土地增值稅課件

2、土地增值稅的作用（1）有效地抑制炒賣房地產(chǎn)的投機(jī)活動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；（2）維護(hù)國家權(quán)益，防止國家土地增值收入流失，增加財(cái)政收入；（3）保護(hù)從事正常房地產(chǎn)開發(fā)者的合法權(quán)益，使其得到一定的投資回報(bào)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。第一頁第二頁，共30頁。二、土地增值稅稅制主要內(nèi)容（一）征稅對象 土地增值稅對象為有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所產(chǎn)生的增值額。(二)征稅范圍一般規(guī)定1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。

第二頁第三頁，共30頁。2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。

3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。

（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。

（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

第三頁第四頁，共30頁。（二）具體規(guī)定(見課本)

二、納稅人

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個(gè)人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。

三、稅率

增值額與扣除額的比率<50%，稅率30%，速扣數(shù)050%——100%，稅率40%，速扣數(shù)5%

100%——200%，稅率50%，速扣數(shù)15%200%以上，稅率60%，速扣數(shù)35%第四頁第五頁，共30頁。第三節(jié)計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

一、收入額的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。

第五頁第六頁，共30頁。二、扣除項(xiàng)目及其金額

（一）新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣5項(xiàng)

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用之和。其中，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有三種形式：

（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；

（2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；

（3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（2）前期工程費(fèi)第六頁第七頁，共30頁。（3）建筑安裝工程費(fèi)

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)

（6）開發(fā)間接費(fèi)用

3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

對于利息支出，分兩種情況確定扣除：（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）

第七頁第八頁，共30頁。（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。

其中：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人還可按1、2項(xiàng)規(guī)定汁算的金額之和，加計(jì)20％扣除。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額（財(cái)稅[2006]21號及187號），不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。

第八頁第九頁，共30頁。（二）舊房及建筑物扣除項(xiàng)目為

1.房屋及建筑物的評估價(jià)格。凡不能取得評估價(jià)格,但能提供購房發(fā)票的,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的計(jì)算。對購房時(shí)的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不能作為加計(jì)5%的基數(shù)。

2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

（三）轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行開發(fā)的土地使用權(quán)

1.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。第九頁第十頁，共30頁。三、評估價(jià)格辦法及有關(guān)規(guī)定

所謂評估價(jià)格，指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價(jià)格。這種評估價(jià)格亦須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并以評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，扣除項(xiàng)目的金額。

（一）出售舊房及建筑物的

（二）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的

（三）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。第十頁第十一頁，共30頁。減免稅優(yōu)惠

一、一般減免稅規(guī)定

（一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，予以免稅。增值率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

（二）因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。

（三）居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征土地增值稅。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房（非普通住宅），經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。第十一頁第十二頁，共30頁。（二）特殊減免稅規(guī)定1、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的。2、企業(yè)兼并中被兼并方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)到兼并方。3、個(gè)人之間互換自有居住用普通住宅，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征。第十二頁第十三頁，共30頁。第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算（掌握）

一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

計(jì)算步驟：

（一）計(jì)算增值額

增值額＝收入額－扣除項(xiàng)目金額

（二）計(jì)算增值率

增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

（三）確定適用稅率

依據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。

（四）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

第十三頁第十四頁，共30頁。例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。

解：（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)未及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝500-50+（1000+3000）×5%＝650（萬元）

（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬元

（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%

第十四頁第十五頁，共30頁。加計(jì)扣除額＝（1000+3000）×20%＝800（萬元）

（6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)＝1000+3000+650+555+800＝6005（萬元）

（7）增值額＝10000-6005＝3995（萬元）

（8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%

（9）應(yīng)納稅額＝3995×40%-6005×5%＝1297.75（萬元）【例題·】某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售一幢新建商品房，取得銷售收入7000萬元，該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)用及開發(fā)成本合計(jì)為2400萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息，該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為l0%，銷售商品房繳納的有關(guān)稅費(fèi)385萬元。該公司銷售商品房應(yīng)繳納土地增值稅（）萬元。

