某市復(fù)地天賦3號(hào)樓產(chǎn)品策劃方案

復(fù)地天賦3號(hào)樓

產(chǎn)品籌劃書工程面臨的核心問題產(chǎn)品評(píng)估工程開發(fā)背景分析建筑方案設(shè)計(jì)建議公共區(qū)域設(shè)計(jì)建議設(shè)備設(shè)施建議戶型設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品籌劃建議根底研究本工程定位匯報(bào)框架工程開發(fā)背景分析工程規(guī)劃條件開發(fā)目標(biāo)工程規(guī)劃條件工程開發(fā)背景分析總建筑面積：83670㎡其中：地上建筑面積：54070㎡地下建筑面積：29600㎡住宅建筑面積：47762㎡商業(yè)建筑面積：6200㎡地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積：29600㎡綠化率：30％容積率：4.24機(jī)動(dòng)停車位：地上5輛，地下380輛開發(fā)目標(biāo)工程開發(fā)背景分析本工程開發(fā)應(yīng)立足于“品牌塑造〞和“相應(yīng)收益〞。

土地價(jià)值的提煉證實(shí)投資價(jià)值的提升。高價(jià)值的土地創(chuàng)造出高附加價(jià)值的產(chǎn)品。工程面臨的核心問題工程面臨的核心問題本工程3號(hào)樓是否有成為“豪宅〞的可能性？從供需市場(chǎng)特征考察：

3號(hào)樓與2號(hào)樓的關(guān)系與和諧性？基礎(chǔ)研究高端公寓市場(chǎng)工程的選取與分布高端公寓市場(chǎng)供給狀況高端公寓市場(chǎng)銷售狀況與成交價(jià)格高端公寓市場(chǎng)未來開展趨勢(shì)預(yù)測(cè)高端公寓市場(chǎng)工程的選取與分布〔共計(jì)23個(gè)工程〕北京房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)18000元/m2以上高檔公寓分布圖東部區(qū)域Naga上院、北京花園、銀泰中心、東方之子、九號(hào)公寓、公園大道、順景園、維多利亞花園、皇石國(guó)際公寓、銀鉆公寓、昆侖公寓、US聯(lián)邦公寓、華遠(yuǎn)裘馬都、新城國(guó)際3期、世界城、星河灣二期西部區(qū)域萬城華府、緣溪堂、西城晶華、立方庭、錦官苑、融澤府、長(zhǎng)河灣⑴取證供給量⑵取證供給量的戶型配比⑶截至07年2月份的現(xiàn)供給量⑷現(xiàn)供給量戶型配比高端公寓市場(chǎng)供給狀況⑴取證供給量區(qū)域項(xiàng)目名稱取證量取證面積東部區(qū)域Naga上院10446577.34㎡順景園145101917㎡銀鉆公寓87061642.84㎡北京花園12436101㎡銀泰中心26055621.99㎡東方之子7726495.15㎡昆侖公寓2310514.63㎡US聯(lián)邦公寓29360377.19華遠(yuǎn)裘馬都650143157.8㎡九號(hào)公寓24270368.53㎡公園大道948227952㎡維多利亞花園21439988㎡皇石國(guó)際公寓16625740㎡新城國(guó)際三期49280282.11㎡星河灣二期22888776.95㎡世界城71961219.7㎡合計(jì)55551136732.23㎡西部區(qū)域萬城華府566173636.23㎡緣溪堂300122825㎡西城晶華79978892.08㎡立方庭67534151.92錦官苑二期15624990.42融澤府7620090.79長(zhǎng)河灣11-13樓4516296.59合計(jì)2617470883.03㎡總計(jì)81721607615.26㎡〔以下數(shù)據(jù)均來自北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)〕由上表可知，截至2024年2月份單價(jià)在18000元/㎡以上的北京市高端公寓的市場(chǎng)供給量為8172套，取證面積接近161萬平米。其中西部區(qū)域的高端公寓工程到達(dá)了2617套，取證面積47萬㎡，超過總量的四分之一。由于北京城市開展、規(guī)劃的側(cè)重點(diǎn)以及土地的稀缺因素，導(dǎo)致北京高檔公寓市場(chǎng)供給工程主要集中在東部地區(qū)，而東部地區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也要大過于西部地區(qū)。區(qū)域名稱戶型配比300㎡以下300—400㎡400—500㎡500—600㎡600㎡以上合計(jì)東部區(qū)域457482%69513%1112%1262%491%5555西部區(qū)域200576.6%49819.1%582.2%431.6%130.5%2617合計(jì)657980.5%119315%1692.07%1692%620.76%8172⑵取證供給量的戶型配比無論是東部區(qū)域還是西部區(qū)域的高端公寓市場(chǎng)，300㎡以下的戶型供給量最大，共有6312套，占到總供給量的80％；其次是300－400㎡之間的戶型產(chǎn)品，占總供給量的15％左右。其中西部區(qū)域市場(chǎng)300－400㎡的產(chǎn)品所占比例要高于東部區(qū)域，由此可見東西部之間的主觀市場(chǎng)判斷有所不同。項(xiàng)目名稱戶型配比300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上合計(jì)Naga上院-80--24104順景園281828683145銀鉆公寓870----870北京花園124----124銀泰中心22024-16-260東方之子-6485-77昆侖公寓--21-223US聯(lián)邦公寓2894---293華遠(yuǎn)裘馬都60446---650九號(hào)公寓152532935242公園大道663285---948維多利亞花園2122---214皇石國(guó)際公寓165--1-166新城國(guó)際三期48471--492星河灣二期9266243313228世界城67146--2719合計(jì)457482%69513%1112%1262%491%5555東部區(qū)域各工程供給量戶型配比東部區(qū)域高端市場(chǎng)中，300平米以下的戶型供給量最大，為4574套，占東部區(qū)域高端公寓總體供給量的82％，為東部區(qū)域高端公寓的主流產(chǎn)品；其次是300－400平米之間的戶型供給量為695套，占供給量的13％；戶型面積越大的產(chǎn)品，供給的樓盤數(shù)量越少，供給的套數(shù)也有限。西部區(qū)域各工程供給量戶型配比項(xiàng)目名稱戶型配比300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上合計(jì)萬城華府245321---566緣溪堂21166574313300西城晶華7972---799立方庭675----675錦官苑二期156----156融澤府6691--76長(zhǎng)河灣11-13樓45----45合計(jì)200576.6%49819.1%582.2%431.6%130.5%2617西部區(qū)域的高端公寓產(chǎn)品仍然以300平米以下為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，供給量為2024套，占西部區(qū)域高端公寓市場(chǎng)總供給量的76.6％；300－400平米之間的戶型供給量也較大，到達(dá)了498套，占西部區(qū)域高端公寓市場(chǎng)總供給量的19.1％；擁有400平米以上產(chǎn)品供給量的工程較少。⑶截至07年2月份的現(xiàn)供給量區(qū)域項(xiàng)目名稱現(xiàn)供應(yīng)量（套）東部區(qū)域Naga上院85順景園139銀鉆公寓785北京花園11銀泰中心55東方之子40昆侖公寓20US聯(lián)邦公寓244華遠(yuǎn)裘馬都476九號(hào)公寓166公園大道57維多利亞花園114皇石國(guó)際公寓71新城國(guó)際三期419星河灣二期159世界城641合計(jì)3482西部區(qū)域萬城華府121緣溪堂175西城晶華421立方庭111錦官苑二期131融澤府43長(zhǎng)河灣11-13樓37合計(jì)1039總計(jì)4521截至2024年2月底，北京市單價(jià)在18000元/平米以上的高端公寓現(xiàn)供給量為4521套，占總供給量的55％；其中東部區(qū)域的高端公寓供給量為3482套，占總現(xiàn)供給量的77％；其中西部區(qū)域的高端公寓供給量為1039套，占總現(xiàn)供給量的23％；東區(qū)供給量約為西區(qū)供給量的三倍，東區(qū)高端公寓的競(jìng)爭(zhēng)要遠(yuǎn)高于西區(qū)。⑷現(xiàn)供給量戶型配比區(qū)域名稱戶型配比300㎡以下300－400㎡400—500㎡500—600㎡600㎡以上合計(jì)東部區(qū)域289783％34410％973％1053％391％3482西部區(qū)域78275.3％17416.8％494.7％212％131.3％1039合計(jì)367981.4％51811％1463.23％1263％521.15％4521在4521套現(xiàn)供給量中，300平米以下的產(chǎn)品數(shù)量最多，并且東部區(qū)域約為西部區(qū)域的3.7倍；西部區(qū)域仍然在300以上的大戶型產(chǎn)品供給比例上要略高于東部區(qū)域，但實(shí)際供給套數(shù)僅為東部的一半。項(xiàng)目名稱戶型配比300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上合計(jì)Naga上院-66--1985順景園261828643139銀鉆公寓785----785北京花園11----11銀泰中心2120-14-55東方之子-3271-40昆侖公寓--18-220US聯(lián)邦公寓2404---244華遠(yuǎn)裘馬都43046---476九號(hào)公寓85482634166公園大道3324---57維多利亞花園1122---114皇石國(guó)際公寓71----71新城國(guó)際三期41171--419星河灣二期713917239159世界城60138--2641合計(jì)289783%34410%973%1053%391%3482東部區(qū)域各工程現(xiàn)供給量戶型配比東部區(qū)域3482套的高端公寓中，300平米以下的產(chǎn)品現(xiàn)供給量為2897套，占東部區(qū)域全部現(xiàn)供給量的83％；300－400平米之間的產(chǎn)品現(xiàn)供給量為344套，占東部區(qū)域全部現(xiàn)供給量的10％；400平米以上的產(chǎn)品現(xiàn)供給量所占比例較少。西部區(qū)域各工程現(xiàn)供給量戶型配比項(xiàng)目名稱戶型配比300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上合計(jì)萬城華府4081---121緣溪堂885482113175西城晶華4192---421立方庭111----111錦官苑二期131----131融澤府3661--43長(zhǎng)河灣11-13樓37----37合計(jì)78275.26%17416.75%494.72%212.02%131.25%1039西部區(qū)域1039套高端公寓中，300平米以下的產(chǎn)品現(xiàn)供給量為782套，占西部區(qū)域全部現(xiàn)供給量的75.26％；300－400平米之間的產(chǎn)品現(xiàn)供給量為174套，所占比例為16.75％；400平米以上的產(chǎn)品現(xiàn)供給量較少。⑴整體銷售狀況〔截至07年2月份的銷售狀況〕⑵06年1月－07年2月各工程已成交產(chǎn)品的戶型配比⑶價(jià)格分析①西部區(qū)域總價(jià)分析〔已售產(chǎn)品總價(jià)〕②西部區(qū)域07年2月份當(dāng)月的成交均價(jià)③月均銷售和月均回款

