惠州惠東吉隆“鳳凰城”項(xiàng)目可行性報(bào)告42p

惠州惠東吉隆“鳳凰城”項(xiàng)目可行性報(bào)告42pPAGEPAGE40惠東吉隆“鳳凰城”項(xiàng)目可行性報(bào)告編號(hào):2010-4-8-JL提交給:投資者:惠州市隆暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽名:設(shè)計(jì)單位：建設(shè)單位：編制人員：日期:二○一○年四月前言根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目屬于住宅用地。結(jié)合\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)傩?，區(qū)內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)正處于一個(gè)高潮期，購(gòu)房者認(rèn)可度較高。本報(bào)告主要針對(duì)本項(xiàng)目住宅建設(shè)進(jìn)行詳細(xì)分析。目錄TOC\o"1-3"\h\z第1章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位及項(xiàng)目概況 1§1.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位概況 1§1.2項(xiàng)目概況 1§1.2.1項(xiàng)目背景 1§1.2.2吉隆經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 7§1.2.3項(xiàng)目名稱(chēng) 7§1.2.4資金籌措方式 7§1.2.5項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 8§1.2.6項(xiàng)目技術(shù)方案 9§1.2.7項(xiàng)目進(jìn)度安排 13第2章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 14§2.1惠東發(fā)展規(guī)劃 14§2.2產(chǎn)業(yè)政策 17§2.3行業(yè)準(zhǔn)入分析 18第3章資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 19§3.1資源開(kāi)發(fā) 19§3.2能源耗用 19第4章節(jié)能方案分析 20§4.1用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 20§4.2能耗分析 20§4.3節(jié)能措施 21§4.3.1建筑節(jié)能 21§4.3.2電氣節(jié)能 22§4.3.3運(yùn)營(yíng)節(jié)能 22§4.3.4空調(diào)系統(tǒng) 22§4.3.5節(jié)水措施 22§4.3.6采光節(jié)能 24§4.3.7供水系統(tǒng) 24第5章建設(shè)用地、征地拆遷 25§5.1項(xiàng)目選址及用地方案 25§5.2土地利用和理性分析 25§5.3征地拆遷方案 25第6章環(huán)境和生態(tài)影響分析 26§6.1施工期環(huán)境影響分析 26§6.2項(xiàng)目擬采取的主要環(huán)保措施 26§6.3營(yíng)運(yùn)期間環(huán)境影響分析 28§6.4特殊環(huán)境影響 29第7章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)影響分析與財(cái)務(wù)分析 30§7.1經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析 30§7.1.1經(jīng)濟(jì)效益識(shí)別與計(jì)算 30§7.1.2成本費(fèi)用分析 30§7.1.3利潤(rùn)預(yù)計(jì) 36§7.1.4盈虧平衡分析 36§7.2行業(yè)影響分析 37第8章社會(huì)影響分析 38§8.1社會(huì)影響效果分析 38§8.2社會(huì)適應(yīng)性分析 39第九章結(jié)論42項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位及項(xiàng)目概況項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位概況惠州市隆暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為惠州本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，主要致力于吉隆及其周邊的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，“鳳凰城”為公司全力打造的品牌項(xiàng)目。公司注冊(cè)號(hào)：441323000012821名稱(chēng)：惠州市隆暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住所：惠東縣吉隆鎮(zhèn)石湖頭地段法人代表：康偉光經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期限：2008年1成立日期：200注冊(cè)資本：￥500萬(wàn)元惠州市隆暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2010年1月22日辦理有國(guó)有土地使用權(quán)證，證號(hào)為惠東國(guó)用(2010)第110033號(hào)、惠東國(guó)用（2010）第110032號(hào)，使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)面積共為36436平方米惠州市隆暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的“鳳凰城”規(guī)劃總建筑面積約為10萬(wàn)平方米，建設(shè)分兩期進(jìn)行，項(xiàng)目主要是興建三層聯(lián)排住宅、會(huì)所和小高層建筑，占地面積約30000平方米，建筑面積約42000平方米，總投資約8930萬(wàn)元。項(xiàng)目背景（1）項(xiàng)目地理位置：“鳳凰城”項(xiàng)目用地位于惠東縣吉隆鎮(zhèn)中心，地塊東面與廣汕公路接壤。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為山地，自然景觀優(yōu)美，周?chē)鸀槌墒斓木幼∩顓^(qū)，交通極為方便。（2）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀2009年以來(lái),惠東縣認(rèn)真貫徹落實(shí)中央“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定”和省委省政府“三促進(jìn)一保持”、市委市政府“三促三保”等一系列決策部署，緊緊圍繞縣委、縣政府提出的“樹(shù)信心、抓項(xiàng)目，擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)，惠民生、促和諧”和“三年有明顯效果”的總體目標(biāo)要求，以黨的十七屆三中、四中全會(huì)精神為指引，以實(shí)施《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》（下稱(chēng)《綱要》）為契機(jī)，以保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)為首要任務(wù)，以擴(kuò)大投資消費(fèi)需求為根本途徑，以落實(shí)“十個(gè)方面惠民措施”為切入點(diǎn)，積極開(kāi)展“四個(gè)年”活動(dòng)，扎實(shí)推進(jìn)“345”一、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要特點(diǎn)工業(yè)生產(chǎn)性項(xiàng)目?jī)粼瞿芰?qiáng)，拉動(dòng)了工業(yè)增長(zhǎng)。匯源果汁、康利石材、麗影電器、寶龍工藝品、富鑫手袋、耐寶塑膠、現(xiàn)代預(yù)拌混凝土、大嶺自來(lái)水廠等一批工業(yè)項(xiàng)目建成投產(chǎn)，黃埠升達(dá)鞋業(yè)、來(lái)裕鞋業(yè)等企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)，成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)。1-9月全縣新登記注冊(cè)個(gè)體私營(yíng)企業(yè)5037戶(hù)，同比增長(zhǎng)26.3%，其中新登記注冊(cè)個(gè)體私營(yíng)制鞋業(yè)942戶(hù)。面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，縣委、縣政府出臺(tái)了《關(guān)于應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)，幫助扶持我縣企業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》、《關(guān)于實(shí)施十個(gè)方面惠民措施的決定》等政策措施，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，為企業(yè)發(fā)展提供一個(gè)效率高、管理好、服務(wù)優(yōu)的政務(wù)環(huán)境，極大地提振了社會(huì)和企業(yè)的信心；同時(shí),積極開(kāi)展調(diào)研活動(dòng)，為企業(yè)排憂(yōu)解難，支持企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展，幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)成本管理，加大科技投入，增強(qiáng)創(chuàng)新能力，積極拓展市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。特別是洛奇工藝品有限公司、圣蓮毛織實(shí)業(yè)有限公司、上豐鞋業(yè)、港豐毛織廠、上豐鞋業(yè)有限公司、美新塑木型材制品有限公司等一批規(guī)模企業(yè)訂單充裕，開(kāi)工充足，實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)甚至成倍增長(zhǎng)。同時(shí)，民營(yíng)企業(yè)加快發(fā)展是推動(dòng)工業(yè)生產(chǎn)企穩(wěn)回升的重要力量，規(guī)模以上民營(yíng)工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值8億元，比去年同期增長(zhǎng)23.3%。1-9月各鎮(zhèn)規(guī)模以上增加值單位：萬(wàn)元鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱(chēng)累計(jì)同比增長(zhǎng)%鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱(chēng)累計(jì)同比增長(zhǎng)%增加值合計(jì)17031816.0多祝鎮(zhèn)1670981.3大嶺鎮(zhèn)714216.4安墩鎮(zhèn)——白花鎮(zhèn)5604613.7寶口鎮(zhèn)25644.6梁化鎮(zhèn)416425.8白盆珠1636-37.8稔山鎮(zhèn)57057.7高潭鎮(zhèn)——鐵涌鎮(zhèn)——平山鎮(zhèn)189566.1巽寮鎮(zhèn)——黃埠鎮(zhèn)3392011.7平海鎮(zhèn)22658.0港口鎮(zhèn)547218.4吉隆鎮(zhèn)180477.5———2、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。