園博園核心區(qū)后續(xù)開發(fā)利用項(xiàng)目策劃匯報(bào)

濟(jì)南園博園后期利用工程研究籌劃報(bào)告本次匯報(bào)內(nèi)容園博園后續(xù)利用的城市功能定位園博園的后續(xù)利用運(yùn)營定位園博園現(xiàn)狀建設(shè)的分析園博園后續(xù)開發(fā)利用的規(guī)劃籌劃建議下一步工作方案針對本次匯報(bào)及會議形成的意見對園區(qū)的后續(xù)利用建議進(jìn)行調(diào)整與修改。結(jié)合最終調(diào)整建議，對園博園后續(xù)開發(fā)利用的投資經(jīng)營進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益估算。園博園后續(xù)利用的城市功能定位根本結(jié)論支撐條件匯報(bào)內(nèi)容一濟(jì)南西部新城的城市中央休閑區(qū)城市休閑消費(fèi)的商業(yè)中心城市旅游休憩中心城市中央休閑區(qū)“打造濟(jì)南的第二個大明湖〞園博園后續(xù)利用的城市功能定位根本結(jié)論支撐條件匯報(bào)內(nèi)容一園博園在西部城區(qū)的開展中承擔(dān)著：具有生態(tài)景觀、休閑娛樂、商業(yè)配套、商務(wù)會展、城市公共空間等多功能副復(fù)合的城市中央休閑區(qū)功能。城市開展環(huán)境：城市帶、城市圈是濟(jì)南主要開展方式，使?jié)蟽?nèi)向型特征得以改觀，利于提升濟(jì)南的首位度。區(qū)域開展環(huán)境：東拓西進(jìn)的城市開展戰(zhàn)略，帶動城市資源、城市要素向西部傾斜，西部新城成為重點(diǎn)的開展區(qū)域。城市旅游市場：濟(jì)南旅游處于觀光旅游階段與理論上都市休閑旅游階段不符合，旅游市場開展空間大。區(qū)域旅游資源：區(qū)域旅游資源豐富但產(chǎn)品功能單一，缺乏整合，工程本體資源保持完備，多功能休閑產(chǎn)品開發(fā)存有空間。城市開展環(huán)境分析旅游開展環(huán)境分析區(qū)域開展環(huán)境分析支撐條件本報(bào)告通過從宏觀開展環(huán)境、旅游開展環(huán)境、區(qū)域開展環(huán)境三個角度來論證園博園在城市開展中所承擔(dān)的作用。濟(jì)南地處京津經(jīng)濟(jì)圈和長三角經(jīng)濟(jì)圈的交匯點(diǎn)，兼有環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈腹地城市的作用，是南北經(jīng)濟(jì)融通，東西經(jīng)濟(jì)接軌的核心城市。城市帶、城市圈是濟(jì)南未來城市開展主要方式，內(nèi)向封閉特征得以改善，城市間經(jīng)濟(jì)、文化、旅游的開展與交流將更為頻繁，本工程的輻射范圍將借此擴(kuò)大。城市開展環(huán)境6+1都市圈和城際軌道開展，有利于提高濟(jì)南城市首位度。隨著城市輻射半徑逐步加大，吸引外部經(jīng)濟(jì)要素的能力提高，有利于吸引大量省內(nèi)客戶進(jìn)入本工程。“濟(jì)南都市圈〞即以濟(jì)南為核心城市，以淄博、萊蕪、泰安、聊城、德州、濱州6個城市為依托，形成一個呈圈層結(jié)構(gòu)布局的都市經(jīng)濟(jì)圈。其總面積約5.3萬平方公里，人口3219.4萬。濟(jì)南作為都市圈核心圈層的中心區(qū)域，將突破行政轄區(qū)限制，構(gòu)建具有高度城市化的濟(jì)南都市區(qū)。濟(jì)南都市圈將著力構(gòu)建濟(jì)南向周邊輻射的城際軌道交通主骨架。屆時，省會濟(jì)南至周邊主要城市只需半小時?！鞍胄r交通圈〞將改變“工作圈〞與“生活圈〞，濟(jì)南都市圈居民將由此變成真正的“同城人〞。城市開展環(huán)境長清根據(jù)濟(jì)南“一城兩區(qū)〞的城市規(guī)劃，西部新城將承載著中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、商業(yè)升級、城市新區(qū)建造、城市功能補(bǔ)缺與完善的角色，將建設(shè)成為國際的、現(xiàn)代的、時尚的、前沿的、先導(dǎo)的、魅力的城市新中心。濟(jì)南東、西兩翼的空間開展戰(zhàn)略，使城市中心多核化開展趨勢加劇，城市幅員擴(kuò)張，西部區(qū)域作為濟(jì)南近期的開展方向，將成為城市新中心。西部城區(qū)東部城區(qū)主城區(qū)中疏中疏集聚集聚東拓西進(jìn)、一體兩翼的城市多核開展戰(zhàn)略，西部新城將成為濟(jì)南的新中心，使工程所在地成為重點(diǎn)開展的區(qū)域。城市開展環(huán)境城市開展環(huán)境城市多核論：“城市多核論〞是由美國地理學(xué)家哈里斯和烏爾曼于1945年提出的。城市的多核心模式揭示了城市地域分化的復(fù)雜性和影響因素的多樣性，復(fù)合現(xiàn)代城市地域結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)和開展趨勢，是當(dāng)今城市規(guī)劃領(lǐng)域研究的重要課題之一。多核開展在中國：“一個城市只有一個中心論〞已經(jīng)過時，多核化開展成為當(dāng)今城市開展的趨勢，多核結(jié)構(gòu)已在我國多個城市顯現(xiàn)：上海一江兩岸的雙黃蛋格局，武漢兩江四岸的三黃蛋格局，深圳多核結(jié)構(gòu)的“散黃蛋〞格局。濟(jì)南呈現(xiàn)多核開展的趨勢。多核開展效應(yīng)：在單核向多核裂變的過程中會帶動城市資源、城市要素向其傾斜，為其開展帶來契機(jī)，整體帶動城市功能分工、人口、產(chǎn)業(yè)、建設(shè)等布局合理，城市向均衡化開展。多核的城市開展戰(zhàn)略，將帶來城市資源、城市要素向西傾斜，城市功能分工、城市開展水平趨于合理，為西部新城的開展帶來契機(jī)。多核開展效應(yīng)單核向多核的裂變，使單一中心區(qū)功能向其他中心轉(zhuǎn)移，可緩解其人口、居住、工作、就業(yè)、交通、環(huán)境等壓力。城市多個異質(zhì)核心的開展，使城市功能分工合理，城市開展由不均衡狀態(tài)向均衡狀態(tài)轉(zhuǎn)變。多核化開展，將帶來城市產(chǎn)業(yè)開展、商業(yè)商務(wù)開展、居住、房地產(chǎn)開發(fā)等重新洗牌，使城市更趨于健康開展。多核化開展，使城市資源、城市要素向外圍傾斜，使城市新區(qū)成為開展的重點(diǎn)區(qū)域，為其開展提供了契機(jī)。西進(jìn)戰(zhàn)略將帶動城市級優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的西移及市級商業(yè)中心的建立，帶動西部區(qū)域未來經(jīng)濟(jì)開展、居住及消費(fèi)人口集聚，利于工程開發(fā)。城市沿東西擴(kuò)展，結(jié)合濟(jì)南“一核兩區(qū)四片四區(qū)〞的城市商業(yè)規(guī)劃和商圈輻射范圍所限，西部必將形成一個新商業(yè)核心。城市開展環(huán)境城市開展環(huán)境：城市帶、城市圈是濟(jì)南主要開展方式，使?jié)蟽?nèi)向型特征得以改觀，利于提升濟(jì)南的首位度。區(qū)域開展環(huán)境：東拓西進(jìn)的城市開展戰(zhàn)略，帶動城市資源、城市要素的西部傾斜，西部新城成為重點(diǎn)開展的區(qū)域。城市旅游市場：濟(jì)南旅游處于觀光旅游階段與理論上都市休閑旅游階段不符合，旅游市場開展空間大。區(qū)域旅游資源：區(qū)域旅游資源豐富但產(chǎn)品功能單一，缺乏整合，工程本體資源保持完備，多功能休閑產(chǎn)品開發(fā)存有空間。城市開展環(huán)境分析旅游開展環(huán)境分析區(qū)域開展環(huán)境分析支撐條件本報(bào)告通過從宏觀開展環(huán)境、旅游開展環(huán)境、區(qū)域開展環(huán)境三個角度來論證園博園在城市開展中所承擔(dān)的作用。園博園在西部城區(qū)的開展中承擔(dān)著：具有生態(tài)景觀、休閑娛樂、商業(yè)配套、商務(wù)會展、城市公共空間等多功能副復(fù)合的城市中央休閑區(qū)功能。旅游業(yè)持續(xù)旺盛，隨著中國富裕階層的壯大，國內(nèi)旅游消費(fèi)處于轉(zhuǎn)型階段。2021年我國人均GDP達(dá)3304美元，局部興旺地區(qū)已超過3000美元。消費(fèi)升級推動國內(nèi)旅游業(yè)加速開展，需求出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，觀光游將以10％以上速度開展，而休閑游加速開展，增速將在20％以上。富裕階層的壯大，國內(nèi)旅游消費(fèi)處于轉(zhuǎn)型階段。為了配合國家擴(kuò)大內(nèi)需政策的需要，確保旅游業(yè)開展，國家旅游局陸續(xù)提出了“國民旅游休閑方案〞等一系列方案。這些方案將有力地拉動國內(nèi)旅游市場。國內(nèi)旅游趨勢2021年濟(jì)南人均GDP已到達(dá)7373美元，早已進(jìn)入休閑度假高層次開展階段。旅游休閑方式和客戶需求逐步走向復(fù)合多樣化，體驗(yàn)關(guān)注點(diǎn)增多。國內(nèi)休閑旅游的三種模式：城區(qū)休閑模式，市內(nèi)進(jìn)行購物休閑、餐飲休閑和洗浴、運(yùn)動休閑活動等；城鄉(xiāng)一體化休閑模式，在近郊區(qū)的自然山水中開展郊游休閑，主要消費(fèi)群體是有車族；遠(yuǎn)郊區(qū)休閑模式，較長休閑時間內(nèi)到遠(yuǎn)郊區(qū)，消費(fèi)群體偏好自然山水中的養(yǎng)生和生態(tài)運(yùn)動休閑方式；國內(nèi)開展最快的休閑領(lǐng)域：親水休閑郊野運(yùn)動休閑生態(tài)大浴――以生態(tài)環(huán)境為根底的生態(tài)休閑養(yǎng)生休閑郊野實(shí)景劇鄉(xiāng)村休閑休閑MALL國內(nèi)旅游趨勢山東與濟(jì)南兩級旅游市場龐大，旅游接待規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益逐漸遞增，休閑旅游需求較大。2007——2021旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2021年濟(jì)南旅游狀況年度游客接待量（萬人次）增長率（%）旅游總收入增長率（%）20072005.8616.53177.8221.462008230015.6210.718.520092841.722.3256.521.7游客接待量（萬人次）所占比重（%）旅游總收入（億元）所占比重（%）濟(jì)南23009.5210.710.5山東24300——2005.2——城市旅游開展旅游主題：圍繞百脈泉，做大旅游市場評價(jià)：新興近郊游目的地旅游主題：南部山區(qū)成為濟(jì)南人近郊游的首選評價(jià)：自發(fā)形成的近郊親水休閑目的地，局部山水近郊景區(qū)旅游主題：圍繞玫瑰產(chǎn)業(yè)和胡莊基督文化評價(jià)：處于初級階段，尚無強(qiáng)勢資源旅游主題：泉水文化，老城風(fēng)貌評價(jià)：以自然景觀觀光為主，省內(nèi)旅游市場中轉(zhuǎn)作用旅游主題：佛、道、孝、觀光農(nóng)業(yè)為主評價(jià)：道教圣地、傳統(tǒng)近郊觀光目的地，但開展速度緩慢旅游主題：主推溫泉資源，旅游蓄勢待發(fā)評價(jià)：溫泉資源，開發(fā)較為緩慢城市旅游開展?jié)下糜钨Y源豐富，但旅游產(chǎn)品功能單一，普遍開發(fā)水平較低，以觀光旅游為主，處于旅游初級階段，本工程面臨市場時機(jī)。