西財資產(chǎn)評估課件第一章a

課程介紹《資產(chǎn)評估》是介紹資產(chǎn)評估基本理論和應(yīng)用能力的一門應(yīng)用性學(xué)科，是會計專業(yè)本科教學(xué)的必修課程。資產(chǎn)評估是為適應(yīng)我國市場經(jīng)濟的要求，維護產(chǎn)權(quán)交易的正常進行而建立的一門新興應(yīng)用學(xué)科。研究主體：注冊評估師；研究領(lǐng)域：存量資產(chǎn)變動的資產(chǎn)估價活動；研究對象：社會主義市場經(jīng)濟條件下資產(chǎn)評估行為的基本理論和變化規(guī)律。第一頁第二頁，共84頁。學(xué)習(xí)的主要目的：培養(yǎng)學(xué)習(xí)分析和解決資產(chǎn)評估問題的能力；學(xué)習(xí)重點：掌握資產(chǎn)評估的基本方法和應(yīng)用技巧。第二頁第三頁，共84頁。參考資料及書目:1、于鴻君主編：《資產(chǎn)評估教程》北京大學(xué)出版社2、全國注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)教材：《資產(chǎn)評估》中國財政經(jīng)濟出版社（每年更新出版）3、汪海粟主編：《資產(chǎn)評估》高等教育出版社4、姜楠主編：《資產(chǎn)評估學(xué)》東北財大出版社5、《中國資產(chǎn)評估》雜志（雙月刊）中國注冊會計師協(xié)會（中國資產(chǎn)評估協(xié)會）主辦6、《資產(chǎn)評估學(xué)習(xí)題集》唐敏編法規(guī)：1、評估準則2、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》國家建設(shè)部國家質(zhì)監(jiān)局1999年2月發(fā)布3、其他資產(chǎn)評估文獻第三頁第四頁，共84頁。資產(chǎn)評估與市場經(jīng)濟一般商品的交易資產(chǎn)的交易市場經(jīng)濟的核心問題是交易現(xiàn)代市場經(jīng)濟中資產(chǎn)的交易非常活躍，但只要交易的資產(chǎn)是以非現(xiàn)金的形式存在評估。資產(chǎn)評估是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物資產(chǎn)評估產(chǎn)生于生產(chǎn)要素需求市場配置的時期，因此計劃經(jīng)濟時期不需要資產(chǎn)評估。第四頁第五頁，共84頁。資產(chǎn)評估在我國經(jīng)濟改革中的重要性國企內(nèi)部國企外商私營經(jīng)濟定價是否合理國有資產(chǎn)是否存在流失問題國資是否能順利退出改革進程在經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌過程中，國企改革催生了產(chǎn)權(quán)交易第五頁第六頁，共84頁。第一章總論

一、教學(xué)目的

通過學(xué)習(xí)，掌握資產(chǎn)評估的概念、特點、對象、目的、價格類型以及評估的假設(shè)和原則，為以后各章的學(xué)習(xí)打下基礎(chǔ)。二、教學(xué)要求在掌握資產(chǎn)評估概念的基礎(chǔ)上，理解資產(chǎn)評估實質(zhì)、資產(chǎn)評估的基本假設(shè)前提與評估遵循的原則，掌握資產(chǎn)價值的類型、評估目的與資產(chǎn)價值的關(guān)系，為進一步學(xué)資產(chǎn)評估的操作方法及其具體應(yīng)用打下基礎(chǔ)。第六頁第七頁，共84頁。三、重點、難點重點：資產(chǎn)評估的概念及特點、評估目的與價值類型的關(guān)系、評估假設(shè)與原則難點：資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的概念及特點、資產(chǎn)評估的價值類型與評估目的；資產(chǎn)評估的特定評估目的對資產(chǎn)價值類型及資產(chǎn)評估方法的選擇的影響。第七頁第八頁，共84頁。第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點

