惠安君悅?cè)A庭商業(yè)策劃報(bào)告書(shū)54p

惠安君悅?cè)A庭商業(yè)策劃報(bào)告書(shū)54pPAGEPAGE38惠安君悅?cè)A庭商業(yè)策劃報(bào)告書(shū)目錄第一部分城市環(huán)境第二部分主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)第二部分商業(yè)環(huán)境分析第三部分主要商業(yè)行業(yè)概況第四部分未來(lái)商業(yè)規(guī)劃第五部分項(xiàng)目概況第六部分專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查第七部分項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位第八部分招商推廣第九部分租金測(cè)算第十部分整改意見(jiàn)前言經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)查，使我們對(duì)項(xiàng)目有了更深刻的認(rèn)識(shí)，通過(guò)對(duì)惠安整體商圈的調(diào)查，讓我們從中找到商圈的空白及可發(fā)揮的優(yōu)勢(shì)。雖然項(xiàng)目所處的地理位置沒(méi)有太多的優(yōu)勢(shì)，但是因?yàn)轫?xiàng)目本身的自有客群及商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)化程度不斷加強(qiáng)，讓項(xiàng)目在整體定位上有一個(gè)可發(fā)掘的空間和市場(chǎng)。項(xiàng)目的商業(yè)面積不大大，只有近10000平左右，同時(shí)，項(xiàng)目沒(méi)有整體性，被割成兩斷，分成不相干的兩條商業(yè)街，在銜接程度上并沒(méi)有處理的非常好，使得項(xiàng)目在主題性上的定位要考慮分成兩塊來(lái)操作。如何定位成了本案是否成功的關(guān)鍵。借助項(xiàng)目大社區(qū)的優(yōu)勢(shì)，借助項(xiàng)目處在324國(guó)道上顯著的位置，定位準(zhǔn)確，一氣呵成，做好前期造勢(shì)宣傳工作，四兩拔千金，將項(xiàng)目一次性招商完成。第一部分城市環(huán)境

惠安縣位于福建省東南沿海中部湄洲灣和泉州灣之間，是福建省著名僑鄉(xiāng)和臺(tái)灣漢族同胞主要祖籍地之一。自北宋太平興國(guó)六年（公元981年）置縣，至今已有1000余年歷史。全縣土地面積720平方公里，海域面積1200平方公里，轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、295個(gè)村（社區(qū)），人口93萬(wàn)。經(jīng)過(guò)近幾年來(lái)的跨越式發(fā)展，惠安縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力連續(xù)五年躋身全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣行列，2005年位居全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力“百?gòu)?qiáng)縣”第35位，先后獲得中國(guó)石雕之都、中國(guó)民間藝術(shù)（雕藝）之鄉(xiāng)、全國(guó)食品工業(yè)強(qiáng)縣、全國(guó)水土保持生態(tài)環(huán)境建設(shè)示范縣、全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)縣和福建省文明縣城“二連冠”、雙擁模范縣“三連冠”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。

產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)?；莅菜匾浴皾O業(yè)強(qiáng)縣”、“建筑之鄉(xiāng)”、“石雕之鄉(xiāng)”著稱(chēng)于世，經(jīng)過(guò)多年打造，已形成石雕石材、食品飲料、鞋服包袋、五金機(jī)械等四大工業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，船舶修造、石油化工和旅游服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)。全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)550家?！盎萑逼【茦s獲中國(guó)名牌產(chǎn)品，“達(dá)利”食品榮獲中國(guó)馳名商標(biāo)和中國(guó)名牌產(chǎn)品稱(chēng)號(hào)。“惠安石雕”正式注冊(cè)國(guó)家工商總局集體商標(biāo)。獲得省著名商標(biāo)7個(gè)、省部級(jí)名牌產(chǎn)品15個(gè)、市知名商標(biāo)19個(gè)。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)。地處海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)中部，東臨臺(tái)灣海峽，毗鄰泉州中心城市，海陸交通發(fā)達(dá)，在接受廈門(mén)和福州兩個(gè)方向輻射、加強(qiáng)閩臺(tái)經(jīng)貿(mào)文化合作上地位突出。