城市旅游開展?jié)檄h(huán)城休憩帶目前以南部山區(qū)風(fēng)景休閑旅游區(qū)為主，呈點(diǎn)狀分布，工程處于邊緣地帶，可借勢吸引客群，共同推動城市旅游業(yè)開展。泛靈巖寺文化旅游區(qū)南部山區(qū)風(fēng)景旅游休閑區(qū)泛龍山文化旅游區(qū)黃河風(fēng)光休閑旅游帶五峰山旅游度假區(qū)西部片區(qū)生態(tài)旅游資源豐富，主打自然景觀和人文歷史，目前已形成一園十一景的格局，但旅游產(chǎn)品功能單一，缺少功能復(fù)合的休閑產(chǎn)品，為工程開發(fā)提供了資源根底與市場空間。西部城區(qū)旅游資源一園:長清園博園十一景:靈巖寺五峰山蓮臺山崮云湖·黃金山地高爾夫俱樂部鳳凰嶺生態(tài)旅游區(qū)拔山村農(nóng)家院生態(tài)旅游區(qū)臥龍峪生態(tài)旅游區(qū)大峰山·齊長城旅游風(fēng)景區(qū)孝堂山馬山濟(jì)西濕地公園園博園已完成由園博會載體向城市公園載體的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在園內(nèi)資源根本保持完好，為旅游資源的開發(fā)提供根底。園博園是第七屆園博會的主場地，園博園的建設(shè)預(yù)期是吸引大量客流，創(chuàng)造較好的旅游經(jīng)濟(jì)效益，讓世人因園博園而對濟(jì)南進(jìn)行再認(rèn)識，產(chǎn)生國際性影響，樹立濟(jì)南新形象。園博會結(jié)束后，根本景觀、展園、配套設(shè)施等保存完好，具備了旅游開發(fā)的資源根底。西部城區(qū)旅游資源城市開展環(huán)境：城市帶、城市圈是濟(jì)南主要開展方式，使?jié)蟽?nèi)向型特征得以改觀，利于提升濟(jì)南的首位度。區(qū)域開展環(huán)境：東拓西進(jìn)的城市開展戰(zhàn)略，帶動城市資源、城市要素的西部傾斜，西部新城成為重點(diǎn)開展的區(qū)域。城市旅游市場：濟(jì)南旅游處于觀光旅游階段與理論上都市休閑旅游階段不符合，旅游市場開展空間大。區(qū)域旅游資源：區(qū)域旅游資源豐富但產(chǎn)品功能單一，缺乏整合，工程本體資源保持完備，多功能休閑產(chǎn)品開發(fā)存有空間。城市開展環(huán)境分析旅游開展環(huán)境分析區(qū)域開展環(huán)境分析支撐條件本報(bào)告通過從宏觀開展環(huán)境、旅游開展環(huán)境、區(qū)域開展環(huán)境三個角度來論證園博園在城市開展中所承擔(dān)的作用。園博園在西部城區(qū)的開展中承擔(dān)著：具有生態(tài)景觀、休閑娛樂、商業(yè)配套、商務(wù)會展、城市公共空間等多功能副復(fù)合的城市中央休閑區(qū)功能。位于濟(jì)南市城市西南部長清大學(xué)科技園區(qū)的核心位置，周邊教育資源、景觀資源豐富。園博園區(qū)位環(huán)境北跨東拓西進(jìn)南控園博園位于濟(jì)南西南，處于正在開展的濟(jì)南新中心西部城區(qū)內(nèi)，位于大學(xué)科技園核心位置，周邊教育資源、自然景觀資源豐富。園博園外部交通網(wǎng)絡(luò)興旺，通達(dá)性好。優(yōu)質(zhì)的交通資源使工程輻射范圍擴(kuò)大，利于吸收省際、城際客源。區(qū)域交通環(huán)境片區(qū)交通工程四周環(huán)路，交通興旺，通達(dá)性好。對外交通城際鐵路、公路交通網(wǎng)絡(luò)興旺，通達(dá)性好，使工程具備吸引外省和省內(nèi)資源、客源優(yōu)勢。城市交通大經(jīng)十路貫穿東西，是城市主動脈，輕軌建設(shè)，縮短濟(jì)南和工程的實(shí)際距離和客戶心理距離。大薇海丁學(xué)路棠路香路路紫濟(jì)菏高速京滬高速擬建黃河大橋220國道104國道在建聊泰鐵路京滬高鐵濟(jì)南劉長山路西延長線濟(jì)菏高速大學(xué)科技園入口輕軌2號線輕軌5號線大經(jīng)十路根本概況：西部新城總規(guī)劃面積約360平方公里，由大學(xué)科技園、西客站、長清等多組團(tuán)組成。功能定位：西部新城是一個引領(lǐng)濟(jì)南主城“西進(jìn)〞，具有生態(tài)、旅游、高教、科研、新城功能的城市新區(qū)。開展方向：西部新城區(qū)開展將以工業(yè)化、城市化、國際化為目標(biāo)，以京滬高速鐵路樞紐為依托，商貿(mào)、金融和物流產(chǎn)業(yè)為支撐，以開展高等教育、高科技產(chǎn)業(yè)、生活居住、旅游休閑為重點(diǎn)，實(shí)施大規(guī)劃，促進(jìn)大開展，形成“山、水、綠、城〞相融一體的格局，是一個適宜人居、文明開放的現(xiàn)代化新城區(qū)。工程所屬的西部城區(qū)，是集生態(tài)、旅游、高教、科研、新城功能于一身、正在崛起的城市新中心。西部城區(qū)功能屬性界定西部城區(qū)-西客站片區(qū)西客站片區(qū)是以交通為導(dǎo)向的城市副中心，京滬高鐵、輕軌建設(shè)等，使輻射范圍擴(kuò)大，利于工程吸收充足的優(yōu)質(zhì)客源。京滬高鐵濟(jì)南段全長51公里濟(jì)南西站西客站長清大學(xué)科教園京滬高鐵濟(jì)南段全場51公里，建成后，將大大縮短出行時間〔濟(jì)南到北京：1.5小時，濟(jì)南到上海：3.5小時〕濟(jì)南將有可能成為一線城市功能轉(zhuǎn)移的核心城市，高鐵片區(qū)將成為山東對話京滬的新窗口，使工程輻射圈擴(kuò)大，利于吸收優(yōu)質(zhì)客源。根本概況：位于主城區(qū)西部，是總體規(guī)劃確定的臘山新區(qū)的中心區(qū)，距主城區(qū)中心約10公里，規(guī)劃面積約26平方公里。功能定位：市級經(jīng)濟(jì)中心，文化中心，總部經(jīng)濟(jì)中心、區(qū)域級交通樞紐，城市門戶功能配套：結(jié)合重點(diǎn)工程建設(shè)，形成經(jīng)十路沿線、北園大街沿線、站前廣場周邊、三大中心周邊、娛樂綜合配套、商務(wù)綜合配套、泉城特色休閑等幾個功能區(qū)。重點(diǎn)工程：文化中心：用地12.4公頃，建面15萬平米。會展中心：用地22公頃，建面15萬平米。商務(wù)中心：A區(qū)〔雙塔〕：用地面積19.7公頃〔295.5畝〕，建筑面積40萬平方米。B區(qū)〔交易、商業(yè)、媒體中心〕：用地面積17.8公頃〔267畝〕，建筑面積30萬平方米。西部城區(qū)-西客站片區(qū)西客站片區(qū)的啟動，將促進(jìn)西部區(qū)域人流、物流、客流、資金流流通和聚集，為工程開發(fā)提供利好的城市配套和商務(wù)商業(yè)開展的環(huán)境。西部城區(qū)-大學(xué)科技園區(qū)根本概況：大學(xué)科技園片區(qū)位于西部城區(qū)的東南部，規(guī)劃區(qū)總面積96.99平方公里，其中城市建設(shè)用地范圍面積為31.55平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s31.5萬人。功能定位：省級教育科研研發(fā)基地、市級創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)中心大學(xué)科技園片區(qū)的開展為工程運(yùn)營方式選擇、產(chǎn)業(yè)定位、商業(yè)定位等功能定位提供了依據(jù)和契機(jī)。根本評價(jià)：科技園區(qū)教育資源豐富，但尚未形成文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、教育、科研等一體化開展，為工程產(chǎn)業(yè)定位提供了根底和開展空間?？萍紙@區(qū)整體處于起步開展階段，城市居住、商務(wù)、商業(yè)等功能亟待完善，同時缺乏免費(fèi)的城市公園，對工程整體運(yùn)營方式選擇、功能定位提供了依據(jù)?？萍紙@區(qū)商業(yè)配套低檔與高校教師中高端消費(fèi)人群的消費(fèi)需求不匹配，中高端商業(yè)開展存有空間。西部城區(qū)-長清主城區(qū)根本概況：長清城區(qū)旅游資源豐富，是濟(jì)南西部旅游核心區(qū)和近郊型鄉(xiāng)村型、休閑游的目的地?？傄?guī)劃面積為45平方公里，規(guī)劃建設(shè)成為功能齊全的政務(wù)區(qū)、居住區(qū)、效勞區(qū)。功能定位：省級旅游度假中心、農(nóng)業(yè)示范區(qū)長清兩個開展軸線——沿220國道，連接經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和長清區(qū)的城市開展軸；沿104國道，連接科教研發(fā)和休閑旅游區(qū)的高等教育文化旅游開展軸。2021年長清區(qū)提出“品質(zhì)長清〞的開展戰(zhàn)略定位，在這一戰(zhàn)略定位下，品質(zhì)旅游成為“品質(zhì)長清〞的重要內(nèi)容。根本評價(jià)：長清區(qū)旅游資源豐富，長清區(qū)政府致力于品質(zhì)長清的打造利于政務(wù)環(huán)境、投資環(huán)境的改善，利于聚攏人氣，為工程資源開發(fā)提供機(jī)遇。品質(zhì)旅游城品質(zhì)科技城品質(zhì)文化城品質(zhì)居住城品質(zhì)生態(tài)城品質(zhì)長清長清區(qū)旅游資源豐富，品質(zhì)長清和旅游目的地的功能屬性為工程旅游開發(fā)提供機(jī)遇。濟(jì)西濕地是西部新城的重要生態(tài)保護(hù)區(qū)，正在申報(bào)國家級濕地公園，本工程可與之借勢走差異化路線，共同塑造區(qū)域旅游價(jià)值。濟(jì)濟(jì)西濕地資源主要分布在玉清湖水庫周邊，沿黃河區(qū)域及玉符河下游區(qū)域。濟(jì)西濕地共分成濕地公園區(qū)、文化休閑區(qū)、農(nóng)業(yè)體驗(yàn)區(qū)和沿黃濕地生態(tài)區(qū)等四個區(qū)域。中央生態(tài)公園區(qū)將成為全市繼南部山區(qū)后又一個極具規(guī)模的旅游休閑勝地，是度假、療養(yǎng)、休閑的場所，將推動區(qū)域旅游業(yè)的開展，為工程旅游資源的開發(fā)提供了機(jī)遇?；笔a區(qū)市中區(qū)長清區(qū)西部城區(qū)-中央生態(tài)組團(tuán)根本概況：濟(jì)西生態(tài)區(qū)位于西部城區(qū)北側(cè)，北至黃河南岸，南至濟(jì)南市域邊界，西靠黃河?xùn)|岸，東到黨家片區(qū)，以玉清湖為中心，沿黃河向兩翼展開，總面積約140平方公里，共涉及市中、槐蔭、長清三個區(qū)，90個村莊，約68000人。西部城區(qū)-經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)根本概況：臨近西部城區(qū)中央生態(tài)組團(tuán)，毗鄰大學(xué)科技園，規(guī)劃面積30平方公里。