一、資產(chǎn)評估的概念（一）資產(chǎn)的概念及特征1、與資產(chǎn)相關(guān)的名詞概念要正確理解資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)概念，有必要對與資產(chǎn)相關(guān)的概念加以認識財產(chǎn)：一般意義是指“金錢、財物及民事權(quán)利義務(wù)的總和?！彼仁且粋€經(jīng)濟概念（如金錢、財物），又是一個法律概念（如民事權(quán)利義務(wù)的總和）。財產(chǎn)如果具有帶來預(yù)期經(jīng)濟利益的功能，則財產(chǎn)可以成為資產(chǎn)的同義語，但現(xiàn)實中并非所有的財產(chǎn)都具有這種功能。第八頁第九頁，共84頁。財富：是指“具有價值的東西，如自然財富和物質(zhì)財富。”與財產(chǎn)相比，財富的涵義更抽象一些，既可指有形的實物，也可指無形的權(quán)利；既可指物質(zhì)的領(lǐng)域，也可指精神的領(lǐng)域。財富與資產(chǎn)的關(guān)系是，經(jīng)過條件的轉(zhuǎn)化，有的財富可以成為資產(chǎn)（如某些有形的財富），有的財富則不能成為資產(chǎn)（如某些精神的、文化的財富等）。第九頁第十頁，共84頁。資源：廣義的資源，包括自然資源、經(jīng)濟資源和人文社會資源等；狹義的資源，則僅指自然資源。一般說來，資源都會給人類帶來預(yù)期經(jīng)濟利益，從這點來看，資源與資產(chǎn)的涵義相同。但如果有的資源的使用價值尚未被發(fā)現(xiàn)，或發(fā)現(xiàn)后尚不能被現(xiàn)在的科學(xué)技術(shù)所開發(fā)利用，那么，這些資源便不能稱為資產(chǎn)，因為它們還不能給人類帶來預(yù)期收益。第十頁第十一頁，共84頁。2、資產(chǎn)的會計學(xué)概念

資產(chǎn)，是指過去的交易、事項形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。（新準則2006）

特點：

第一、“由過去的交易、事項形成”

第二、“由企業(yè)擁有或者控制的資源”第三、資產(chǎn)預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。第四、資產(chǎn)必須能以貨幣計量。

第十一頁第十二頁，共84頁。3、資產(chǎn)的評估學(xué)概念

所謂資產(chǎn)，是指特定權(quán)力主體擁有或控制的，能以貨幣計量的，能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。（狹義）基本特征：（1）必須是權(quán)力主體擁有（具有產(chǎn)權(quán)）或者控制（有經(jīng)營權(quán)）的。（2）資產(chǎn)必須能以貨幣計量。（3）能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源，具有現(xiàn)實的使用價值和交換價值，并能給經(jīng)濟主體帶來未來效益的經(jīng)濟資源。第十二頁第十三頁，共84頁。廣義資產(chǎn)的定義是：資產(chǎn)是具有一定稀缺性、能夠被開發(fā)利用的資源以及相關(guān)的權(quán)利。該定義具有以下幾個特點：第一、具有一定稀缺性第二、能夠被開發(fā)利用。第三、相關(guān)的權(quán)利。“廣義的概念是指財富，包括自然人、法人所占有使用的財產(chǎn)。狹義的概念是指能夠被用于經(jīng)營并創(chuàng)造價值的財產(chǎn)”。（《我國資產(chǎn)評估理論及準則體系》）第十三頁第十四頁，共84頁。4、與會計確認資產(chǎn)的比較（1）確認范圍上的差異，即對個人財產(chǎn)是否屬于資產(chǎn)的認可不一；（2）具體確認資產(chǎn)的差異有二：其一、是否確認為資產(chǎn)有三種情況（以資產(chǎn)負債表為例）：評估會計確認確認不確認確認確認不確認其二、會計上的資產(chǎn)多數(shù)指人類勞動成果，評估資產(chǎn)還包括自然資源。第十四頁第十五頁，共84頁。

5、資產(chǎn)的分類（1）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類

有形資產(chǎn)是指那些具有實體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機器設(shè)備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等。由于這類資產(chǎn)具有不同的功能和特性，在評估時應(yīng)分別進行。。無形資產(chǎn)是指那些沒有實物形態(tài)，但在很大程度上制約著企業(yè)物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)能力和生產(chǎn)質(zhì)量，直接影響企業(yè)經(jīng)濟效益的資產(chǎn)，主要包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、商譽等第十五頁第十六頁，共84頁。（2）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類

單項資產(chǎn)是指單臺、單件的資產(chǎn)；。整體資產(chǎn)是指由一組單項資產(chǎn)組成的具有整體獲利能力的資產(chǎn)綜合體問題：界定的標(biāo)準是什么？第十六頁第十七頁，共84頁。（3）按資產(chǎn)能否獨立存在分類可確指的資產(chǎn)是指能獨立存在的資產(chǎn)，前面所列示的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，除商譽以外都是可確指的資產(chǎn)；不可確指的資產(chǎn)是指不能脫離企業(yè)有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽。商譽是指企業(yè)基于地理位置優(yōu)越、信譽卓著、生產(chǎn)經(jīng)營出色、勞動效率高、歷史悠久、經(jīng)驗豐富、技術(shù)先進等原因，所獲得的投資收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益資本化的結(jié)果。第十七頁第十八頁，共84頁。（4）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類

經(jīng)營性資產(chǎn)是指與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營直接相關(guān)的資產(chǎn)，如企業(yè)中的機器設(shè)備、廠房、交通工具等。經(jīng)營性資產(chǎn)又可按是否對盈利產(chǎn)生貢獻分為有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)。非經(jīng)營性資產(chǎn)是指處于生產(chǎn)經(jīng)營過程以外的資產(chǎn)，如政府機關(guān)用房、辦公設(shè)備等。第十八頁第十九頁，共84頁。（二）資產(chǎn)評估的概念1、概念：資產(chǎn)評估，是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。(《資產(chǎn)評估準則-基本準則》)