港口優(yōu)勢(shì)。擁有長(zhǎng)達(dá)141公里的海岸線(xiàn)和斗尾港、崇武港、秀涂港等天然良港，其中斗尾港被交通部規(guī)劃為全國(guó)四大中轉(zhuǎn)港口之一，崇武港被農(nóng)業(yè)部確定為國(guó)家一級(jí)漁港，秀涂港被確定為泉州中心港區(qū)之一。僑臺(tái)優(yōu)勢(shì)。有惠籍海外華僑90多萬(wàn)人，港澳臺(tái)胞90多萬(wàn)人，他們?cè)旄Ｉｈ?，踴躍參加家鄉(xiāng)建設(shè)，構(gòu)成了惠安發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的新優(yōu)勢(shì)。人文優(yōu)勢(shì)?；莅参幕e淀深厚，人文名勝薈萃，素有“海濱鄒魯”之美稱(chēng)，擁有“中國(guó)魅力鄉(xiāng)土民風(fēng)名鎮(zhèn)”和“全國(guó)最美八大海岸之一”的崇武?！盎菖L(fēng)情”被列入全省五大旅游品牌之一；雕藝文化和建筑藝術(shù)交相輝映，被列入國(guó)家第一批非物質(zhì)文化遺產(chǎn)；南音藝術(shù)被譽(yù)為中國(guó)音樂(lè)的“活化石”。展望未來(lái)，惠安“十一五”宏偉藍(lán)圖已經(jīng)繪就。全縣將力爭(zhēng)用5年時(shí)間，使財(cái)政收入超30億元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到8800元?；緦?shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)、基本構(gòu)建現(xiàn)代化港口工貿(mào)旅游新城區(qū)主體框架、基本建成海峽西岸重要的先進(jìn)制造業(yè)基地、基本建成海峽西岸國(guó)際港口和物流基地、基本建成海峽西岸國(guó)際旅游度假區(qū)。不久的將來(lái)，惠安將成為海峽西岸一顆璀燦明珠?！畛鞘忻珖?guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力排名第35位中國(guó)民間藝術(shù)之鄉(xiāng)全國(guó)最發(fā)達(dá)100縣第90位福建省文化先進(jìn)縣福建“經(jīng)濟(jì)實(shí)力十強(qiáng)”縣第4位，“經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”縣第3位福建省文明縣城全國(guó)食品工業(yè)強(qiáng)縣福建省雙擁模范縣全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)縣福建省優(yōu)秀旅游縣全國(guó)農(nóng)村電氣化先進(jìn)縣中國(guó)雕藝之鄉(xiāng)全國(guó)文化信息網(wǎng)絡(luò)示范縣中國(guó)石雕之都☆教育狀況各級(jí)各類(lèi)教育發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。教育“兩基”工作不斷鞏固和提高,正向著高水平、高質(zhì)量普及九年義務(wù)教育的目標(biāo)邁進(jìn)。2005年，全縣義務(wù)教育階段在校生12.7萬(wàn)人。其中小學(xué)230所，在校生達(dá)8萬(wàn)人，適齡人口小學(xué)入學(xué)率和小學(xué)畢業(yè)生升入初中的比率分別達(dá)到99%和96%，三類(lèi)殘疾兒童入學(xué)率90%；初中階段學(xué)校55所（含民辦3所），在校生達(dá)4.7萬(wàn)人，初中畢業(yè)生升學(xué)率從2000年的30%提高到2005年的75%。幼兒教育穩(wěn)步發(fā)展，全縣幼兒園（點(diǎn)）237所，在園生達(dá)2萬(wàn)人，學(xué)前三年入園率82%；高中階段教育取得突破性進(jìn)展，普通高中由8所發(fā)展到12所，年招生人數(shù)由0.3萬(wàn)增加到0.75萬(wàn)人；高中階段在校生由2000年的1.2萬(wàn)人，增加到2005年的2.56萬(wàn)人；中等職業(yè)教育穩(wěn)步發(fā)展，全縣中職學(xué)校5所(含民辦2所)，在校生0.56萬(wàn)人，年招生2300人左右；地方高等教育得到有效發(fā)展，有1所民辦高等學(xué)校，普通高等學(xué)校在校生數(shù)達(dá)2100人。至2005年，全縣各級(jí)各類(lèi)民辦教育機(jī)構(gòu)20個(gè)，在校生總數(shù)8000人，民辦學(xué)校固定資產(chǎn)達(dá)2億元以上。優(yōu)質(zhì)教育體系逐步形成。學(xué)校布局日趨合理，根據(jù)人口變化，結(jié)合中小學(xué)危房改造、規(guī)范學(xué)制等工作，合理調(diào)整農(nóng)村義務(wù)教育學(xué)校布局。2000年以來(lái)，撤并小學(xué)49所，投入資金2億多元，改造中小學(xué)危房21萬(wàn)平方米，中小學(xué)校舍的D級(jí)危房基本消除；新建擴(kuò)建校舍20多萬(wàn)平方米，投入資金2億多元，為學(xué)校的達(dá)標(biāo)晉級(jí)奠定基礎(chǔ)。優(yōu)質(zhì)教育資源繼續(xù)擴(kuò)大。全縣12所完中校，有9所省達(dá)標(biāo)中學(xué)（一級(jí)達(dá)標(biāo)1所、二級(jí)達(dá)標(biāo)5所、三級(jí)達(dá)標(biāo)3所）；惠安職校和開(kāi)成職校達(dá)省級(jí)重點(diǎn)，華光攝影職業(yè)學(xué)校已順利升格為華光攝影學(xué)院；初中校38所，其中市級(jí)達(dá)標(biāo)初中校有18所；全縣有省級(jí)示范小學(xué)2所，市級(jí)示范小學(xué)15所；省級(jí)優(yōu)質(zhì)幼兒園1所，省級(jí)達(dá)標(biāo)園1所，市級(jí)優(yōu)質(zhì)園6所。教育信息化工程躍上快車(chē)道，全縣中小學(xué)已實(shí)現(xiàn)“校校通”，中心小學(xué)以上學(xué)校普遍開(kāi)設(shè)信息技術(shù)教育課程，市級(jí)信息技術(shù)實(shí)驗(yàn)校4所，中小學(xué)生機(jī)比基本達(dá)到省定標(biāo)準(zhǔn)，教育系統(tǒng)基本實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化。教師隊(duì)伍建設(shè)成效顯著。全面實(shí)施中小學(xué)教師繼續(xù)教育工程，推行校長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，教師聘任制，通過(guò)實(shí)施“名師工程”，評(píng)選“十佳園丁”，培養(yǎng)百名學(xué)科帶頭人，千名骨干教師等活動(dòng)，提高教師政治思想素質(zhì)、師德修養(yǎng)和業(yè)務(wù)水平。全縣小學(xué)專(zhuān)任教師具大專(zhuān)及以上學(xué)歷為49.39%，初中專(zhuān)任教師具本科及以上學(xué)歷為40.43%，高中專(zhuān)任教師學(xué)歷達(dá)標(biāo)率達(dá)80％?！钔顿Y環(huán)境服務(wù)優(yōu)勢(shì)政府各部門(mén)對(duì)在惠安縣舉辦的各類(lèi)投資企業(yè)實(shí)行全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全面實(shí)行服務(wù)承諾制，提供全過(guò)程服務(wù)，并派專(zhuān)人無(wú)償負(fù)責(zé)辦理；切實(shí)兌現(xiàn)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，對(duì)外商投資企業(yè)推行一個(gè)窗口收費(fèi)服務(wù)，做到守信待商，讓利于商；健全外商投資企業(yè)投拆協(xié)調(diào)中心和外商投資企業(yè)接待日制度，處理外商投資企業(yè)的投訴，協(xié)調(diào)解決企業(yè)建設(shè)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的有關(guān)問(wèn)題，努力為外商創(chuàng)造一個(gè)寬松和諧的投資環(huán)境。2、海洋資源優(yōu)勢(shì)惠安縣海域面積1200平方公里，海岸線(xiàn)長(zhǎng)141公里，擁有崇武港、秀涂港和斗尾港等天然良港。其中崇武港被農(nóng)業(yè)部確定為國(guó)家一級(jí)漁港，正在申報(bào)國(guó)家級(jí)中心漁港，計(jì)劃新建600噸泊位14個(gè)；秀涂港被確定為“大泉州”的中心港區(qū)，規(guī)劃岸線(xiàn)長(zhǎng)8643米，可建1－5千噸級(jí)碼頭8個(gè)中、萬(wàn)噸級(jí)碼頭15個(gè)、2萬(wàn)噸級(jí)碼頭3個(gè)、3萬(wàn)噸級(jí)碼頭5個(gè)，正在籌建3萬(wàn)噸級(jí)多用途碼頭；斗尾港被交通部規(guī)劃為全國(guó)四大中轉(zhuǎn)港口之一，水深港寬，可建萬(wàn)噸級(jí)碼頭泊位17個(gè)，其中20萬(wàn)噸級(jí)以上泊位4個(gè)，目前在建的有“福煉煉化一體化”配套的30萬(wàn)噸級(jí)原油碼頭，是“大泉州”北翼重工業(yè)區(qū)的重要依托港口，也是我縣新世紀(jì)發(fā)展港口、臨海工業(yè)的中心所在。區(qū)位優(yōu)勢(shì)惠安地處南亞熱帶地區(qū)，氣候宜人，雨水充沛，海域廣闊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，為國(guó)道324線(xiàn)中心點(diǎn)，海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的中樞位置，是大陸離臺(tái)灣中部最近的地區(qū)之一，還位居上海至廣州海上運(yùn)輸路線(xiàn)的中間位置，距廈門(mén)港80海里、福州港90海里、臺(tái)灣臺(tái)中梧棲港97海里、基隆港158海里、香港350海里，地理位置十分優(yōu)越。2003年12月23日泉州市政府批準(zhǔn)通過(guò)的《惠安縣城市總體規(guī)劃調(diào)整方案》確定了未來(lái)惠安城市布局將向東、向南發(fā)展，將與“大泉州”相對(duì)接，成為大泉州的次中心城市，城市依托更加可靠。特別是近幾年來(lái)，超常規(guī)、大手筆的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把惠安的投資環(huán)境推上一個(gè)更新更高的層面。4、人文優(yōu)勢(shì)惠安歷史積淀深厚，英才輩出。改革開(kāi)放以來(lái)，惠安縣更是把實(shí)施科教興縣與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，扎實(shí)推進(jìn)各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)擁有一流的中小學(xué)校，設(shè)有5所中等職業(yè)教育技術(shù)學(xué)校和2所大專(zhuān)學(xué)院。同時(shí)惠安僑胞、臺(tái)胞、港澳同胞眾多，全縣旅居海外僑胞和港澳同胞75萬(wàn)人，臺(tái)胞90萬(wàn)人，他們?cè)旄Ｉｈ?，踴躍參加家鄉(xiāng)建設(shè)。5、旅游資源優(yōu)勢(shì)惠安的旅游資源豐富，濱海風(fēng)光秀美多姿、民俗風(fēng)情濃郁獨(dú)特、雕刻工藝精湛絕倫，眾多的名勝古跡和旅游景觀點(diǎn)綴著惠安的山山水水，使之成為福建省最具吸引力的旅游目的地。其中，國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位崇武古城和洛陽(yáng)橋名揚(yáng)四海，富有傳奇色彩的惠安女以特有的民俗風(fēng)情和服飾文化成為惠安旅游的一大亮點(diǎn)、福建八大旅游品牌之一。近年來(lái)，惠安縣利用自身資源優(yōu)勢(shì)，不斷加大旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，尤其在成功承辦第五屆泉州旅游節(jié)之后，逐步形成了以民俗、雕藝文化為重點(diǎn)，以崇武古城風(fēng)景區(qū)、中國(guó)雕藝城、科山森林公園、青山灣、凈峰寺等景區(qū)景點(diǎn)為龍頭的旅游發(fā)展新格局。目前，全縣擁有國(guó)家4A級(jí)旅游區(qū)1個(gè)、國(guó)家工業(yè)旅游示范點(diǎn)1個(gè)、省級(jí)工業(yè)旅游示范點(diǎn)1個(gè)、省級(jí)森林公園2個(gè)、旅行社5家、星級(jí)酒店7家，并有在建旅游度假村、星級(jí)酒店項(xiàng)目10多個(gè)，初具產(chǎn)業(yè)規(guī)模，全縣年接待游客200多萬(wàn)人次。惠安正逐步發(fā)展成為閩東南一處風(fēng)景優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、文明有序的僑鄉(xiāng)濱海旅游新城?！罨A(chǔ)設(shè)施日漸完善公路已形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，公路通車(chē)?yán)锍踢_(dá)1202.3公里，其中高級(jí)路面和次高級(jí)路面486.9公里，形成以縣城為中心，通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)和沿海港口的“四縱四橫”高等級(jí)公路網(wǎng)絡(luò)；福廈高速公路在黃塘鎮(zhèn)設(shè)立互通口，由惠黃二級(jí)公路連接通達(dá)，距縣城10公里。規(guī)劃建設(shè)的泉三高速公路泉州支線(xiàn)（惠安斗尾－南安張坑）在惠安草埔園設(shè)有樞紐互通，上跨福廈高速公路，直達(dá)斗尾。鐵路連接鷹廈線(xiàn)的漳泉肖鐵路在螺陽(yáng)鎮(zhèn)設(shè)立惠安站，距縣城2公里。福廈高速鐵路將于明年初動(dòng)工，在惠安縣紫山鎮(zhèn)設(shè)有站地。港口規(guī)劃建設(shè)斗尾30萬(wàn)噸國(guó)際中轉(zhuǎn)碼頭、20萬(wàn)噸級(jí)綜合碼頭、秀涂萬(wàn)噸級(jí)集裝箱碼頭，已建成崇武千噸對(duì)臺(tái)貿(mào)易碼頭、一級(jí)漁業(yè)碼頭，正在建設(shè)青蘭山30萬(wàn)噸原油碼頭。航空距晉江機(jī)場(chǎng)40公里，距福州和廈門(mén)國(guó)際機(jī)場(chǎng)一小時(shí)路程。通信城鄉(xiāng)電話(huà)交換機(jī)容量29萬(wàn)門(mén)，泉靈通容量28