功能定位：省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、市級機(jī)械裝備、電子信息等產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)開展區(qū)域、商務(wù)辦公、金融效勞、效勞外包等功能承接區(qū)產(chǎn)業(yè)開展：區(qū)內(nèi)形成機(jī)械裝備制造、電子信息、生物醫(yī)藥、食品制造四大產(chǎn)業(yè)集群，區(qū)內(nèi)設(shè)有中國重汽長清工業(yè)園、魯能工業(yè)園等以及相配套的政務(wù)區(qū)生活效勞區(qū)等。根本評價(jià)：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是西部城區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的主要來源，產(chǎn)業(yè)升級明顯，使生產(chǎn)性企業(yè)的研發(fā)、結(jié)算、行政、銷售等環(huán)節(jié)從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中別離，帶動多方產(chǎn)業(yè)鏈開展。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的開展與產(chǎn)業(yè)升級的推動，使區(qū)域級總部聚集效應(yīng)明顯，并帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈開展，刺激了對商業(yè)、商務(wù)、娛樂休閑等配套的需求。工程開展機(jī)遇梳理京滬高鐵、輕軌等交通樞紐建設(shè)，縮短了工程與濟(jì)南的距離，使工程輻射圈擴(kuò)大，利于工程吸收優(yōu)質(zhì)客源；西部居住、商業(yè)、城市配套等資源的投入為工程開發(fā)提供了人口、配套及需求。大學(xué)科技園區(qū)尚處于起步開展階段，城市功能不完善，使工程本體承擔(dān)一定的城市功能成為可能，其核心價(jià)值地位凸顯。西部城區(qū)旅游資源豐富，可與其結(jié)合共同打造多功能旅游產(chǎn)品，提升旅游資源價(jià)值。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代效勞業(yè)的開展，為工程開發(fā)提供了經(jīng)濟(jì)根底和客群。西部新城為工程開發(fā)提供了經(jīng)濟(jì)開展、休閑旅游等平臺，園博園為西部新城開展提供了旅游資源和城市配套，二者相互促進(jìn)。園博園的后續(xù)利用運(yùn)營定位案例借鑒運(yùn)營定位匯報(bào)內(nèi)容二案例借鑒-昆明世博園世博數(shù)字昆明世博會是我國首次承辦的世界級園藝博覽會，世博園是世界唯一完整保存的世博會會址。世博效應(yīng)推動云南旅游業(yè)的開展：世博會的舉辦，使云南成為國際旅游界關(guān)注的焦點(diǎn)，云南的旅游資源得以開發(fā)，云南旅游業(yè)已形成了一個包括景區(qū)景點(diǎn)、旅游飯店業(yè)、旅行社業(yè)、旅游交通業(yè)、旅游餐飲業(yè)、旅游商品業(yè)、旅游娛樂業(yè)、旅游教育與研究機(jī)構(gòu)等組成的綜合開展產(chǎn)業(yè)體系，成為云南省國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。案例借鑒-昆明世博園加快昆明市城市根底設(shè)施建設(shè)：昆明世博園直接投資13．4億元，相關(guān)配套設(shè)施的投資為38億元，昆明城市市政設(shè)施的投入那么高達(dá)200多億元。昆明城區(qū)新建和改擴(kuò)建道路69條；完成了昆明機(jī)場、拓東體育場等44項(xiàng)世博會重點(diǎn)配套工程等，使昆明市城市根底建設(shè)水平提前了10年，公園建設(shè)和綠化水平提前15年，極大改善了城市面貌。促進(jìn)昆明市城市布局的優(yōu)化：世博園距市中心大約20公里。原來是一個垃圾處理場和采石場，一片荒蕪。世博園的建設(shè)，使得道路和城市市政設(shè)施由市區(qū)延伸到原本偏僻的城市北部，極大地改善了這一地區(qū)的環(huán)境、交通以及市政設(shè)施狀況，成為房地產(chǎn)開發(fā)熱門區(qū)域。世博會的舉辦，對于推動云南省的改革開放、經(jīng)濟(jì)開展和城市建設(shè)產(chǎn)生了巨大的積極作用，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。游客數(shù)量劇減——世博期間共接待游客944萬人次，平均每天客流量在5.13萬人次，閉會后日客流量維持在3000人左右。隨著世博影響力的減弱，世博園面臨嚴(yán)重的客源缺乏的問題。面臨的問題巨額的運(yùn)營本錢——世博園具有面積大、植被廣，維護(hù)本錢高等特性，世博園每天的維護(hù)本錢、日常管理費(fèi)用、人工費(fèi)用等約為30萬左右，1年的本錢在1億以上。如此的管理本錢僅靠門票收入難以維持。世博會結(jié)束后，世博園直接面臨著游客數(shù)量減少、運(yùn)營本錢高、管理體制等問題。案例借鑒-昆明世博園管理體制問題——世博園最初的建設(shè)和閉會后的接管，均是政府主導(dǎo)行為，在建設(shè)期間政府調(diào)控效應(yīng)明顯，但在閉會后，非市場化運(yùn)作的政府管理模式弊端明顯，在體制上向企業(yè)行為轉(zhuǎn)變困難重重。開展方向問題——前13屆園博會在興旺國家舉行，均是一次投入，一次使用，均未采用企業(yè)化經(jīng)營。而在開展中國家耗巨資興建的世博園，僅一次使用不符合國情。世博園后期如何利用，向何種方向開展，面臨方向選擇的問題。案例借鑒-昆明世博園不利因素客源市場缺乏——大型主題公園的選址要求一般在經(jīng)濟(jì)興旺、流動人口較多的大城市和特大城市，以保證有良好的客源市場條件。一般要求一級、二級客源市場至少均需要200萬以上。而昆明市一級、二級三級市場客源較差，且昆明市是一個經(jīng)濟(jì)開展落后、人均收入不高、人口流動性較差的封閉型城市，客源的缺乏對于其可持續(xù)開展產(chǎn)生不利影響。區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展水平落后——區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展水平影響著居民的收入和游客的消費(fèi)能力。而云南的整體經(jīng)濟(jì)開展水平在全國處于落后的地位。由于客源市場和區(qū)域開展水平的制約，當(dāng)世博結(jié)束后，境外和省外旅游不占主導(dǎo)地位后，大型主題公園自身規(guī)律起作用，導(dǎo)致世博園客流量急劇下降，形成為難的局面，可持續(xù)開展陷入困局。主題不鮮明——主題是主題公園個性和特色的象征，主題的選擇是決定主題公園成敗的關(guān)鍵因素。世博園的主題是“人與自然〞，以園林園藝和奇花異草見長，而云南號稱植物王國，對于一級、二級客源市場的潛在客群來說沒有吸引力，而對于三級客源市場來說，西雙版納等景點(diǎn)更具特色，更有吸引力。同樣，云南是個少數(shù)民族聚集區(qū)，對于當(dāng)?shù)乜腿旱奈Ρ容^差。未來世博園的主題定位確實(shí)定，也直接關(guān)系到可持續(xù)經(jīng)營的成敗。在世博園的可持續(xù)經(jīng)營問題上，同樣存在諸多硬傷和問題。世博會在閉會后選擇了把會址、場館、配套設(shè)施整體保存，并結(jié)合園區(qū)、場館開放、釋放與共享的理念，對世博園進(jìn)行重新定位，并將其轉(zhuǎn)化為精品城市生態(tài)公園與生態(tài)休閑樂園，拓展并賦予其新的功能，對市民開放，逐步開展成面對市民和游客的特色主題文化、生態(tài)休閑與時尚娛樂集群。世博園管理體制轉(zhuǎn)變：實(shí)現(xiàn)由政府主導(dǎo)向企業(yè)化運(yùn)作的轉(zhuǎn)變世博園經(jīng)營開展模式:依托“舉辦博覽會、會址保存經(jīng)營、帶動區(qū)域開發(fā)〞的開展模式，形成以主題公園為帶動，城市社區(qū)運(yùn)營、旅游地產(chǎn)、園林園藝、旅游運(yùn)營與管理輸出等為整合的持續(xù)開展結(jié)構(gòu)。世博會后世博園由世博集團(tuán)接手，后走上市開展之路，提出了99世博園，永久世博園的理念，對內(nèi)抓建設(shè)、重管理、對外抓營銷、樹形象；注意三結(jié)合，動靜結(jié)合、觀光與參與結(jié)合、好看與好玩結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了由會議展覽型向旅游經(jīng)營型、政府行為向企業(yè)行為、數(shù)量增長型向質(zhì)量效益型、粗放經(jīng)營型向集約經(jīng)營型轉(zhuǎn)變。案例借鑒-昆明世博園世博園向多元化進(jìn)軍：由單一園林園藝產(chǎn)業(yè)，向多元化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營世博集團(tuán)提出了“一個核心，三個重點(diǎn)〞的產(chǎn)業(yè)開展戰(zhàn)略：以世博園為骨干、還有世博花園酒店、國貿(mào)酒店、世博國旅、出租車、世博吉鑫園等旅游業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)；三個重點(diǎn)，在世博園周邊按照旅游地產(chǎn)模式開發(fā)旅游生態(tài)房地產(chǎn)業(yè)；二是做大做強(qiáng)以昆明國際會展中心會展、會展文化傳播為核心的產(chǎn)業(yè)；大力開展園林園藝產(chǎn)業(yè)，提高其附加值，使其成為園林界的龍頭產(chǎn)業(yè)。當(dāng)今世博園的持續(xù)運(yùn)營，與當(dāng)初世博園自身園林的建設(shè)、管理體制、經(jīng)營體制的轉(zhuǎn)變有直接的關(guān)系。根本釋義根本釋義根本釋義園博園后續(xù)利用的根本原那么是不改變園博會初衷，以尊重、保存現(xiàn)有資源為主。后續(xù)利用要突破園博園單一的功能，實(shí)現(xiàn)功能復(fù)合，充分挖掘其旅游資源價(jià)值。企業(yè)化運(yùn)營，多元化開展是解決園博園管理問題的有效方式。園博園在完成園博會載體功能后，均面臨一系列問題，需要對問題進(jìn)行梳理，解決園博園可持續(xù)運(yùn)營的關(guān)鍵是后期功能定位精準(zhǔn)，選擇適合的管理體制和運(yùn)營模式。案例借鑒-昆明世博園啟示：地處深圳市深南大道竹子林西段，占地66公頃，園內(nèi)栽培植物共有137科366屬900余種，綠化覆蓋率達(dá)93%以上。園內(nèi)建成一塔、兩館、三橋、四湖、六園，共完成建設(shè)工程45項(xiàng)，100個園林景點(diǎn)于2004年9月16日至2005年3月16日在深圳舉行，園博會有25個國家、67個城市、300多家單位參展。提出打造“永不謝幕〞的園博會概念，建設(shè)市政公園與舉辦園博會合二為一的模式。園博園地處華僑城地段旅游圈，與世界之窗、歡樂谷、民俗村等旅游景點(diǎn)相映成輝。