1-9月，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值17.5億元，增長(zhǎng)5.0%。春、夏收糧食作物面積37.69萬(wàn)畝，總產(chǎn)11.78萬(wàn)噸，分別增長(zhǎng)11.25%和14.61%;蔬菜總產(chǎn)30.5萬(wàn)噸，增長(zhǎng)4.0%；馬鈴薯產(chǎn)量27萬(wàn)噸，產(chǎn)值4.3億元，分別增長(zhǎng)16.5%和13.6%；水產(chǎn)品產(chǎn)量4.06萬(wàn)噸，產(chǎn)值5.5億元，分別增長(zhǎng)6%和7%。3、第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展是經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的主要拉動(dòng)力。第三產(chǎn)業(yè)增加值51.3億元，增長(zhǎng)20.2%，對(duì)比第一季度、上半年增幅分別上升5.3和3.8個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全縣GDP增長(zhǎng)6.0個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)46.3%，同比上升9.7個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重為35.8%,同比上升3.3個(gè)百分點(diǎn)批零貿(mào)易業(yè)和餐飲業(yè)兩大傳統(tǒng)行業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位。1-9月，全縣批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值14.2億元，增長(zhǎng)17.1%；住宿餐飲業(yè)增加值5.7億元，增長(zhǎng)22.4%。另一方面，新興的房地產(chǎn)、旅游業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)正加速形成。今年以來(lái)，中航地產(chǎn)、國(guó)際新城、美安居、上城國(guó)際等項(xiàng)目進(jìn)入加快施工階段，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，1-9月全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10.3億元，增長(zhǎng)23%，商品房銷(xiāo)售金額2.5億元，增長(zhǎng)138.9%；隨著旅游旺季的到來(lái)，金海灣—巽寮”旅游品牌顯效，吸引大量游客前來(lái)觀光度假，1-9月全縣接待旅游人數(shù)169.3萬(wàn)人，旅游營(yíng)業(yè)收入4.4億元，分別增長(zhǎng)18%和25%。第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展有效委縣政府加強(qiáng)重點(diǎn)項(xiàng)目管理，加強(qiáng)項(xiàng)目跟蹤督查，加大項(xiàng)目融資力度，落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)責(zé)任，大力推動(dòng)大項(xiàng)目建設(shè)，取得明顯成效。增幅高于全市56個(gè)百分點(diǎn)，排全市第一。一是重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)，成為投資的主導(dǎo)力量。巽寮旅游、平海電廠、珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園，西枝江水利樞紐工程、污水處理廠、文化中心、縣城環(huán)城南路、縣城環(huán)城北路、惠深沿海高速、廣惠高速東延線(xiàn)、惠莞高速和廈深鐵路惠東段建設(shè)等一批重點(diǎn)項(xiàng)目扎實(shí)推進(jìn)。1-9月，全縣重點(diǎn)項(xiàng)目（不含惠深沿海高速、廣惠高速東延線(xiàn)、惠莞高速和廈深鐵路）完成投資32.4億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的50.5%。二是工業(yè)生產(chǎn)性項(xiàng)目投資取得突破性進(jìn)展。1-9月，全縣工業(yè)生產(chǎn)性投資16.6億元，同比增長(zhǎng)192.8%，增幅創(chuàng)歷史最高水平。平海電廠項(xiàng)目加快建設(shè)，1-9月完成投資18.2億元，完成年度計(jì)劃100.9%，累計(jì)完成工程進(jìn)度57%，預(yù)計(jì)明年底一期工程可投產(chǎn)。三是1-9月各鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資情況鎮(zhèn)別絕對(duì)值(萬(wàn)元)比上年同期增長(zhǎng)%完成年度計(jì)劃%鎮(zhèn)別絕對(duì)值(萬(wàn)元)比上年同期增長(zhǎng)%完成年度計(jì)劃%全縣合計(jì)64257573.683.5黃埠640502572.8平海172233437.9132.5平山13808960.195.2港口365053.791.3大嶺53370191.776.2多祝1802882.172.1白花385884.154.3安墩4002122.366.7梁化898933.874.9白盆珠508133.284.7稔山1788733.799.4高潭25305784.3鐵涌676845.575.2寶口524537.987.4吉隆5678217.372.8巽寮472831.744.2創(chuàng)優(yōu)消費(fèi)環(huán)境，提振消費(fèi)信心，擴(kuò)大消費(fèi)需求。1-9月，我縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)71.2億元，同比增長(zhǎng)18.4%，增幅比全市平均水平高0.1個(gè)百分點(diǎn)，排全市第三。一是一批大型商貿(mào)項(xiàng)目的建成啟用，擴(kuò)大了消費(fèi)平臺(tái)，拉動(dòng)了消費(fèi)增長(zhǎng)。銀基鞋材市場(chǎng)、南康百貨、同心電腦城等大型商貿(mào)項(xiàng)目的建成啟用，華僑城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、美多購(gòu)物中心、家家樂(lè)購(gòu)物中心、稔山好收成、銀基商貿(mào)城、平山中心市場(chǎng)等大型集貿(mào)市場(chǎng)交易活躍，有效地拉動(dòng)了批發(fā)零售業(yè)增長(zhǎng)。1-9月，批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額61.4億元，增長(zhǎng)17.2%。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，有效促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)。隨著巽寮旅游項(xiàng)目建設(shè)的加快，五星級(jí)酒店群建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)，濱海旅游品牌知名度不斷擴(kuò)大，吸引了國(guó)內(nèi)外大批游客前來(lái)觀光旅游，推動(dòng)了旅游業(yè)快速發(fā)展，帶動(dòng)了住宿餐飲業(yè)發(fā)展。今年以來(lái)，黃埠的國(guó)惠大酒店、稔山的銀禧酒店、蓮花酒店、惠東人家等項(xiàng)目相繼建成投產(chǎn)，巽寮德澤園等酒店擴(kuò)建竣工，擴(kuò)大了住宿餐飲業(yè)接納容量，形成了新增長(zhǎng)點(diǎn)。1-9月,住宿和餐飲業(yè)零售額9.8億元，增長(zhǎng)26.2%。一是企業(yè)優(yōu)勝劣汰過(guò)程加快。這次金融危機(jī)對(duì)全部企業(yè)進(jìn)行了優(yōu)勝劣汰的徹底洗牌，部分技術(shù)含量低、勞動(dòng)密集型抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的企業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)下紛紛停業(yè)、關(guān)閉、破產(chǎn)。相反，一些技術(shù)含量高、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)的企業(yè)在金融危機(jī)中積極開(kāi)拓市場(chǎng)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，降低生產(chǎn)成本，渡過(guò)了難關(guān)，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，優(yōu)勝劣汰過(guò)程加快，企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)。二是推動(dòng)個(gè)體工商戶(hù)向企業(yè)轉(zhuǎn)型取得初步成效。全縣共完成個(gè)體工商戶(hù)向企業(yè)轉(zhuǎn)型79戶(hù)，其中，可納入“規(guī)模以上企業(yè)”統(tǒng)計(jì)的24戶(hù)。全縣拆除、關(guān)停、淘汰水泥二廠青云生產(chǎn)線(xiàn)、華業(yè)鑄造廠和曉亨鑄造廠部分生產(chǎn)線(xiàn)，為完成節(jié)能減排任務(wù)奠定了基礎(chǔ)1-9月，全縣實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入5.03億元，同比增長(zhǎng)13.6%，增幅比第一季度、上半年分別上升5.2和2.5個(gè)百分點(diǎn)，增幅排全市第三。全縣實(shí)現(xiàn)工商稅收7.56億元，同比增長(zhǎng)6.8%（含海關(guān)代征稅收總額9.64億元，下降7.9%），其中國(guó)稅收入3.52億元，減少0.6%（含海關(guān)代征國(guó)稅收入5.59億元，下降20.2%），地稅收入4.04億元，增長(zhǎng)14.2%。全縣各鎮(zhèn)稅收7.56億元，同比增長(zhǎng)6.8%，增幅比1-8月上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，寶口、港口、鐵涌、多祝、稔山5個(gè)鎮(zhèn)稅收增長(zhǎng)40%以上，同比分別增長(zhǎng)63.8%、51.9%、51.1%、41.6%和41.3%。9月末，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額145.05億元,貸款余額73.1億元,分別比年初增長(zhǎng)12.6%和31.8%。1-9月各鎮(zhèn)稅收情況鎮(zhèn)別絕對(duì)值(萬(wàn)元)比上年同期增長(zhǎng)%鎮(zhèn)別絕對(duì)值(萬(wàn)元)比上年同期增長(zhǎng)%全縣合計(jì)756196.8黃埠67361.7平海3327-18.8平山346382.3港口77851.9大嶺406519.4多祝176641.6白花6903-15.7安墩118-24.6梁化143512白盆珠219-12.3稔山248741.3高潭16718.8鐵涌50251.1寶口12863.8吉隆845839.7巽寮389339.7不斷提高城鄉(xiāng)居民收入水平，不斷優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，尤其是以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)事業(yè)投入力度不斷加大，民生事業(yè)不斷發(fā)展。