物業(yè)經(jīng)營管理課件

2023/12/291物業(yè)經(jīng)營管理課件2023/12/292七、本錢管理八、合同與風(fēng)險管理九、財務(wù)管理與績效評價十、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理十一、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理十二、物業(yè)經(jīng)營管理的未來開展Contents……2023/12/293第一章物業(yè)經(jīng)營管理概述第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的概念第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容2023/12/294測試應(yīng)考人員對物業(yè)經(jīng)營管理及其管理對象和工作內(nèi)容等知識的熟悉程度。〔一〕考試目的2023/12/295掌握：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容，收益性物業(yè)的類型及特點，物業(yè)經(jīng)營管理的層次及各層次之間的關(guān)系。熟悉：物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。了解：物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系。〔二〕考試根本要求2023/12/296物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)管理型物業(yè)效勞企業(yè)、專業(yè)型物業(yè)效勞企業(yè)、綜合型物業(yè)效勞企業(yè)的區(qū)別物業(yè)經(jīng)營管理的類別物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容〔三〕要點說明2023/12/297一、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵第一節(jié)

物業(yè)經(jīng)營管理的概念2023/12/298物業(yè)經(jīng)營管理，突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動僅局限于“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理〞的局限，強調(diào)為業(yè)主提供價值管理效勞，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)開展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)開展目標(biāo)的需求。2023/12/299物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、本錢控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。2023/12/2910二、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象收益性物業(yè)——寫字樓零售商業(yè)物業(yè)出租型別墅或公寓工業(yè)物業(yè)酒店休閑娛樂設(shè)施等2023/12/2911〔一〕寫字樓寫字樓是為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公局部和公用局部構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型。國外將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。對寫字樓分類一般考慮12個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的效勞、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。2023/12/2912〔二〕零售商業(yè)物業(yè)選擇優(yōu)良租戶，優(yōu)化零售商業(yè)物業(yè)空間內(nèi)的零售商業(yè)的業(yè)態(tài)組合，保持和不斷提升該零售商業(yè)物業(yè)對顧客的吸引力，增加商場人流以增加其營業(yè)額，并最終實現(xiàn)零售商業(yè)物業(yè)業(yè)主和投資者的收益目標(biāo)。零售商業(yè)物業(yè)主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面來分類。2023/12/2913零售商業(yè)物業(yè)的分類：區(qū)域購物中心市級購物中心地區(qū)購物商場居住區(qū)商場鄰里效勞性商店特色商店所包含的內(nèi)容比較廣泛，在效勞功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在效勞設(shè)施上表現(xiàn)為完整性，在效勞范圍上面向商圈內(nèi)所有居民。零售商業(yè)物業(yè)的存在形式：只經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑物或建筑群〔中友百貨、北辰購物中心等〕某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一局部〔國貿(mào)、時代廣場等〕2023/12/2914〔三〕出租型別墅或公寓別墅：與城市或者大規(guī)模的居民聚居點有一定距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。公寓：包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。〔四〕工業(yè)物業(yè)2023/12/2915〔五〕酒店和休閑娛樂設(shè)施酒店與休閑娛樂設(shè)施的差異〔軟、硬件設(shè)置和運營管理模式等方面〕：酒店休閑娛樂設(shè)施服務(wù)對象不同商務(wù)和觀光客人度假旅游者、培訓(xùn)人員或會議客人地理位置不同市中心或其他交通便利的地方自然風(fēng)景秀麗的度假勝地服務(wù)內(nèi)容不同以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主以康體、休閑、娛樂功能為主建筑設(shè)計和裝潢風(fēng)格不同星級標(biāo)準(zhǔn)的豪華氣派田園式、居民式或別墅式主要是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑。2023/12/2916三、物業(yè)經(jīng)營管理效勞的目標(biāo)——從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的根底上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來開展?jié)摿Α＜矗簽闃I(yè)主或投資人創(chuàng)造回報和利潤2023/12/2917四、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的開展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。物業(yè)效勞企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。2023/12/2918管理型：工作重點在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與方案、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預(yù)算與本錢管理、專業(yè)物業(yè)管理效勞采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關(guān)系管理等。專業(yè)型：以專業(yè)分包或直接接受業(yè)主委托的形式，具有某種專業(yè)管理能力，如清潔、平安、環(huán)境綠化、設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)等。綜合型：同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力，在總部設(shè)置管理層，同時設(shè)置假設(shè)干專業(yè)化的分公司。2023/12/2919物業(yè)效勞企業(yè)從管理層次上也可劃分為公司管理、現(xiàn)場管理和現(xiàn)場作業(yè)三個層次。管理型和綜合型物業(yè)效勞企業(yè)也可提供物業(yè)管理參謀和咨詢等業(yè)務(wù)。2023/12/2920一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次第二節(jié)

物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容以運行管理為主2023/12/2921房地產(chǎn)資產(chǎn)管理：從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)效勞企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)組合投資管理：包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)；評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司提出的更新改造方案；以經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標(biāo)；在適宜的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。以策略性管理為主2023/12/2922創(chuàng)造房地產(chǎn)投資利潤的三種根本途徑：在極好的條件下購置物業(yè)〔從開發(fā)商或原業(yè)主手中〕；在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)；在適宜的時機售出物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機構(gòu)投資者來促使這三個目標(biāo)的實現(xiàn)，實際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。2023/12/2923房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（寫字樓、商場）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（公寓）物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系2023/12/2924管理層次主要職責(zé)物業(yè)管理保持與租戶的聯(lián)系；收租；控制運營成本；財務(wù)報告和記錄的保存；物業(yè)維護(hù)；資本性支出計劃；危機管理；安全管理；公共關(guān)系資產(chǎn)管理制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃；持有/出售分析；物業(yè)更新改造等主要開支決策；監(jiān)控物業(yè)績效；管理和評價物業(yè)服務(wù)企業(yè)；協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作；定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析組合投資管理制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則；制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略；設(shè)計和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)；負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用；監(jiān)督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策；負(fù)責(zé)投資組合的績效；客戶報告與現(xiàn)金管理物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作的主要職責(zé)2023/12/2925三、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作確定戰(zhàn)略：確定資產(chǎn)初始組合非常重要，然后通過買賣來維持和提高資產(chǎn)組合質(zhì)量確定標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)合對市場的跟蹤、分析判斷，確定不同市場條件下的投資標(biāo)準(zhǔn)〔包括現(xiàn)金流、租金波動和基于市場交易的收益變化〕構(gòu)建信息根底：構(gòu)建足以使資產(chǎn)組合中的各個單元都得到適宜評價的數(shù)據(jù)庫，對信息分類保存決策分析：投資決策主要取決于預(yù)期收益和風(fēng)險水平。進(jìn)行資產(chǎn)組合：在一定收益水平上具有最小風(fēng)險的資產(chǎn)組合2023/12/2926四、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對本錢和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務(wù)狀況的管理?，F(xiàn)金流和本錢管理日常維修和維護(hù)未來維修和維護(hù)設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)保險管理2023/12/29271．物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供()效勞，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)開展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)開展目標(biāo)的需求。A物業(yè)管理B設(shè)施管理C價值管理D投資管理2．某寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質(zhì)量到達(dá)有關(guān)建筑條例或標(biāo)準(zhǔn)要求，建筑物有功能陳舊因素影響，有自然磨損存在，該寫字樓最可能屬于()寫字樓。A甲級B乙級C丙級D二級2023/12/29283、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象主要包括〔〕等。A寫字樓B零售商業(yè)物業(yè)C居民自有住宅D工業(yè)物業(yè)E酒店和休閑娛樂設(shè)施4、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中，能為業(yè)主提供物業(yè)管理參謀、咨詢效勞的企業(yè)一般有〔〕。A管理型物業(yè)效勞企業(yè)B專業(yè)型物業(yè)效勞企業(yè)c投資型物業(yè)效勞企業(yè)D綜合型物業(yè)效勞企業(yè)E所有物業(yè)管理公司2023/12/29295、物業(yè)經(jīng)營管理活動中，通過對人和工作的協(xié)調(diào)，以為某一機構(gòu)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動是〔〕。A物業(yè)管理B設(shè)施管理C房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D房地產(chǎn)組合投資管理6、物業(yè)經(jīng)營管理各個層次中，屬于物業(yè)管理主要職責(zé)的有〔〕等A制定物業(yè)開展戰(zhàn)略方案B保持與租戶的聯(lián)系并收租C控制運營本錢及保存財務(wù)報告記錄D資本性支出方案E物業(yè)維護(hù)及平安管理2023/12/29307、在物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作中，影響投資決策的關(guān)鍵因素是()。①投資回收期②預(yù)期收益③還貸能力④風(fēng)險水平