案例借鑒-深圳園博園根本概況面臨的問題游客數(shù)量巨減，影響力減弱——園博園在開園時恰逢國慶節(jié)期間，7天接待15萬游客；伴隨著園博會的閉幕，園博園人流量日漸稀少，每天買票入園的僅有1000人次左右，2006年，園區(qū)內(nèi)觀光車平均一天乘客僅為40人左右，嚴(yán)重影響其客源。門票收入少，運(yùn)營本錢大，整體入不敷出——園博園收入單一，根本靠門票收入，2005年的門票收入大約在500萬元左右，2006年，平均一天收入1000元，而園林維護(hù)本錢每年至少需要1000萬，政府每年補(bǔ)貼幾千萬，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)重。功能單一，無賣點(diǎn)，園區(qū)資源被閑置、浪費(fèi)——投資2.35億元所建主題公園，占地面積大〔達(dá)66萬平方米〕且景點(diǎn)分散，游覽一遍至少需要半天；同時園區(qū)只發(fā)揮參觀功能，不具備吸引持續(xù)客源的賣點(diǎn)，同時園區(qū)被閑置，資源浪費(fèi)。案例借鑒-深圳園博園園博會結(jié)束后，同樣面對游客少、維護(hù)本錢大、運(yùn)營本錢高、定位為難等問題。定位為難、不具競爭力——園博會結(jié)束后，園博園被定為為市政公園，門票為50元/人；與此同時，深圳有140多個免費(fèi)市政公園，僅有一個收費(fèi)的市政公園，其門票為20元/人，門檻過高；作為主題公園，園博園缺乏其完善的功能及運(yùn)作模式，整體定位為難，無核心競爭力。注入新鮮“血液〞，實(shí)現(xiàn)功能復(fù)合—在保存現(xiàn)有資源的根底上，對現(xiàn)有場館、園區(qū)加以改造和利用，增加動態(tài)功能，增設(shè)參與性、體驗(yàn)式娛樂設(shè)施，承辦了一系列展覽、公益活動等使其功能復(fù)合，提升園區(qū)利用率和競爭力。重新梳理定位，還公共資源本意—市園林局在分析園博園管理模式后得出結(jié)論，在不需要改變現(xiàn)行組織架構(gòu)和財(cái)政核撥體制的情況下，園博園可以完全免費(fèi)向市民開放。于2007年11月1日正式取消門票限制對外免費(fèi)開放，為市民提供了休閑、娛樂、健身、活動的場所，實(shí)現(xiàn)功能資源共享，提升社會效益。改變管理模式，尋求“托管〞—為解決后期收支不平衡難題，實(shí)現(xiàn)其持續(xù)運(yùn)營的目標(biāo)，改變當(dāng)前政府管理的模式是當(dāng)務(wù)之急。積極尋求社會資源、企業(yè)資源共同治理的模式。華僑城取得30年經(jīng)營權(quán)，作為其主題公園開發(fā)，利于挖掘其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。參加旅游路線，挖掘旅游價(jià)值—園區(qū)被納入深圳、廣州、珠海等旅游線路，并與世界之窗、歡樂谷、民俗村等旅游景點(diǎn)相映成輝，形成互補(bǔ)，使其旅游價(jià)值得以充分挖掘。解決舉措案例借鑒-深圳園博園免費(fèi)開放、企業(yè)托管、多功能復(fù)合、納入旅游體系等舉措，是保證其持續(xù)運(yùn)營的關(guān)鍵要素。功能復(fù)合，納入旅游體系，利于實(shí)現(xiàn)旅游價(jià)值最大化；旅游+地產(chǎn)開發(fā)模式，利于提升園區(qū)自身價(jià)值和區(qū)域價(jià)值。放開搞活，實(shí)現(xiàn)封閉式向開放式經(jīng)營，是實(shí)現(xiàn)園博園公共價(jià)值、提升社會效益的有效方式。啟示：案例借鑒-深圳園博園處在廈門集美杏林灣中洲島，總面積達(dá)6.76平方公里，其中，陸地面積3.03平方公里，水域面積3.73平方公里，為歷屆園博會之最，由9個島嶼和兩個半島以及水面組成。前期投資總額為28億元。園博會于2007年9月到2021年3月期間舉行。參展的國內(nèi)外城市達(dá)73個，其中大陸44個，臺灣地區(qū)9個，港、澳2個，國外24個，加上企業(yè)、高校、社團(tuán)建園總數(shù)達(dá)98個室外展區(qū)。園博會期間接待游客總數(shù)達(dá)165多萬人次案例借鑒-廈門世博園廈門園博園從城市整體規(guī)劃角度出發(fā)，充分利用城市水域面積廣等優(yōu)勢，依島而建，實(shí)現(xiàn)我國首個海上園博園。根本概況從城市運(yùn)營的角度，定位為“廈門的城市名片〞，納入城市功能規(guī)劃體系、城市旅游體系、城市綠化系統(tǒng)，來推動整個城市的開展。充分吸取前幾屆園博會經(jīng)驗(yàn)，從可持續(xù)運(yùn)營的角度出發(fā)，在園區(qū)總體規(guī)劃中充分考慮園博園載體功能與后期運(yùn)營功能的結(jié)合，利于園區(qū)后續(xù)利用管理。案例借鑒-廈門世博園從園博園的規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能定位及后續(xù)運(yùn)營定位等方面，均從城市運(yùn)營的角度出發(fā)，是本屆園博園的一大特色。園博會結(jié)束后，更名為“廈門園林博覽苑〞，提出“吃在景區(qū)，住在景區(qū)，行在景區(qū)，購在景區(qū)，娛在景區(qū)，游在景區(qū)〞的后續(xù)建設(shè)思想，功能復(fù)合化開展，完善其效勞配套設(shè)施，提升園區(qū)自身價(jià)值和區(qū)域價(jià)值。在后續(xù)利用中，以旅游開發(fā)為主導(dǎo)功能，衍生其他鏈條，推動餐飲、商業(yè)、商務(wù)等開展。建設(shè)與城市規(guī)劃結(jié)合——選址在廈門四大輔城之一的集美——杏林輔城區(qū)，具有帶動島外開發(fā)的作用，使城市規(guī)劃布局合理，城市開展趨于均衡。園博園的建設(shè)改造了灣內(nèi)環(huán)境，提高集美-杏林區(qū)在城市規(guī)劃區(qū)域中的作用，促進(jìn)島內(nèi)區(qū)域功能分散，減輕島內(nèi)因人口過多帶來的諸多壓力，提升區(qū)域價(jià)值。納入城市旅游體系，延伸廈門旅游景點(diǎn)分布，拓展招牌旅游線路，成為廈門城市名片，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展，共同推進(jìn)區(qū)域，城市開展。案例借鑒-廈門世博園在城市運(yùn)營的角度下，廈門園博園的舉辦，不僅是自身的價(jià)值得以充分挖掘，同時成為推動區(qū)域、城市的開展的引擎。園博會后續(xù)利用，應(yīng)充分考慮城市的現(xiàn)有開展水平及未來功能規(guī)劃使其承擔(dān)更多城市功能。施行以園博會為依托，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動開展模式，共同推進(jìn)區(qū)域開展、城市開展的作用。從城市運(yùn)營的角度，對園博園進(jìn)行規(guī)劃、功能定位及后續(xù)利用定位，是放大園博會效應(yīng)的先決條件。啟示：案例借鑒-廈門園博園園博園的后續(xù)利用運(yùn)營定位案例借鑒運(yùn)營定位匯報(bào)內(nèi)容二總體開發(fā)運(yùn)營目標(biāo)創(chuàng)立城市休閑度假產(chǎn)業(yè)示范區(qū)實(shí)現(xiàn)園博園資源價(jià)值的最大化帶動周邊區(qū)域價(jià)值提升完善西部新城的城市功能建立園博園區(qū)成功利用的標(biāo)桿工程綜合開發(fā)條件SWOT矩陣分析優(yōu)勢Strength劣勢Weak發(fā)達(dá)的路網(wǎng)交通和未來的輕軌規(guī)劃園區(qū)位于濟(jì)南城市“西進(jìn)”規(guī)劃方向園區(qū)具有較高的品牌知名度園區(qū)內(nèi)資源環(huán)境基礎(chǔ)較好大學(xué)科技園區(qū)、國際會展中心帶來的聲譽(yù)和人流政府的強(qiáng)力支持園區(qū)內(nèi)旅游項(xiàng)目缺乏園區(qū)內(nèi)景觀較為單一園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不夠完善目前旅游、娛樂景點(diǎn)分散園區(qū)旅游、娛樂、飲食等影響力較小機(jī)會Opportunity威脅Threaten城市復(fù)合功能區(qū)開發(fā)模式在中國興起城市公園向城市綜合游憩區(qū)的發(fā)展趨勢城市高端商務(wù)花園的巨大市場前景城市休閑度假旅游市場需求旺盛京滬高鐵和輕軌建設(shè)能提供高品質(zhì)客源西客站片區(qū)的建設(shè)為園區(qū)提供客源大學(xué)科技園區(qū)配套不完善提供發(fā)展空間第十屆中國藝術(shù)節(jié)的舉行將提供機(jī)遇未來區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)園區(qū)功能要與西客站、濟(jì)西濕地形成差異園區(qū)距離濟(jì)南主城區(qū)時間距離較遠(yuǎn)園區(qū)內(nèi)功能分區(qū)需要重新調(diào)整園區(qū)內(nèi)設(shè)施和展園需要優(yōu)化組合工程具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和規(guī)劃優(yōu)勢，面臨著眾多的未來開展機(jī)遇。通過園區(qū)成功的差異化運(yùn)營定位，通過產(chǎn)業(yè)注入、園區(qū)設(shè)施調(diào)整、功能布局優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)城市公園向城市綜合商業(yè)游憩區(qū)的成功轉(zhuǎn)型，可以躲避園區(qū)的劣勢和威脅。區(qū)域開發(fā)運(yùn)營定位的前提本體條件生態(tài)環(huán)境較好，水資源、園林資源有待于后續(xù)開發(fā)利用。園區(qū)配套設(shè)施缺乏，未來開展空間巨大。交通條件優(yōu)越，未來緊密聯(lián)系京滬及省內(nèi)其它地市。園區(qū)運(yùn)營本錢高，需要實(shí)現(xiàn)園區(qū)功能和空間的轉(zhuǎn)型。市場時機(jī)城市開展打造面向濟(jì)南及山東省域中高端休閑旅游度假群體和商務(wù)休閑群體，以休閑度假、商業(yè)效勞、園林景觀、文化體驗(yàn)、商務(wù)會展等為核心功能，具有區(qū)域標(biāo)桿價(jià)值的城市中央休閑區(qū)城市帶、城市圈開展成為濟(jì)南城市開展主方向，內(nèi)向封閉特征改善，為區(qū)域未來開展提供機(jī)遇。西部城區(qū)面臨重大開展契機(jī)，西部新城開展迅速帶動城區(qū)經(jīng)濟(jì)和形象。西客站片區(qū)的開展能為區(qū)域帶來優(yōu)質(zhì)豐富的客源。國內(nèi)旅游面對消費(fèi)轉(zhuǎn)型階段，休閑旅游需求旺盛，而濟(jì)南已經(jīng)進(jìn)入休閑度假旅游階段。城市及西部區(qū)域旅游地位較低，檔次不高，旅游產(chǎn)品仍以觀光旅游為主，缺少功能復(fù)合的休閑產(chǎn)品，亟待升級。高端商務(wù)花園在濟(jì)南和周邊區(qū)域比較稀缺，孕育著很多的市場時機(jī)。園博園片區(qū)目前運(yùn)營狀況一般，產(chǎn)品單一，難以滿足城市開展的功能需求，未來開展需求空間巨大。