1-9月，全縣財(cái)政用于教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障和就業(yè)的支出4.08億元，占一般預(yù)算收入支出的42.9%；全縣用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)資金近2500萬(wàn)元；從今年7月份起，全縣干部職工平均每人每月增加200元生活補(bǔ)貼。1-9月，全縣在崗職工人均工資實(shí)現(xiàn)16264元，比上年增長(zhǎng)14.6%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入6580元，增長(zhǎng)17.8%。二、吉隆經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀吉隆鎮(zhèn)地處廣東省惠州市東南部，是廣東省確定的中心鎮(zhèn)和國(guó)家建設(shè)部等五部委確定的國(guó)家重點(diǎn)鎮(zhèn)之一，全鎮(zhèn)面積117.9平方公里，總?cè)丝?5萬(wàn)多人（戶(hù)籍人口3.5萬(wàn)人，外來(lái)人口約12萬(wàn)人），轄7個(gè)村民委員會(huì)、1個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，城鎮(zhèn)建成面積6平方公里,耕地面積1.97萬(wàn)畝,林地面積13.6萬(wàn)畝，海岸線(xiàn)長(zhǎng)16.8公里。吉隆鎮(zhèn)是全國(guó)聞名的鞋城，已形成以制鞋業(yè)為龍頭，兼有鞋材加工、皮革塑料、五金、紙品包裝等行業(yè)德地方特色工業(yè)體系。從20世紀(jì)80年代開(kāi)始，勤勞、智慧的吉隆人民憑著精明的經(jīng)商意識(shí)，抓住了改革開(kāi)放帶來(lái)的巨大市場(chǎng)契機(jī)，大力發(fā)展制鞋產(chǎn)業(yè)，使制鞋企業(yè)如雨后春筍般茁壯成長(zhǎng)起來(lái)，鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和影響逐漸擴(kuò)大，全鎮(zhèn)鞋廠已發(fā)展到2429家、鞋料店497家、鞋材企業(yè)506家，其中有17家企業(yè)被惠州市授予“民營(yíng)企業(yè)100強(qiáng)”，有27家企業(yè)被惠東縣授予“民營(yíng)企業(yè)50強(qiáng)”。三、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目所在區(qū)域已有大量新建居住社區(qū)形成，地域認(rèn)可度較高。具高架、地面交通優(yōu)勢(shì)，道路狀況良好。大型商業(yè)設(shè)施較多，為周邊居民提供了必要的生活購(gòu)物保障。\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目自身規(guī)模大，規(guī)劃較為新穎，具有較強(qiáng)的氣勢(shì)力。\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目推出會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成一定的震撼力。四、可行性因素本區(qū)依托政府機(jī)構(gòu)及各商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)，有利于商務(wù)氛圍的形成。區(qū)域及周邊正逐步成為吉隆的聚居區(qū)，區(qū)域認(rèn)可度高。\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目周邊交通便利，便于物流。本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目規(guī)劃獨(dú)特極具震撼力，為引爆市場(chǎng)提供了條件。周邊現(xiàn)有多個(gè)商業(yè)帶，具較強(qiáng)的人氣積聚效應(yīng)，這對(duì)本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)提供了一定的人流保障。擬建項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)《鳳凰城》資金籌措方式本項(xiàng)目資金由惠州市隆暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自籌，不足部分通過(guò)預(yù)售房款或銀行貸款解決。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本次擬建的是住宅（聯(lián)排住宅）及配套設(shè)施。項(xiàng)目占地面積約30000平方米，總建筑面積42000平方米，其中聯(lián)排住宅面積23339平方米，商住建筑面積18000平方米，會(huì)所面積578平方米，覆蓋率 25.23%，綠化率技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)1總用地面積30000㎡2總建筑面積42000㎡2.1聯(lián)排住宅150002.2商住建筑63002.4會(huì)所面積5783容積率1.44覆蓋率25.23%5綠化率35%6總戶(hù)數(shù)420戶(hù)7停車(chē)位275輛該項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃建設(shè)聯(lián)排住宅、會(huì)所和商住建筑，戶(hù)型設(shè)計(jì)主要有復(fù)式單位和平面單位，結(jié)合國(guó)家各項(xiàng)政策和吉隆實(shí)際，復(fù)式單位為三層單棟式聯(lián)排住宅，每層為80~145m2。聯(lián)排住宅依據(jù)初步規(guī)劃方案項(xiàng)目主要工程內(nèi)容見(jiàn)下表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)說(shuō)明1土建工程1.1聯(lián)排住宅1.2商住建筑1.3會(huì)所2給排水水箱、水池、水泵機(jī)房3消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程(強(qiáng)電)配電房變配電設(shè)備5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通電話(huà)配線(xiàn)(端子接單元口)及只能設(shè)施的網(wǎng)線(xiàn)鋪設(shè)7火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門(mén)8通風(fēng)工程負(fù)一層車(chē)庫(kù)通風(fēng)9閉路電視封閉式管理10室外工程室外綠化及部分道路場(chǎng)地項(xiàng)目技術(shù)方案（1）項(xiàng)目概述宗地位于惠州市惠東縣吉隆鎮(zhèn)中心，地塊東面與廣汕公路接壤。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為山地，周?chē)鸀槌墒斓木幼∩睢？傆玫孛娣e30000m2。規(guī)劃建筑面積42000m2（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)思想A.總體構(gòu)思●尊重環(huán)境，尊重自然。將一部分山體保留，既為小區(qū)提供景艦和活動(dòng)場(chǎng)所，又為城市保留自然生態(tài)。●順應(yīng)山形地勢(shì)。保留原有的山形地勢(shì)和景觀朝向，建筑隨山形地勢(shì)布置，表達(dá)對(duì)白然和原生態(tài)的高度尊重?！癯浞肿鹬匦さ氐南M(fèi)心理和習(xí)慣，創(chuàng)造符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的自然生態(tài)小區(qū)。B、總平面布局1)、規(guī)劃強(qiáng)調(diào)“一線(xiàn)兩面”的理念。即以聯(lián)系城市主干道(廣汕公路)的小區(qū)入口廣場(chǎng)與山地公園所形成的中心軸線(xiàn)將小區(qū)自然的分隔成南北兩個(gè)區(qū)域。正對(duì)廣場(chǎng)的為步行登山道，沿道路拾級(jí)而上，景觀層層變換。最終到達(dá)景觀高點(diǎn)“山地公園”。建筑的朝向都經(jīng)過(guò)仔細(xì)推敲，以達(dá)到最佳的居住效果，北面為高層住宅區(qū)。采用半閉合式布局，形成超大的內(nèi)部園林景觀使每一戶(hù)均能夠共享內(nèi)部花網(wǎng)景觀。會(huì)所和泳池的巾置順應(yīng)地形，將其加置在小區(qū)中央的位置，使其自成景觀。使其周邊的聯(lián)排住宅和北而的高層均能享用。2)、建筑布局利用地形地勢(shì)形成南低北高的建筑形態(tài)。同時(shí)保留原有山體，形成最佳的風(fēng)水布局。3)、通過(guò)建筑的布局和路網(wǎng)的形式，形成多個(gè)中心景觀節(jié)點(diǎn)。高壇采用半田合式布局顯示出歸屬感與領(lǐng)域感，從而營(yíng)造出精致而寧?kù)o的人居氛圍。4)、允分尊重自然和生態(tài)。小區(qū)山體公同為景觀軸的核心，通過(guò)步道將高層和聯(lián)排住宅區(qū)緊密的聯(lián)系在一起。（3）園林景觀：景觀不僅儀單純地作為觀賞的風(fēng)景，同時(shí)又是人們參與其中、享受其中的享受?！疤峁┙o空間以各種可能性，通過(guò)暗示，或者誘導(dǎo)，在這些院落中誘發(fā)不同的生活場(chǎng)景。”1、景觀主題風(fēng)格聯(lián)排住宅主要景觀為歐陸風(fēng)情，高層住宅區(qū)則以現(xiàn)代歐陸風(fēng)格為土。兩種風(fēng)格相得益彰。2、景規(guī)結(jié)構(gòu)景觀設(shè)計(jì)以多層次，立體化，組團(tuán)化為空間布局的基本原則。3、植物配置突出植物的季節(jié)和層次變化，通過(guò)局部點(diǎn)綴和大面積配置相西調(diào)，使園內(nèi)植物群落的變化更豐富，更多層次。在東而車(chē)行上入口的兩側(cè)種植大樹(shù)，形成綠樹(shù)成蔭的效果，在人行景觀步行道上種植各種花木，果樹(shù)，并配置休息桌椅，使之情趣盎然。其余花園的配置上形成三季有花，四季常綠的效果。（4）結(jié)構(gòu)說(shuō)明結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為_(kāi)級(jí)，設(shè)H使用年限50年。1)主體結(jié)構(gòu)框架剪力結(jié)掏體系．2)樓屋蓋結(jié)構(gòu)均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土粱、板體系。3）抗震設(shè)計(jì)該建筑群體地處廣東惠州，抗震設(shè)防烈度為7度。地基基礎(chǔ)：多層擬采用天然地基條形基礎(chǔ)。（5）給排水設(shè)計(jì)1、給水水源：由市政給水干管引入兩根DN200給水管，經(jīng)水表接入地下水池。2、室內(nèi)消火栓用水量：20l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)，一次滅火用水量l44m3。室外消火栓用水量：15l／s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)，一自動(dòng)噴灑滅火用水量：30l／s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為l小時(shí)，一次滅火用水量l083、給水系統(tǒng)：一～五層由市政自來(lái)水直接供給。（6）消防系統(tǒng)：1)、室外消火栓系統(tǒng)：室外消火栓要求消防用水量l51/S，水壓不小于0.1Mpa室外設(shè)室外消火栓，直接布置在室外給水環(huán)網(wǎng)上。消火栓間距不超過(guò)l20米。