萬(wàn)門(mén)，移動(dòng)電話(huà)裝機(jī)容量30萬(wàn)門(mén)，互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)3萬(wàn)多戶(hù)。供電已建成霞光、厝斗、洛陽(yáng)、赤湖、玉圍和東園6座110KV輸變電站和惠東220KV輸變電站，正在籌建松村、百崎110KV輸變電站各一座，年供電能力25億千瓦時(shí)。供水現(xiàn)有城南、北關(guān)2座自來(lái)水廠，日供水能力達(dá)25

萬(wàn)噸，已建成惠東、惠南供水工程，規(guī)劃依托泉州湄洲灣南岸供水工程，籌建斗尾港供水工程。第二部分主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)一、城市化進(jìn)程“擴(kuò)大城市框架、完善城市功能、提升城市品位”的要求，逐步推動(dòng)中心城區(qū)東拓、西擴(kuò)、南移、北展，拓展中心城區(qū)發(fā)展空間，滿(mǎn)足城市、人口、產(chǎn)業(yè)全面協(xié)調(diào)發(fā)展的需要。重點(diǎn)抓好舊城區(qū)改建改造的掃尾和大紅埔片區(qū)、世紀(jì)大道兩側(cè)片區(qū)等新城區(qū)建設(shè)。根據(jù)規(guī)劃，惠安城市規(guī)模近期建設(shè)用地（至2005年）將達(dá)14．9平方公里；中期（至2010年）為17．3平方公里；遠(yuǎn)期建設(shè)用地（至2020年）為14．54平方公里。人口規(guī)模到2005年將達(dá)到16萬(wàn)人，到2010年為19萬(wàn)人，到2020年為25萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到60%以上。