戰(zhàn)略開展方向：核心客戶：約40—50%區(qū)域來源：濟(jì)南本地游客年齡層：12—50歲消費(fèi)目的：游玩為主、休閑為輔消費(fèi)特征：消費(fèi)承受能力較強(qiáng)，追求時尚消費(fèi)，看重休閑度假的環(huán)境、品位和檔次，注重休養(yǎng)生息。重要客戶：約20-40%邊緣客戶：約5-10%潛在客戶：約10-20%核心客戶區(qū)域來源：“山水圣人〞黃金旅游線游玩客戶年齡層：12—50歲消費(fèi)目的：游玩、休閑、度假消費(fèi)特征：以家庭游、度假游為主，這兩類客戶具有很強(qiáng)消費(fèi)能力，注重生態(tài)環(huán)境與文化體驗(yàn)。區(qū)域來源：山東省其他區(qū)域游客年齡層：15—45歲消費(fèi)目的：游玩、休閑、度假消費(fèi)特征：15—30歲年齡層客戶注重休閑旅游的新奇和快樂，消費(fèi)能力較強(qiáng)；31-45歲年齡層客戶以家庭游為主，注重自然、生態(tài)、養(yǎng)生。客戶定位休閑度假客戶定位區(qū)域來源：濟(jì)南都市圈游客年齡層：15—45歲消費(fèi)目的：游玩、休閑、度假消費(fèi)特征：15—30歲年齡層客戶注重消費(fèi)的新奇和快樂，消費(fèi)能力較強(qiáng)；31-45歲年齡層客戶以家庭游為主，注重自然、生態(tài)、養(yǎng)生。核心客戶：約40—50%重要客戶：約20-40%邊緣客戶：約5-10%潛在客戶：約10-20%核心客戶客戶定位商業(yè)效勞客戶定位區(qū)域來源：大學(xué)科技園區(qū)消費(fèi)目的：日常生活消費(fèi)、休閑購物消費(fèi)消費(fèi)特征：消費(fèi)客群較大，具有較強(qiáng)消費(fèi)能力客戶策略：完善商業(yè)配套，多樣化的商業(yè)消費(fèi)層次。區(qū)域來源：外地旅游度假客戶消費(fèi)目的：休閑度假，特色產(chǎn)品消費(fèi)特征：消費(fèi)隨機(jī)性較強(qiáng)，購置能力較強(qiáng)客戶策略：提供具有特色旅游消費(fèi)產(chǎn)品。區(qū)域來源：濟(jì)南城市休閑客戶消費(fèi)目的：城市休閑消費(fèi)特征：客群數(shù)量一般，具有一定的隨機(jī)性客戶策略：以豐富和具有特色休閑度假產(chǎn)品，滿足城市休閑客戶需求。區(qū)域來源：長清城區(qū)客戶消費(fèi)目的：休閑消費(fèi)消費(fèi)特征：此類客群消費(fèi)層次復(fù)雜，包含中上下檔消費(fèi)客戶策略：緊抓客群中消費(fèi)能力較強(qiáng)的中高端客戶，形成層次消費(fèi)。工程客戶總體特征分析客戶定位目標(biāo)客戶分類利益特征行為特征產(chǎn)品需求休閑度假項(xiàng)目客戶具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，注重休閑的完善性和多元性，注重區(qū)域的品牌形象、文化品位，追求一種高品質(zhì)的生活方式。享受型，綜合考慮休閑、娛樂、酒店等物業(yè)的多方面情況。注重輕松的休閑娛樂。休閑娛樂旅游度假生態(tài)景觀活動參與商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目客戶商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目最終消費(fèi)客群是城市中產(chǎn)階層為主的群體，注重休養(yǎng)生息，注重工作之余的放松和身心恢復(fù)。注重整體休閑環(huán)境和娛樂環(huán)境的品味和檔次，講究全身心的放松。休閑餐飲休閑度假特色酒吧茶館咖啡健身養(yǎng)生休閑度假商業(yè)效勞功能定位高端商務(wù)會議展覽旅游娛樂六大功能享受優(yōu)越的自然環(huán)境、特色休閑養(yǎng)生盡情享受高端休閑商務(wù)的無窮魅力盡享便捷舒適的綜合商業(yè)配套承擔(dān)商務(wù)會議、商務(wù)交流、展覽的功能親水游樂，盡享美好歡樂生活

靜享園林美景、湖光山色，體驗(yàn)自然之美園林景觀總體產(chǎn)品定位工程最終形成以城市休閑商業(yè)及城市旅游休憩為核心的城市中央休閑區(qū)，包括商業(yè)中心、休閑購物、特色餐飲、旅游度假、會展會議、酒店效勞、企業(yè)會所等產(chǎn)品。核心產(chǎn)品商業(yè)中心主題樂園外圍產(chǎn)品會展中心企業(yè)會所星級酒店特色酒店特色餐飲休閑購物打造主題特色餐飲、特色酒吧、特色購物商店、特色養(yǎng)生等休閑商業(yè)產(chǎn)品，吸引消費(fèi)客群。以濱水休閑娛樂、園林景觀、度假酒店等休閑旅游度假產(chǎn)品為重點(diǎn)，形成吸引人的旅游休憩中心。創(chuàng)立國際化的會展基地，通過會展中心、星級酒店等工程的運(yùn)作，塑造公務(wù)、商務(wù)會議的首選地。以商業(yè)中心、休閑購物、特色餐飲等商業(yè)配套產(chǎn)品為重點(diǎn)，形成城市區(qū)域休閑消費(fèi)的商業(yè)中心。城市休閑消費(fèi)的商業(yè)中心城市旅游休憩中心休閑商業(yè)購物會議旅游度假娛樂體驗(yàn)區(qū)域開發(fā)運(yùn)營的模式區(qū)域開發(fā)運(yùn)營模式建議——開放式運(yùn)營模式開放模式效益分析:由封閉向開放的轉(zhuǎn)變，為市民提供了休閑、健身、娛樂、活動的場所，使園博園實(shí)現(xiàn)了由主題公園向城市公園的功能轉(zhuǎn)化，更好的激發(fā)了公共設(shè)施的公益性，提高了場館設(shè)施的利用率，更大實(shí)現(xiàn)了園博園的綜合效益。根本要點(diǎn):園博園后續(xù)利用的首要問題是要對其功能的重新定位，開放式運(yùn)營模式能夠提升資源的利用率和綜合效益最大化。通過開放園博園使園博園的環(huán)境景觀資源得到最大化的利用，進(jìn)而提升區(qū)域的居住品質(zhì)和商業(yè)價(jià)值，以到達(dá)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。公共資源最大化旅游資源的開放，配套設(shè)施的完善商業(yè)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)效益的提升社會效益的提升區(qū)域開發(fā)運(yùn)營的模式模式特點(diǎn)優(yōu)勢劣勢自建自營模式自己建設(shè)，完全自己持有并使用。所有者本身又是開發(fā)者，從事多種商業(yè)、產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營。掌握主動權(quán)，可以自主選擇建設(shè)，自主選擇經(jīng)營業(yè)態(tài)。如果缺少相關(guān)的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，將面臨后期運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)。他建他營模式政府將相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)權(quán)、經(jīng)營權(quán)給投資商，由投資運(yùn)營商自行建設(shè)、經(jīng)營和管理。這種開發(fā)模式相對其他模式而言比較省力，而且風(fēng)險(xiǎn)較低。這種模式收益小，而且容易失去更大的收益前景和更多的后期運(yùn)營機(jī)會。自建他營模式對政府而言，自己建設(shè)，然后轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營權(quán)，由投資運(yùn)營商進(jìn)行具體運(yùn)營?？梢宰畲笙薅然I集項(xiàng)目的建設(shè)資金，也可以盤活政府存量資產(chǎn)。對投資運(yùn)營者來說，完全不用承擔(dān)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，因此吸引力較強(qiáng)。項(xiàng)目投入較大，成本回收比較緩慢，而且失去了部分后期運(yùn)營收益的機(jī)會。區(qū)域開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營的方式，建議根據(jù)不同區(qū)域環(huán)境情況，采用三種方式相結(jié)合的近期中期遠(yuǎn)期商業(yè)工程外圍工程市政配套土地開發(fā)根底設(shè)施旅游工程南湖主題樂園市政設(shè)施研發(fā)總部低密度辦公商務(wù)辦公酒店、公寓市政設(shè)施完善旅游配套設(shè)施升級完善社區(qū)級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)城市級商業(yè)開發(fā)時序園博園片區(qū)工程開發(fā)時序1-2年2-4年4-6年時間開發(fā)類型根據(jù)園區(qū)的實(shí)際現(xiàn)狀，開發(fā)運(yùn)營時序選擇近期以旅游和配套為主，中期以商業(yè)配套和商務(wù)會展為主，遠(yuǎn)期以商務(wù)辦公、城市綜合功能完善為主。區(qū)域開發(fā)的時序建議核心區(qū)旅游旅游效勞商業(yè)設(shè)施土地整理招商準(zhǔn)備近期開發(fā)仍以參觀游覽為主，完善城市市政配套設(shè)施，進(jìn)行相關(guān)商業(yè)規(guī)劃和總部工程的籌劃設(shè)計(jì)。中期開發(fā)主要建設(shè)社區(qū)級商業(yè)、商務(wù)總部，并引入主題游樂園工程進(jìn)行南湖主題樂園的建設(shè)。期間，對局部展園進(jìn)行撤除、合并、改造等，實(shí)現(xiàn)核心區(qū)功能的更新。遠(yuǎn)期開發(fā)建設(shè)城市級商業(yè)和商務(wù)會展基地，完成整體功能的轉(zhuǎn)型，成為一個旅游度假、商業(yè)效勞、商務(wù)會展等復(fù)合游憩商務(wù)功能區(qū)。園博園現(xiàn)狀分析及后續(xù)利用籌劃建議園博園現(xiàn)狀分析園博園后續(xù)利用籌劃建議匯報(bào)內(nèi)容三園博園現(xiàn)狀分析園博園現(xiàn)狀分析歷屆園博會的后續(xù)利用問題分析園博園內(nèi)部概況分析園博園內(nèi)分區(qū)域環(huán)境分析園博會自1997年至今已成功舉辦七屆：1997年第一屆大連園博會1998年第二屆南京園博會2000年第三屆上海園博會2001年第四屆廣州園博會2004年第五屆深圳園博會2007年第六屆廈門園博會2021年第七屆濟(jì)南園博會歷屆園博會掃描維護(hù)本錢高，管理難度大，難以運(yùn)營。封閉式管理，門票收入少，其自身價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)。以植被、花草欣賞性景觀為主，易于受季節(jié)影響，且產(chǎn)品功能單一，缺乏旅游賣點(diǎn)。歷屆園博園現(xiàn)狀問題掃描前六屆園博會結(jié)束后，作為園博會載體的園博園普遍存在：問題一園博會結(jié)束后旅游客流有限，門票收入少，維護(hù)本錢高，僅靠門票收入難以維持運(yùn)營。園博園占地廣，投資大，工程復(fù)雜，人力本錢、景點(diǎn)維護(hù)本錢和水電費(fèi)等維護(hù)管理費(fèi)用非常高。