水壓0.lOMPa。2)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：消防水經(jīng)室內(nèi)消火栓泵加壓后供到室內(nèi)各消火拴處。系統(tǒng)為兩路供水，環(huán)狀管網(wǎng)。消防超壓設(shè)施，具有定期巡檢功能。3)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)：高低壓變配室、發(fā)電機(jī)房采用組合分配式七氟丙烷氣體滅火系統(tǒng)。建筑物內(nèi)設(shè)置手提式干粉滅火器，便于及時(shí)撲滅初期火災(zāi)。(7)排水設(shè)計(jì)排水采剛污廢合流、雨污水分流制。本工程各棟建筑單體的污廢水均接入化糞池，經(jīng)化糞池內(nèi)停留12小時(shí)后，排入市政污水管網(wǎng)。雨水排水系統(tǒng)采用外排雨水系統(tǒng)，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為P=3年，降雨歷時(shí)5min，降雨厚度q=424升/秒.公頃，屋面雨水由雨水斗及雨水管匯集后排入室外地面雨水口，中心花園雨水由北至南收集后，排入室外道路市政雨水管網(wǎng)（8）節(jié)能環(huán)保圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工參數(shù)滿(mǎn)足居住建筑節(jié)能的限值要求。所有通風(fēng)設(shè)備均采用低噪聲設(shè)備，并加裝各種減振降噪設(shè)施。（9）電氣設(shè)計(jì)供電電源：本工程由市政電網(wǎng)引來(lái)兩回路10KV電源供電，高壓系統(tǒng)電壓等級(jí)為l0Kv。用電指標(biāo)：住宅：70W/平方米；室外照明：3w/平方米。項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃1、取得土地使用權(quán)后，將于今年完成項(xiàng)目單體初步計(jì)劃，施工圖計(jì)劃，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿(mǎn)足年開(kāi)工需要。2、為了合理利用資金，先用自有資金獲取土地，然后，以貸款形式進(jìn)行土建工程及裝修。擬開(kāi)發(fā)建設(shè)期為年（20-20），20年擬開(kāi)發(fā)面積m2，20年擬開(kāi)發(fā)面積㎡，20年裝修。3、以科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工工程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。項(xiàng)目進(jìn)度安排依據(jù)同類(lèi)項(xiàng)目工程的開(kāi)發(fā)時(shí)間，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際，計(jì)劃建設(shè)周期為10個(gè)月，前期報(bào)建及設(shè)計(jì)為2個(gè)月，招標(biāo)及施工期為7個(gè)月，室外環(huán)境及道路為2個(gè)月（1個(gè)月交叉施工）。序號(hào)分部工程建設(shè)周期（月）備注1前期報(bào)建12設(shè)計(jì)13招標(biāo)及施工74室外工程（園林及配套）2（1個(gè)月交叉施工）5竣工驗(yàn)收合計(jì)10銷(xiāo)售計(jì)劃及營(yíng)銷(xiāo)策略1、銷(xiāo)售計(jì)劃根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷(xiāo)售周期為年:20年銷(xiāo)售收入萬(wàn)元；20年銷(xiāo)售收入萬(wàn)元；20年銷(xiāo)售收入萬(wàn)元。2、營(yíng)銷(xiāo)策略深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和促使實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售，獲取最大利潤(rùn)。（1）進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶(hù)和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、客戶(hù)群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶(hù)需求的樓盤(pán)產(chǎn)品。（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷(xiāo)策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌、車(chē)體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤(pán)的信息傳遞給購(gòu)房客戶(hù)。通過(guò)溝通，利用客戶(hù)群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。（3）通過(guò)拓展銷(xiāo)售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。利用廣告促銷(xiāo)、人員促銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo)擴(kuò)展銷(xiāo)售渠道，使房屋銷(xiāo)售由原來(lái)單一的自行銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N(xiāo)、行銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、地區(qū)代理等多元化銷(xiāo)售方式。（4）提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶(hù)，必須深入了解客戶(hù)，為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶(hù)感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。有效地利用品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足客戶(hù)的期望，激發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)愿望。（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。在目前樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤(pán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶(hù)的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶(hù)以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶(hù)的信心?？尚行匝芯繄?bào)告編制依據(jù)1、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》JGJ37-872、《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》BJ96-863、《廣東省省二０一０四年工程定額》4、《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》5、《國(guó)有土地使用證》發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析惠東發(fā)展規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系加快推進(jìn)廈深鐵路惠東段及花都至汕尾鐵路惠東段建設(shè)，完善過(guò)境站場(chǎng)及配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)。完成莞惠高速公路、深惠沿海和廣惠高速公路東延線(xiàn)建設(shè)，完善高速公路網(wǎng)。推進(jìn)普通干線(xiàn)公路升級(jí)改造。繼續(xù)抓好平海、港口、稔山口岸作業(yè)區(qū)建設(shè)。建設(shè)人水和諧的水利工程體系建立覆蓋全縣的水資源優(yōu)化配置信息系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)體系。加快西枝江水利樞紐工程建設(shè)。對(duì)縣城防洪體系進(jìn)行達(dá)標(biāo)建設(shè)，達(dá)20年一遇防洪標(biāo)準(zhǔn)。完成一批中小型水庫(kù)除險(xiǎn)加固工程和海堤達(dá)標(biāo)加固工程。劃定地下水資源保護(hù)區(qū)，建立地下水位、水質(zhì)監(jiān)測(cè)網(wǎng)。加快推進(jìn)稔平半島供水工程和農(nóng)村飲水工程建設(shè)。建立完善生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制。加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)完善重污染行業(yè)監(jiān)管制度。加快中心鎮(zhèn)生活垃圾無(wú)害化處理場(chǎng)建設(shè)。建立流域或區(qū)域重大項(xiàng)目環(huán)評(píng)文件審批通告制度。實(shí)施區(qū)域重點(diǎn)污染企業(yè)聯(lián)合監(jiān)管，加快淘汰高能耗、重污染行業(yè)。大力推進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)和環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)節(jié)能減排。建立突發(fā)環(huán)境事件聯(lián)動(dòng)處置機(jī)制，加快環(huán)保信息共享平臺(tái)建設(shè)。建立再生資源回收網(wǎng)絡(luò)。探索建立生態(tài)環(huán)境共建和補(bǔ)償機(jī)制。打造珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地大力建設(shè)東莞鳳崗（惠東）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園，按“一園五區(qū)”的構(gòu)想，大力做好引項(xiàng)目進(jìn)園工作，大力承接產(chǎn)業(yè)鏈高端項(xiàng)目和高新技術(shù)項(xiàng)目。優(yōu)化產(chǎn)業(yè)格局，提升產(chǎn)業(yè)層次和競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)抓好惠州大道惠東段改造工程、縣城環(huán)城北路以及園區(qū)內(nèi)路網(wǎng)建設(shè)，并抓好園區(qū)環(huán)保配套工程建設(shè)。打造珠三角濱海旅游休閑基地大力發(fā)展“四色”旅游。建成1個(gè)國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)，5個(gè)以上國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)，新建8家五星級(jí)飯（酒）店，8家以上四星級(jí)飯（酒）店。強(qiáng)化與港澳及區(qū)域旅游合作，聯(lián)手開(kāi)拓旅游市場(chǎng)。加強(qiáng)行業(yè)管理，規(guī)范旅游市場(chǎng)秩序。打造珠三角清潔能源基地大力推進(jìn)平海電廠建設(shè)，確保到2010年平海電廠一期工程如期投產(chǎn)，并做好平海電廠3號(hào)、4號(hào)機(jī)組報(bào)批和實(shí)施工作。