明發(fā)集團(tuán)運(yùn)營管理中心管理制度導(dǎo)讀

明發(fā)集團(tuán)運(yùn)營管理中心管理制度導(dǎo)讀主講人：賈耀勇品牌資源系統(tǒng)1吉野家品牌資源系統(tǒng)2?Allrightsreserved目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，但也普通存在著一些問題:重視工程設(shè)計(jì)、忽略商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì);重視前期開發(fā)、忽略后期運(yùn)營等問題，造成大量商業(yè)閑置和資金積壓，很多商業(yè)設(shè)施建成后，運(yùn)營管理混亂，不能很好提升品質(zhì)與商業(yè)價(jià)值；住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)沒有很好地互動(dòng)，所以我們認(rèn)為明發(fā)集團(tuán)運(yùn)營管理中心六大部門的職能設(shè)置，將研展、策劃、招商、銷售、商管、物業(yè)工程進(jìn)行有效整合，是相對(duì)科學(xué)合理的，是實(shí)現(xiàn)集團(tuán)科學(xué)化、系統(tǒng)化、全流程的現(xiàn)代管理體系目標(biāo)相符的?！瘓F(tuán)運(yùn)營管理中心的戰(zhàn)略定位——?Allrightsreserved在明發(fā)集團(tuán)各區(qū)域城市項(xiàng)目飛速發(fā)展過程中，為保證集團(tuán)資產(chǎn)保值、增值，快速實(shí)現(xiàn)集團(tuán)各項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升，集團(tuán)運(yùn)營管理中心承擔(dān)著如下四大重要角色：——商業(yè)規(guī)劃的引領(lǐng)者——安全運(yùn)營的資產(chǎn)經(jīng)營者——服務(wù)至上的品牌塑造者——超值利潤的價(jià)值創(chuàng)造者——集團(tuán)運(yùn)營管理中心的戰(zhàn)略定位——?Allrightsreserved在國內(nèi)商業(yè)物業(yè)因所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三者分離管理造成的資產(chǎn)閑置和資源浪費(fèi)的今天，集團(tuán)運(yùn)營管理中心是將明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)按六大核心價(jià)值進(jìn)行全面打造，使之實(shí)現(xiàn)：定位：娛樂休閑主題式購物中心選址：新城市中心，無限潛力規(guī)模：商業(yè)聚集，全能之城業(yè)態(tài)：全業(yè)態(tài)，全客層，全天候建筑：地標(biāo)建筑，城市名片消費(fèi)：體驗(yàn)式，一站式，交互式——集團(tuán)運(yùn)營管理中心的重要定位——?Allrightsreserved集團(tuán)運(yùn)營管理中心將集團(tuán)各項(xiàng)目按照如下管理模式進(jìn)行全面整合實(shí)施，將眾多經(jīng)營者規(guī)范于一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營平臺(tái)之下，各自展開經(jīng)營活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)多贏目標(biāo)：——集團(tuán)運(yùn)營管理中心的重要定位——?Allrightsreserved下面我們正式和大家一塊解讀明發(fā)集團(tuán)運(yùn)營管理中心如何將六大統(tǒng)一管理模式隔入六大管理模塊，每個(gè)模塊里將承擔(dān)的職責(zé)與職能。——集團(tuán)運(yùn)營管理中心的重要定位——目錄1第一部分 總則第二部分 組織機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置與管理職能第一章集團(tuán)運(yùn)營管理中心組織機(jī)構(gòu)與崗位設(shè)置第二章集團(tuán)運(yùn)營管理中心及各部門管理職能第一節(jié)中心管理職能第二節(jié)研展部管理職能第三節(jié)策劃部管理職能第四節(jié)銷售部管理職能第五節(jié)招商部管理職能第六節(jié)商管部管理職能第七節(jié)物業(yè)工程部管理職能第三章各地明勝管理公司組織架構(gòu)和崗位設(shè)置第四章各地明勝管理公司管理職能目錄2第三章銷售部管理制度第一節(jié)銷售合同管理制度第二節(jié)銷售價(jià)格管理制度第三節(jié)銷售計(jì)劃管理制度第四節(jié)銷售變更管理制度第五節(jié)銷售案前培訓(xùn)制度第六節(jié)銷售案場(chǎng)管理制度第三部分管理制度第一章研展部管理制度第一節(jié)市場(chǎng)研究管理第二節(jié)項(xiàng)目拓展管理第三節(jié)前期協(xié)調(diào)管理第四節(jié)商業(yè)信息管理第二章策劃部管理制度第一節(jié)招商策劃管理第二節(jié)品牌策劃管理第三節(jié)活動(dòng)策劃管理第四節(jié)費(fèi)用預(yù)算及審批管理目錄3第四章招商部管理制度第一節(jié)招商團(tuán)隊(duì)管理第二節(jié)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃管理第三節(jié)政策及租金制定管理第四節(jié)招商實(shí)施管理第五節(jié)招商宣傳管理第六節(jié)招商合同管理第七節(jié)經(jīng)營過程中招商管理第五章商管部管理制度第一節(jié)開業(yè)前商業(yè)管理第二節(jié)經(jīng)營規(guī)范與環(huán)境管理第三節(jié)客戶服務(wù)與關(guān)系管理第四節(jié)廣告位及多種經(jīng)營管理第五節(jié)客戶投訴管理第六節(jié)租費(fèi)及其他費(fèi)用管理目錄4第八章運(yùn)營目標(biāo)管理第一節(jié)經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任制第二節(jié)經(jīng)營管理目標(biāo)的監(jiān)控第三節(jié)經(jīng)營管理目標(biāo)的調(diào)整第四節(jié)經(jīng)營管理目標(biāo)的考核第五節(jié)獎(jiǎng)懲機(jī)制第四部分流程、表格、及附件第六章物業(yè)工程部管理制度第一節(jié)物業(yè)管理早期介入第二節(jié)消防管理第三節(jié)安防管理第四節(jié)工程接管整改驗(yàn)收管理第五節(jié)設(shè)備運(yùn)行維修保養(yǎng)管理第六節(jié)裝修管理第七節(jié)客戶維修服務(wù)第八節(jié)品質(zhì)管理第九節(jié)工程檔案管理第七章合同管理第一節(jié)合同文本標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)第二節(jié)合同辦理第三節(jié)合同履行的監(jiān)督管理第四節(jié)合同續(xù)簽與解除第一部分總則總則內(nèi)容《明發(fā)集團(tuán)·運(yùn)營管理中心管理制度》編制目的1.1為保障明發(fā)集團(tuán)各地項(xiàng)目安全運(yùn)行，維護(hù)明發(fā)集團(tuán)各個(gè)項(xiàng)目的正常經(jīng)營秩序，不斷提升明發(fā)集團(tuán)的管理品質(zhì)和品牌知名度，使集團(tuán)運(yùn)營系統(tǒng)管理的資產(chǎn)在保持完整性的基礎(chǔ)上保值增值，集團(tuán)運(yùn)營管理中心特制定本制度。以下簡(jiǎn)稱《制度》。1.2《制度》闡明了集團(tuán)運(yùn)營管理中心對(duì)各地項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過程中的運(yùn)營及管理思路和各項(xiàng)業(yè)務(wù)操作規(guī)范要求，使之達(dá)到科學(xué)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化、模塊化、流程化。通過《制度》的制定和實(shí)施，期望能規(guī)范各個(gè)區(qū)域及城市公司所管轄的各個(gè)項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)營管理活動(dòng)，提升各項(xiàng)物業(yè)的營運(yùn)品質(zhì)?！吨贫取穼?shí)施要求2.1本制度是集團(tuán)對(duì)各項(xiàng)目運(yùn)營管理的綱領(lǐng)性文件，是集團(tuán)運(yùn)營管理中心及各明勝管理公司開展工作的運(yùn)營指南。2.2所有與明發(fā)集團(tuán)各項(xiàng)目運(yùn)營管理業(yè)務(wù)有關(guān)的員工均必須遵循本制度的規(guī)定，勝任本職工作必須以掌握和有效執(zhí)行本制度的規(guī)定為前提。所有進(jìn)入明發(fā)集團(tuán)運(yùn)營管理中心的員工均需定期培訓(xùn)、學(xué)習(xí)本制度，適時(shí)進(jìn)行考核。《制度》的控制3.1根據(jù)集團(tuán)對(duì)制度文件的管理規(guī)定，《制度》在正式發(fā)布前經(jīng)集團(tuán)總裁辦公會(huì)審議通過，并經(jīng)集團(tuán)總裁簽署發(fā)布。3.2《制度》在集團(tuán)所屬公司內(nèi)的發(fā)放由集團(tuán)運(yùn)營管理中心副總裁指定專人負(fù)責(zé)，保證工作所用文件為最新版本的文件?！吨贫取返慕忉尯瓦m用本制度的解釋和修改權(quán)為集團(tuán)運(yùn)營管理中心。本制度每年須根據(jù)實(shí)際管理運(yùn)作情況進(jìn)行修訂和完善，具體由集團(tuán)運(yùn)營管理中心負(fù)責(zé)。第二部分組織機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置與管理職能總則為了實(shí)現(xiàn)集團(tuán)項(xiàng)目管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，根據(jù)集團(tuán)的要求和自身發(fā)展的需要，制定組織機(jī)構(gòu)，確定集團(tuán)運(yùn)營管理中心部門職能，并根據(jù)部門職能的分解進(jìn)行崗位設(shè)置。各地明勝管理公司根據(jù)本公司職能及集團(tuán)、集團(tuán)運(yùn)營管理中心審批的組織機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置，結(jié)合集團(tuán)運(yùn)營管理中心部門職能，確定本公司各部門職能及崗位職責(zé)（崗位說明書）。各部門職能及副總經(jīng)理（含）以上崗位職責(zé)須報(bào)集團(tuán)行政管理中心，由行政管理中心組織相關(guān)部門審核通過后方可確定。第一章運(yùn)營管理中心組織機(jī)構(gòu)與崗位設(shè)置第一章運(yùn)營管理中心組織機(jī)構(gòu)與崗位設(shè)置集團(tuán)運(yùn)營管理中心組織機(jī)構(gòu)圖集團(tuán)運(yùn)營管理中心組織架構(gòu)集團(tuán)副總裁中心總經(jīng)理研展部商管部銷售部招商部策劃部物業(yè)工程部中心助理漳州公司運(yùn)營部揚(yáng)州明勝管理公司無錫明勝管理公司南京明勝管理公司合肥明勝管理公司北京公司運(yùn)營部上海公司運(yùn)營部成都公司運(yùn)營部天津公司運(yùn)營部沈陽公司運(yùn)營部青島公司運(yùn)營部鎮(zhèn)江公司運(yùn)營部淮安公司運(yùn)營部運(yùn)營管理中心廈門明勝管理公司明發(fā)工業(yè)原料城第一章集團(tuán)運(yùn)營管理中心及各部門管理職能第一節(jié)集團(tuán)運(yùn)營管理中心管理職能1．負(fù)責(zé)擬訂集團(tuán)運(yùn)營戰(zhàn)略、經(jīng)營規(guī)劃及運(yùn)營業(yè)務(wù)的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)與管控工作；2．負(fù)責(zé)集團(tuán)發(fā)展規(guī)劃研究與資訊信息庫的建立，負(fù)責(zé)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)品牌及發(fā)展趨勢(shì)研究；3．負(fù)責(zé)集團(tuán)企業(yè)文化建設(shè)、企業(yè)品牌全國性推廣工作，對(duì)集團(tuán)項(xiàng)目及經(jīng)營板塊進(jìn)行統(tǒng)籌管理及業(yè)務(wù)督導(dǎo)，協(xié)調(diào)服務(wù)各城市公司的品牌推廣工作；4．負(fù)責(zé)外包公司（策劃、商業(yè)規(guī)劃、招商、銷售、物業(yè)、經(jīng)營管理等公司）的甄選、評(píng)定與業(yè)務(wù)監(jiān)控；5．負(fù)責(zé)各項(xiàng)目運(yùn)營業(yè)務(wù)(市場(chǎng)拓展、項(xiàng)目定位、策劃推廣、商業(yè)規(guī)劃、招商租賃、商業(yè)管理、項(xiàng)目銷售、客戶服務(wù)、物業(yè)管理)的統(tǒng)籌、指導(dǎo)與管理；6．負(fù)責(zé)集團(tuán)商業(yè)模式（業(yè)務(wù)、運(yùn)營、盈利、金融模式）設(shè)計(jì)與運(yùn)作；7．負(fù)責(zé)各項(xiàng)目運(yùn)營業(yè)務(wù)重大合同以及運(yùn)營費(fèi)用預(yù)算、支出的審核、審批與監(jiān)控；8．協(xié)助集團(tuán)相關(guān)資產(chǎn)運(yùn)作、資本運(yùn)營業(yè)務(wù)。第二章各部門組織機(jī)構(gòu)與崗位設(shè)置第一節(jié)研展部組織架構(gòu)第二節(jié)策劃部組織架構(gòu)第三節(jié)銷售部組織架構(gòu)第四節(jié)招商部組織架構(gòu)第五節(jié)商管部組織架構(gòu)第六節(jié)物業(yè)工程部組織架構(gòu)第一節(jié)研展部組織架構(gòu)及管理職能1.研展部組織架構(gòu)研展部總監(jiān)經(jīng)理1名（市場(chǎng)研究）經(jīng)理1名（前期籌建）主管1名主管1名主管1名經(jīng)理1名（項(xiàng)目研究）2.