高端公寓市場(chǎng)銷售狀況與成交價(jià)格⑴整體銷售狀況〔截至07年2月份的銷售狀況〕項(xiàng)目名稱供應(yīng)量銷售量銷售率300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上取證售出比率取證售出比率取證售出比率取證售出比率取證售出比率東部5555207337%4574167737%69535150%1111413%1262117%491021%西部2617157860%2005122367%49832465％58916%432251%13--合計(jì)8172365145%6579290044%119367557%1692314%1694325%621017%在總體3651套的銷售量中，300－400平米之間的產(chǎn)品銷售率最高，到達(dá)了57％；300平米以下的戶型產(chǎn)品銷售率位居其次，為44％；400－500平米之間的戶型銷售率最低，為14％；500－600平米之間的戶型銷售率較400－500平米的產(chǎn)品銷售率相比有較大提升，到達(dá)了25％；600平米以上的戶型產(chǎn)品銷售率為17％，高于400－500平米之間的戶型銷售率。⑵06年1月－07年2月各工程已成交產(chǎn)品的戶型配比開盤時(shí)間項(xiàng)目名稱供應(yīng)量銷售量銷售率300㎡以下300－400㎡400—500㎡500—600㎡600㎡以上取證售出取證售出取證售出取證售出取證售出03.6公園大道94889194%66363028526103.9東方之子773748%6432815404.9順景園14564%28218-28-6843-05.3北京花園12411391%12411305.9維多利亞花園21410047%2121002-05.9皇石國(guó)際1669557%165941105.10銀泰中心26020579%22019924416205.11Naga上院1041918%801424505.12九號(hào)公寓2427631%152675352933-5106.05銀鉆公寓8708510%8708506.07US聯(lián)邦公寓2934917%289494-06.08昆侖公寓23313%2132-06.09華遠(yuǎn)裘馬都65017427%60417446-06.10新城國(guó)際三期4927315%484737-1-06.12星河灣二期2286930%92216627247331013407.01世界城7197811%671704682-合計(jì)5555207337%457416776953511111412621491037%50%13%17%21%東部高端公寓市場(chǎng)各工程已成交產(chǎn)品的戶型配比東部高端公寓市場(chǎng)300－400平米之間的戶型產(chǎn)品銷售狀況最正確，銷售率到達(dá)了50％。300平米以下的戶型產(chǎn)品銷售率其次，為37％，與東部區(qū)域整體的銷售率持平。東部區(qū)域供給量最大的為300平米以下的產(chǎn)品，但銷售率最正確的選項(xiàng)是300－400平米之間的中等戶型產(chǎn)品。600平米以上的戶型產(chǎn)品銷售狀況也較為良好，銷售率為21％；由此說明600平米以上的超大面積戶型產(chǎn)品也存在一定的市場(chǎng)需求，呈現(xiàn)出頂級(jí)分化的市場(chǎng)表現(xiàn)。西部高端公寓市場(chǎng)各工程已成交產(chǎn)品的戶型配比開盤時(shí)間項(xiàng)目名稱供應(yīng)量銷售量銷售率300㎡以下300－400㎡400—500㎡500—600㎡600㎡以上取證售出取證售出取證售出取證售出取證取證04.08萬城華府56644579%24520532124005.10緣溪堂30012542%211316681579432213-06.07西城晶華79937847%7973782-06.09立方庭67556484%67556406.07長(zhǎng)河灣11-13樓45818%45806.08錦官苑1562516%1562506.11融澤府763343%6630931-合計(jì)2617157860%20051223498324589432213-67%65%16%51%西部區(qū)域高端公寓300平米以下的戶型產(chǎn)品和300－400平米之間的戶型產(chǎn)品銷售率根本持平，分別為67％和65％；500－600平米之間的戶型產(chǎn)品僅有緣溪堂存在供給，銷售率也較理想，到達(dá)了51％；由此說明西部高端公寓市場(chǎng)400平米以下的中小戶型產(chǎn)品和500－600平米之間的大戶型產(chǎn)品是市場(chǎng)接受度較高的產(chǎn)品。⑶價(jià)格分析①西部區(qū)域總價(jià)分析〔已售產(chǎn)品總價(jià)〕項(xiàng)目名稱300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上萬城華府460-550萬565-740萬緣溪堂590-600萬620-800萬810-980萬1030-1190萬1240-1920萬西城晶華110-600萬620-630萬長(zhǎng)河灣11-13樓500-730萬錦官苑230-500萬立方庭80-180萬融澤府435-570萬610-710萬800萬左右西部區(qū)域高端公寓市場(chǎng)300平米以下的戶型產(chǎn)品最低總價(jià)為80萬元，最高總價(jià)為730萬元，大局部的總價(jià)范圍集中在400－600萬元之間。⑶價(jià)格分析②西部區(qū)域07年2月份當(dāng)月的成交均價(jià)西部區(qū)域07年2月當(dāng)月成交均價(jià)最高的為長(zhǎng)河灣11－13棟樓，為25852元/平米；成交均價(jià)最低的為萬城華府，為18596元/平米。區(qū)域項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間銷售周期成交均價(jià)西部區(qū)域萬城華府04.0830月18596元緣溪堂05.1018月20205元西城晶華06.077月20371元長(zhǎng)河灣11-13樓06.077月25852元錦官苑06.086月20659元立方庭06.095月24388元融澤府06.113月19735元⑶價(jià)格分析③月均銷售和月均回款區(qū)域項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間銷售周期月均銷售套數(shù)（套）月均回款（萬元）東部公園大道03.0644月20.35706.5東方之子03.0941月0.9順景園04.0929月0.2274.7北京花園05.0323月4.91875維多利亞花園05.0917月5.91856.4皇石國(guó)際公寓05.0917月5.61453.6銀泰中心05.1016月12.89909.6NAGA上院05.1115月1.31255.3九號(hào)公寓05.1214月5.42284.2銀鉆公寓06.059月9.41131.9US聯(lián)邦公寓06.077月72660.6昆侖公寓06.086月0.51381.7華遠(yuǎn)裘馬都06.095月34.88533新城國(guó)際三期06.104月18.37319.8星河灣二期06.123月2324846世界城07.012月399434西部萬城華府04.0830月14.87283.2緣溪堂05.1018月6.95320.9西城晶華06.077月5415937.9長(zhǎng)河灣11-13樓06.077月1.1633.3錦官苑06.086月4.21135.5立方庭06.095月112.813220.6融澤府06.113月115461.7東部區(qū)域月均銷售套數(shù)最好的是世界城，月均銷售套數(shù)39套，月均回款最好的是星河灣二期，月均回款額到達(dá)24846萬元；西部區(qū)域月均銷售套數(shù)最好的是立方庭，月均銷售套數(shù)為112.8套，月均回款最好的是西城晶華，月均回款額到達(dá)15937.9萬元。