面圖請插入?yún)⒖脊こ绦Ч麍D片/剖面圖請插入?yún)⒖脊こ绦Ч麍D片/剖面圖3.6體驗區(qū)規(guī)劃3.6.5售樓處方案請插入售樓處平面布局圖用不同色塊標識不同功能區(qū)及面積3.6體驗區(qū)規(guī)劃3.6.6售樓處功能區(qū)效果設計意向

請插入售樓處平面布局圖標識功能區(qū)及面積請插入功能區(qū)設計意向照片請插入功能區(qū)設計意向照片3.6體驗區(qū)規(guī)劃3.6.7樣板房選址

請插入體驗區(qū)平面圖標識樣板房選址位置4.營銷籌劃4.1工程核心價值、賣點梳理4.2工程推盤策略4.3分階段營銷推廣方案4.4銷售回款方案4.5價格規(guī)劃4.6營銷費用方案本局部圍繞工程價值點梳理、推盤策略、分階段營銷推廣方案、銷售回款方案、價格規(guī)劃、營銷費用安排6方面展開。需要工程從自身、競品、客戶三方面入手梳理形成工程核心價值賣點，明確工程的推售策略與推售節(jié)點安排，明確營銷推廣分期、各分期推廣主題推廣手段，明確銷售回款方案安排，明確價格提升方案、提價支撐因素，并對營銷費用支出進行預算。4.1工程核心價值、賣點梳理從工程自身、競品、客戶三方面，梳理形成工程核心價值與賣點。分析內(nèi)容只列出核心數(shù)據(jù)與結(jié)論即可。4.1.1工程自身分析4.1.2競品分析4.1.3客戶敏感點分析品牌房地產(chǎn)25強，全國特一級建筑資質(zhì)極致景觀精湛戶型洋房、疊加、同等功能面積更小，三開間朝南、大陽臺、飄窗唯美西班牙歐式風格智能科技智能家居(增設功能)、電梯到層、藍牙車位、社區(qū)WIFI(增加)區(qū)位價值淮安重點開展區(qū)域，毗鄰政務中心西班牙宮廷園林景觀、露天泳池、1.2公里中軸景觀全地下停車，人車分流，下沉廣場、健康步道、全齡健身器材品質(zhì)升級精裝雙大堂，塑鋼門窗、智能鎖、寬屏可視對講人車分流實小分校，一路之隔，自配高端幼兒園、優(yōu)質(zhì)教育資源一級物業(yè)團隊，24小時智能化管理、健康效勞中心、第五食堂、郵包驛站五星物業(yè)4.1.4工程核心價值點4.1工程核心價值、賣點梳理4.2工程推盤策略

標示并說明：1、推售策略2、推售節(jié)點安排請插入?工程推售示意圖?4.3分階段營銷推廣方案說明：1、營銷推廣分期2、各分期推廣主題、推廣策略、推廣手段4.4銷售回款方案〔1〕以年為單位，細化分解形成銷售回款方案表?！?〕要求：一年以內(nèi)的方案需細化到月，一年以后的方案需細化到季度。4.4.1工程總體銷售目標4.4.2銷售回款方案4.5價格規(guī)劃4.5.1價格動態(tài)規(guī)劃A.請插入工程總圖，背景以不同灰度的色塊表示基價等級。B.用不同顏色色塊標識不同的銷售批次，并以動畫顯示?！哺髋我来物@示，下批次信息顯示時，上批次的信息消失。〕C.在每個批次色塊上方用文本框說明：1.銷售批次、銷售周期；2.各批次總貨值，各業(yè)態(tài)單價、套數(shù)和貨值；3.各業(yè)態(tài)相對上次推盤批次的時間溢價幅度。例如如下：1.

批次。*年*月——*年*月。2.貨值:*億。各業(yè)態(tài)單價、套數(shù)及貨值。3.業(yè)態(tài)1：*%漲幅。業(yè)態(tài)2：*%漲幅。4.5價格規(guī)劃4.5.2價格動態(tài)規(guī)劃備注：1.漲幅請用百分比來表示，百分比取整數(shù)；2.此處的分期與運營分期保持一致。4.6營銷費用預算5.本錢籌劃5.1目標本錢測算5.2本錢管控風險及措施5.3降本核心要點及措施本局部圍繞本錢指標測算、本錢管控風險及應對措施、降本核心要點及措施3方面展開。需要明確本工程的總體目標本錢、分業(yè)態(tài)目標本錢，本錢管控風險及應對措施、降本核心要點及措施。5.1目標本錢測算請根據(jù)?目標本錢測算模板?，對工程目標本錢〔分業(yè)態(tài)〕進行測算，并將測算結(jié)果插入此頁。5.2本錢管控風險及措施

風險措施1235.3降本核心要點及措施

風險措施1236.財務籌劃6.1凈現(xiàn)金流測算6.2經(jīng)營性凈現(xiàn)金流測算6.3融資凈現(xiàn)金流測算6.4敏感性分析本局部主要圍繞凈現(xiàn)金流、經(jīng)營性凈現(xiàn)金流、融資凈現(xiàn)金流三個方面，對工程投資經(jīng)營數(shù)據(jù)進行總體、分年度、分月份的測算，并進行敏感性分析。7.工程籌劃7.1施工組織7.2施工總平布置7.3工程管理重難點7.4質(zhì)量管控籌劃7.5工藝工法及新材料推進籌劃本局部圍繞施工組織、總平布置、質(zhì)量管控、工藝工法及新材料采用5方面展開。需要扼要說明工程的工程分期、標段劃分，施工總平布置〔臨時道路、材料堆放及加工場地、塔吊、生活區(qū)等〕，樣板引路規(guī)劃，工藝工法及新材料推進方案，質(zhì)量管