積極支持配合中廣核集團(tuán)做好核電項(xiàng)目的前期工作，力爭(zhēng)項(xiàng)目外圍配套工程開(kāi)工建設(shè)。加快500萬(wàn)噸國(guó)家石油儲(chǔ)備庫(kù)項(xiàng)目建設(shè)。加強(qiáng)對(duì)熔盛造船等船舶建造項(xiàng)目的跟蹤服務(wù)工作，積極引進(jìn)3萬(wàn)噸以上大型船舶企業(yè)。建設(shè)1-2家中小型船舶及漁船修造企業(yè)，發(fā)展一級(jí)I類(lèi)骨干游艇企業(yè)，初步建立小型船舶修造基地和游艇制造基地。大力發(fā)展口岸經(jīng)濟(jì)。鞏固提高中國(guó)女鞋生產(chǎn)基地規(guī)劃建設(shè)中國(guó)女鞋生產(chǎn)基地工業(yè)園區(qū)，高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)占地6000畝的中國(guó)女鞋生產(chǎn)基地“廣東國(guó)際女鞋工業(yè)園”。積極組織制鞋企業(yè)參加有影響力的鞋類(lèi)展銷(xiāo)展示會(huì)，大力支持企業(yè)拓展銷(xiāo)售市場(chǎng)。宣傳推介中國(guó)女鞋生產(chǎn)基地區(qū)域品牌，運(yùn)用專(zhuān)業(yè)媒體，加大“中國(guó)女鞋生產(chǎn)基地”區(qū)域品牌的宣傳推介力度。打造珠三角綠色食品生產(chǎn)供應(yīng)基地加快商品基地建設(shè)，著力推進(jìn)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)建設(shè)，努力提高農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范和推廣的組織化程度。把基地建設(shè)與發(fā)展“一鄉(xiāng)一品”、“一村一品”緊密結(jié)合起來(lái)，大力打造特色鎮(zhèn)、專(zhuān)業(yè)村，努力提高特色農(nóng)業(yè)的規(guī)模效益。實(shí)行“龍頭企業(yè)+基地+農(nóng)戶(hù)”、“市場(chǎng)+專(zhuān)業(yè)合作社+農(nóng)戶(hù)”等產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，建設(shè)一批具規(guī)模、高水平、知名度高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的綠色食品生產(chǎn)基地和與加工配套的原料供應(yīng)基地。開(kāi)展農(nóng)資打假專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)，嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)業(yè)投入品管理，加大農(nóng)產(chǎn)品監(jiān)測(cè)和抽檢力度，強(qiáng)化自律機(jī)制，實(shí)行“從田頭到餐桌”的全程監(jiān)管。積極引導(dǎo)大型超市，連鎖店設(shè)立我縣特色農(nóng)產(chǎn)品和認(rèn)證農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售專(zhuān)區(qū)或?qū)９?，提升我縣農(nóng)產(chǎn)品在高端流通領(lǐng)域的份額和知名度。加快農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的改造升級(jí)。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提高城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)和管理水平。實(shí)施村企共建示范村工程、公共服務(wù)均等化工程、社會(huì)保障全覆蓋工程。抓好一批試點(diǎn)村和示范村。加快發(fā)展社會(huì)事業(yè)實(shí)施“貧困生資助計(jì)劃”，加快普及高中階段教育。實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)和新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度并軌。積極推進(jìn)醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革，推進(jìn)公立醫(yī)院改革，努力提高基層衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的服務(wù)水平。大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)，到2012年基本消除農(nóng)村泥磚危房戶(hù)和無(wú)房戶(hù)。城鎮(zhèn)零就業(yè)家庭、領(lǐng)取再就業(yè)證下崗失業(yè)人員等重點(diǎn)群體人員實(shí)現(xiàn)就業(yè)或再就業(yè)的比率70%以上，全縣城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3.0%以?xún)?nèi)。產(chǎn)業(yè)政策08年上半年，央行6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，達(dá)到了平均每月一次的頻度。然而，08年隨著美國(guó)次貸危機(jī)的蔓延，國(guó)內(nèi)出口和投資的實(shí)際增速下滑，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)回落，央行放松貨幣政策，8月初央行宣布放松對(duì)中小企業(yè)的貸款管制并增加了2000億元的貸款額度、9月、l0月分別下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率、10月末央行宣布不再對(duì)商業(yè)銀行信貸規(guī)劃進(jìn)行硬性約束、l年期央票的隔周發(fā)行，保證市場(chǎng)流動(dòng)性充分供應(yīng)。貨幣政策和財(cái)政政策共同維護(hù)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的格局已經(jīng)形成，通過(guò)多種手段增加有效供應(yīng)，10月出臺(tái)救市政策，08年10月，財(cái)政部出臺(tái)了一系列刺激樓市需求的政策，包括對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到l％；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人住房暫免征收土地增值稅，地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。此外，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20％，同時(shí)下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，政策出臺(tái)后，中小戶(hù)型交易費(fèi)減少，市場(chǎng)有所回暖，契稅l％，免征收印花稅，免征收土地增值稅，最低首付款20％，中央高度重視保障性住房的建設(shè)和管理。07年10月，財(cái)政部下達(dá)了關(guān)于《廉租住房保障資金管理辦法》的通知(財(cái)綜[2007164號(hào))，規(guī)范廉租住房保障資金管理，提高廉租住房保障資金使用效益，確保廉租住房保障資金專(zhuān)款專(zhuān)用。08年10月，財(cái)政部強(qiáng)調(diào)要“繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活”，在近日發(fā)布城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法，以規(guī)范廉租住房和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房保障以及其他社會(huì)救助工作中的城市低收入家庭資格認(rèn)定行為，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)資源節(jié)約型住房消費(fèi)的原則。采取總量與項(xiàng)目相結(jié)合的方式，統(tǒng)籌落實(shí)新建商品住房結(jié)構(gòu)比例要求，規(guī)定新審批、新規(guī)劃的商住項(xiàng)目，在規(guī)劃的商品住房總面積中，套型建筑面積為90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房)面積所占比重，達(dá)到70％以上。房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)是一件利國(guó)利民的好事，該項(xiàng)目的建設(shè)符合《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，符合國(guó)家及地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。行業(yè)準(zhǔn)入分析項(xiàng)目建設(shè)單位和擬建項(xiàng)目符合相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。(1)《房地產(chǎn)并發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法》(2)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(3)《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析資源開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目充分利用現(xiàn)有的自然資源，賦予條件。該項(xiàng)目位于吉隆鎮(zhèn)中心，地塊東面與廣汕公路接壤。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為山地，自然景觀優(yōu)美，交通極為方便，周?chē)鸀槌墒斓木幼∩??；葜菔新煼康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)該地的建設(shè)提高了土地利用率，有效的改善了土地使用狀況。充分挖掘土地資源潛力，提高了土地集約利用程度，有利于促進(jìn)土地資源經(jīng)濟(jì)和可持續(xù)利用。該建設(shè)項(xiàng)目使吉隆鎮(zhèn)區(qū)域的配套設(shè)施得到了改善，不僅可以帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，而且也帶來(lái)一定的環(huán)境效益和社會(huì)效益。因此，該項(xiàng)目土地利用是合理的、可行的。水資源按需要可以通過(guò)吉隆鎮(zhèn)自來(lái)水公司供水管網(wǎng)解決。能源耗用建筑材料就近可取，在各種設(shè)備選型時(shí)使用節(jié)能型設(shè)備，同時(shí)減少不必要的水電耗費(fèi)，符合資源節(jié)約和有效利用的相關(guān)要求。節(jié)能方案分析用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范能源是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，國(guó)家對(duì)能源實(shí)行“開(kāi)發(fā)及節(jié)約并重”同時(shí)，降低能耗也是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要手段，為貫徹節(jié)約能源這一基本國(guó)策，本項(xiàng)目的節(jié)能設(shè)計(jì)按以下原則進(jìn)行：(1)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》(N．