⑴2024年北京高端市場(chǎng)預(yù)計(jì)供給量⑵西部區(qū)域供需開展趨勢(shì)⑶重點(diǎn)關(guān)注2024年新開盤千萬級(jí)工程⑷未來開展趨勢(shì)高端公寓市場(chǎng)未來開展趨勢(shì)預(yù)測(cè)⑴2024年北京高端市場(chǎng)預(yù)計(jì)供給量項(xiàng)目名稱06年剩余供應(yīng)量07年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量07年預(yù)計(jì)供應(yīng)量公園大道84-84東方之子40-40順景園139-139北京花園28-28維多利亞花園126-126皇石國(guó)際71-71銀泰中心60-60NAGA上院92-92九號(hào)公寓175-175銀鉆公寓800-800US聯(lián)邦公寓262-262昆侖公寓20-20華遠(yuǎn)裘馬都518-518新城國(guó)際三期452-452星河灣二期191-191萬城華府131132263緣溪堂192-192西城晶華47375548立方庭157-157融澤府5569124錦官苑二期291-291長(zhǎng)河灣11-13樓106-106世界城719-719天安國(guó)匯216216光華國(guó)際-272272合計(jì)54655826047⑵西部區(qū)域供需開展趨勢(shì)根據(jù)調(diào)研，西部工程西城晶華還有179套的供給量、萬城華府還有132套的供給量、天安國(guó)匯有216套的供給量、御園預(yù)計(jì)有67套的供給量、緣溪堂預(yù)計(jì)還有100套的供給量，由此，僅西部區(qū)域單價(jià)在2萬元/平米以上的高端產(chǎn)品未來的還有累計(jì)至少694套的供給量。⑶重點(diǎn)關(guān)注2024年新開盤千萬級(jí)工程財(cái)富中心二期：預(yù)計(jì)此工程2024年將會(huì)推出公寓產(chǎn)品，但現(xiàn)在針對(duì)此工程的資料較少，今后將會(huì)重點(diǎn)關(guān)注。盈科中心二期：該地塊土地面積為14123平方米，規(guī)劃建筑面積46300平方米。首都花園〔巴黎城〕：首都花園原規(guī)劃總建筑面積59.34萬平方米，其中地上建筑面積41.2萬平米，公寓建筑面積15.5萬平方米，寫字樓13萬平方米，酒店及酒店式公寓7萬平方米，商業(yè)9.87萬平方米。但ＳＯＨＯ中國(guó)接手后，根據(jù)此開發(fā)商以往的開發(fā)策略，此工程的最終規(guī)劃有可能會(huì)有很大的改動(dòng)，今后將重點(diǎn)關(guān)注。耀輝國(guó)際城：規(guī)劃建筑面積接近10萬平米，2024年預(yù)計(jì)將推出100套千萬級(jí)豪宅。御園：規(guī)劃建筑面積為30萬平方米，2024年預(yù)計(jì)將推出1期產(chǎn)品，大約55套左右的千萬級(jí)豪宅。瑞城中心：瑞城中心占地面積32900平方米，總建筑面積256000平方米，由國(guó)際性貴族式酒店、5A級(jí)智能化寫字樓及兩棟高檔外銷公寓組成。⑷未來開展趨勢(shì)影響房?jī)r(jià)的因素很多，除供需關(guān)系外，主要的還有政策走勢(shì)、城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)水平、居民購(gòu)置力水平等因素。無論全國(guó)還是北京，宏觀經(jīng)濟(jì)都處在平穩(wěn)上升階段。而對(duì)高端公寓的需求群體都在不斷上升。從北京的城市規(guī)劃來看，目前可供開發(fā)高端公寓的用地在逐步減少。但是，受今年宏觀調(diào)控和2024年“奧運(yùn)年〞的影響，2024年將出現(xiàn)高端公寓集中放量的供給頂峰。實(shí)際上，對(duì)高端公寓價(jià)格影響最大的是政策走勢(shì)，目前的政策并沒有深度觸及高端公寓市場(chǎng)，形成不利影響的政策。因此我們認(rèn)為：07年的高端公寓市場(chǎng)情況應(yīng)當(dāng)是風(fēng)險(xiǎn)與時(shí)機(jī)并存：如果政府不針對(duì)高端公寓再出臺(tái)新的政策，未來高端公寓的價(jià)格依然會(huì)保持較快地上漲；但是現(xiàn)有政策的效果顯現(xiàn)，有可能導(dǎo)致銷售率的下滑，風(fēng)險(xiǎn)有可能加大。對(duì)于北京高端工程的開展應(yīng)保持謹(jǐn)慎的樂觀。根底研究結(jié)論2024年北京高端公寓市場(chǎng)整體的供給量較大，并且隨著價(jià)格的不斷上漲與產(chǎn)品品質(zhì)的提高，北京千萬豪宅的時(shí)代已經(jīng)來臨。在現(xiàn)有高端市場(chǎng)上的供給產(chǎn)品，以300平米以下的戶型為主流產(chǎn)品；其次是300－400平米之間的戶型。銷售情況方面：300－400平米的中等戶型銷售反響情況最好，銷售率最高；其次是300平米以下的較為保守的小戶型產(chǎn)品；銷售情況最差的為400－500平米的戶型銷售；500平米以上的戶型供給量較少，產(chǎn)品較為個(gè)性化，也存在一定的市場(chǎng)需求。在銷售價(jià)格方面：300平米以下的戶型產(chǎn)品由于面積相差較大，因此各工程的總價(jià)區(qū)間相差也較大，反響到單價(jià)上西部區(qū)域22000元/平米左右，面積不超過300平米的產(chǎn)品較為熱銷；300－400平米之間的戶型，總價(jià)范圍控制在800萬元左右的產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較強(qiáng)；400平米以上的戶型由于西部供給量較少，因此個(gè)別工程僅作為參考。本項(xiàng)目定位土地價(jià)值市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位客群定位價(jià)值定位先從土地的價(jià)值對(duì)復(fù)地天賦進(jìn)行認(rèn)知土地價(jià)值本工程定位“第一是地段、第二是地段、第三還是地段。〞——李嘉誠(chéng)地段直接反映土地價(jià)值，那么本案的土地價(jià)值究竟如何呢？紫禁城、古代皇家園林……皇氣＞＞＞永久的兩千多年悠久歷史見證，歷代皇帝權(quán)威的象征，凝聚了深厚皇家貴氣和歷史文化底蘊(yùn)人民大會(huì)堂長(zhǎng)安街中南?！猓荆荆緳?quán)威的中共中央、全國(guó)人大常委會(huì)、國(guó)務(wù)院、全國(guó)政協(xié)等國(guó)家首腦機(jī)關(guān)及50余家中央部委所在地，是全國(guó)政治中心的重要載體。金融街＞＞＞財(cái)氣聚集的2024年2月7日，北京市發(fā)改委、財(cái)政局、地稅局和人事局聯(lián)合發(fā)布?關(guān)于促進(jìn)首都金融產(chǎn)業(yè)的意見?，這被視為北京市將建設(shè)金融中心、大力吸引金融機(jī)構(gòu)入駐的明確信號(hào)。這個(gè)信號(hào)的出臺(tái)將可能使不少在外地注冊(cè)的金融機(jī)構(gòu)遷址北京金融街。西單商業(yè)街＞＞＞旺氣成熟的西單商業(yè)街位于北京城市的幾何中心位置。北京歷史最悠久的三大商圈之一，現(xiàn)已開展為現(xiàn)代化商業(yè)中心.中國(guó)會(huì)貴氣＞＞＞古典的北京中國(guó)會(huì)之所以在私人俱樂部中獨(dú)樹一幟，尤其能吸引很多國(guó)外公司和國(guó)外人士的青睞，就在于它特有的中國(guó)歷史感和文化味兒，而這種風(fēng)格并不是仿造復(fù)制出來的。三十一中、教育資源文氣