研展部崗位編制：職位人數(shù)工作內(nèi)容概述研展總監(jiān)1人制定工作計(jì)劃，監(jiān)督落實(shí)部門績(jī)效考核；組織協(xié)調(diào)各部門對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，參與投資論證與項(xiàng)目審核；建立并保持與相關(guān)部門、合作伙伴和潛在客戶的良好關(guān)系；研展經(jīng)理3人配合總監(jiān)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究；對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)政策及時(shí)梳理并分析和項(xiàng)目拓展工作；組織完成集團(tuán)既定項(xiàng)目的前期調(diào)研；協(xié)調(diào)組織項(xiàng)目的前期籌備開業(yè)工作；研展主管3人協(xié)助經(jīng)理完成集團(tuán)所有相關(guān)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究、項(xiàng)目拓展、信息管理和前期協(xié)助工作；3.研展部職能：1、負(fù)責(zé)調(diào)查、收集、整理和分析宏觀經(jīng)濟(jì)政策、城市規(guī)劃、行業(yè)資源、土地市場(chǎng)等信息與相關(guān)資料，建立信息資源庫；（《明發(fā)地產(chǎn)研究》）2、負(fù)責(zé)調(diào)查、收集、整理、分析與集團(tuán)業(yè)務(wù)緊密相關(guān)的信息與可利用資源，參與制訂集團(tuán)行業(yè)投資計(jì)劃，為集團(tuán)重大項(xiàng)目決策提供信息支持；3、負(fù)責(zé)新項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研與可行性分析，負(fù)責(zé)各種類型項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，并會(huì)同相關(guān)部門從市場(chǎng)角度對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供專業(yè)要求和建議，并在項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃與項(xiàng)目營銷策略的制定方面給予建設(shè)性意見和市場(chǎng)需求信息的反饋。4、負(fù)責(zé)收集住宅物業(yè)、商用物業(yè)、辦公物業(yè)、酒店物業(yè)、工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)物流等各種產(chǎn)品類型市場(chǎng)信息或競(jìng)爭(zhēng)案例，針對(duì)公司開發(fā)的項(xiàng)目類型組織考察，研究并深度總結(jié)各類項(xiàng)目成功或失敗的原因，根據(jù)宏觀政策對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)做出正確的判斷并撰寫分析報(bào)告，5、負(fù)責(zé)研究商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，學(xué)習(xí)先進(jìn)、成功的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)；研究商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的運(yùn)營模式，定期或不定期組織項(xiàng)目復(fù)盤會(huì)議，為公司決策提供建議。負(fù)責(zé)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)劃與協(xié)調(diào)；研究、總結(jié)商業(yè)領(lǐng)域、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、金融領(lǐng)域、資本市場(chǎng)以及可比性、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目、集團(tuán)的內(nèi)外部經(jīng)驗(yàn)和動(dòng)向；研究集團(tuán)橫向、縱向關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)與對(duì)外公共關(guān)系體系的建立；6、負(fù)責(zé)與工程管理中心對(duì)接，落實(shí)明勝管理公司的前期運(yùn)營協(xié)調(diào)工作，協(xié)助編制項(xiàng)目運(yùn)營籌備計(jì)劃書。對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營過程進(jìn)行分析并提供信息支持；對(duì)集團(tuán)各個(gè)項(xiàng)目的品牌戰(zhàn)略實(shí)施進(jìn)行跟蹤研究和品牌定位差異性進(jìn)行研究，并提出改善措施；4.研展總監(jiān)職責(zé)：1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司的規(guī)章制度和操作規(guī)程。2、根據(jù)年度經(jīng)營計(jì)劃，編制本部門整體工作計(jì)劃，監(jiān)督落實(shí)。根據(jù)部門整體工作計(jì)劃，編制本部門工作獎(jiǎng)罰制度，監(jiān)督落實(shí)績(jī)效考核。3、有計(jì)劃、有實(shí)效的組織開展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，組織進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)資訊、品牌發(fā)展研究，追蹤房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)與動(dòng)態(tài)。4、組織進(jìn)行境內(nèi)外金融市場(chǎng)、資本市場(chǎng)研究、資本經(jīng)營手段及集團(tuán)融資模式并提出可持續(xù)發(fā)展的中、長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案，土地和資本擴(kuò)張戰(zhàn)略方案。5、監(jiān)控戰(zhàn)略方案的實(shí)施，并根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化、實(shí)施效果提出修正建議。6、組織建立信息渠道，掃描及篩選目標(biāo)市場(chǎng)，監(jiān)控目標(biāo)市場(chǎng)的項(xiàng)目信息。7、對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、數(shù)據(jù)收集和可行性分析。組織外協(xié)單位進(jìn)行投資分析并編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。8、參與投資論證和項(xiàng)目審核，建立并保持與合作伙伴、主管部門和潛在客戶的良好的業(yè)務(wù)關(guān)系。第二節(jié)策劃部組織架構(gòu)及管理職能：1.策劃部組織架構(gòu)：策劃部總監(jiān)策劃經(jīng)理（銷售）策劃經(jīng)理（品牌）策劃經(jīng)理（招商）平面設(shè)計(jì)專員網(wǎng)絡(luò)推廣專員文案策劃專員招商策劃主管銷售策劃主管2.策劃部崗位編制：職位人數(shù) 工作內(nèi)容概述策劃總監(jiān)1人制定工作計(jì)劃，監(jiān)督落實(shí)部門績(jī)效考核；與研展部總監(jiān)共同對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，參與投資論證與項(xiàng)目規(guī)劃審核；建立并保持與相關(guān)部門、合作伙伴和潛在客戶的良好關(guān)系；策劃經(jīng)理3人配合總監(jiān)進(jìn)行各項(xiàng)招商銷售策略和推廣策略的制定與執(zhí)行工作；完成策劃推廣與渠道整合，與客戶保持良好關(guān)系與合作溝通；策劃主管2人負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商、銷售策劃的執(zhí)行工作，協(xié)助經(jīng)理完成項(xiàng)目招商銷售方案的編寫與組織、執(zhí)行；策劃專員3人分別協(xié)助主管完成項(xiàng)目的平面設(shè)計(jì)、文案策劃、網(wǎng)絡(luò)管理等工作3.策劃部職能：1、負(fù)責(zé)集團(tuán)各項(xiàng)目年度、季度、月度推廣計(jì)劃的滾動(dòng)制訂、執(zhí)行、分解與修訂；負(fù)責(zé)制定年度推廣預(yù)算工作；并根據(jù)整體推廣計(jì)劃對(duì)業(yè)績(jī)完成情況進(jìn)行分析與監(jiān)督；2、負(fù)責(zé)各項(xiàng)目推廣業(yè)務(wù)的執(zhí)行、管理、協(xié)調(diào)與管控；負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目推廣計(jì)劃、廣告計(jì)劃、推廣費(fèi)用的審核；負(fù)責(zé)對(duì)招商策略與方案的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控與審核；負(fù)責(zé)對(duì)月度廣告發(fā)布、費(fèi)用及各推廣相關(guān)合同等進(jìn)行審核和對(duì)各類媒體進(jìn)行監(jiān)控；3、負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃的審定并對(duì)其工作情況予以檢查、督導(dǎo)和考核；4、負(fù)責(zé)各外包公司（策劃、銷售、招商推廣等）合同執(zhí)行以及業(yè)績(jī)完成、節(jié)點(diǎn)工作的監(jiān)督、監(jiān)控與危機(jī)管理；5、負(fù)責(zé)對(duì)新聞媒體等相關(guān)單位的聯(lián)系和公司新聞發(fā)布會(huì)、研討會(huì)、推介會(huì)的策劃、組織、執(zhí)行，配合行政部、法務(wù)部處理重大危機(jī)公關(guān)事件。6、負(fù)責(zé)主持集團(tuán)品牌戰(zhàn)略的整合規(guī)劃、運(yùn)作實(shí)施和改善管理；負(fù)責(zé)實(shí)施集團(tuán)品牌包裝、策劃以及各類活動(dòng)的策劃與執(zhí)行；實(shí)施集團(tuán)VI、項(xiàng)目VI和商業(yè)廣場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng)的策劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施與監(jiān)控。7、實(shí)施集團(tuán)招商推廣政策、促銷政策的審批；8、實(shí)施集團(tuán)網(wǎng)站和地方網(wǎng)站的策劃、設(shè)計(jì)、充實(shí)與完善；4.策劃總監(jiān)職責(zé)：1、全面負(fù)責(zé)策劃部工作；2、主導(dǎo)商業(yè)項(xiàng)目在前期籌備和后期營運(yùn)過程中的整合推廣管理、活動(dòng)策劃管理、招商推廣管理、環(huán)境美陳管理、媒體宣傳管理、品牌建設(shè)管理等相關(guān)管理制度并監(jiān)督執(zhí)行；3、負(fù)責(zé)明發(fā)企業(yè)品牌推廣和企業(yè)文化的建設(shè)；4、協(xié)助各明勝管理公司擬定項(xiàng)目策劃、招商宣傳、推廣方案、大型活動(dòng)方案及宣傳推廣費(fèi)預(yù)算，并跟進(jìn)實(shí)施情況；第三節(jié)銷售部組織架構(gòu)及職能：銷售部組織架構(gòu)：銷售部總監(jiān)銷售管理員銷售經(jīng)理銷售經(jīng)理銷售經(jīng)理南京區(qū)域各地項(xiàng)目華北區(qū)域各地項(xiàng)目華南區(qū)域各地項(xiàng)目銷售部崗位編制：職位人數(shù) 工作內(nèi)容概述銷售總監(jiān)1人集團(tuán)公司營銷體系負(fù)責(zé)人，把控各項(xiàng)目公司推廣、銷售、策劃及品牌建設(shè)等工作，制定工作計(jì)劃，監(jiān)督落實(shí)部門績(jī)效考核；與其他部門共同對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，參與投資論證與項(xiàng)目審核；建立并保持與相關(guān)部門、合作伙伴和潛在客戶的良好關(guān)系；銷售經(jīng)理3人配合總監(jiān)進(jìn)行各項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃，執(zhí)行、檢查、制度及監(jiān)督其分管項(xiàng)目公司推廣、銷售、策劃及品牌建設(shè)等工作；（根據(jù)集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)情況適當(dāng)增加人數(shù)）銷售檔案管理員1人負(fù)責(zé)協(xié)助集團(tuán)營銷經(jīng)理及項(xiàng)目營銷部完成文件整理傳遞，報(bào)表制作、歸檔、備案等工作；銷售部管理職能：通過統(tǒng)籌管理、業(yè)務(wù)督導(dǎo)、協(xié)調(diào)服務(wù)三大核心職責(zé)協(xié)同各地區(qū)公司開展?fàn)I銷系統(tǒng)工作，共同完成集團(tuán)交與的營銷指標(biāo)任務(wù)。詳細(xì)工作職能如下： （1）統(tǒng)籌管理、業(yè)務(wù)督導(dǎo)、協(xié)調(diào)服務(wù)各地區(qū)的營銷工作，參與重點(diǎn)項(xiàng)目的營銷策劃管理及各地區(qū)項(xiàng)目的前期策劃； （2）組織國內(nèi)優(yōu)秀的專業(yè)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)，為各區(qū)域和項(xiàng)目公司提供及時(shí)國家宏觀和城市市場(chǎng)信息； （3）負(fù)責(zé)集團(tuán)品牌整體性的推廣工作，協(xié)調(diào)服務(wù)各分子公司的品牌推廣工作； （4）負(fù)責(zé)銷售系統(tǒng)的推廣與檢查工作（通過軟件報(bào)表形式匯總分析各地區(qū)公司的銷售情況，監(jiān)督和服務(wù)銷售文件的使用工作）； （5）各項(xiàng)目營銷策劃及推廣價(jià)格的核準(zhǔn)； （6）各項(xiàng)目營銷推廣費(fèi)用的控制；（7）參與評(píng)估、選定銷售代理企業(yè)和其他營銷策劃推廣企業(yè)；（8）負(fù)責(zé)對(duì)集團(tuán)下屬各銷售案場(chǎng)進(jìn)行檢查和評(píng)估（員工形象、接待水平、檔案管理）；（9）負(fù)責(zé)集團(tuán)對(duì)營銷體系薪酬方案進(jìn)行審核；（10）集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。