二、全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣第33位?；莅部h近年發(fā)展迅速，持續(xù)２為數(shù)增長(zhǎng)；惠安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也帶動(dòng)著城市化進(jìn)程的速度１、02年受宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，惠安經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度出現(xiàn)下降狀況，03年隨即調(diào)整，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪健康的、快速的發(fā)展軌道。從０３年經(jīng)濟(jì)調(diào)整后，惠安經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持２位數(shù)增長(zhǎng)，到０７年年底，惠安縣生產(chǎn)總值累積達(dá)到269.52億元，增長(zhǎng)16%；數(shù)據(jù)表明，惠安經(jīng)濟(jì)正在持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展；

2、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整邁出新步伐。惠安三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，惠安產(chǎn)業(yè)的支撐能力正不斷提升。新興產(chǎn)業(yè)大項(xiàng)目不斷落地惠安，形成臺(tái)資聚集效應(yīng)，惠安漸成"海西"產(chǎn)業(yè)熱土。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整邁出新步伐?！笆濉逼陂g，全縣經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的12.8∶55.7∶31.5調(diào)整為2005年的7.8∶55∶37.2。“十一五”期間，惠安三大產(chǎn)業(yè)結(jié)果將調(diào)整7：53：40，將進(jìn)一步優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的結(jié)果。十五年期間，惠安縣共投建投產(chǎn)工業(yè)項(xiàng)目658個(gè)，擁有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)466家，四個(gè)省級(jí)工業(yè)園區(qū)和城北居仁、崇武山霞、城西臺(tái)商創(chuàng)業(yè)三個(gè)工業(yè)基地，五年累計(jì)入駐企業(yè)930家。3、隨著惠安經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，惠安縣全社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持良好增長(zhǎng)，數(shù)據(jù)表明，惠安具備一定的市場(chǎng)消費(fèi)能力。03年惠安全社會(huì)消費(fèi)品零售額為36.78億元，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整以來(lái)，惠安市場(chǎng)消費(fèi)能力也大大的提升，07年年底惠安全社會(huì)消費(fèi)品零售總額累積達(dá)到72.87億元，同比增長(zhǎng)16.1%；惠安有持續(xù)健康發(fā)展的經(jīng)濟(jì)后盾，市場(chǎng)消費(fèi)能力也日益增強(qiáng)。

4、受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，惠安縣人均（農(nóng)民人均收入）收入保持良好的發(fā)展，區(qū)域購(gòu)買(mǎi)能力不斷提升。歷年來(lái)惠安經(jīng)濟(jì)大規(guī)模的發(fā)展，區(qū)域農(nóng)民收入也保持快速增長(zhǎng)，惠安房地產(chǎn)行業(yè)具備強(qiáng)有力的消費(fèi)市場(chǎng)。從2007年年底泉州市統(tǒng)計(jì)信息發(fā)布的全市農(nóng)民收入數(shù)據(jù)了解到，惠安縣07年農(nóng)民收入達(dá)到7331元，增長(zhǎng)10%，排名1全市第三，增長(zhǎng)值為全市第五；數(shù)據(jù)表明，受大環(huán)境經(jīng)濟(jì)的影響，惠安人均收入已提升到全市人均收入水平，惠安具備強(qiáng)勁的市場(chǎng)消費(fèi)能力。

5、外商大量的投資比例促進(jìn)惠安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為惠安房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著推動(dòng)性的作用。2006年，惠安外商投資總額達(dá)到278134億美元，批準(zhǔn)投資項(xiàng)目53項(xiàng)，為惠安經(jīng)濟(jì)有著推動(dòng)性的作用。07年，惠安外商梯子累計(jì)完成15060億美元，增長(zhǎng)33.5%，居泉州市第三位；有效的利用外資，推動(dòng)著惠安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的市場(chǎng)消費(fèi)能力。08年新春伊始，惠安縣招商引資活動(dòng)取得重大突破，農(nóng)歷正月初六，惠安隆重舉行招商引資項(xiàng)目簽約儀式，簽約項(xiàng)目41個(gè)，總投資41.88億元。6、惠安近年隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，社會(huì)固定資產(chǎn)投資有著大幅度的增長(zhǎng)，推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。從歷年惠安縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)分析，惠安固定資產(chǎn)保持2位數(shù)增長(zhǎng)；2007年，惠安全年累計(jì)固定資產(chǎn)投資73.39億元，增長(zhǎng)40.3%；惠安社會(huì)固定資產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)促進(jìn)地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。7、惠安縣人口及其變動(dòng)情況（一）（公安戶(hù)籍?dāng)?shù)）單位：人惠安縣年末總戶(hù)數(shù)（戶(hù)）年末總?cè)丝诤嫌?jì)合計(jì)中性別年齡非農(nóng)業(yè)人口未落常住戶(hù)男女18歲以下18-35歲35-60歲60歲以上2529269459741371402811467789478185197539326083325815965378、惠安縣人口及其變動(dòng)情況（二）（公安戶(hù)籍?dāng)?shù)）單位：人本年度人口變動(dòng)出生死亡遷入遷出合計(jì)男女合計(jì)男女省內(nèi)遷入省外遷入遷往省內(nèi)遷往省外10672580648665211294222699012108775489219、分縣(區(qū)、市)地區(qū)生產(chǎn)總值單位：萬(wàn)元地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)（％）第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)（％）第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)（％）第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)（％）315209215.0222683-3.3184429317.5108511615.010、分縣（區(qū)、市）社會(huì)消費(fèi)品零售額單位：萬(wàn)元2008年增長(zhǎng)惠安87710920.411、各縣（區(qū)、市）居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（以上年同期為100）分類(lèi)名稱(chēng)全市市區(qū)石獅市晉江市南安市惠安縣安溪縣永春縣德化縣居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)103.8105.4104.1104.1104.2102.6104.4105.1103.8服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)94.097.594.8100.094.990.298.1102.195.0消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)106.5107.8107.0105.3106.8105.8105.8105.9106.1一、食品112.1115.2111.8110.5110.8110.7111.1111.3113.0