三十一中，其前身崇德中學(xué)始建1991年。這里誕生了10位中科院院士和眾多知名的藝術(shù)大師。西城區(qū)擁有諸多知名中、小學(xué)校，教育資源豐富。＞＞＞聚集的國(guó)家大劇院中山音樂堂北京音樂廳雅氣＞＞＞散發(fā)的政氣財(cái)氣旺氣貴氣雅氣文氣皇氣復(fù)地天賦的天賦豪宅的天賦核心價(jià)值由此，通過對(duì)復(fù)地天賦土地價(jià)值的深刻認(rèn)知，我們才能更加準(zhǔn)確地在已有的市場(chǎng)研究的根底上，對(duì)復(fù)地天賦進(jìn)行工程定位！市場(chǎng)定位本工程定位市場(chǎng)定位是指依據(jù)工程核心價(jià)值分析和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征，明確工程的檔次和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的角色！從工程的土地價(jià)值來看，復(fù)地天賦作為距離天安門與中南海最近的高層住宅，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具有顯著的稀缺性，這種土地價(jià)值是超乎一般土地評(píng)估值的。因此，我們認(rèn)為復(fù)地天賦應(yīng)該與市場(chǎng)上的普通高端公寓始終保持等級(jí)的距離，領(lǐng)航于西部區(qū)域的高端公寓市場(chǎng)。由此，復(fù)地天賦的市場(chǎng)定位為：領(lǐng)航西部區(qū)域，占據(jù)極度稀缺資源的頂級(jí)公寓。產(chǎn)品定位本工程定位產(chǎn)品定位是指依據(jù)工程的市場(chǎng)定位，確定產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案，從而提升產(chǎn)品的屬性！由此，復(fù)地天賦的產(chǎn)品定位為：在具備深厚歷史文化底蘊(yùn)的土地上崛起的一座擁有奢華尺度，為財(cái)富階層身份標(biāo)簽的現(xiàn)代建筑?？腿憾ㄎ槐竟こ潭ㄎ豢腿憾ㄎ皇侵敢罁?jù)工程市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位、從眾多類型的客群中別離出未來重點(diǎn)針對(duì)的主力客群。企業(yè)主階層非凡階層中堅(jiān)階層金領(lǐng)階層藍(lán)領(lǐng)階層白領(lǐng)階層富人階層分為：看得見的頂層〔財(cái)貴階層〕：他們是公眾人物，曝光率高，個(gè)性張揚(yáng)。看不見的頂層〔權(quán)貴階層〕：他們身份上諱莫如深，生活上深居簡(jiǎn)出，不愛拋投露面，越隱蔽越好。復(fù)地天賦主要目標(biāo)客層本案的客群定位：本案第一級(jí)輻射區(qū)西長(zhǎng)安街、金融街及周邊地區(qū)第二級(jí)輻射區(qū)西城區(qū)及北京西部地區(qū)第三級(jí)輻射區(qū)北京市各成熟商圈本案的客群來源：西部為主戰(zhàn)場(chǎng)東部為次戰(zhàn)場(chǎng)立足于北京市輻射于全中國(guó)第四級(jí)輻射區(qū)大中國(guó)區(qū)〔外埠地區(qū)及涉外客戶〕本案的客群個(gè)性特征：拜忙碌者：——在金融街工作，惜時(shí)如金、需要就近居住的財(cái)富階層；拜景觀者：——對(duì)城市稀缺景觀資源具有高度占有欲的財(cái)富階層；拜文化者：——對(duì)地域文化具有歸屬感，對(duì)傳統(tǒng)京城文化有欣賞力的財(cái)富階層；拜政治者：——對(duì)政治高度敏感，具有“由富轉(zhuǎn)貴〞心理需求的財(cái)富階層；拜社交者：——政治交往和商務(wù)交往頻繁，具有“尋找圈層歸屬〞的財(cái)富階層。價(jià)值定位本工程定位價(jià)值定位是指依據(jù)工程所具備的特征，通過區(qū)域價(jià)值/綜合評(píng)比的價(jià)值進(jìn)行綜合考慮，推導(dǎo)出的具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的工程價(jià)值區(qū)間。由于某些個(gè)案屬于非常規(guī)定位或因工程經(jīng)營(yíng)屬性所致，售價(jià)高于該區(qū)域市場(chǎng)售價(jià)平均水平，不具有可比性，因此不列為本工程價(jià)格定位參照樣本；項(xiàng)目名稱現(xiàn)售價(jià)環(huán)線位置西城晶華255002環(huán)內(nèi)華榮公寓210002環(huán)內(nèi)緣溪堂240002-3環(huán)錦官苑198002-3環(huán)融澤府200002-3環(huán)長(zhǎng)河灣11-13樓265002-3環(huán)立方庭255003-4環(huán)萬城華府270003-4環(huán)項(xiàng)目名稱現(xiàn)售價(jià)環(huán)線位置NAGA上院388002環(huán)內(nèi)國(guó)瑞城250002環(huán)內(nèi)銀鉆公寓230002-3環(huán)銀泰中心450002-3環(huán)昆侖公寓656652-3環(huán)新城國(guó)際三期300002-3環(huán)世界城270002-3環(huán)公園大道220003-4環(huán)東方之子250003-4環(huán)順景園245003-4環(huán)北京花園250003-4環(huán)維多利亞花園210003-4環(huán)皇石國(guó)際公寓210003-4環(huán)九號(hào)公寓230003-4環(huán)US聯(lián)邦公寓230003-4環(huán)華遠(yuǎn)裘馬都195003-4環(huán)星河灣二期310004-5環(huán)東部區(qū)域高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格情況＞＞＞西部區(qū)域高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格情況＞＞＞東部區(qū)域環(huán)線區(qū)域價(jià)格情況＞＞＞西部區(qū)域環(huán)線區(qū)域價(jià)格情況＞＞＞項(xiàng)目名稱階段售價(jià)環(huán)線位置區(qū)域價(jià)格NAGA上院388002環(huán)內(nèi)31900漲幅19.63%國(guó)瑞城250002環(huán)內(nèi)銀鉆公寓230002-3環(huán)26667漲幅17.65%新城國(guó)際三期300002-3環(huán)世界城270002-3環(huán)公園大道220003-4環(huán)22667東方之子250003-4環(huán)順景園245003-4環(huán)北京花園250003-4環(huán)維多利亞花園210003-4環(huán)皇石國(guó)際公寓210003-4環(huán)九號(hào)公寓230003-4環(huán)US聯(lián)邦公寓230003-4環(huán)華遠(yuǎn)裘馬都195003-4環(huán)項(xiàng)目名稱現(xiàn)階段售價(jià)環(huán)線位置區(qū)域價(jià)格華榮公寓210002環(huán)內(nèi)23250漲幅2.99%西城晶華255002環(huán)內(nèi)緣溪堂240002-3環(huán)22575錦官苑198002-3環(huán)融澤府200002-3環(huán)長(zhǎng)河灣11-13樓265002-3環(huán)二環(huán)三環(huán)四環(huán)二環(huán)三環(huán)四環(huán)遞增17.65％遞增2.99％遞增19.63％綜合考慮31400元/㎡