銷售總監(jiān)職責(zé)：負(fù)責(zé)參與制定公司發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃，參與制定公司年度經(jīng)營計(jì)劃和預(yù)算方案及重大問題的決策；負(fù)責(zé)根據(jù)公司年度總計(jì)劃組織制定年、季、月部門內(nèi)工作計(jì)劃與總結(jié)；負(fù)責(zé)規(guī)劃集團(tuán)及各個(gè)項(xiàng)目公司營銷系統(tǒng)的整體運(yùn)營、業(yè)務(wù)方向，領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)建設(shè)；負(fù)責(zé)集團(tuán)各地房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)開拓及營銷管理；負(fù)責(zé)各項(xiàng)目公司營銷各環(huán)節(jié)的運(yùn)作統(tǒng)籌，對(duì)目標(biāo)達(dá)成承擔(dān)責(zé)任。負(fù)責(zé)依據(jù)公司整體戰(zhàn)略，組織制定品牌營銷戰(zhàn)略規(guī)劃，組織全國市場(chǎng)品牌推廣工作；負(fù)責(zé)制定和貫徹企業(yè)的產(chǎn)品策略及政策，對(duì)公司產(chǎn)品的價(jià)格浮動(dòng)提出建議；負(fù)責(zé)監(jiān)督各項(xiàng)目總體和分階段的市場(chǎng)推廣和營銷規(guī)劃并有效執(zhí)行，制定銷售方針、策略和實(shí)施方案并有效執(zhí)行；負(fù)責(zé)各項(xiàng)目營銷成本及費(fèi)用的整體控制；負(fù)責(zé)集團(tuán)營銷部門各地區(qū)項(xiàng)目公司營銷部的架構(gòu)建設(shè)、團(tuán)隊(duì)配備、流程規(guī)范、人員考核等工作；負(fù)責(zé)整合營銷資源，指導(dǎo)、推進(jìn)廣告代理公司、營銷公司等合作單位完成項(xiàng)目營銷傳播計(jì)劃、廣告創(chuàng)意并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)公關(guān)事件和營銷活動(dòng)策劃，整合媒介傳播資源，擴(kuò)大品牌市場(chǎng)認(rèn)知度；負(fù)責(zé)關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國家經(jīng)濟(jì)、金融政策調(diào)整以及行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)；負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)各項(xiàng)目公司開發(fā)項(xiàng)目營銷計(jì)劃包括但不僅限于：客戶定位、產(chǎn)品定位、營銷策劃及推廣、銷售等工作，負(fù)責(zé)對(duì)營銷工作組織實(shí)施及落實(shí)；負(fù)責(zé)督導(dǎo)各項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議，完成營銷策略、品牌與物業(yè)管理建議、項(xiàng)目和集團(tuán)視覺識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)（VI）等的策劃（非招商類）；負(fù)責(zé)參與各類廣告媒體合同談判，監(jiān)督媒體推廣效果評(píng)估；審核推廣代理公司各階段設(shè)計(jì)、文案及推廣方案；負(fù)責(zé)參與設(shè)計(jì)任務(wù)書的制定，對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃、單體、設(shè)備、園林、智能化、物業(yè)管理、裝修菜單、樣板房、示范社區(qū)等提出建議；負(fù)責(zé)組織制定各項(xiàng)目銷售計(jì)劃，并根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整銷售計(jì)劃及營銷策略；負(fù)責(zé)對(duì)外媒體資源維護(hù)，協(xié)調(diào)外部工作；負(fù)責(zé)營銷代理及營銷推廣合同文本的審核、報(bào)批及簽署工作；負(fù)責(zé)建立健全營銷數(shù)據(jù)庫，包括營銷合作方資源庫及推廣成本數(shù)據(jù)庫；負(fù)責(zé)督導(dǎo)下屬做好公司各類營銷和銷售方案的執(zhí)行，并根據(jù)根據(jù)市場(chǎng)和銷售情況，及時(shí)提出調(diào)整的建議；第四節(jié)招商部組織架構(gòu)及職能：1.招商部組織架構(gòu)：招商部總監(jiān)招商經(jīng)理（百貨超市連鎖品牌）招商經(jīng)理（家居建材數(shù)碼電器）招商經(jīng)理（酒店餐飲）2名主管2名主管2名主管招商經(jīng)理（娛樂休閑教育培訓(xùn)）2名主管2.招商部崗位編制：職位人數(shù) 工作內(nèi)容概述招商總監(jiān)1人負(fù)責(zé)集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目招商工作的總體把控和計(jì)劃布署，落實(shí)本中心及集團(tuán)各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的總體商業(yè)規(guī)劃、品牌引進(jìn)、團(tuán)隊(duì)管理等；招商經(jīng)理4人負(fù)責(zé)協(xié)助各項(xiàng)目招商經(jīng)理完成各分類客戶和主要客戶的招商工作；招商主管8名配合和協(xié)助經(jīng)理完成項(xiàng)目既定的分類主要客戶對(duì)接與招商工作；3.招商部組織職能：1、負(fù)責(zé)制定集團(tuán)運(yùn)營管理中心招商、商業(yè)規(guī)劃等相關(guān)管理制度及規(guī)范，指導(dǎo)各地明勝管理公司建立招商管理規(guī)范并監(jiān)督執(zhí)行。2、負(fù)責(zé)草擬和提報(bào)新建明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金收益報(bào)告，負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目的租賃業(yè)務(wù)。3、根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃及租金指標(biāo)，組織制定新項(xiàng)目招商方案、招商計(jì)劃及時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃,對(duì)整個(gè)招商籌備工作過程進(jìn)行監(jiān)督管理，保障整體招商工作按時(shí)、保質(zhì)完成。4、負(fù)責(zé)指導(dǎo)已開業(yè)的明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)調(diào)整規(guī)劃和空鋪的二次招商工作；審核招商指標(biāo)并考核完成情況；審核商鋪?zhàn)赓U合同并檢查執(zhí)行情況。5、負(fù)責(zé)外包招商公司招商工作的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、落實(shí)與實(shí)施。6、負(fù)責(zé)對(duì)各地明勝管理公司招商人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和績(jī)效考核，協(xié)助對(duì)副經(jīng)理及以上招商人員的招聘、轉(zhuǎn)正、晉級(jí)、降級(jí)等提出參考意見。7、負(fù)責(zé)主力店、次主力店和連鎖品牌商戶的戰(zhàn)略合作商務(wù)洽談及聯(lián)盟協(xié)議的簽訂，為項(xiàng)目招商提供商戶資源保障。8、跟進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展變化，定期提交行業(yè)發(fā)展報(bào)告，為集團(tuán)及集團(tuán)運(yùn)營管理中心決策提供信息和建議。9、組織和推動(dòng)集團(tuán)運(yùn)營管理中心與招商相關(guān)的合同、協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)化工作。4.招商總監(jiān)職責(zé)：1、負(fù)責(zé)集團(tuán)運(yùn)營管理中心招商部整體工作的把控和部署；2、負(fù)責(zé)制訂本部門各階段工作計(jì)劃，布置和安排本部門各項(xiàng)工作有計(jì)劃開展；3、負(fù)責(zé)開展本部門員工業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，指導(dǎo)和幫助本部門員工的工作，不斷強(qiáng)化和提高員工的素質(zhì)；4、控制部門內(nèi)部管理費(fèi)用支出；編制和完善招商相關(guān)制度與流程，監(jiān)督貫徹執(zhí)行；5、負(fù)責(zé)組織考核和考評(píng)本部門員工，調(diào)動(dòng)員工工作積極性，增強(qiáng)本部門員工的凝聚力；6、配合整體規(guī)劃和商業(yè)布局，做好品牌引進(jìn)計(jì)劃與篩選工作，逐步建立起有利于開展招商的跨部門、跨區(qū)域招商資源的整合平臺(tái)；7、負(fù)責(zé)組織市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)測(cè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，針對(duì)市場(chǎng)的變化和競(jìng)爭(zhēng)的需要提出應(yīng)對(duì)策略；8、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招商工作，對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的洽談、簽約工作進(jìn)行管理、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督，審核各項(xiàng)業(yè)務(wù)合同；9、負(fù)責(zé)指導(dǎo)本部門員工對(duì)招商合同的管理、建檔、查詢工作；10、負(fù)責(zé)安排本部門員工進(jìn)行新商家的開發(fā)、引進(jìn)及品牌的優(yōu)化工作。組織安排相關(guān)招商人員參加各類商品招商會(huì)；11、負(fù)責(zé)為公司重大經(jīng)營決策提供信息、方案和建議；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本部門同其它部門之間的工作；第五節(jié)商管部組織架構(gòu)及職能1.管部組織架構(gòu)：前期協(xié)調(diào)及經(jīng)營規(guī)范管理客戶服務(wù)、投訴及廣告位管理租費(fèi)和其他服務(wù)費(fèi)用管理商管經(jīng)理商管經(jīng)理商管經(jīng)理商管部總監(jiān)商管主管2.商管部崗位編制：職位人數(shù) 工作內(nèi)容概述商管部總監(jiān)1人負(fù)責(zé)公司所有項(xiàng)目商業(yè)管理與客戶服務(wù)工作，組織項(xiàng)目開業(yè)后各項(xiàng)客戶服務(wù)、協(xié)調(diào)、經(jīng)營規(guī)劃、現(xiàn)場(chǎng)管理工作，組織客戶租費(fèi)收取與管理工作；商管經(jīng)理3人配合總監(jiān)進(jìn)行各項(xiàng)目商業(yè)管理目標(biāo)計(jì)劃、執(zhí)行、檢查、保證等工作；商管部主管1人協(xié)助部門總監(jiān)做好商管部日常工作和各項(xiàng)目管理工作；1、根據(jù)集團(tuán)運(yùn)營管理中心的要求，組織擬訂各商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)前后現(xiàn)場(chǎng)管理（POP、燈光、音響、總服務(wù)臺(tái)）、客戶服務(wù)（業(yè)主、商家、消費(fèi)者）、公共關(guān)系（工商、稅務(wù)、銀行等）的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)與管控工作；2、負(fù)責(zé)開業(yè)前編制《商業(yè)管理手冊(cè)》，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營管理中心審核；根據(jù)集團(tuán)運(yùn)營管理中心下發(fā)的模版編制《開業(yè)手冊(cè)》；3、根據(jù)各相關(guān)部門提供的商業(yè)廣場(chǎng)商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)及意見，對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)商鋪經(jīng)營情況進(jìn)行分析，為明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)商戶調(diào)整提供依據(jù)，負(fù)責(zé)建立商戶信息數(shù)據(jù)庫，并進(jìn)行日常補(bǔ)充、完善、更新。4、負(fù)責(zé)客戶投訴處理工作和客戶（商家、業(yè)主、消費(fèi)者）滿意度的調(diào)查。5、指導(dǎo)、配合各明勝管理公司做好商業(yè)區(qū)的空鋪管理、租金界定、品牌調(diào)整等工作；6、建立商業(yè)管理計(jì)劃，并指導(dǎo)各明勝管理公司項(xiàng)目開業(yè)后定期需要落實(shí)的商業(yè)管理工作與日常管理工作；7、建立經(jīng)營環(huán)境規(guī)范管理方案，并指導(dǎo)各明勝管理公司做出適合項(xiàng)目經(jīng)營環(huán)境的規(guī)范管理方案；8、負(fù)責(zé)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)外廣告位、多種經(jīng)營點(diǎn)位（非商鋪場(chǎng)地及設(shè)施）的預(yù)算、規(guī)劃、合同、日常管理工作；3.商管部職能：4.商管部總監(jiān)職責(zé)：1、負(fù)責(zé)組織編制《商業(yè)管理手冊(cè)》，根據(jù)集團(tuán)運(yùn)營管理中心下發(fā)的模版編制《開業(yè)手冊(cè)》。