第十五頁第十六頁，共30頁?！窘馕觥渴杖肟傤~＝7000萬元

扣除項(xiàng)目合計(jì)＝2400+2400×10%+2400×20%+385＝3505（萬元）

增值額＝7000-3505＝3495（萬元）

增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%＝3495÷3505×100%＝99.71%

適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。

應(yīng)納土地增值稅稅額＝3495×40%-3505×5%＝1222.75（萬元）

第十六頁第十七頁，共30頁。某市一內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，有關(guān)經(jīng)營情況如下：

（1）該項(xiàng)目商品房全部銷售，取得銷售收入4000萬元，并簽定了銷售合同。

（2）簽訂土地購買合同，支付與該項(xiàng)目相關(guān)的土地使用權(quán)價(jià)款600萬元，相關(guān)稅費(fèi)50萬元。

（3）發(fā)生土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)200萬元，前期工程費(fèi)100萬元，支付工程價(jià)款750萬元，基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費(fèi)150萬元，開發(fā)間接費(fèi)用60萬元。

（4）發(fā)生銷售費(fèi)用100萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用60萬元，管理費(fèi)用80萬元。

（5）該房地產(chǎn)開發(fā)公司不能按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫ⅲ?dāng)?shù)卣?guī)定的開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%。

根據(jù)上述資料和稅法相關(guān)規(guī)定，回答下列問題：

第十七頁第十八頁，共30頁。1.該房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年應(yīng)繳納印花稅（）萬元。【解析】該房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年應(yīng)繳納印花稅＝4000×0.5‰+600×0.5‰＝2.30（萬元）2.該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的稅金和附加為（）萬元。【解析】該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的稅金及附加＝4000×5%×（1+7%+3%）＝220（萬元）

3.該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除土地使用費(fèi)、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、其他扣除項(xiàng)目金額（）萬元。

第十八頁第十九頁，共30頁。【解析】準(zhǔn)予扣除土地使用費(fèi)＝600+50＝650（萬元）

準(zhǔn)予扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本＝200+100+750+150+60＝1260（萬元）

準(zhǔn)予扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（650+1260）×10%＝191（萬元）

準(zhǔn)予扣除“其他扣除項(xiàng)目金額”＝（650+1260）×20%＝382（萬元）

該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除土地使用費(fèi)、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、其他扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝650+1260+191+382＝2483（萬元）

第十九頁第二十頁，共30頁。4.該房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年應(yīng)繳納土地增值稅（）萬元?！窘馕觥渴杖肟傤~＝4000萬元

準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目合計(jì)＝220+2483＝2703（萬元）

增值額＝4000-2703＝1297（萬元）

增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%＝1297÷2703×100%＝47.98%，適用稅率30%。

應(yīng)納土地增值稅＝1297×30%＝389.1（萬元）第二十頁第二十一頁，共30頁。二、出售舊房應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

計(jì)算步驟：

（一）計(jì)算評估價(jià)格

（二）匯集扣除項(xiàng)目金額

（三）計(jì)算增值率

（四）依據(jù)增值稅率確定適用稅率

（五）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

第二十一頁第二十二頁，共30頁。【例題】某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為7成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)計(jì)27.5萬元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土增值稅額。

[答疑編號11030207]

解：（1）評估價(jià)格＝600×70%＝420（萬元）

（2）允許扣除的稅金27.5萬元

（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝420+27.5＝447.5（萬元）

（4）增值額＝500-447.5＝52.5（萬元）

（5）增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%

（6）應(yīng)納稅額＝52.5×30%-447.5×0＝15.75（萬元）

第二十二頁第二十三頁，共30頁。申報(bào)和繳納

一、申報(bào)納稅程序

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司

納稅人應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)公司以外的其他納稅人

這類納稅人應(yīng)自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

第二十三頁第二十四頁，共30頁。二、納稅時(shí)間和繳納方法

（一）以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

（二）以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

（三）項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

三、納稅地點(diǎn)

土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。所謂“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。

第二十四頁第二十五頁，共30頁。六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理：

1.土地增值稅的清算條件：

（1）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第二十五頁第二十六頁，共30頁。（2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

③納稅人