A①④B②③c②④D①③8、在一宗已開發(fā)的物業(yè)甲旁邊有一小塊土地，該土地適合進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，但是由于該地塊排水系統(tǒng)出現(xiàn)問題，致使該塊土地?zé)o法進(jìn)行實際的開發(fā)運作。作為物業(yè)甲的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)，對于該塊土地，正確的做法是〔〕。A防止他人利用某些權(quán)利或者名義對自己的土地所有權(quán)造成侵害B在土地上搭建物業(yè)甲的附屬停車場，確保土地不被別人占有C檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地D對土地進(jìn)行等級評定和保險E不定期查看土地，確保沒有負(fù)面因素作用在土地上2023/12/2931第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇第一節(jié)房地產(chǎn)投資第二節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險第三節(jié)房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇2023/12/2932測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資風(fēng)險等內(nèi)容的熟悉程度。〔一〕考試目的2023/12/2933掌握：房地產(chǎn)投資及其特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的區(qū)別與聯(lián)系。熟悉：房地產(chǎn)投資的形式與利弊，房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容。了解：不同類型房地產(chǎn)投資工程對區(qū)位的特殊要求。〔二〕考試根本要求2023/12/2934房地產(chǎn)投資的目的與內(nèi)容房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)投資的內(nèi)容房地產(chǎn)投資信托基金運作方式房地產(chǎn)投資的主要特征及利弊房地產(chǎn)投資市場風(fēng)險和非市場風(fēng)險的區(qū)別狹義的區(qū)位與廣義的區(qū)位的區(qū)別〔三〕要點說明2023/12/2935一、房地產(chǎn)投資的概念第一節(jié)

房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資——是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的——為了使其財富最大化。獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，降低其投資組合的總體風(fēng)險、抵抑通貨膨脹的影響。2023/12/2936二、房地產(chǎn)投資的形式直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購置過程，參與有關(guān)管理工作。〔開發(fā)投資與置業(yè)投資〕間接投資：將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。2023/12/2937房地產(chǎn)開發(fā)投資：短期投資，從購地開始建房，賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險較大但回報豐厚。房地產(chǎn)置業(yè)投資：長期投資，面向建成物業(yè)，通過自用或出租，以獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益?！惨弧撤康禺a(chǎn)直接投資2023/12/2938房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資投資于房地產(chǎn)投資信托基金〔REITs〕：把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中。優(yōu)點：收益相對穩(wěn)定；流動性較好。購置住房抵押支持證券〔二〕房地產(chǎn)間接投資2023/12/2939三、房地產(chǎn)投資的特性位置固定性或不可移動性壽命周期長適應(yīng)性：適應(yīng)市場環(huán)境的變化各異性：區(qū)位、環(huán)境、建筑物、臨街情況等政策影響性：土地供給、住房、金融、財政稅收政策等專業(yè)管理依賴性：離不開專業(yè)化的投資管理活動相互影響性：房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市根底設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響2023/12/2940四、房地產(chǎn)投資的利弊相對較高的收益水平能夠得到稅收方面的好處易于獲得金融機構(gòu)的支持〔一〕房地產(chǎn)投資之利能抵消通貨膨脹的影響〔保值增值性〕提高投資者的資信等級2023/12/2941流動性差投資數(shù)額巨大〔二〕房地產(chǎn)投資之弊投資回收期較長需要專門的知識和經(jīng)驗2023/12/2942一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的根本概念第二節(jié)

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險風(fēng)險——未獲得預(yù)期收益可能性的大小。風(fēng)險報酬——較預(yù)期收益增加的局部，就是指投資報酬高出時間價值的局部,即:風(fēng)險報酬=投資收益-時間價值〔投資額的基準(zhǔn)利率〕?！惨弧筹L(fēng)險的定義不確定性——對于可能的情況無法估計其可能性?！捕筹L(fēng)險與不確定性2023/12/2943〔三〕風(fēng)險分析的目的預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？相對于目標(biāo)收益或融資本錢或時機投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大？預(yù)期收益的變動性和離散性如何？2023/12/2944房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要表達(dá)在投入資金的平安性、期望收益的可靠性、投資工程的流動性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。風(fēng)險的分類：對市場內(nèi)所有投資工程均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險和僅對市場內(nèi)個別工程產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個別風(fēng)險。2023/12/2945二、系統(tǒng)風(fēng)險2023/12/2946三、個別風(fēng)險收益現(xiàn)金流風(fēng)險：實際收益現(xiàn)金流未到達(dá)預(yù)期目標(biāo)要求未來經(jīng)營費用風(fēng)險：物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預(yù)期經(jīng)營費用資本價值風(fēng)險：預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異比較風(fēng)險：時機本錢風(fēng)險時間風(fēng)險：與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險持有期風(fēng)險：與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險2023/12/2947四、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響根據(jù)工程風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向根據(jù)風(fēng)險周期變化特點把握投資時機2023/12/2948一、區(qū)位的含義第三節(jié)