資產(chǎn)評估是專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的行為。其核心是對資產(chǎn)在某一時點的價格進行估算

第十九頁第二十頁，共84頁。2、資產(chǎn)評估的基本要素資產(chǎn)評估由六大基本要素組成：1、評估的目的（特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)）2、評估的客體（對象）3、評估主體（機構(gòu)和人員）4、評估標(biāo)準（價值尺度或價值類型）5、評估方法（成本法、收益法、市場法）6、評估規(guī)程（評估必須遵循的規(guī)則與程序）第二十頁第二十一頁，共84頁。

二、資產(chǎn)評估的種類和特點（一）資產(chǎn)評估的種類1．按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容分類，可具體分為評估、評估復(fù)核和評估咨詢。

(1)評估是指正常情況下的資產(chǎn)評估。(2)評估復(fù)核是指對其他評估師出具的評估報告進行評判分析的行為和過程。(3)評估咨詢主要不是對評估標(biāo)的物價值的估計和判斷，它更側(cè)重于評估標(biāo)的物的利用價值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關(guān)的市場分析、可行性研究等。第二十一頁第二十二頁，共84頁。

2．按資產(chǎn)評估與評估準則的關(guān)系分類，可具體分為完全評估和限制評估。完全評估一般是指未適用背離條款，或完全按照評估準則或規(guī)定進行的資產(chǎn)評估。限制評估一般是指根據(jù)背離條款，或在允許的前提下未完全按照評估準則或規(guī)定進行的資產(chǎn)評估，評估結(jié)果受到某些特殊因素的影響。第二十二頁第二十三頁，共84頁。3．按資產(chǎn)評估對象及適用原則分類單項資產(chǎn)評估對以單項可確指的資產(chǎn)為對象的評估，單項資產(chǎn)評估的范圍大致包括：機器設(shè)備評估、土地使用權(quán)評估、建筑物評估、可確指無形資產(chǎn)評估等等。單項資產(chǎn)評估適用于與其相適應(yīng)的評估原則，例如，預(yù)期原則、供求原則等。整體資產(chǎn)評估對若干單項資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體所具有的整體生產(chǎn)能力或獲利能力的評估，最為典型的整體資產(chǎn)評估就是企業(yè)整體價值評估。整體資產(chǎn)評估適用于預(yù)期原則及貢獻原則等。第二十三頁第二十四頁，共84頁。(二)資產(chǎn)評估的特點1、現(xiàn)實性

資產(chǎn)評估是根據(jù)資產(chǎn)在基準日（評估的基準日期）的客觀現(xiàn)實（客觀存在的資產(chǎn)、資產(chǎn)的現(xiàn)實狀態(tài)）進行評估。以評估基準日為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行評估。1）、以實際狀況為依據(jù)2）、以現(xiàn)實狀況反映未來3）、強調(diào)客觀存在第二十四頁第二十五頁，共84頁。2、市場性模擬市場條件下，對資產(chǎn)確認、估價、報告。1）、評估資料源于市場2）、評估結(jié)果接受市場檢驗

第二十五頁第二十六頁，共84頁。3、公正性

資產(chǎn)評估行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。

公正性的表現(xiàn)有兩點：第一，資產(chǎn)評估按公允、法定的準則和規(guī)程進行，公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；第二，評估人員是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。第二十六頁第二十七頁，共84頁。4、專業(yè)性

資產(chǎn)評估是一種專業(yè)人員的活動，從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機構(gòu)應(yīng)由一定數(shù)量和不同類型的專家及專業(yè)人士組成。一方面這些資產(chǎn)評估機構(gòu)形成專業(yè)化分工，使得評估活動專業(yè)化；另一方面，評估機構(gòu)及其評估人員對資產(chǎn)價值的估計判斷也都是建立在專業(yè)技術(shù)知識和經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上。第二十七頁第二十八頁，共84頁。

5、咨詢性

資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見。該意見本身并無強制執(zhí)行的效力，評估師只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負責(zé)。事實上，資產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易提供的估價往往由當(dāng)事人作為要價和出價的參考，最終的成交價取決于當(dāng)事人的決策動機、談判地位和談判技巧等綜合因素。第二十八頁第二十九頁，共84頁。第二節(jié)資產(chǎn)評估的目的

資產(chǎn)評估目的在資產(chǎn)評估中的重要地位評估目的估價標(biāo)準評估方法第二十九頁第三十頁，共84頁。一、資產(chǎn)評估一般目的資產(chǎn)在評估時點的公允價值。公允價值是一種相對合理的評估價值。是一種相對于當(dāng)事人各方的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)面臨的市場條件的合理的評估價值，是評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身的條件及其所面臨的市場條件，對被評估資產(chǎn)客觀交換價值的合理估計值。特點：它與相關(guān)當(dāng)事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的市場條件相吻合，且并沒有損害各當(dāng)事人的合法權(quán)益，亦沒有損害他人的利益