1.糧食106.0110.9104.8102.3103.5108.2107.3104.0105.7

2.淀粉111.8110.3108.2116.5114.8108.2112.4110.7100.0

3.干豆類(lèi)及豆制品130.8127.1123.0124.7133.9137.7122.8138.0135.9

4.油脂123.0123.3119.8122.1122.2122.9118.2125.3124.6

5.肉禽及其制品120.3120.9119.7121.8112.8121.1120.9116.5123.0

6.蛋104.2104.4105.8107.7106.0102.3104.6102.7107.8

7.水產(chǎn)品108.1109.5105.7103.5111.6105.1104.7112.3104.1

8.菜104.4113.4115.4104.8103.289.4102.897.3109.2

9.調(diào)味品106.2107.6101.1102.9110.5111.0100.4103.4102.3

10.糖103.6102.3101.1106.4103.1102.495.0105.4101.2

11.茶及飲料102.5102.9103.6103.7100.6103.4101.0106.2105.5

12.干鮮瓜果105.9116.9110.3107.0103.6105.2102.596.492.1

13.糕點(diǎn)餅干111.6109.1103.2118.0116.8109.1110.6106.1101.1

14.液體乳及乳制品119.4124.0122.0123.5117.7125.8113.8115.7127.2

15.在外用膳食品108.8116.2106.4102.8113.0106.4113.0113.9106.8

16.其他食品111.4104.8111.1105.8114.6113.7108.8109.4113.0二、煙酒及用品104.9102.2104.8105.2103.6112.1103.0103.4103.4

1.煙草101.1100.2100.0103.2100.7100.3100.0100.1100.0

2.酒110.5105.4114.7107.1107.7123.7106.9109.7108.5

3.吸煙、飲酒用品100.9102.3100.0100.0100.6101.6100.0103.399.7三、衣著99.397.499.999.098.697.698.194.689.8

1.服

裝99.497.799.998.897.099.199.494.287.6

2.衣著材料103.199.7100.0108.2109.1100.099.9100.893.2

3.鞋襪帽98.194.5100.098.0101.892.893.096.194.8

4.衣著加工服務(wù)費(fèi)111.4127.7100.0100.4110.5100.0109.7100.0117.8四、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)104.5107.0102.2102.0106.1102.2105.7103.6104.5

1.耐用消費(fèi)品103.5107.0100.4102.3105.699.0106.2102.1105.2

2.室內(nèi)裝飾品101.0102.6100.0102.299.1100.0106.8100.098.9

3.床上用品100.9100.0100.0100.0102.0100.0102.898.8102.1

4.家庭日用雜品105.1106.598.8101.7108.7106.0104.1104.4103.1

5.家庭服務(wù)及加工維修服務(wù)113.8117.7120.9103.6115.2114.2111.0119.4108.5五、醫(yī)療保健和個(gè)人用品103.5101.9103.4104.7107.0101.198.6103.0100.9

1.醫(yī)療保健101.699.7103.5102.8103.3101.197.2102.599.6

2.個(gè)人用品及服務(wù)106.4105.3103.4107.0112.5101.1102.1104.5104.6六、交通和通信97.698.098.697.699.598.797.6100.496.7

1.交通103.9101.6104.4104.2106.6101.2106.0107.4101.7

2.通信92.693.994.192.393.496.090.696.593.1七、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)88.894.490.897.887.786.795.5100.388.6

1.文娛用耐用消費(fèi)品及服務(wù)94.996.099.489.7100.096.794.197.985.0

2.教育81.989.583.898.980.576.293.6100.382.2

3.文化娛樂(lè)類(lèi)100.5101.5102.8101.5100.899.9100.8100.5101.6

4.旅游96.698.698.899.597.4100.9102.8110.3102.6八、居住104.7103.2106.5102.8105.2103.4108.3107.2109.4

1.建房及裝修材料103.6107.1103.9104.8102.3102.0104.0106.8104.0

2.租房101.1100.0100.0100.0100.0100.0107.0106.8103.5

3.自有住房104.8102.9102.5104.0109.0102.1108.3109.0103.0

4.水、電、燃料105.3102.3108.8102.2105.6104.4110.2107.311412、分縣(區(qū)、市)在崗職工平均工資計(jì)算單位：元年全部在崗職工平均工資增長(zhǎng)（%）其中：年企業(yè)職工平均工資增長(zhǎng)（%）2185810.32070710.1總結(jié)歷年來(lái)惠安加大三大經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有效利用外資，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)；受惠安經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，惠安房地產(chǎn)的發(fā)展展現(xiàn)新熱潮。第三部分商業(yè)環(huán)境一、現(xiàn)有商業(yè)圈狀況城關(guān)現(xiàn)有形成規(guī)模的商業(yè)：一個(gè)是以中新花園購(gòu)物廣場(chǎng)為中心和兩縱三橫(兩縱是中山北路和建設(shè)南路，三橫是惠興街，中新街，八二三街東路)拱衛(wèi)形成的商業(yè)圈，以傳統(tǒng)百貨和日用百貨購(gòu)物為主要消費(fèi)。另一個(gè)規(guī)模比較小，以五州家私購(gòu)物廣場(chǎng)和中國(guó)雕藝城形成的商業(yè)圈，主要以石才雕藝和家私為主要消費(fèi)。另一條惠興路：店鋪以建材和燈具為主。

中新花園(圓圈形)A、網(wǎng)吧→4家(每小時(shí)2.5-3元網(wǎng)費(fèi))，面積在150㎡200㎡，電腦在100—300臺(tái)不等，客流量較大，上機(jī)率能有50%以上(白天)；B、10家左右休閑吧，20㎡左右，租金在1000-1500不等。主要經(jīng)營(yíng)飲料，珍珠奶茶等，單價(jià)比較低2—15元左右，生意一般，每天的營(yíng)業(yè)額在300—2000元左右；C、三五家茶行，三五家電腦及七八家服裝店(大贏家，云敦特買(mǎi)店等)，還有一家比較大型的酒店(花園大酒店)；中山北路幾家比較大型的NOBRAND服裝店，面積在200㎡—1000㎡平方不等{獨(dú)辮子，東煌百貨→耐克,阿迪,彪馬,鱷魚(yú)恤,背靠背折扣店、少潑店百貨(小家電)等}價(jià)格基本在100—500不等。另，整條街有很多的經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)百貨商品的店鋪，如運(yùn)動(dòng)品牌的耐克(折扣),,,喬丹,金萊克等，男裝品牌的華倫天奴，花花公子，愛(ài)登堡，富貴鳥(niǎo)，群豪，雷馬等。女裝的店鋪大多屬于NOBRAND，有女性日記(3家)，獨(dú)一秀，驕傲名店，千百惠，都市麗人，花木馬，鄰家女孩等；鞋類(lèi)品牌有：奧康，達(dá)芙妮，惠爾康等；童裝品牌有：嗒嘀嗒，艾艾屋，杰米熊等。中山屬于大眾消費(fèi)，多屬于國(guó)內(nèi)二三線(xiàn)品牌，店鋪面積主要在30㎡—60㎡，主力價(jià)格帶在200元左右，日營(yíng)業(yè)額在500元—3000元不等，租金一般在100元/㎡左右，轉(zhuǎn)讓費(fèi)在六七萬(wàn)左右；銀行只有一家工商銀行,縣政府也坐落于此；另，本條街有幾個(gè)食雜店和便利店；建設(shè)南路的店鋪比較雜亂，品類(lèi)比較多，有4家銀行（兩家建設(shè)，1家農(nóng)業(yè)，1家工商，惠泉啤酒廠就是坐落與此），另外有1-2家酒樓，3-5快餐飲食店；