東部區(qū)域西部區(qū)域區(qū)域區(qū)域價(jià)格漲幅比區(qū)域價(jià)格漲幅比3-4環(huán)22667

2-3環(huán)2666717.65%22575

2環(huán)內(nèi)3190019.63%232502.99%核心區(qū)域3886121.82%239452.99%核心區(qū)域加權(quán)價(jià)值31400區(qū)域價(jià)值推導(dǎo)＞＞＞項(xiàng)目名稱景觀精裝標(biāo)準(zhǔn)戶型會(huì)所建筑形態(tài)綜合修正系數(shù)銷售價(jià)格修正價(jià)格權(quán)重0.250.250.200.200.101.0000NAGA上院1.001.101.051.101.001.05503880040934國(guó)瑞城0.951.100.950.951.000.99252500024813銀鉆公寓1.001.000.901.001.000.98002300022540新城國(guó)際三期0.950.950.901.151.050.99003000029700世界城0.951.000.901.051.000.97752700026393公園大道1.000.950.951.101.000.99752200021945東方之子0.950.951.051.051.151.01002500025250順景園0.951.001.101.101.101.03752450025419北京花園0.950.950.901.051.100.97502500024375維多利亞花園公寓1.001.100.901.051.051.02002100021420九號(hào)公寓1.001.050.951.101.051.02752300023633US聯(lián)邦公寓0.951.000.901.051.050.98252300022598華遠(yuǎn)裘馬都0.950.951.001.151.051.01001950019695西城晶華苑0.950.951.001.051.000.98502550025118金融街華榮公寓0.950.951.001.001.000.97502100020475緣溪堂1.001.101.051.051.051.05002400025200錦官苑0.950.950.901.051.000.96501980019107融澤府0.951.001.001.001.050.99252000019850長(zhǎng)河灣11-13樓0.950.950.901.101.100.98502650026103復(fù)地天賦11111

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市場(chǎng)可比工程綜合評(píng)比>>>3#樓精裝修后的價(jià)值定位為28000元/㎡通過區(qū)域價(jià)格推導(dǎo)測(cè)算得出,本工程所處核心區(qū)域的區(qū)域價(jià)值為31400元/㎡；通過市場(chǎng)可比工程綜合評(píng)比，測(cè)算得出本工程的價(jià)值為24450元/㎡；通過區(qū)域價(jià)值/綜合評(píng)比的價(jià)值進(jìn)行綜合考慮，因此得出——注明：此推導(dǎo)價(jià)格為復(fù)地天賦3號(hào)樓的當(dāng)前價(jià)值評(píng)估，即現(xiàn)價(jià)；考慮到相關(guān)附加值的再提升，以及隨著高端市場(chǎng)整體的開展，未來將有價(jià)值上漲空間，復(fù)地天賦的價(jià)格也將產(chǎn)生動(dòng)態(tài)的遞增趨勢(shì)。產(chǎn)品籌劃建議建筑方案設(shè)計(jì)建議戶型設(shè)計(jì)建議公共區(qū)域設(shè)計(jì)建議設(shè)備設(shè)施建議產(chǎn)品籌劃建議建筑方案設(shè)計(jì)建議建筑風(fēng)格傾向性建筑平面設(shè)計(jì)單體結(jié)構(gòu)處理建筑細(xì)節(jié)處理標(biāo)準(zhǔn)層與非標(biāo)準(zhǔn)層定位產(chǎn)品籌劃建議建筑方案設(shè)計(jì)建議建筑風(fēng)格傾向性

①當(dāng)前的豪宅公寓建筑風(fēng)格大多以歐陸和現(xiàn)代風(fēng)格為主，并且豪宅買家對(duì)于這類建筑風(fēng)格是完全接受的。因此3號(hào)樓應(yīng)抓住主流風(fēng)格的同時(shí)結(jié)合地域特征進(jìn)行建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)。②由于2號(hào)樓的風(fēng)格已經(jīng)根本確定，因此從小區(qū)整體考慮，建議3號(hào)樓的風(fēng)格與之對(duì)應(yīng)，以現(xiàn)代風(fēng)格為主,在細(xì)節(jié)上參加中式元素進(jìn)行差異性處理，③使3號(hào)樓成為區(qū)域內(nèi)的住宅極品和長(zhǎng)安街上的視覺亮點(diǎn)，同時(shí)區(qū)別于周圍的公建工程，現(xiàn)代中透露著莊重，具備充分的視覺感染力，到達(dá)目標(biāo)客群對(duì)豪宅的價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品籌劃建議建筑方案設(shè)計(jì)建議建筑平面設(shè)計(jì)