第三十頁第三十一頁，共84頁。二、資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)評估目的狹義：僅指產(chǎn)權(quán)變動資產(chǎn)流動時的評估廣義：多種目的第三十一頁第三十二頁，共84頁。

特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)：

1．資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2．企業(yè)兼并3．企業(yè)出售

4．企業(yè)聯(lián)營5．股份經(jīng)營6．中外合資、合作7．企業(yè)清算

8．抵押9．擔(dān)保10．企業(yè)租賃11．債務(wù)重組

第三十二頁第三十三頁，共84頁。非法令評估資產(chǎn)交易單項資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動房地產(chǎn)交易合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)經(jīng)營企業(yè)合并、分設(shè)、兼并發(fā)行股票企業(yè)出售企業(yè)出租土地成片出租土地開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)出租融通資金抵押貸款發(fā)行債券融資租賃資產(chǎn)保全企業(yè)資產(chǎn)保全會計處理財產(chǎn)保險資產(chǎn)清算咨詢服務(wù)資產(chǎn)開發(fā)考核經(jīng)營業(yè)績財務(wù)報表訴訟法令評估稅收國家征用不動產(chǎn)（補償評估第三十三頁第三十四頁，共84頁。

我國規(guī)定占有國有資產(chǎn)的企事業(yè)單位發(fā)生以下資產(chǎn)業(yè)務(wù)需要評估：（1）整體或部分改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司；（2）以非貨幣資產(chǎn)對外投資；（3）合并、分立、清算；（4）除上市公司以外的原股東股權(quán)比例變動；（5）除上市公司以外的整體或者部分產(chǎn)權(quán)（股權(quán)）轉(zhuǎn)讓；（6）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換、拍賣；（7）整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位；（8）確定涉訟資產(chǎn)價值；（9）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需進行評估的事項。第三十四頁第三十五頁，共84頁。（續(xù)上頁）占有單位有下列行為之一的，可以不進行資產(chǎn)評估:（1）經(jīng)各級人民政府及其授權(quán)部門批準，對整體企業(yè)或者部分資產(chǎn)實施無償劃轉(zhuǎn)；（2）國有獨資企業(yè)、行政事業(yè)單位下屬的獨資企業(yè)（事業(yè)單位）之間的合并、資產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)）劃轉(zhuǎn)、置換和轉(zhuǎn)讓。占有單位有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)對相關(guān)非國有資產(chǎn)進行評估：（1）收購非國有資產(chǎn)；（2）與非國有單位置換資產(chǎn)；（3）接收非國有單位以實物資產(chǎn)償還債務(wù)。第三十五頁第三十六頁，共84頁。

特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作用：

資產(chǎn)評估特定目的是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為（資產(chǎn)業(yè)務(wù)）所決定的，它對評估結(jié)果的性質(zhì)、價值類型等有重要的影響。資產(chǎn)評估特定目的是界定評估對象的基礎(chǔ)。任何一項資產(chǎn)業(yè)務(wù)，無論產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生變動，它所涉及到的資產(chǎn)范圍必須接受資產(chǎn)業(yè)務(wù)本身的制約。資產(chǎn)評估特定目的對于資產(chǎn)評估的價值類型選擇具有約束作用。特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)決定了資產(chǎn)的存續(xù)條件，資產(chǎn)價值受制于這些條件及其可能發(fā)生的變化。

第三十六頁第三十七頁，共84頁。

第三節(jié)

資產(chǎn)價值價值類型資產(chǎn)價值形成理論第三十七頁第三十八頁，共84頁。賣方市場時期的價值觀：生產(chǎn)費用價值論資本勞動 的報酬土地

供給（生產(chǎn)）決定價值

生產(chǎn)費用價值論是成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費用商品的價值量第三十八頁第三十九頁，共84頁。買方市場時期的價值觀：效用價值觀

需求決定價值，商品的價值來自消費者對商品的主觀評價。

效用價值論是收益法的理論基礎(chǔ)。第三十九頁第四十頁，共84頁。供求決定價值論：均衡價值觀均衡價格需求價格：消費者愿意支付的最高價供給價格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價在均衡價格中，生產(chǎn)費用和效用是影響價格的兩個均等因素，說明資產(chǎn)評估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。供求決定價值論是市場法的理論基礎(chǔ)。第四十頁第四十一頁，共84頁。資產(chǎn)評估的價值類型