發(fā)[2006128號(hào))：(2)國(guó)務(wù)院關(guān)于做好建設(shè)節(jié)約型社會(huì)近期重點(diǎn)工作的通知》(國(guó)發(fā)[2005]21號(hào))；(3)《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50411—2007：(4)《國(guó)家發(fā)改委于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知》(發(fā)改投資[2006]2787號(hào))：(5)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189．2005：(6)《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50176—93：(7)《廣東省節(jié)約能源條例》：(8)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)廣東省節(jié)能工作的意見(jiàn)》(粵府[2006]120號(hào))；(9)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(廣東省實(shí)施細(xì)則)：(10)《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范》(廣東省實(shí)施細(xì)則)；(11)《惠州市人民政府關(guān)于建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的意見(jiàn)》能耗分析能源建設(shè)是當(dāng)今世界各國(guó)面臨的共同問(wèn)題，各國(guó)對(duì)能源問(wèn)題均給予了極大的關(guān)注。我國(guó)人口眾多，能源緊缺，如何合理利用能源、降低能耗已列為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大課題，節(jié)約能源也因此成為我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策。所謂節(jié)約能源，是指通過(guò)技術(shù)進(jìn)步、合理利用、科學(xué)管理和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理化等，以最小的能源消耗取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目的建設(shè)消耗主要是電耗，主要能耗設(shè)備包括動(dòng)力、空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電聲系統(tǒng)等，其中機(jī)械設(shè)備、空調(diào)、照明占能耗的比例較大。全面節(jié)水是緩解水資源短缺的重要途徑，是關(guān)系到我國(guó)實(shí)現(xiàn)水資源永續(xù)利用、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的一項(xiàng)戰(zhàn)略任務(wù)。節(jié)能措施根據(jù)《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》、《中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱》的要求，從以下方面落實(shí)節(jié)能措施：在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，應(yīng)從項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開(kāi)始著手節(jié)能計(jì)劃，科學(xué)布局規(guī)劃總平面，緊密結(jié)合該項(xiàng)目總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，有效組織的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，簡(jiǎn)潔規(guī)整地劃分地塊，創(chuàng)造良好的通風(fēng)采光條件，避免南方地區(qū)西曬的不利影響。運(yùn)用“價(jià)值工程”理論優(yōu)化增加商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施設(shè)計(jì)方案，選取先進(jìn)技術(shù)、工藝合理的工藝設(shè)備和建筑材料、管線(xiàn)材料，構(gòu)建高效的運(yùn)行系統(tǒng)，減少能量消耗。在設(shè)備造型設(shè)計(jì)方案，采用能耗低的節(jié)能燈具、變壓器、啟動(dòng)設(shè)備、調(diào)速風(fēng)機(jī)等，對(duì)熱功能設(shè)備保溫隔熱，減少熱損失，構(gòu)建高產(chǎn)低能耗的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)。在施工階段，強(qiáng)化節(jié)能、宣傳、教育和培訓(xùn)，加大依法實(shí)施節(jié)能管理的力度。建筑節(jié)能建筑設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮利用自然光和自然通風(fēng)，合理控制直射室內(nèi)的陽(yáng)光，降低空調(diào)制冷和照明能耗。采用新型建筑材料(節(jié)能材料)、高效隔熱保溫材料，節(jié)能型門(mén)窗。門(mén)窗的開(kāi)啟位置、開(kāi)啟方式要有利于自然采光和自然通風(fēng)。充分利用地形、水面等自然環(huán)境，改善工作環(huán)境。該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280—300k9／m3．傳熱系數(shù)為0.60W/m2·K，外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外巾40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱系數(shù)為k=0．77W/m2·K；門(mén)窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2．56(W／m2·k)，采用保溫分戶(hù)門(mén)，其傳熱系數(shù)為k=1．70(W／m2·K)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1．67(W／m2·K)除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用cFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)：排水管采用uPVc管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用sBs防水做法；塑鋼門(mén)窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門(mén)戶(hù)采用高檔實(shí)木及鋼制三防門(mén)；樓道照明采用紅外線(xiàn)光控開(kāi)關(guān)；樓梯問(wèn)入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；燃?xì)饷子肞GM2．51磁卡燃?xì)獗?；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用zs．2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。電氣節(jié)能采用節(jié)能型變壓器并獬運(yùn)行方式運(yùn)行，提高功率因數(shù)，降低配電網(wǎng)絡(luò)能耗。變電站的位置應(yīng)盡量靠近負(fù)荷中心，以減少線(xiàn)路的損耗。具體措施為：用低損耗、高性能的電子鎮(zhèn)流器，可比傳統(tǒng)電感鎮(zhèn)流器省電20％以以。在燈具控制方式上，采取分區(qū)控制燈光或適當(dāng)增加照明開(kāi)關(guān)點(diǎn)，以減少不必要的用電，走道、樓遞、廁所等地方裝設(shè)定時(shí)開(kāi)關(guān)(聲光控延時(shí)開(kāi)光)，節(jié)省用電。在變電站的低壓側(cè)安裝電容器，進(jìn)行無(wú)功補(bǔ)償，以提高變壓器利用率及降低。合理選用變壓器，提高其負(fù)荷率，使變壓器處于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。供水加壓選用變頻調(diào)速、變壓變量微機(jī)控制全自動(dòng)節(jié)能供水設(shè)備。運(yùn)營(yíng)節(jié)能?chē)?yán)格管理，避免“長(zhǎng)明燈”，做到人離燈息，避免浪費(fèi)。設(shè)定專(zhuān)人對(duì)供電線(xiàn)路進(jìn)行定期檢查，保證供電系統(tǒng)的正常運(yùn)作。加強(qiáng)項(xiàng)目的節(jié)能管理。空調(diào)系統(tǒng)建筑物的外墻、窗、天面等建筑構(gòu)造所接受的熱量是空調(diào)負(fù)荷的一個(gè)重要部分，采用先進(jìn)的建材和科學(xué)的構(gòu)造做法，可以減少相當(dāng)部分的建筑空調(diào)負(fù)荷。例如針對(duì)南方面較大面積的玻璃幕墻，可以采用“遮陽(yáng)”技術(shù)，減少能耗。節(jié)水措施積極推進(jìn)“循環(huán)經(jīng)濟(jì)”，理念，主要是為加強(qiáng)“節(jié)約用水、循環(huán)用水”的意識(shí)，引導(dǎo)“中水回角”，在澆灑道路、綠化噴灌等方面的應(yīng)用。采取高效節(jié)水型新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備、新材料。采用節(jié)水閥門(mén)和節(jié)水措施。合理選用水泵型號(hào)，水泵運(yùn)行時(shí)的揚(yáng)程和壓力待指標(biāo)，應(yīng)盡可能選擇在接近定額值的范圍內(nèi)，并盡可臺(tái)漂用變頻調(diào)速裝置加以控制，以達(dá)到最佳的節(jié)水效果。供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，降低水資源無(wú)效消耗。綠化帶的噴灌選用噴灑均勻、能起到節(jié)水效果的噴頭。針對(duì)天氣和綠化帶泥土保濕情況決定噴灌用水量，合理控制噴淋量。按商業(yè)服務(wù)類(lèi)型分區(qū)供水，循環(huán)用水，達(dá)到節(jié)約用水的目的。建立健全節(jié)水責(zé)任制，嚴(yán)格節(jié)約各種商業(yè)(辦公)和生活用水，嚴(yán)禁一切浪費(fèi)水的現(xiàn)象。節(jié)水器具的選擇大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水6升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場(chǎng)合的不同，可選用延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉(延時(shí)白閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類(lèi)型水龍頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。