房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇狹義——某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。廣義——除了地理位置外，還包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景。2023/12/2949二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度公共交通便捷程度〔一〕居住物業(yè)與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度周圍土地利用情況和環(huán)境〔二〕寫字樓物業(yè)環(huán)境因素居民人口與收入易接近性2023/12/2950區(qū)位選擇在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果商業(yè)輻射區(qū)域：是指主要消費者的分布范圍，分為主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域商業(yè)輻射區(qū)域分析：包括可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購置能力分析〔三〕零售商業(yè)物業(yè)〔四〕工業(yè)物業(yè)2023/12/29511、以下關(guān)于房地產(chǎn)直接投資與間接投資的說法中，不正確的選項是()。A在直接投資中，投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)與購置過程B直接投資分為從購地開始的開發(fā)投資和面向物業(yè)的置業(yè)投資C不管是直接投資還是間接投資，投資者都需要參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理D投資于房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押支持證券均屬于間接投資2、以下關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)投資的說法中，不正確的選項是()。A開發(fā)投資不可能轉(zhuǎn)變成置業(yè)投資B房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要目的是獲取開發(fā)利潤C開發(fā)投資可以形成房地產(chǎn)市場上的增量供給D房地產(chǎn)開發(fā)投資通常風(fēng)險較大，但回報豐厚2023/12/29523、某人購置房地產(chǎn)市場上的二手房用于出租的行為，屬于哪一種投資行為()。A房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資B房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資C房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資D房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資4、某城市地鐵交通線路的建設(shè)，使得沿線房地產(chǎn)大幅升值，這反映了房地產(chǎn)投資的()。

A各異性B相互影響性C政策影響性D適應(yīng)性2023/12/29535、以下屬于房地產(chǎn)投資特性的說法中，正確的有()。A房地產(chǎn)投資價值的上下主要受當(dāng)前凈租金水平影響，與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力關(guān)系不大B如果投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，那么意味著面臨著較大的風(fēng)險c房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)D政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，會影響房地產(chǎn)的市場價值，進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響E房地產(chǎn)的自然壽命是指在正常市場和運營條件下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營本錢的持續(xù)時間6、以下關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的說法中，錯誤的選項是()。A房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指未獲得預(yù)期收益可能性的大小B風(fēng)險和不確定性沒有顯著區(qū)別，是相同的意思c一般來說，房地產(chǎn)的各種可能收益越集中，房地產(chǎn)投資風(fēng)險越小D房地產(chǎn)投資風(fēng)險一般包括無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險和可以控制的個別風(fēng)險2023/12/29547、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要表達(dá)在()。A投入資金的平安性B期望收益的可靠性C投資工程的流動性D投資管理的復(fù)雜性E投資者的不確定性8、以下風(fēng)險中，屬于不易判斷和控制的系統(tǒng)風(fēng)險的有()。A通貨膨脹風(fēng)險B利率風(fēng)險C時間風(fēng)險D資本價值風(fēng)險E政策風(fēng)險9、以下關(guān)于居住物業(yè)的投資區(qū)位選擇的表達(dá)，正確的有()。A居住物業(yè)的投資偏向于選擇市政公用和公建配套設(shè)施完備的區(qū)位B居住物業(yè)的投資偏向于選擇公共交通便捷的區(qū)位c居住物業(yè)的投資偏向于選擇自然環(huán)境狀況出色的區(qū)位D居住物業(yè)的投資偏向于選擇靠近政府大型公司或金融機構(gòu)的區(qū)位E居住物業(yè)的投資偏向于選擇人口素質(zhì)高、支付能力強的區(qū)位2023/12/2955第一節(jié)投資分析的根本概念第二節(jié)現(xiàn)值與現(xiàn)值計算第三節(jié)設(shè)備更新中的經(jīng)濟分析第四節(jié)房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標(biāo)第五節(jié)某出租公寓工程投資分析案例2023/12/2956測試應(yīng)考人員對資金時間價值、復(fù)利計算公式、設(shè)備更新經(jīng)濟分析方法和房地產(chǎn)投資評價指標(biāo)的熟悉程度，以及運用復(fù)利系數(shù)、設(shè)備更新經(jīng)濟分析方法和房地產(chǎn)投資財務(wù)評價方法，解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理實際問題的能力和知識水平?！惨弧晨荚嚹康?023/12/2957掌握：現(xiàn)金流量、資金時間價值、單利計息與復(fù)利計息的計算方法；設(shè)備更新經(jīng)濟分析方法。熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，資金等效值的計算公式及其應(yīng)用；投資回收與投資回報的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)的計算方法。了解：名義利率與實際利率的區(qū)別，房地產(chǎn)投資動態(tài)盈利指標(biāo)和清償能力指標(biāo)的計算方法?！捕晨荚嚫疽?023/12/2958現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖資金時間價值與資金等值的判定設(shè)備更新的內(nèi)容與特點投資回收與投資回報的區(qū)別盈利能力指標(biāo)的分類〔三〕要點說明2023/12/2959一、現(xiàn)金流量第一節(jié)投資分析的根本概念房地產(chǎn)置業(yè)投資活動的表現(xiàn)：從實物形態(tài)上看——表現(xiàn)為投資者利用所購置的房地產(chǎn)，通過物業(yè)管理活動，最終為租戶提供可入住的生產(chǎn)或生活空間從貨幣形態(tài)上看——表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的本錢，通過房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入2023/12/2960現(xiàn)金流量：一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入現(xiàn)金流入：包括銷售收入、出租收入、利息收入、貸款本金收入等現(xiàn)金流出：包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等凈現(xiàn)金流量：現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差。2023/12/2961二、現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖——是用以反映投資工程在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標(biāo)圖中，表現(xiàn)出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。012345第1個計息周期第5個計息周期現(xiàn)金流量時間標(biāo)度“0〞通常表示當(dāng)前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準(zhǔn)時刻。2023/12/2962＋12345現(xiàn)金流量0正現(xiàn)金流量和負(fù)現(xiàn)金流量－期末慣例法：習(xí)慣將現(xiàn)金流量代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生。第0周期的由來：把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的。2023/12/2963三、房地產(chǎn)置業(yè)投資投資——2023/12/2964房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)置業(yè)投資和流動資金投入兩局部。房地產(chǎn)購置投資：用于購置房地產(chǎn)和機器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，在物業(yè)投入出租經(jīng)營后，隨著磨損和貶值，其價值逐漸以折舊的形式計入出租經(jīng)營本錢。流動資金投入：在物業(yè)開始出租經(jīng)營前有限墊付、在出租經(jīng)營后用于購置原材料、支付工資的周轉(zhuǎn)資金。2023/12/2965四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量潛在毛租金收入：物業(yè)可以獲取的最大租金收入＝物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最可能的租金水平。空置和收租損失：＝潛在毛租金收入－實際租金收入。產(chǎn)生損失的原因：空置的面積不能產(chǎn)生租金收入；租出的面積沒有收到租金。其他收入：方案外收入，如自動售貨機、投幣等獲得的收入。2023/12/2966有效毛收入：＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入。運營費用：除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的本錢、為租客提供效勞的費用等。凈運營收益：＝有效毛收入－運營費用。凈運營費用的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)效勞企業(yè)的工作成功與否的主要方面。抵押貸款還本付息：業(yè)主關(guān)心物業(yè)所產(chǎn)生的凈運營收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時滿足其投資回報的目標(biāo)。2023/12/2967準(zhǔn)備金：大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來費用的資金。稅金：經(jīng)營稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。經(jīng)營現(xiàn)金流：稅前現(xiàn)金流＝凈運營收益－抵押貸款還本付息。稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅。2023/12/2968潛在毛租金收入－空置和收租損失