資產(chǎn)評估中的價值類型是指對人們對資產(chǎn)評估結(jié)果價值屬性的定義及其表達方式。不同的價值類型反映出資產(chǎn)評估結(jié)果的不同價值屬性，同一資產(chǎn)的不同價值類型所反映出的評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大差異。第四十一頁第四十二頁，共84頁。對資產(chǎn)價值的理解a.資產(chǎn)的價值不是一個靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。b.價值與價格、成本價格——為取得一項資產(chǎn)所花費的實際貨幣量成本——為創(chuàng)建一項資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價值價格成本不一定與價值相等第四十二頁第四十三頁，共84頁。價格與價值價格：評估中特指特定交易中實際認可、實現(xiàn)了的歷史的、個別的、現(xiàn)實的價格。價值：根據(jù)被評估對象的現(xiàn)實狀況和市場歷史的或現(xiàn)實的價格，估計的價值。第四十三頁第四十四頁，共84頁。

一、資產(chǎn)評估的價值的一般分類（一）、以估價標(biāo)準形式分類分為重置價值、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(或變現(xiàn)價值)和清算價格四種。

（二）、從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度分類分為繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價值

第四十四頁第四十五頁，共84頁。（三）、從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)分類

分為抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。

（四）、以資產(chǎn)評估時是否依據(jù)市場條件分類

分為市場價值和市場價值以外的價值。第四十五頁第四十六頁，共84頁。二、資產(chǎn)評估中常見的價值類型（一）、市場價值公允市場價值：fairmarketvalue

市場價值是“自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行交易的價值的估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制?！?/p>

（國際評估準則）市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。（我國<資產(chǎn)評估準則>）

第四十六頁第四十七頁，共84頁。

公開市場價格形成的條件買賣雙方地位平等有充分的時間收集信息有理智的經(jīng)濟人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當(dāng)事人第四十七頁第四十八頁，共84頁。市場價值的定義，市場價值具有以下要件:第一，自愿買方。指具有購買動機，但并沒有被強迫進行購買的一方當(dāng)事人。第二，自愿賣方。指既不準備以任何價格急于出售或被強迫出售，也不會因期望獲得被現(xiàn)行市場視為不合理的價格而繼續(xù)持有資產(chǎn)的一方當(dāng)事人。第三，評估基準日。指市場價值是某一特定日期的時點價值，僅反映了評估基準日的真實市場情況和條件，而不是評估基準日以前或以后的市場情況和條件。

第四十八頁第四十九頁，共84頁。第四，公平交易。即假設(shè)在互無關(guān)系且獨立行事的當(dāng)事人之間的交易。第五，資產(chǎn)在市場上有足夠的展示時間。第六，當(dāng)事人雙方各自精明，謹慎行事。第四十九頁第五十頁，共84頁。我們把資產(chǎn)評估中的市場價值定義整理如下：資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上有效使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值估計數(shù)額。理解資產(chǎn)評估中的市場價值需要把握兩個基本點，其一是公開市場；其二是資產(chǎn)的有效使用。第五十頁第五十一頁，共84頁。（二）、非市場價值

市場價值以外的價值也稱非市場價值。市場價值以外的價值或非市場價值是指所有不滿足市場價值定義的價值類型。因此非市場價值不是個體概念，而是一個集合概念，指不滿足市場價值定義的一系列價值類型的集合，主要包括在用價值、投資價值、保險價值、納稅價值、剩余價值、清算價值、特殊價值和合并價值等。第五十一頁第五十二頁，共84頁。1.在用價值指將評估對象作為企業(yè)組成部分或要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻的價值估計數(shù)額。

強調(diào)兩個要點：其一，評估結(jié)論適用于在用價值的評估對象只能是作為企業(yè)或整體資產(chǎn)中的要素資產(chǎn)而不是獨立發(fā)揮作用的資產(chǎn)，強調(diào)了評估對象的存在方式和作用方式；其二，在用價值是由要素資產(chǎn)按其正在使用的方式和程度及其對企業(yè)或整體資產(chǎn)的貢獻決定的，強調(diào)了在用價值量的決定因素。第五十二頁第五十三頁，共84頁。2.投資價值指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價值估計數(shù)額，亦稱特定投資者價值。《國際評估準則》對投資價值的說明是：投資價值是指用于特定投資或有明確目的的資產(chǎn)，對于特定投資者或某一類投資者所具有的價值。這一概念具有主觀性，把特定資產(chǎn)和特定投資者、某一類投資者或具有明確投資目標(biāo)和（或）標(biāo)準的投資主體聯(lián)系起來。第五十三頁第五十四頁，共84頁。3.持續(xù)經(jīng)營價值指企業(yè)作為一個整體的價值。由于企業(yè)的各個組成部分對該企業(yè)整體價值都有相應(yīng)的貢獻，可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營價值分配給企業(yè)的各個組成部分，即構(gòu)成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的各局部資產(chǎn)的在用價值。