①保證豪宅買家的居住舒適度，以此為原那么確定合理的單位面積和功能區(qū)面積，不應(yīng)為了追求居室的數(shù)量而侵占整體居住的舒適尺度空間。②為了提高整體居住品質(zhì)感，可適當(dāng)降低套內(nèi)使用率，擴(kuò)大公共空間的尺度，強(qiáng)調(diào)整體的奢華感，如電梯廳、公共大堂和公共走廊等。產(chǎn)品籌劃建議建筑方案設(shè)計(jì)建議單體結(jié)構(gòu)處理①在實(shí)際銷售當(dāng)中，各種情況都有可能發(fā)生，為了使客戶有更大的挑選余地，減少居室多少之間的矛盾，建議在結(jié)構(gòu)處理上可以滿足未來客戶的不同需求，如：通過套內(nèi)戶型的更改，甚至多套之間進(jìn)行拆分或組合的方法等，以此促進(jìn)工程的順利銷售。②由于3號(hào)樓的豪宅定位，因此建議減少一層以提高每層的層高，從而七層以上增加空間尺度感和居住的舒適度。由此減少的銷售面積將通過陽臺(tái)和飄窗的面積進(jìn)行平衡。產(chǎn)品籌劃建議建筑方案設(shè)計(jì)建議建筑細(xì)節(jié)處理①立面造型可通過陽臺(tái)、窗戶等，使簡(jiǎn)約的立面同樣有好的光影效果。②主陽臺(tái)可與建筑立面相結(jié)合，以此到達(dá)規(guī)整統(tǒng)一的效果。產(chǎn)品籌劃建議建筑方案設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)層與非標(biāo)準(zhǔn)層定位依據(jù)3號(hào)樓的豪宅定位，在限高的規(guī)劃條件下為了提高品質(zhì)需要減少一層，即總共15層的條件下，由于1－6層受視野因素的影響，建議維持2號(hào)樓的層高作為非標(biāo)準(zhǔn)層；7層以上無遮擋，視野較佳，因此適宜提高層高作為標(biāo)準(zhǔn)層，通過計(jì)算7層以上每層的層高為3.1-3.2米作為標(biāo)準(zhǔn)層。產(chǎn)品籌劃建議戶型設(shè)計(jì)建議戶型配比關(guān)系戶型面積區(qū)間戶內(nèi)功能布局主力戶型要點(diǎn)輔助戶型要點(diǎn)實(shí)用戶型要點(diǎn)裝修標(biāo)準(zhǔn)建議產(chǎn)品籌劃建議戶型設(shè)計(jì)建議戶型面積區(qū)間戶型設(shè)計(jì)原那么子上而下，確保結(jié)構(gòu)的可操作性和初吻管線的上下貫穿以及相關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)用戶型產(chǎn)品〔1－6層〕根據(jù)周邊視覺景觀因素的影響，建議3號(hào)樓的1－6層為非標(biāo)準(zhǔn)層，亦為非景觀層。由于此六層受到相應(yīng)的局限性，為了促進(jìn)其良好的銷售，建議設(shè)計(jì)為一梯六戶的實(shí)用戶型產(chǎn)品。主力戶型產(chǎn)品〔7－12層〕經(jīng)過考察，3號(hào)樓7層以上的景觀視野較理想，因此以7層為標(biāo)準(zhǔn)層，上至13層。此七層具備了成為豪宅的必要條件，因此最為符合3號(hào)樓的工程氣質(zhì)，建議將其設(shè)計(jì)為一梯三戶的主力戶型產(chǎn)品，其中7－8層也可拆分為一梯四戶，以增加銷售彈性。輔助戶型產(chǎn)品〔13－15層〕3號(hào)樓的高層擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)越景觀，某種意義上也象征著個(gè)人權(quán)力和地位的巔峰，因此應(yīng)賦予此樓層應(yīng)有的尊榮和價(jià)值，建議將13和14兩層設(shè)計(jì)為一梯兩戶的戶型產(chǎn)品；15層頂層單獨(dú)為一戶，擁有360°的全方位景觀。3號(hào)樓1－6層3號(hào)樓7－12層3號(hào)樓13－14層產(chǎn)品籌劃建議戶型設(shè)計(jì)建議戶型面積區(qū)間2號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖3號(hào)樓1－6層平面圖如兩圖所示，3號(hào)樓1－6層共計(jì)22套戶型的面積區(qū)間與2號(hào)樓主力戶型面積區(qū)間構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。為了防止兩棟樓同一面積區(qū)間內(nèi)的戶型產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，將通過兩棟樓不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)、硬件配置、總價(jià)范圍以及銷控手段上進(jìn)行區(qū)隔和躲避。產(chǎn)品籌劃建議戶型設(shè)計(jì)建議戶型配比關(guān)系2號(hào)樓100㎡以下100－200㎡200－300㎡300－400㎡400－500㎡360°平層產(chǎn)品合計(jì)供應(yīng)套數(shù)（套）24套88套4套116套21％76％3％100％供應(yīng)面積（㎡）1403999318061320210.6%75.7%13.7%100％產(chǎn)品籌劃建議戶型設(shè)計(jì)建議戶型配比關(guān)系3號(hào)樓戶型配比整體示意圖3號(hào)樓100㎡以下100－200㎡200－300㎡300－400㎡400－500㎡500－600㎡360°平層產(chǎn)品合計(jì)供應(yīng)套數(shù)（套）4套18套6套24套6套4套1套63套6.4％28.6％9.5％38.1％9.5％6.3％1.6％100％供應(yīng)面積（㎡）337259616525960253522201110164102.1%15.8%10.1%36.3%15.4%13.5%6.8%100%產(chǎn)品籌劃建議戶型設(shè)計(jì)建議戶型配比關(guān)系2號(hào)樓3號(hào)樓100㎡以下100－200㎡200－300㎡300－400㎡400－500㎡500－600㎡360°平層產(chǎn)品合計(jì)供應(yīng)套數(shù)28106624104117915.6％59.2％3.4％13.4％5.6％2.2％0.6％100％供應(yīng)面積17401258916525960434122201110296125.9%42.5%5.6%20.1%14.7%7.5%3.7%100%通過北京市高端公寓的市場(chǎng)研究，在復(fù)地天賦的戶型配比上迎合了市場(chǎng)規(guī)律：當(dāng)2號(hào)樓和3號(hào)樓作為一個(gè)整體時(shí)，主力戶型設(shè)置在100－200平米之間，共106套占2、3號(hào)樓整體供給量的59.2％，按照北京市高端公寓市場(chǎng)300平米以下的戶型平均銷售率44％來計(jì)算，那么100－200平米之間的主力戶型至少能銷售47套；100平米以下戶型供給量為28套占整體供給量的15.6％，200－300平米之間的戶型供給量為6套占整體供給量的3.4％，按照北京市高端公寓市場(chǎng)300平米以下的戶型平均銷售率44％來計(jì)算，那么100平米以下的戶型至少能銷售12套，200－300平米之間的戶型至少能銷售3套；300－400平米的戶型供給量為24套占整體供給量的13.4％，按照北京市高端公寓市場(chǎng)同類產(chǎn)品57％的平均銷售率計(jì)算，那么300－400平米的戶型至少能銷售17套；400－500平米的戶型供給量為10套占整體供給量的5.6％，按照北京市高端公寓市場(chǎng)同類產(chǎn)品14％的平均銷售率計(jì)算，那么400－500平米的戶型至少能銷售1套；500－600平米的戶型供給量為4套占整體供給量的2.2％，按照北京市高端公寓市場(chǎng)同類產(chǎn)品25％的平均銷售率計(jì)算，那么500－600平米的戶型至少能銷售1套；由此，2、3號(hào)樓的戶型配比在互相補(bǔ)充的根底上，可保證最終銷售量至少到達(dá)81套以上，占整體供給量的45％。產(chǎn)品籌劃建議戶型設(shè)計(jì)建議戶內(nèi)功能布局豪宅的戶內(nèi)布局應(yīng)在保證空間舒適寬敞的前提下盡可能做到功能配置齊全，并且在功能分區(qū)上不能隨意混淆，需進(jìn)行如下分區(qū)：①公共活動(dòng)區(qū)，供起居、交誼使用。如客廳、家庭室、餐廳、門廳等；②秘密休息區(qū)，供處理私人事務(wù)、睡眠休息用。如臥室、書房等；③輔助區(qū)，供以上兩局部的輔助支持作用。如廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間、陽臺(tái)等。注：下一步將按戶型面積進(jìn)一步細(xì)化空間和功能的布局。以上分區(qū)各有明確的專門使用功能，有動(dòng)、靜的區(qū)別，有小環(huán)境的要求。在戶型設(shè)計(jì)中需注意以下幾點(diǎn)：一動(dòng)靜分區(qū)。活動(dòng)頻繁的空間與休息的空間應(yīng)嚴(yán)格分開，保證休息的空間最大程度地得到靜謐；二公私分區(qū)。家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將主人的家庭生活一覽無余，這就不僅要求臥室〔主臥、次臥和兒童房〕與客廳、餐廳、保姆間等進(jìn)行區(qū)位別離，而且應(yīng)注意各房間門的方向；三主次分區(qū)。