城市房屋拆遷估價指導意見

城市房屋拆遷估價指導意見都市房屋拆遷估價指導意見

【公布單位】建設(shè)部

【公布文號】建住房[2003]234號

【公布日期】2003-12-01

【生效日期】2004-01-01

【失效日期】----------

【所屬類不】國家法律法規(guī)

都市房屋拆遷估價指導意見

(建住房[2003]234號)

各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)廳（建委），直轄市房地局、規(guī)劃局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：

為了規(guī)范都市房屋拆遷估價行為，愛護拆遷當事人的合法權(quán)益，按照《都市房屋拆遷治理條例》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，建設(shè)部制定了《都市房屋拆遷估價指導意見》?，F(xiàn)將《都市房屋拆遷估價指導意見》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

各地在執(zhí)行中遇到的情形和咨詢題，請及時反饋我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。

中華人民共和國建設(shè)部

二○○三年十二月一日

都市房屋拆遷估價指導意見

第一條為規(guī)范都市房屋拆遷估價行為，愛護拆遷當事人的合法權(quán)益，按照《中華人民共和國都市房地產(chǎn)治理法》、《都市房屋拆遷治理條例》的有關(guān)規(guī)定和國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，制定本意見。

第二條都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，適用本意見。

第三條本意見所稱都市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價），是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,按照被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。

房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，能夠通過托付評估確定。

第四條拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)（以下簡稱估價機構(gòu)）承擔，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

第五條拆遷估價應(yīng)當堅持獨立、客觀、公平、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結(jié)果。

第六條市、縣房地產(chǎn)治理部門應(yīng)當向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構(gòu)，供拆遷當事人選擇。

拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當公布、透亮，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范疇內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構(gòu)評估的，估價機構(gòu)之間應(yīng)當就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進行和諧并執(zhí)行共同的標準。

第七條拆遷估價機構(gòu)確定后，一樣由拆遷人托付。托付人應(yīng)當與估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價托付合同。

第八條受托估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。

估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的，應(yīng)當回避。

第九條拆遷當事人有義務(wù)向估價機構(gòu)如實提供拆遷估價所必需的資料，協(xié)助估價機構(gòu)進行實地查勘。

第十條受托估價機構(gòu)和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和有關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)治理部門應(yīng)當承諾查閱。

第十一條拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格?！?/p>

拆遷估價時點一樣為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。

拆遷估價的價值標準為公布市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的阻礙。

第十二條托付拆遷估價的，拆遷當事人應(yīng)當明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。

被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一樣以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有專門規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，能夠按照協(xié)商結(jié)果進行評估。

對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向都市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，能夠向按照《房產(chǎn)測繪治理方法》設(shè)置的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)置房屋面積鑒定機構(gòu)的，能夠托付具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。

對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定的具體咨詢題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)治理部門制定方法予以解決。

第十三條市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當按照當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。

第十四條拆遷估價應(yīng)當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。

第十五條拆遷估價人員應(yīng)當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍照反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

因被拆遷人的緣故不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍照影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)講明。

第十六條拆遷估價一樣應(yīng)當采納市場比較法。不具備采納市場比較法條件的，能夠采納其他估價方法，并在估價報告中充分講明緣故。

第十七條拆遷評估價格應(yīng)當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十八條估價機構(gòu)應(yīng)當將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場講明，聽取有關(guān)意見。

公示期滿后，估價機構(gòu)應(yīng)當向托付人提供托付范疇內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。托付人應(yīng)當向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。

第十九條拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑咨詢的，能夠向估價機構(gòu)咨詢。估價機構(gòu)應(yīng)當向其講明拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。

第二十條拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，能夠向原估價機構(gòu)書面申請復核估價，也能夠另行托付估價機構(gòu)評估。

第二十一條拆遷當事人向原估價機構(gòu)申請復核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當重新出具估價報告；估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當事人另行托付估價機構(gòu)評估的，受托估價機構(gòu)應(yīng)當在10日內(nèi)出具估價報告。

第二十二條拆遷當事人對原估價機構(gòu)的復核結(jié)果有異議或者另行托付估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復核結(jié)果或者另行托付估價機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，能夠向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術(shù)鑒定。

第二十三條估價專家委員會應(yīng)當自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)咨詢題出具書面鑒定意見。

估價報告不存在技術(shù)咨詢題的，應(yīng)堅持估價報告；估價報告存在技術(shù)咨詢題的，估價機構(gòu)應(yīng)當改正錯誤，重新出具估價報告。

第二十四條省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)都市的市房地產(chǎn)治理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織，應(yīng)當成立由資深專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、都市規(guī)劃、法律等方面專家組成的估價專家委員會，對拆遷估價進行技術(shù)指導，受理拆遷估價技術(shù)鑒定。

第二十五條受理拆遷估價技術(shù)鑒定后，估價專家委員會應(yīng)當指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術(shù)鑒定事宜。

鑒定組成員與原估價機構(gòu)、拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的，應(yīng)當回避。

原估價機構(gòu)應(yīng)當配合估價專家委員會做好鑒定工作。

第二十六條估價專家委員會成員、估價機構(gòu)、估價人員應(yīng)當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結(jié)果無效。

拆遷當事人不如實提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價機構(gòu)實地查勘而造成估價失實或者其他后果的，應(yīng)當承擔相應(yīng)責任。

第二十七條對有下列行為之一的估價機構(gòu)和估價人員，依據(jù)《都市房地產(chǎn)中介服務(wù)治理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師注冊治理方法》等規(guī)定進行處罰，或記入其信用檔案：

（一）出具不實估價報告的；

（二）與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的；

（三）以回扣等不正當競爭手段獵取拆遷估價業(yè)務(wù)的；

（四）承諾他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價業(yè)務(wù)的；

（五）多次被申請鑒定，經(jīng)查證，確實存在咨詢題的；

（六）違反國家標準《房地產(chǎn)估價