4.清算價值指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。第五十四頁第五十五頁，共84頁。5.殘余價值指機器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計數(shù)額。把握殘余價值需要注意兩點：其一，殘余價值是針對有形可拆零資產(chǎn)的一種價值類型；其二，殘余價值不是資產(chǎn)自身作為一個完整的資產(chǎn)所具有的價值，而是將資產(chǎn)拆成零部件后，按其零部件變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值估計數(shù)額。殘余價值通常是在機器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等自身已不能再繼續(xù)使用，或已不再具有經(jīng)濟使用價值，而這些資產(chǎn)的零部件具有變現(xiàn)價值，將這些零部件變賣可以或可能實現(xiàn)的價值估計數(shù)額被稱作參與價值。第五十五頁第五十六頁，共84頁。市場價值和市場價值以外的價值（非市場價值），在滿足各自價值定義成立條件的前提下，它們都是合理或公允的評估結(jié)果，它們之間的差異僅僅在于合理性成立的條件以及指向的不同。

市場價值是在滿足公開市場和資產(chǎn)有效使用假設(shè)的前提下，相對于整體市場而言的合理或公允價值;市場價值以外的價值則是在不完全滿足市場價值定義成立條件，但滿足各自定義成立條件的前提下，相對于個別市場主體合理或公允的價值。第五十六頁第五十七頁，共84頁。一般而言:市場價值性質(zhì)的資產(chǎn)評估結(jié)果主要適用于產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在特定評估時點的公開市場上，資產(chǎn)的市場價值對于潛在的買者或賣者來說都是相對公平合理的。市場價值以外的價值(或非市場價值)性質(zhì)的評估結(jié)果，既適用于產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時也適用于非產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在評估時點，資產(chǎn)的市場價值以外的價值只對特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人來說是公平合理的。第五十七頁第五十八頁，共84頁。第四節(jié)

資產(chǎn)評估假設(shè)與原則一、資產(chǎn)評估假設(shè)(—)交易假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。資產(chǎn)評估是在資產(chǎn)實施交易之前進行的一項專業(yè)服務(wù)活動，而資產(chǎn)評估的最終結(jié)果又屬于資產(chǎn)的交換價值范疇。交易假設(shè)一方面為資產(chǎn)評估得以進行“創(chuàng)造”了條件；另一方面它明確限定了資產(chǎn)評估外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場交易之中。資產(chǎn)評估不能脫離市場條件而孤立地進行。第五十八頁第五十九頁，共84頁。(二)公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場假設(shè)的關(guān)鍵在于認識和把握公開市場的實質(zhì)和內(nèi)涵。就資產(chǎn)評估而言，公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，指一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件下進行的。事實上現(xiàn)實中的市場條件未必真能達到上述公開市場的完善程度。第五十九頁第六十頁，共84頁。由于公開市場假設(shè)假定市場是一個充分競爭的市場，資產(chǎn)在公開市場上實現(xiàn)的交換價值隱含著市場對該資產(chǎn)在當(dāng)時條件下有效使用的社會認同。當(dāng)然，在資產(chǎn)評估中，市場是有范圍的，它可以是地區(qū)性市場，也可以是國內(nèi)市場，還可以是國際市場。關(guān)于資產(chǎn)在公開市場上實現(xiàn)的交換價值所隱含的對資產(chǎn)效用有效發(fā)揮的社會認同也是有范圍的，它可以是區(qū)域性的、全國性的或國際性的。

第六十頁第六十一頁，共84頁。公開市場假設(shè)是資產(chǎn)評估中的一個重要假設(shè)，其他假設(shè)都是以公開市場假設(shè)為基本參照。公開市場假設(shè)也是資產(chǎn)評估中使用頻率較高的一種假設(shè)，凡是能在公開市場上交易、用途較為廣泛或通用性較強的資產(chǎn)，都可以考慮按公開市場假設(shè)前提進行評估。第六十一頁第六十二頁，共84頁。(三)持續(xù)使用假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)也是對資產(chǎn)擬進入的市場條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。該假設(shè)首先設(shè)定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。持續(xù)使用假設(shè)既說明了被評估資產(chǎn)面臨的市場條件或市場環(huán)境，同時著重說明了資產(chǎn)的存續(xù)狀態(tài)。第六十二頁第六十三頁，共84頁。持續(xù)使用假設(shè)又細分為三種具體情況：一是在用續(xù)用；二是轉(zhuǎn)用續(xù)用；三是移地續(xù)用。在用續(xù)用指的是處于使用中的被評估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。轉(zhuǎn)用續(xù)用則是指被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。移地續(xù)用則是說被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)變動發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置，轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。第六十三頁第六十四頁，共84頁。由于持續(xù)使用假設(shè)是在一定市場條件下對被評估資產(chǎn)使用狀態(tài)的一種假定說明，在持續(xù)使用假設(shè)前提下的資產(chǎn)評估及其結(jié)果的適用范圍常常是有限制的。在許多場合下評估結(jié)果并沒有充分考慮資產(chǎn)用途替換，它只對特定的買者和賣者是公平合理的。第六十四頁第六十五頁，共84頁。(四)清算假設(shè)清算假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入的市場條件的一種假定說明或限定。具體而言，是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。清算假設(shè)首先是基于被評估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，再根據(jù)相應(yīng)數(shù)據(jù)資料推定被評估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。由于清算假設(shè)假定被評估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)條件之下，被評估資產(chǎn)的評估值通常要低于在公開市場假設(shè)前提下或持續(xù)使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評估值。因此，在清算假設(shè)前提下的資產(chǎn)評估結(jié)果的適用范圍是非常有限的