園博會結(jié)束后影響力減弱，以及后期利用過程中因票價(jià)高，配套設(shè)施不完善，自身缺乏特色等原因，導(dǎo)致客流量較之園博會期間急劇下降，門票收入大幅減少。在這種情況下，單靠門票收入難以維持園博園的日常運(yùn)營。歷屆園博會結(jié)束后，園博園多采用封閉式經(jīng)營的模式，導(dǎo)致自身價(jià)值無法充分表達(dá)。歷屆園博會結(jié)束后，園博園多采用封閉式的運(yùn)營模式，開放度不高。因封閉式運(yùn)營模式，導(dǎo)致園博園內(nèi)優(yōu)秀的景觀資源，配套資源等與城市功能相別離。因此，園博園自身的自然資源價(jià)值，社會價(jià)值，區(qū)域價(jià)值均得不到充分表達(dá)。問題二園博園產(chǎn)品功能單一，以欣賞性為主，缺乏旅游特色與賣點(diǎn)。園博園以植被、花草等欣賞性資源為主，這類資源易受季節(jié)性影響，同時作為旅游景點(diǎn)的互動參與性較差，缺乏持續(xù)吸引消費(fèi)客群的賣點(diǎn)。問題三分類項(xiàng)目功能經(jīng)營方式吸引客群經(jīng)營收入產(chǎn)業(yè)帶動城市意義經(jīng)營前景觀賞公園功能單一，以休閑游園為主門票或免費(fèi)開放式以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，輻射半徑小，政府?cái)政補(bǔ)貼為主，政府負(fù)擔(dān)重,產(chǎn)業(yè)帶動力小城市公共娛樂休閑式市政經(jīng)營項(xiàng)目固化，吸引力逐漸下降園博園現(xiàn)狀分析園博園現(xiàn)狀分析歷屆園博會的后續(xù)利用問題分析園博園內(nèi)部概況分析園博園內(nèi)分區(qū)域環(huán)境分析現(xiàn)狀僅有一條環(huán)狀車行道，未來規(guī)劃道路建設(shè)完成后，將有更多通向湖面道路，但未來園區(qū)開放經(jīng)營后，內(nèi)部道路系統(tǒng)將無法滿足區(qū)域交通需求。內(nèi)部資源—交通外圍城市道路建設(shè)較好規(guī)劃道路的建設(shè)將增加景觀湖與整個城市的聯(lián)系內(nèi)部車行道路僅一條環(huán)湖的濱湖大道，無法滿足未來開發(fā)經(jīng)營后的車流交通。園區(qū)內(nèi)的塑膠道路目前為游覽觀光車輛道路，路面狀況無法滿足大流量交通壓力現(xiàn)狀城市道路規(guī)劃城市道路園區(qū)內(nèi)車行路園區(qū)內(nèi)步行路現(xiàn)狀城市道路園區(qū)內(nèi)車行路園區(qū)內(nèi)步行路內(nèi)部資源—展園園博園主要以展園為主要產(chǎn)品，濟(jì)南園博園共有展園108個，呈主題式集中分布：齊魯園林展區(qū)和傳統(tǒng)園林展區(qū)分布在園博園核心區(qū)域，都市現(xiàn)代園林展區(qū)和國際、設(shè)計(jì)師園林展區(qū)分布園博園第二帶。園博園各展區(qū)內(nèi)展園根本保存完好，按住建部要求各展園建筑設(shè)計(jì)主題特色鮮明，個性十足，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃布局和整體特色。按建筑形態(tài)分，各展園可分為完整建筑展園、半完整建筑展園〔單一的墻體、庭院、涼亭等〕景觀小品展園及其他展園；按后續(xù)利用的價(jià)值分，可分為具有獨(dú)立欣賞價(jià)值展園、具有一定功能性展園、無建筑特色及景觀特色展園。展園整體以建筑、植被、花草等要素為主，僅存欣賞性價(jià)值，產(chǎn)品功能單一，展園之間無資源整合，缺乏吸引客群的賣點(diǎn)?，F(xiàn)存展園根本保存完好，呈主題式集中分布，各展園自身主題特色鮮明，但整體不具備后期利用的功能性特征。內(nèi)部資源—湖水資源景觀湖水質(zhì)資源較好，水面現(xiàn)功能單一，利用率不高，沿湖周邊根底設(shè)施較好，可結(jié)合各功能區(qū)做具體開發(fā)。內(nèi)部資源—植被資源濟(jì)南園博園總面積5176畝，其中陸地面積3736畝，栽種各類喬灌木46萬多株、花卉101萬株、水生植物6.9萬株，其中鄉(xiāng)土植物占95%以上；展出園林植物新品種近200種。是迄今為止國內(nèi)陸地面積最大、栽植植物種類最豐富的園博園。各類花草植被是構(gòu)成園博園景觀資源的主要局部，呈全覆蓋式分布，功能具有多樣性。現(xiàn)呈現(xiàn)的功能有獨(dú)立欣賞性景觀〔花博大道的花海、數(shù)陣〕、自然文化景觀〔園博園打造的山地植物群落、坡地植物群落、濕地植物群落等〕展園主題式景觀〔展園構(gòu)成局部〕、公共綠化景觀〔綠化配套〕。園博園植被現(xiàn)根本保持完整，但由于植被數(shù)量多、分布廣、維護(hù)本錢高、受季節(jié)性影響明顯等特征，帶來維護(hù)難度大，運(yùn)營效果不理想問題的出現(xiàn)。植被根本保存完整，呈全覆蓋式分布，后期功能具有多樣性，需聚類分析。內(nèi)部資源—廣場資源園博園主要有泉韻廣場水之門、天圓廣場、地方廣場和和諧廣場組成，四大廣場位于全園景觀主軸園博大道上，同時分布在三帶區(qū)域內(nèi)。水之門大型半圓水幕構(gòu)筑物，作為園博會標(biāo)志性象征，具有昭示性強(qiáng)、吸引客流及與外圍廣場易于結(jié)合的特征，加以保存利于發(fā)揮園博會后續(xù)影響力及表達(dá)自身建筑價(jià)值。天圓廣場具有濃厚的文化內(nèi)涵及歷史寓意，周邊被花圃大道圍繞景觀、好，周邊無展園，視野開闊，現(xiàn)有建筑有特色，根本保存完好，與地方廣場一脈相連，但無其他功能，二者可結(jié)合賦予一定功能開發(fā)。和諧廣場是園博園核心廣場，位于核心價(jià)值區(qū)內(nèi)，周邊景觀資源豐富：與天圓地方廣場一脈相連，與會展中心、傳統(tǒng)展園、景觀湖距離較近，可與之結(jié)合，打造豐富的景觀價(jià)值；和諧廣場由音樂噴泉、演藝廣場、商業(yè)休閑等區(qū)域組成，功能相對復(fù)合；自身建筑、景觀具有特色，極具保存價(jià)值?，F(xiàn)已有餐飲店入駐，檔次較低，經(jīng)營狀況一般，但具有吸引人氣的潛能和優(yōu)勢。園內(nèi)廣場建筑特色鮮明，后續(xù)保存價(jià)值大，但整體功能相對單一，需賦予功能，使其發(fā)揮作用。內(nèi)部資源—商業(yè)配套園博園內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)配套設(shè)施較少，主要以零星流動售貨車為主，主要分布在沿湖、主要展園一帶，呈點(diǎn)式分布。園博園內(nèi)無大體量商業(yè)，現(xiàn)有幾家中等規(guī)模商業(yè)配套〔沿湖南側(cè))，現(xiàn)已建成，尚無對外招商?，F(xiàn)存商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，檔次較低，主要以餐飲、茶館、為主，目前餐館有永和豆?jié){、803餐館、仁和餐館、迷路島餐廳等，主要分布在和諧廣場和會展中心附近人氣聚集區(qū)；茶館主要分布在齊魯展園沿湖附近。客流量少，商業(yè)氣氛不濃厚，整體經(jīng)營情況不好?，F(xiàn)有商家采用租賃經(jīng)營方式，整體租金水平不高。以核心區(qū)和諧廣場某商家為例，租金水平為1元/平。天，多商家打出5點(diǎn)以后開車入園招牌，一般來說晚上比中午經(jīng)營狀況好，周末比平常經(jīng)營狀況好，一般以濟(jì)南散客、旅游團(tuán)、行業(yè)會議及周邊客群為主。園內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)少、呈點(diǎn)式分布，檔次較低、業(yè)態(tài)相對單一，集中高檔、特色餐飲、休閑酒吧、特色購物等多功能復(fù)合的集中式商業(yè)存有較大空間。內(nèi)部資源—商務(wù)配套園博園內(nèi)現(xiàn)有商務(wù)配套設(shè)施少，主要有原科技館改造的星級酒店、現(xiàn)有會展中心和1家在建的商務(wù)會所，主要分布在環(huán)境幽靜、自然景觀豐富的核心價(jià)值區(qū)落霞園及和諧廣場附近。星級酒店內(nèi)部配套完備，集餐飲、會議、住宿、健身、游泳等功能為一體，現(xiàn)局部功能已投入使用，主要以接待政府會議、企業(yè)會議、行業(yè)會議及零星散客為主?，F(xiàn)經(jīng)營狀況相對冷清，一樓大堂被一樓盤所租用。園博園會展中心主要以書法、名人字畫等文化產(chǎn)品展出為主，同時也承接其他參展工程，采用獨(dú)立售票式運(yùn)營。現(xiàn)運(yùn)營狀況不好，尚未發(fā)揮會展功能，后期有做車展的打算。園內(nèi)商務(wù)配套少、集度假、養(yǎng)生、休閑、會議、餐飲等多功能為一體的商務(wù)配套存有空間。園區(qū)概況小結(jié)園區(qū)概況小結(jié)展園：現(xiàn)存展園根本保存完好，呈主題式集中分布，各展園自身特色鮮明，但整體不具備后續(xù)利用的功能性特征。湖水資源：景觀湖水質(zhì)資源較好，水面現(xiàn)功能單一，利用率不高。植被資源：植被根本保存完整，呈全覆蓋式分布，后期功能具有多樣性，具有維護(hù)難度大、維護(hù)本錢高特性。廣場資源：園內(nèi)廣場建筑特色鮮明，后續(xù)保存價(jià)值大，但整體功能相對單一，需賦予功能，使其發(fā)揮作用。商業(yè)配套：園內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)少、呈點(diǎn)式分布，檔次較低、業(yè)態(tài)相對單一，集中高檔、特色餐飲、休閑酒吧、特色購物等多功能復(fù)合的集中式商業(yè)存有較大空間。園博園現(xiàn)狀分析園博園現(xiàn)狀分析歷屆園博會的后續(xù)利用問題分析園博園內(nèi)部概況分析園博園內(nèi)分區(qū)域環(huán)境分析地塊劃分依據(jù)園博園各區(qū)域資源分配情況、周邊景觀環(huán)境、配套設(shè)施等現(xiàn)狀條件，結(jié)合未來園博園后續(xù)利用的功能結(jié)構(gòu)，現(xiàn)將園博園分9個地塊〔其中地塊9為城市備用地，不做評述〕進(jìn)行評述。1268945377評估依據(jù)及后期建議根本概況:地塊區(qū)位、主題特色及現(xiàn)存功能內(nèi)部資源情況(展園、植被、水域、廣場、商業(yè)、商務(wù)配套等〕周邊資源情況〔交通、景觀、商務(wù)、商業(yè)等配套〕后續(xù)利用的功能結(jié)構(gòu)：一軸三帶主要依據(jù)地塊概況、內(nèi)部資源、周邊資源及后續(xù)利用的功能結(jié)構(gòu)對各地塊進(jìn)行評估。地塊評估依據(jù)后期改造建議永久保存、功能更新近期保存、功能改造改造撤除根據(jù)功能要求、新增建設(shè)地塊1位于園博園核心功能軸上，可達(dá)性、昭示性強(qiáng)，現(xiàn)有資源主題特色鮮明，周邊資源豐富，具備成為城市公共休閑廣場的條件和能力，建議近期保存，遠(yuǎn)期根據(jù)城市建設(shè)進(jìn)行改造和功能更新。地塊資源評估基本概況本地塊位于全園景觀大軸園博大道上，主要包括天圓、地方廣場，現(xiàn)僅存觀賞價(jià)值。