綠化景觀用水節(jié)水收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充園區(qū)用水，完善屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來(lái)的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做雜用水。保障綠化、景觀用水，改善用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充。采光節(jié)能充分利用自然光是建筑物設(shè)計(jì)的一個(gè)基本要求，通過(guò)窗的分布設(shè)置和利用，充分利用自然光在室內(nèi)的直射、反射、散射在室內(nèi)營(yíng)造一個(gè)自然的采光環(huán)境，從而節(jié)約照明能源。另外一方面通過(guò)新型節(jié)能燈具的采用也可以在保證照明需求的同時(shí)耗費(fèi)較少的電能。供水系統(tǒng)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中擬采用傳統(tǒng)的給水加壓系統(tǒng)——?dú)鈮航o水系統(tǒng)或高位水箱給水系統(tǒng)，在保證供水的前提下節(jié)省供水成本。擬建項(xiàng)目為了優(yōu)化用能結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足相關(guān)技術(shù)政策和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)而采用的主要節(jié)能降耗措施，節(jié)能效果符合實(shí)際與可持續(xù)發(fā)展。建設(shè)用地、征地拆遷項(xiàng)目選址及用地方案1、場(chǎng)址土地權(quán)屬列別及占地面積；土地使用權(quán)屬惠東金河灣置業(yè)有限公司，項(xiàng)目使用性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)、居住及配套公共設(shè)施、市政設(shè)施用地。2、土地利用現(xiàn)狀與相關(guān)規(guī)劃。目前，場(chǎng)地平整，已做好施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備。(1)項(xiàng)目用地已交齊土地出讓金，正在進(jìn)行建設(shè)中。項(xiàng)目的建設(shè)以現(xiàn)代與傳統(tǒng)相結(jié)合的建筑風(fēng)格以居住為主。(2)發(fā)揮區(qū)域特色和優(yōu)勢(shì)，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，促使區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展，為適應(yīng)市場(chǎng)需要，對(duì)土地利用在功能分區(qū)明確的基礎(chǔ)上有一定的彈性和靈活性。(3)盡量利用現(xiàn)有的條件和資源，充分利用項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有的土地、水資源、地形地貌、交通條件、配套服務(wù)條件和勞動(dòng)力資源，降低小區(qū)設(shè)成本。3、土地獲取方式：土地有惠東縣國(guó)土資源局通過(guò)掛牌取得該地使用權(quán)。土地利用和理性分析項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)過(guò)國(guó)家相關(guān)的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行的規(guī)劃和建設(shè)。擬建項(xiàng)目符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模合理，符合集約和有效使用土地的要求。征地拆遷方案本項(xiàng)目用地為平地，離市區(qū)和惠東縣城以及周?chē)木用褫^遠(yuǎn)，不占用農(nóng)民的耕地等，所以不牽扯到拆遷等問(wèn)題。環(huán)境和生態(tài)影響分析施工期環(huán)境影響分析1、廢水：項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，水泥、石灰的水洗，水泥攪拌、混凝土噴灑養(yǎng)護(hù)、建筑機(jī)械檢修清洗，以及施工過(guò)程的降雨和施工人員的生活等，都會(huì)產(chǎn)生一定量的污水。項(xiàng)目全面開(kāi)工后，預(yù)計(jì)高峰期施工人員可達(dá)150人，污水排放總量約18噸／天。在采取相應(yīng)的隔油、沉渣及化糞處理后排放，對(duì)納污水體的影響不大，公司已建成工人生活小區(qū)及相關(guān)的公共設(shè)施。2、噪音：工程施工期間，作業(yè)機(jī)械種類(lèi)較多，如場(chǎng)地整平時(shí)由挖機(jī)、壓路機(jī)，混凝土施工時(shí)有振動(dòng)棒等，這些突發(fā)性非穩(wěn)定態(tài)噪聲將對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生一定影響。3、廢氣：在工程建設(shè)過(guò)程中，建筑材料的裝卸、運(yùn)輸、拌和等過(guò)程中有大量的粉塵散逸到周?chē)髿庵?；物料堆放期間由于風(fēng)吹等原因也會(huì)引起揚(yáng)塵污染。施工使用的各種車(chē)輛、內(nèi)燃機(jī)等產(chǎn)生的尾氣、煙氣都會(huì)造成大氣污染。4、固體廢物：在施工期問(wèn)，平整土地、深挖地基、主體建筑、裝修、設(shè)備安裝等都會(huì)產(chǎn)生大量的建筑垃圾、余泥。同時(shí)，建筑工人在施工期日常生活也會(huì)產(chǎn)生少量的生活垃圾。如不妥善處理，也會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境造成污染。項(xiàng)目擬采取的主要環(huán)保措施1、廢水項(xiàng)目建設(shè)期對(duì)污水的處理擬采用槽車(chē)將項(xiàng)目廢水運(yùn)送到污水處理廠處理；污水處理廠技術(shù)均成熟、可靠，經(jīng)濟(jì)投入也有保障。2、噪聲(1)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行合理布局，將現(xiàn)場(chǎng)固定噪聲、振動(dòng)源相對(duì)集中，縮小噪聲振動(dòng)干擾的范圍；在保證施工進(jìn)度的前提下，合理安排作業(yè)時(shí)間，將高噪聲、高振動(dòng)的施工作業(yè)安排在白天進(jìn)行；具強(qiáng)噪聲和振動(dòng)污染的施工機(jī)械夜間停止作業(yè)。(2)改進(jìn)施工機(jī)械和施工方法是減少噪聲污染的有效方法。采用低噪聲的壓縮機(jī)、挖土機(jī)等施工設(shè)備和施工方法；施工中應(yīng)采用低噪聲新技術(shù)，如垂直振打式打樁改變?yōu)槁菪?、靜壓、噴注式打樁等等。(3)建筑構(gòu)件盡可能在合適的場(chǎng)所預(yù)制好再運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)安裝；混凝土攪拌場(chǎng)所及運(yùn)輸通道，盡可能遠(yuǎn)離居民點(diǎn)；對(duì)施工車(chē)輛的運(yùn)行線(xiàn)路，應(yīng)盡量避開(kāi)噪聲敏感區(qū)域。3、廢氣(1)開(kāi)挖、鉆孔過(guò)程中，應(yīng)灑水使作業(yè)面保持一定的濕度；對(duì)施工場(chǎng)地內(nèi)松散、干涸的表土，應(yīng)該經(jīng)常灑水以防揚(yáng)塵。(2)回填土方應(yīng)落實(shí)表面壓實(shí)，不需要的泥土、建筑廢物及棄渣應(yīng)及時(shí)清運(yùn)，不宜長(zhǎng)時(shí)間堆積。(3)運(yùn)輸泥土及建筑材料的車(chē)輛應(yīng)配置防散落裝備，裝載不宜過(guò)滿(mǎn)、防止被大風(fēng)吹起，保證運(yùn)輸過(guò)程中不散落；并規(guī)劃好運(yùn)輸路線(xiàn)與時(shí)間，盡量減少對(duì)敏感區(qū)的影響。(4)運(yùn)輸車(chē)輛進(jìn)出工地時(shí)需清洗，可建造一淺水池，車(chē)輛出工地時(shí)慢車(chē)駛過(guò)該淺水池，可洗去車(chē)輪上的塵土，再根據(jù)情況采用噴洗的方法，將車(chē)身及車(chē)輪上剩余的泥土沖干凈；對(duì)運(yùn)輸過(guò)程中落在路面上的泥土要及時(shí)清掃，以減少運(yùn)行過(guò)程中的揚(yáng)塵。(5)施工車(chē)輛必須定期檢查，破損的車(chē)廂應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)，減少車(chē)輛在行駛中沿途散落建筑材料及建筑廢料。(6)實(shí)行全封閉旋工，使施工期的污染控制在一定范圍內(nèi)，盡量減少對(duì)周?chē)h(huán)境的影響；在施工工地出口附近經(jīng)常會(huì)有較多的建筑廢料灑落并造成污染，根據(jù)誰(shuí)污染誰(shuí)治理的原則，施工單位應(yīng)及時(shí)清理及沖洗干凈。(7)工地飯?zhí)萌剂弦靡夯瘹饣螂?，不使用燃料油或其它可能帶?lái)更大污染的燃料，以減少對(duì)周?chē)h(huán)境空氣的污染。4、固廢(1)精心設(shè)計(jì)與組織土方工程施工，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)挖、填土方基本平衡，以避免長(zhǎng)距離動(dòng)土；對(duì)廢棄在現(xiàn)場(chǎng)的列傳混凝土和殘磚斷瓦等，及時(shí)清理后可以就地或就近用于填埋。(2)生產(chǎn)垃圾進(jìn)行分類(lèi)處理，盡量將一些有用的建筑固體廢物，如鋼筋等回收利用，避免浪費(fèi)；無(wú)用的建筑垃圾，則需要傾倒到指定場(chǎng)所。(3)施工區(qū)生活營(yíng)地周?chē)鷳?yīng)設(shè)有垃圾桶或垃圾池，派專(zhuān)人負(fù)責(zé)清掃收集，及時(shí)交給當(dāng)?shù)厥腥莪h(huán)境衛(wèi)生部門(mén)，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)清運(yùn)到生活垃圾填埋廠處理，嚴(yán)禁隨地丟棄。5、生態(tài)環(huán)境和水土保持措施(1)施工過(guò)程中未開(kāi)發(fā)區(qū)域所在地的大部分植被將會(huì)消失。但是項(xiàng)目邊緣地帶的植被和周邊山地植物群落應(yīng)全部保留。因?yàn)檫@些物種是適合當(dāng)?shù)厣L(zhǎng)條件的鄉(xiāng)土植物，是當(dāng)?shù)刂脖唤ㄔO(shè)的基礎(chǔ)。施工期間應(yīng)盡量保留這些植物群落和物種，并適當(dāng)?shù)貙?duì)其進(jìn)行改造，這也是改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境的良好途徑。(2)水土保持工作應(yīng)堅(jiān)持及時(shí)、多樣、因地制宜、長(zhǎng)短期相結(jié)合以及總體和局03)工貝目區(qū)與、周邊區(qū)域的應(yīng)采取的水土保持措施：①以規(guī)劃邊界紅線(xiàn)為準(zhǔn)，只開(kāi)挖紅線(xiàn)以?xún)?nèi)部分；對(duì)紅線(xiàn)外植被，禁止砍伐；②沿紅線(xiàn)范圍內(nèi)先行筑砌擋墻以防止泥土流入到其它地方；⑧在項(xiàng)目區(qū)依地形設(shè)排水渠道，以便排出區(qū)內(nèi)的積水，但在出水口要設(shè)沉砂池，減少水土流失。(4)項(xiàng)目區(qū)邊坡應(yīng)采取的水土保持措施：邊坡水保措施可采用工程措施和生物措施相結(jié)合進(jìn)行。坡面植草措施可加快邊坡穩(wěn)定，并可作為綠化工程的一部分。坡面植草是人為地、強(qiáng)制性第一次栽種好植物群落，以使坡面迅速覆蓋上植物，從而減少水土流失量。