第五講城市房屋拆遷法律制度

第五講城市房屋拆遷法律制度第五講城市房屋拆遷法律制度

2024/1/33本講教學內容一、城市房屋拆遷的概念與內容二、城市房屋拆遷法律關系三、城市房屋拆遷的程序四、城市房屋拆遷形式五、拆遷補償的法律規(guī)定六、拆遷安置的法律規(guī)定七、拆遷糾紛的解決和強制拆遷2024/1/34一、城市房屋拆遷的概念與內容1、概念城市房屋拆遷，是指在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上，因城市建設需要拆除房屋及其附屬物，并由拆遷人對原房屋及其附屬物的所有人或使用人進行補償和安置的行為。城市房屋拆遷是一種土地集約化經營行為。特點：規(guī)劃、國土、拆房（目的是土地使用）、被拆遷人包括使用人、補償安置性，最重要的是拆遷目的：為了公共利益的需要。2024/1/35背景資料：

《城市房屋拆遷管理條例》的違憲問題沖突1：公共利益2004年憲法修正案將憲法第10條第3款修訂為：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用并給予補償?！蔽餀喾ǖ?2條：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。”2024/1/362001年國務院出臺《城市房屋拆遷管理條例》，2004年《憲法》修改和2007年《物權法》出臺，都對“為了公共利益需要”而進行征收征用作出了規(guī)定《拆遷條例》不符合《憲法》和《物權法》關于“為了公共利益的需要才能進行征收征用”的規(guī)定，而且處于下位法的《拆遷條例》已經與《憲法》修改案和《物權法》相抵觸。2024/1/37背景資料：什么是公共利益的需要《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》列舉了七種“公共利益需要”的情況：（1）國防設施建設的需要；（2）國家重點扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利等公共事業(yè)的需要；（3）國家重點扶持并納入規(guī)劃的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；2024/1/38（4）為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經濟適用住房等建設的需要；（5）為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造的需要；（雖然要求90％被征收人同意，但爭議最大。）（6）國家機關辦公用房建設的需要；（7）其他公共利益的需要。2024/1/39沖突2依據憲法和法律，補償應在房屋拆遷之前完成，而《拆遷條例》卻將本應在征收階段完成的補償問題延至拆遷階段解決。沖突3征收、補償主體應是國家，征收補償法律關系應是行政法律關系，但《拆遷條例》卻將補償主體定位為拆遷人，將拆遷補償關系界定成民事法律關系。（如果是為了商業(yè)利益呢？）沖突4對單位、個人房屋進行拆遷，必須先依法對房屋進行征收，而《條例》卻授權房屋拆遷管理部門在沒有依法征收的前提下就可給予拆遷人拆遷許可。2024/1/3102、城市房屋拆遷的具體內容（1）房屋拆建，如危舊房改造；（2）城市功能、用地布局和空間結構的調整；（3）城市基礎設施的建設和改造；（4）環(huán)境治理。城市房屋拆遷必須服從城市建設的需要，必須符合城市規(guī)劃和有利于城市舊區(qū)改建。2024/1/311二、城市房屋拆遷法律關系1、拆遷法律關系的性質城市房屋拆遷，既具行政法律關系的性質，又具民事法律關系的性質，是行政行為和民事行為的混合。拆遷中的民事行為即拆遷人與被拆遷人協(xié)商達成拆遷協(xié)議，即補償安置協(xié)議。2024/1/312拆遷行為中的行政行為有：（1）拆遷前拆遷人須向行政機關申請拆遷許可證，行政機關向拆遷人頒發(fā)拆遷許可證并向被拆遷人發(fā)布拆遷公告；（2）拆遷人與被拆遷人達不成拆遷協(xié)議須由行政機關裁決，當事人對裁決不服的可以行政機關為被告提起行政訴訟，行政機關裁決錯誤給當事人造成損失的須負行政賠償責任；（3）拆遷行為是一種強制性行為，被拆遷人必須服從拆遷。2024/1/3132、城市房屋拆遷法律關系的主體城市房屋拆遷法律關系的主體是拆遷人、被拆遷人（包括被拆遷房屋的承租人）、房屋拆遷單位和房屋拆遷管理部門。其中主要是拆遷人和被拆遷人。（1）拆遷人是指取得拆遷許可證的建設單位。個人不得成為拆遷人。（2）被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人或者使用人。2024/1/314（3）房屋拆遷單位包括自行拆遷單位和受托拆遷單位。后者是指依法取得拆遷資格證書，接受拆遷人委托，對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。（4）房屋拆遷管理部門是指縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者人民政府授權的部門。2024/1/3153、城市房屋拆遷法律關系的客體城市房屋拆遷法律關系的客體，是指城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上因城市建設需要拆走的房屋及其附屬物。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，城市是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮(zhèn)；城市規(guī)劃區(qū)，是指城市市區(qū)、郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。具體范圍由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。2024/1/3164、城市房屋拆遷法律關系的內容城市房屋拆遷法律關系的內容，是指城市房屋拆遷法律關系的主體（即拆遷人和被拆遷人）所享有的權利和所承擔的義務。拆遷人享有拆除房屋及其附屬物并獲得拆遷范圍內土地使用權的權利，但須對被拆遷人給予補償和安置；被拆遷人享有獲得補償、安置的權利，但須服從城市建設需要，并須在搬遷期限內完成搬遷。2024/1/317三、城市房屋拆遷的程序1、申請需要拆除房屋的建設單位，應當持以下書面文件向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請：（1）建設項目立項批準文件，即國家規(guī)劃行政主管部門批準的項目建設書或者計劃任務書；（2）建設用地規(guī)劃許可證；（3）國有土地使用權批準文件；（4）拆遷人制訂的拆遷計劃和拆遷方案；（5）辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。2024/1/3182、審批房屋拆遷主管部門在收到拆遷人的拆遷申請和必要的證明文件后對拆遷申請進行審查，審查的內容包括：（1）建設項目立項的批準文件和土地使用的批準文件是否合法，批準機關是否具有批準權限；（2）拆遷計劃和拆遷方案是否合理、可行；（3）拆遷范圍與批準的用地范圍是否一致。2024/1/319房屋拆遷主管部門審查后，認為建設項目立項的批準文件和土地使用的批準文件合法、拆遷計劃和拆遷方案合理可行的，應當批準拆遷人的拆遷申請，發(fā)給拆遷人拆遷許可證。拆遷許可證頒發(fā)后，有關拆遷范圍內的房屋及其附屬物的活動應當停止或凍結，戶口遷入以及居民分戶亦應停止辦理，因出生、軍人復轉退、婚嫁等確需入戶或者分戶的，經縣級以上地方人民政府批準后方可辦理。