內(nèi)部資源以廣場資源為主題建筑物，現(xiàn)存建筑基本保留完整，且文化底蘊(yùn)深厚，浮雕、腳印等富有建筑特色且具有后續(xù)改造利用價(jià)值，同時天圓廣場為園區(qū)制高點(diǎn)，昭示性強(qiáng)，成為園博園一大特色，具有保留價(jià)值。周邊資源距離水之門、和諧廣場、會展中心等未來高密度人群聚集區(qū)較近，周邊無展園，多為低密度花圃植被，交通便利，可達(dá)性好，周邊服務(wù)配套設(shè)施匱乏，缺乏聚焦人氣的賣點(diǎn)。未來功能結(jié)構(gòu)位于未來一軸三帶功能結(jié)構(gòu)中，第二帶與核心功能主軸上利用價(jià)值評價(jià)本地塊可達(dá)性、昭示性強(qiáng)、現(xiàn)有資源有特色，保留價(jià)值大、具備成為區(qū)域視覺廣場、公共休閑廣場的條件。指向性建議按利用時序?yàn)榻诒Ａ?，遠(yuǎn)期改造；按功能要求為，功能更新、變景觀功能為公共休閑功能，可打造運(yùn)動休閑廣場等。地塊2是園區(qū)核心價(jià)值區(qū)，現(xiàn)已具備商業(yè)、娛樂、休閑等配套功能，結(jié)合周邊資源，可成為區(qū)域集中式商業(yè)配套區(qū)。地塊資源評估基本概況位于園博園核心價(jià)值區(qū)內(nèi)，共275畝，以和諧廣場為主題建筑，在四大廣場中和諧廣場處于核心地位，是園博園內(nèi)集休閑、娛樂、商業(yè)、景觀為一身的多功能區(qū)域。內(nèi)部資源和諧廣場為下沉式廣場建筑，分為音樂廣場、噴泉廣場、演藝廣場、景觀小品及商業(yè)配套設(shè)施，建筑特色鮮明，除演藝廣場未被利用外，均被利用起來，多功能復(fù)合區(qū)具有聚攏人氣的能力。現(xiàn)已有2家餐飲、1家盆藝入住，但商業(yè)規(guī)模小，檔次低，經(jīng)營狀況一般，與核心區(qū)價(jià)值不符。周邊資源北部與未來人氣聚集區(qū)的天圓地方廣場相連，西部與會展中心、景觀湖銜接，整體構(gòu)成園區(qū)內(nèi)集會展、商務(wù)、商業(yè)、娛樂、休閑等為一體的多功能核心價(jià)值區(qū)。未來功能結(jié)構(gòu)位于內(nèi)圈濱湖休閑配套帶內(nèi)，周邊打造花園式企業(yè)會所、總部基地利用價(jià)值評價(jià)本地塊價(jià)值大、現(xiàn)有功能相對齊全，具備結(jié)合周邊資源成為服務(wù)于區(qū)域及園區(qū)花園式會所、總部基地集中式商業(yè)配套的功能指向性建議永久保留，新增功能，注入高檔次配套服務(wù)設(shè)施，打造集中商業(yè)區(qū)地塊3位于園博園核心價(jià)值區(qū)，以傳統(tǒng)展園為主，主題特色鮮明，欣賞價(jià)值大，根本展園保存完整，建議根本以保存為主，結(jié)合展園現(xiàn)狀加以改造利用。地塊資源評估基本概況從園區(qū)功能上看，該地塊是國內(nèi)城市展園聚集區(qū)，傳統(tǒng)園林展區(qū)。傳統(tǒng)園林展區(qū)集聚國內(nèi)20個城市展園，整體展園以中國傳統(tǒng)園林為主基調(diào)，園林風(fēng)格特色鮮明；現(xiàn)代展園大多以植物造景為主，利用現(xiàn)代手法，重點(diǎn)突出未來園林發(fā)展方向。各展園已完成園博會功能，現(xiàn)基本保留完好，功能單一，僅具觀賞價(jià)值；各展園主題特色鮮明，但缺乏展園之間的整體關(guān)聯(lián)性和統(tǒng)一性，在后期利用上需聚類分析。內(nèi)部資源結(jié)合展園現(xiàn)狀，將展園分為具有特殊意義、具有完整建筑、以雕塑、景觀小品為主的等展園。該區(qū)域展園整體保留較完整，園林特色鮮明。沿湖帶觀賞價(jià)值大，特色餐飲、酒吧等休閑配套匱乏；建筑有特色、保留完整的可直接作為獨(dú)立景觀使用，有資源基礎(chǔ)但不能獨(dú)立發(fā)揮作用的，可結(jié)合周邊資源賦予其功能加以改造利用。周邊資源園林緊鄰景觀湖資源，景觀資源豐富，未來商業(yè)配套區(qū)為其做足配套。未來功能結(jié)構(gòu)處于核心價(jià)值區(qū)濱湖休閑配套功能帶上利用價(jià)值評價(jià)地塊沿湖帶較長，觀景效果好，適宜打沿湖特色物業(yè)；地塊內(nèi)展園具有完整建筑、自身具有特色的可以直接加以利用。指向性建議沿湖帶可以做特色餐飲、酒吧等配套，具有價(jià)值的展園以保留為主，注入功能加以改造，無特色的不能利用的以拆除。地塊資源評估基本概況本地塊主要由務(wù)子河以南區(qū)域的齊魯園林展區(qū)為主，沿湖一帶為山東沿海城市展園，南部為山東南部內(nèi)陸區(qū)域展園，展園基本保留完整，地方特色鮮明，但整體觀賞價(jià)值不大。內(nèi)部資源具有完整建筑、建筑具有特色、能夠作為獨(dú)立景觀的展園較少，主要有濟(jì)南園；其他展園基本以景觀小品為主，后續(xù)利用價(jià)值不大。沿湖已有茶室、會所、商業(yè)配套等資源。周邊資源周邊山體資源、水景資源豐富，未來沿湖商業(yè)配套未來功能結(jié)構(gòu)處于核心價(jià)值區(qū)濱湖休閑配套帶上利用價(jià)值評價(jià)地塊所處環(huán)境相對幽靜、未來商業(yè)配套相對齊全，現(xiàn)有景觀不具備獨(dú)立觀賞價(jià)值，適宜打造對私密性要求高的產(chǎn)品。指向性建議濟(jì)南園建筑比較完整的建議保留，其他展園建議保留特色的景觀小品。地塊4位于核心區(qū)域，以齊魯展園為主，景觀資源豐富，環(huán)境相對幽靜，適宜建設(shè)對私密性要求較高的產(chǎn)品。地塊5位于園區(qū)西南部，環(huán)境幽靜，山體資源稀缺、視野度好，已有星級酒店配套。結(jié)合現(xiàn)狀資源，適宜打造高檔星級酒店聚集群，形成區(qū)域酒店配套效勞區(qū)。地塊資源評估基本概況位于園博園西南部，包括落霞園、愿學(xué)書苑及齊魯園林部分展園。山體資源稀缺，以綠植覆蓋尚未開發(fā)，環(huán)境幽靜、私密，已有度假酒店依山、湖而建。內(nèi)部資源以落霞園為主題特色，山體海拔不高、植被覆蓋率高，山上車行、人行步道已建成，具備開發(fā)的基本條件。山下與原學(xué)書苑、齊魯內(nèi)相關(guān)展園一脈相連，共同體現(xiàn)稀缺、幽靜、私密性特征?，F(xiàn)已建成的星級酒店，提升該地塊整體的檔次和價(jià)值。周邊資源位于景觀湖西岸，環(huán)湖步道將本地塊呈半圓式包住，突出了本地塊的獨(dú)立性。未來功能結(jié)構(gòu)位于核心價(jià)值區(qū)濱湖休閑配套功能帶上利用價(jià)值評價(jià)現(xiàn)有山體資源稀缺、環(huán)境幽靜、酒店配套已初具雛形，具備打造高級酒店集聚的能力。指向性建議可依托現(xiàn)有原生態(tài)山體景觀資源以及及度假、星級酒店，注入更高檔次酒店，增強(qiáng)其酒店配套服務(wù)功能。地塊資源評估基本概況位于中央湖區(qū)北側(cè)、臨近水邊地勢較平處，以會展中心為主體建筑，總占地90畝，建筑面積約4萬平米，建筑設(shè)新穎，具有現(xiàn)代氣息，與周邊環(huán)境融合度高，具有極佳的水面觀賞效果。內(nèi)部資源會展中心是展會期間中心會場，建筑保留完整，現(xiàn)一層引入永和豆?jié){店，二三層作展區(qū)使用，觀景臺有多個采光井，尚未使用?，F(xiàn)采用獨(dú)立售票式經(jīng)營，主要參展書法、名人字畫等，整體利用率不高。周邊資源處于景觀湖北岸，觀景效果佳，緊鄰未來集中式商業(yè)聚集區(qū)，配套齊全。未來規(guī)劃功能會展功能區(qū)利用價(jià)值評價(jià)現(xiàn)有建筑保留完整，位置優(yōu)越，是會展功能的承擔(dān)者指向性建議主展館保留，改變運(yùn)營策略，可利用京滬高鐵、新城發(fā)展、教育資源等優(yōu)勢，長期舉辦國際級論壇。地塊6以會展中心為主題建筑，主展館保存完整，周邊景觀資源豐富，觀景效果好，是城市會展功能的承擔(dān)者?；靖艣r本地塊介于園區(qū)核心景觀帶與高密度總部基地帶之間，地塊價(jià)值也處于二者之間。主要包括國際、設(shè)計(jì)師展園及部分都市現(xiàn)代園林。展園整體水平不及核心價(jià)值區(qū)展園具有觀賞價(jià)值，保留價(jià)值不大。本展區(qū)所有展園均以小品，雕塑構(gòu)成其景觀主體，建設(shè)情況簡單，部分展園觀賞價(jià)值較差；本地塊與園博園主展館隔路相望內(nèi)部資源地塊以展園為主，國際、設(shè)計(jì)師展園均以景觀小品、雕塑等為主題建筑，建筑情況簡單、功能單一，觀賞價(jià)值不大；都市現(xiàn)代園林中景觀資源較好，保留完整。內(nèi)部按市政道路設(shè)計(jì)后期可直接利用，已有部分商業(yè)服務(wù)設(shè)施。周邊資源地塊與景觀湖之間被傳統(tǒng)園林區(qū)、會展中心區(qū)隔開，觀景效果差；由景觀主軸與外圈銜接，通達(dá)性、昭示性較好；距離和諧廣場較近，為其提供配套服務(wù)。未來功能結(jié)構(gòu)處于核心價(jià)值區(qū)低密度花園式總部帶上利用價(jià)值評價(jià)景觀資源、地段價(jià)值介于以、三圈層帶上，適宜打造兼具二者優(yōu)勢的產(chǎn)品指向性建議以改造、拆除為主，打造花園式總部會所地塊資源評估地塊7整體介于園區(qū)核心景觀帶與高密度總部基地帶之間，地塊價(jià)值也介于二者之間，適宜打造兼具二者優(yōu)勢功能的產(chǎn)品，即低密度花園式總部會所。基本概況本地塊位于園博園核心區(qū)最南端，與園博園景觀湖一脈相連，湖水面積大，水質(zhì)好，屬于尚未開發(fā)區(qū)域。內(nèi)部資源地塊內(nèi)部城市規(guī)劃路將該區(qū)域與園博園割開，地塊尚未開發(fā)，服務(wù)配套設(shè)施匱乏，處于封閉狀態(tài)。內(nèi)部以原生態(tài)自然景觀為主，水域面積大，水質(zhì)好，有漫長且優(yōu)美的環(huán)湖景觀帶，地塊有巨大的后續(xù)發(fā)展?jié)摿ΑＶ苓呝Y源水域與園博園景觀湖一脈相連，地塊西靠城市道路，昭示性強(qiáng)，通達(dá)性好，利于吸引人氣。未來功能結(jié)構(gòu)屬于園博園外圍區(qū)域，未來規(guī)劃為水上娛樂區(qū)利用價(jià)值評價(jià)現(xiàn)狀自然景觀資源是本地塊的最大價(jià)值所在，后續(xù)利用應(yīng)堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先的原則，充分發(fā)揮本地塊的自然景觀資源價(jià)值來打造水上娛樂項(xiàng)目。指向性建議與園博園走差異化路線，打造集中式、參與性、互動性、娛樂性于一體的水上項(xiàng)目。地塊資源評估地塊8位于園博園南部〔非園博園區(qū)域〕，地塊相對獨(dú)立，本地塊湖水資源與園博園景觀湖一脈相連，適宜打造水上娛樂工程。地塊資源評估小結(jié)經(jīng)評估，園博園區(qū)域地塊價(jià)值排序是：內(nèi)圈核心價(jià)值區(qū)〔2、3、4、5、6地塊〕>外圈〔7、8、9〕地塊價(jià)值。內(nèi)圈屬永久保存區(qū)，園內(nèi)展園根本以保存為主，賦予其功能加以改造利用；外圈根據(jù)展園的價(jià)值不同，可做保存、改造、撤除等處理。從改造時序上看，永久保存園區(qū)以近期改造為主，通過改造提升整個區(qū)域價(jià)值，外圈考慮到周邊產(chǎn)業(yè)開展、居住人口、城市配套等不成熟，可做后期改造考慮。園博園現(xiàn)狀分析及后續(xù)利用籌劃建議園博園現(xiàn)狀分析園博園后續(xù)利用籌劃建議匯報(bào)內(nèi)容三總部區(qū)城市核心功能區(qū)花園式總部及功能配套區(qū)一軸三帶：一軸：核心功能主軸