(5)雨季水土流失應(yīng)急措施：暴雨是造成水土流失的主要原因，故土方的挖掘工程應(yīng)盡量避開(kāi)雨季。由于降雨主要集中在4～9月，且常有暴雨，因此挖方工程應(yīng)盡量避開(kāi)在這幾個(gè)月份進(jìn)行。此外，在暴雨季節(jié)施工可用一定數(shù)量的現(xiàn)成防護(hù)物如草席、稻草進(jìn)行覆蓋，防止土壤侵蝕的效果也較好。營(yíng)運(yùn)期間環(huán)境影響分析項(xiàng)目使用期環(huán)境保護(hù)污水、廢氣、噪音、垃圾處理：①本項(xiàng)目產(chǎn)生的生活廢水，先排至外排水管道，然后自流至污水處理裝置；而地下室低于污水處理裝置的排水點(diǎn)，用泵揚(yáng)送至排水干管或直接至污水處理裝置；污水處理裝置采用生物法二級(jí)處理流程，經(jīng)過(guò)處理后，BOD5<30m9／1、COD<70m9／1、SS<50m9／1，可達(dá)到污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(GB8978——l996)。經(jīng)處理后的污水經(jīng)化驗(yàn)合格后作為中水?dāng)M用于水景觀、澆灌植物、沖刷地面等，以實(shí)現(xiàn)零排放。②噪音處理：本項(xiàng)目擬選用低噪音設(shè)備并合理布局，采用綜合性降噪隔震措施，確保邊界噪音達(dá)到《工業(yè)企業(yè)廠界噪音標(biāo)準(zhǔn)》(GBl2348—90)11類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。③垃圾收集：垃圾收集站合理布局，滲濾水納入污水系統(tǒng)；生活垃圾等一般固體廢物集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后及時(shí)清運(yùn)處理。特殊環(huán)境影響本項(xiàng)目對(duì)歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然景觀等沒(méi)有產(chǎn)生任何影響。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)影響分析與財(cái)務(wù)分析經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析經(jīng)濟(jì)效益識(shí)別與計(jì)算1)售價(jià)預(yù)計(jì)根據(jù)本項(xiàng)目在吉隆鎮(zhèn)的市場(chǎng)定位，結(jié)合吉隆鎮(zhèn)目前房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，以長(zhǎng)期發(fā)展，樹(shù)立品牌的企業(yè)理念，聯(lián)排住宅售價(jià)略低于目前吉隆鎮(zhèn)內(nèi)同等樓盤(pán)，略高于目前吉隆鎮(zhèn)內(nèi)同等住宅售價(jià)，盡量縮短銷(xiāo)售時(shí)間，加速資金周轉(zhuǎn)。根據(jù)市場(chǎng)研究的結(jié)果，并考慮本項(xiàng)目定位的具體情況，確定銷(xiāo)售價(jià)格聯(lián)排住宅平均3800元／平方米、商住建筑均價(jià)2850元／平方米；如不考慮其它的因素，此售價(jià)比當(dāng)前市場(chǎng)售價(jià)低約5％。預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售額約在13998萬(wàn)元左右(詳見(jiàn)下表)；項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算表單位：萬(wàn)元建筑形式聯(lián)排住宅商住建筑會(huì)所比例88.08%5.21%2.18%面積（㎡）2333918000661預(yù)計(jì)售價(jià)38002850不銷(xiāo)售銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）8868.8251300總銷(xiāo)售額13998成本費(fèi)用分析1、項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為8930萬(wàn)元人民幣，詳見(jiàn)《投資估算表》。投資估算表

序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià)

(元/m2)數(shù)量

(m2)合計(jì)(萬(wàn)元)說(shuō)

明第一部分：建筑工程費(fèi)548111房屋建筑工程費(fèi)1000420004200含基礎(chǔ)工程、主體工程、室內(nèi)外裝飾工程費(fèi)。22構(gòu)筑物建筑工程費(fèi)000圍墻、大門(mén)、室外道路、地面等工程費(fèi)。33給排水工程費(fèi)7042000294含部分消防安裝工程費(fèi)。44空調(diào)安裝工程費(fèi)3042000126含通風(fēng)、供冷、供暖、消防、排煙系統(tǒng)安裝工程費(fèi)。55室內(nèi)弱電工程費(fèi)3042000126含部分消防安裝工程費(fèi)、照明安裝工程費(fèi)、電信安裝工程費(fèi)、安全監(jiān)視系統(tǒng)安裝工程費(fèi)等。66室外強(qiáng)電工程費(fèi)704200029477電梯安裝工程費(fèi)304200012688人防工程費(fèi)104200042包括異地人防費(fèi)用。99煤氣安裝工程費(fèi)1042000421010衛(wèi)生安裝工程費(fèi)1042000421111市政工程費(fèi)1542000631212綠化工程費(fèi)25420001051313其它工程費(fèi)54200021第二部分：設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)0包括設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和工具器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)。141設(shè)備購(gòu)置費(fèi)000包括設(shè)備原價(jià)與設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。152工具、器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)000按照有關(guān)規(guī)定，為保證新建或擴(kuò)建項(xiàng)目初期正常生產(chǎn)必須購(gòu)置的、沒(méi)有達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備、儀器、工卡模具、器具、生產(chǎn)家具等的購(gòu)置費(fèi)用，一般以設(shè)備購(gòu)置費(fèi)為計(jì)算基數(shù)，按照部門(mén)或行業(yè)規(guī)定的工具、器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)率計(jì)算。第三部分：安裝工程費(fèi)0161裝配費(fèi)用000包括生產(chǎn)、動(dòng)力、起重、運(yùn)輸、傳動(dòng)和醫(yī)療、實(shí)驗(yàn)等各種需要安裝的機(jī)械設(shè)備的裝配費(fèi)用。172裝設(shè)工程費(fèi)用000包括與設(shè)備相連的工作臺(tái)、梯子、欄桿等的裝設(shè)工程費(fèi)用。183管線(xiàn)敷設(shè)工程費(fèi)用000包括各種附屬于被安裝設(shè)備上的管線(xiàn)敷設(shè)工程費(fèi)用。194設(shè)備保護(hù)材料費(fèi)與安裝費(fèi)000包括被安裝設(shè)備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工作的材料費(fèi)與安裝費(fèi)。205單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)調(diào)試費(fèi)000為測(cè)定安裝工作質(zhì)量，對(duì)單臺(tái)設(shè)備進(jìn)行單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)工作的調(diào)試費(fèi)。216系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)無(wú)負(fù)荷試運(yùn)轉(zhuǎn)調(diào)試費(fèi)000為測(cè)定安裝工作質(zhì)量，對(duì)系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)無(wú)負(fù)荷試運(yùn)轉(zhuǎn)工作的調(diào)試費(fèi)。第四部分：工程建設(shè)其他費(fèi)用基數(shù)2637221土地使用費(fèi)650300001950650元/平方米232建設(shè)單位管理費(fèi)54811.20%66按建筑工程費(fèi)的1.2%計(jì)算。243前期工作費(fèi)54811.00%55指建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工前項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、環(huán)境影響評(píng)價(jià)等各項(xiàng)報(bào)批文件的編制、報(bào)批、評(píng)估等費(fèi)用。按建筑工程費(fèi)的1%計(jì)算254勘察設(shè)計(jì)費(fèi)54812.00%110按建筑工程費(fèi)的2%計(jì)算。265研究實(shí)驗(yàn)費(fèi)00.00%0276建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)54811.00%55是指建設(shè)期間建設(shè)單位所需臨時(shí)設(shè)施的搭設(shè)、維修、攤銷(xiāo)費(fèi)用或租賃費(fèi)。新建項(xiàng)目一般按建筑安裝工程費(fèi)用的1%計(jì)取，改、擴(kuò)建項(xiàng)目一般按建筑安裝工程費(fèi)用的0.6%計(jì)取。287工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)54811.50%82參照國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》（發(fā)改價(jià)格〔2007〕670號(hào)）及市場(chǎng)價(jià)。298工程保險(xiǎn)費(fèi)54810.04%2按建筑工程費(fèi)的0.04%計(jì)算309引進(jìn)技術(shù)和進(jìn)口設(shè)備其它費(fèi)用00.00%03110聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)0003211生產(chǎn)準(zhǔn)備費(fèi)0003312辦公及生活家具購(gòu)置費(fèi)0003413勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等招標(biāo)代理費(fèi)54810.20%11參照國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格〔2002〕1980號(hào)文，按建筑工程費(fèi)的0.2%折算3514初步設(shè)計(jì)、施工圖審查費(fèi)11010.00%11按設(shè)計(jì)費(fèi)的10%計(jì)算3615定額編制管理費(fèi)54810.40%22按建筑工程費(fèi)的0.04%計(jì)算3716預(yù)算編制費(fèi)54810.30%16按建筑工程費(fèi)的0.3%計(jì)算3817竣工結(jié)算、竣工圖編制費(fèi)54810.50%27按建筑工程費(fèi)的0.5%