2、指導(dǎo)各明勝管理公司做好開業(yè)前商管準(zhǔn)備工作；3、配合物業(yè)工程部對(duì)各明勝管理公司項(xiàng)目開業(yè)前的各項(xiàng)檢查工作；4、配合招商部做好各明勝管理公司做好商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃工作；5、配合各明勝管理公司做好租金收取及調(diào)整方案，并上報(bào)集團(tuán)；6、組織制定開業(yè)后的經(jīng)營管理規(guī)范，指導(dǎo)各明勝管理公司建立健全相關(guān)制度和臺(tái)帳；7、配合物業(yè)工程部和各明勝管理公司制定《裝修手冊(cè)》；8、負(fù)責(zé)商管部團(tuán)隊(duì)的建設(shè)與管理；9、負(fù)責(zé)與其他相關(guān)部門的溝通、協(xié)調(diào)；第六節(jié)物業(yè)工程部組織架構(gòu)及職能：1.物業(yè)工程部組織架構(gòu)：物業(yè)工程部總監(jiān)物業(yè)工程副總監(jiān)品質(zhì)經(jīng)理安防經(jīng)理物業(yè)經(jīng)理工程經(jīng)理環(huán)境經(jīng)理工程主管2.物業(yè)工程部崗位編制：序號(hào)部門崗位人員編制人員總計(jì)1物業(yè)工程部物業(yè)總監(jiān)1人8人物業(yè)副總監(jiān)1人品質(zhì)經(jīng)理1人環(huán)境經(jīng)理1人安防經(jīng)理1人物業(yè)經(jīng)理1人工程經(jīng)理1人工程主管1人3.物業(yè)工程部組織職能：1.負(fù)責(zé)集團(tuán)所有開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)監(jiān)督、管理工作；2.負(fù)責(zé)集團(tuán)做好住宅物業(yè)公司的招標(biāo)、選聘、前期《物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》的擬定工作；3.負(fù)責(zé)物業(yè)管理制度的制定、落實(shí)、監(jiān)督；4.協(xié)調(diào)工程管理中心、項(xiàng)目公司、招商部等部門，做好項(xiàng)目前期介入、接管和驗(yàn)收，并指導(dǎo)各明勝管理公司做好前期介入的物業(yè)籌建工作；5.監(jiān)督各明勝管理公司物業(yè)費(fèi)的收取和執(zhí)行情況；6.編制、審核各商業(yè)廣場(chǎng)工程維修費(fèi)用預(yù)算，定期對(duì)各商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查；7.負(fù)責(zé)制定主力店、次主力店、散鋪的裝修流程、現(xiàn)場(chǎng)安全消防管理方案，并配合各明勝管理公司做好裝修指導(dǎo)工作；8.負(fù)責(zé)物業(yè)管理成本的預(yù)算工作；9.負(fù)責(zé)制定物業(yè)部年、季、月工作計(jì)劃，并督促、督察各明勝分公司計(jì)劃的完成情況；10.負(fù)責(zé)制定安全管理、消防管理的標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)并監(jiān)督、檢查各分公司執(zhí)行情況；定期組織現(xiàn)場(chǎng)消防演練。11.負(fù)責(zé)制定突發(fā)事件的處理流程，指導(dǎo)各分公司做出適合項(xiàng)目的突發(fā)事件處理流程；12.指導(dǎo)、監(jiān)督各商業(yè)廣場(chǎng)制定停車場(chǎng)管理的流程和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；13.制定環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)、綠化養(yǎng)護(hù)細(xì)則，并監(jiān)督、檢查各明勝管理公司執(zhí)行情況；14.物業(yè)管理過程中企業(yè)文化與企業(yè)品牌建設(shè)的其它工作。4.物業(yè)工程部總監(jiān)職責(zé)：1、全面領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理服務(wù)各項(xiàng)工作，行使對(duì)物業(yè)管理經(jīng)營及服務(wù)工作的全面指導(dǎo)、指揮、監(jiān)督、管理權(quán)力，并承擔(dān)執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度的義務(wù)；2、組織制定物業(yè)管理規(guī)章制度，確定物業(yè)管理服務(wù)的分工及職責(zé)，全面掌握經(jīng)營、服務(wù)動(dòng)態(tài)情況，不斷提高經(jīng)營管理水平、服務(wù)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。編制物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展戰(zhàn)略和年度各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)，落實(shí)和監(jiān)督各明勝管理公司的物業(yè)管理狀況；調(diào)整集團(tuán)物管部的組織結(jié)構(gòu)、人員編制，配合集團(tuán)人力資源部負(fù)責(zé)集團(tuán)物管部員工的招聘、辭退、晉升和獎(jiǎng)懲；審核各明勝管理公司物業(yè)人員的編制、財(cái)務(wù)開支、物品采購、設(shè)備更新、項(xiàng)目維修等重大計(jì)劃。協(xié)調(diào)與各相關(guān)部門之間關(guān)系，建立集團(tuán)物業(yè)工程部良好的工作環(huán)境。負(fù)責(zé)監(jiān)督各明勝管理公司物業(yè)企業(yè)文化的建設(shè)，配合各明勝管理公司做好員工理念、形象、素質(zhì)建設(shè)，創(chuàng)建一流的企業(yè)品牌、一流的物業(yè)服務(wù)形象。主持組織對(duì)重大項(xiàng)目業(yè)務(wù)的洽談、招投標(biāo)文件的審定；3、負(fù)責(zé)對(duì)上級(jí)來文的批閱，集團(tuán)物管部?jī)?nèi)部文件的簽發(fā)和下屬各物業(yè)、部門、樓盤重要文件的審定。4、組織召集、主持物業(yè)管理會(huì)議，檢查、督促和協(xié)調(diào)各部門、物業(yè)公司全面完成工作任務(wù)；5、負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理各部門工作布置、指導(dǎo)、檢查監(jiān)督，配合各明勝管理公司做好考評(píng)和考核管理工作；6、負(fù)責(zé)裝修管理流程、安全管理方案的制定和落實(shí)，并指導(dǎo)各明勝管理公司做好裝修管理手冊(cè)、管理流程、檢查標(biāo)準(zhǔn)；7、完善各種突發(fā)事件、自然災(zāi)害的處理流程；8、參與《物業(yè)招投標(biāo)》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《管理規(guī)約》的制定與審核；互動(dòng)話題1.研展部和策劃部的職能主要區(qū)別？研展部重在項(xiàng)目前期開發(fā)調(diào)研與論證；策劃部重在項(xiàng)目后期推廣與宣傳；在代理公司未落實(shí)前，研展部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目的營銷論證與調(diào)研工作。2.在市場(chǎng)定位時(shí)，研展部和招商部的職能區(qū)分？研展部側(cè)重項(xiàng)目總體規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃與比例、功能配置等分析論證；招商部重在通過與商業(yè)戰(zhàn)略伙伴的合作實(shí)施論證和業(yè)務(wù)執(zhí)行。第三章項(xiàng)目運(yùn)營體系組織機(jī)構(gòu)與崗位設(shè)置第一節(jié)各地項(xiàng)目運(yùn)營體系架構(gòu)：項(xiàng)目前期運(yùn)營部組織架構(gòu)項(xiàng)目運(yùn)營副總經(jīng)理（運(yùn)營總監(jiān)）運(yùn)營部策劃招商銷售物業(yè)總經(jīng)理1人副總經(jīng)理1人行政部經(jīng)理1人招商部經(jīng)理1人策劃部經(jīng)理1人物業(yè)部經(jīng)理1人商管部經(jīng)理1人財(cái)務(wù)部經(jīng)理1人法務(wù)專員招商主管物業(yè)副經(jīng)理商管主管會(huì)計(jì)策劃主管工程部經(jīng)理1人工程副經(jīng)理工程主管安防主管保安主任行政專員出納、采購招商專員司機(jī)人工程技工清潔主管清潔主任清潔綠化工保安消防員策劃專員商管專員架構(gòu)說明1.在項(xiàng)目籌備初期，集團(tuán)運(yùn)營管理中心在項(xiàng)目公司組建運(yùn)營部；運(yùn)營部可由策劃、招商、銷售、物業(yè)等業(yè)務(wù)人員組成，根據(jù)項(xiàng)目大小和工作進(jìn)展程度等各種實(shí)際情況，具體確定和分期設(shè)置總監(jiān)、經(jīng)理、主管等職位；接受項(xiàng)目公司和集團(tuán)運(yùn)營管理中心雙重管理；2.項(xiàng)目中期和后期，即開業(yè)前一年左右，注冊(cè)成立明勝管理公司，主要由策劃、招商、商管、物業(yè)、工程、銷售等部門組成，其中行政人事部和財(cái)務(wù)部與項(xiàng)目公司共用，不單獨(dú)設(shè)立，確需獨(dú)立核算或便于操作時(shí)，可分設(shè)專職人員管理；3.項(xiàng)目開業(yè)后,明勝公司可獨(dú)立設(shè)立行政人事部、財(cái)務(wù)部，具體的主管、專員職位和人數(shù)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況制定。4.為便于管理和僻免職務(wù)混雜，各明勝管理公司的部門設(shè)置均按策劃部、招商部、銷售部、商管部、物業(yè)部、工程部等稱謂設(shè)置，不再使用其他部門稱謂；研展部只在集團(tuán)設(shè)立，不在各地明勝管理公司設(shè)立；架構(gòu)說明2第二節(jié)各地明勝管理公司管理職能管理目標(biāo)：根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，建立和完善城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與開發(fā)、商業(yè)租售與運(yùn)營管理體系，提升商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值發(fā)揮，并配合集團(tuán)公司各地項(xiàng)目的運(yùn)作，提供專業(yè)支持與服務(wù)，促進(jìn)集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。管理職能：在集團(tuán)運(yùn)營管理中心的指導(dǎo)下，經(jīng)營和管理所在的明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，并確保明發(fā)廣場(chǎng)物業(yè)保值增值。其具體職能如下：1、負(fù)責(zé)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)所在地商業(yè)、物管、新酬福利、租金費(fèi)用等信息的基礎(chǔ)調(diào)研工作。2、負(fù)責(zé)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)所有散鋪、次主力店、廣告位及其他設(shè)施場(chǎng)地的招商租賃工作，協(xié)助集團(tuán)完成主力店招商租賃，完成集團(tuán)下達(dá)的租金收益指標(biāo)。3、負(fù)責(zé)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)前的人員培訓(xùn)及各項(xiàng)籌備事項(xiàng)的全面統(tǒng)籌、計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、指揮、監(jiān)督檢查等管理工作；負(fù)責(zé)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)慶典的策劃指導(dǎo)、組織和實(shí)施協(xié)調(diào)；4、負(fù)責(zé)提升、把控所在明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的整體運(yùn)營工作進(jìn)度和質(zhì)量，并將信息反饋集團(tuán)運(yùn)營管理中心及項(xiàng)目公司。5、負(fù)責(zé)場(chǎng)內(nèi)所有店鋪裝修方案的審核及裝修方案、質(zhì)量、進(jìn)度落實(shí)的監(jiān)督和控制。6、負(fù)責(zé)組織廣場(chǎng)內(nèi)所有商業(yè)管理設(shè)施的設(shè)計(jì)方案（標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、交通組織、廣告系統(tǒng)、環(huán)境優(yōu)化）。7、負(fù)責(zé)物業(yè)管理分包方的招投標(biāo)工作，配合項(xiàng)目公司組織落實(shí)開業(yè)前各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的準(zhǔn)備工作，完成符合開業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境準(zhǔn)備工作。8、負(fù)責(zé)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的營運(yùn)管理、物業(yè)管理、安全、能源費(fèi)等費(fèi)用管理，組織受理和解決業(yè)主、承租戶、顧客的投訴等客戶服務(wù)工作。9、負(fù)責(zé)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的財(cái)務(wù)核算、資金管理等工作，定期向集團(tuán)運(yùn)營管理中心和財(cái)務(wù)中心提報(bào)。10、協(xié)助配合集團(tuán)各中心、各城市公司的相關(guān)工作，完成集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。專題研討1.項(xiàng)目公司運(yùn)營部和明勝管理公司何時(shí)成立？各自的職能區(qū)別有哪些，之間的工作如何銜接？地方公司的設(shè)置與總部職能如何對(duì)應(yīng)？項(xiàng)目籌建初期，很多工作由總部協(xié)助支持，成立運(yùn)營部，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目工作進(jìn)度，設(shè)置總監(jiān)、副總監(jiān)主持工作；項(xiàng)目開業(yè)一年前，成立明勝公司，參照總部職能組建各部門；項(xiàng)目開業(yè)后，獨(dú)立核算，成立財(cái)務(wù)部和行政人事部，正式運(yùn)營?？