房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法第七章

第七章

假設(shè)開(kāi)發(fā)法第一節(jié)

假設(shè)開(kāi)發(fā)法基本原理一、概念根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)預(yù)期原理三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法的關(guān)系成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的公式：新建房地價(jià)格＝土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本

+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估土地價(jià)格的公式：土地取得成本＝新建房地價(jià)格-土地開(kāi)發(fā)成本-建筑物建造成本

-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法的主要區(qū)別成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格；假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)格已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格。四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用對(duì)象具有開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)1、待開(kāi)發(fā)的土地，包括生地、毛地、熟地2、在建工程3、可裝修改造或可改變用途的舊房地產(chǎn)五、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用條件（一）估價(jià)要求1、把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀態(tài)2、投資開(kāi)發(fā)后的經(jīng)營(yíng)方式前：生地、毛地、熟地、在建工程和舊房后：熟地、房屋、新房

出售、出租、自營(yíng)3、正確判斷房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式最適合用途、最適合規(guī)模、最適合檔次4、正確預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值5、正確估計(jì)開(kāi)發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用（二）外部環(huán)境條件1、明朗、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；2、統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；3、完整、公開(kāi)及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)；4、穩(wěn)定、清晰及全面的投資開(kāi)發(fā)和交易的稅費(fèi)清單；5、長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供給計(jì)劃。第二節(jié)

假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算公式

一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式（一）基本公式待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息

-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

1、扣除項(xiàng)的具體內(nèi)容要依據(jù)待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)的狀況而定2、應(yīng)扣除所有未來(lái)將要發(fā)生的正常的、合理的費(fèi)用3、不應(yīng)扣除已經(jīng)投入的費(fèi)用注意：（二）應(yīng)用公式1、生地→房屋

生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－……

2、生地→熟地生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值－……3、毛地→房屋毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－……4、毛地→熟地毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值－…

…

熟地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－……6、在建工程→房屋在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－……7、舊房→新房舊房?jī)r(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－……5、熟地→房屋（二）應(yīng)用公式三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)方法（一）計(jì)息的方法V=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)

1、基本公式2、計(jì)息方法的特點(diǎn)不考慮支出與收入發(fā)生時(shí)間不同而直接相加減，但要計(jì)算利息不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷(xiāo)售例7-1第三節(jié)

假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)程序

一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式（一）基本公式待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息

-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

1、扣除項(xiàng)的具體內(nèi)容要依據(jù)待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)的狀況而定2、應(yīng)扣除所有未來(lái)將要發(fā)生的正常的、合理的費(fèi)用3、不應(yīng)扣除已經(jīng)投入的費(fèi)用注意：13(1)明確待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的位置(2)明確待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的面積大小、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝修情況(3)明確政府的規(guī)劃限制(4)明確待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利第三節(jié)

假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)程序

一、調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況14

根據(jù)調(diào)查的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的條件、房地產(chǎn)市場(chǎng)條件等，在政府規(guī)劃及管理等限制所允許的范圍內(nèi)，確定待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最佳利用方式，包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率，建筑高度等。

二、選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式15

把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)時(shí)間，為預(yù)測(cè)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成時(shí)的價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本等的投入、利息支出、各項(xiàng)收入與支出的折現(xiàn)等項(xiàng)計(jì)算服務(wù)。

估計(jì)開(kāi)發(fā)期的方法常采用比較法，即根據(jù)其他相同用途、結(jié)構(gòu)、同等規(guī)模的建筑物已有的正常建設(shè)周期進(jìn)行估計(jì)。三、估計(jì)開(kāi)發(fā)期16

預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)價(jià)值的方法，可以采用市場(chǎng)比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)預(yù)測(cè)法相結(jié)合的方法，即根據(jù)同類(lèi)用途和性質(zhì)的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)去與現(xiàn)在的價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)。用來(lái)比較的價(jià)格單位通常是單價(jià)而非總價(jià)。

四、預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)價(jià)值17（1）開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)采用比較法來(lái)估算。

(2)

投資利息依據(jù)未知的地價(jià)、投資者購(gòu)買(mǎi)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用和它們的計(jì)息時(shí)間以及利率來(lái)估算。

(3)

投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)按待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率來(lái)估算。

(4)

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)估算在傳統(tǒng)方法中才需要。以房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值的一定比率來(lái)估算。五、估算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)18

根據(jù)各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算結(jié)果，按照假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)公式，計(jì)算出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。估價(jià)人員在算出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值后，根據(jù)自己的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，參考其他方面條件或因素，最后確定出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，作為評(píng)估的最終結(jié)果。六、計(jì)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值191、荒地估價(jià)?；牡孛娣e2平方公里，適宜五通一平后分塊轉(zhuǎn)讓?zhuān)赊D(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。附近地區(qū)五通一平熟地的單價(jià)800元/平方米，開(kāi)發(fā)期為3年，開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用等估計(jì)為每平方公里2.5億元，貸款年利率10%，投資利潤(rùn)率15%，土地轉(zhuǎn)讓中賣(mài)方需繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買(mǎi)方需繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%，試用傳統(tǒng)方法估算該荒地的總價(jià)和單價(jià)？202、舊廠房估價(jià)。舊廠房建筑面積5000平方米。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周?chē)h(huán)境，適宜裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地出讓金400元/平方米（按建筑面積計(jì)算），同時(shí)取得40年土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為一年，裝修改造費(fèi)為1000元/建筑平方米，裝修改造后即可售出，售價(jià)為4000元/建筑平方米，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的8%，購(gòu)買(mǎi)該舊廠房時(shí)買(mǎi)方需繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。試用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠房的總價(jià)和單價(jià)？213、在建工程。某在建工程2007年6月1日開(kāi)工，總用地面積3000平方米，規(guī)劃總建筑面積12400平方米，用途為寫(xiě)字樓。土地使用年限為50年從2007年5月1日開(kāi)始，土地取得費(fèi)用為樓面價(jià)800元/平方米，該項(xiàng)目的正常開(kāi)發(fā)期2.5年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為2300元/平方米建筑面積。到2008年11月1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入了50%的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)到建成尚需1.5年，還需投入60%的建設(shè)費(fèi)用。預(yù)計(jì)建成半年后可租出，可出租面積的月租金為60元/平方米，可出租面積為建筑面積的，正常出租率為85%，出租運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為為有效毛收入的25%。當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)在建工程買(mǎi)方需繳納的稅費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的3%。同類(lèi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的8%。試用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程在2008年11月1日的總價(jià)和單價(jià)？（折現(xiàn)率13%，資本化率6%）二、估價(jià)步驟調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況

選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值估算各項(xiàng)成本費(fèi)用計(jì)算價(jià)值用途規(guī)模檔次

區(qū)位狀況實(shí)物狀況權(quán)益狀況市場(chǎng)狀況前期建造期租售期銷(xiāo)售出租（二）折現(xiàn)方法1、基本公式V=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)稅費(fèi)2、折現(xiàn)方法的特點(diǎn)預(yù)測(cè)各項(xiàng)費(fèi)用未來(lái)發(fā)生的時(shí)間及數(shù)額，折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加減利息與利潤(rùn)隱含在折現(xiàn)率中在估價(jià)實(shí)務(wù)中還是提倡使用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法例7-2例7-1C=（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1]+B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]00.511.52建造土地60％40％D=（V+V×2.0%+B）×15%例7-201233.54商場(chǎng)住宅30％50％20％00.511.522.53420％50％30％例7－403.303.904.906.320