第六十五頁第六十六頁，共84頁。注冊資產(chǎn)評估師選擇價值類型，應(yīng)當(dāng)考慮價值類型與評估假設(shè)的相關(guān)性。從本質(zhì)上講，評估假設(shè)就是評估的條件的某種抽象。在一個具體的評估項目中要科學(xué)合理地設(shè)定和使用評估假設(shè)，需要與資產(chǎn)評估的特定目的及其對評估的市場條件的宏觀限定的情況，評估對象自身的功能和在評估時點時的使用方式與狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)變動后評估對象的可能用途及利用方式和利用效果，國家的產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、貨幣政策等，以及本次資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的價值目標(biāo)等相聯(lián)系和匹配。第六十六頁第六十七頁，共84頁。

二、資產(chǎn)評估原則（一）資產(chǎn)評估工作原則1．真實性原則要求資產(chǎn)評估工作實事求是。一方面，資產(chǎn)評估機構(gòu)在評估工作中必須以實際材料為基礎(chǔ)，以確鑿的事實為依據(jù)，實事求是得得出評估結(jié)果；另一方面，被評估單位必須實事求是地把被評估資產(chǎn)的情況提供給評估人員和評估機構(gòu)，保證評估工作始終在占有真實資料的基礎(chǔ)上進行。

2．科學(xué)性原則要求資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員必須遵循科學(xué)的評估標(biāo)準，以科學(xué)的態(tài)度制定評估方案，并采用科學(xué)的評估方法進行資產(chǎn)評估。在整個評估工作中必須把主觀評價與客觀測算，靜態(tài)分析與動態(tài)分析，定性分析與定量分析有機地結(jié)合起來，使評估工作做到科學(xué)合理，真實可信。

第六十七頁第六十八頁，共84頁。3．公平性原則要求資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員必須堅持公平、公正的立場，不偏向任何一方，以中立的第三者身份客觀地進行評估。4．可行性原則要求評估機構(gòu)和評估人員根據(jù)評估對象的特點和性質(zhì)，以及當(dāng)時所具備的條件，制定切實可行的評估方案，并采用合適的評估方法進行評估。5．簡易性原則要求資產(chǎn)評估工作在達到相應(yīng)準確度要求的前提下，盡量使評估工作簡便易行，以節(jié)約人力、物力和財力，提高資產(chǎn)評估的效率。第六十八頁第六十九頁，共84頁。(二)資產(chǎn)評估經(jīng)濟原則資產(chǎn)評估的技術(shù)原則是指在資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準則。它們?yōu)樵u估人員在執(zhí)業(yè)過程中的專業(yè)判斷提供技術(shù)依據(jù)和保證。

1．預(yù)期收益原則是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其資產(chǎn)價值的最基本的決定因素。資產(chǎn)之所以有價值是因為它能為其擁有者或控制者帶來未來經(jīng)濟利益，資產(chǎn)價值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預(yù)期收益量的多少。預(yù)期收益原則是評估人員判斷資產(chǎn)價值的一個最基本的依據(jù)。

第六十九頁第七十頁，共84頁。2．供求原則是假定在其他條件不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。盡管商品價格隨供求變化并不成固定比例變化，但變化的方向都帶有規(guī)律性。

3．貢獻原則從一定意義上講，貢獻原則是預(yù)期收益原則的一種具體化原則。它也要求資產(chǎn)價值的高低要由該資產(chǎn)的貢獻所決定。貢獻原則主要適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項要素資產(chǎn)將蒙受的損失。

第七十頁第七十一頁，共84頁。4．替代原則作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價值。如果具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，具有不同的交換價值或價格，買者會選擇價格較低者。當(dāng)然，作為賣者，如果可以將商品賣到更高的價格水平上，他會在較高的價位上出售商品。在資產(chǎn)評估中確實存在著評估數(shù)據(jù)、評估方法等的合理替代問題，正確運用替代原則是公正進行資產(chǎn)評估的重要保證。