偛苛筮\(yùn)營職能部門，地方公司根據(jù)情況相應(yīng)設(shè)置業(yè)務(wù)歸屬。物業(yè)工程部可以根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和實(shí)際情況可單獨(dú)分開設(shè)置。2.明勝管理公司成立前設(shè)立的運(yùn)營部職能如何轉(zhuǎn)換？根據(jù)工作特長(zhǎng)直接進(jìn)入明勝管理公司的相應(yīng)職能部門?；蜣D(zhuǎn)入新開發(fā)項(xiàng)目，明勝管理公司內(nèi)部不另設(shè)立運(yùn)營部。專題研討3.銷售部的隸屬關(guān)系？A.根據(jù)總裁8月18日指示，項(xiàng)目銷售部直屬各項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)，主要目的是為了讓明勝總經(jīng)理集中精力抓招商。B.根據(jù)總裁指示，銷售部仍然在集團(tuán)運(yùn)營管理中心體系之內(nèi)。接受集團(tuán)運(yùn)營管理中心的人事組織、日常工作的協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、管理，特殊事項(xiàng)可直接向總裁提交匯報(bào)。C.項(xiàng)目竣工交接后，尾盤銷售工作應(yīng)轉(zhuǎn)入明勝管理公司負(fù)責(zé)組織，特殊情況另請(qǐng)總裁指示（如廈門明勝）。4.地方招商團(tuán)隊(duì)和總部招商團(tuán)隊(duì)的關(guān)系？A.地方公司招商部重在散鋪的招商；B.總部招商部側(cè)重于主力店的招商；總部要推動(dòng)總部與地方之間、地方與地方之間要實(shí)現(xiàn)資源共享。C.總部將推動(dòng)商戶資源與明發(fā)的戰(zhàn)略合作和全國聯(lián)合發(fā)展。第三部分管理職能第一節(jié)研展部管理制度第二節(jié)策劃部管理制度第三節(jié)銷售部管理制度第四節(jié)招商部管理制度第五節(jié)商管部管理制度第六節(jié)物業(yè)工程部管理制度第一章研展部管理制度第一節(jié)市場(chǎng)研究管理第二節(jié)項(xiàng)目研究管理第三節(jié)前期協(xié)調(diào)管理要科學(xué)、合理、高效、規(guī)范地運(yùn)作項(xiàng)目，避免無謂浪費(fèi)，減小投資風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，就必須開展有效的市場(chǎng)研究，為項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位、合理的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)時(shí)序的科學(xué)安排等提供真實(shí)有效的市場(chǎng)依據(jù)和消費(fèi)依據(jù)，同時(shí)也從源頭上為后期經(jīng)營提供有力的市場(chǎng)支持保障。第一節(jié)市場(chǎng)研究管理1、對(duì)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的研究：負(fù)責(zé)定期收集、整理和分析國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、區(qū)域城市規(guī)劃、行業(yè)資源信息、土地市場(chǎng)等信息與相關(guān)數(shù)據(jù)，建立信息資源庫；定期根據(jù)收集的信息進(jìn)行整理、分析，以專題報(bào)告和?？绞綖楣咎峁┬畔⒀芯繄?bào)告。2、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式研究與國內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的學(xué)習(xí)與考察：研究、總結(jié)商業(yè)領(lǐng)域、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、金融領(lǐng)域、資本市場(chǎng)動(dòng)向；研究商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，研究各種競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)案例，分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的運(yùn)營模式，學(xué)習(xí)先進(jìn)、成功的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，形成專項(xiàng)報(bào)告；定期組織考察，參加或組織行業(yè)投資論壇、研討會(huì)議；3、參與制訂集團(tuán)行業(yè)投資計(jì)劃，為集團(tuán)重大項(xiàng)目決策提供信息支持；4、對(duì)集團(tuán)各大項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)盤研究：組織與項(xiàng)目相關(guān)的部門，針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營過程的前期、中期、后期各階段各個(gè)環(huán)節(jié)工作進(jìn)行復(fù)盤研討，形成復(fù)盤專項(xiàng)報(bào)告，引導(dǎo)項(xiàng)目下一環(huán)節(jié)的改善更與調(diào)。第一節(jié)市場(chǎng)研究管理《明發(fā)·地產(chǎn)研究》：通過集團(tuán)OA、網(wǎng)郵、集團(tuán)群等發(fā)往主管經(jīng)理及以上人員參閱。第二節(jié)項(xiàng)目研究管理1、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查1.1.項(xiàng)目市調(diào)工作界定新項(xiàng)目摘牌后，根據(jù)集團(tuán)工程管理中心提出的項(xiàng)目籌建進(jìn)度，由集團(tuán)運(yùn)營管理中心研展部組織各部門展開市調(diào)工作，參與調(diào)查的部門有集團(tuán)運(yùn)營管理中心策劃部、招商部、銷售部、當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司運(yùn)營部。1.2。項(xiàng)目市調(diào)的內(nèi)容1.2.1.項(xiàng)目所在城市總體概況：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)，人口總量及分布，城市未來發(fā)展規(guī)劃等。1.2.2.城市零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：各主要商圈情況，不同業(yè)態(tài)在各商圈的分布情況、業(yè)態(tài)定位及合、規(guī)模、數(shù)量、面積比例、經(jīng)營狀況，各商圈的形成和發(fā)展歷程，未來發(fā)展規(guī)劃等。1.2.3.同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：基本情況，總面積，規(guī)劃布局，業(yè)態(tài)面積配比，檔次定位，開業(yè)時(shí)間，歷史經(jīng)營情況，消費(fèi)環(huán)境，消費(fèi)結(jié)構(gòu)（客層定位），租金價(jià)格或合作條件，相關(guān)費(fèi)用（物業(yè)管理費(fèi)），品牌情況，服務(wù)管理、停車位數(shù)量、客流量、客單價(jià)、招商優(yōu)惠條件等。1.2.4.項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目所在地理位置、項(xiàng)目規(guī)模、周邊環(huán)境，交通狀況，3-5公里半徑人口數(shù)量結(jié)構(gòu)和特征、商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施、小區(qū)數(shù)量、入住人口、居住戶數(shù)、人均收入、人均消費(fèi)支出、消費(fèi)特性、物業(yè)狀況（應(yīng)提供包括住宅、酒店寫字樓、商業(yè)的全面情況），工程進(jìn)度時(shí)間等。1.2.5.對(duì)項(xiàng)目周邊已經(jīng)營的租賃物業(yè)的租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃年限、物業(yè)費(fèi)、租金遞增、租金繳納方式、前期的優(yōu)惠政策等進(jìn)行分析。1.3.項(xiàng)目市調(diào)工作計(jì)劃及實(shí)施每次市場(chǎng)調(diào)研時(shí)間安排為7-15天，按照不同的調(diào)研內(nèi)容對(duì)人員進(jìn)行分工。通過查詢網(wǎng)上信息和當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)報(bào)告，收集所需要的各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)。通過實(shí)地考查，了解各主要商圈和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，以及項(xiàng)目周邊環(huán)境情況。1.4.項(xiàng)目市調(diào)的分析結(jié)論根據(jù)各部門市場(chǎng)調(diào)研收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出調(diào)研結(jié)論，形成市調(diào)報(bào)告。以此作為項(xiàng)目定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算、物管費(fèi)測(cè)算、招商宣傳推廣費(fèi)預(yù)算、組織架構(gòu)編制的依據(jù)。第二節(jié)項(xiàng)目研究管理2、新項(xiàng)目規(guī)劃方案解讀在完成新項(xiàng)目(概念)規(guī)劃方案后，研展部負(fù)責(zé)組織各部門聽取集團(tuán)工程管理中心解讀新項(xiàng)目(概念)規(guī)劃方案，并對(duì)規(guī)劃方案及工程技術(shù)條件（詳見《工程管理》）提出意見或建議。3、組織參與方案論證與設(shè)計(jì)會(huì)審研展部負(fù)責(zé)組織各部門參與由集團(tuán)工程管理中心組織的規(guī)劃方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等階段性會(huì)審工作，并提出意見和建議。3.1.新項(xiàng)目規(guī)劃方案階段3.1.1.研展部負(fù)責(zé)組織招商部、銷售部、物管工程部等部門根據(jù)集團(tuán)要求，結(jié)合招商部提供的主力店商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃對(duì)商鋪進(jìn)行規(guī)劃,明確商鋪房產(chǎn)技術(shù)條件（包括裝修標(biāo)準(zhǔn)，餐飲商鋪廚房點(diǎn)位及水、電、氣技術(shù)要求等）、物業(yè)管理用房位置規(guī)模、物業(yè)管理相關(guān)要求并提交集團(tuán)工程管理中心。3.1.2.研展部協(xié)助招商部根據(jù)平面設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)進(jìn)行業(yè)態(tài)布局與功能組合規(guī)劃，形成完整的業(yè)態(tài)規(guī)劃方案提交集團(tuán)工程管理中心。第二節(jié)項(xiàng)目研究管理3.2.新項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段3.1.1.研展部負(fù)責(zé)組織策劃部、招商部、銷售部、物管工程部等部門根據(jù)工程管理中心提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書，就商業(yè)、物業(yè)管理用房、停車場(chǎng)、垃圾房、廣告位、外環(huán)境等方面的房產(chǎn)技術(shù)條件以及廣場(chǎng)的交通組織、動(dòng)線規(guī)劃等提出相關(guān)意見和建議。3.1.2.工程管理中心完成商業(yè)規(guī)劃方案調(diào)整后，組織設(shè)計(jì)成果會(huì)簽，集團(tuán)運(yùn)營管理中心對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行確認(rèn)，工程管理中心將最終確認(rèn)的商業(yè)平面設(shè)計(jì)圖提供給集團(tuán)運(yùn)營管理中心，平面設(shè)計(jì)圖需標(biāo)注各鋪位套內(nèi)及建筑面積。平面設(shè)計(jì)圖若需變動(dòng)，須經(jīng)集團(tuán)運(yùn)營管理中心會(huì)簽。3.1.3.研展部負(fù)責(zé)組織策劃部、招商部、銷售部、物管工程部等部門依據(jù)商業(yè)平面圖設(shè)計(jì)商業(yè)餐飲類商鋪的廚房點(diǎn)位分布圖并提交工程管理中心。3.1.4.研展部負(fù)責(zé)組織各部門根據(jù)工程管理中心提供的物業(yè)管理用房區(qū)域，確定物業(yè)用房的位置及平面布置。3.1.4.1.物業(yè)管理用房位置規(guī)模確定原則：宜設(shè)置在地面以上；3.1.4.2.物業(yè)管理用房面積依據(jù)國家物權(quán)法及相關(guān)法規(guī)應(yīng)按照銷售物業(yè)總建筑面積的3-7‰計(jì)算并且單獨(dú)設(shè)立,具體面積按照項(xiàng)目所在地政府法規(guī)確定。3.3.新項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段收到工程管理中心工作聯(lián)絡(luò)單后，研展部組織各部門在一周內(nèi)就項(xiàng)目功能、動(dòng)線等方面提出意見和建議。研展部負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程管理中心在上述各階段中所提意見和建議的采納情況，并及時(shí)獲得每個(gè)階段的設(shè)計(jì)成果和施工圖更新信息，組織各部門及當(dāng)?shù)孛鲃俟芾砉狙凶x。第三節(jié)前期籌建管理1、計(jì)劃管理：1.1.