八二三街A、東路的品牌檔次在整個(gè)惠安城關(guān)來(lái)說(shuō)都是比較高的，據(jù)當(dāng)?shù)氐赇伬习褰榻B屬于最繁華的街道，租金相對(duì)比較高，要達(dá)到150元/㎡，轉(zhuǎn)讓費(fèi)要達(dá)到7--10多萬(wàn)元，店鋪面積很大，基本在100㎡以上，商品的價(jià)格在100-600元不等，如運(yùn)動(dòng)品牌的李寧，特步，安踏，361度，鴻星爾克旗艦店，匹克等。男裝的九牧王，才子，七匹狼等?；莅驳膬杉襅FC之一就是坐落于次商業(yè)街；B、有一家銀行工商銀行，一家醫(yī)藥連鎖，一家新華書(shū)店，一家商業(yè)賓館，幾家香火店，兩家眼睛店(寶島眼睛和一家雜牌)，兩家小電子百貨店，還有兩個(gè)小商品市場(chǎng)，但面積很小，都只有100多平方；

中新街A、步行街主要經(jīng)營(yíng)NOBRAND服飾為主，品牌檔次比八二三街東路、中山北路要低的多，只有個(gè)別加盟店，價(jià)格在50—200元左右,租金一般在1200-1500元不等，面積大多在20—50㎡不等，走訪了幾家店鋪都說(shuō)沒(méi)有轉(zhuǎn)讓費(fèi)；B、有2家飲食店，其中一家裝修比較高檔的仙草珍珠店，單杯飲料在3—10元，在街口有三家連在一起的串味大排擋(水煮活魚(yú)15元/斤)；