+其他收入＝有效毛收入－運營費用＝凈運營收益－抵押貸款還本付息＝稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅＝稅后現(xiàn)金流〔二〕收益性物業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流2023/12/2969一、資金的時間價值第二節(jié)

現(xiàn)值與現(xiàn)值計算——不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差異。資金增值：隨著時間的推移，資金的價值會增加；資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。2023/12/2970資金的時間價值的大小取決于：投資利潤率：單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率：對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補償；風(fēng)險因素：對因風(fēng)險可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補償。2023/12/2971二、利息與利率〔一〕利息利息——是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補償。本利和本金利息2023/12/2972〔二〕利率利率——是在單位時間〔一個計息周期〕內(nèi)所得的利息額與借貸金額〔即本金〕之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。利率一個計息周期的利息利率是單位本金經(jīng)過一個計息周期后的增值額。2023/12/2973三、單利計息與復(fù)利計息〔一〕單利利息單利利息——是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。利息計算公式：n個計息周期后的本利和：2023/12/2974〔二〕復(fù)利利息復(fù)利利息——是指對于某一計息周期來說，按本金加上先前計息周期所累計的利息進(jìn)行計息，即“利息再生利息〞。利息計算公式：n個計息周期后的本利和：2023/12/2975四、名義利率與實際利率名義利率——是指一年內(nèi)屢次復(fù)利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。實際利率——是指一年內(nèi)屢次復(fù)利時，每年末終值比年初的增長率。當(dāng)利率標(biāo)明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率與實際利率的區(qū)別。2023/12/2976例題：年利率為12%，存款額為1000元，期限為一年，以一年12次按月利率計息，那么一年后的本利和為：12％就是名義利率，12.68%就是實際利率。2023/12/2977名義利率與實際利率的關(guān)系式實際利率名義利率一年中計息次數(shù)2023/12/2978實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異越大；當(dāng)每年計息周期數(shù)m＝1時，名義利率與實際利率相等；當(dāng)每年計息周期數(shù)m＞1時，實際利率大于名義利率；當(dāng)每年計息周期數(shù)m→∝時，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為：i＝er－12023/12/2979五、復(fù)利計算公式與系數(shù)〔一〕常用符號P——現(xiàn)值；F——終值；A——連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額，簡稱年值；G——每一時間間隔收入或支出的等差變化值；S——每一時間間隔收入或支出的等比變化值；n——計息周期數(shù)；i——每個計息周期的利率。2023/12/2980〔二〕公式與系數(shù)1、一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)012n-1nPF一次支付現(xiàn)金流量圖一次支付終值系數(shù)一次支付現(xiàn)值系數(shù)2023/12/29812、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)等額序列支付資金回收系數(shù)——在現(xiàn)金流量圖上的每一個計息周期期末都有一個等額支付金額A。等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)PA等額序列支付現(xiàn)金流量圖（1）012n-1n2023/12/29823、等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)等額序列支付儲存基金系數(shù)——在F的情況下求A，或在A的情況下求F。等額序列支付終值系數(shù)012n-1nAF等額序列支付現(xiàn)金流量圖（2）2023/12/29834、等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)等差序列年費用系數(shù)——這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以相同的數(shù)量G發(fā)生變化。等差序列現(xiàn)值系數(shù)012n-1nA1等差序列支付現(xiàn)金流量圖PAt＝A1+(n-1)G2023/12/29845、等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)等比序列年費用系數(shù)——這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個固定的比例s發(fā)生變化。等比序列現(xiàn)值系數(shù)012n-1nA1等比序列支付現(xiàn)金流量圖PAt＝A1(1+s)(t-1)2023/12/2985六、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用見書P50～512023/12/2986一、設(shè)備更新的原因與特點第三節(jié)

設(shè)備更新中的經(jīng)濟分析1、設(shè)備有形磨損：設(shè)備在使用〔或閑置〕過程中發(fā)生的實體性磨損。第一類有形磨損：設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損失。第二類有形磨損：因自然力產(chǎn)生的磨損?！惨弧吃O(shè)備更新的原因：設(shè)備磨損2023/12/29872、設(shè)備無形磨損：由于社會經(jīng)濟環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。3、設(shè)備磨損的補償2023/12/2988可消除性的有形磨損不可消除性的有形磨損第二種無形磨損設(shè)備磨損形式修理更換改裝設(shè)備磨損的補償形式設(shè)備磨損及補償?shù)男问?023/12/2989設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟壽命；設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量；只比較設(shè)備的費用；設(shè)備更新分析以費用年值法為主?！捕吃O(shè)備更新的特點分析2023/12/2990二、設(shè)備經(jīng)濟壽命確實定在不考慮資金時間價值影響的條件下，設(shè)備年等額總本錢的計算公式：〔一〕經(jīng)濟壽命的靜態(tài)計算方法設(shè)備的年等額總成本年等額資產(chǎn)恢復(fù)成本年等額運營成本n為設(shè)備使用期限；j為設(shè)備使用年度；P為設(shè)備的購置本錢即設(shè)備原值；Cj為在n年使用期間的第j年度設(shè)備的運營費用；Ln為設(shè)備在第n年的凈殘值。2023/12/2991設(shè)備的年運營費用可能會發(fā)生變化，當(dāng)出現(xiàn)按年等額增加的變化時，其等額的年總本錢的計算公式：C1為設(shè)備第一年的運營費用G為每年等額增加的運營費用012n-1nC1設(shè)備運用費用按年等額增加的現(xiàn)金流量圖PCt＝C1+(n-1)GLn2023/12/2992當(dāng)設(shè)備第j年的運營費用為Cj，各年折現(xiàn)率均為i時，設(shè)備等額年總本錢費用為：〔二〕經(jīng)濟壽命的動態(tài)計算方法計算ACn到達(dá)最小時所對應(yīng)的年限j，就是在動態(tài)計算方法下得到的該設(shè)備的經(jīng)濟壽命。2023/12/2993三、物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題局部建筑設(shè)備能正常運行，不影響物業(yè)的整體效勞質(zhì)量，但運行費用過高，而市場上有功能類似但運行費用低的替代設(shè)備可供選擇。需要在現(xiàn)有設(shè)備的年運行費用與更新設(shè)備的年總本錢之間，選擇數(shù)值較低的方案?！惨弧巢粫嵘飿I(yè)運行效勞質(zhì)量的設(shè)備更新2023/12/2994例：某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機組，剩余使用壽命5年，年電費支出40萬元。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機組，使用壽命10年，初始購置費用支出120萬元，年電費支出20萬元。采用靜態(tài)分析方法：舊式空調(diào)機組年電費支出40萬元，新空調(diào)機組的等效年總費用支出為120/10+20＝32萬元。采用新設(shè)備，每年節(jié)約費用支出8萬元，因此應(yīng)該選擇更新設(shè)備方案。2023/12/2995更新設(shè)備，會由于設(shè)備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業(yè)租金收益〔通過提高租金、提高入住率、減少租金拖欠等方式〕。〔二〕能提升物業(yè)運行效勞質(zhì)量的設(shè)備更新2023/12/2996例：某出租寫字樓電梯明顯老化，電梯的運行費用為20萬元/年，可能導(dǎo)致的潛在租金損失為30萬元/年。新電梯的更新購置本錢為300萬元，經(jīng)濟使用壽命為15年，年運行費用為15萬元，電梯更新后不僅可以扭轉(zhuǎn)可能的租金損失，而且還能比當(dāng)前增加10萬元/年的租金收入。采用靜態(tài)分析方法：不更新條件下的等額年費用為20+30=50萬元；更新方案下的年費用為300/15+15-10=25萬元。因此，應(yīng)選擇新設(shè)備方案。2023/12/2997一、投資回收與投資回報第四節(jié)