編制《項(xiàng)目運(yùn)營管理籌備工作計(jì)劃書》(鏈接文本）研展部根據(jù)集團(tuán)工程管理中心編制的《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書》及其他信息，組織各部門及當(dāng)?shù)孛鲃俟芾砉竟餐幹啤俄?xiàng)目運(yùn)營管理籌備工作計(jì)劃書》（模板詳見運(yùn)營管理流程內(nèi)的支持文件），經(jīng)參與部門會(huì)簽后報(bào)集團(tuán)運(yùn)營管理中心副總裁審批并下發(fā)執(zhí)行，同時(shí)抄送集團(tuán)工程管理中心、集團(tuán)銷售部、當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司和當(dāng)?shù)孛鲃俟芾砉尽?.2.計(jì)劃的執(zhí)行與控制管理1.2.1.集團(tuán)運(yùn)營管理中心各部門應(yīng)根據(jù)《項(xiàng)目運(yùn)營管理籌備工作計(jì)劃書》并參照《項(xiàng)目拓展（月度）工作計(jì)劃》編制本部門月度工作計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行；當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司可根據(jù)《項(xiàng)目管理籌備工作計(jì)劃執(zhí)行書》和《開業(yè)手冊(cè)》制定各業(yè)務(wù)模塊的月度細(xì)化工作計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。各地項(xiàng)目公司運(yùn)營部的月度工作計(jì)劃在上報(bào)行政部的同時(shí)報(bào)研展部，研展部將會(huì)同各部門共同對(duì)當(dāng)?shù)毓具\(yùn)營部各項(xiàng)籌備工作的開展進(jìn)行督導(dǎo)。1.2.2.研展部負(fù)責(zé)定期與集團(tuán)工程管理中心溝通，及時(shí)獲得項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行情況，如果《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書》調(diào)整，則由研展部負(fù)責(zé)組織對(duì)《新項(xiàng)目管理籌備工作計(jì)劃執(zhí)行書》進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整并按照編制流程會(huì)簽后下發(fā)各部執(zhí)行。1.2.3.研展部負(fù)責(zé)監(jiān)督各部門及當(dāng)?shù)孛鲃俟芾砉景凑铡俄?xiàng)目管理籌備工作計(jì)劃執(zhí)行書》完成新項(xiàng)目各項(xiàng)籌備工作，并通過《新項(xiàng)目籌建重點(diǎn)工作表》《項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)、進(jìn)度跟蹤、月度計(jì)劃表》對(duì)所有項(xiàng)目的籌備工作進(jìn)度進(jìn)行總體把控，定期（按月、季或重大工作節(jié)點(diǎn)）組織召開計(jì)劃工作會(huì)議，對(duì)未完成工作項(xiàng)及時(shí)發(fā)出預(yù)警并指導(dǎo)修正。2.參與新項(xiàng)目運(yùn)營籌建2.1.公司籌建：（公司注冊(cè)、資金撥付、各項(xiàng)資質(zhì)手續(xù)辦理）研展部負(fù)責(zé)提出當(dāng)?shù)剡\(yùn)營部或明勝管理公司成立及組建建議；協(xié)助集團(tuán)行政人事中心辦理當(dāng)?shù)孛鲃俟芾砉净蚍止镜淖?cè)要求，并根據(jù)集團(tuán)批復(fù)意見向集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心申請(qǐng)注冊(cè)資本金撥付；研展部協(xié)助當(dāng)?shù)孛鲃俟芾砉净I備人員，與項(xiàng)目公司共同完成當(dāng)?shù)孛鲃俟芾砉镜怯涀?cè)和物業(yè)管理資質(zhì)備案等手續(xù)，注冊(cè)資料報(bào)集團(tuán)投資部備案。2.2.團(tuán)隊(duì)組織：（人員到崗計(jì)劃、編制、薪酬方案建議等）新的明勝管理公司籌備人員應(yīng)在論證期內(nèi)到崗，按規(guī)定辦理當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司注冊(cè)和物業(yè)管理資質(zhì)備案，開展籌備工作；如當(dāng)?shù)匾延忻鲃俟芾砉?，則由研展部向各部門及當(dāng)?shù)孛鲃俟芾砉景l(fā)出《通知》，明確新項(xiàng)目啟動(dòng)拓展工作的時(shí)間、職責(zé)、先期籌備任務(wù)及配合關(guān)系。2.3.經(jīng)營分析：(項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益分析、贏虧平衡和利益測(cè)算）組織各部門與當(dāng)?shù)孛鲃俟芾砉具M(jìn)行業(yè)務(wù)對(duì)接，當(dāng)?shù)孛鲃俟芾砉靖鶕?jù)要求組織骨干人員按計(jì)劃開展籌備工作?！锻ㄖ分械南绕诨I備任務(wù)主要包括：項(xiàng)目年度收益分析、測(cè)算與目標(biāo)制定；組織架構(gòu)、崗位編制、薪酬方案及人員到崗計(jì)劃；物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)測(cè)算；物業(yè)管理成本測(cè)算及物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；商業(yè)招商費(fèi)用測(cè)算；銷售費(fèi)用測(cè)算；制定的臨時(shí)管理制度研展部有責(zé)任協(xié)助各部門及當(dāng)?shù)孛鲃俟芾砉鹃_展籌備工作，并對(duì)當(dāng)?shù)孛鲃俟芾砉具M(jìn)行相關(guān)指導(dǎo)和培訓(xùn)，在當(dāng)?shù)孛鲃俟芾砉疚唇M建或人員缺崗的情況，必要時(shí)可代理其工作。專題研討1.前期市場(chǎng)調(diào)研是研展部完成還是代理公司完成？A.在代理公司還沒有確定前，如果項(xiàng)目確需要市場(chǎng)調(diào)研，就由研展部牽頭落實(shí)相關(guān)的專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研；B.即使有代理公司落實(shí)調(diào)研工作，代理公司側(cè)重的調(diào)研是針對(duì)住宅和商鋪銷售策略、產(chǎn)品類型而制定的調(diào)研方案。研展部側(cè)重項(xiàng)目整體定位與開發(fā)策略的制定，同時(shí)對(duì)代理公司的營銷策略組織專門論證。2.運(yùn)營管理中心哪個(gè)部門負(fù)責(zé)對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)接，如何對(duì)接？A.研展部作為與工程管理中心、行政人事中心的對(duì)接單位，主要在于項(xiàng)目規(guī)劃、開發(fā)進(jìn)度、運(yùn)營籌備等方面的對(duì)接工作。為確保工作的有效性，一個(gè)窗口對(duì)外，避免多頭交叉，信息重疊，相關(guān)部門直接與研展部對(duì)接，由研展部運(yùn)營中心各部門組織開展籌建工作。B.從項(xiàng)目拿地開始，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)過程的各個(gè)階段，均由研展部組織開展運(yùn)營系統(tǒng)相關(guān)部門進(jìn)行論證。第三部分管理制度第二章策劃部管理制度第一節(jié)銷售策劃管理第二節(jié)招商策劃管理第三節(jié)品牌策劃管理第四節(jié)費(fèi)用預(yù)算及審批管理第三部分管理制度整合營銷是以明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)本身及企業(yè)內(nèi)部外部的所有資源為手段，對(duì)將要實(shí)現(xiàn)的、與消費(fèi)者溝通中的傳播行為進(jìn)行超前規(guī)劃和設(shè)計(jì)，提供一套統(tǒng)一的有關(guān)商業(yè)廣場(chǎng)傳播的方案，并通過組織實(shí)施來提升明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)品牌形象，實(shí)現(xiàn)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營目標(biāo)的全面的一致化營銷。這是一系列的市場(chǎng)行為，是把公關(guān)、活動(dòng)、促銷、廣告、銷售等集于一身的具體行動(dòng)措施。簡(jiǎn)言之，就是一體化營銷。策劃部承擔(dān)了整合營銷的這一重任。整合營銷活動(dòng)第二章策劃部管理制度及流程第一節(jié)銷售策劃管理1.項(xiàng)目前期營銷工作1.1.協(xié)助研展部進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃工作，項(xiàng)目策劃應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位等，本著提高項(xiàng)目的銷售力為中心的原則，形成《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》建議內(nèi)容；1.2.參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，為設(shè)計(jì)改進(jìn)提供意見和建議；1.3.協(xié)助地方公司進(jìn)行本地媒體分析，媒體分析應(yīng)包括媒體特點(diǎn)、受眾群體、價(jià)格、版面（或欄目）分析等。1.4.協(xié)助地方公司與有關(guān)媒體洽談廣告價(jià)格，通常廣告價(jià)格以年度計(jì)劃投放總量為洽談基礎(chǔ)；1.5.協(xié)助地方公司完成售樓處設(shè)計(jì)方案建議，包括售樓部、樣板間的設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修裝飾風(fēng)格、售樓部功能區(qū)域劃分、售樓部室外環(huán)境設(shè)計(jì)建議等；1.6.協(xié)助地方公司完成階段性營銷活動(dòng)策劃；2.開盤籌備工作2.1.協(xié)助、督促地方公司完成開盤工作的統(tǒng)一策劃，編制“開盤籌備工作計(jì)劃（或方案）”，該計(jì)劃主要包括開盤時(shí)間安排、開盤各項(xiàng)準(zhǔn)備工作內(nèi)容、職責(zé)分工、配合事項(xiàng)、需要配備的資源、工作流程等；2.2.督促地方公司完成售樓中心、樣板房等展示中心的包裝工作；2.3.協(xié)助、督促地方公司完成廣告公司選擇、vi系統(tǒng)、開盤廣告、樓書、宣傳單頁、戶型卡、導(dǎo)視系統(tǒng)、宣傳禮品等制作；2.4.協(xié)助、督促地方公司完成開盤活動(dòng)策劃及費(fèi)用預(yù)算，并報(bào)運(yùn)營管理中心審批后監(jiān)督實(shí)施；2.5.協(xié)助督促地方公司完成階段促銷策劃及費(fèi)用預(yù)算，并報(bào)運(yùn)營管理中心審批后監(jiān)督實(shí)施；3.廣告計(jì)劃工作3.1.協(xié)助、督促地方公司根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)總計(jì)劃、銷售計(jì)劃及銷售目標(biāo)、項(xiàng)目銷售費(fèi)用及廣告費(fèi)用預(yù)算、總裁指示意見等編制《項(xiàng)目廣告宣傳總計(jì)劃》：主要包含銷售階段及起止時(shí)間、各階段在各類媒體上投放的各類廣告數(shù)量、各階段廣告費(fèi)用及比例（包括廣告宣傳量占銷售額的比例，各銷售階段廣告宣傳量的投放比例，各媒體廣告宣傳費(fèi)的投放比例等）、銷售目標(biāo)及廣告效果估計(jì)、廣告效果測(cè)評(píng)辦法及保障措施、責(zé)任制等。3.2.協(xié)助項(xiàng)目公司根據(jù)市場(chǎng)情況，定期進(jìn)行廣告效果評(píng)審，并適時(shí)調(diào)整；3.3.項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃確定后，為降低總體廣告發(fā)布費(fèi)用，營運(yùn)管理中心應(yīng)根據(jù)媒體分析的情況代表公司與各媒體和廣告策劃代理單位洽談發(fā)布價(jià)格和廣告費(fèi)支付時(shí)間、方式；3.4.廣告發(fā)布后，地方公司應(yīng)定期收集整理廣告效果，并定期上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營管理中心，以便為集團(tuán)決策提供依據(jù)；1.招商推廣管理1.1.新項(xiàng)目招商宣傳費(fèi)用經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)后，按照招商預(yù)熱期、招商說明會(huì)、主力店簽約儀式暨散鋪招商大會(huì)、強(qiáng)勢(shì)招商期、開業(yè)造勢(shì)期幾個(gè)階段，進(jìn)行招商宣傳策劃，并由策劃部制定媒體投放計(jì)劃和資金使用計(jì)劃。1.1.1.督促各地明勝管理公司應(yīng)根據(jù)新項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間及招商工作要求，在招商啟動(dòng)前2個(gè)月編制完成開業(yè)前宣傳推廣方案及費(fèi)用預(yù)算，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營管理中心審批后執(zhí)行；1.1.2.協(xié)助各地明勝管理公司，須結(jié)合項(xiàng)目整體招商目標(biāo)和階段性招商進(jìn)度的需求，合理控制推廣節(jié)奏，如分：招商預(yù)熱期、招商啟動(dòng)期、強(qiáng)勢(shì)招商期、開業(yè)造勢(shì)期，并根據(jù)不同階段的招商目標(biāo)制定相應(yīng)的推廣媒體計(jì)劃；1.1.3.協(xié)助、監(jiān)督各地明勝管理公司招商期活動(dòng)實(shí)施，包括招商推介會(huì)、招商新聞發(fā)布會(huì)、異地招商推介會(huì)、主力店簽約儀式暨商業(yè)招商大會(huì)等，以上活動(dòng)在招商進(jìn)程中根據(jù)不同時(shí)段選擇性開展。第二節(jié)招商策劃管理1.2.新項(xiàng)目啟動(dòng)招商工作時(shí)，招商宣傳工作相應(yīng)開始啟動(dòng)，通過全面宣傳達(dá)到招商預(yù)熱的作用，為全面展開招商工作進(jìn)行鋪墊。