豪宅購(gòu)房者是事業(yè)奮斗有成，生活品質(zhì)提高的表達(dá)。為了彰顯購(gòu)房者的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好〔向南或向景觀〕、寬敞、大氣，而且應(yīng)與父母或子女房略有距離分隔，而保姆房又應(yīng)與家庭成員的房間有所別離，可在輔助產(chǎn)品考慮主仆出入口別離；四干濕別離。即廚房、衛(wèi)生間等應(yīng)進(jìn)行干濕別離。產(chǎn)品籌劃建議戶型設(shè)計(jì)建議主力產(chǎn)品輔助產(chǎn)品實(shí)用產(chǎn)品１—6層7—12層１3—14層15層ABCDEFGHIJKL產(chǎn)品細(xì)分主力戶型要點(diǎn)強(qiáng)調(diào)景觀性的高舒適度戶型大戶型并非簡(jiǎn)單的將每一個(gè)房間按比例放大，而是應(yīng)該將功能進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分。主力戶型除了滿足根本的功能需求外，還應(yīng)具備以下功能空間：①健康室，可供家庭成員進(jìn)行身體鍛煉，如瑜珈、器械運(yùn)動(dòng)等；②主臥帶有獨(dú)立梳妝間，豪宅的主臥無一例外地都帶有獨(dú)立的步入式衣帽間和衛(wèi)生間，但有獨(dú)立梳妝間的公寓類豪宅較為少見，為了強(qiáng)調(diào)女主人的尊貴，可在尺度充裕的情況下考慮設(shè)置獨(dú)立梳妝間；③由于主力戶型的面積較大，因此有局部區(qū)域的采光比較弱，在戶型設(shè)計(jì)上可以通過功能需求和空間利用之間的關(guān)系進(jìn)行巧妙的布局處理；④針對(duì)主力戶型進(jìn)行高品質(zhì)的豪華精裝修，提高性價(jià)比，獲取市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，精裝修建議采用新古典風(fēng)格。產(chǎn)品籌劃建議戶型設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品籌劃建議戶型設(shè)計(jì)建議輔助戶型要點(diǎn)豪華型的景觀住宅給予業(yè)主的空間尺度感非常強(qiáng)，因此功能分區(qū)也要做得十分到位。①在標(biāo)準(zhǔn)層戶型的根底上更加強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)以及功能設(shè)置的完善，如影音室、收藏室、才藝室〔供子女學(xué)習(xí)繪畫、舞蹈、鋼琴等藝術(shù)的空間〕都應(yīng)具備。②由于豪華型景觀住宅的特殊性，建議采用毛坯交房。強(qiáng)調(diào)擁有獨(dú)一無二景觀資源的奢華戶型產(chǎn)品籌劃建議戶型設(shè)計(jì)建議實(shí)用戶型要點(diǎn)強(qiáng)調(diào)布局緊湊、使用率高的實(shí)用型戶型實(shí)用戶型受到面積的制約，應(yīng)在設(shè)計(jì)時(shí)提高使用率，適當(dāng)刪減不必要的功能空間〔如獨(dú)立梳妝間、健康室等〕，滿足根本的住宅功能。實(shí)用戶型的空間較為緊湊，因此需要更多地進(jìn)行巧妙的布局設(shè)計(jì)，防止戶型結(jié)構(gòu)存在硬傷對(duì)未來的營(yíng)銷形成障礙，并且在結(jié)構(gòu)上可以采用戶戶之間可以組合的彈性設(shè)計(jì)。實(shí)用產(chǎn)品的一層可以考慮與地下一層結(jié)合做成下沉式復(fù)式住宅，并且以下沉式庭院作為產(chǎn)品附加值，提高產(chǎn)品亮點(diǎn)。在這種營(yíng)銷思路下，地下一層將不計(jì)入公攤面積。由于實(shí)用戶型的總價(jià)相對(duì)較低，因此建議實(shí)用戶型可參照2號(hào)樓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行精裝修。對(duì)于面積較小的戶型，精裝修建議采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。產(chǎn)品籌劃建議戶型設(shè)計(jì)建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議2號(hào)樓的裝修標(biāo)準(zhǔn)大約為2000元/平米，由于3號(hào)樓的工程定位為豪宅，檔次比2號(hào)樓高，因此3號(hào)樓在裝修標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)當(dāng)在2號(hào)樓的根底上再次進(jìn)行升級(jí)，如3號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層的精裝修為新古典風(fēng)格、3號(hào)樓的標(biāo)配電器品牌以及衛(wèi)浴潔具等品牌的進(jìn)一步升級(jí)等。由此，3號(hào)樓的精裝標(biāo)準(zhǔn)建議為3000元/平米。產(chǎn)品籌劃建議公共區(qū)域設(shè)計(jì)建議公共大堂電梯廳及樓道停車場(chǎng)通道園林景觀會(huì)所關(guān)系產(chǎn)品籌劃建議公共區(qū)域設(shè)計(jì)建議公共大堂由于3號(hào)樓的工程定位，在規(guī)劃限高的要求下，建議減少一層用以提高每層的層高，以此滿足3號(hào)樓成為豪宅的必須具備的舒適條件。在已經(jīng)減少一層的情況下，首層的公共大堂可以考慮局部做出挑空效果，即：將二層的最小戶型刪減，作為首層大堂的挑空局部。大堂的裝修更應(yīng)注重設(shè)計(jì)，從細(xì)節(jié)上展現(xiàn)品質(zhì)，給人以良好的視覺享受，但不設(shè)置停留的空間，以防止面積過小的缺陷。另外為了彌補(bǔ)公共大堂面積有限的缺憾，可以將公共大堂的門廳進(jìn)行豪華設(shè)計(jì)，作為視覺上的過渡。產(chǎn)品籌劃建議公共區(qū)域設(shè)計(jì)建議電梯廳及樓道鑒于3號(hào)樓的豪宅定位，建議擴(kuò)大電梯廳和樓道的空間感，犧牲一定的使用率，以此增強(qiáng)公共區(qū)域的舒適度和尺度感，與3號(hào)樓的工程定位相匹配。①建議設(shè)置3部/層的電梯配置，并且其中2部電梯為載重1250㎏的豪華型智能電梯，另外1部為普通工人梯，并且工人梯的出入口應(yīng)與兩部主梯形成回避，以此表達(dá)身份的差異；②由于3號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層與非標(biāo)準(zhǔn)層的定位差異，建議1部電梯為1－6層的區(qū)間電梯，1部為7層以上的區(qū)間電梯，從而到達(dá)上下不同客群的有效別離，也提高電梯的使用率。產(chǎn)品籌劃建議公共區(qū)域設(shè)計(jì)建議停車場(chǎng)通道豪宅更多的是需要強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)和品質(zhì)，3號(hào)樓的停車場(chǎng)通道也應(yīng)該是舒適的一道亮麗風(fēng)景，有人工雕琢過的痕跡，而絕非普通的幾堵大白墻平淡無味，相應(yīng)的門禁系統(tǒng)也應(yīng)具備。自行車下地庫(kù)通道盡可能遠(yuǎn)離住戶窗前，以防止干擾。產(chǎn)品籌劃建議園林景觀公共區(qū)域設(shè)計(jì)建議外圍景觀——分隔/欣賞中心景觀——休閑/欣賞別離、弱化外部環(huán)境的影響，強(qiáng)化高尚社區(qū)領(lǐng)地形象；注重景觀的欣賞性，防止人的直接參與；由于81號(hào)院的歷史價(jià)值，因此取消拆遷進(jìn)行保護(hù)，在這樣的情況下，園林景觀的設(shè)計(jì)既要將其自然地融入為一體，建議對(duì)其外裝飾重新修整。公交場(chǎng)站位于本園區(qū)北側(cè)，視覺感官不佳，建議用園林對(duì)其進(jìn)行區(qū)隔，盡可能降低干擾。增加內(nèi)部景觀價(jià)值，與社區(qū)整體風(fēng)格相統(tǒng)一；注重景觀的視覺性，但不設(shè)計(jì)過多的活動(dòng)空間，以此防止人員長(zhǎng)時(shí)間的停留；在南、北兩側(cè)種植較高的成年灌木，起到內(nèi)、外部隔離的作用，從而弱化外部小環(huán)境對(duì)工程內(nèi)部平安隱患，以及從內(nèi)而外的視覺形象負(fù)面影響分隔欣賞分隔欣賞園林景觀示意圖產(chǎn)品籌劃建議公共區(qū)域設(shè)計(jì)建議會(huì)所關(guān)系京城四大高端會(huì)所之一——中國(guó)會(huì)就在工程的北側(cè)，本案可以充分地與中國(guó)會(huì)展開合作，到達(dá)資源、空間的共享。中國(guó)會(huì)對(duì)于本案而言是個(gè)非常難得的利益共同體，合作上的成功能極大地促進(jìn)本案的銷售，因此在會(huì)所關(guān)系處理上，建議開發(fā)商充分利用中國(guó)會(huì)的影響力，與其到達(dá)雙邊共贏。產(chǎn)品籌劃建議設(shè)備設(shè)施建議強(qiáng)弱電設(shè)計(jì)智能化設(shè)計(jì)電梯配置安防系統(tǒng)