房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標(biāo)投資回收——是指投資者對其所投入資本的回收，通常用提取折舊的方式獲得；投資回報——是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬，常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。房地產(chǎn)投資的收益或總回報，包括：2023/12/2998二、財務(wù)評價指標(biāo)體系盈利能力指標(biāo)：考察工程盈利能力水平的指標(biāo)。清償能力指標(biāo)：考察工程計算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。靜態(tài)指標(biāo)：不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標(biāo)；動態(tài)指標(biāo)：考慮資金時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計算評價指標(biāo)。盈利能力和清償能力2023/12/2999盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)投資回報率財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR借款償還期現(xiàn)金回報率財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV償債備付率靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負(fù)債率房地產(chǎn)投資工程財務(wù)評價指標(biāo)體系2023/12/29100三、盈利指標(biāo)計算方法財務(wù)凈現(xiàn)值〔NPV〕：是指工程按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將工程計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。財務(wù)內(nèi)部收益率〔IRR〕：是指工程在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估工程盈利性的根本指標(biāo)?！惨弧硠討B(tài)指標(biāo)動態(tài)投資回收期〔Pb〕：是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，工程以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)工程投資回收能力的重要指標(biāo)。2023/12/29101靜態(tài)投資回收期〔Pb’〕：是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，工程以凈收益抵償全部投資所需的時間?，F(xiàn)金回報率：是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率，反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?！捕踌o態(tài)指標(biāo)投資回報率：是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。2023/12/29102四、清償能力指標(biāo)計算方法〔一〕利息計算方法2023/12/29103一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息；等額還本利息照付：規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；等額還本付息：在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；一次性償付：借款期末一次償付全部本金和利息；“氣球法〞：借款期內(nèi)任意歸還本息，到期末全部還清。還本付息的方式：2023/12/29104〔二〕借款歸還期Id為工程借款還本付息數(shù)額Pd為借款歸還期Rt為第t期可用于還款的資金2023/12/29105〔三〕償債備付率〔還款保障倍數(shù)不小于1.2〕——是指工程在借款歸還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期還本付息金額的比率。包括：可用于還款的折舊和攤銷，在本錢中列支的利息費用，可用于還款的利潤等。包括：當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計入本錢的利息。2023/12/29106〔四〕資產(chǎn)負(fù)債率——是反映工程各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資金的比例。資產(chǎn)負(fù)債率高：企業(yè)的資本金缺乏，對負(fù)債依賴性強，在經(jīng)濟萎縮或信貸政策有所改變時，應(yīng)變能力差；資產(chǎn)負(fù)債率低：企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強。2023/12/29107A、按照現(xiàn)金流量圖的繪制規(guī)那么，時間刻度之間的長度表示一年B、時點2的箭線表示現(xiàn)金流人C、如果在時點1和時點2之間有現(xiàn)金流量的話，習(xí)慣的方法是記在時點1D、橫坐標(biāo)軸上的“1〞點通常表示當(dāng)前時點1、以下關(guān)于現(xiàn)金流量圖的說法，正確的選項是〔〕。2023/12/291082、以下房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于流動資金投入的投資行為是()。A購置物業(yè)B購置電梯C購置中央空調(diào)D購置備用路燈3、以下關(guān)于潛在毛租金收入的說法中，不正確的選項是()。A物業(yè)可以獲得的最大租金收入稱為潛在毛租金收入B潛在毛租金收入等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積C潛在毛租金收入在每個月的報表中變化幅度一般很大D潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全部繳納租金時，可以獲取的租金收入4、以下選項中，對于房地產(chǎn)開發(fā)投資工程來說，屬于現(xiàn)金流量中的現(xiàn)金流入的有()。A銷售收入B還本付息C稅金D貸款本金收入E利息收入2023/12/291095、甲公司擬存一筆資金以備3年后使用。假定銀行3年存款的年利率為5％，而甲3年后需要的資金總額為34500元，那么在單利計息的情況下，甲公司目前需要存入的資金約為()。A30000元B29803元C32857元D31500元6、以下關(guān)于名義利率和實際利率的說法中，錯誤的選項是()。A當(dāng)利率標(biāo)明的時間單位與計息周期一致時，名義利率和實際利率沒有區(qū)別B當(dāng)按單利計算利息時，名義利率和實際利率是一致的C當(dāng)按復(fù)利計算利息時，名義利率和實際利率也是一致的D“年利率12％，按季利率計息〞里的“年利率12％〞指的是名義利率2023/12/291107、年初王某存入一筆資金，在存滿3年后每年年末取出1500元，這筆款項于第8年末取完。假設(shè)銀行的存款利率為8％，那么王某應(yīng)在最初一次性存人()。A5505元B8620元C3866元D7500元2023/12/291118、以下關(guān)于財務(wù)評價指標(biāo)的表達(dá)中，不正確的選項是()。A決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金本錢和工程風(fēng)險B內(nèi)部收益率說明了工程投資所能支付的最高貸款利率C當(dāng)內(nèi)部收益率小于行業(yè)收益率時，認(rèn)為工程在財務(wù)上是可以接受的D當(dāng)動態(tài)投資回收期小于基準(zhǔn)回收期時，開發(fā)工程在財務(wù)上是可以接受的9、以下財務(wù)評價指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有()。A借款歸還期B投資回報率c償債備付率D資產(chǎn)負(fù)債率E動態(tài)投資回收期2023/12/29112第四章收益性物業(yè)價值評估第一節(jié)收益性物業(yè)的概念第二節(jié)收益性物業(yè)價格的概念和特征第三節(jié)收益性物業(yè)價值和價格的種類第四節(jié)影響收益性物業(yè)價格的因素第五節(jié)收益性物業(yè)估價的根本方法2023/12/29113〔一〕考試目的2023/12/29114掌握：物業(yè)價格的構(gòu)成，投資價值、市場價值、成交價格、市場價格的聯(lián)系與區(qū)別，市場法、本錢法和收益法的用途、適用對象和操作步驟。熟悉：收益性物業(yè)價格及其特征，收益性物業(yè)價格和價值的種類，收益法估價的根本公式及其應(yīng)用。了解：影響收益性物業(yè)價格的因素，市場法和本錢法的應(yīng)用?！捕晨荚嚫疽?023/12/29115物業(yè)價格的特征收益性物業(yè)價格和價值的種類影響收益性物業(yè)價格的因素收益性物業(yè)價值評估的根本方法、內(nèi)容及步驟〔三〕要點說明2023/12/29116第一節(jié)收益性物業(yè)的概念