1.2.1.招商啟動(dòng)后，由集團(tuán)運(yùn)營管理中心策劃部聯(lián)合地方公司適時(shí)召開項(xiàng)目招商說明會(huì)，邀請(qǐng)有合作意向的主要商戶參加，對(duì)項(xiàng)目招商工作進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)解讀。內(nèi)容包括：集團(tuán)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展計(jì)劃、項(xiàng)目總體情況介紹、項(xiàng)目定位及主力店業(yè)態(tài)組合、商鋪定位及規(guī)劃。1.2.2.招商啟動(dòng)后，由集團(tuán)運(yùn)營管理中心與地方公司配合當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司召開主力店簽約儀式及街鋪招商大會(huì)，組織已經(jīng)簽約進(jìn)駐或意向進(jìn)駐的商戶現(xiàn)場(chǎng)簽約，邀請(qǐng)目標(biāo)商戶參觀商鋪并介紹商場(chǎng)定位、發(fā)展前景等情況，邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣鞴懿块T和新聞媒體參加會(huì)議，進(jìn)一步擴(kuò)大影響。1.3.在招商工作完成60％的時(shí)候，要通過加強(qiáng)宣傳推廣力度，形成招商強(qiáng)勢(shì)宣傳期，推動(dòng)招商工作的進(jìn)度。1.4.在開業(yè)前根據(jù)招商進(jìn)度，適時(shí)啟動(dòng)項(xiàng)目開業(yè)造勢(shì)宣傳。2.活動(dòng)策劃管理2.1.協(xié)助地方公司制定公共關(guān)系活動(dòng)、節(jié)慶活動(dòng)、主力店及商戶活動(dòng)、區(qū)域聯(lián)動(dòng)活動(dòng)等招商活動(dòng)，并監(jiān)督實(shí)施；2.1.1.督促各地地方公司須于每年11月30前完成次年度全年簡(jiǎn)要活動(dòng)計(jì)劃，每季度最后一個(gè)月的15日前完成下一季度詳細(xì)活動(dòng)計(jì)劃，上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營管理中心審批后執(zhí)行；2.1.2.督促各地方公司須提前15個(gè)工作日編制月度活動(dòng)方案和預(yù)算，上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營管理中心審批后執(zhí)行；2.1.3.由政府、民間團(tuán)體、媒介等主辦、協(xié)辦的活動(dòng)，督促各地地方公司須提前一周報(bào)集團(tuán)運(yùn)營管理中心批準(zhǔn)后實(shí)施，其中凡涉及各地明勝管理公司參與活動(dòng)并發(fā)生費(fèi)用支出的，須控制在年度推廣費(fèi)用預(yù)算內(nèi)。2.2.整合廣場(chǎng)主力店和次主力店等各類商家進(jìn)行營銷活動(dòng)推廣。2.活動(dòng)策劃管理導(dǎo)向性強(qiáng)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)導(dǎo)向案例：金寶貝兒童教育推廣2.活動(dòng)策劃管理風(fēng)箏文化藝術(shù)節(jié)繽紛四月，風(fēng)箏天下！廣場(chǎng)藝術(shù)節(jié)引發(fā)歡樂巔峰！風(fēng)箏盛會(huì)，一次萬人狂歡的娛樂慶典！國際著名風(fēng)箏大師，專場(chǎng)特技放飛表演！8位全國知名手工藝大師民間絕活精彩展示！數(shù)萬只精美風(fēng)箏演繹絢麗世界，更有機(jī)會(huì)免費(fèi)認(rèn)領(lǐng)一流手工藝術(shù)風(fēng)箏。相聚，精彩無限！3.開業(yè)慶典管理3.1.明發(fā)廣場(chǎng)開業(yè)前3個(gè)月，開業(yè)慶典策劃啟動(dòng)，由集團(tuán)運(yùn)營管理中心策劃部指導(dǎo)當(dāng)?shù)孛鲃俟芾砉具M(jìn)行協(xié)調(diào)溝通，結(jié)合共享資源，籌備并制定開業(yè)慶典倒計(jì)時(shí)工作計(jì)劃；3.2.由集團(tuán)運(yùn)營管理中心策劃部根據(jù)集團(tuán)對(duì)開業(yè)慶典的總體部署，指導(dǎo)當(dāng)?shù)孛鲃俟芾砉揪幹崎_業(yè)慶典執(zhí)行案，對(duì)具體任務(wù)進(jìn)行分解、落實(shí)、跟進(jìn)、協(xié)調(diào)及實(shí)施。4.環(huán)境美陳管理4.1.監(jiān)督、指導(dǎo)各地地方公司須對(duì)影響商業(yè)氛圍管理的各類要素進(jìn)行日常的規(guī)范管理；4.2.指導(dǎo)各地方公司須根據(jù)不同季節(jié)、不同主題對(duì)明發(fā)廣場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行美化設(shè)計(jì)和美陳布置，遇每季、店慶、重大節(jié)日必須更新。節(jié)假日、重大活動(dòng)的環(huán)境美化與美陳布置須緊密結(jié)合節(jié)日主題及活動(dòng)主題；4.3.地方公司環(huán)境美化與美陳布置方案及預(yù)算須于實(shí)施前15個(gè)工作日上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營管理中心審批；4.4.指導(dǎo)地方公司進(jìn)行商業(yè)環(huán)境管理，主要包含聽覺類環(huán)境管理、視覺類環(huán)境管理、燈光類管理及周邊街區(qū)布置等；4環(huán)境美陳案例第三節(jié)品牌策劃管理1.負(fù)責(zé)集團(tuán)企業(yè)品牌形象管理，公司品牌管理與企業(yè)文化研究；2.完成集團(tuán)品牌診斷與評(píng)估、品牌戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌架構(gòu)關(guān)系梳理負(fù)責(zé)制定集團(tuán)品牌運(yùn)營管理規(guī)范，并監(jiān)督各明勝管理公司執(zhí)行；3.根據(jù)公司整體發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行區(qū)域品牌推廣平臺(tái)搭建、運(yùn)作及管理；4.制定年度的品牌計(jì)劃和實(shí)施計(jì)劃，制定品牌的年度營銷策略計(jì)劃；5.品牌各項(xiàng)營銷政策和考核方法、標(biāo)準(zhǔn)的制定、審核、評(píng)估和改進(jìn)，并監(jiān)督執(zhí)行；6.集團(tuán)網(wǎng)站及地方商業(yè)網(wǎng)站建設(shè)、維護(hù)、宣傳及推廣；7.確保所有傳播能增加品牌體驗(yàn)，為品牌建設(shè)帶來正面的影響，提升品牌的形象；第四節(jié)費(fèi)用預(yù)算及審批管理1.項(xiàng)目年度總體銷售、招商費(fèi)用比例及總預(yù)算的確定原則項(xiàng)目年度銷售、招商推廣費(fèi)用比例及金額，由各地公司根據(jù)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況，項(xiàng)目特征、經(jīng)營要求、集團(tuán)所屬同類項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)等因素綜合制定，提交集團(tuán)運(yùn)營管理中心及公司總裁審批，其中：1）銷售推廣費(fèi)用項(xiàng)目銷售推廣費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目類型（商業(yè)或住宅），項(xiàng)目所在區(qū)域等實(shí)際情況，參照已有項(xiàng)目銷售費(fèi)用比例單獨(dú)制定；2）招商推廣費(fèi)用結(jié)合我司開發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)實(shí)際情況，擬定各項(xiàng)目開業(yè)前招商推廣總費(fèi)用按現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理制度和項(xiàng)目實(shí)際情況另行確定。注：以上銷售、招商推廣費(fèi)用不包括項(xiàng)目運(yùn)營部行政、人事、辦公等費(fèi)用。2.費(fèi)用監(jiān)控原則1）季度費(fèi)用監(jiān)控地方公司每季度報(bào)批銷售（招商）方案，須明確季度銷售（招商）目標(biāo)、費(fèi)用、工作思路等，作為考核項(xiàng)目季度費(fèi)用效果評(píng)估依據(jù)；運(yùn)營管理中心根據(jù)目標(biāo)達(dá)成率等相關(guān)市場(chǎng)因素，綜合考評(píng)，可調(diào)整下季度費(fèi)用投入，但項(xiàng)目運(yùn)營能夠給出合理解釋的，運(yùn)營管理中心可決定是否按半年目標(biāo)考核。2）半年費(fèi)用監(jiān)控各項(xiàng)目銷售、招商推廣費(fèi)用采取半年考核制度，根據(jù)每半年已開支費(fèi)用與銷售、招商目標(biāo)的匹配度作為考核指標(biāo)，集團(tuán)運(yùn)營管理中心以此作為下一個(gè)半年銷售、招商推廣費(fèi)用調(diào)整依據(jù)，其費(fèi)用指標(biāo)按照上半年實(shí)際完成額度比例調(diào)整。3）年度費(fèi)用監(jiān)控年終考核該年度已開支費(fèi)用與銷售、招商目標(biāo)的匹配度。制定下一年度費(fèi)用開支應(yīng)以上一年度已完成銷售（招商）實(shí)際額度比例為準(zhǔn)。4）超出預(yù)算（計(jì)劃）費(fèi)用監(jiān)控原則不辦理超出集團(tuán)審批的“營銷費(fèi)用總額指標(biāo)”費(fèi)用支出；原則不辦理超出階段性（年度、半年度、季度）預(yù)算費(fèi)用支出；但是計(jì)劃外費(fèi)用，必須獲得集團(tuán)總裁批準(zhǔn)的追加（調(diào)整）“××相關(guān)營銷費(fèi)用”的文件。3.季度銷售、招商推廣費(fèi)用預(yù)算的審批細(xì)則1）費(fèi)用制定各地方公司每季度根據(jù)年初確定的項(xiàng)目年度銷售、招商推廣方案及費(fèi)用預(yù)算，制定本季度的銷售、招商目標(biāo)，銷售、招商推廣方案及費(fèi)用預(yù)算，同時(shí)上報(bào)上個(gè)季度銷售、招商費(fèi)用使用情況，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營管理中心及總裁審批。集團(tuán)運(yùn)營管理中心年度、季度營銷會(huì)議，主要研討、分析、明確項(xiàng)目年度、季度銷售、招商思路、活動(dòng)方向，以及確定年、季度總體銷售、招商費(fèi)用額度，具體每個(gè)活動(dòng)方案或推廣事項(xiàng)需按流程單獨(dú)報(bào)批。2）上報(bào)時(shí)間各明勝管理公司和項(xiàng)目公司運(yùn)營部提前一個(gè)月報(bào)批，集團(tuán)運(yùn)營管理中心十日內(nèi)完成審核、審批，為各項(xiàng)目下季度工作推進(jìn)預(yù)留半個(gè)月籌備時(shí)間。4.項(xiàng)目營銷（招商）費(fèi)用、合同審批說明1）預(yù)算內(nèi)營銷（推廣）費(fèi)用審批根據(jù)階段營銷預(yù)算，在預(yù)算內(nèi)，不管額度大小，均按集團(tuán)現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理審批流程和權(quán)限執(zhí)行。2）預(yù)算外營銷（推廣）費(fèi)用審批營銷預(yù)算外的費(fèi)用，項(xiàng)目公司運(yùn)營部或各明勝管理公司填寫《預(yù)算外費(fèi)用申請(qǐng)單》，由各明勝管理公司總經(jīng)理給予書面意見，明勝管理公司未成立前由項(xiàng)目公司總經(jīng)理給予意見，匯總后報(bào)運(yùn)營管理中心及總裁審核，經(jīng)過總裁審批后，項(xiàng)目公司運(yùn)營部執(zhí)行并備案。專題討論1.如何實(shí)現(xiàn)集團(tuán)招商、銷售、品牌等推廣業(yè)務(wù)的整合營銷？答：有效地進(jìn)行營銷0></a>資源整合、主題整合、對(duì)外推廣的整合，統(tǒng)一持續(xù)的宣傳！2.如何實(shí)現(xiàn)合肥、無錫、揚(yáng)州、南京四個(gè)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的整合營銷推廣？答：商戶、客戶資源共享聯(lián)合舉辦大型招商推介會(huì)統(tǒng)一舉辦主力店和次主力店簽約儀式第三部分管理制度第三章銷售部管理制度通過有效、合理、科學(xué)的銷售計(jì)劃、執(zhí)行、控制等手段，可以提高銷售人員的工作技能和銷售工作的效率，保證集團(tuán)各項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的轉(zhuǎn)換，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流回收和安全回款，最終保障公司利潤目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)。銷售工作不僅要做好現(xiàn)場(chǎng)管理，同時(shí)做好銷售控制與節(jié)奏的把握。第三部分管理制度第三章銷售部管理制度第一節(jié)銷售合同管理第二節(jié)銷售價(jià)格管理第三節(jié)銷售計(jì)劃管理第四節(jié)銷售變更管理第五節(jié)銷售案場(chǎng)管理第六節(jié)銷售培訓(xùn)管理第一節(jié)銷售合同管理制度1、合同范本（包括《定金合同》與《預(yù)/出售合同》）的確定：合同正文：統(tǒng)一使用**市國土資源和房管局統(tǒng)一監(jiān)制印發(fā)版本。2、合同內(nèi)容（含補(bǔ)充協(xié)議）的確定由地方公司銷售部組織起草、組織討論，經(jīng)財(cái)務(wù)部、法務(wù)人員、分管領(lǐng)導(dǎo)流轉(zhuǎn)，集團(tuán)運(yùn)營管理中心銷售部審核，由分管副總裁審批后，發(fā)布執(zhí)行。1）合同內(nèi)容的制定包括但不限于：土地資料、項(xiàng)目資料、違約金數(shù)額、房屋交付日期、裝修標(biāo)準(zhǔn)、甲方權(quán)益、補(bǔ)充協(xié)議、項(xiàng)目總平面圖等，其中土地資料、項(xiàng)目資料必須與政府文件保持一致。2）在政府規(guī)范格式合同中未能明確的、明勝管理公司和集團(tuán)公司認(rèn)為需要與客戶明確的事項(xiàng)，以補(bǔ)充協(xié)議的形式約定。