惠興街A、兩家中等規(guī)模的主力店，一家是中閩百匯面積在15000㎡左右，1F-2F經(jīng)營(yíng)流行百貨，3F經(jīng)營(yíng)日用百貨；1F→經(jīng)營(yíng)女鞋，代表性品牌有：百麗，其它還有男鞋，皮具，珠寶，通信產(chǎn)品，化妝品，精品；2F→經(jīng)營(yíng)男裝，代表性品牌：雅戈?duì)枺渌€有女裝，內(nèi)衣，運(yùn)動(dòng)，少男休閑；3F→經(jīng)營(yíng)日用百貨，品類(lèi)有：水果，干貨，冷凍品，面包，熟食及日用洗滌沖調(diào)的，單品比較少，面積在10-20㎡單品，基本上都是在一兩組貨架；此次調(diào)查的時(shí)候是周末早上，客流量相當(dāng)大，走進(jìn)賣(mài)場(chǎng)時(shí)，1F-2F流行百貨和3F日用百貨的客流都很大，當(dāng)天處于活動(dòng)最后一天，流行百貨每100減30；另一家是新華都購(gòu)物廣場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)日用百貨，沒(méi)有流行百貨，面積相對(duì)比較小，只有一個(gè)2F，預(yù)計(jì)在3000平方左右，客流量比較少，一家與百匯靠在一起的KFC，兩個(gè)樓層，面積大約在300平方左右；此外在東南大街和中山南街交叉口處也有一家新華都,面積有15000㎡左右，經(jīng)營(yíng)日用百貨，沒(méi)有流行百貨品類(lèi)很齊全，單品面積也比較大，;但客流量相對(duì)少的多，裝修的檔次比較底，1F是永樂(lè)家電；除兩個(gè)規(guī)模商圈外,在惠華路金龍華城處還有一個(gè)永輝超市，規(guī)模比較大，面積大概有10000平方，品類(lèi)比較齊全，生鮮做的比較好；惠華路是惠安比較繁華的街道之一，形成惠安最大規(guī)模的建材和燈具聚集區(qū)，整條街基本上都是經(jīng)營(yíng)建材和燈具；附商業(yè)調(diào)查表中新街寢飾富豪世家婚紗米蘭春天夢(mèng)麗莎鐘愛(ài)一生呔芙妮男裝圣天狐優(yōu)品優(yōu)質(zhì)生活國(guó)平男裝佳麗斯富貴鳥(niǎo)運(yùn)動(dòng)美克也樂(lè)時(shí)尚連鎖賽琪魔斗士?jī)?nèi)衣萬(wàn)康小浩安娜量販黎明青密保羅丹蘭親親內(nèi)衣煙酒鑫盛煙酒行美思藥店德人堂藥店女裝紅粉衣秀珠寶天益珠寶美的嬌點(diǎn)音像江博影音聯(lián)盟今時(shí)尚化妝品雅芳回家的路生活館美發(fā)名姿形象創(chuàng)意巴東時(shí)尚服飾自然專(zhuān)業(yè)美容第6感健康美容天使代言玉芙蓉生活匯DOUP標(biāo)榜雅詩(shī)皮具啄木鳥(niǎo)皮具號(hào)外班卡奴皮具流行風(fēng)飲食韓國(guó)燒烤卓拉小猴子奶茶秋水伊人壺仔飯香影沙縣小吃衣香麗影兜鎮(zhèn)小樓布同中新美食城衣尚葡京小站思琦廈門(mén)沙爹面美麗口福菜館千百惠海堤岸餐飲鄰家女孩萬(wàn)里香川菜館花木馬紅日子川菜館戀維思杜氏面包坊JOJO水舞功夫獨(dú)品島內(nèi)價(jià)香港伊思菜市場(chǎng)美麗宣言醬餅尤西子酸菜粉女鞋古琳童裝小精靈耕雅軒海威爾茶行名溪茶莊育嬰坊蓬發(fā)茶莊威威寶貝中新花園網(wǎng)吧古綠網(wǎng)吧電腦年興電腦芳草網(wǎng)吧益達(dá)電腦精彩網(wǎng)吧海爾潤(rùn)眼電腦網(wǎng)吧中新電腦超市書(shū)店陸氏書(shū)廊惠普專(zhuān)賣(mài)店茶行天山名茶三星新世界電腦佳源名茶精益電腦紫源山茶葉創(chuàng)意電腦古塞名茶創(chuàng)新電腦天然茶居遠(yuǎn)望電腦安溪清香茶煌紅電腦中關(guān)魏式百匯筆記本美容恒美甲醫(yī)藥落基山參茸行紅黃藍(lán)形象設(shè)計(jì)(理發(fā))葉利民牙科雷曼亭娜養(yǎng)生館音像銘偉音像超市瑞琪兒（美容）麗健音樂(lè)傳煤休閑飲料廈門(mén)沙爹面服務(wù)美光現(xiàn)代辦公阿麗食雜店福利彩票百怡咖啡銹藝十字繡五谷果蔬珠寶周大生珠寶行葡京小站服飾陽(yáng)光百貨（服裝）相約隨食即遞華東百貨（服裝）茶在線(xiàn)九牧王繽紛屋云敦果蔬冰淇淋水木年華開(kāi)心王國(guó)浪莎相約休閑吧白馬男式服飾中新美食城大贏家湖南大碗菜干洗秦潔洗滌中心(干洗)麥香坊韓氏干洗中山路男裝B52童裝MINGY(嬰童用品)圣達(dá)發(fā)魚(yú)興仔童裝根據(jù)地紅孩兒名盛男裝嗒嘀嗒珠寶興隆珠寶行時(shí)尚寶貝食坊渝城烤魚(yú)灰鹿沙縣小吃杰米熊野味館艾艾屋快餐店星星之童裝K王KTV成龍文聰大酒店鞋子貿(mào)易鞋行戰(zhàn)友飯店鞋奏曲麥香坊(面包)少波百貨(小家電)萬(wàn)年青美食惠爾康寢飾七彩家訪達(dá)芙妮隆盛寢飾奧康美盛子寢飾康耐女裝鑫花富貴鳥(niǎo)夕陽(yáng)紅服務(wù)同濟(jì)醫(yī)院棉花談體育彩票名坊書(shū)店伊之雅縣政府佳美實(shí)驗(yàn)小學(xué)(非三小)婭茜私衣坊(內(nèi)衣)教堂(基督教)酷妹子眼鏡明視眼鏡深藍(lán)純白明益眼鏡美的嬌店美發(fā)美佳娜美體沙龍阿衣蓮時(shí)尚先鋒(化妝品)詠仕家電電子行魅力小家電米丹運(yùn)動(dòng)源興體育用品皮具歐米皮具利通體育用品八二三街女裝艾尚運(yùn)動(dòng)飛克紛麗名樂(lè)體育花木馬3家匹克運(yùn)動(dòng)優(yōu)美世界特步2家衣站安踏2家阿依蓮李寧櫻花浪漫喬丹靚點(diǎn)361衣然金萊克驕傲名店2家貴人鳥(niǎo)大風(fēng)車(chē)?guó)櫺菭柨烁Ｆ彰陳?ài)樂(lè)青春節(jié)奏亞禮得女生日記3家珠寶周大金珠寶浪漫春天醫(yī)藥綜合門(mén)診姐妹惠安醫(yī)藥連鎖都市麗人恒安堂藥店女人心眼鏡寶島眼鏡彬伊奴光明眼鏡玖姿雅茂光眼鏡鄰家女孩皮具箱包丹妮鷺鞋子興斌大鞋城獨(dú)一秀金得利(鞋子)休閑獨(dú)辮子紅蜻蜓東+紅東帝以純鱷魚(yú)皮鞋藍(lán)色天空男裝愛(ài)登堡野人頭牛仔屋七匹狼EVEL皇宅男裝快樂(lè)港富貴鳥(niǎo)流行頻道才子S.DEER花花公子純兒牛仔美比西韓版時(shí)尚森馬Cabbeen旗牌王Topic電器華友空調(diào)城博地男裝新飛冰箱新派電子小百貨2家金苑連盛電器雷馬華友電器今蘋(píng)果服務(wù)工商銀行華倫天奴移動(dòng)通信群豪郵政老人頭香火店2家美食KFC商業(yè)賓館烤鴨店新華書(shū)店煙酒利亮名酒行名剪順盛煙酒行小商品市場(chǎng)2個(gè)]]商貿(mào)中心]未來(lái)商業(yè)及旅游服務(wù)中心行政、科技文化及金融貿(mào)易中心市政南移二、規(guī)劃建設(shè)中項(xiàng)目目前正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的項(xiàng)目有三個(gè)，東南商業(yè)城、君臨世紀(jì)、新景華庭等項(xiàng)目：東南商業(yè)城占地250畝，其中商業(yè)部分有5萬(wàn)多平方米，規(guī)劃有大型商業(yè)步行街，連接?xùn)|南大街和八二三東路。但到目前為止商鋪進(jìn)駐率非常低，只有零星個(gè)別幾家開(kāi)業(yè)，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為小飯店等，且基礎(chǔ)配套設(shè)施還沒(méi)有完善；君臨世紀(jì)商業(yè)面積達(dá)3萬(wàn)多平方米，其中10000多平方米的商業(yè)物業(yè)就有2座，目前捷龍已正式簽約，規(guī)劃有名店街，意在吸引高檔品牌商家入駐，以此打造成大型的街區(qū)MALL，但其可能不具備完全意義上的MALL，只可以滿(mǎn)足業(yè)態(tài)豐富的MALL功能。計(jì)劃通過(guò)兩大龍頭主力店，帶活整個(gè)商業(yè)MALL經(jīng)營(yíng)。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人吳鳳水稱(chēng)，捷龍入駐該項(xiàng)目后，經(jīng)營(yíng)模式將會(huì)進(jìn)行調(diào)整，以經(jīng)營(yíng)百貨為主，屆時(shí)，將與名店街、樂(lè)園街結(jié)合，打造惠安新的商業(yè)中心；新景華庭項(xiàng)目的樓盤(pán)還沒(méi)有落成，處于工地階段；第四部分項(xiàng)目介紹一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

地理位置：位于惠安縣城北區(qū)，君悅?cè)A挺小區(qū)內(nèi)，君悅?cè)A挺處于縣城交通主動(dòng)脈建設(shè)北街與交通便捷的福廈路（324國(guó)道）黃金交接處，東鄰惠泉北路，西擁建設(shè)大街和高級(jí)中學(xué)，南接規(guī)劃路、行政辦公區(qū)、第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)，北望新南洋別墅區(qū)；