收益性物業(yè)——是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的物業(yè)，包括住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場等。影響收益性物業(yè)價值的因素：區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等。收益性物業(yè)價值的上下主要取決于：未來凈收益的大小、獲得凈收益期限的長短、獲得凈收益的可靠性。2023/12/29117第二節(jié)收益性物業(yè)價格的概念和特征物業(yè)價格：是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價——貨幣額、商品或其他有價物。一、物業(yè)價格的概念有用性有效需求：不但愿意購買而且有能力購買二、物業(yè)價格的形成條件稀缺性2023/12/29118物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大；物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格；物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金；物業(yè)價格形成的時間很長；物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。三、物業(yè)價格的特征2023/12/29119使用價值和交換價值投資價值和市場價值成交價格、市場價格和理論價格總價格和單位價格實際價格和名義價格現(xiàn)房價格和期房價格起價、標(biāo)價、成交價和均價評估價、保存價、起拍價、應(yīng)價和成交價買賣價格、租賃價格市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價原始價值、賬面價值、市場價值第三節(jié)

收益性物業(yè)價值和價格的種類2023/12/29120使用價值：是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值：是指該種同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量。一、使用價值和交換價值2023/12/29121投資價值：一是指值得投資；二是指從某個特定的投資者的角度所衡量的價值，是主觀的、個人因素根底上的價值。市場價值：是指該物業(yè)對于一個典型的投資者的價值，是客觀的、非個人的價值。二、投資價值和市場價值2023/12/29122成交價格：成交價，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實際達(dá)成交易——買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價物。市場價格：是指某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。理論價格：是經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟人〞的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下的價格。三、成交價格、市場價格和理論價格2023/12/29123總價格：總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價格。單位價格：單價，土地單價是指單位土地面積的土地價格；土地與建筑物合在一起的物業(yè)單價是指單位建筑物面積的價格。四、總價格和單位價格2023/12/29124實際價格：是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格：是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。五、實際價格和名義價格2023/12/29125現(xiàn)房價格：是指以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標(biāo)的的價格。期房價格：是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋〔含土地〕為交易標(biāo)的的價格。六、現(xiàn)房價格和期房價格期房價格＝現(xiàn)房價格－預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險補償2023/12/29126交易達(dá)成日交貨日付款日和付款方式備注現(xiàn)貨交易現(xiàn)在現(xiàn)在現(xiàn)在一次付清此為典型的現(xiàn)貨交易現(xiàn)在起分期付清未來一次付清此成為賒銷或賒購期貨交易現(xiàn)在未來現(xiàn)在一次付清此成為預(yù)購或預(yù)售現(xiàn)在起分期付清未來一次付清此為典型的期貨交易現(xiàn)貨交易和期貨交易的各種情形：2023/12/29127起價：所銷售的商品房的最低價格；標(biāo)價：又稱報價、表格價，即賣方的要價；成交價：是商品房買賣雙方的實際交易價格；均價：是所銷售商品房的平均價格。七、起價、標(biāo)價、成交價和均價2023/12/29128評估價：是對擬拍賣的物業(yè)的公開市場價值進(jìn)行測算和判定的結(jié)果；保存價：又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價格；起拍價：又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格；應(yīng)價：競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購置價格。成交價：經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競買人的最高應(yīng)價。八、評估價、保存價、起拍價、應(yīng)價和成交價2023/12/29129買賣價格：是物業(yè)權(quán)利人通過買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣額、商品或其他有價物；租賃價格：租金，是物業(yè)權(quán)利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價物。九、買賣價格、租賃價格2023/12/29130市場租金：協(xié)議租金，是指由于市場供求狀況決定的租金；商品租金：全價租金，是指以物業(yè)價值為根底確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租和利潤構(gòu)成；本錢租金：是指按照出租房屋的經(jīng)營本錢確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅構(gòu)成；準(zhǔn)本錢租金：是指接近但還不到本錢租金水平的租金；福利租金房租的分類：2023/12/29131地租房屋折舊費維修費管理費投資利息房租的構(gòu)成因素：保險費物業(yè)稅租賃費用租賃稅費利潤2023/12/29132市場調(diào)節(jié)價：由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格；政府指導(dǎo)價：由政府價格主管部門或其他部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格；政府定價：由政府價格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。十、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價2023/12/29133原始價值：一項資產(chǎn)在當(dāng)初取得時實際發(fā)生的本錢，包括買價、運輸費、安裝費、繳納的有關(guān)稅費等；賬面價值：一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額；市場價值：一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格；或者假設(shè)把該項資產(chǎn)拿到市場上去交易，它最可能實現(xiàn)的價格。十一、原始價值、賬面價值、市場價值2023/12/29134物業(yè)價格的影響因素概述人口因素居民收入因素物價因素利率因素匯率因素物業(yè)稅收因素城市規(guī)劃因素交通管制因素心理因素第四節(jié)

影響收益性物業(yè)價格的因素2023/12/29135一、物業(yè)價格的影響因素概述不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的；不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的；不同的物業(yè)價格影響因素，與物業(yè)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的；有些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響與時間有關(guān)，有些與時間無關(guān)；某些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化，但更多的影響因素卻難以用數(shù)學(xué)公式或模型將其描述出來。2023/12/29136二、人口因素人口數(shù)量：人口數(shù)量增加，對物業(yè)的需求就會增加，物業(yè)價格也就會上漲；人口素質(zhì)：人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起物業(yè)價格的變化；家庭人口規(guī)模：將引起居住單位數(shù)的變動，從而引起所需要的住房數(shù)量的變動，隨之導(dǎo)致物業(yè)需求的變化而影響物業(yè)價格。2023/12/29137三、居民收入因素居民收入的真正增加〔非名義增加〕，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而增加對物業(yè)的需求，導(dǎo)致物業(yè)價格上漲。2023/12/29138四、物價因素物價的普遍波動說明貨幣購置力的變動，即幣值發(fā)生變動，此時物業(yè)價格也隨之變動；某些物價，如建筑材料價格、建筑設(shè)備價格、建筑人工費等的變動可能會引起物業(yè)價格的變動；國內(nèi)外統(tǒng)計資料說明，物業(yè)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。2023/12/29139五、利率因素從本錢的角度，利率升降會增加或降低物業(yè)開發(fā)的投資利息；從物業(yè)需求的角度，由于現(xiàn)代購置物業(yè)普遍采取貸款方式付款，利率升降會減少或增加物業(yè)需求；從物業(yè)價值是物業(yè)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和的角度，由于物業(yè)價值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率升降會使物業(yè)價格下降或上升；綜合來看，物業(yè)價格與利率負(fù)相關(guān)。2023/12/29140六、匯率因素當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購置該國物業(yè)，從而導(dǎo)致其物業(yè)價格上漲。七、物業(yè)稅收因素增加物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收，會增加物業(yè)開發(fā)建設(shè)本錢，推動物業(yè)價格上升物業(yè)交易環(huán)節(jié)，增加買方的稅收，會抑制物業(yè)需求，使物業(yè)價格下降對保有物業(yè)課稅，實際上是減少了利用物業(yè)的收益，導(dǎo)致物業(yè)價格低落2023/12/29141八、城市規(guī)劃因素尤其是對城市開展方向、土地使用性質(zhì)、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規(guī)定，會對物業(yè)價格有很大影響；2023/12/29142九、交通管制因素交通為居民帶來出行便捷，節(jié)約出行時耗，提高出行效率，交通方便程度直接影響物業(yè)價格。十、心理因素購置或出售心態(tài)；個人欣賞趣味；時尚風(fēng)氣；接近名家住宅心理；講究風(fēng)水或桔祥號碼。2023/12/29143第五節(jié)收益性物業(yè)估價的根本方法物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)〔或物業(yè)權(quán)益〕在特定的時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行測算和判定。一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值，通?？梢詮囊韵聨讉€途徑求?。骸?〕近期市場上類似的物業(yè)是以什么價格進(jìn)行交易的；〔2〕如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似的物業(yè)需要多少費用；〔3〕如果將該宗物業(yè)出租或營業(yè)預(yù)計可以獲得多少收益等。市場法、本錢法、收益法2023/12/29144一、市場法又稱市場比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法?！惨弧呈袌龇ǜ攀鼋?jīng)濟學(xué)中的替代原理2023/12/29145市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)，而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，那么難以采用市場法估價。市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。如果在物業(yè)市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實例較少的地區(qū)，就難以采用市場法。