設(shè)備設(shè)施的選用僅提供參考，一切本著符合豪宅客群的身份特征和使用需求做出的相關(guān)建議，開發(fā)商在每一處細(xì)節(jié)的選用上都應(yīng)注重使用的方便性。產(chǎn)品籌劃建議設(shè)備設(shè)施建議強(qiáng)弱電設(shè)計(jì)強(qiáng)電系統(tǒng)：①每戶設(shè)獨(dú)立電表和開關(guān)箱，雙路供電，電路管線暗埋；②應(yīng)急照明電路同日常照明電路分設(shè)；③增大戶內(nèi)電容量，以滿足大型家用電器的使用。弱電系統(tǒng)：①開關(guān)：按需要配置三項(xiàng)、兩項(xiàng)開關(guān)、插座?？烧{(diào)光、防雷、防電涌，可測(cè)用電量并帶遠(yuǎn)紅外接受功能；②網(wǎng)絡(luò)：光纖入戶，戶內(nèi)無線上網(wǎng)，加設(shè)信號(hào)增強(qiáng)器；③電視:可接出境外節(jié)目，數(shù)字節(jié)目，含收費(fèi)頻道。產(chǎn)品籌劃建議設(shè)備設(shè)施建議智能化設(shè)計(jì)設(shè)置：①分場(chǎng)景燈光控制系統(tǒng)；②環(huán)境控制系統(tǒng)；③平安防范系統(tǒng)。功能：①家電遠(yuǎn)程控制；②燈光控制；③自動(dòng)調(diào)溫；④根據(jù)室外光照自動(dòng)調(diào)節(jié)窗簾。產(chǎn)品籌劃建議設(shè)備設(shè)施建議電梯配置①地上三部電梯中：兩部采用載重量為1250㎏〔18人〕，轎廂最大有效面積為2.9㎡的智能化高檔品牌電梯；另一部采用載重量為1250㎏的普通貨梯/工人梯。②地下一部電梯采用載重量為800㎏〔11人〕，轎廂面積為2.0㎡的智能化高檔品牌電梯。產(chǎn)品籌劃建議設(shè)備設(shè)施建議安防系統(tǒng)設(shè)置：①門禁系統(tǒng)；②分戶緊急報(bào)警系統(tǒng)；③主臥和次臥的床頭以及按摩浴缸旁邊設(shè)緊急求助按鈕；④起居室、家庭室、主臥、中廚設(shè)煙感探測(cè)器；⑤中廚設(shè)氣感探測(cè)器并配自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。功能：①可視對(duì)講；②紅外巡更；③指紋識(shí)別；④電視監(jiān)測(cè)；⑤自動(dòng)感知室內(nèi)煙、氣狀況；⑥自動(dòng)報(bào)警；⑦自動(dòng)噴淋；⑧紅外窗幕。產(chǎn)品評(píng)估2號(hào)樓價(jià)格試算戶型A反B反CDE樓層單價(jià)總價(jià)單價(jià)總價(jià)單價(jià)總價(jià)單價(jià)總價(jià)單價(jià)總價(jià)1208253316381

2211253364156

3216253443781

4216253443781

52212535234062150022762052150014387802150016264752275027557086221253523406215002276205215001438780215001626475227502755708722625360303122000232914022000147224022000166430023250281627382292536508062230023609012230014923162230016869952355028526129230253666731224002371488224001499008224001694560236502864725102322536985812260023926622260015123922260017096902385028889511123325371450622700240324922700151908422700171725523950290106412236253762281230002435010230001539160230001739950242502937403132382537941312320024561842320015525442320017550802445029616291424225385783123600249853223600157931223600178534024850301008115253501204175725350109005002472510810017.252472511476850.5

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戶型FGAB層均價(jià)層總價(jià)樓層單價(jià)總價(jià)單價(jià)總價(jià)單價(jià)總價(jià)單價(jià)總價(jià)1208252605624214502994635208253349910

20974122665492211252643160217503036518211253398168

2127412442001321625270572022250310632321625347859821625258916121749153235834216252705720222503106323216253478598216252589161217491532358352212527682802275031761282212535590282212526490261966621124009622125276828022750317612822125355902822125264902622132237730357226252830840232503245933226253639458226252708891226322431010582292528683762355032878162292536877162292527448102293224632347923025288088823650330177723025370380223025275678323032247397611023225290591223850332969923225