2024/1/3203、房屋拆遷行政公布房屋拆遷主管部門在核發(fā)拆遷許可證后，應當及時向拆遷范圍內的被拆遷人宣布拆遷決定，發(fā)布拆遷公告，或以其他形式發(fā)布拆遷決定。拆遷公告的主要內容包括：建設項目名稱、拆遷人、拆遷時間、拆遷范圍、拆遷期限及其他有關事項。2024/1/3214、簽訂拆遷協(xié)議在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定拆遷期限內，拆遷人應當與被拆遷人就拆遷補償和安置事宜進行協(xié)商并簽訂書面協(xié)議。補償、安置協(xié)議應當規(guī)定補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限、違約責任和當事人認為需要訂立的其他條款。簽訂補償、安置協(xié)議后，可以向公證機關辦理公證，并送房屋拆遷主管部門備案。2024/1/322拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經協(xié)商達不成協(xié)議的，由批準拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。被拆遷人是批準拆遷的房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。當事人對裁決不服的，可以在接到裁決書之日起3個月內向人民法院起訴。在訴訟期間，如拆遷人已給被拆遷人給予貨幣補償或者提供安置、周轉用房的，不停止拆遷的執(zhí)行。

2024/1/3235、實施拆遷拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋出租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。經房屋拆遷主管部門裁決的拆遷補償安置協(xié)議，被拆遷人必須在規(guī)定的搬遷期限內完成搬遷。（強制拆遷在后面介紹）2024/1/324思考題以下說法是否正確？1、為了經濟建設的需要，可以依法征收集體所有的土地。2、城市房屋拆遷是一種土地集約化經營行為。3、2001年國務院出臺的《城市房屋拆遷管理條例》與2007年出臺的《物權法》不抵觸。4、由政府組織實施的危舊房改造，屬于“公共利益”。5、拆遷人是指取得拆遷許可證的建設單位或者公民個人。6、被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人，不包括使用人。7、拆遷許可證頒發(fā)后，有關拆遷范圍內的房屋及其附屬物的活動應當停止或凍結，例如，因出生、婚嫁等戶口遷入以及居民分戶應停止辦理。2024/1/325