估價對象是指需要評估其客觀合理價格或價值的具體物業(yè)。

估價時點是指需要評估的客觀合理價格或價值所對應(yīng)的時間。

類似物業(yè)是指與估價對象相同或相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)。2023/12/29146搜集交易實例選取可比實例對可比實例成交價格進(jìn)行處理求取比準(zhǔn)價格市場法的一般步驟：2023/12/29147交易實例物業(yè)的狀況：如名稱、坐落、面積、用途等；交易雙方：如買賣方的名稱、關(guān)系；成交日期成交價格：計價方式和價款；付款方式：一次性付款、分期付款、貸款方式付款；交易情況：交易目的、交易方式、交易稅費的負(fù)擔(dān)方式等?！捕乘鸭灰讓嵗?023/12/29148可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)；可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近；可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格?！踩尺x取可比實例用途相同：具體利用方式相同；建筑結(jié)構(gòu)；所處地段等

1年以內(nèi)，最好不要超過2年。2023/12/29149統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一采用單價統(tǒng)一幣種和貨幣單位〔四〕建立價格可比根底統(tǒng)一面積單位統(tǒng)一面積內(nèi)涵2023/12/29150利害關(guān)系人之間的交易急于出售或急于購置的交易交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易特殊交易方式的交易，如拍賣、招標(biāo)交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易相鄰物業(yè)的合并交易受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易〔五〕交易情況修正2023/12/29151將可比實例在其成交日期時的價風(fēng)格整為在估價時點時的價格?！擦辰灰兹掌谡{(diào)整區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整?！财摺澄飿I(yè)狀況調(diào)整〔八〕求取比準(zhǔn)價格2023/12/29152二、本錢法先分別求取估價對象在估價時點時的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法?！惨弧潮惧X法概述從賣方角度看，其理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論。從買方角度看，其理論依據(jù)是替代原理。2023/12/29153適用對象和條件一般而言，只要是可以估算出其本錢的都可采用。但是，此法一般用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)評估，住宅、學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益性房地產(chǎn)，以及特殊工業(yè)廠房、油庫、發(fā)電站、碼頭、油田等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊效勞體系而建的房地產(chǎn)的評估；2023/12/29154單純的建筑物的評估根本上也采用此法。此法也適用于市場不完善或狹小市場上無法運用比較法進(jìn)行評估的房地產(chǎn)。也廣泛應(yīng)用于一些特殊目的的估價，征稅、糾紛、保險賠償?shù)取?023/12/29155搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的本錢、稅費、利潤等資料測算重新構(gòu)建價格測算折舊求取積算價格本錢法的一般步驟：2023/12/29156土地取得本錢：取得物業(yè)開發(fā)用地所必須的費用、稅金等開發(fā)本錢：土地開發(fā)本錢、建筑物建造本錢管理費用：物業(yè)開發(fā)商人員工資及福利費、辦公費等投資利息：土地取得本錢、開發(fā)本錢和管理費用的利息銷售費用：廣告宣傳費、銷售代理費等銷售稅費：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加等開發(fā)利潤：按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似物業(yè)開發(fā)工程所要求的相應(yīng)利潤率〔二〕物業(yè)價格構(gòu)成2023/12/29157物業(yè)價格＝重新構(gòu)建價格－折舊〔三〕本錢法的根本公式新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的本錢＋土地開發(fā)本錢＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅金＋開發(fā)利潤新建物業(yè)價格＝土地取得本錢＋土地開發(fā)本錢＋建筑物建造本錢＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤舊物業(yè)價格＝物業(yè)的重新構(gòu)建價格－建筑物的折舊＝土地的重新構(gòu)建價格＋建筑物的重新構(gòu)建價格－建筑物的折舊2023/12/29158是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必須的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必須的支出和應(yīng)獲得的利潤。重新構(gòu)建價格是估價時點時、客觀的、全新狀況下的價格?！菜摹澄飿I(yè)的重新構(gòu)建價格2023/12/29159求取房地的重新構(gòu)建價格的兩大路徑：不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的局部，而是模擬物業(yè)開發(fā)商的物業(yè)開發(fā)過程，在物業(yè)價格構(gòu)成的根底上，采用本錢法來求?。粚⒃摲康胤譃橥恋睾徒ㄖ飪蓚€相對獨立的局部，先求取土地的重新構(gòu)建價格，再求取建筑物的重新構(gòu)建價格，然后將兩者相加來求取。2023/12/29160根據(jù)建筑物重新建造方式的不同分為：2023/12/29161是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新構(gòu)建價格的差額。建筑物折舊的分類：〔五〕建筑物的折舊物質(zhì)折舊：建筑物在實體上的老化、損壞造成；功能折舊：建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩造成；經(jīng)濟折舊：建筑物本身以外的各種不利因素造成。2023/12/29162年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。剩余經(jīng)濟壽命＝經(jīng)濟壽命－有效年齡求取建筑物折舊的年限法：是指建筑物從竣工驗收合格之日起到它對物業(yè)價值不再有奉獻(xiàn)時止的時間。是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。2023/12/29163它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等〔P109〕。建筑物的年折舊總額的計算公式：直線法：Et——建筑物的折舊總額C——建筑物的重新構(gòu)建價格S——建筑物的凈殘值N——建筑物的經(jīng)濟壽命R——建筑物的凈殘值率2023/12/29164三、收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。分為直接資本化法和報酬資本化法?！惨弧呈找娣ǜ攀?023/12/29165收益法的理論依據(jù)