3）合同范本由地方公司銷售部在項(xiàng)目銷售開盤前30天制定完畢，其他部門在2個(gè)工作日內(nèi)流轉(zhuǎn)完畢。合同及補(bǔ)充協(xié)議范本須報(bào)集團(tuán)法務(wù)人員審核（3天內(nèi)審核完畢）。3、合同范本的修改1）明勝管理公司各部門及法務(wù)人員（如有必要由外聘法律顧問）出具修改意見，明勝管理公司運(yùn)營部組織、集團(tuán)運(yùn)營管理中心銷售部審核、分管副總裁審批后，總裁辦歸檔。2）會(huì)簽后的合同范本在項(xiàng)目銷售時(shí)統(tǒng)一在銷售現(xiàn)場(chǎng)展示，供客戶參閱，銷售人員在客戶認(rèn)購時(shí)必須提醒客戶閱讀合同范本。4、合同簽署程序1）《定金合同》簽署操作程序，按照代理公司上報(bào)流程執(zhí)行；2）《預(yù)/出售合同》簽署操作程序，按照代理公司上報(bào)流程執(zhí)行；簽約各項(xiàng)細(xì)節(jié)及要求，見集團(tuán)運(yùn)營管理中心相關(guān)文件及制度。第二節(jié)銷售價(jià)格管理為加強(qiáng)各項(xiàng)目樓盤銷售價(jià)格管理，樓盤定價(jià)必須按規(guī)定工作程序進(jìn)行： 1、新推樓盤定價(jià)報(bào)告必須報(bào)地方公司營銷主管領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)銷售部及集團(tuán)總裁審批，定價(jià)報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括：價(jià)格分布圖、基準(zhǔn)試算表、樓盤價(jià)目表、付款方式表。 樓盤定價(jià)必須考慮各種定價(jià)因素，住宅：樓層、朝向、景觀、工程進(jìn)度、戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品供應(yīng)量、等；商鋪：客流量、間隔設(shè)計(jì)、面積、樓層、等；寫字樓：地段、通風(fēng)采光、朝向、面積等。樓盤定價(jià)必須統(tǒng)一使用標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)文件：價(jià)格分布圖范本、基準(zhǔn)試算表范本、樓盤價(jià)目表范本、付款方式表范本、定價(jià)報(bào)告范本等。 2、在售樓盤階段性價(jià)格調(diào)整必須經(jīng)地方公司領(lǐng)導(dǎo)批示，并在每次調(diào)價(jià)前報(bào)集團(tuán)銷售部備案，經(jīng)集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后執(zhí)行，其定價(jià)報(bào)告內(nèi)容除應(yīng)包括：價(jià)格分布圖、基準(zhǔn)試算表、樓盤價(jià)目表外，還必須附上價(jià)格調(diào)整的理由及分析報(bào)告。3、個(gè)別樓盤重新定價(jià)經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批后，報(bào)集團(tuán)銷售部備案，經(jīng)集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后執(zhí)行，定價(jià)報(bào)告必須明確要求重新定價(jià)的原因、目前的銷售價(jià)位、個(gè)別單元的理想價(jià)位等。 項(xiàng)目公司應(yīng)將銷售定價(jià)表提交集團(tuán)銷售部，接受集團(tuán)銷售部的監(jiān)督管理，且該定價(jià)表作為公司的商業(yè)秘密，相關(guān)人員應(yīng)注意保密措施。 項(xiàng)目公司營銷部門制定的價(jià)目表必須報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)部審核、行政人事部蓋節(jié)方可下發(fā)，必須嚴(yán)格按有效價(jià)目表執(zhí)行，未經(jīng)審批任何部門（或個(gè)人）不得擅自修改價(jià)目表。 項(xiàng)目公司分管營銷領(lǐng)導(dǎo)及營銷部負(fù)責(zé)人應(yīng)妥善保管相關(guān)整盤平均底價(jià)的資料，進(jìn)行備案，并接受集團(tuán)銷售部的監(jiān)督檢查。 4、促銷措施：每一階段的促銷措施方案由項(xiàng)目公司結(jié)合本樓盤銷售實(shí)際情況而定。申請(qǐng)促銷措施不但要有具體方案，同時(shí)還必須附上相應(yīng)的依據(jù)，項(xiàng)目公司申請(qǐng)促銷措施必須提前兩周上報(bào)。促銷措施方案必須經(jīng)項(xiàng)目銷售部會(huì)簽；超于權(quán)限范圍的須報(bào)集團(tuán)銷售部審核，集團(tuán)總裁審批。未經(jīng)批準(zhǔn)，項(xiàng)目公司不得擅自推出各項(xiàng)促銷措施【如低于成本價(jià)或核準(zhǔn)價(jià)銷售】。 5、分、子公司銷售部為更名、換房、退定、退房審批的直接責(zé)任部門，上述行為必須符合有關(guān)規(guī)定且報(bào)集團(tuán)總裁批準(zhǔn)，集團(tuán)銷售部備案。 流程：【詳見附件】第三節(jié)銷售變更管理制度1、本制度所涉及事務(wù)辦理原則：1）制度所涉及的客戶相關(guān)申請(qǐng)，原則上集團(tuán)公司不予接受，其處理程序及許可范圍均為集團(tuán)公司內(nèi)部管理規(guī)定，屬集團(tuán)公司機(jī)密，嚴(yán)禁擅自傳播。2）原則上只接受客戶在簽署合同前的申請(qǐng)。3）簽署《預(yù)/出售合同》后，除特殊情況由地方總經(jīng)理特批外，所有申請(qǐng)一律不接受。4）所有申請(qǐng)均需要顧客填寫《客戶銷售變更申請(qǐng)表》，作為原始憑證存檔備案。2、更名管理1）原則上只接受客戶在簽署合同前提出的更名申請(qǐng)?？蛻舯救颂岢龈?qǐng)求，填寫書面的《更名申請(qǐng)》，并提交合法、有效的身份證明文件復(fù)印件，由銷售代表填《銷售變更通知單》，與客戶證件復(fù)印件一同交地方公司銷售部經(jīng)理組織上報(bào)，地方公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核，集團(tuán)運(yùn)營管理中心銷售部審核、分管副總裁審批，財(cái)務(wù)部存檔。2）集團(tuán)運(yùn)營管理中心銷售部負(fù)責(zé)核實(shí)更名單位的房號(hào)、申請(qǐng)人合法性、已付款金額、合同簽訂等情況。3）地方公司銷售部負(fù)責(zé)通過銷售軟件更名。4）內(nèi)部員工所享受公司領(lǐng)導(dǎo)批示的特殊折扣及內(nèi)部員工的折扣，僅限于員工本人及直系親屬（父母、子女、配偶）購房，若更名將取消以上折扣。5）經(jīng)審批同意更名的，由地方公司銷售經(jīng)理組織辦理更名手續(xù)：a)簽約時(shí)在銷售管理系統(tǒng)執(zhí)行更名操作（不可直接刪改原記錄）；b)為客戶更換收款發(fā)票；c)銷售變更申請(qǐng)資料由集團(tuán)運(yùn)營管理中心銷售部和財(cái)務(wù)部備案；d)財(cái)務(wù)部收回客戶發(fā)票。3、換房管理（特殊換房）：1）原則上只接受客戶在簽署合同前提出的換房申請(qǐng)，申請(qǐng)須由客戶本人提出書面申請(qǐng)，地方公司銷售經(jīng)理收到顧客申請(qǐng)后填寫《銷售變更通知單》按審批要求地方公司銷售部經(jīng)理組織上報(bào)，地方公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核，集團(tuán)運(yùn)營管理中心銷售部審核，集團(tuán)分管副總裁審批。2）調(diào)入及放棄單位所屬項(xiàng)目，由集團(tuán)運(yùn)營管理中心銷售部核實(shí)申請(qǐng)調(diào)換單位的房號(hào)、申請(qǐng)人的合法性、合同是否簽署及繳款情況，同時(shí)根據(jù)申請(qǐng)要求提交集團(tuán)其他部門審核：3）換房涉及到工程、設(shè)計(jì)問題，需提交相關(guān)管理部及明勝管理公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核回復(fù)。4）換房涉及到《定金合同》、《預(yù)/出售合同》等條款問題或法律問題，需提交明勝公司或集團(tuán)法務(wù)人員審核回復(fù)。5）經(jīng)審批同意換房的，由明勝管理公司銷售經(jīng)理辦理組織辦理換房手續(xù)：a）在銷售管理系統(tǒng)執(zhí)行換房操作（不可直接刪改原記錄）。b)與客戶重新簽訂《定金合同》（《定金合同》約定簽約日期等條款不做更改）。c)財(cái)務(wù)部為客戶更換收款發(fā)票。d)變更申請(qǐng)資料由集團(tuán)運(yùn)營管理中心銷售部和財(cái)務(wù)部備案。e)財(cái)務(wù)部收回的發(fā)票客戶聯(lián)、并新開發(fā)票。4、更改付款方式管理a)原則上只接受客戶在簽署合同前提出的更改付款方式申請(qǐng)。申請(qǐng)須由客戶本人提出書面申請(qǐng)，明勝管理公司銷售部經(jīng)理收到顧客申請(qǐng)后填寫《銷售變更通知單》按審批要求明勝管理公司銷售部經(jīng)理組織上報(bào)，公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核，集團(tuán)運(yùn)營管理中心銷售部審核，集團(tuán)分管副總裁審批。b)集團(tuán)運(yùn)營管理中心銷售部負(fù)責(zé)核實(shí)更改付款方式單位的房號(hào)、申請(qǐng)人合法性、已付款金額、合同簽訂等情況。c)經(jīng)審批同意更改付款方式的，由明勝管理公司銷售部經(jīng)理簽約時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)：d)變更申請(qǐng)資料原件由備案。5、《定金合同》過期另售管理：a)明勝管理公司銷售經(jīng)理電話知會(huì)客戶《定金合同》過期作廢日期。b)明勝管理公司銷售經(jīng)理填寫《銷售變更通知單》后組織上報(bào)，項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)審核，集團(tuán)運(yùn)營管理中心銷售部審核，集團(tuán)總裁審批。c)明勝管理公司銷售部經(jīng)理憑審批后的通知單在銷售軟件中作退房處理。d)處理后房源將另行出售。6、退房管理：集團(tuán)公司原則上不接受客戶退房申請(qǐng)，特殊情況需按以下程序辦理。未簽署《預(yù)/出售合同》的退房管理：地方公司銷售部經(jīng)理收到客戶提出退房申請(qǐng)，經(jīng)說服無效后，向客戶收取《定金合同》原件、按需收取全部發(fā)票原件、身份證復(fù)印件。申請(qǐng)須由客戶本人提出書面申請(qǐng)，明勝管理公司銷售部經(jīng)理收到顧客申請(qǐng)后填寫《變更通知單》按審批要求分公司銷售部經(jīng)理組織上報(bào)，分管領(lǐng)導(dǎo)審核，集團(tuán)運(yùn)營管理中心銷售部審核，集團(tuán)分管副總裁審批：a)經(jīng)審批同意退房的，由明勝管理公司銷售部經(jīng)理在銷售管理系統(tǒng)提出退房申請(qǐng)，明勝管理公司銷售部經(jīng)理執(zhí)行退房操作。b)財(cái)務(wù)部根據(jù)審批意見，辦理退還客戶房款（包含退定和不退定兩種情況）的手續(xù)。c)明勝管理公司銷售部經(jīng)理通知客戶到財(cái)務(wù)部領(lǐng)取所退房款。d)經(jīng)集團(tuán)運(yùn)營管理中心銷售部批準(zhǔn)后該房產(chǎn)另行出售。e)申請(qǐng)資料由集團(tuán)運(yùn)營管理中心銷售部和財(cái)務(wù)部備案。7、延期付款管理：1)集團(tuán)公司原則上只接受客戶本人提出延期付款申請(qǐng)。2)特殊情況的客戶申請(qǐng)延期付款需經(jīng)批準(zhǔn)并由明勝公司銷售部經(jīng)理統(tǒng)一將批準(zhǔn)情況報(bào)集團(tuán)運(yùn)營管理中心銷售部和財(cái)務(wù)部備案：a)延期15天（含）以內(nèi)，由明勝管理公司銷售部經(jīng)理審批；b)延期15天以上30天以內(nèi)的（含），由明勝公司分管領(lǐng)導(dǎo)審批。c)延期30天以上，由明勝管理公司銷售部經(jīng)理報(bào)集團(tuán)運(yùn)營管理中心銷售部審批。d)經(jīng)審批同意延期付款的，由財(cái)務(wù)部執(zhí)行“延期付款”相關(guān)操作，申請(qǐng)資料由財(cái)務(wù)部備案。1、《月度銷售總結(jié)報(bào)告》的編寫《月度銷售總結(jié)報(bào)告》的編制與匯總：銷售部經(jīng)理每月2日前提供月度銷售總結(jié)，每月4日前提供月度推廣總結(jié)、市場(chǎng)分析報(bào)告；銷售部匯總分析并于每月6日前形成《月度銷售總結(jié)報(bào)告》，編寫應(yīng)本著實(shí)事求是，立足于客觀的市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。2、《月度銷售總結(jié)報(bào)告》包括但不限于以下內(nèi)容：1）階段銷售情況a)整體的銷售節(jié)奏；b)總體銷售情況介紹（包括戶型、組團(tuán)、樓層等整體銷售情況的分析，目前庫存情況的統(tǒng)計(jì)與分析）。2）推廣宣傳的階段性安排及效果等a)本階段的媒體投放、活動(dòng)、公關(guān)等情況說明；b)費(fèi)用的發(fā)生及與計(jì)劃預(yù)算的比較；c)各主題或訴求點(diǎn)的描述；相應(yīng)效果的反饋等。第四節(jié)銷售計(jì)劃管理3）階段性的成功與失敗經(jīng)驗(yàn)等a)成功的地方；b)失敗或不足的地方；c)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)及今后的方向等；d)下月份的營銷推廣建議及安排；3、《月度銷售總結(jié)報(bào)告》的格式和內(nèi)容由地方公司銷售部經(jīng)理匯總客戶數(shù)據(jù)分析后完成，具體格式、內(nèi)容如下:1)銷售情況分析a)銷售總體分析■總盤量（套數(shù)、面積）；■當(dāng)月銷售、簽約指標(biāo)（套數(shù)、面積、金額）；■累計(jì)銷售、簽約指標(biāo)（套數(shù)、面積、金額）；b)各類具體指標(biāo)分析■房型分析表■位置分析表(表格見附件)c)樓層分析表（別墅無此項(xiàng)）■小高層（表格見附件）■多層（表格見附件）d)庫存分析表（表格見附件）■對(duì)上述列表的綜述：（存在問題及解決建議）2）營銷策略分析a)本月主要的營銷手段及其效果評(píng)估（表格見附件）b)客源分析■成交客戶分