三帶：濱湖休閑配套功能帶，低密度花園式總部帶，高密度總部基地帶籌劃建議背景濱湖休閑配套功能帶低密度花園式總部帶高密度總部基地帶核心功能主軸空間概念解讀。濱湖休閑配套功能：基地內(nèi)部的天然調(diào)節(jié)器，生態(tài)緩沖帶保持基地內(nèi)部良好生態(tài)環(huán)境的同時過了社會居民生活區(qū)對核心景區(qū)的影響?？偛炕毓δ埽撼袚?dān)外部人流資金流，是對外交流的門戶。核心景區(qū)：區(qū)域旅游開展的核心樞紐，是對外吸引，內(nèi)部開展的重要驅(qū)動力。核心景區(qū)濱湖休閑配套帶高密度開發(fā)帶低密度開發(fā)帶資源充分利用原那么：均衡分布區(qū)域資源，利于土地整體增值。尊重現(xiàn)狀原那么：以現(xiàn)有控規(guī)以及目前土地整理狀況為約束條件和根底，在符合區(qū)域整體定位的前提下進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整。規(guī)劃為區(qū)域增值原那么：利用規(guī)劃中的亮點(diǎn)，起到打造區(qū)域標(biāo)簽，提升區(qū)域知名度的作用。經(jīng)濟(jì)可行性原那么：考慮西區(qū)作為投資主體的前期投入狀況，規(guī)劃建議考慮土地經(jīng)濟(jì)平衡。市場可實(shí)現(xiàn)原那么：根據(jù)市場接受度適當(dāng)控制商業(yè)金融、文化娛樂等功能規(guī)模；商業(yè)金融、文化娛樂用地采取局部集中整體分散的布局原那么，以形成土地價(jià)值均好，利于后期外圍土地出讓。后續(xù)利用的原那么園區(qū)空間后續(xù)利用及開展的原那么形成集休閑娛樂、商務(wù)會展、特色餐飲、商業(yè)配套、養(yǎng)生度假、商務(wù)總部為一體城市中央休閑區(qū)運(yùn)動休憩功能養(yǎng)生度假功能休閑娛樂功能商務(wù)會展功能商務(wù)總部功能商務(wù)效勞功能綜上所述各功能區(qū)依托城市可利用資源，形成城市功能區(qū)域的橫向延伸，深化拓展城市開展空間，注重與城市功能及空間開展的結(jié)合，最終打造集多種功能于一體的城市中央休閑區(qū)空間開展目標(biāo)商務(wù)效勞功能商務(wù)總部功能商務(wù)會展功能休閑娛樂功能養(yǎng)生度假功能運(yùn)動休憩功能動區(qū)靜區(qū)結(jié)合現(xiàn)狀區(qū)域及交通等因素梳理分析,建議區(qū)內(nèi)實(shí)施功能分區(qū)管理，東西分為相對開放性和私密性區(qū)域。動靜空間解讀功能分區(qū)依托園區(qū)現(xiàn)有的空間結(jié)構(gòu)，并結(jié)合各區(qū)域現(xiàn)狀資源，根據(jù)定位給出以下未來各區(qū)域功能的規(guī)劃方向建議：商務(wù)會展區(qū)酒店度假區(qū)商務(wù)交流區(qū)主題休閑娛樂區(qū)低密度總部區(qū)廣場休憩區(qū)商業(yè)核心區(qū)休閑餐飲區(qū)城市開展備用地433畝119畝247畝269畝1178畝〔水面697畝〕281畝319畝585畝263畝174畝雙核引爆，四輪驅(qū)動，環(huán)狀延伸開展空間開展策略旅游核—創(chuàng)造核心吸引力商業(yè)核—建立成熟商業(yè)，翻開區(qū)域開展之門雙核引爆，四輪驅(qū)動，環(huán)狀延伸開展商務(wù)會展酒店度假商務(wù)交流休閑餐飲環(huán)狀延伸共同開展商務(wù)會展〔驅(qū)動輪〕酒店度假〔驅(qū)動輪〕商業(yè)效勞〔商業(yè)核〕休閑餐飲〔驅(qū)動輪〕商務(wù)交流〔驅(qū)動輪〕休閑娛樂〔旅游核〕廣場休憩區(qū)園區(qū)開放后，天圓、地方廣場功能更新為體育公園；假設(shè)采用“巨構(gòu)〞方案，那么建議廣場近期功能不變，遠(yuǎn)期撤除?，F(xiàn)狀：該區(qū)由天圓、地方廣場構(gòu)成，內(nèi)部休息座椅等互動設(shè)施少，無法引人長時間駐留，價(jià)值無法最大化表達(dá)。產(chǎn)品建議：方案一：在該區(qū)域內(nèi)設(shè)體育公園，如注入輪滑、把戲自行車、公共健身器材等功能，使運(yùn)動與自然和諧相融。方案二：假設(shè)在采用“巨構(gòu)〞方案，那么建議廣場近期保存遠(yuǎn)期改造。選擇原因：1、從城市開展及園區(qū)后期定位考慮，大學(xué)科技園區(qū)需要提供一個供全民健身、娛樂、活動的公共休閑空間，園博園是其功能的承擔(dān)者。2、從地塊位置考慮，距離園區(qū)入口處較近，昭示性強(qiáng)，周邊交通便利，具備吸引、聚攏人氣的條件。3、從現(xiàn)有資源及后續(xù)利用考慮，現(xiàn)為廣場資源保存完整，輔加運(yùn)動配套設(shè)施便可發(fā)揮作用，改造本錢低。保存及利用這些開放的廣場，開發(fā)體育公園，讓運(yùn)動無處不在。使之真正融入城市居民的生活，使運(yùn)動與自然和諧相融。公園特色：以自然景觀為主，將運(yùn)動休閑融于獨(dú)特的環(huán)境景觀中。公園功能：市民自然休閑、體育活動和生態(tài)健身的綜合性場所。廣場休憩區(qū)現(xiàn)有建筑產(chǎn)品建議天圓、地方廣場、歷史長河保留及利用這些開放的廣場，開發(fā)體育公園。若采用“巨構(gòu)”方案，則建議廣場近期功能不變，遠(yuǎn)期拆除。天圓廣場歷史長河地方廣場廣場雖然氣勢磅礴，但互動參與性設(shè)施太少，留不住人，因此廣場現(xiàn)在利用率低，僅為游覽過程中一個站點(diǎn)。園區(qū)開放后，建議憑借廣場區(qū)位優(yōu)勢，設(shè)置座椅等公共配套吸引人群在此駐留活動，以提高使用價(jià)值。天圓廣場區(qū)域兩側(cè)空地建議開發(fā)以運(yùn)動為主題的市民公共活動空間。歷史長河廣場邊綠化帶兩側(cè)綠化帶內(nèi)除了大樹就是草坪，維護(hù)本錢高。建議在廣場邊綠化帶中植入增強(qiáng)參與性的健身器材等運(yùn)動設(shè)施。區(qū)域現(xiàn)狀產(chǎn)品建議選擇原因商業(yè)核心區(qū)將本區(qū)域打造成為商業(yè)、節(jié)日活動最核心，最聚集的區(qū)域?，F(xiàn)狀：和諧廣場是園區(qū)內(nèi)舉辦活動、進(jìn)行演出的主要場所，但常年閑置。演臺外側(cè)為出租商鋪，現(xiàn)經(jīng)營餐飲、商店等，檔次偏中低檔。建議：保存現(xiàn)有商業(yè)建筑打造高端商業(yè)街區(qū)，多利用演藝廣場，舉辦如消夏晚〔舞〕會等吸引人流，并沿湖開發(fā)美食街區(qū)。選擇原因：1、從城市開展及園區(qū)后期定位考慮，園博園承擔(dān)著城市副中心的商業(yè)中心的功能，以及自身核心商業(yè)配套完善的功能。2、從工程位置及后期功能分區(qū)考慮，工程處于園區(qū)核心價(jià)值區(qū)與總部基地、企業(yè)會所、會展中心及休閑廣場等高密度人群聚集區(qū)較近，易于培育商業(yè)氣氛。3、從現(xiàn)有資源及后續(xù)利用本錢考慮，本地塊資源豐富，保存完整，已形成休閑、娛樂、餐飲等功能雛形，后期只需加以改造利用加以運(yùn)營便可形成商業(yè)聚集區(qū)，節(jié)約改造本錢。建議保存現(xiàn)有商業(yè)建筑打造高端商業(yè)街區(qū)，多利用演藝廣場，舉辦如消夏酒〔舞〕會等吸引人流，并沿湖開發(fā)美食街區(qū)。商業(yè)核心區(qū)現(xiàn)狀產(chǎn)品建議演藝廣場外圍商業(yè)街保留現(xiàn)有商業(yè)建筑，近期逐步引入餐飲、休閑配套，遠(yuǎn)期功能升級：引入與周邊環(huán)境、未來產(chǎn)業(yè)相匹配的中高檔品牌專賣及配套。沿湖區(qū)域建議充分利用湖景優(yōu)勢，沿湖特色美食街區(qū)。音樂噴泉現(xiàn)有商業(yè)演藝廣場沿湖現(xiàn)狀沿湖商亭內(nèi)部景觀近期建議逐步引入餐飲、休閑配套，遠(yuǎn)期功能升級：引入與周邊環(huán)境、未來產(chǎn)業(yè)相匹配的中高檔品牌專賣及配套。1、濱水精品購物商街星巴克周大福ShoppingMall現(xiàn)有商鋪工程，是西部新城的配套，是精英聚集地；街區(qū)，是西部新城的街區(qū)，是精英消費(fèi)商街。以休閑商業(yè)為主，集時尚消費(fèi)、自助式效勞等為一體的體驗(yàn)型活力街區(qū)。體驗(yàn)型ShoppingMall——以水為主題，打造時間性消費(fèi)，使商場不僅成為消費(fèi)者一站式購物目的地，同時成為休閑娛樂的好去處。打造“時間性消費(fèi)〞滿足一站式購物，同時通過噴泉、景觀以及豐富演出，不斷更新消費(fèi)空間，讓消費(fèi)者把這里當(dāng)成消磨時間、休閑娛樂的好地方以景觀為中心，寓購于樂以演藝廣場為中心，集中設(shè)置商店及餐飲，湖邊打造風(fēng)情美食廊，購物者可在此享用美食的同時近距離享受水景。景觀貫穿始終水上舞臺特色表演假日絢爛水景工程亮點(diǎn)建議充分利用湖景優(yōu)勢，沿湖打造特色美食街區(qū)。2、風(fēng)情美食廊現(xiàn)有沿湖商亭區(qū)域現(xiàn)狀休閑餐飲區(qū)區(qū)內(nèi)多數(shù)展園保存，圍繞保存展園新建特色餐館、手工作坊等?，F(xiàn)狀：本區(qū)域交通便利，由傳統(tǒng)園林展區(qū)及都市現(xiàn)代園林展區(qū)中的北川園、沈陽園及平?jīng)鰣@構(gòu)成。產(chǎn)品建議：傳統(tǒng)園林展區(qū)內(nèi)多數(shù)展園及上述都市現(xiàn)代園林展區(qū)中展園保存，圍繞保存展園新建特色餐館酒吧、手工作坊等。選擇原因：1、從園區(qū)功能分區(qū)考慮，商業(yè)密集區(qū)、企業(yè)會所、總部基地區(qū)、休閑娛樂區(qū)等消費(fèi)人群密集區(qū)，對餐飲配套需求旺盛，開展空間大，本地塊具有這一區(qū)位優(yōu)勢。2、從周邊資源考慮，地塊緊鄰核心景觀資源長清湖，觀景效果好，具有沿湖打造特色餐飲的優(yōu)勢；南鄰未來規(guī)劃的城市道路，具備吸引人氣的交通條件，與南湖、和諧廣場等人氣聚集區(qū)為鄰，具備消費(fèi)人群根底。3、從現(xiàn)有資源及后續(xù)改造成本錢考慮，園區(qū)為傳統(tǒng)園林展區(qū)聚集區(qū)，展園保存完整，主題特色鮮明，欣賞價(jià)值大，可依托現(xiàn)有資源，注入餐飲等功能，便可完成改造，節(jié)約改造本錢。沈陽園北川園平?jīng)鰣@寧波園武漢園北京園成都園廈門園南寧園廣州園石家莊園貴陽園蘇州園杭州園永久保留(功能更新)改造拆除近期保留,遠(yuǎn)期拆除圖例：打造濱水休閑餐飲區(qū)，充分利用優(yōu)勢資源和區(qū)域，完善區(qū)域功能，提升區(qū)域價(jià)值和文化品位，拓展城市時間邊疆。休閑餐飲區(qū)現(xiàn)有園區(qū)產(chǎn)品建議個數(shù)北京園、武漢園、廈門園、南京園、杭州園、蘇州園、廣州園、貴陽園圍繞保留展園及建筑做主題，穿插建設(shè)特色餐飲酒