——經(jīng)濟學(xué)中的預(yù)期原理：決定房地產(chǎn)價值的是其未來所能獲得的收益，而不是過去已獲得的收益；即房地產(chǎn)的價格是基于市場參與者對其未來所能獲取的預(yù)期收益或得到的滿足程度，而不是基于其歷史價格〔生產(chǎn)它所投入的本錢或過去的市場狀況〕。2023/12/29166收益法適用于有收益或潛在收益，并且收益和風(fēng)險都能夠量化的房地產(chǎn)；還可用來檢驗市場法和本錢法的可靠性。2023/12/29167搜集并驗證有關(guān)資料預(yù)測估價對象的未來收益求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)選用適宜的收益法公式計算出收益價格收益法的一般步驟：2023/12/291681、收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式〔二〕報酬資本化法的主要計算公式V——物業(yè)的收益價格A——物業(yè)的年凈收益Y——物業(yè)的報酬率或折舊率n——物業(yè)的收益期限公式原型！！〔P112〕2023/12/291692、收益期限為無限年且凈收益每年不變的公式V——物業(yè)的收益價格A——物業(yè)的凈收益Y——物業(yè)的報酬率或折舊率3、凈收益在前假設(shè)干年有變化的公式t——凈收益有變化的期限2023/12/29170〔三〕物業(yè)凈收益的求取凈收益＝租賃收入－由出租人負(fù)擔(dān)的費用租賃收入：包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入；出租人負(fù)擔(dān)的費用：包括維修費、管理費、保險費、物業(yè)稅、租賃費用、租賃稅費。2023/12/29171〔四〕報酬率的求取報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)。風(fēng)險與物業(yè)的價值反相關(guān)。求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。2023/12/29172累加法的公式：報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補償＋管理負(fù)擔(dān)補償＋缺乏流動性補償－投資帶來的優(yōu)惠市場提取法：利用與估價對象物業(yè)具有類似收益特征的可比實例物業(yè)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率。2023/12/29173〔五〕直接資本化法將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。V——物業(yè)價值NOI——物業(yè)未來第一年的凈收益R——資本化率2023/12/291741、在某一時點，對于一個特定的收益性物業(yè)，其()是客觀的，唯一的。

A投資價值B市場價值C使用價值D交換價值2、對于物業(yè)價格的特征，以下說法正確的有()。A物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格B物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金C物業(yè)價格的上下是由房地產(chǎn)估價師決定的D物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響E物業(yè)價格隨著時間的增長而升高2023/12/291753、以下對于成交價格、市場價格、理論價格的說法正確的選項是()。A理論價格一般情況下要比市場價格高B成交價格就是市場價格C實際的成交價格位于賣方所愿意接受的最低價格與買方所愿意支付的最高價格之間D在買方市場下，成交價格會偏向最高買價4、一套建筑面積100平方米，單價3000形平方米的住房，在以下哪種付款方式下實際價格與名義價格相等()。A要求在成交日期時一次付清B如果在成交日期時一次付清，那么給予折扣，如優(yōu)惠5％C從成交日期時起分期付清，如首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付10萬元D以抵押貸款方式支付，如首期支付5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付E約定在未來某個日期一次付清，如約定一年后付清2023/12/291765、特殊工業(yè)廠房適宜采用的估價方法是()。A本錢法B假設(shè)開發(fā)法C收益法D市場法6、采用市場法對物業(yè)進(jìn)行估價時，要求對可比實例進(jìn)行修正以求出估價對象的客觀合理價格或價值，以下可比實例中修正系數(shù)小于1的是()。A可比實例的價格是在賣方急迫想要出售的情況下形成的B可比實例是精裝修的房子，而估價對象是毛坯房c可比實例中的賣方在不了解行情的情況下盲目出售D可比實例采用的是協(xié)議出讓方式，而估價對象是經(jīng)過劇烈拍賣形成的交易價格2023/12/291777、某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建造的，土地出讓年限為50年，現(xiàn)已使用了10年；該房地產(chǎn)正常情況下的年凈收益位20萬元，資本化率為10%，那么該房地產(chǎn)的收益價格是多少？2023/12/291788、以下各項都會引起建筑物價值的損失，其中屬于經(jīng)濟折舊的有()。A沒有適當(dāng)?shù)夭扇☆A(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或修理不夠及時B辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等C一個高級住宅區(qū)附近興建了一座工廠導(dǎo)致該居住區(qū)的物業(yè)價值下降D住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣、燃?xì)?、線路、有線電視等E市場供給過量9、建筑物的重新購建價格是()的價格。

A扣除折舊后B估價時點時C客觀

D建筑物全新狀態(tài)下E在原有的物價水平下重新建設(shè)2023/12/29179第五章房地產(chǎn)市場與市場分析第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系第三節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能第五節(jié)房地產(chǎn)市場分析第六節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理方案2023/12/29180測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場及其特性、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與描述指標(biāo)、房地產(chǎn)市場分析內(nèi)容與方法和物業(yè)經(jīng)營管理方案等內(nèi)容的熟悉程度，分析房地產(chǎn)市場并據(jù)此制定物業(yè)經(jīng)營管理方案的能力和知識水平?！惨弧晨荚嚹康?023/12/29181掌握：物業(yè)經(jīng)營管理方案及其編制，方案的主要內(nèi)容和表現(xiàn)方式。熟悉：房地產(chǎn)市場的特性與功能，房地產(chǎn)市場的供求規(guī)律，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)、細(xì)分方式。了解：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境和影響因素，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原那么、手段和措施。〔二〕考試根本要求2023/12/29182房地產(chǎn)市場的構(gòu)成及影響其轉(zhuǎn)變的因素房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的構(gòu)成房地產(chǎn)供給的主要指標(biāo)房地產(chǎn)市場的特性與功能房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容物業(yè)管理規(guī)劃及制定的根本原那么物業(yè)管理方案的分類編制物業(yè)經(jīng)營管理方案的根底工作內(nèi)容物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容〔三〕要點說明2023/12/29183一、房地產(chǎn)市場的概念第一節(jié)

房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)市場：從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)然顒拥膱鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中：房地產(chǎn)市場是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。構(gòu)成因素：市場主體、客體、價格、資金、運行機制等。2023/12/29184二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境2023/12/29185三、推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量社會因素：傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模等；經(jīng)濟因素：經(jīng)濟開展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等；政策因素：房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價格政策等?！惨弧秤绊懛康禺a(chǎn)市場開展的社會經(jīng)濟因素2023/12/29186〔二〕影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量2023/12/29187一、房地產(chǎn)市場的需求第二節(jié)

房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系需求曲線是一條具有負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線。對某種商品或效勞的需求數(shù)量與該商品或效勞的價格呈逆相關(guān)關(guān)系。導(dǎo)致商品住宅需求變化的因素：收入的變化、其他商品的價格變化、對未來的預(yù)期、政府政策的變化。某類物業(yè)的單位價格單位時間需求數(shù)量QQ10PDD1非價格因素變化導(dǎo)致對某類物業(yè)的需求變化2023/12/29188二、房地產(chǎn)市場的供給供給曲線是一條由左向右上方傾斜的曲線。對某種商品或效勞的供給數(shù)量與該商品或效勞的價格呈正相關(guān)關(guān)系。對市場供給數(shù)量的影響因素：房地產(chǎn)開發(fā)本錢、政府政策的變化、對未來的預(yù)期。新建住宅供給量每套住宅價格QQ10PS1S2住宅市場供應(yīng)曲線的變化SQ22023/12/29189三、房地產(chǎn)市場的機制某種商品的單位價格上升會導(dǎo)致需求量的減少和供給量的增加。單位價格單位時間內(nèi)的供應(yīng)數(shù)量