課堂作業(yè)某市人民政府土地管理部門欲出讓一幅位于該市北區(qū)的土地，甲房地產公司正擬開發(fā)商品住宅小區(qū)而需用土地。請問：甲房地產公司欲取得該幅土地的使用權，可以通過下列何種方式取得？A．由市人民政府劃撥取得B．由甲公司與市人民政府土地管理部門協(xié)商取得C．由市人民政府土地管理部門招標，甲公司參加投標取得D．由市人民政府土地管理部門拍賣，甲公司參加競買取得2024/1/326四、城市房屋拆遷形式城市房屋拆遷有兩種形式：1

自行拆遷。即拆遷人自己對被拆遷人進行拆遷安置和補償。2

委托拆遷。即拆遷人委托他人進行房屋拆遷、對被拆遷人進行補償和安置。拆遷人委托拆遷的，被委托人應當是取得房屋拆遷資格證書的單位（即城市房屋拆遷單位）。房屋拆遷主管部門不得接受拆遷委托成為被委托人。2024/1/327背景資料：毛地拆遷問題“毛地”出讓的實質是，將依法應由政府負責拆遷工作推給了開發(fā)商——因為“毛地”出讓是將土地出讓金和拆遷補償費捆在一起，對開發(fā)商而言，在地價一定的情況下，壓低遷補償就等于多獲利，因此多出現補償不公，甚至野蠻拆遷的情況。2024/1/328五、拆遷補償的法律規(guī)定1

拆遷補償的對象拆遷補償的對象，是指在拆遷中因房屋拆遷而使利益受到損失需要進行補償的被拆除房屋及其附屬物的所有人，包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人。2024/1/3292

拆遷補償原則（1）拆遷人對被拆除的房屋應當給予補償，對被拆除房屋的附屬物亦應當給予補償。（2）拆遷人對被拆除的違章建筑不予補償。（違章建筑問題？）（3）拆遷人對拆除臨時建筑的補償，應當分別情況進行。（看是否超過使用期限）

2024/1/3303

拆遷補償形式房屋拆遷補償形式有兩種：貨幣補償、產權調換。（1）貨幣補償貨幣補償安置是指拆遷人（動遷單位）對拆除依法批準的拆遷范圍內的房屋及其附屬物進行評估作價后，以貨幣補償給被拆遷人，由被拆遷人自行購買房屋的一種安置方式。2024/1/331（2）產權調換產權調換實際是實物補償，即是房屋所有權的交換。拆遷人用易地建設的房屋，或者原地再建設的房屋來換取被拆遷人的房屋。被拆遷人對原房屋的所有權喪失而取得易地建設房屋的所有權或者原地再建設房屋的所有權。實際上，產權調換尚含有土地使用權的調換。2024/1/3324、拆遷補償標準貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房屋市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。（法規(guī)效力問題？）實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當根據上述原則，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結算產權調換的差價。2024/1/333六、拆遷安置的法律規(guī)定拆遷安置，指過渡期限內給被拆遷人或房屋承租人提供臨時住處。拆遷安置應當遵循一定的原則：（1）誰拆遷誰安置的原則。（2）安置相當原則。拆遷人為被拆遷人提供的新房屋與原來拆除的房屋應大體相當。（3）安置和補償相分離的原則。在房屋拆遷的過程中，如果原房屋的使用權人與該房屋的所有權人并非同一，則安置對象和補償對象是分離的。按有關法律規(guī)定，對被拆遷人（原房屋的所有權人）給予一定的補償，對原房屋的使用人則給予安置。2024/1/334拆遷安置補助費（1）拆遷安置以被拆除房屋的面積作為計算依據。（2）拆遷安置補助費分為搬遷補助費、臨時安置補助費和停產停業(yè)損失補助費三種。在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。2024/1/335七、拆遷糾紛的解決和強制拆遷1

拆遷糾紛的解決拆遷糾紛是指拆遷人