5．估價日期原則資產(chǎn)的價值會隨著市場條件的變化而不斷改變。在資產(chǎn)評估時，必須假定市場條件固定在某一時點，這一時點就是評估基準日，或稱估價日期。評估值就是評估基準日的資產(chǎn)價值。第七十一頁第七十二頁，共84頁。第五節(jié)

資產(chǎn)評估與會計審計的關(guān)系

一、資產(chǎn)評估與會計和審計的聯(lián)系(一)資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系

特定條件下資產(chǎn)會計計價和財務(wù)報告需要利用資產(chǎn)評估結(jié)論，資產(chǎn)評估也同樣需要參考會計數(shù)據(jù)資料兩個方面。按照《公司法》及相關(guān)法律法規(guī)的要求，投資方以非貨幣資產(chǎn)投資應(yīng)當(dāng)進行資產(chǎn)評估，并以資產(chǎn)評估結(jié)果為依據(jù)，確定投資數(shù)額。在財務(wù)處理上，資產(chǎn)評估結(jié)果是公司會計入賬的重要依據(jù)。另外，在企業(yè)聯(lián)合、兼并、重組等產(chǎn)權(quán)變動過程中，資產(chǎn)評估結(jié)果都可能是產(chǎn)權(quán)變動后企業(yè)重新建賬、調(diào)賬的重要依據(jù)。從這些方面來看，在特定條件下會計計價有利用資產(chǎn)評估結(jié)論的要求。

第七十二頁第七十三頁，共84頁。在《國際會計準則》及許多國家的會計制度中，提倡或允許同時使用歷史成本和現(xiàn)行公允價值對有關(guān)資產(chǎn)進行記賬和披露。例如，91／92版的《國際會計準則16——固定資產(chǎn)會計》第21條指出：“有時財務(wù)報表不是在歷史成本的基礎(chǔ)上編報，而是將一部分或全部固定資產(chǎn)以代替歷史成本的重估價值編報，折舊也相應(yīng)地重算……”第22條指出：“重定固定資產(chǎn)價值的公認方法，是由合格的專業(yè)估價員進行估價，有時也使用其他方法，如按指數(shù)或參照現(xiàn)行價格進行調(diào)整?！绷硗猓?、丹麥、法國也有類似的規(guī)定。國際會計準則委員會理事會1998年蘇黎士會議上決定，投資可用公允價值記賬，公允價值一般通過資產(chǎn)評估得到。第七十三頁第七十四頁，共84頁。資產(chǎn)評估有時也需要利用和參考會計數(shù)據(jù)，特別是在企業(yè)價值評估中，廣泛地利用企業(yè)財務(wù)報表、有關(guān)財務(wù)指標(biāo)以及財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)等。這些企業(yè)會計數(shù)據(jù)資料的準確程度在一定程度上也會影響資產(chǎn)評估結(jié)果的質(zhì)量。第七十四頁第七十五頁，共84頁。

1．資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)清查階段，就其工作方法而言，包括對委托方申報的評估對象進行核實和界定，有相當(dāng)部分工作采用了審計的方法，具有“事實判斷”的性質(zhì)。

2．根據(jù)我國現(xiàn)行資產(chǎn)評估法規(guī)要求，流動資產(chǎn)及企業(yè)負債也被納入企業(yè)價值評估范圍之內(nèi)，而流動資產(chǎn)和負債的評估有相當(dāng)部分可借鑒審計的方法進行。

3．在企業(yè)價值評估中，經(jīng)審計后的企業(yè)財務(wù)報表及相關(guān)數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)價值評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

(二)資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系第七十五頁第七十六頁，共84頁。二、資產(chǎn)評估與會計和審計的區(qū)別(一)資產(chǎn)評估與會計的區(qū)別

1．職能不同反映和監(jiān)督是會計的基本職能。資產(chǎn)評估是一種價值判斷活動，評估和咨詢是資產(chǎn)評估的基本職能。

2．計價不同會計記賬和算賬中的資產(chǎn)確認和計價主要以歷史成本為依據(jù)。資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)確認和評價主要是以效用和市場價值為依據(jù)。

3．方法不同會計中的資產(chǎn)計價方法主要采用核算方法。資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)價值評估除了可以利用核算方法外，還廣泛應(yīng)用預(yù)期收益折現(xiàn)方法、市場售價類比方法等多種技術(shù)方法。

4．目的不同會計工作的總體目標(biāo)是為企業(yè)管理服務(wù)。資產(chǎn)評估的總體目標(biāo)是為資產(chǎn)交易服務(wù)。第七十六頁第七十七頁，共84頁。(二)資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別

1．工作目的不同審計是在現(xiàn)代企業(yè)兩權(quán)分離背景下產(chǎn)生的旨在對企業(yè)財務(wù)報表所反映的企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的真實性和公允性做出事實判斷，具有明顯的公證性特征。資產(chǎn)評估是在市場經(jīng)濟充分發(fā)展，適應(yīng)資產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)變