項(xiàng)目歷史：與君悅?cè)A庭同步開(kāi)發(fā)，店鋪現(xiàn)處于可交接狀態(tài)；

項(xiàng)目現(xiàn)狀：一期總建地上54116㎡，地下6430㎡，計(jì)322戶(hù)；二期94212㎡，其中地上85561㎡，地下8651㎡，計(jì)618戶(hù)住宅。建筑密度28.5%，容積率2.6。一期已經(jīng)交房，二期處于交房準(zhǔn)備階段。商業(yè)店鋪屬于現(xiàn)房，處于招商前定位規(guī)劃階段；

項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）自身依托一個(gè)大社區(qū)，小區(qū)未來(lái)人氣旺；項(xiàng)目距城北工業(yè)區(qū)比較近（大約2公里左右），靠近惠安實(shí)驗(yàn)小學(xué)（背靠）、惠安高級(jí)中學(xué)（300米內(nèi)），惠安縣公檢法等辦公大樓也在城北，匯集高端消費(fèi)群體；■交通的便捷條件：東臨324過(guò)道錢(qián)，西擁惠安主動(dòng)脈的建設(shè)北街；■商務(wù)氛圍正在形成，作為惠安北連經(jīng)濟(jì)中心泉港的戰(zhàn)略領(lǐng)地，城北已經(jīng)形成了主城生活圈的輪廓，行政、教育板塊已經(jīng)形成。今后將承接城北工業(yè)區(qū)和城關(guān)中心商業(yè)圈作用。目前項(xiàng)目附近已經(jīng)有一家中等超市（益盛購(gòu)物廣場(chǎng)），面積約1500平方，共2層。項(xiàng)目1#樓，2#樓對(duì)面的沿街店鋪已經(jīng)全部開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)；劣勢(shì)（W）■與政府大方向規(guī)劃步伐不一致，政府主要往城南開(kāi)發(fā)，并已經(jīng)開(kāi)發(fā)了世紀(jì)大道，新景花挺，金華龍城等多個(gè)項(xiàng)目；■商業(yè)項(xiàng)目沒(méi)有連續(xù)性，商鋪不連接，1#--3#和9#--15#中間斷開(kāi)，并且呈南北分開(kāi)，造成商鋪分散，形不成整體，無(wú)法規(guī)劃整體規(guī)模業(yè)態(tài)；■項(xiàng)目處于縣郊，偏離縣中心商業(yè)圈；■商業(yè)店鋪無(wú)特色，不好規(guī)劃；■目前小區(qū)住戶(hù)率比較底，一期322戶(hù)入住157戶(hù)，裝修17戶(hù)，二期618正在交房，三期工程還未施工；機(jī)會(huì)（O）■周邊商業(yè)沒(méi)有商業(yè)大盤(pán)，可以形成一個(gè)新的商業(yè)區(qū)；■考慮做一個(gè)特色的主題性商業(yè)，如燈飾城、食街；■惠泉州啤酒廠在項(xiàng)目邊上，可考慮引用“惠泉美食街”的概念，打造一個(gè)品牌性美食街；威脅（T）周邊沒(méi)有形成商業(yè)圈，處于縣郊區(qū)，招商難度相當(dāng)大；惠興街正在經(jīng)營(yíng)的有3-5家美食城，如老班長(zhǎng)火鍋城等，面積在100—300平方不等，經(jīng)營(yíng)狀況相當(dāng)不錯(cuò)，門(mén)口停滿(mǎn)小車(chē)。且在項(xiàng)目附近的石靈街有3—5家大排擋；二、項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況交通調(diào)查：惠安縣城郊，臨接324國(guó)道和惠安縣城動(dòng)脈建設(shè)北街，距惠安縣中心有5公里左右距泉州40公里左右，做公交車(chē)大約40分鐘距泉港23公里左右，做公交車(chē)大約25分鐘公交調(diào)查1路，大紅脯—職業(yè)中學(xué)三、周邊商業(yè)及租金周邊沒(méi)有形成規(guī)模的商業(yè)圈1.商鋪調(diào)查項(xiàng)目對(duì)面建設(shè)北街沿街有20家左右商鋪，主要經(jīng)營(yíng)建材，租金1000—1500（只按間計(jì)算租金，沒(méi)有按平方）不等，面積在30-60平方不等；324國(guó)道只有3—5家二手汽車(chē)商鋪，面積在30—100平方，多數(shù)于自主經(jīng)營(yíng)，租金在600—1200元/月；2.項(xiàng)目觸及小區(qū)：北關(guān)社區(qū)，王孫村，溪南村，城北工業(yè)區(qū)君悅?cè)A庭售價(jià)2000-3000元/平方，租金在500-1000元/套；周邊住宅租金情況：項(xiàng)目住宅單間在150-200元/月（只按間/套計(jì)算，沒(méi)有按平方），基本上是屬于居民自住，外來(lái)人口很少；四、項(xiàng)目商業(yè)定位五、物業(yè)發(fā)展建議1、商場(chǎng)平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì)*引進(jìn)一家生鮮超市，滿(mǎn)足社區(qū)生活配套設(shè)備及一次裝修視招商談判情況再行設(shè)定。2、燈飾城上下兩層規(guī)劃，足夠大的展示空間由商家自設(shè)自裝3、美食城考慮與惠泉啤酒合作，借力打力，增加促銷(xiāo)強(qiáng)度由公司統(tǒng)一對(duì)排煙、排污、排油管道進(jìn)行規(guī)劃沿324國(guó)道，招牌設(shè)計(jì)規(guī)劃，顯眼，易進(jìn)附賣(mài)場(chǎng)車(chē)流、人流圖繪制（見(jiàn)附圖）六、租金建議本著以下5條考慮我們建議本賣(mài)場(chǎng)的租金為：第一條：放水養(yǎng)魚(yú)，培育市場(chǎng)是招租工作的關(guān)鍵，需要給商家以信心，畢竟我們是市場(chǎng)的開(kāi)拓者，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。第二條：租金偏高即使可以招滿(mǎn)并開(kāi)業(yè)，但是賣(mài)場(chǎng)很難長(zhǎng)久興旺，在市場(chǎng)還不成熟的情況下，高租金無(wú)疑使商家生意難做，這無(wú)異于“殺雞取蛋”。第三條：由于租金每年有6-8%，甚至是10%的租金遞增，因此，第一年賣(mài)場(chǎng)的租金可以適當(dāng)定低些，等第二年市場(chǎng)做旺之后，再提租金也不遲。第四條：如果租金定的高，與其它等經(jīng)營(yíng)多年的商業(yè)市場(chǎng)持平，甚至還高于他們，那么，我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪兒呢？很可能出現(xiàn)招租周期長(zhǎng)